FLRP11B – Floripa Shopping

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado.

O Floripa Shopping FII possui 35,37% do empreendimento designado “Florianópolis Shopping Center”, com ABL de 29.714,62** m2 destinado à exploração comercial por meio de locação de suas lojas.
Dados técnicos do Imóvel.

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FLRP11B_

O FII Floripa Shopping(FLRP11B) é classificado como sendo do Tipo Tijolo, enquadra-se na Segmentação Shoppings de acordo com nosso Ranking dos FIIs.

Aberto ao público em 9/11/2006
Área total do terreno: 31.729,34 m²
Área construída: 79.194,83 m²
1,1 mil vagas de garagem
6 elevadores, 15 escadas rolantes
7 salas de cinema, com 1,4 mil lugares
Certificação Ambiental ISO 14001
Administração do Shopping: Alliansce

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Tetzner  Insight

O Insight do Floripa é uma colaboração do Thiago, filho do amigo Conejo, que a seu pedido se disponibilizou para tirar umas fotos do local :)  Adicionei algumas da internet para melhorar a compreensão do posicionamento geográfico do shopping.

Amigão, há algum tempo você me encomendou algumas fotos do Floripa Shopping. Embora meu celular tenha câmara não sei mexer nisso então pedi para meu filho Thiago, do Manual do Jogador Caro , que fizesse algumas fotos. As fotos externas (1, 2 e 6 são dele, as demais colhidas do site do shopping).
Como você vai receber também novas fotos de um colega que mora por aqui (Anderson) voce poderá montar um bom book.
Repare que por fora não é nada bonito. Mas são tantas construções novas que o entorno vai ficar de primeiro mundo. Mas o movimento continua meio parado.
ABS Conejo 10

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Floripa_01

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“SC-401 O melhor investimento em Florianópolis”
http://diariocatarinense.clicrbs.com.br/sc/economia/noticia/2013/02/florianopolis-cresce-com-o-olhar-direcionado-para-a-regiao-norte-4046621.html

Segundo a matéria “SC-401 de Ouro”, publicada no dia 17 de fevereiro de 2013 pelo jornal Diário Catarinense, a SC-401 vive o pico de sua valorização (mais de 2.000% em apenas 10 anos e estimativa de crescimento entre 20% e 30% ao ano nos próximos 10).
Essa expansão ocorre devido à escassez de espaço no Centro de Florianópolis, que faz as empresas migrarem para regiões que ofereçam essa possibilidade, como a SC-401. Um empreendimento atrai outros em progressão geométrica e a rodovia vai se transformando em um verdadeiro corredor de negócios – futuro da expansão empresarial da Capital do Estado.
O Floripa Shopping cresce com a região e, por estar no vetor de crescimento da cidade, a SC-401 é o melhor investimento da Ilha para quem deseja abrir seu negócio e ter sucesso.

* Contribuição do amigo Gaucho90:

Características

Objetivo:  aquisição de 38% do Florianópolis Shopping Center e exploração comercial de sua locação

Comentários: Shopping em Florianópolis/SC
Shopping conta com 142 lojas e Área Bruta Locável de 27.969 m2

Infos Neutras
RMG de 8,0 até Out/13
Lançado a R$1000 por cota
Maior risco: fazerem um shopping no norte da ilha

Prós
Melhorando as receitas com o passar do tempo.
Nova Administração, Aliansce Shopping Centers, respeitada no mercado
Administração do shopping tem mostrado muito interesse em colocar o shopping em uma posição melhor dentro da cidade
Cidade tem muito a crescer por na região do shopping

Contras
Próximo a outro shopping já estabelecido (Iguatemi)
Parece não atrair a população da cidade
Apenas um imóvel no FII
RMG no final, tende cair a rentabilidade para +- 0,5% – 1,67%

Opinião Pessoal
Interessante para longo prazo, o shopping está se reestruturando e a administradora é a mesma que está colocando o West Plaza nos eixos. A administradora tem fama de colocar shoppings problemáticos de volta nos eixos.
A renda real em abril de 2013 foi de 0,49 (renda real: 0,62 despesa: 0,13 = 0,49). Com uma cota de 726 (preço atual da cota), daria um rendimento de aproximadamente 8% a.a.”

