JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs, onde figurou em 26º lugar na Prévia do Ranking de Dez/12, cotado a R$ 108,00 e com rendimento de 0,657%.

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Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

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Nº Cotistas:
Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

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RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

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92 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

    • De qualquer sorte,

      Parece mais um supermercado com centro comercial com lojas, do que um shoppings propriamente dito…

      80 lojas é pouco para acabar com o JRDM11B…

      Agora, pode ter expansão…

      Mas, temos tempo para acompanhar até lá…

      Os resultados de JRDM são crescentes…

      Abraços,
      Small caps.

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  1. Leia em “Noticias” :
    Israelense Gazit-Globe estuda compra de até três shoppings no Brasil

    Fala da construção de um novo shopping com 80 lojas a 500 m do Jardim Sul.
    Parece não ser o já divulgado no Panamby construido pela Multiplan.

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    • O nome do novo shopping é Morumbi Tower em construção na área do antigo Carrefour.
      Segundo comentário do Leandro o outro shopping construido pela Muliplan fica a 12 km do Jardim Sul e o Morumbi Tower é a menos de 500 m.

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      • chico64,

        Este assunto já foi discutido neste blog no final de junho e esta noticia é antiga. Ela é do final do ano passado. Parece que o estilo do shopping é diferente do Jardim Sul. Eu pessoalmente não fiquei preocupado com isso.

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  2. Para o pessoal que está preocupado com o lançamento do novo shopping do Multiplan no Parque Global, tem notícias hoje.
    O MTST começou a botar pressão na prefeitura de São Paulo para ficar com parte do terreno. Depois do nosso estimado prefeito Haddad ter iniciado conversasões depois da invasão do terreno da combalida Construtora Viver agora é a vez desse terreno que já foi um ex-elefante branco, talvez futuro mega empreendimento e agora possível objeto de invasão.
    A que ponto chegamos!!!! Para a cidade péssimo (ja não basta o novo plano diretor que vai fazer só milionários e invasores morarem em SP agora tem essa. Para quem tinha medo da concorrência, se isso se concretizar (talvez não vingue), pode ser bom vale acompanhar.

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  3. Olá.
    Talvez outros amigos tenham comentado, mas, pergunto mesmo assim pois ainda não encontrei justificativa.
    No relatório de Maio/2014, dois meses aparecem com despesa consideravelmente superior às observadas em meses anteriores.
    Jan/2014 – R$ 326.019
    Mar/2014 – R$209.260
    Jan/2013 a Mar/2014 (excluídos esses 2 “picos”): Média de R$57.400 (isso com um pico de R$ 96.300 em dezembro).

    Isso é um fato. Agora vamos as perguntas.

    a) De onde vem o valor adicional da despesa:
    -obras expansão?
    – custos não recorrentes?
    – aumento do custo operacional nesses meses?
    – Outros?

    b) A depender da resposta anterior, (e.g. uma expansão), devo esperar esse aumento de receita perdurando por vários meses doravante? (Estamos falando de 0.9 centavos por cota na renda real).

    Alguém sabe responder?

    E por favor, desculpem minha ignorância e ausência. =P

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  4. Para quem nao e de sao paulo vale algumas observacoes.
    Morei por alguns anos na regiao e o jardim sul era um quebra galho, para passeios e compras o pessoal da regiao preferia o polo shopping Morumbi e o da frente.
    A regiao onde esta o Jardim Sul tem dois problemas , a meu ver, importantissimos.
    1- criminalidade elevada. Eu e varios amigos ja fomos vitimas de um crime, no meu caso um sequestro relampago.
    2- transito caotico pela falta de acessos.
    Esses motivos me fizeram sair do bairro e a valorizacao dos imoveis na regiao foi muito menor que em outras regioes com o mesmo tipo de publico. Hoje se compra um apto com uma metragem muito maior la do que em moema, perdizes, brooklin, campo bel, alto de pinheiros e antes essa diferenca nao era tao grande

    O Shopping Villa lobos fica numa regiao a meu ver com muito mais acesso, melhor poder aquisitivo, menos problema de criminalidade.

    Isso nao quer dizer que o FII sejaum mal negocio, na minha opiniao ele dificilmente vai atingir as metricas do Villa Lobos, mas ao preco certo poder ser umbom investimento.

