JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

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223 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. FII SHOPJSUL (JRDM-MB)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    FII Shopping Jardim Sul

    Data Base: 06/03/2015
    Data do pagamento: 13/03/2015
    Valor distribuido por cota: R$ 0,740000000
    Periodo de Referencia: Janeiro/2015

    Norma: a partir de 09/03/2015 cotas ex-rendimento.

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  2. Os relatórios mensais não são divulgados todos os meses? Porque o último é de Outubro? A diminuição da receita com os aluguéis é consequência do aumento da vacância? Aqui a vacância esta de 1,11 % , no relatório está de 3,14%. De fato tenho muitas dúvidas mas gosto desse fundo porque a renda real está entre 0,55 e 0,60. Acredito que o receio de todos, é a construção desse novo shopping concorrente. Alguém sabe o nome desse novo shopping, e a previsão para ser inaugurado ?

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  3. Comecei a investir agora no JRDM. Mas eu me assustei um pouco por conta de um comentário de uma pessoa. Vou postar o comentário aqui para vocês opinarem. Ele escreveu o seguinte:

    Pessoal segue alguns pontos que encontrei no prospecto do shopping Jardim..

    Com relação a essa hipoteca das Vagas, existe o risco de, caso não esteja cancelada quando da
    lavratura das escrituras de aquisição das Vagas pelo FUNDO, este pode ter que adotar as
    providências cabíveis na instância judicial a fim de preservar o patrimônio adquirido. Tal fato poderá acarretar gastos significativos que poderão impactar negativamente os rendimentos a serem distribuídos aos Cotistas.
    Ainda com relação à hipoteca das Vagas, existe a possibilidade de não ser obtido um resultado satisfatório na esfera judicial, havendo risco de o credor hipotecário obter êxito na execução da garantia e de as Vagas passarem a ser de sua titularidade.

    Foi constatada a existência de ações judiciais e procedimentos administrativos em face da Vendedora e dos antecessores proprietários dos Imóveis-Alvo, o que pode eventualmente ensejar, caso a Vendedora e/ou os antecessores sejam considerados insolventes, discussões quanto à legitimidade da aquisição dos Imóveis-Alvo pelo FUNDO ,incluindo a possibilidade de caracterização de fraude contra credores e/ou fraude à execução, podendo trazer, desta forma, impactos negativos ao rendimento dos Cotistas. Além dos processos e procedimentos identificados, é possível que existam outros processos, embora estes não constem da 69 documentação que foi analisada. Além disso, foram ainda identificadas ações em face do
    Condomínio dos Imóveis-Alvo, que poderão afetar o FUNDO e, consequentemente, impactar
    negativamente no rendimento dos Cotista

    O Shopping Jardim Sul possui Certificado de Conclusão de Obra (“Habite-se”) de uma área de 92.339,08m², sendo certo que deverá ser obtido novo Habite-se após a regularização da área construída do Shopping. O novo pedido de alvará de aprovação da edificação deverá ser instruído pela certidão de diretrizes, devendo, ainda, constar do referido alvará de aprovação de edificação as medidas mitigadoras formuladas pelas diretrizes, as quais deverão estar comprovadamente concluídas para obtenção do novo Certificado de Conclusão de Obra ou documento equivalente, o que ainda não foi verificado.
    Além das providências mencionadas, o Poder Público exige que sejam executadas algumasobras no entorno do Shopping Jardim Sul, para que seja possível sua regularização. Para cumprimento das diretrizes exigidas pelo Poder Público, o FUNDO e o coproprietário doShopping Jardim Sul poderão ter gastos que poderão impactar negativamente a rentabilidade
    do FUNDO.
    O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros do Shopping Jardim Sul, não obstante ainda esteja válido (até 02/06/2012) foi obtido em relação a uma área de 92.339,08m², que difere da real área construída do Shopping Jardim Sul, devendo, portanto, ser regularizado. Esta pendência pode ensejar penalidades, inclusive, pecuniárias ao FUNDO, na qualidade de coproprietário do Shopping Jardim Sul e das Vagas, podendo afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.

    Não foi obtido o Certificado de Acessibilidade, obrigatório para os estabelecimentos localizados no Estado de São Paulo, sendo certo que a não obtenção deste documento pode ensejar a aplicação de multas para o FUNDO, na qualidade de coproprietário do Shopping Jardim Sul, o que pode afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.

