JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

382 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. Prezados, compartilho informação obtida junto ao RI acerca de obras no JRDM11B…

    Pergunta:

    Prezados, boa tarde!

    Muito obrigado pelo retorno. Um último questionamento: há previsão de obras no shopping para os próximos anos, em especial antes da RMG? Em caso positivo, há previsão do valor global da obra?

    Grato pela compreensão.

    Resposta:

    Prezados cotista,

    Por enquanto não há obras aprovadas no shopping, uma vez que houver, as informações serão divulgadas ao mercado.

    Atenciosamente,

    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

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    • Não importa muito se as obras forem antes ou depois da RMG.

      A RMG continuará a ser paga, com ou sem obras.

      Só tem um porém. Se acontecerem obras durante o período da RMG, essas obras se enquadrarão na categoria “despesas extraordinárias” e será cobrado do fundo após o período de RMG.

      Prospecto pg. 60

      “Ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá
      ser adversamente impactada, uma vez que o FUNDO poderá ser obrigação a reembolsar a BR
      Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período em
      que ela estiver garantindo a rentabilidade mínima. ”

      Tem até erro de português nesse parágrafo mas não deixa margem para interpretações duvidosas.

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    • Investidor Bond;

      Salvo engano, é o colega abrahao. Ele tem até uma “motinha” na foto de perfil! :)
      Aproveitando a deixa, a contagem regressiva de JRDM já começou ou e só impressão?
      Sds.

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    • Investidor Bond;

      Creio que as obras começarão (se começarem num prazo tangível) após a RMG, ou seja, teríamos uma queda nos rendimentos, vez que não há reserva de contingência suficiente para cobrir tais eventualidades.
      Não discuto a qualidade do empreendimento no que se refere à maturação e localização, seria estúpido de minha parte se o fizesse.
      A questão é que este ativo será pressionado pelo shopping da Gazit quase à frente (do outro lado da Giovanni) a fazer um belo retrofit, como demonstrado no recente Insight do Small, até para aparentar maior jovialidade/modernidade em sua Arquitetura. Veja que não estou dizendo sobre concorrência direta, refiro-me à comparação de ambiente/layout. Portanto, não vejo possibilidade de aumento nos rendimentos das cotas de forma sustentável no LP. Mas esse é meu ponto de vista, tão somente.
      Particularmente, eu me contento em tê-lo via HGBS, conforme já citado pelo mestre Baroni.

      Sds.

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    • Invesgidor_007, sim, sou amante do risco: tenho uma bela moto. Caso você seja de São Paulo e também curta se equilibar sobre duas rodas, só aparecer e pegamos a estrada. Invariavelmente, todo final de semana, estou na estrada.

      Quanto ao JRDM11B sigo com a posição. Apenas acho, como leigo, seria interessante utilizar o período da RMG para fazer as reformas, caso necessário. Não sei se há algum impedimento legal ou regulamentar para isso.

      Quanto ao novo empreendimento, ao que parece serão complementares. Isso não parece algo ruim. Todavia, não me leve muito a sério, pois não sou especialista em nada, especialmente finanças, fundos imobiliários etc. No mais, minha carteira tem 21 fundos. De sorte que se houver redução de rendimento, em razão de obras, sem problema e segue o plano.

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    • mbp77, obrigado pelo retorno, eu tenho a cota direta via JRDM11, veremos o desdenhar do processo de como será esse fundo, acredito bastante no potencial do mesmo.

      carlospmlg, sou do interior de MG, amante de 2 rodas também, risco? A vida é um risco :) sempre que possível na estrada também sobretudo aqui na redondeza e curto bastante um OFF …Abraço.

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    • Em tempo:

      O JRDM está presente em 0,63% do HGBS.
      Com isto, o HGBS é dono indireto (via cotas) de 3,68% do JRDM (que detém 40% das operações do shopping).
      Esse é um dos motivos pelo qual optei por ter posição direta no FII.

