JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

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177 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

    • Não amigo, losgomes

      A BTG coloca junto na DF o pagamento referente à RMG e isso deturpa um pouco.

      Neste mês teve uma despesa bem alta no empreendimento (alguma manutenção maior). Se excluirmos isso, na verdade, a renda real foi de 0,58.

      O que se percebe como positivo é a evolução em 12 meses de uns 10% nos resultados operacionais.

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      • Sim amigo Paulo.

        Considero bem interessante, até porque são mais 2 anos de RMG que aos preços atuais já estamos aproximando de 1% ao mês..

        Não creio que a RMG será atingida, mas acho factível que ela fique entre 0,62 e 0,65 ao fim, que deixará um yield entre 0.80 e 0.85 se estes preços forem mantidos.

        Dentro de uma carteira diversificada, nada mal para um Shopping, não? :)

        Curtido por 1 pessoa

      • Primeiro deixa esclarecer que meu nick é Joāo Terra e nāo Paulo, nāo sei porque saiu errado ( estou com um ipad novo e eu ainda aprendo a lidar com esta máquina, ehehe). Quanto à renda, acho excelente. Ganho 1 por cento ao mês e depois de dois anos a renda real fica num patamar totalmente dentro do meu critério. Maravilha.

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  1. Ilustres,

    Como bem alertado pelo Baroni, este é o fundo que está vendendo cotas do JRDM11B…

    Quando ele sai do “book de vendas”… as cotas sobem um pouquinho…

    Veja que a razão da venda é a devolução do dinheiro ao único cotista do fundo, que é o próprio BTG, que não conseguiu levar adiante a tentativa de oferta pública…

    17/10/2014 16:21 FII BTGMALLS (BTGM)- PAGAMENTO DE AMORTIZACAO

    FII BTGMALLS (BTGM)

    PAGAMENTO DE AMORTIZACAO

    A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do
    Fundo de Investimento Imobiliario – FII BTG Pactual Malls comunica o pagamento
    no dia 20/10/2014 de amortizacao no valor de R$ 78,534849 por cota aos cotistas
    registrados na data-base de 17/10/2014 e tendo como referencia o mes de outubro
    de 2014.

    A Administradora declara que o Fundo de Investimento Imobiliario podera se
    enquadrar conforme o disposto no inciso III do Art. 30 da Lei 11.033/2004,
    alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Para tanto, devera ser observado o
    disposto nos incisos I e II do Paragrafo Unico do Art. 30 da referida Lei.

    Abraços,
    Small caps.

    Curtido por 3 pessoas

  2. Hoje é domingo. Muito sol aqui em sampa. Infelizmente, não viajei. Então, resolvi visitar o JRDM11B. A distância da minha casa até o JRDM11B é de 20km. Como precisava de desculpa para pegar a moto, resolvi unir o útil ao agradável.

    Os pisos de estacionamento estavam lotados, mas com uma ou outra vaga disponível. Carros típicos de classe média trabalhadora: jetta, civic, pajero, C4, 408 etc. Poucas motos.

    Pão de açúcar com um bom público. O pão de açúcar normalmente é mais caro. Mas, tem melhores opções.

    Há lojas típicas de serviço: costura, eletrônicos, estética, lotérica, caixa eletrônico e agência dos grandes bancos, farmácia etc.

    Essas lojas que têm em tudo quanto é shopping também tem no JRDM11B, inclusive aquelas de preços mais salgados. Ou seja, quem é da região não precisa percorrer quilômetros para uma opção paulista de lazer ou fazer uma compra.

    O melhor: não vi loja vazia, exceto uma de cama e mesa. Acho que o pessoal está adiando o casamento!

    Gostei do cinema: tenho 50% de desconto!!!!

    Praça de alimentação cheia. Fila em um quiosque que vende sorvete mexicano.

    Ops, algumas lojas vazias na praça de alimentação. Deve ser a tal vacância.

