CINO11 – CIDADE NOVA – FII

Novo Lançamento:  CIDADE NOVA – FII ( )

Prospecto Preliminar

CDNV11

O Fundo tem por objetivo a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, em especial, a aquisição de 100% (cem por cento) das ações de emissão da REC LOG 2 S.A., sociedade anônima, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 12.980.045/0001-59, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, n° 50, 4º andar, CEP 04543-011 (“REC LOG 2”), detentora de 100% (cem por cento) das quotas de emissão da BRC VII Cidade Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade de propósito específico, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 07.241.661/0001-58, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, n° 50, 4º andar, CEP 04543-011 (“BRC VII” e em conjunto com a REC LOG 2, doravante denominadas “Participações Societárias”) esta última detentora do domínio útil do imóvel onde foi construído o empreendimento imobiliário comercial localizado na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, objeto da matrícula nº 43034 do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro (“Empreendimento”) e exploração do Empreendimento e de bens e direitos a ele relacionados, principalmente através da exploração do direito real de superfície sobre o imóvel onde foi construído o Empreendimento conferido à Petróleo Brasileiro S.A. – Petrobras, sociedade anônima de capital aberto, com sede na Avenida República do Chile, 65, Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, inscrita no CNPJ/MF sob nº 33.000.167/0001-01  (“Petrobras”) pela BRC VII por meio da Escritura Pública de Constituição de Direito Real de Superfície e Outras Avenças, celebrada em 23 de dezembro de 2005, re-ratificada em  19 de janeiro de 2007, vigente e que atualmente tem como partes a BRC VII, na qualidade de proprietária, e a Petrobras, na qualidade de superficiária, pelo prazo de 15 (quinze)  anos, a contar de 5 de outubro de 2007, renovável por períodos de 8 (oito), 10 (dez) ou 15 (quinze) anos, a exclusivo critério da Petrobras, nos termos do referido instrumento (“Direito Real de Superfície” e “Escritura de Superfície”, respectivamente), sendo que os recursos do Fundo serão aplicados, sob a gestão do Administrador, segundo uma política de investimento que vise proporcionar a seus cotistas (“Cotista”) uma remuneração adequada para o investimento advinda da exploração do Empreendimento e especialmente em decorrência da exploração do Direito Real de Superfície da locação, arrendamento, venda e/ou outra forma legalmente permitida de exploração comercial do Empreendimento.

* O primeiro que fizer a ficha deste FII e mandar no meu email ou postá-la aqui, ganha uma edição do Jornal ou da Revista com a Matrix.

Parabéns Leandro!