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  2. Ontem, uma operação de compra via CREDIT abocanhou por volta de 65 mil cotas de JRDM. Seria para abastecer o portfólio do HGBS?? Vamos ver a próxima DF. Seria um aumento de mais de 50% da posição já em caixa.

    Por comparação de pares, sugiro um exercício aos amigos para olhar a renda real e o preço no secundário entre WPLZ e JRDM, por exemplo. Meu “parpite” é que a Griffo, mais uma vez, está nos dando uma mini-aula de como investir em FIIs. :D

    Curtido por 6 pessoas

    • Baroni, cheguei a ter cotas do JRDM e vendi bastante tempo atrás. Estou querendo retornar ao seguimento de shopping centers. Vc acha mais interessante comprar HGBS ou JRDM? Ou dividir o capital entre os dois?

      Abraço.

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    • Amigo 79armstrong

      Vai depender da sua carteira como um todo, mas a princípio, pela renda Real de ambos e pela relação de risco/retorno, eu ficaria com HGBS, até mesmo pq ele tem uma boa qtde de cotas de JRDM e ao que tudo indica, deve ter aumentado, conforme operação via CREDIT essa semana. Abraço.

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    • Baroni, não falei como é minha carteira. Digamos que ela foi montada nos idos de 2012/2013, com mais empolgação que estudo. Agora estou tentando inverter a equação. Minha intenção é comprar fundos visando à aposentadoria, ou seja, longuíssimo prazo, tendo em vista que tenho 36 anos. Quando a carteira estiver um pouco mais organizada eu posto aqui no site para suas considerações.

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  3. Prezados,

    Vou pedir ajuda aos mais experientes no estudo dos FII’s.

    Tenho lido bastante o blog nos últimos meses e, seguindo as orientações fornecidas pelos especialistas, estou tentando aprofundar meus estudos sobre cada um dos FII’s que tenho em carteira e gostaria de saber se estou no caminho certo.

    Para começar estou pegando os FII’s mono imóveis, por serem mais fáceis de analisar.

    Analisando o JRDM, dentre outras variáveis, procurei calcular o valor da edificação por metro quadrado e cheguei a R$ 6.955,16/m2 (= R$ 203.985.453,88 / 29.328,67m2). O valor da edificação extraí do último informe mensal disponível.

    Da mesma forma, calculei o valor da locação por metro quadrado e cheguei a R$ 46,67/m2 (= R$ 1.336.632,00 / 28.642,38m2). Para chegar a esse valor extraí o valor da receita operacional do último relatório mensal disponível e descontei da metragem do ativo o percentual de vacância também divulgado no último relatório mensal.

    Minha dúvida, em primeiro lugar, é se estou utilizando os dados corretos (Valor da edificação / Área Bruta Locável – ABL) (Valor da Receita Operacional / ABL – taxa de vacância) e se os valores que encontrei coincidem com outros estudos.

    Caso esses valores estejam corretos, como faço para saber se esses valores são adequados ou não para a região e para o tipo de empreendimento analisado.

    Esse questionamento servirá para nortear meus estudos em relação aos outros FII’s de tijolos.

    Grande abraço e muito obrigado.

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    • Perfeito e muitíssimo obrigado Baroni!
      Erro primário imediatamente corrigido.
      Obviamente que isso representou uma mudança significativa nos valores encontrados:
      Valor da Edificação = R$ 17.387,89/m2
      Valor da Locação = R$ 116,67/m2.
      Agora, como saber se esses valores são ou não adequados para a região e para o tipo de empreendimento?
      Como estabelecermos critérios de comparação para uma avaliação racional?

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    • Agora, como saber se esses valores são ou não adequados para a região e para o tipo de empreendimento?
      Como estabelecermos critérios de comparação para uma avaliação racional?

      E completando o Baroni… produtos aqui do Tetzner.

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    • Waka,

      Essa comparação eu já tenho feito e constitui um dos meus critérios de avaliação do ativo.