    Outra fila em quiosque de sorvete italiano. Esse negócio de vender sorvete deve ser muito bom. Vou vender meus FIIs e comprar uma loja de sorvete!!! Brincadeira.

    Conversei com algumas pessoas e funcionários. Ninguém esboçou reclamação. No geral, o pessoal parece gostar.

    O JRDM11B não parece ser o melhor shopping de sampa. Mas, está longe de ser ruim. É um bom shopping e está na média dos demais. Eu, porém, sou suspeito. Não gosto de shopping e não entendo do negócio. Mas, compro FII, muito embora também não saiba nada de FII.

    Muitos prédios ao redor do JRDM11B. Logo, pode ser acessado a pé.

    A concorrência é um ponto a ser estudado. Estão erguendo algo maior ao lado. Dizem que é investimento de árabes, vai saber. De qualquer forma, imagino que seja de alguém experiente. Logo, querem ferrar o JRDM11B ou acham que há espaço para os dois negócios. Honestamente, não tenho condições de fazer uma análise.

    Também não há espaço para expansão. Mas, os caras poderiam se unir e fazer uma passarela ligando os dois empreendimentos. Mas, isso é sonho.

    Quem for comprar cota do JRDM11B, deve ponderar esses riscos: expansão e concorrência.

    Eu tenho JRDM11B e exceto algum detalhe que não esteja percebendo, ele cabe na minha carteira como diversificação. Tenho também PQDP11.

    Espero ter passado uma percepção do shopping, pois se trata de negócio complexo. De qualquer forma, hoje é domingo e sampa não tem praia. Logo, shopping cheio.

    Não resisti: peguei a fila e experimentei o sorvete mexicano. Paguei no cartão. Logo, será pago com RMG.

    Curtido por 10 pessoas

      • Aspirante, agradeço pelas risadas. Tem um pessoal muito bravo aqui no blog.

        Já estou em casa. Não sei o que é mais arriscado: andar 100 km/h de moto na marginal pinheiros ou comprar FII. Mas, sou assim, vou vivendo.

        Mais duas informações do JRDM11B: ao sair, falei com mais uma pessoa que disse ser o preço do estacionamento caro e de fato é. Essa pessoa afirmou que com o novo empreendimento muitas pessoas já falaram que não mais frequentarão o shopping por conta do valor. Quem viver verá.

        A outra informação é que o picolé mexicano não tem nada de especial. Mas, está valendo, o JRDM11B também não é extraordinário. Aliás, a maioria da população é normal, mediana. Ainda bem. Há espaço para mim.

        Bom final de domingo!

        Curtido por 1 pessoa

    • Parabéns pelo seu depoimento carlospmlg. Tive uma percepção próxima a sua quando visitei o shopping. Realmente o estacionamento é caro. Acho que foi R$ 10,00 duas horas. Têm shopping top que cobra R$ 7,00 por quatro horas. Mas é o valor próximo do Morumbi Shopping que cobra R$ 12,00 por duas horas.
      Uma futura expansão é uma grande problema. Expandir só pra cima com a construção de mais andares. É um caso semelhante do West Plaza que só consegue expandir dessa forma.

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      • Pela classificação da Abrasce entra na faixa de Porte Regional, mas na minha opinião ainda é porte médio.
        O Morumbi Shopping é porte regional com seus 55.000 de ABL.

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    • O comentário e as constatações do Carlos só reforçam aquilo que eu penso: Hoje o shopping É ÓTIMO, atrai muita gente, vive cheio, tem suas receitas aumentando, e etc… Mas e com a concorrência? E se a concorrência fizer preços bem menores nos alugueis atraindo os lojistas inclusive do JRDM? E se fizerem um estacionamento mais barato no concorrente? E se.. E se…

      De fato não podemos ter certeza de nada, apenas fazer suposições e ter algumas idéias sobre as projeções. Por essas e outras, mantenho minha posição no shopping, mas limito-me a não ter mais do que 2 ou 3% da carteira global, NO MOMENTO.