* Segue a contribuição do Amigo Conejo, nosso Embaixador:

““Senhores, o Diário Catarinense publicou no último dia 10 do corrente a seguinte matéria:

Áreas de Marinha10/10/2013 | DIÁRIO CATARINENSE, pág. 34
Nova demarcação ampliará cobrança de taxa a moradores da Ilha de Santa Catarina
Uma nova demarcação das áreas de Marinha na Ilha de Santa Catarina irá rever a situação de todos os imóveis situados próximos ao mar, mangues, rios e lagoas. O estudo técnico da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) deve entrar em vigor até o fim de 2014. Quem passar a integrar a área terá que pagar ao governo federal a taxa obrigatória de ocupação do terreno – como já ocorre com a Avenida Beira-mar Norte.
Hoje, menos de 10% da Ilha são demarcados oficialmente – o trecho entre o Saco dos Limões e a Casa d’Agronômica, homologado em 1979. O restante era definido por uma linha presumida, espécie de acordo feito a olho entre o próprio ocupante e a União. É o caso de mais de 2 mil imóveis que poderão ter os contratos revistos. Atualmente, cerca de 5 mil imóveis da Ilha pagam as taxas à União, número que será ampliado.
O trabalho de campo começou em 2007. Durante dois anos, técnicos mergulharam em documentos históricos e mapas antigos que mostram a evolução das marés para definir o limite da área que, de fato, pertence à União. Os terrenos de Marinha são aqueles situados até 33 metros de distância do ponto exato onde o mar tocava o solo em 1831. Para chegar a ele, o grupo usou como base o mais antigo registro aéreo feita na região: imagem de 1938 captada pela marinha americana, que ajudou a apontar onde houve mudança de curso de rio e retração do mar, por exemplo.

Isso posto solicito se possível responder as seguintes perguntas:
1) O Floripa Shopping é FOREIRO DA UNIÃO?
2) O Floripa Shopping vem pagando o foro anual ou é isento?
3) Houve previsão orçamentária para fazer caixa para pagar os últimos anos, se cabível a cobrança?

O resultado será divulgado no BLOG DO TETZNER”

Eis a resposta:
“Prezado Vanio,
Em resposta ao seu questionamento, informamos que os empreendedores não são foreiros do terreno de marinha, mas ocupantes.
Sendo assim, detém o direito de ocupação e não o aforamento. Recentemente, foi postulado o aforamento gratuito, pedido que está em fase de tramitação. Como o pedido ainda está em processamento, é paga somente a taxa de ocupação.
Por fim, informamos que não há débitos pendentes.
Permanecemos à disposição para qualquer esclarecimento.
Att.,
BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM”

 

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com ,  ol-adm-fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

Documentos:

Regulamento
Rentabilidade
Perfil
Prospecto

* Mais um Insight, desta vez enviado pelo Amigo Bruno:

“Oi Tetzner,

 
Boa noite ! Só estou conseguindo mandar as fotos agora, tive um dia meio agitado, trabalho direto e só agora consegui descarregar as fotos. Tirei com meu iPad.
 
Moro em Florianópolis há quase 02 anos e estive no Floripa há 01 ano atrás, confesso que na época não gostei muito; dos 03 shoppings da ilha, considerava ele o pior, o mais largado. Neste meio tempo fiquei acompanhando as cotações e rendimentos do FLRP11 de longe, até resolver comprar na última queda vertiginosa, há uns 02 meses.
 
Revisitei ele domingo passado no almoço, e fiquei até as lojas abrirem, observando o movimento. Fiz compras no supermercado Nacional, que gosto bastante, bons preços, promoções interessantes, uma variedade boa de produtos e acesso fácil ao estacionamento.
 
Tive uma ótima impressão da nova administração, parece outro shopping, Novas lojas, deram uma mexida no layout, até com áreas para relaxar nas poltronas em varandas internas e wi-zone com poltronas e mesa de apoio para laptop. Tinha pista de patinação no gelo também (fotos).
 
Almocei na praça de alimentação que também gostei. Novas opções de restaurantes. Bombou na hora do almoço, lotando a partir de 13:00 h. As lojas abriram por volta de 15 h com o movimento aumentando progressivamente até minha saída. Lojas âncoras sólidas, como C&A, Lojas Americanas, Riachuelo, Cinemark e a Studio Z que abriu há pouco tempo, de calçados, que a mulherada adora.
 
Some-se a isso que a região no entorno está em franca expansão, com novos estabelecimentos comerciais e residenciais subindo.
 