Empreendimento é situado na região entre os principais bairros da cidade do Rio de Janeiro, próximo às estações de Metrô e com fácil acesso ao Aeroporto Santos Dumont. Localizado à Rua Julio do Carmo, n°23, o edifício de alto padrão possui um terreno de 6.059m², com 51.559m² de área construída; 36.577m² de área bruta locável, correspondendo a 69,8% de aproveitamento, e 3.834m² de pavimento.
A área privativa média de cada pavimento é de 3.833,70m², sendo cada pavimento composto por 2 (dois) conjuntos. Nove pavimentos podem ser locados por torre.
Há 3 (três) subsolos no Empreendimento, apresentando, no total, 387 (trezentas e oitenta e sete) vagas com mais 2 (duas) vagas de carga e descarga.
O conceito de design arquitetônico e o projeto executivo de arquitetura iniciaram-se em 2007 com o arquiteto Ruy Rezende. Sendo a construtora Racional Engenharia responsável pela obra.
O Empreendimento possui:
I. fachadas feitas em pele de vidro anodizada com alto desempenho energético; sendo as fachadas Sul e Leste construídas com blindagem com proteção balística nível III;
II. controle de acesso ao estacionamento por cancela;
III. acabamento na garagem com piso de concreto liso desempenado com pintura de demarcação de vagas;
IV. lobby com acabamento de piso e paredes de granito, forro de gesso, 6,5 m de pé direito e ar condicionado instalado; e
V. 10 (dez) elevadores sociais, mais 2 (dois) elevadores dos subsolos ao térreo, e 2 (dois) elevadores de serviço, sendo todos ligados ao gerador, e ainda possuindo área disponível para geradores privativos das empresas;
Descrição dos direitos que o Fundo detém sobre o Empreendimento, com menção aos principais termos de quaisquer contratos de financiamento, promessas de compra e venda, opções de compra ou venda, bem como quaisquer outros instrumentos que lhe assegurem tais direitos
Conforme previsto na Seção “Destinação de Recursos”, na página [●] deste Prospecto Preliminar, o Fundo investirá seus recursos preponderantemente no Empreendimento, de forma direta ou indireta por meio das Participações Societárias, sendo que em [●] de [●] de 2013, o Fundo formalizou o Contrato de Compra e Venda com as Vendedoras. A compra da totalidade das ações da REC LOG 2 pelo Fundo ficará suspensa, nos termos do Artigo 125 do Código Civil, ao atendimento das condições comerciais e jurídicas necessárias à realização da aquisição da totalidade das ações da REC LOG 2 descritas na Seção “Destinação de Recursos”, na página [●] deste Prospecto Preliminar.
Descrição dos ônus e garantias que recaem sobre o Empreendimento
Foi constituído o direito real de superfície sobre o imóvel onde foi construído o Empreendimento e conferido à Petrobras pela BRC VII, por meio da Escritura Pública de Constituição de Direito Real de Superfície e Outras Avenças, celebrada em 23 de dezembro de 2005, re-ratificada em 19 de janeiro de 2007, vigente e que atualmente tem como partes a BRC VII, na qualidade de proprietária, e a Petrobras, na qualidade de superficiária, pelo prazo de 15 (quinze) anos, a contar de 5 de outubro de 2007, renovável por períodos de 8 (oito), 10 (dez) ou 15 (quinze) anos, a exclusivo critério da Petrobras, nos termos do referido instrumento.
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FL – 362129v27 – 130314 – FII Domo – Prospecto Preliminar
FL – 362129v27 – 130314 – FII Domo – Prospecto Preliminar
FL – 362129v27 – 130314 – FII Domo – Prospecto Preliminar
Além da Cessão de Superfície acima descrita, conforme consta do registro nº 11 da matrícula do imóvel relativa ao Empreendimento (Matrícula 43.043, do 7º Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro), datado de 05 de dezembro de 2008, a superficiária Petróleo Brasileiro S/A – Petrobrás, na qualidade de devedora, e BRC VII, esta última na qualidade de emissora, deram em alienação fiduciária do solo do imóvel relativo ao Empreendimento à Oliveira Trust DTVM S/A, que passou a figurar como credora fiduciante, nos termos do Instrumento Particular datado de 18 de novembro de 2008, para garantia de dívida no valor de R$ 631.055.815,40 (seiscentos e trinta e um milhões e cinquenta e cinco mil e oitocentos e quinze reais e quarenta centavos), com vencimento para 10 de janeiro de 2022.
A alienação fiduciária descrita acima e referida no R.11/M.43.043 da matrícula do imóvel relativo ao Empreendimento, foi concedida como garantia pelo pagamento da totalidade dos direitos creditórios relativos às CCI BRC, em decorrência da concessão do direito real de superfície à Petrobrás Distribuidora S/A, nos termos da Escritura Pública de Constituição de Direito Real de Superfície e Outras Avenças, lavrada em 23 de dezembro de 2005 junto ao 23º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, no Livro 8.498, Folha 013, Ato 005, re-ratificada em 19 de janeiro de 2007 perante o mesmo Ofício, no Livro 8656, Folha 012, Ato 006, e posteriormente cedida em sua integralidade à Petróleo Brasileiro S/A – Petrobrás, nos termos da Escritura Pública de Cessão de Direito Real de Superfície e Outras Avenças, lavrada em 27 de junho de 2008 junto ao 7º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, no Livro 217, Folha 066, Ato 033, atualmente vigente, pelo prazo de 15 (quinze) anos, a contar de 5 de outubro de 2007, renovável por períodos de 8 (oito), 10 (dez) ou 15 (quinze) anos, a exclusivo critério da Petrobrás, nos termos do referido instrumento.
Os direitos creditórios acima mencionados deram origem as CCI BRC, representando a totalidade dos direitos creditórios, nos termos da Escritura de Cédulas de Créditos Imobiliários celebrada e aditada na data de 18 de novembro 2008, que se encontra sob custódia da Oliveira Trust DTVM S/A, instituição custodiante e atual credora fiduciante.
A alienação fiduciária acima descrita permanecerá vigente pelo prazo necessário à reposição integral do valor total das CCI BRC e seus respectivos acessórios, inclusive atualização monetária, permanecendo íntegra até que a Petrobrás cumpra integralmente todas as demais obrigações contratuais e legais vinculadas à Cessão de Superfície e, consequentemente, às CCI BRC.
Uma vez liquidada as CCI BRC emitidas pela BRC VII, por meio da recompra, pela BRC VII, dos créditos imobiliários vinculados aos CRI BRC, a BRC VII poderá solicitar à Oliveira Trust DTVM S/A o respectivo termo de quitação, que deverá ser apresentado em até 30 (trinta) dias contados da solicitação da BRC VII, sob pena de multa em favor da BRC VII equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor da emissão das CCI BRC. Em posse do termo de quitação, a BRC VII endereçará o pedido de cancelamento da alienação fiduciária junto ao 7º Ofício de Registro de Imóveis.
Preço da cota 100,00
O Fundo vai ter um Formador de Mercado, isso para dar liquidez
Valor mínimo de investimento é de 1.000,00
Fundo pagará ao Administrador uma Taxa de Administração equivalente a 0,15% (quinze centésimos por cento) ao ano calculada sobre o valor do Patrimônio Líquido, observado o valor mínimo mensal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)
O Fundo entrará em funcionamento apenas se houver colocação total das Cotas objeto da Oferta.
O Fundo tem por objetivo a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, em especial, no Empreendimento, de forma direta ou indireta por meio das Participações Societárias e a exploração do Empreendimento e de bens e direitos a ele relacionados, principalmente através da exploração do Direito Real de Superfície, da locação, arrendamento e/ou venda para fins comerciais de suas unidades autônomas, podendo investir em Ativos de Liquidez