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  5. Small,
    Desculpa, quem sou eu, mas tenho certeza que nao somente eu como a comunidade Smallcalpiana no forum da ADVFN, bem como neste Blog, tem o maior respeito por voce.
    Assim como tivemos um garoto problema la e foi banido, nao acho que voce deva se prepocupar com estas besteiras escritas sem fundamentos.
    Te admiro muito e por favor segui em frente pois voce agrega muito para cada um de nos que vem aprendendo com seus ensinamentos……..E a seegunda vez que tenho lido seu livro Investindo em Small Caps…….show de bola!!!

    Fique com DEUS!!!!

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  6. Boa tarde! Gostaria de falar um pouco sobre o jrdm11 e o west plaza, em ambos fundos perdi um bom dinheiro, mas isto ja passou e nao sofro mais. Sobre o jrdm esta no bairro do pananby , bairro de alto poder de compra, mas tb esta rodeado de bairros de baixa renda, ao meu ver e uma shopping bem agradavel (falo como frequentador, pois morava proximo), mas vounser sincero nao e um lugar onde vc fala “vou passear”, e mais um lugar onde vc pode quebrar o galho, pois a unica coisa que realmente faz as pessoas falarem vou no jrdm e o cinema, mas o preco e bem salgado. Outra coisa e um shopping para quem tem dindin, o que faz com que a populacao mais umìnde que mora proximo nao frequente o shopping. Em resumo espero estar errado mas acho muito dificil o rendimento subir.
    West plaza, realmente para eu voltar a investir nele tem que dar 1, 5 am, fui nele num sabado a noite, faz uns 6 meses e infelizmente o shopping esta as moscas, nem vale a pena comentar, sobre as reformas escuto sobre as mesmas desde o ipo, e ate agora inda falam do cinema.
    Baroni, vi um comentario seu que vc iria estudar o jrdm e o west plaza, se eu humildemente posso lhe dar um conselho, entao nao perca tempo com o west plaza.

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    • West Plaza é o maior mico.
      E o pior, não tem como melhorar para competir com os tops da região, principalmente o Bourbon.

      O problema está no projeto, pois as edificações não foram projetadas para shopping. Trata-se de prédios antiquíssimos (um deles é uma antiga loja da Sears Roebuck) que foram adaptados e ligados por passarelas para formar o shopping. Ou seja, trata-se de um verdadeiro puxadinho.

      Talvez a solução seria transformá-lo num shopping popular …. ou num camelódromo … rsrs … ou numa “feirinha da madrugada” …. Ou “derrubar tudo” e construir um shopping decente no terreno.

      Do jeito que está, não tem a mínima possibilidade de concorrer com o vizinho próximo Bourbon , nem com o vizinho distante Pátio Higienópolis. Não há reforma que dê jeito. E vem mais shopping para a região.

      Conclusão: maior mico.

      Só não entendo como tem forista falando em turnaround. Certamento não visitou o wplz ou não entende nada de imóveis e fundos imobiliários. Como pode este shopping, do jeito que foi montado, se recuperar, com os concorrentes mil vezes melhor?

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    • Doutor Zezinho
      Bom dia, primeiro minhas desculpas ao Baroni, não quero fazer um desagravo em relação ao Small caps, seria prepotência minha, peço licença para este post, em nome de todos os que aqui que como eu estão iniciando seus estudos em FII. Refere-se ao ultimo parágrafo do comentário do DR Zezinho “Só não entendo como tem forista falando em turnaround. Certamento não visitou o wplz ou não entende nada de imóveis e fundos imobiliários”, quero acreditar que foi um ato falho, pois este espaço é para troca de idéias sobre FII. Uma vez que todos nos somos convidados, gostaria de lembrar que como tal devemos ser educados e elegantes, com todos os que aqui transitam e não fazer juízo de valor de quem expõe suas perguntas, respostas, opiniões, analises e estratégias. Sem o contraditório, haveria uma perda de conhecimento para nos iniciantes, agora temos no blog o duelo de titãns, que serve para todos os níveis de conhecimento. Como iniciante não gostaria de ler nada sobre minha pessoa, mesmo que fosse escrito com eufemismo. Como disse (salvo engano) o Estagiario “ não existe pergunta boba, só bobo que não pergunta”, acredito que a palavra pergunta pode ser substituída por “resposta”, “opinião”, etc. Veja Dr Zezinho, não só o comentário ficou no mínimo estranho como também foi feito após você concluir sua opinião , acreditando que foi um ato falho, peço de coração, que faça uma reflexão, sem paixão, com humildade…
      Concordo e tenho a mesma opinião com os 2 primeiros parágrafos, mas discordo 1001% do ultimo.