Tenho a mesma impressão que o Small. Esse FII promete para o futuro…
 
Abraço,
 
Balthus1

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O tão falado prédio do lado do Shopping

é bem pequeno, para os padrões de Lajes Corporativas, vejam:

Informações gerais
Área privativa: 4057 m²
Unidade: Frente
Idade do imóvel: Novo
Ponto de referência: Floripa Shopping.
Próximo de Igreja, Lavanderia, Banco, Farmácia, Padaria, Salão de Beleza, Posto de Gasolina, Restaurante/Lanchonete, Locadora de Vídeo, Hospital, Cartório, Estacionamento
Características
Nro de Banheiros: 13

Obs. Áreas distribuídas da seguinte forma:

Térreo:
Área Privativa 481m² e Área Comum 127,91m².
Total: 608,91.

1º Pavimento.
Área Privativa 371,18m² e Área Comum 102,18m².
Total: 473,36

2° ao 5º Pavimento:
Área Privativa 465,90m² e Área Comum 87,23m².
Total: 553,13.

6º e 7º Pavimento.
Área Privativa 447,22m² e Área Comum 79,96m².
Total: 527,17m².

8º Pavimento.
Área Privativa 446,28 m² e Área Comum 80,89m².
Total: 527,17m².

Apenas R$ 30,00/m²

Detalhes da Unidade
Nro de Andares: 8
Obs. Está localizado junto ao Floripa Shopping, no principal eixo de ligação das praias do norte.
Garagem
Vagas de Garagem: 90
Vagas Livres: 90
Condomínio
Nro de Pavimentos: 9
Nro de Elevadores: 2

Estas informações são de responsabilidade do proprietário e poderão ser alteradas a qualquer momento.

A visualização de mobília nas imagens não significa que o mesmo será comercializado mobiliado.

O Floripa Office é um edifício coorporativo construído com novo conceito, preocupado em atender necessidades especificas do segmento empresarial. *Itens que fazem parte do empreendimento pronto para ocupação: – Todos os andares encontram-se com 100% das luminárias instaladas e forro finalizado. – Ar condicionado central com fancoletes espalhadas em todas os andares, abastecido por água gelada produzida por chiller. – Placas do teto em todos os andares são de fibra mineral (0,60×0,60cm), sendo da mesma dimensão dos fancoletes e luminárias, possibilitando alteração de posicionamento conforme necessidade. – Vidros especiais com filtro UV e isolamento acústico. – Sprinkler e detector de fumaça em todas as dependências do edifício oferecendo segurança contra incêndio e altas temperaturas. – Copas em todos os andares. – Banheiro masculino, feminino e portadores de necessidades especiais em todas as salas, já concluídos (cerâmicas, louças, metais, torneiras temporizadas e espelhos). – Área técnica em todos os andares destinada a instalação de CPD e quadro de segurança. – Piso porcelanato Portobello (60x60cm). – Dois elevadores rápidos e modernos. – Salas construídas com material não comburente. – Escada de segurança com antecâmaras e chaminé de fumaça. – Dez vagas de garagem (intransferível) disponíveis por andar para uso exclusivo de locatários e colaboradores. Vagas para visitante em estacionamento pago do Floripa Shopping, tantas quanto necessária. – Ligação direta com Floripa Shopping e portaria com controle de acesso. – Energia elétrica estabilizada com gerador de energia a óleo para suplementar 100% da carga do edifício em caso de falta de energia. – Area de embarque e desembarque em frente a portaria principal. – Sistema viário de fácil acesso, tanto ida como retorno ao centro de Florianópolis e ao Norte da Ilha.

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975 comentários sobre “FLRP11B – Floripa Shopping

  1. Outra transcrição do amigo Smallcaps:

    Algo me diz seriamente que o FLRP11B está mais barato que ele ( HGBS11 )

    Duas questões resolvem a questão do quanto investir em FII:

    Quais são os ativos (ações), hoje, seguros que pagam mais do que 8% a.a.? E que tem ao menos a tendência de acompanhar a inflação…

    Atualmente tem muitos ativos que talvez daqui uns 5 anos comecem a pagar seus 10% a.a. para quem adquirir hoje, não é?