      No entanto, por vezes o valor de mercado obtido a partir do valor atual da cota na BOVESPA está descolado da realidade (para cima ou para baixo) por ser fortemente influenciado pelo efeito manada e por outros fatores irracionais, próprios de um mercado em desenvolvimento.

      Por essa razão meu interesse em comparar o valor da edificação por metro quadrado com o mundo real, ou seja, com aquilo que vem sendo praticado em relação ao valor de reposição de edificações semelhantes nas redondezas do empreendimento. O mesmo se aplica em relação ao valor de locação por metro quadrado.

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    • Outra sugestão é buscar o preço do aluguel no relatório de outras empresas listadas administradoras de shoppings (Iguatemí, BRmalls e múltiplas). Ó relatório destas empresas ajudará a entender melhor este mercado. Outra relatório que considero bom é o da São Carlos Empreendimentos que investe em comerciais e escritórios (um dos primeiros tiros certeiros da turma do Garantia). A propósito, foram eles que venderam as lojas para o Maxiretail em 2010.

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  4. Compartilhando informação acerca da dívida obtida diretamente com o BTG:

    “Prezados, bom dia!

    Sou um pequeno cotista do FII Shopping Jardim Sul administrado pela BTG. Consta do prospecto que o Fundo tenho uma dívida com a BR Malls em torno de R$ 3,6 M. Não consegui, contudo, identificar no prospecto o cronograma de pagamento da dívida. Nesse contexto, agradeceria fosse informado o seguinte:
    a) Valor atual da dívida;
    b) Índice de correção da dívida;
    c) Cronograma de pagamento da dívida; e
    d) Estratégia da administradora para que o pagamento da dívida impacte o menos possível na distribuição.

    Grato,”

    “Prezado cotista,

    Seguem abaixo as respostas referente ao FII Jardim Sul.

    a) Na competência de Junho/2015 o valor atualizado da dívida é de R$ 5.520.826,24.
    b) O Índice de correção da dívida é o IGP-M
    c) Cronograma de pagamento da dívida: 36 meses a partir do mês subsequente ao encerramento da garantia de rentabilidade
    d) O pagamento será efetuado utilizando a reserva de contingência gerada mensalmente no total de 5% do resultado ajustado dentro do prazo de 36 meses. Caso esse montante não seja suficiente para quitar toda a dívida, será utilizado do próprio resultado e caso seja necessário pode até ocorrer uma diluição do fundo proporcional a dívida restante.

    Atenciosamente,

    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM”

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    • Conta de padeiro só para ter uma rápida percepção do problema:

      Ultimo relatório diz que a renda real foi de 0,53 por cota. Já descontando despesas
      Existem 2.223.060 cotas.

      Total: 0,53 * 2.223.060 = $1.178.221,80

      Tirando 5% desse valor: R$ 58.911,05 .

      A dívida de R$ 5.520.826,24 dividido por 36 meses, sem contar juros nem nada: módicas parcelas de R$ 153.356,28.

      A reserva de contingência tem quanto mesmo? Porque temos uma dívida cuja parcela mensal é de 153 mil e os 5% só chegam a 58 mil.

      A diferença tem que sair de outro lugar, será da reserva de contingência ou dos rendimentos?

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    • Obrigado por compartilhar.
      Postagens como esta sua (altruísta) é uma injeção na veia para quem fica deitado na rede achando que FIIs são portos seguros e que basta reaplicar as rendas mensais que a bola de neve vai crescer (OU DERRETER).
      De minha parte, quanto mais estudo, mais me convenço de que sou um ignorante.

      Grande abraço.

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    • “… pode até ocorrer uma diluição do fundo proporcional a dívida restante.”

      Subscrição no MP, ao meu ver.
      Nem vou levar à baila os valores a serem demandados numa eventual reforma/retrofit do empreendimento, vide a discussão mais abaixo.
      Mares revoltos no horizonte? É provável…
      Para alguns oportunidade de entrada, para outros oportunidade de saída.
      Fica a critério de cada um como agir.

      Sds.

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    • carlospmlg, obrigado pelo compartilhamento das informações.