      Agora, ficando pronto e maturado o concorrente e ainda assim o JRDM seguir entregando excelentes resultados e se ele de fato não sofrer tantos impactos (é o que eu acho), aí com certeza aumento a posição para até uns 8 ou 10%.

      Enquanto aguardo o desenrolar, vou recebendo essa renda de quase 1% ao mês, e reinvestindo-a no momento em outros FII’s que acredito estarem com preços mais atraentes.

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      • Em Porto Alrgre, há alguns anos, o grupo Zaffari construiu um shopping, Bourbon, na frente do tradicional Iguatemi. Incluiu no empreendimento a rede de cinemas do Itau, a livraria cultura, único ponto na cidade, a Centauro e o hiper mercado, Zaffari Bourbon, que é referência no sul de qualidade de produto e atendimento, como âncoras, além de estacionamento mais barato que o Iguatemi. Atualmente, Iguatemi está em expansão e praticamente sem vacância como o Bourbon. A impressão é que os 2 vivem numa adequada simbiose. Concluo que dependendo do mix de lojas, o parasitismo não se desenvolve, e permite a convivência dos mega empreendimentos.

        Curtido por 5 pessoas

      • Digamos que seja erguido um shopping do outro lado da rua. Ele terá as mesmas lojas? Isso faz sentido?

        Você imagina uma C&A, Pão de Açúcar, Renner dos dois lados a rua? O laboratório Fleury abriria uma outra unidade algumas dezenas de metros?

        Este novo empreendimento teria que buscar novas Lojas Âncoras diferentes daquelas já existentes no lado oposto da rua.

        O mercado de Shoppings não é tão simples assim.

        Curtido por 1 pessoa

    • Carlos…. ótimo Post…

      Ainda mais para quem mora longe dos FII… Moro em Curitiba….

      leitura fácil, agradável e divertida… parabéns…

      Ps: não precisa de desculpa para andar de moto… além de que o risco é que dá graça à vida… vida as motos e os FII, kkkkkkkkkkkkkkkkk

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  3. Baroni,

    Lendo o prospecto JRDM11B, lembrei que tinha dito que o eventual excesso da renda real sobre a RMG ficaria com o Garantidor. Contudo, interpretei de forma diversa…entendo que ficaria com o fundo e seria aplicado nos moldes da Reserva de Contingência, revertendo para o cotista ao final dos 12 meses, caso supere o target do referido ano. Inclusive adentra ao cálculo de rentabilidade.
    Segue o trecho (página 25 do prospecto):
    “Para efetivação da garantia mínima mensal, o administrador, deverá informar à BR Malls a rentabilidade obtida no mês anterior, e, em caso de não atingimento da renda mínima garantida, deverá solicitar o necessário aporte de recursos pela BR Malls. Quando a rentabilidade obtida em um mês exceder à renda mínima garantida, o valor excedente será represado e aplicado da mesma forma e nos mesmos ativos que a Reserva de Contingência e utilizado para o cálculo da rentabilidade dos meses subsequentes.
    Se ao final dos doze meses do primeiro ano da garantia BR Malls ao Fundo a rentabilidade do Fundo exceder 8,5% ao ano nominal (desconsiderados os aportes de recursos eventualmente realizados pela BR Malls), este excedente será distribuído ao cotista no mês subseqüente ao do período verificado. Se ao final dos doze meses do segundo ano…”
    Se a minha interpretação estiver correta, que venha o hipotético R$ 1,00 de renda real, do comentário do Tetzner abaixo…heheheh

    abraço!

    Curtido por 1 pessoa

    • Caro mpinazo,

      eu entendi de outra forma. Eu entendi que nos meses em que a renda exceder, a “sobra” fica investida no fundo de reserva do FII. Para nos meses seguintes compensar se a renda real vier menor do que a RMG. Dai, a BRMALLS contribui so com a diferenca.