    Bom, se vocÊ pega um FII que paga 10% a.a. (valor arredondado para facilitar os cálculos) e reaplica por 5 anos… vc terá no final do período 60% mais cotas… ou seja, vai estar recebendo 16% REAIS. Digamos ainda que, assim como nas ações, você despreze a inflação para cacular o seu retorno… Em 5 anos, podemos botar no mínimo 30% de inflação… Logo 1,6 x 1,3= 2,08… Ou seja, vc vai estar recebendo por mês, daqui a 5 anos, um DY de um pouco mais de 20%… Me diz ai qual ação vai estar pagando isto daqui a 5 anos?

    O maior risco é um forte arrefecimento do mercado imobiliário geral, de todos os segmentos (cada um tem peculiaridades e dinâmicas próprias)… Mas isto ia afetar a empresa que pagaria os 10% daqui a 5 anos… e forma bem mais contundente…

    Quando a crise chega… o lucro despenca… só que o aluguel reage com um delay bem maior… A primeira coisa que uma empresa corta é o dividendo do acionista, pois a locação não pode deixar de ser paga (salvo naquelas em que a coisa ta pretérrima).

    São várias idéias que todo investidor deve considerar… Depois trato um pouco da forte interconexão entre o desempenho de um segmento econômico e o preço das locações – afinal, porque faz tanto tempo que as locações em shopping sobem acima da inflação??? Tudo é interligado…

    Abraços,
    Small caps.

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  2. Amigos, transcrevo aqui os cometários de hoje sobre o fundo, vindos do amigo Smallcaps:

    citação: small caps
    Ilustres, iniciei posição em FLRP11B… o que é válido para carteiras diversificadas para FII, com peso médio baixo.

    Cientes dos riscos e da queda do rendimento que trará o término da renda garantida na distribuição de outubro de 2013, comprei minhas primeiras cotas de FLRP11B também no final do mês de fevereiro.

    Espero que a administradora consiga logo ocupar os espaços vagos, para que paulatinamente os rendimentos passem a subir.

    O faturamento total do shopping até que está se segurando bem.

    Estive recentemente por lá e efetivamente tem umas lojinhas pequenas fechadas. As grandes e âncoras estão ocupadas. Uma das grandes está em reforma, mas deve abrir em breve. Existia também uma loja com propaganda que abriria em março se não me engano… (acredito que era a StudioZ, de calçados).

    As lojas locais, aos poucos, vão sendo substituídas por lojas de âmbito nacional. Muitas não souberam concorrer dentro do shopping.

    O movimento poderia ser melhor, mas devemos reconhecer os esforços da administradora. Sempre tem alguma novidade para atrair público no vão central. Atualmente é a “galinha pintadinha”. As vezes tem pista de patinação no gelo, outras é laguinho para pilotar uma espécie de pedalinho motorizado… e por aí vai…

    O entorno vai ganhando diversos novos negócios comerciais. Na região está abrindo um “Ataliba” e está anunciada a construção de uma nova Cassol (se não me engano é isto).

    Recentemente foi inaugurado, enfim, um novo prédio residencial por lá… o que é o tipo de empreendimento mais desejável… pois ter consumidores vizinhos é sempre uma mão na roda… Mas a maioria por lá é de casas simples ainda… tem um longo caminho pela frente.

    O risco maior continua sendo a concorrência dos outros shoppings… O shopping já esteve bem pior… antes de 2011… e ja esteve com vacância menor… beirando o 1%… parece que está numa entressafra… espero que apenas momentanea.

    O cinema dele é bom. As ancoras são famosas (Riachuello, Marisa, Centauro, Havan (na região), Lady@Lord, Supermercado Nacional, etc…) e tem um excelente restaurante (Spettus) como ponto alto. No meio também tem um café com poltronas muito confortáveis…

    O estacionamento é que poderia estar mais cheio de vez em quando… tem um bom espaço para melhorar a circulação de pessoas. O cotista tem que torcer para que a região tenha bastante empreendimentos residenciais mais próximos… coisa que os demais shoppings da ilha já tem…

    Bom, considerando o período de renda garantida ainda existente (o que fez com que descontasse um pouco o preço da cotação atual) e o fato de o faturamento do shopping ainda estar “em ordem”… considerei que, dentro do segmento de FII de shopping, chegou num nível de preço que permitia iniciar posição.

    Abraços,
    Small caps.

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    • (28/02) FII FLORIPA (FLRP – MB) – Distribuicao de rendimento
      DR: Mariana Botelho Ramalho Cardoso

      A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do
      Fundo de Investimento Imobiliario – FII Floripa Shopping, informou que em 20/03/2013 dara inicio ao pagamento do rendimento, relativo ao mes de fevereiro/2013, no valor de

      R$ 9,6511038 por cota, com base na posicao de cotistas de 28/02/2013.

