JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

JRDM11B_f

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

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148 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. Fiz uma análise da renda real devido a preocupações que haverá distância entre a RMG e
    a Renda Real ao fim do periodo de garantia.
    Fiz um cálculo médio da renda real baseado nos dados da Bovespa no periodo maio/2013 a abril/2014 (este último valor pago em maio).
    Dados de renda real a partir de maio/2013 : 0,45 , 0,60, 0,55, 0,53 ,0,53 ,0,52, 0,47, 0,92,
    0,60, 055, 0,54, 0,52 Dá uma média de 0,565, considerando a cota a 78,50 o rendimento real médio em % dá no momento 0,72%.
    Neste mesmo período o rendimento médio da RMG é 0,7267 dando com a cota atual uma renda 0,9257%.
    Para chegar a um rendimento real bom (acima de 0,80%) as opções são :a)reduzir vacância que já é baixa 1,84%, b)fazer investimento que provoque aumento de renda do shopping c) renegociação de alugueis (que vai ser dificil nos próximos 2 anos).

    Curtido por 2 pessoas

    • Olá Chico64,

      Pois é, tenho também pensado bastante no JRDM ultimamente…

      Isso que vc leventou o Tetzner também mostrou outro dia, e são pontos que me fazem pensar:

      a) Não há espaço vago em quantidade suficiente para aumentar o retorno.
      b) Pode ser a saída, mas não vi ainda movimentação da administração neste sentido, então, para um futuro próximo, não parece uma opção real. Mesmo que houver algo neste sentido, há que se saber a que custo, a qual prazo e com qual perspectiva de retorno.
      c) Concordo com vc, os aluguéis praticados lá já não são baixos, e não vejo como haverá espaço num futuro próximo para aumentos significativos.

      O shopping já é maduro e performa provavelmente próximo de sua plenitude há algum tempo, então talvez não haja muita margem aqui também para a BR Malls trabalhar o aumento das vendas e portanto sua participação na composição dos aluguéis.

      Mas, na comparação de pares, provavelmente os competidores do JRDM seriam o PQDP, ABCP e SHPH, porque são todos shoppings maduros e já performando, embora o JRDM seja o único com RMG.

      O DY do JRDM resultante da renda real (0,72% pelas suas contas) é maior que o DY dos outros que citei, de acordo com o radar do Tetzner de hoje. Mas PQDP está passando por expansão, então talvez acabe maior que isso. SHPH acho que não vai chegar a tanto. E ABCP está em uma região que talvez permita maior fluxo e margem para crescimento que o Morumbi.

      Então, com o JRDM vc ganharia quase 1% de DY nos próximos 2 anos, e depois um rendimento na casa de 0,1% superior à maioria de seus pares, considerando a renda real de hoje, e perderia provavelmente só para o PQDP – e HGBS, que nos preços atuais talvez tenha margem para uma perder o caso Goiabeiras e ainda entregar DY nos níveis dos demais shoppings, algo entre 0,60 e 0,75%.

      Isso tudo para dizer que JRDM me parece ligeiramente superior em performance ao ABCP no longo prazo, e obviamente mais interessante no CP por causa da RMG. Ando pensando em um ou outro e em sua função na minha carteira. Às vezes considero encarteirar os dois, mas nessa de por-que-não-os-dois eu posso acabar tendo uma carteira maior que aquela que gostaria. Não vejo sentido na diversificação que atrapalha a simplicidade pelo excesso de ativos.

      Já tenho FLRP, FIGS e RBGS para apimentar, e PQDP para compensar, por isso penso na adição de JRDM ou ABCP para balancear o risco neste setor, que assim se tornaria o segundo maior na minha carteira. E ligeira tendência pelo JRDM. Só que já investi em ap no Morumbi antes e o retorno foi pífio, então fico com a pulga atrás da orelha com a região…

      O que acham?

      João

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  2. FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    FII SHOPJSUL (JRDM-MB)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do
    Fundo de Investimento Imobiliario – FII Shopping Jardim Sul informa sobre a
    distribuicao de rendimento deste fundo conforme dados abaixo:
    Data Base: 05/09/2014
    Periodo de Referencia: Julho/2014
    Data para pagamento do rendimento: 12/09/2014
    Valor distribuido por cota: R$ 0,7300
    A Administradora declara que o Fundo de Investimento Imobiliario podera se
    enquadrar conforme o disposto no inciso III do Art. 30 da Lei 11.033/2004,
    alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Para tanto, devera ser observado o
    disposto nos incisos I e II do Paragrafo Unico do Art. 30 da referida Lei.

    Norma: a partir de 08/09/2014 cotas ex-rendimento.

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  3. Viram o último relatório??

    RMG 0.73
    Renda real 0.71

    Ta certo que dia das mães ajudou, mas já começo a achar que a renda real média ao fim da RMG ficará um pouco mais interessante do que eu imaginava.

    Aí o Baroni e o Smallcaps piram…. :)

    Curtido por 2 pessoas

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