      RPLeo bom questionamento, tinha conhecimento superficial dessa dívida, porém, com os valores expostos ficamos mais cientes dos riscos, estava anotada aqui para aumentar posição no próximo mês nesse fundo, vamos ver até como estará o PREÇO e sobretudo como será o desenrolar dessa do fundo com essa dívida.

      Acredito eu, que a reserva de contingência não será o suficiente, mas é possível sabermos qual o valor dessa reserva atualmente? Aposto que irão abater um quantia desse valor na distribuição dos rendimentos?Concordam?

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    • Investidor Bond;

      Resposta do teacher Baroni a questionamento meu neste sentido (mais abaixo):

      “O fundo tem dívida de 3,2M com BRmalls (prospecto). Se não der pra cobrir pós RMG, terá de fazer emissão (ou sacrificar renda). Tem 36 meses pra quitar. Caixa atual baixíssimo: 275K”

      Sds.

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    • O ser humano é mesmo curioso.

      Alguns ficam confortáveis em ter Ações de empresas que possuem 30%, 40% (ou até mais), de endividamento relacionado ao patrimônio.

      … Mas se incomodam com um FII que possui uns 3% do seu PL comprometido, ou 4 meses de renda.

      A dinâmica de investir em shopping é anômala. Ter uma carteira funciona bem nessas horas. Um compensa outro.

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    • Então,
      58.911,05 – 153.356,28 = 94.445 de retirada da renda por mês.
      1.178.221,80 – 94.445 = 1.083.776 renda total por mês depois da retirada

      1.083.776 / 2.223.060 = 0.48 (aprox.) de distribuição por cota durante o período de pagamento da dívida.

      Com a cota no valor de 66,00 dá um rendimento de 0.72% por mês.

      Isso sem contemplar futuras obras.

      Abs

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    • A dívida é maior do que eu pensava.

      Seria interessante (para o investidor) que os valores da dívida fossem publicados de forma atualizada nos relatórios mensais.

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    • Baroni, concordo com você, a propósito ontem saiu o resultado do iguatemi, e mais de 50 milhões foram gastos no trimestre apenas com despesas financeiras, o lucro do Shopping foi de 47 milhões, ou seja, mais pagou-se em juros do que se lucrou, e pra coisa ficar melhor ainda, o DY do IGTA3 é de 1,5% a.a…

      Ou seja, se preocupar com Jardim Sul por provávelmente ele ter a renda afetada durante um tempo? Não vejo motivos. A cota deve sofrer, e a renda deve cair, mas o ativo continuará lá, gerando lucro real e devendo se valorizar.

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    • Waka

      Você sabia da dívida?

      Quando comprou cotas deste FII, sabia disso?

      Aposto que 99,999% não sabia…

      Nas ações em qualquer canto da internet que você busca informação financeira a dívida está lá; neste caso não foi amplamente ou devidamente descuidado, então é normal criar um certo desconforto.

      Normal, nada demais, reavalia o investimento diante do novo cenário e ajusta as velas, segue em frente.

      Ainda bem que tem o blog pra revelar estas e outras “surpresinhas” para que cada vez mais, façamos investimentos com maior ciência.

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    • Na minha perspectiva, o importante neste shopping é que ele já performa, já é tradicional. Concordo com o Waka que vai ocorrer algum movimento importante perto do fim da RMG e com o Tetzner tbm pois as informações ainda não tem qualquer governança e o cotista tem que se aventurar na caça delas.

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    • Mais uma RMG que se tornou um engodo. Por um período se recebe um valor relativamente alto e depois vêm a dívida , obras.
      Me senti um trouxa ao descobrir a história completa. Podemos fazer a conta que quisermos, mas deu fumo rs.

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    • E aí, meus nobres colegas, eu vos pergunto:

      Quem administra este fundo?
      A mesma do MAXR, CEOC, BRCR, FCFL, TBOF, THRA…
      Paro ou preciso continuar o raciocínio?

      Sds.