      Declarou, ainda, que o Fundo se enquadra no inciso III do art. 3 da Lei 11.033
      alterada.

      Norma: a partir de 01/03/2013 cotas ex-rendimento.

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      • A RMG continua em R$ 8,80.
        Ocorre que em dezembro o valor do aluguel é dobrado e, por isso, o valor real da distribuição fica acima da RMG. Isto acontece sempre nesta época, 1 vez por ano.

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  3. Aos amigos entendidos em fundos de Shopping, tenho uma duvida: No mes de dezembro os Shoppings recebem aluguel dobrado, certo? Em tese não deveria haver um melhor rendimento no mes de fevereiro (repasse no segundo mes) aos cotistas destes fundos?

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  4. MUITO ESTRANHO O RELATÓRIO DO FUNDO NESSE MÊS (REFLETINDO DESEMPENHO FINANCEIRO DE DEZ/12)

    Pessoal,

    Analisando o informe mensal de Janeiro2013 (que reflete o desempenho do fundo em Dezembro 2012), notei alguns problemas na apresentação d
    dos dados financeiros, são eles:

    1) Na DRE, o Resultado do fundo não reflete a soma das contas de “Repasse ao Fundo” + “Despesas ao Fundo”. Não consegui entender
    de onde vieram : 453.272 (out/12), 442.093 (nov/12) e 302.983 (dez/12)

    2) A receita do shopping quase dobrou entre Nov12/Dez12, mas na DRE a conta “Receitas” diminuiu, bem como a conta “Repasse ao Fundo”!!! Como isso pode acontecer????

    3) Essas análises foram feitas para descobrir quanto foi a receita bruta real por cota em dezembro de 2012. Pois se analisarem, a receita bruda de R$3,8 – R$ 1,13 dá um lucro por cota de $2,48. Porém, esse valor é bem menor do que o
    apurado em Nov/2012!!! Como isso aconteceu se as receitas quase dobrara????

    Em suma, os dados dos relatórios não estão coerentes com as informações financeiras divulgadas pela BTG em seu site (https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario)

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  5. Valor real da cota do Floripa:
    Aqui está a linha para raciocínio “Atualmente a renda real está em R$ 4,05/cota líquido de despesas e R$ 5,38/cota bruto, para a RMG de 8,80 por cota.”
    Não obstante termos de pensar no valor patrimonial da cota, já que falamos de propriedade, o shopping vale o quanto vende. A cota vale o que ela rende (esqueçamos a RMG)
    Considerando que não quero receber menos de 0,7%/mês e que passarei a receber, a valores de hoje, $4,05/mês de rendimento líquido, não acho que a cota do Floripa valha, HOJE, mais de $578,00.
    O que acham?

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    • Sisalama,
      A análise que faço é exatamente igual a sua. Adicionalmente, o que precisamos saber é:
      Existe alguma possibilidade do fundo, com apenas 4,14 % de vacancia, aumentar significativamente seu rendimento? Se sim, como e para quanto?

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    • Bopa tarde Sisalama, também concordo com vc, acredito que a cota atinja uns $ 600,00 ao final da RMG, veja o que aconteceu com WPLZ, não é regra mas pelo andar da carruagem vai pelo mesmo caminho, estou sem gráficos agora mas o WPLZ chegou abaixo de $60,00 sw não me falha a memoria, foi um bom ponto de compra. abç

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      • hehehe,
        Acho dificil chegar em 500 e poucos. Mas um valor entre 600-700 possivel. Ainda mais que o ultimo relatorio foi muito ruim (mesmo sendo uma epoca boa de final de ano).

        Talvez compre se chegar a esse patamar como diversificação.
        Só de pensar que uns 7 meses atras vendi por 995. hehehe. Ia passar um calor danado. haha

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      • Fiz uma contas.
        nos ultimos 12 meses de renda real LIQUIDA deu 45,1 reais contra 105,6 da RMG

        3,75 a.m/ 600 reais = 0,62
        Acho que pode chegar bem proximo de 600 mesmo. Se não melhorar os dados dos relatorios.

        Outra questão são os Custos que são elevadissimos. Isso é taxa de adm?