Renovação
A Petrobras poderá renovar a Escritura de Superfície por novo período de 8 (oito) anos, 10 (dez) anos ou 15 (quinze) anos a seu exclusivo critério. Para este fim a Petrobras deverá notificar a BRC VII 6 (seis) meses antes do término da escritura

* Contribuição do Amigo Leandro que montou a Ficha:

“Tetzner, o que eu entendi : a BRC construiu um prédio e levantou dinheiro com Oliveira Trust e deu de garantia o solo , essa grana pode ser paga ate 10 de janeiro de 2022, quando pagar, o solo volta a ser da BRC, e esse prédio construído foi entregue para Petrobras que passou a ser dona do prédio, e pagara por isso ao longo dos anos, com se fosse um aluguel a grosso modo, depois de um longo período a BRC voltará a ser dona do imóvel com plenos direitos, a BRC é do fundo imobiliário cidade nova.
Resumo da opera : o FII é um prédio alugado para Petrobras

A Trust  tem o terreno como garantia de uma dívida da BRC
A Petrobras comprou por um perído o direito da superfície (usar o prédio como se fosse dela)
A BRC construí o prédio e terá de volta depois de alguns anos o prédio, o terreno e todos direitos sobre este imovel”

* Contribuição do Amigo Nelson:

“Esse aqui bem simples de comparar, preço  por m2 similar com o TBOF11 quando lançado, e vai acontecer igual, se ajustar com uma queda similar ao que ocorreu lá…sem chances……e acho que não emplaca”

* Contribuição do Amigo Leom:

“Meus caros.
Sobre a edificação posso considerar muito boa. Sua localização, nem tanto. A área onde está era um ponto do gasômetro ( tanque grande de gás – acho que desativado há muito tempo) e uma área onde funcionários dos Correios usavam para lazer ( clube dos Telegrafistas ), não era uma área boa, mas, melhorou com a construção do prédio e também a compra de alguns imóveis pequenos próximos.  Fica perto do prédio sede da prefeitura do Rio de Janeiro, perto do edifício onde fica a sede do sistema operacional de segurança do Rio de Janeiro ( fato recente),  perto do edifício sede dos Correios do estado do  Rio de Janeiro, perto do Edifício Teleporto, que pertence a um FII, que não me lembro no momento,mas, na região final da av. Presidente Vargas ( entre a segunda e terceira ruas paralela a essa) – lado direito sentido Praça da Bandeira – Candelária . Do outro lado da Presidente vargas são os trilhos da Rede Ferroviária. O problema dos vidros blindados é que, na época da construção,  edifícios próximos eram alvejados por tiros de fuzil disparados do morro São Carlos. Fica próximo do metrô ( duas estações ). Não fica próximo do aeroporto Santos Dumont. No momento, não há rítmo forte de  mais melhorias naquela área – outras construções, etc.
O prédio  já é ocupado pela PETROBRAS, com muita gente trabalhando ali.”

* Contribuição do Amigo Cameron:

“Leom, concordo que a localização, considerando-se o hoje, não é grande coisa. Mas pensando em potencial de valorização, me parece excelente, não sei se o amigo concorda. O local, no geral, ainda se mostra decadente em alguns aspectos, sobrados velhos em ruas adjacentes e com favelas próximas (pacificadas?), mas acho que justamente isso que confere potencial à região. Há 20 anos, aquela região ainda era conhecida como zona do baixo meretrício. De lá pra cá, vária empresas se estabeleceram, além de órgão oficiais, conforme voce citou, e a atividade construtiva parece continuar: além de ser, junto com a região da leopoldina e do porto, um ponto central onde ainda há espaço para isso, acho a localização muito estratégica: grandes vias arteriais que ligam as zonas norte, sul, centro, e norte, além da av. Brasil e Linha vermelha que são portas de entrada da cidade, convergem na região do Estácio e Cidade Nova.
Dando uma lida na ficha, o problema parece ser o preço: todo o potencial parece que já foi mais do que devidamente precificado. Abs.”

* Comentário do Amigo Diego:

“Mais um prédio da Petrobras que eu nao sabia que era FII. Vou falar um pouco dele:

O setor que está nesse prédio é a “Universidade Petrobras (UP)”, onde são “formados” os recem-ingressantes na empresa (fiquei de ago/2011 a abr/2012 “estudando-trabalhando” lá quando entrei na empresa) e também são ministrados alguns cursos de curta duração para os funcionários de carreira (estarei lá essa semana coincidentemente). Essa universidade já foi em muitos cantos no Rio de Janeiro antes de se concentrar e tomar conta desse prédio, a princípio quem deveria ocupá-lo era a BR distribuidora, mas de última hora decidiram colocar a UP lá e elá está a um bom período.

A região ao redor pode não ser das melhores mas atende muito bem para como o prédio é usado, tem restaurantes medianos ao redor, duas estações de metrô bem próximas e é relativamente segura (apesar da proximidade das favelas, não tive notícias de ninguém ser assaltado no período que passei lá). Tem muitas construções naquela área, no caminho entre a estação de metrô cidade nova e o prédio havia pelo menos três prédios sendo construídos.

O prédio é até bonito, “sustentável”, mas há um vão gigantesco no meio do prédio que só tem os dois primeiros andares, acho um desperdício de espaço tremendo, dizem que esse vão ajuda na iluminação e na ventilação reduzindo o consumo de energia, para mim é um desperdício de m² (assim como aqueles “buracos” no edifício sede da Petrobras).

Vejo como um ponto fraco do prédio justamente o setor da empresa que está lá. Se houver uma crise na companhia, o primeiro setor a ser cortado seria esse, não teria mais gente ingressando e os treinamentos seriam reduzidos drásticamente, não necessitando a manutenção desse prédio, com certeza seria o primeiro FII a ser devolvido.

Bem, tentarei tirar umas fotos essa semana por dentro e envio aqui para o blog.

Abraços.”