      Curtido por 1 pessoa

    • sumi1610, só fazendo justiça, quem disse essa frase fui eu logo após receber uma série de ataques de um colega que estava um pouco irritado. Suspeito que tenha vindo com os maus habitos de outro blog, mas com o tempo as pessoas vao entender que aqui o espirito que impera é o do respeito e lucidez que somos todos ignorantes. Ninguem aqui é o senhor do conhecimento.

      Aliás, essa frase foi dita em razao de termos tantas pessoas aqui para ajudar e as pessoas simplesmente tem medo de perguntar! Eu pergunto mesmo! kkkkkk

      Alias (2), acho que muito desse medo é de tomar um fora como em outros blogs. Esse ano estou empenhado em encorajar pessoas a evoluir. Vamos lá pessoal, todos tem duvidas! VAMOS CONVERSAR!

      sumi1610, nao foi minha intenção falar mal de ninguem, mas se te fiz se sentir mal, te peço desculpas de verdade! alias, vim aqui somente para pedir desculpas e acabei falando montão de coisas…rs

      Curtido por 2 pessoas

  7. JRDM11B – racional para compra recente.

    O fundo é dono de 40% do shopping Jardim Sul, que fica na parte “pobre” do Morumbi, que é bastante populosa e continua em crescimento…

    Ao preço de R$ 77,00, o shopping inteiro está avaliado em R$ 428 milhões.

    O fundo tem renda garantida por pouco mais de 2 anos e garantirá entre 0,9% e 1% a.m. para quem compra hoje.

    O HGBS comprou cotas do fundo por volta dos R$ 100,00, se não estiver enganado. O BPFF também comprou cotas, igualmente mais caro que o preço atual.

    A BRML, administradora do shopping pagou R$ 460 milhões para o shopping no final de 2011. Na seqüência vou copiar o comunicado a respeito.

    A vacância é baixa (menos de 1%), as locações tem uma certa tendência de alta e a região continua crescendo.

    Ainda, o segmento é o mais resiliente quando se tem um shopping mais estabelecido. A proximidade de casa é um fator decisivo para escolha do shopping a ser frequentado por boa parte da população.

    A renda real já é por volta de uma média anual de R$ 0,55, considerando os meses gordos. E vejo boas possibilidade de crescer até o final da renda garantida.

    O grande risco é que por lá anunciaram um novo shopping center, no bairro próximo mais novo. Quem é da região talvez possa opinar melhor…

    Por fim, posição levemente baixa, 2,5%, na espera de mais informações da evolução durante a renda garantida. Há fundos que performam melhor hoje que devem ser adquiridos antes, muito embora o desconto deles já se reduziu bastante em relação ao ápice do pânico.

    Abraços,
    Small caps.

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    • Complementando o racional:

      BRMALLS ADQUIRE 100% DE PARTICIPAÇÃO NO SHOPPING JARDIM SUL EM SÃO PAULO
      Comunicado ao Mercado
      Rio de Janeiro, 22 de novembro de 2011 – BR MALLS PARTICIPAÇÕES S.A. , companhia aberta com endereço na Avenida Borges de Medeiros n° 633, 1º andar, na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, inscrita no CNPJ sob o n° 06.977.745/0001-91 (“BRMALLS”), vem comunicar a aquisição de 100% do Shopping Jardim Sul em São Paulo (SP), e passará a ser responsável por sua administração e comercialização.

      Resumo da Operação

      • A BRMALLS adquiriu nesta data 100% do Shopping Jardim Sul sendo 60% através da BRMALLS Participações S.A. e 40% através do fundo de investimento imobiliário Rubi, do qual atualmente detém 100% das quotas.