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      • Art. 16 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração composta de: (a) quantia equivalente a 9% (nove por cento) ao mês, calculados sobre o valor da receita do FUNDO, observando-se o valor mínimo mensal de R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais), que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), apurado e divulgado pela Fundação Getulio Vargas (“IGP-M/FGV”) ou na menor periodicidade prevista em lei, e que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA; e (b) o valor variável aproximado de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), correspondente aos serviços de escrituração de cotas do FUNDO, incluído na remuneração da ADMINISTRADORA e a ser pago a terceiros, nos termos do parágrafo 2º do artigo 31 e do parágrafo 7º do artigo 7º deste Regulamento.

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      • Segundo dados do amigo Sisalama temos então:
        $5,38/cota bruta – $ 4,05 / cota liquida = $ 1,33 = Total das despesas
        $ 1,33 / $ 5,38 = 24,72% foi referente a todas as despesas do mes. Alguém tem como analisar se este percentual é aceito como normal na administração do fundo?

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      • Mínima hoje de $761,99 fechou em $771,00, queda de – 1,15%,esta de mãos dadas com WPLZ11B, não adianta, a diferença % da RMG da renda real é de mais de 100%.
        A Renda atual ( $4,05) tem que dobrar para atingir a RMG ($8,80), bem provavel que a cota continue caindo.

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    • tem que ter muito sangue frio para querer comprar mais desse fundo, no meu caso, eu comprei a 1000 reais, que dava um yield de 0,88, que já é muito bom. mas no ranking de fiis de tijolo, esse fundo deve estar em segundo lugar.

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      • Eu acabei de vender, comprei a 980 e vendi a 915… Mas melhor vender agora do que ficar carregando peso morto. Se arrependimento matasse hahaha… Mas faz parte. Na carteira tou com SDIL, XTED, AEFI, BCFF e agora VRTA.

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      • eu cai fora, achei melhor realizar o prejuizo, nao da para saber ate onde isso vai cair, pois há outras opcoes melhores para recuperar esse prejuizo. Pelos relatorios do fundo, dá para ver que a renda do shopping nao paga o a renda minima garantida. Vivendo e aprendendo a ler relatorios.

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    • Olá pessoal. Eu fui um dos que venderam recentemente p flrp11b.
      Gostaria de repassar meu pensamento, para, quem sabe, ajudar aqueles que estão na dúvida entre comprar e vender.
      Bom, basicamente meu objetivo e o de obter ganhos acima de CDI, com FII que paguem bons dividendos. E para isso, o ranking do blog é fodástico.
      Segundo ponto, o principal, com o horizonte do fim da RMG do FLRP11B, optei por fazer um estudo (não sou expert em imóveis, portanto estudo básico) sobre a renda atual gerada pelo fundo (sem o complemento para a RMG) e a sua projecao para o futuro (ao término da RMG).
      Optei também por comparar com o WPLZ11B e o DY pago atualmente por esse FII. Sei que isso pode ser meio que comparar picanha com filet mignon (já que o assunto do momento é churrasco no blog :) ), mas no final das contas, para mim, pequeno investidor, é tudo carne (shopping).
      Meus parâmetros de cálculo foram o seguinte:
      Lucro médio real obtido nos últimos 12 meses (por cota): 0,635
      Despesa média mensal por cota dos últimos 12 meses: 0,1325
      Valor que seria distribuído se não houvesse RMG (lucro menos despesas): 0,635-0,1325= 0,5025
      Dai podemos verificar que o DY ficaria em 0,5025% ao mês (para cota de inicial de 1000 reais).
      Outro fator importante a ser verificado é o qto a cota de WPLZ11B depreciou após o fim da RMG. De acordo com o ranking, o DY passou para 0,374 ao mês.
      Mais uma vez, reforço a tese de que a comparação não é precisa, longe disso, mas como são muitas variáveis (expectativa de preço, localização do imóvel, vacância, etc), optei por simplesmente equiparar o DY do WPLZ ao FLRP11b para ver qto valeria a cota do flrp11b ao término da RMg.
      Sendo assim, coloquei numa regra de três simples o DY de 0,374 e cheguei ao valor da cota de R$ 1343,58.
      Ou seja, a cota poderá subir e não cair!
      E se a cota cair ainda mais? bom. o DY ficará melhor que 0,5025 (levando em conta a cota a 1000 reais).
      E se a cota ficar como está hoje (920 pilas)? o DY será de 0,546.
      Por favor fiquem a vontade para contribuir…
      Um abraço e obrigado por todas as infos passadas aqui no blog do tetzner.