    Com o advento da Instrução Normativa SAR 01/2000 no Estado de São Paulo, sob orientação
    do Ministério Público, foram impostas novas regras aos estabelecimentos comerciais,
    incluindo-se nesse rol os shoppings centers, que é o caso dos Imóveis-Alvo. A referida norma
    trata da acessibilidade, ação fiscalizatória, bem como as especificações técnicas a serem
    cumpridas por todas as dependências e edificações, público ou privadas, quanto à adequação às normas estipuladas, dentre instalações, documentação legal, certificado de acessibilidade,prazos para cumprimento e eventuais penalidades que podem ser impostas aos Imóveis-Alvo, sendo certo que o descumprimento destas normas pode ensejar a aplicação de multa, que pode ser cobrada do FUNDO, na qualidade de co-proprietário do Shopping Jardim Sul e das Vagas e, consequentemente, pode afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.
    É possível que haja débitos tributários e multas em aberto perante o fisco, que seriam devidos em função das benfeitorias realizadas nos Imóveis-Alvo. Caso tais pagamentos não tenham 70 sido realizados pelos Vendedores ou Antecessores, os valores poderão ser cobrados diretamente do FUNDO, na proporção da fração que ele possui nos ativos imobiliários, o que poderá, consequentemente, impactar negativamente os rendimentos.
    Além disso, é possível que não tenha sido oferecido o direito de preferência aos locatários dos Imóveis-Alvo, de acordo com os artigos 27 a 34 da Lei 8.245/91. Especialmente no caso do Contrato de Locação da loja 204-A do Shopping Jardim Sul vislumbra-se a possibilidade de o direito de preferência ser exercido com força de direito real (ou seja, no intuito de o Lojista obter para si o imóvel alienado), considerando que é o único contrato que se encontra registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, sendo importante observar que referido direito de preferência só poderá ser exercido sobre a integralidade dos Imóveis-Alvo, não sendo permitido ao locatário pretender a aquisição tão somente da referida loja, na forma do art. 31 da Lei 8.245/91. Caso o direito de preferência seja exercido de modo que o locatário da loja 204-A do Shopping Jardim Sul reclame os Imóveis-Alvo para si, nos termos da lei, os Cotistas terão afetados negativamente os seus rendimentos e frustrada a sua expectativa de retorno do investimento realizado.

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    • Caro Mateus Moura

      Muito pertinente suas colocações. Sobre a existências das ações judiciais, lembro de já termos discutido isto em tempos recentes aqui mesmo (pelo menos uns seis meses) e a conclusão e de que não era nada preocupante.

      Curtido por 1 pessoa

    • Prezado colega

      Todos os FIIs, ações ou empresa tem algo pendente na justiça. Se você ler e basear seus investimentos em noticias você praticamente sempre vai vender no fundo e comprar no topo. E consequentemente alimentar o sistema com seu pensamento “sardinhesco”.
      Eu escuto faz anos que a Eternit vai ter que pagar uma multa bilionária. Enquanto não tem que pagar eu continuo recebendo os gordos dividendos que distribui a cada trimestre.

      Saudações

      Curtido por 2 pessoas

  4. Amigos,

    olhando o informe mensal de Novembro percebemos uma receita de alugueis de R$ 1.303.000,00, uma receita de estrutura técnica na faixa de R$ 35.000,00 e receitas com estacionamento de R$ 297.000,00. Dividam todas essas receitas pelo número de cotas e chegaremos a, pasme: R$ 0,73 por cota! Se subtrairmos as despesas, chegamos a algo proximo a R$ 0,68 pro mês de Novembro.

    É ou não é incrível? Lembrando que estamos falando de um fundo que tem praticamente mais 2 anos de RMG pela frente e que pode crescer mais ainda as receitas!

    Pra terminar, no ano as receitas de alugueis acumuladas estão em 11.3 mi, enquanto em 2013 nesse mesmo período estavam acumuladas em 10,1 mi, um aumento nominal de mais de 12% :)

    Que o mercado fique assim apavorado por mais e mais tempo, pra dar tempo de eu comprar mais e mais!

    Curtido por 7 pessoas

    • PS: Só um adendo, houve porém uma inadimplência de quase 300 mil reais neste mês, portanto o rendimento real cairia para algo na faixa dos R$ 0,58, mas ainda assim nada mal!

      Esperamos que essa questão da inadimplência não seja nada grave e que seja resolvida…

      Curtido por 1 pessoa

    • Waka

      O fundo continua impecável em sua administração e distribuição de rendimentos, e ainda temos mais 2 anos de RMG.

      Eu comparo o JRDM com FIGS.
      Estão bem encaminhados e com garantias de lojas/renda/contratos.

      Tenho os 2 dois e não me arrependo. Aportei forte mês passado em FIGS para pegar os 4 anos de RMG e praticamente “pagar” a cota.

      JRDM continuo aportando em 1 cota por mês e aumentando na carteira.

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    • Leonardo,

      considero o JRDM bem mais seguro que o FIGS, já que a renda real dele já está na faixa de R$ 0,60 ao mês, enquanto o FIGS ainda é um mistério, apesar de ter uma boa chance de o Shopping Maia gerar belos rendimentos pro futuro.

      Só o tempo dirá!

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