      • O valor do shopping foi negociado em R$460 milhões, que foram pagos à vista nesta data.

      • Para 2012, a estimativa é que o shopping gere R$37,9 milhões de NOI (incluindo receita de serviços) para a BRMALLS e que o NOI estabilizado alcance R$50,1 milhões.

      • Esse investimento representa um cap rate nominal de entrada (2012) de 8,2% e um cap rate estabilizado real de 10,9%. Já a taxa interna de retorno do projeto ficou em 11,5%, real e desalavancada.

      • A BRMALLS tem intenção de distribuir no futuro próximo as quotas do fundo para o varejo elevando através das receitas de serviço decorrentes dessa transação a taxa interna de retorno para acima de 12,5%, real e desalavancada.

      • Nesta mesma data, a BRMALLS adquiriu dois terrenos próximos ao shopping que somam uma área total de 14,3 mil m² pelo valor de R$30 milhões.

      Com a aquisição, a BRMALLS eleva o número de shoppings em seu portfólio para 44 e aumenta em 30,8 mil m², ou 4,2%, o ABL próprio, atingindo 769,3 mil m². O ABL total é ampliado em 30,8 mil m², ou 2,3%, totalizando 1.386,2 mil m². Dessa forma, atingimos uma participação média de 55,5% no portfólio.

      Este será o nosso 10º shopping no estado de São Paulo e o 26º shopping na região sudeste do país. Ainda, no dia 29 de novembro estaremos inaugurando o Mooca Plaza Shopping. Considerando a inauguração e a aquisição do Shopping Jardim Sul a BRMALLS se consolida como a maior operadora de shoppings do estado chegando a um ABL total e próprio no estado de São Paulo de 348,4 mil m² e 205,8 mil m² respectivamente, aumentando a sinergia operacional.

      Esta aquisição tem grande relevância estratégica para a BRMALLS, sendo a 2ª vez em cinco anos que tivemos a oportunidade de adquirir o controle de um shopping na capital do estado de São Paulo.

      Shopping Jardim Sul

      Inaugurado em 1990, o Shopping Jardim Sul fica localizado na cidade de São Paulo, estado de São Paulo.

      Localizado no bairro do Morumbi, uma região de forte crescimento residencial e empresarial. Desde a sua inauguração, o Shopping Jardim Sul tem atuado com forte catalisador para o crescimento e para a valorização da sua principal área de influência.

      Além das 190 lojas que compõem o seu diversificado mix, das quais 5 são lojas âncoras, o shopping conta com 1.350 vagas de estacionamento e um fluxo de 135 mil veículos/mês.

      Dentre as principais lojas âncoras destacamos a C&A, Lojas Americanas, Pão de Açúcar, Renner além de um cinema UCI com 11 salas de cinema, sendo uma delas 3D. O shopping possui ainda uma unidade do Fleury Medicina e Saúde, um laboratório de referência.

      Como o Shopping Villa-Lobos apresenta um NOI/m² mais do que 60% superior ao do Shopping Jardim Sul, apesar do Shopping Jardim Sul ser maior e estar em área de influência com renda similar ao Shopping Villa-Lobos, acreditamos que a aquisição representa uma boa oportunidade para melhorar os resultados do shopping.

      BR MALLS PARTICIPAÇÕES S.A.
      Diretor de Relação com Investidores
      Leandro Bousquet Viana

      Abraços,
      Small caps.

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    • Alguém sabe se isto é muito perto do Shopping Jardim Sul?

      “Multiplan fará um novo shopping em São Paulo, diz Veja
      As obras do novo empreendimento, que será construído no bairro do Panamby, começam no segundo semestre e devem terminar no fim de 2016

      São Paulo – O bilionário e empresário José Isaac Peres, controlador da Multiplan, em parceria com a construtora Bueno Neto vai anunciar nos próximos dias a construção de grande shopping center na capital de São Paulo, segundo o site de Veja.

      De acordo com as informações, o shopping center terá área bruta total de locação de 80.000 metros quadrados e será construído no bairro do Panamby, região da cidade considerada nobre por ser adjacente ao Morumbi, mas vizinha ao bairro do Capão Redondo e Jardim Ângela.