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    • Tetz;

      Ok, concordo sobre a quantidade de ativos administrados.
      Mas, venhamos e convenhamos, que nos últimos tempos os dedinhos andam por demais podres e os pés trocados, não? Só conferir as trapalhadas e “estranhas movimentações” (para não citar outro adjetivo) ocorridas nos que mencionei.
      Sds.

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    • Ike, a verdade é que você tem uma participação no Shopping Jardim Sul. O fundo deve, vai pagar a dívida, provavelmente aos poucos e talvez custear reformas, a renda deve cair, mas seu patrimônio segue intacto: Um shopping muito bom, que segue crescendo bem suas vendas e performando bem.

      Até o final da RMG a renda real deve evoluir mais um pouco, esses tempos esteve numa média de R$ 0,60/mês…

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    • O JRDM vai virar um micro PQDP. O Shopping é tradicional na região e, como o Waka disse, já performa e a renda tende a crescer. Vai haver o pgto da dívida e vai haver obras. Mas se o shopping performa bem, está tudo bem.

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    • está ficando cada vez pior o cenário deste shopping, os esqueletos saindo do armario. Eu realmente não sabia dessa divida. Para mim é uma surpresa.

      Divida, shopping novo na frente, reforma.. vixi…

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    • A reforma do JRDM não me preocupa tanto assim. Quem conhece o shopping sabe que não tem como a reforma ser do tamanho da reforma do PQDP. Os custos serão menores e o tempo também, será menor (quando comparado com PQDP).

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  5. Sobre JRDM11B (Em linha com o insight) :)

    Shopping Jardim Sul aposta em inaugurações e revitalização para celebrar seus 25 anos

    SHOPPING JARDIM SUL APOSTA EM INAUGURAÇÕES E REVITALIZAÇÃO PARA CELEBRAR SEUS 25 ANOS
    CATEGORIA.: DEMAIS FONTE/AUTOR.: MARIANA BARBOSA
    :: Fonte/Autoria.: Mariana Barbosa
    Letra.:

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    Em 2015 o Shopping Jardim Sul completa 25 anos de história. Para continuar a oferecer conforto, comodidade e qualidade a seus clientes, o centro de compras vem adotando uma série de ações que vão desde a adequação do mix de lojas até reforma de suas áreas interna e externa.

    Para este ano, o centro de compras prevê inaugurações de grandes redes, como VR e Outback, e ainda um teatro. A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.

    Com o objetivo de tornar a experiência de compra e lazer dos consumidores do shopping ainda mais prática e agradável, o Jardim Sul trouxe totens de carregamento de celular, cobertura completa de wi-fii pelo shopping, e atendimento ao cliente via WhatsApp, uma tendência no serviço de atendimento ao cliente. Recentemente o shopping recebeu marcas de peso para compor seu mix como Bacio di Latte, Canal, BB Básico e Luit. Além disso, lojas como Le Lis Blanc, Renner, Lia Giorno, Calvin Klein e M. Martan e o UCI Cinemas passaram por reformas para trazer um layout moderno e atualizado ao shopping.

    O Shopping Jardim Sul, administrado pela BRMALLS, possui um mix completo de lojas, serviços e gastronomia, distribuídos por seus três pisos. O centro de compras conta com seis âncoras, mais de 180 lojas e 9 salas de cinema, sendo três delas 3D Digital e duas salas 3D Digital 4k. Grandes marcas garantem espaço no empreendimento, como Le Lis Blanc, Cecilia Dale, Expand, Vivara, Brooksfield, Rosa Chá, Fillity, Pandora, Farm, Livraria Saraiva, entre outras. O empreendimento também oferece diversas opções de restaurantes, entre elas Almanara, América, Nakombi, Piola, Moça Bonita e Lia Giorno. Para atender as necessidades dos clientes que procuram por serviços o Shopping oferece ainda lotérica, sapataria, drogaria, óticas, agências de viagens e casas de câmbio. O Shopping Jardim Sul está localizado na avenida Av. Giovanni Gronchi, 5819, no Morumbi.