      So haveria pagamento extra para o cotista se, ao final de 12 meses, a renda real acumulada for maior do que a RMG, o que imagino ainda ser um pouco irreal para este fundo. Mas ele tem dado resultados bastante consistentes e crescentes :D

      Curtido por 2 pessoas

      • Exatamente, PauloAlf!

        A ideia é essa mesmo, talvez tenha me expressado mal…a norma trazida pelo prospecto traduz bem o conceito do garantidor, que tem somente a função de garantir, por certo período, o resultado que se espera do shopping operando em condições normais, com a maturidade projetada. O garantidor não pagará 1 centavo a mais, caso o shopping caminhe com as próprias pernas, assim como não ficará também com a “sobra”, considerada no acumulado de 12 meses, se, porventura, esta sobra venha a existir.
        Exemplo: a RMG está fixada em R$ 0,75. Todavia, o shopping vem performando bem pelos 12 meses consecutivos, entregando, por hipótese, R$ 1,00 todo mês. A “sobra” de R$ 0,25 em cada mês não irá para o bolso do Garantidor, e sim será distribuído aos cotistas…nem faria sentido o Garantidor embolsá-los…esse é o espírito da coisa.

        Grande abraço!

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      • Isso mpinazo82
        Talvez eu tenha me expressado mal também há um tempo quando disse “ir para o garantidor”. Na verdade, vai, só que de forma indireta, pois ele acaba tendo que desembolsar menos em função disto. Não deixa de ser uma RMG peculiar, mas não acho que seja um critério de exclusão, até porque isso não acontece de forma recorrente, mas por que digo peculiar?? Porque talvez seja o único caso que se o resultado operacional supera a RMG, o cotista não recebe dentro regime de caixa do mês.
        Vamos que vamos

        Curtido por 1 pessoa

  4. Prezados,

    Duas questões:
    Alguém sabe onde encontro a avaliação de dez/2013 do Jardim Sul?
    A questão do ônus real sobre o estacionamento foi solucionada (li no prospecto)?

    Alguma conta de padeiro: R$ 172.954.068,00 (77,80*2.223.060) / 12.270,17 m2 (40% de 30.675,43 m2 de ABL) = 14.095,49 R$/M2 de ABL, sendo 77,80 o fechamento no dia 07.10.14 e 2.223.060 cotas emitidas.

    Abraço.

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  5. Começou o terceiro ano da RMG:

    FII SHOPJSUL (JRDM-MB)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    Data Base: 07/10/2014
    Periodo de Referencia: Agosto/2014
    Data para pagamento do rendimento: 14/10/2014
    Valor distribuido por cota: R$ 0,740000000

    Norma: a partir de 08/10/2014 cotas ex-rendimento

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  6. Fiz uma análise da renda real devido a preocupações que haverá distância entre a RMG e
    a Renda Real ao fim do periodo de garantia.
    Fiz um cálculo médio da renda real baseado nos dados da Bovespa no periodo maio/2013 a abril/2014 (este último valor pago em maio).
    Dados de renda real a partir de maio/2013 : 0,45 , 0,60, 0,55, 0,53 ,0,53 ,0,52, 0,47, 0,92,
    0,60, 055, 0,54, 0,52 Dá uma média de 0,565, considerando a cota a 78,50 o rendimento real médio em % dá no momento 0,72%.
    Neste mesmo período o rendimento médio da RMG é 0,7267 dando com a cota atual uma renda 0,9257%.
    Para chegar a um rendimento real bom (acima de 0,80%) as opções são :a)reduzir vacância que já é baixa 1,84%, b)fazer investimento que provoque aumento de renda do shopping c) renegociação de alugueis (que vai ser dificil nos próximos 2 anos).