      As obras começam no segundo semestre e devem terminar no fim de 2016.

      O shopping, ainda segundo a Veja, fará parte do Parque Global, da Bueno Netto com a Related Brasil. O empreendimento conta com lançamentos residenciais, torres comerciais e o shopping, com um valor geral de vendas estimado de oito bilhões de reais ao longo de oito anos.

      Os concorrentes mais próximos da Multiplan serão o Shopping Cidade Jardim, da JHSF, e o Shopping Jardim Sul da BR Malls.

      As vendas da administradora de shoppings Multiplan chegaram a 11,3 bilhões de reais, em 2013, 16,2% a mais em relação a 2012. O lucro no ano chegou a 284,554 milhões de reais, um dos maiores do setor, segundo a Economática.”

      Pela minha experiência, eu vi um shopping gigante sendo construído (Continente Park Shopping), muito mais moderno que o antigo (Shopping Itaguaçu) de corredores estreitos, teto baixo e confuso…

      No entanto… a baixa vacância e o alto movimento… continua no Shopping Itaguaçu…

      O que me fez pensar que a resiliência de um shopping no longo prazo é muito maior que de um prédio comercial…

      Abraços,
      Small caps.

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    • Caro Small Caps….
      Eu já fui cotista do Jardim Sul. Comprei cotas no IPO! Cheguei a vender a 112,00 uma parte, inclusive com receio de que estava realizando um péssimo negócio, visto o apelo que os FII´s tinham naquele momento em função da queda das taxas de juros.
      Certo dia aproveitei uma ida à SP e aproveitei para visitar o shopping. Conclusão: achei um shopping velho, acanhado, com pé direito baixo…claustrofóbico em certas partes…com praça de alimentação minúscula e com a qualidade das lojas mediana. Não seria exagero compará-lo ao mix de um Floripa Shopping, como ilustração.
      Retornei e vendi todas as cotas que tinha…700 na época do IPO.
      Não existe espaço para seu crescimento orgânico, e como vc diz, vem operando com vacância de 1%…
      Não vejo, neste momento dando apenas uma opinião generalista, pois não estudo seus números há bastante tempo, por onde poderia vir um crescimento da renda….
      Gostaria de ouvir a opinião de quem por perto mora, para constatar se foi uma impressão apenas de quem esperava por algo mais portentoso ou se procede a opinião.
      Desejo sucesso no seu investimento!!

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    • Centurio,

      Os resultados do shopping vem se mostrando ascendentes, mas em velocidade bem moderada.
      Ele tem uma renda média entre 0,55 e 0,57 por cota, mas ainda tem 2 anos pela frente de RMG.
      Ao término dela, será que o resultado ficará entre 0,62 e 0,64??? Se sim, acho que o preço deste fundo, por comparação de pares, deve “rondar” na faixa de 70,00 e não perto de 80,00 como está.

      Vamos dar tempo ao tempo.

      Estou também buscando informações atualizadas do shopping, pois tenho muito receio de shoppings de bairro, pois suas limitações físicas o deixam sempre em desvantagens de longo prazo. Quase 100% dos shoppings de sucesso que eu conheço ou já nasceram muito grandes ou tinham espaço para expansão.

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    • Small,

      O Panamby é MUITO próximo do Jardim Sul. Dependendo do ponto do Panamby, dá 1km, praticamente uma avenida os separaria.
      Tem que ver de que lado do Panamby ficaria o novo shopping, porque se a ideia for “virar” para o lado do Jardim Angela, acredito que a concorrência seria menor.

      Mas de todo o modo é bem perto.

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    • Seu raciocínio está correto, na minha opinião, pois ou o crescimento da renda virá por maior relação de R$/m2 de locação, o que pode ser improvável, já que em 2012 a situação era definitivamente melhor do que a do momento, principalmente em se tratando de shopping de bairro, ou através de crescimento orgânico, o que parece estruturalmente improvável. Definitivamente não está no meu foco, pois tenho prioridades outras neste momento. Mas sugiro pesquisar o lançamento do FII Shopping Jardim Sul, realizado pelo BTG Pactual, no ano de 2012….pois se não me falha a memória a BR Malls vendeu parte do empreendimento ao FII, por valor maior do que pagou!!!