    Abraços,
    Small caps.

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    • Felipe,

      Obras é um termo muito chulo, lembra pedreiro, cimento, casca de tangerina no chão, carinhas dormindo nos cantos na hora do descanso, agora o termo chique e politicamente correto é revitalização e ou reformas.

      Assim sendo, está ali mesmo no texto do Small:

      ” Em 2015 o Shopping Jardim Sul completa 25 anos de história. Para continuar a oferecer conforto, comodidade e qualidade a seus clientes, o centro de compras vem adotando uma série de ações que vão desde a adequação do mix de lojas até reforma de suas áreas interna e externa.”

      ” reforma de suas áreas interna e externa” = OBRAS

      ” Para este ano, o centro de compras prevê inaugurações de grandes redes, como VR e Outback, e ainda um teatro. A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.”

      ” A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.” = OBRAS

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    • Isso mesmo que o RPLeo falou, Felipe. Eu como sou um mero lambari neste mercado, fico com o termo de obras mesmo, quando meu patrimônio crescer, troco para revitalização. hhahaha

      Mas é isso, seria bom se fizessem estas reformas antes de acabar a RMG, assim não teriamos impacto direto na renda. Talvez isso ocorra, vamos aguardar.

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    • Perfeito RPLeo e Waka, o shopping precisa de uns retoques pra continuar bonito.
      Waka, não entendo bem a vantagem de se fazer as reformas antes do fim da RMG…de qualquer forma o dim dim não sairá do fundo de reserva da mesma maneira?

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    • Wabayashi….
      A RMG não sai do patrimônio do fundo e sim da empresa garantidora, o que sobrar da reserva ela vai embolsar, agora as obras irão sair do patrimônio do FII e ou de suas rendas, então quanto menor for a renda, maior será o desembolso da empresa garantidora da RMG e ela não vai bancar reforma alguma, apenas obras de “custeio” para que o funcionamento do shopping são seja prejudicado.
      Após o final da RMG a reforma deverá ser realizada.
      O fundo é proprietário de 40% do shopping, então o máximo que lhe permitem é segurar o apito para os majoritários soprarem.

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    • Barbado e Felipe,

      entendo que se as reformas se iniciassem hoje por exemplo, o fundo teria que arcar com parte dos custos, logo, o fundo poderia utilizar parte das receitas mensais com aluguéis que ele já recebe e também as reservas para ir custeando as obras, e a RMG em nada seria afetada, já que a BR Malls é quem a paga. O que sei é que a RMG continua a mesma até o ano que vem, com reformas ou sem reformas.

      Porém a BR Malls deve ser esperta e provavelmente só começará essas reformas no ano que vem…

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    • Vez que não acompanho este fundo, gostaria de perguntar aos colegas cotistas ou que estudaram o ativo:
      Tem fundo de reserva?
      Se positivo, qual o volume da “bufunfa”?

      Sds.

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    • mbp77

      O fundo tem dívida de 3,2M com BRmalls (prospecto). Se não der pra cobrir pós RMG, terá de fazer emissão (ou sacrificar renda). Tem 36 meses pra quitar. Caixa atual baixíssimo: 275K

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    • Não me lembro de dívida alguma nesse FII, aliás dívida é coisa rara no segmento.

      Dei uma sapecada no prospecto original da bovespa mas não achei nada.

      Baroni, você sabe especificamente aonde no prospecto essa dívida está mencionada?

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    • RPLeo

      Penso que a dívida mencionada pelo Baroni consta na rubrica “provisões e contas a pagar” integrante do passivo circulante do Fundo.
      Conforme as informações financeiras de 31/12/2014, R$ 3,2M lançados referem-se a valores de responsabilidade do Fundo concernentes às benfeitorias do imóvel (nota 18, c, da DF).
      Segundo o prospecto, pág. 60, “ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o FUNDO poderá ser obrigação a reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período em que ela estiver garantindo a rentabilidade mínima”.
      Acho que é isso. Caso esteja equivocado, corrijam-me, por favor.
      Abraços a todos.

