JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

337 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. Sobre JRDM11B (Em linha com o insight) :)

    Shopping Jardim Sul aposta em inaugurações e revitalização para celebrar seus 25 anos

    SHOPPING JARDIM SUL APOSTA EM INAUGURAÇÕES E REVITALIZAÇÃO PARA CELEBRAR SEUS 25 ANOS
    CATEGORIA.: DEMAIS FONTE/AUTOR.: MARIANA BARBOSA
    :: Fonte/Autoria.: Mariana Barbosa
    Letra.:

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    Em 2015 o Shopping Jardim Sul completa 25 anos de história. Para continuar a oferecer conforto, comodidade e qualidade a seus clientes, o centro de compras vem adotando uma série de ações que vão desde a adequação do mix de lojas até reforma de suas áreas interna e externa.

    Para este ano, o centro de compras prevê inaugurações de grandes redes, como VR e Outback, e ainda um teatro. A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.

    Com o objetivo de tornar a experiência de compra e lazer dos consumidores do shopping ainda mais prática e agradável, o Jardim Sul trouxe totens de carregamento de celular, cobertura completa de wi-fii pelo shopping, e atendimento ao cliente via WhatsApp, uma tendência no serviço de atendimento ao cliente. Recentemente o shopping recebeu marcas de peso para compor seu mix como Bacio di Latte, Canal, BB Básico e Luit. Além disso, lojas como Le Lis Blanc, Renner, Lia Giorno, Calvin Klein e M. Martan e o UCI Cinemas passaram por reformas para trazer um layout moderno e atualizado ao shopping.

    O Shopping Jardim Sul, administrado pela BRMALLS, possui um mix completo de lojas, serviços e gastronomia, distribuídos por seus três pisos. O centro de compras conta com seis âncoras, mais de 180 lojas e 9 salas de cinema, sendo três delas 3D Digital e duas salas 3D Digital 4k. Grandes marcas garantem espaço no empreendimento, como Le Lis Blanc, Cecilia Dale, Expand, Vivara, Brooksfield, Rosa Chá, Fillity, Pandora, Farm, Livraria Saraiva, entre outras. O empreendimento também oferece diversas opções de restaurantes, entre elas Almanara, América, Nakombi, Piola, Moça Bonita e Lia Giorno. Para atender as necessidades dos clientes que procuram por serviços o Shopping oferece ainda lotérica, sapataria, drogaria, óticas, agências de viagens e casas de câmbio. O Shopping Jardim Sul está localizado na avenida Av. Giovanni Gronchi, 5819, no Morumbi.

    Abraços,
    Small caps.

    • Felipe,

      Obras é um termo muito chulo, lembra pedreiro, cimento, casca de tangerina no chão, carinhas dormindo nos cantos na hora do descanso, agora o termo chique e politicamente correto é revitalização e ou reformas.

      Assim sendo, está ali mesmo no texto do Small:

      ” Em 2015 o Shopping Jardim Sul completa 25 anos de história. Para continuar a oferecer conforto, comodidade e qualidade a seus clientes, o centro de compras vem adotando uma série de ações que vão desde a adequação do mix de lojas até reforma de suas áreas interna e externa.”

      ” reforma de suas áreas interna e externa” = OBRAS

      ” Para este ano, o centro de compras prevê inaugurações de grandes redes, como VR e Outback, e ainda um teatro. A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.”

      ” A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.” = OBRAS

    • Isso mesmo que o RPLeo falou, Felipe. Eu como sou um mero lambari neste mercado, fico com o termo de obras mesmo, quando meu patrimônio crescer, troco para revitalização. hhahaha

      Mas é isso, seria bom se fizessem estas reformas antes de acabar a RMG, assim não teriamos impacto direto na renda. Talvez isso ocorra, vamos aguardar.

    • Perfeito RPLeo e Waka, o shopping precisa de uns retoques pra continuar bonito.
      Waka, não entendo bem a vantagem de se fazer as reformas antes do fim da RMG…de qualquer forma o dim dim não sairá do fundo de reserva da mesma maneira?

    • Wabayashi….
      A RMG não sai do patrimônio do fundo e sim da empresa garantidora, o que sobrar da reserva ela vai embolsar, agora as obras irão sair do patrimônio do FII e ou de suas rendas, então quanto menor for a renda, maior será o desembolso da empresa garantidora da RMG e ela não vai bancar reforma alguma, apenas obras de “custeio” para que o funcionamento do shopping são seja prejudicado.
      Após o final da RMG a reforma deverá ser realizada.
      O fundo é proprietário de 40% do shopping, então o máximo que lhe permitem é segurar o apito para os majoritários soprarem.

    • Barbado e Felipe,

      entendo que se as reformas se iniciassem hoje por exemplo, o fundo teria que arcar com parte dos custos, logo, o fundo poderia utilizar parte das receitas mensais com aluguéis que ele já recebe e também as reservas para ir custeando as obras, e a RMG em nada seria afetada, já que a BR Malls é quem a paga. O que sei é que a RMG continua a mesma até o ano que vem, com reformas ou sem reformas.

      Porém a BR Malls deve ser esperta e provavelmente só começará essas reformas no ano que vem…

    • Vez que não acompanho este fundo, gostaria de perguntar aos colegas cotistas ou que estudaram o ativo:
      Tem fundo de reserva?
      Se positivo, qual o volume da “bufunfa”?