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    • Centúrio e Baroni, aquela notícia que postei esclarece algumas dúvidas/receios. Veja só:

      “Nesta mesma data, a BRMALLS adquiriu dois terrenos próximos ao shopping que somam uma área total de 14,3 mil m² pelo valor de R$30 milhões.”

      E

      “Como o Shopping Villa-Lobos apresenta um NOI/m² mais do que 60% superior ao do Shopping Jardim Sul, apesar do Shopping Jardim Sul ser maior e estar em área de influência com renda similar ao Shopping Villa-Lobos, acreditamos que a aquisição representa uma boa oportunidade para melhorar os resultados do shopping.”

      Por fim, a BR Malls realmente vendeu ao fundo mais caro do que comprou… mas quem adquire cotas abaixo de R$ 80,00, paga menos do que ela pagou no final de 2011, em valores nominais.

      Abraços,
      Small caps.

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    • Ah…. e bom dizer que um “bairro” de São Paulo… muitas vezes é maior que capitais inteiras!

      E este bairro está ficando cada vez mais adensado. Proximidade de casa é o principal fator de escolha de shopping para o dia a dia…

      Vejo isto claramente por aqui…

      Abraços,
      Small caps.

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  8. JRDM11B

    Pouco comentado, mas gostei das demonstrações financeiras, receitas subindo com consistência, taxas administrativas baixas, vacância baixa, renda real subindo aos poucos, enfim para diversificar comprei um pouco hoje, 75,2X.
    Alguém acompanha de perto esse fundo?

    NelsonP

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      • Ele também é um pouco antigo, mas parece muito bem cuidado, se eu não me engano tem uma ação judicial pedente sobre o terreno do estacionamento… não seis e já resolveram… fora isso, é um imóvel que acho que me faz dar renda por muitos e muitos anos (esse é meu objetivo)

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    • Comprei um pouco também.
      Tenho boa impressao com esse fundo que nao tem nada de pop-star, mas que vem mostrando uma gestão consistente.
      O preco esra bem razoável e ainda tem um bom periodo de rmg, vejo com bons olhos.

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    • Amigo NelsonP

      Sempre dou uma “sapeada” neste fundo sim. Nos últimos 12 meses, a distribuição média REAL está na faixa de 0,55/cota, o que aos preços atuais o deixa com DY na faixa de 0,72%.

      Vejo alguns pontos ai:

      Vamos esquecer a RMG, pois até julho/16 ela chegará na em 0,77/cota e a renda REAL muito dificilmente chegará neste patamar, até mesmo porque, a vacância é historicamente baixa neste shopping.

      Sendo assim, teremos que aguardar a evolução “natural” e orgânica do shopping. Não sendo nem pessimista, tampouco otimista, imagino que podemos chegar em julho/2016 com uma distribuição média acumulada na faixa de 0,62/cota.

      Dada a comparação de pares, imagino que um preço interessante para iniciar posição seria na faixa de 70,00, com uma certa margem de segurança.

      Mas, o que me “preocupa” é a localização dele. O meu sentimento é que o desenvolvimento do bairro ficou justamente na mão oposta ao shopping, sem contar que existem outros mais movimentados que não ficam muito distantes dali.

      Algum amigo que conhece bem a região poderia contribuir para o nosso maior amadurecimento???

      Obrigado

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      • Baroni e Nelson,

        WPLZ11B, parece já ter renda real por volta da faixa R$ 0,50 / R$ 0,55, considerando o aluguel dobrado de dezembro.

        Ou seja, próximo do que rende hoje o JRDM11B…

        A diferença já foi bem maior, mas WPLZ11B parece ainda mais barato… e… depois daquele ordem milionária colocada no book de compras… tem mais gente que está fazendo os cálculos da renda APÓS as obras de manutenção e expansão. Quando elas acabarem, os preços para aquisição serão outros.

        Agora, é bom que se diga que os shopping negociados como FII no mercado de melhor histórico tem preços muito mais caros que o próprio JRDM11B. Isto se deve ao crescimento histórico que o segmento tem apresentado acima da inflação.

        Negociações recentes no mercado real indicam que os shoppings costumam ter CAP RATE de fechamento de negócio bastante inferior aos demais segmentos imobiliários.