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    • Alguém pode confirmar o valor da dívida atualmente? Vi algo em torno de R$ 5 milhões nos demonstrativos. É isso?

      Gostaria de saber o valor da dívida atualizada para calcular o impacto no fundo, inclusive para saber se haveria necessidade de nova emissão.

      Quantidade de cotas = 2.223.060

      Resultado líquido, relatório junho/15, deduzida a RMG = R$ 1.177.257.

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    • Valeu, não consegui achar, mas também, prospecto enorme e os caras põem isso em um parágrafo no meio do rolo todo.

      Não se trata de nada que vá quebrar as pernas do fundo eu acho, eles distribuem um milhão e meio por mês mais ou menos e tem uma dívida de quanto ? 3, 5 m ?

      Uns 2 ou 3 meses de renda 0 e a dívida zera ou pode fazer parceladinho por três anos ainda?

      Isso é o tipo de coisa que tem que extrair do RI,

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    • RPLeo

      compute ai também o impacto no fluxo de caixa da reforma que deve vir assim que acabar a RMG; daquele jeitão que a gente já viu noutros fundos… e olha que depois das fotos do Small ficou claro que está mesmo precisando, a fachada e a parte externa do shopping estão precisadas de reformas

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    • O que me preocupa é como o pagto dessa divida ocorrerá e se o shopping performa adequadamente. Vi em posts anteriores que a performance dele está crescente e aparentemente satisfatória. Se assim continuar o risco está na administração da dívida. Ele pode virar um novo PQDP (bom) ou um novo FLRP (ruim). O lado bom é que é um shopping tradicional.

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    • Sei, então se rolar mais uma reforma além dessa despesa extraordinárias logo após a RMG, então, lá vem mais um PQDP versão 0.2.

      E os investidores de HGBS, multi-multi, rindo de orelha a orelha, risco de mono-mono é isso aí, vem uma reforma e agora tem que esperar anos de renda até recuperar tudo.

      O bom é para quem faz timing e fica na moita esperando um bom preço de entrada. Para holder com exposição pequena da carteira, os caras nem se abalam.

      A conclusão é que do jeito que as coisas vão, fica bem difícil ter shoppings mono-mono na carteira, principalmente em grande percentual. Mesmo com a possível redução de renda do HGBS com o problema do bicho da Goiaba e o fim da distribuição de lucros daquele negócio lá atrás de 5 anos, a redução vai ser bem menor que esse possível impacto no JRDM caso ocorra mais uma reforma após a RMG.

      E concluindo de fato, esse tipo de informação, essa pendência com a BRMalls, pode (e vai) ter um impacto relevante ao fundo, poderia muito bem ser incluído no relatório mensal, uma tabelinha pequena, quanto falta para amortizar a dívida, qual o tamanho da dita-cuja, enfim, quem é a adm do fundo mesmo?

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    • Dinâmica de shopping é essa mesmo.

      A questão é que essas “reformas” não acontecem tudo na “mesma hora”.

      Continue comprando shopping que vc. considera bom e siga em frente.

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    • RPLeo

      depende… do peso que colocar em carteira; sabendo entender o momento do FII, podendo abrir mão de renda presente por futura, ok

      agora, olho vivo ai que são DOIS (2) CRIs no HGBS sendo convertido em participações físicas

      e lembrando que no caso do Goiabeiras, a troca é por um ativo que pode ter receitas afetadas pelo concorrente em construção, conforme vimos no Insight…

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    • Eu não fico preocupado com isso, tenho ações do IGTA3, do setor, que me pagam um DY de 1,50% a.a. O que busco principalmente em shoppings é valor, e não necessariamente a renda num primeiro momento.

      Se as reformas servirem para melhorar o aspecto e a rentabilidade do shopping, pq não? Ademais, uma eventual parada dos rendimentos aqui me geraria um impacto pífio nos rendimentos mensais totais.

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