    Curtido por 2 pessoas

    • Olá Chico64,

      Pois é, tenho também pensado bastante no JRDM ultimamente…

      Isso que vc leventou o Tetzner também mostrou outro dia, e são pontos que me fazem pensar:

      a) Não há espaço vago em quantidade suficiente para aumentar o retorno.
      b) Pode ser a saída, mas não vi ainda movimentação da administração neste sentido, então, para um futuro próximo, não parece uma opção real. Mesmo que houver algo neste sentido, há que se saber a que custo, a qual prazo e com qual perspectiva de retorno.
      c) Concordo com vc, os aluguéis praticados lá já não são baixos, e não vejo como haverá espaço num futuro próximo para aumentos significativos.

      O shopping já é maduro e performa provavelmente próximo de sua plenitude há algum tempo, então talvez não haja muita margem aqui também para a BR Malls trabalhar o aumento das vendas e portanto sua participação na composição dos aluguéis.

      Mas, na comparação de pares, provavelmente os competidores do JRDM seriam o PQDP, ABCP e SHPH, porque são todos shoppings maduros e já performando, embora o JRDM seja o único com RMG.

      O DY do JRDM resultante da renda real (0,72% pelas suas contas) é maior que o DY dos outros que citei, de acordo com o radar do Tetzner de hoje. Mas PQDP está passando por expansão, então talvez acabe maior que isso. SHPH acho que não vai chegar a tanto. E ABCP está em uma região que talvez permita maior fluxo e margem para crescimento que o Morumbi.

      Então, com o JRDM vc ganharia quase 1% de DY nos próximos 2 anos, e depois um rendimento na casa de 0,1% superior à maioria de seus pares, considerando a renda real de hoje, e perderia provavelmente só para o PQDP – e HGBS, que nos preços atuais talvez tenha margem para uma perder o caso Goiabeiras e ainda entregar DY nos níveis dos demais shoppings, algo entre 0,60 e 0,75%.

      Isso tudo para dizer que JRDM me parece ligeiramente superior em performance ao ABCP no longo prazo, e obviamente mais interessante no CP por causa da RMG. Ando pensando em um ou outro e em sua função na minha carteira. Às vezes considero encarteirar os dois, mas nessa de por-que-não-os-dois eu posso acabar tendo uma carteira maior que aquela que gostaria. Não vejo sentido na diversificação que atrapalha a simplicidade pelo excesso de ativos.

      Já tenho FLRP, FIGS e RBGS para apimentar, e PQDP para compensar, por isso penso na adição de JRDM ou ABCP para balancear o risco neste setor, que assim se tornaria o segundo maior na minha carteira. E ligeira tendência pelo JRDM. Só que já investi em ap no Morumbi antes e o retorno foi pífio, então fico com a pulga atrás da orelha com a região…

      O que acham?

      João

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  7. FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    FII SHOPJSUL (JRDM-MB)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do
    Fundo de Investimento Imobiliario – FII Shopping Jardim Sul informa sobre a
    distribuicao de rendimento deste fundo conforme dados abaixo:
    Data Base: 05/09/2014
    Periodo de Referencia: Julho/2014
    Data para pagamento do rendimento: 12/09/2014
    Valor distribuido por cota: R$ 0,7300
    A Administradora declara que o Fundo de Investimento Imobiliario podera se
    enquadrar conforme o disposto no inciso III do Art. 30 da Lei 11.033/2004,
    alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Para tanto, devera ser observado o
    disposto nos incisos I e II do Paragrafo Unico do Art. 30 da referida Lei.

    Norma: a partir de 08/09/2014 cotas ex-rendimento.

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  8. Viram o último relatório??

    RMG 0.73
    Renda real 0.71

    Ta certo que dia das mães ajudou, mas já começo a achar que a renda real média ao fim da RMG ficará um pouco mais interessante do que eu imaginava.

    Aí o Baroni e o Smallcaps piram…. :)

    Curtido por 2 pessoas

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