        Abraços,
        Small caps.

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      • Small

        Eu entendo você, mas observe que tudo é uma questão de custo de oportunidade. Fazer conta do que ganha ou perde é uma coisa. Fazer conta do que pode deixar de ganhar é outra.

        WPLZ com renda real em 0,50 a 0,55 “só” depois de 2016. Vamos ficar no “meio” então: Digamos 0,525/cota depois de 2016. A cota não poderia custar mais do que 65,00 (yield de 0,80%). Caramba… outros fundos muito melhores dando mais do que isso, amigão. Até o HGBS, se descontar o problema do Goiabeiras, pode dar mais até lá, com risco infinitamente menor. PQDP já está nesta faixa ai de 0,78 a 0,80

        … ou seja, esperar 2 anos para ter um upside de 5,00 ou 6,00 na cota??? E o custo de “não” ter outros ativos que boa renda e com potencial muito maior?? Não conta?

        E digo mais, WPLZ estão tentando sobreviver. Não fosse esta reforma, já poderia jogar a pá de cal.

        Baroni

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      • Baroni,

        Na minha projeção, WPLZ11B renderá MUITO ACIMA disto. Já rende isto HOJE. Em dezembro de 2013 inaugurou um boliche de alto nível de 2,5 mil m2! E isto sequer aparece nas receitas já informadas.

        Haverá no futuro ainda receitas dos cinemas e do que isto representará na atração de público.

        Ademais, retorno de 0,8% no segmento de shoppins, é muito acima da média da categoria.

        Por fim, é bom registrar que a Aliansce, especialista no segmento, é administradora do shopping e COMPROU PARTICIPAÇÃO por preço bem acima do valor atual. Ela tinha todo os dados na mão para fazer a sua oferta e achou que valia a pena. Pela evolução desde que ela chegou lá, eu dou meu voto de confiança de que sabem o que estão fazendo.

        Agora, sobre os problemas estruturais, é possível mesmo. Mas estão investindo para resolver isto também.

        EU considero ele entre os FII’s de shopping o MAIS BARATO da bolsa. Por isso que costumo citá-lo. Mas, como POSSO ESTAR ERRADO. Então, diversifico bastante e faço posição considerando os riscos bem citados por aqui. Como sempre digo, o cemitério de investidores está sempre cheio de gente que tinha certeza de tudo…

        Abraços,
        Small caps.

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      • Sim Small.

        A diversificação e controle de risco são fundamentais. Eu entendo você e mais ainda, sua forma de operar.

        Mas não consigo ver aquelas “fotos” de revitalização do shopping como tãooooo positiva assim que faça uma grande diferença do que já é. Fica claro que as fotos foram “estrategicamente” escolhidas para justificar os milhões investidos.

        Vendas e aluguéis médios não subiram tão expressivamente assim. O que fez diferença foi estacionamento, mas nós bem sabemos que receita de estacionamento alta é “questionável” em shoppings, pois existem muitos que param o carro para ir trabalhar ao lado, ou algum acordo entre lojistas em troca de algum benefício.

        Enfim, amigo Small: Concordo que o fundo esteja “barato”, mas longe de ser um shopping com fundamentos sólidos para posições mais expressivas em carteira.

        Baroni

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      • Eu participei da oferta primária do Jardim Sul. Naquela empolgação, no oba-oba daqueles bons tempos, onde a “flipagem” permitia ganhos interessantes. Fui um flipper confesso…rsrsrsrs!!
        Mas eis que certo dia estava em São Paulo com a família e resolvi dar uma passada lá no “bicho” para dar uma espiada. Não gostei! Pé direito baixo, claustrofóbico, praça de alimentação pequena, localização não atrativa. Um shopping já meio velhusco no geral achei eu naquele momento.Vendi um saldinho que havia guardado e nunca mais olhei…

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      • Pois é, amigo *centurio*

        *Infelizmente shopping de “bairro” tem destas coisas.* *São condenados a não crescer.* ​Gosto de shoppings de fácil acesso e que tenham à sua volta áreas disponíveis para expansão.​

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      • Oi Baroni

        Ai que esta a questão , tudo cresceu do outro lado da marginal.