      Sds.

    • mbp77

      O fundo tem dívida de 3,2M com BRmalls (prospecto). Se não der pra cobrir pós RMG, terá de fazer emissão (ou sacrificar renda). Tem 36 meses pra quitar. Caixa atual baixíssimo: 275K

    • Não me lembro de dívida alguma nesse FII, aliás dívida é coisa rara no segmento.

      Dei uma sapecada no prospecto original da bovespa mas não achei nada.

      Baroni, você sabe especificamente aonde no prospecto essa dívida está mencionada?

    • RPLeo

      Penso que a dívida mencionada pelo Baroni consta na rubrica “provisões e contas a pagar” integrante do passivo circulante do Fundo.
      Conforme as informações financeiras de 31/12/2014, R$ 3,2M lançados referem-se a valores de responsabilidade do Fundo concernentes às benfeitorias do imóvel (nota 18, c, da DF).
      Segundo o prospecto, pág. 60, “ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o FUNDO poderá ser obrigação a reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período em que ela estiver garantindo a rentabilidade mínima”.
      Acho que é isso. Caso esteja equivocado, corrijam-me, por favor.
      Abraços a todos.

    • Alguém pode confirmar o valor da dívida atualmente? Vi algo em torno de R$ 5 milhões nos demonstrativos. É isso?

      Gostaria de saber o valor da dívida atualizada para calcular o impacto no fundo, inclusive para saber se haveria necessidade de nova emissão.

      Quantidade de cotas = 2.223.060

      Resultado líquido, relatório junho/15, deduzida a RMG = R$ 1.177.257.

    • Valeu, não consegui achar, mas também, prospecto enorme e os caras põem isso em um parágrafo no meio do rolo todo.

      Não se trata de nada que vá quebrar as pernas do fundo eu acho, eles distribuem um milhão e meio por mês mais ou menos e tem uma dívida de quanto ? 3, 5 m ?

      Uns 2 ou 3 meses de renda 0 e a dívida zera ou pode fazer parceladinho por três anos ainda?

      Isso é o tipo de coisa que tem que extrair do RI,

    • RPLeo

      compute ai também o impacto no fluxo de caixa da reforma que deve vir assim que acabar a RMG; daquele jeitão que a gente já viu noutros fundos… e olha que depois das fotos do Small ficou claro que está mesmo precisando, a fachada e a parte externa do shopping estão precisadas de reformas

    • O que me preocupa é como o pagto dessa divida ocorrerá e se o shopping performa adequadamente. Vi em posts anteriores que a performance dele está crescente e aparentemente satisfatória. Se assim continuar o risco está na administração da dívida. Ele pode virar um novo PQDP (bom) ou um novo FLRP (ruim). O lado bom é que é um shopping tradicional.

    • Sei, então se rolar mais uma reforma além dessa despesa extraordinárias logo após a RMG, então, lá vem mais um PQDP versão 0.2.

      E os investidores de HGBS, multi-multi, rindo de orelha a orelha, risco de mono-mono é isso aí, vem uma reforma e agora tem que esperar anos de renda até recuperar tudo.

      O bom é para quem faz timing e fica na moita esperando um bom preço de entrada. Para holder com exposição pequena da carteira, os caras nem se abalam.

      A conclusão é que do jeito que as coisas vão, fica bem difícil ter shoppings mono-mono na carteira, principalmente em grande percentual. Mesmo com a possível redução de renda do HGBS com o problema do bicho da Goiaba e o fim da distribuição de lucros daquele negócio lá atrás de 5 anos, a redução vai ser bem menor que esse possível impacto no JRDM caso ocorra mais uma reforma após a RMG.

      E concluindo de fato, esse tipo de informação, essa pendência com a BRMalls, pode (e vai) ter um impacto relevante ao fundo, poderia muito bem ser incluído no relatório mensal, uma tabelinha pequena, quanto falta para amortizar a dívida, qual o tamanho da dita-cuja, enfim, quem é a adm do fundo mesmo?

    • Dinâmica de shopping é essa mesmo.

      A questão é que essas “reformas” não acontecem tudo na “mesma hora”.

      Continue comprando shopping que vc. considera bom e siga em frente.

    • RPLeo

      depende… do peso que colocar em carteira; sabendo entender o momento do FII, podendo abrir mão de renda presente por futura, ok

      agora, olho vivo ai que são DOIS (2) CRIs no HGBS sendo convertido em participações físicas

      e lembrando que no caso do Goiabeiras, a troca é por um ativo que pode ter receitas afetadas pelo concorrente em construção, conforme vimos no Insight…

    • Pois é Baroni, por isso que eu acho que administração da dívida e das reformas vai ser importante para, pelo menos, não zerar a distribuição…

    • Eu não fico preocupado com isso, tenho ações do IGTA3, do setor, que me pagam um DY de 1,50% a.a. O que busco principalmente em shoppings é valor, e não necessariamente a renda num primeiro momento.

      Se as reformas servirem para melhorar o aspecto e a rentabilidade do shopping, pq não? Ademais, uma eventual parada dos rendimentos aqui me geraria um impacto pífio nos rendimentos mensais totais.

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