JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

JRDM11B

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano (0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês).

Situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro; trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers.

O shopping é administrado pela BR Malls e conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência janeiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.998.077,83 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

104 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. FII Shopping Jardim Sul (JRDM11B)
    Informativo Mensal Março 2016

    Informações Adicionais de Janeiro
    Receita total de vendas do shopping no mês: R$ 35.612.608
    Receita acumulada de vendas do shopping em 2016: R$ 75.315.301
    Receitas de Estacionamento: R$ 1.018.897

    No final de fevereiro de 2016, a taxa de ocupação no fundo foi 98,90%.

    A renda mínima garantida vence em julho/2016, conforme informação divulgada à época da Oferta no Prospecto do Fundo.

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    • Informações Gerais
      Conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

      A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência fevereiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 7.140.217,28 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo sob a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

      Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

      Adicionalmente, informamos que o shopping obteve renovação do AVCB.

      Curtido por 2 pessoas

    • No dia 5 de abril, terça-feira, às 19h, o Teatro Jardim Sul abriu as cortinas no Shopping Jardim Sul, com o espetáculo de humor Lili & Cia, da Terça Insana.

      A nova operação tem como intuito oferecer uma experiência ainda mais completa para crianças, adultos e todas as famílias da região.

      Curtida

    • Inaugurações: Capodarte Levi’s

      O Shopping também está promovendo eventos ao longo do ano. No mês de Abril, ocorreu a feira do livro, o evento possuia como objetivo incentivar a leitura das crianças nos mais variados tipos de livros desde clássicos da literatura até gibis.

      Curtida

  2. Na última Quarta-feira tivemos uma série de Comunicados que me deixou intrigado; quis entender o motivo daquele formato e questionei o RI. Como a resposta foi muito ampla e cheia de informações relevantes para o conhecimento da comunidade, publico aqui para todos:

    20/04/2016 18:59 – FII W PLAZA (WPLZ-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 18:59 – FII BM THERA (THRA-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 18:58 – FII CEO CCP (CEOC-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 18:58 – FII ANH EDUC (FAED-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 17:56 – FII ALMIRANT (FAMB-MB) – CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 17:47 – FII FLORIPA (FLRP-MB) – CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 17:39 – FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)

    “Prezados,

    Por que realizar a consultar formal?

    É praxe ou eventualidade? ”

    e a resposta:

    “Prezado Tetzner,

    Foi uma eventualidade a carta consulta deliberando aprovação de contas do exercício de 2015 dado acumulo das Demonstrações Financeiras Auditadas serem liberadas pela auditoria no seu prazo final.

    Informamos que apesar da legislação prever a carta consulta, o administrador tem como pratica efetuar AGO presencial para aproveitar oportunidade aproximar o cotista, esclarecer as dúvidas, convidando o consultor, administrador do Shopping para explanar o mercado e, em caso do Fundo possuir algum tipo de ação revisional, também chamando o escritório responsável pela causa.

    Deste modo, em caráter de exceção, optamos por realizar esta consulta formal para a aprovação de contas do exercício e para as demais deliberações em alguns fundos, estamos estudando uma forma que para 2016, tenhamos a realização de encontros com os cotistas para suprir a falta da AGO presencial.

    Qualquer dúvida estamos à disposição.
    Atenciosamente,
    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM”

    Curtida

  3. JRDM: Relatório Anual – 2015

    O objetivo fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários do tipo Shopping Center, por meio da aquisição de até 40% do Shopping Jardim Sul e até 40% dos direitos aquisitivos relativos às Vagas de Garagem 1 e Vagas de Garagem 2. O Shopping Jardim Sul tem a finalidade de locação e as Vagas de eventual, exploração de estacionamento e outros Ativos-Alvo.
    O Fundo adquiriu 40% do Shopping Center Jardim Sul, com lojas divididas em dois pavimentos.
    O Shopping Center Jardim Sul é administrado pela BR Malls e fica situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n.° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro.

    Desde sua constituição, foram integralizadas 2.223.060 cotas, no preço unitário de R$ 100,00, perfazendo um montante de R$ 222.306.000,00.

    Negócios realizados no semestre
    O Fundo continua distribuindo aos cotistas a renda mínima garantida pela BR Malls, ou empresas controladas, que deverá ser paga até o exercício de julho de 2016 (com distribuição aos cotistas em setembro de 2016). Nos termos do Prospecto Definitivo de Oferta Pública de Distribuição de Cotas do Fundo (“Prospecto”), a BR Malls continua a garantir um rendimento mínimo mensal de:
    (i) 8,9% ao ano (0,74% ao mês) para o terceiro ano de suas atividades (com distribuição até setembro
    2015); e
    (ii) 9,1% ao ano (0,76% ao mês) para o quarto ano de suas atividades (com distribuição até setembro de 2016), calculados com base no valor da captação, líquida de despesas ordinárias e extraordinárias, em linha com as definições e regras estipulada no Prospecto.
    Até a competência dezembro de 2015, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.820.207,09 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo sob a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