        Hoje em sampa vc define onde ir a lazer e compras pelo critério transito, então aqui vc acaba ficando com um nicho do segmento que basicamente de moradores da região, que por sinal de alto poder aquisitivo. Sampa mudando muito ao longo dos tempos, antes vc pegava o carro e se dispunha a ir ao shopping “badalado”, hoje isso não ocorre mais, vc vai no que é mais comodo, e se fosse morador dessa região com certeza iria nele e não em outro.
        Uma coisa é certa, receitas de aluguel e estacionamento subindo com consistência, onde vai levar…..seria chute, mas no segmento renda não é ruim.
        Considerando uma renda projetada real de 0,63, vamos colocar ainda 30 parcelas de RMG pagando 0,10 cada uma delas acima desse 0,63, teríamos R$ 3,00, que se descontando do valor atual, R$ 76,00 daria R$ 73,00 com renda projetada real de 0,63, ou 0,86% ao mês, para o segmento valor interessante.

        NelsonP

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      • Sim NelsonP Por aí

        A questão é que o shopping vai ficando velho e não duvido que venha reforma grande antes ou próximo do fim da RMG.

        Considerei 0,63 para meados de 2016 (fim da RMG) Tem muito chão até lá e a impressão que tenho é que o fundo já está no osso.. operando em velocidade de cruzeiro

        Mas, estamos acompanhando

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      • Agora, o meu sonho mesmo é que….

        A avaliadora do imóvel dos FII’s firme um compromisso de recompra do imóvel ao término de 4 anos, se não atingir o potencial “sugerido” no relatório…

        Tem muita avaliação de imóvel no mercado que (censurado) hehehehhe

        Abraços,
        Small caps.

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    • Boa noite Small

      Concordo, estamos juntos em muitos papeis digamos “esquecidos”…rs.

      Sobre JRDM11B, não tenho mais o papel, mercado puxou rápido a cotação e vendi…

      Agora sobre seu receio de um novo shopping da Multiplan.

      Ele é real. Realmente serão empreendimentos concorrentes, não só pela distancia, mas principalmente na minha opinião por estarem do mesmo lado da marginal.

      Uma vez comentei que plano diretor seguindo pela marginal e focando o lado direito sentido sul, o mesmo do BBVJ.
      Esse shopping vai fazer parte de um complexo muito grande entre torres residenciais e corporativas. Acho que ele tem potencial de retirar parte do publico cativo do jardim sul, ou seja um risco que precisa ser analisado, se não agora no futuro.

      NelsonP

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    • NelsonP, concordo que existe este risco e já tive bem mais medo disto…

      Mas, com o que vi aqui na região, percebi que estava superestimando o risco…

      Segundo moradores próximos do JRDM11B (não conheço bem a região), há muitos prédios para serem entregues na região do shopping…

      E, se o projeto concorrente foi lançado por agora… tenho sérias dúvidas de que ficará pronto antes do final de 2016… e não sei a quantos quilômetros está… se for mais de 3… acho que o raio de escolha dos vizinhos não deve se alterar tanto…

      Temos tempo para acompanhar o desempenho real, enquanto isto… confio no taco na BRML, que comprou o shopping em 2011…

      Abraços,
      Small caps.

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  9. com a cota a 95 paga 0,75% de RMG até setembro de 2016

    06/09/2013 09:15 FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – Distribuicao de Rendimento

    FII SHOPJSUL (JRDM – MB)
    DR: Mariana Botelho Ramalho Cardoso

    Distribuicao de Rendimento

    A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do
    Fundo de Investimento Imobiliario – FII Shopping Jardim Sul informou que o
    rendimento referente ao mes de Julho/2013, e de R$ 0,71 por cota, e sera
    distribuido em 13/09/2013, com base na posicao de cotistas de 06/09/2013.

    Declarou, ainda, que o Fundo de Investimento Imobiliario se enquadra no inciso
    III do art. 3o da Lei 11.033/2004, alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005.
    Em decorrencia, fica isento do imposto de renda, o cotista pessoa fisica, desde
    que respeitado o disposto nos incisos I e II do paragrafo unico do art. 3o da
    Lei 11.033/2004.

    Norma: a partir de 09/09/2013, cotas ex-rendimento.

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