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Tetzner Insight

O amigo Leandro providenciou não só a ficha, mas as fotos!! :)  Confiram

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Tetzner Insight

Como sempre, saímos na frente!

Segue o material enviado pelo amigo Diego:

“Confirmei que a região está se desenvolvendo bem, três prédios na rua Júlio do Carmo que estavam em construção no ano passado já estão em fase de acabamento, são bem bonitos (ia tirar foto também, mas não deu), mas não consegui identificar o que eram, eram prédios não tão altos, aparentemente de escritórios.

Há também dois prédios em construção na rua da frente do prédio, ouvi falar que seriam o “Cidade Nova 2 e 3″ não sei se da mesma construtora, mas que deverão ser alugados para a Petro também.

No “átrio” (é assim que é chamado o imenso espaço vazio no meio do prédio) estava tendo uma feira com alguns fornecedores, os estandes são temporários.”

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* Contribuições do Conejo e Ricardong em 08/11/13:

Saiu hoje no Valor o prospecto de lançamento de cotas do novo fundo FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CIDADE NOVA e me sinto como aquele ladrão dos patos do Ruy Barbosa: e ái doutor invisto ou não invisto? Parece que é assim: o fundo se refere à propriedade do terreno sobre o qual foi construido um prédio da Petrobras para treinamento e que em troca do uso do terreno, sem pagar aluguel, vai devolver o prédio daqui a 15 anos, é isso? Se for é fria, indo embora a Petrobrás quem vai querer aluguer sala em zona degradada (não era ali que ficava o famoso Mangue, sede do baixo meretrício) ?
Conejo

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Conejo,

Não li tudo.
O que eu pude entender do pouco que li:
É um produto similar ao SP downtown, só que tem prazos ainda mais dilatados.
O empreendedor construiu sob medida para PETR e emitiu um CRI ou uma estrutura similar, usando esses 15 anos de fluxo de aluguel . Agora, quer vender o terreno numa estrutura: Propriedade no futuro + Lastro em LCI ou similar para bancar o rendimento até o fim da escritura de superfície.
Riscos:
- Quando acabar a escritura de superficie, em que estado o prédio estará?
- O prédio é monousuário feito sob medida para a Petrobras, se a empresa sair, existirá um custo de adaptação.
- A região não é prime no Centro e daqui um tempo vai concorrer com a área revitalizada do Porto.
- Risco de crédito do ocupante atual.
Em resumo, acho que para comprar isso, tem que me dar um rendimento com prêmio. Para mim, 12% a.a, pra cima.

Ricardong

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44 comentários sobre “CINO11 – CIDADE NOVA – FII

    • Já estudei nesse prédio por 6 meses entre 2008 e 2009, quando fui trabalhar na Petrobras. A região não é das melhores, mas melhorou muito. Lá também fica a Prefeitura e é servido por 3 estações de metro próximas, além de ônibus. O prédio é usado para a formação de praticamente todos os concursados e para cursos de aperfeiçoamento e reciclagem dos profissionais em geral. Não vejo riscos de vacância no médio prazo. Se estiver pagando um Yeld bom, acho interessante.

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  1. Acho improvável uma empresa com alto nível de atividades específicas encerrar atividades relacionada à educação corporativa, uma vez que não existe em lugar nenhum os treinamentos necessários às atividades por ela exercidas.

    O contrato com a PETRO é até 2022 renovável por mais 8, 10 ou 15 anos.

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    • Palata,

      Veja o estudo de viabilidade no anexo do prospecto.

      Algo em torno de 8,5% a.a nominal no primeiro ano, caindo no segundo e crescendo daí em diante.

      Não espera grande crescimento. O rendimento será(depois de um carnaval de compra de SPE e desmonte de CRI) apenas o pagamento anual do direito superficiário que a PETR tem no imóvel. Começou em ~35mi em 2007, hoje está algo em torno de 50mi com os reajustes do IGP-M do periodo.

      Ou seja, o rendimento vai acompanhar o IGPM por todo periodo da escritura superficiária e a renovação da mesma, porque a PETR tem o direito de renovar unilateralmente nas mesmas condições.

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