    Curtida

    • JRDM
      Programa de Investimentos
      Em 11 de fevereiro de 2016, a Administradora divulgou aos seus cotistas e ao mercado o orçamento elaborado pela administradora do Shopping para 2016, relativo a 100% do Shopping, que prevê um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$ 45.365.000,00.
      Esta previsão não inclui o custo estimado de despesas extraordinárias do Shopping previstos no Prospecto Definitivo de Oferta Pública de Distribuição de Cotas do Fundo, cujos desembolsos não serão devidos durante o Período de Renda Mínima Garantida (“Garantia de Rentabilidade”), que se encerra na competência de julho de 2016. Durante referido período, a totalidade das despesas extraordinárias será paga pela BRMalls, devendo o Fundo reembolsá-la no término da Garantia de Rentabilidade. Tão logo valide o montante total das despesas extraordinárias, a Administradora informará ao mercado.
      Seguem abaixo as despesas extraordinárias até a presente data previstas para 2016, no valor de R$ 6.775.000,00:
      * Acessibilidade – Calçadas;
      * Elevador ou plataforma da rampa + altura dos degraus das escadas + sinalização e corrimãos;
      * Regularização de Mezaninos;
      * Teatro
      * Auto de Verificação de Segurança (AVS);
      * Técnicos Urbanísticos/Pareceres legais;
      * Reforma e adequação dos Banheiros;
      * Demarcação e pintura de vagas no Estacionamento;
      * Projeto de Revitalização, melhorias na Pça Alimentação e Pintura da Fachada;
      * Regularização de área e atualização do Habite-se;
      A Administradora do Fundo ressalta que o resultado e as despesas extraordinárias acima previstas são meras estimativas realizadas com base em projeções futuras, considerando a situação atual e, portanto, sujeitos a variações decorrentes de eventos diversos, tais como, condições mercadológicas, desempenho do Shopping, obras e reparos emergenciais ou resultantes de novas exigências legais, contingências supervenientes, alteração da estratégia de administração dos Shoppings, imprecisão nos orçamentos ou nos cálculos elaborados, entre outras. Desta forma, a Administradora esclarece que as informações ora prestadas não representam promessa ou garantia de rentabilidade do Fundo.
      Adicionalmente, informamos que o total entre adiantamentos e o caixa do Shopping no final de dezembro era de R$ 3.909.000,00

      Curtido por 1 pessoa

    • RECEITAS EM 2015: R$ 22.905.614,00

      OBRAS 2016:
      Total: R$ 45.365.000,00
      40% do JRDM: R$ 18.146.000,00

      DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DEVIDAS A BR MALLS (Relatório Fev/16):
      Até janeiro/16: R$ 6.998.077,83

      TOTAL DE DESPESAS FUTURAS NÃO RECORRENTES: R$ 25.144.077,83

      ================================

      Tá certo isso ou to entendendo tudo errado? Levando em conta a dificuldade em crescer a receita pra 2016, vai mais de ano em despesa aí já que o caixa em aplicações é de 1M e pouco. Obra monstro! Parece um bom ativo, mas como não tenho, é sentar e esperar o desenrolar disso…

      Curtida

    • stever18;

      Deste total de despesas futuras não recorrentes, o valor postado ali não seria o do shopping, cabendo ao fundo 40% correlatos (cerca de R$ 10.057.631,13 aproximadamente)?
      Fiquei na dúvida.
      Sds.

      Curtida

    • JRDM: toda vez que vocês olharem FII que tem participação, precisa considerar o que é relativo ao TODO e o que é da Fração.

      Receita do FII em Janeiro/16: R$ 1.348.445
      Dívida do FII em Janeiro com a BRMalls: R$ 6.998.077,83

      Agora do TODO, do Shopping, também Janeiro/16:
      Receita total de vendas do shopping no mês: R$ 39.702.694
      Receitas de Estacionamento: R$ 1.129.343

      O Fundo detém 40% do Shopping Center Jardim Sul situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro

      Curtido por 1 pessoa

      • Em 11 de fevereiro de 2016, a Administradora divulgou aos seus cotistas e ao mercado o orçamento elaborado pela administradora do Shopping para 2016, relativo a 100% do Shopping, que prevê um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$ 45.365.000,00.

        40% do FII: R$ 45.365.000,00 x 0,4 = R$ 18.146.000,00

        Curtido por 1 pessoa

    • Único fundo BTG que vale a pena ter é FEXC.
      JRDM não é o único a sofrer nas mãos dessa terrível administração.
      Agora fica a pergunta:

      Será que fizeram 3 orçamentos das obras ou foi com aquele amigão que tem uma empreiteira????

      Saudações do ex sócio desse FII

      Curtida

    • Pedro Constantino

      postei logo acima, previsão de investimentos:
      https://tetzner.wordpress.com/2012/10/05/jrdm11b-shopping-jardim-sul/comment-page-1/#comment-186272

      para 2016, soma-se à dívida corrente, mais 40% da expectativa de obras deR$ 6.775.000,00:

      40% dos 6.775.000,00 orçados para 2016 + o acumulado já devido de R$ 6.998.077,83:

      R$ 9.708.077,83

      * o FII tinha uma reserva em caixa; esse valor acima é uma “expectativa”, contas simples com base nos relatórios e informes.

      Curtida

    • Um ano se tudo der certinho…

      Você já viu orçamentos e períodos de obras acertarem exatamente o que foram programados?

      A grande pergunta que não vi ninguém fazendo é: esse dinheiro gasto vai servir como investimento para aumentar a renda futura ou é somente uma despesa para cobrir a depreciação passada? Essa pergunta faz toda a diferença para os que querem entrar agora neste fundo.

      Muito curioso vermos um fundo saindo da RMG e já tendo despesas para cobrir depreciações já que não deu chance nem do cotista fazer reserva para isto. Agora se a renda aumentar aiiiiiii a coisa muda. Basta calcular o custo de oportunidade pelo período sem renda.

      Curtido por 2 pessoas

    • FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

      Data-base: 07/04/2016
      Data para pagamento:14/04/2016
      Valor distribuido por cota: R$ 0,760000000
      Periodo de referencia: Fevereiro/2016

      Norma: a partir de 08/04/2016 cotas ex-rendimento.

      Curtida

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