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      • Tetzner, desculpe discordar, mas neste caso o argumento pra comprá-lo é o de que “ele está valendo menos do que valia há 3 anos”. Hoje em dia realmente é muito difícil encontrar algum imóvel ou FII nessa situação, concordo, mas veja bem, ele valer menos do que valia há 3 anos não seria um indicativo de que ele foi precificado acima do que realmente valia lá 3 anos atrás?
        Na minha opinião, após o fim da RMG para este fundo, a quota dele vai cair bastante. Quem quiser se posicionar nele, talvez faça um negócio melhor em se posicionar APÓS essa queda, não acham?

        Bom, claro que cada um tem uma opinião diferente, estou só deixando minha contribuição, dado que este site/blog tem me ajudado muito em como gerenciar minha carteira de FIIs.

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      • a avaliacao agora anual, atualizou o valor para 1100. sim pode cair com o fim da rmg, bem como pode nao cair. eu diluo o risco com os top 5, nunca faco all-in. mas cada um tem a sua preferencia, logo cabe analisar e questionar.

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      • Também vendi (há uns 4 meses) e quero distância desse FII. Não vou questionar se ele foi precificado acima ou abaixo, mas pelas condições do shopping, falta de manutenção e outras opções (mais novas, e de redes como o Iguatemi), me fazem perder a confiança nesse FII.

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  6. Tetzner, voce me pediu um inside sobre o FLORIPA SHOPPING, já que estou aqui no norte da ilha, caminho daquele endereço.
    As informações mais consistentes já estão aqui: renda mínima garantida de 0,88% até set/2013. cota caiu de 1.000,00 para 961,00 (dia 01/11/2012).
    Outras informações no relatorio divulgado agora:
    nos últimos 12 meses o aluguel aumentou apenas 2,6% (vacancia inexpressiva, em torno de 3%) mas a renda do estacionamento subiu 17,2%, elevando o aumento do rendimento para 4,3%, abaixo da inflação, o que indica que os aluguéis são baixos e não têm previsão de aumento. As rendas somaram em agosto 2012 0,63% por cota que, deduzidos 0,13% de despesas dá um resultado líquido de 0,50%, em distante da renda mínima de 0,88.
    O shopping foi construido no meio de um mangazal, no entorno de área de preservação permanente, pelo colombiano-brasileiro CARLOS AMASTHA (ora eleito prefeito de Palmas, no Tocantins), em meio a sujas e mútuas acusações de suborno e chantagem.
    É o terceiro em número de frequencia em Floripa (após o ITAGUEMI e o BEIRA MAR). O acesso não é dos mais confortáveis pois embora haja estacionamento facil ele fica no caminho das prias do norte, com transito intenso. Agora vem de ser inaugurado um shopping de shoppings no continente. Como a população aumenta em torno de 3% ao ano, acho que cada novo shopping rouba clientes dos mais antigos.
    De qualquer forma uma renda de 8,80 reais para um investimento de 961,00 dá mais de 10% ao ano. Mas atenção, só até set 2013. Depois disso é: aluguel barato + inadimplencia + vacancia…

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  7. A Brazilian Mortgages Companhia Hipotecaria, na qualidade de administrador do Floripa Shopping Fundo de Investimento Imobiliario, informou que em 20/09/2012 dara inicio ao pagamento do rendimento, relativo ao mes de Agosto/2012, no valor de R$ 8,80 por cota, com base na posicao de cotistas de 31/08/2012.

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    • tem que acompanhar, mas o fundo já vem sendo penalizado antecipadamente. Façamos um exercicío, vou pedir tua ajuda: envie um email para o RI com este questinamento, quais os planos para melhorar a renda real atual até o final da renda mínima e compartilhe conosco a resposta :)

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  8. Marcos, só respondi a pergunta que fizeram… expus meu ponto de vista sobre os números do West Plaza.

    Não vejo nenhum absurdo comparar FIIs de shoppings mesmo que estejam em regiões diferentes. Estou comparando investimentos e do mesmo setor. Claro que cada região tem sua particularidade, mas o foco é analisar onde o $$$ terá melhores perspectivas.

    Fique à vontade em discordar, mas mesmo não sendo eu quem indagou sobre o WPLZ… mantenho meu ponto de vista.

    Abraço a todos!!!!

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