JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

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255 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

    • Muito bom.. quanto mais falam dos riscos da inauguração do concorrente… mais ele mostra resultados…. acredito que os dois shoppings vão se ajudar… assim como acontece com o Shopping Rio Sul e outro menor na frente…

    • Talvez, vocês devessem se preocupar menos com o de vocês e deixar que os outros se preocupem com o deles.

      Nesse caso dos shopping é muito simples.

      Não somos nos os cotistas do JRDM que devemos estar preocupados, e sim, os malucos de Israel.

      Querem fazer um shopping em frente ao nosso? VENHAM, vão quebrar a cara!

      NÃO VAMOS PERDER UM ÚNICO INQUILINO, UMA ÚNICA LOJA PARA ESSE SHOPPINZINHO DE ARAQUE DO OUTRO LADO DA RUA.

      ;)

      (pode até dar errado, mas antes um dia de lobo que cem de cordeiro;eu não gosto de encarar as coisas com medo e apreensão, tenham mais fé no taco de vocês galerinha boa.)

    • Em Abril de 2014
      Receitas: R$ 1.031.506,29
      Estacionamento: R$ 265.811,05

      Em Abril de 2015
      Receitas: R$ 1.133.300,72
      Estacionamento: R$ 301.620,87

      Aumento médio de quase 12%

      Minhas observações pessoais:
      1. Mesmo com uma crise desenhada, crescer 12% não é desprezível.
      2. Risco do empreendimento em frente no próximo ano. Não sabemos a reação do público. Entendo que são empreendimentos com perfil diferentes e se complementaria. Não seria concorrentes diretos ala Bourbon X West Plaza
      3. Continuo ainda achando que o shopping deverá passar por reformas mais expressivas e isso poderá ocorrer no fim da RMG o que prejudicaria a distribuição. Para longo prazo, acho ótimo! Mas inegável que a cota possa sofrer.

      Este é um fundo que sigo dentro do meu plano de compras.

    • Não quero jogar água no seu chopp, mas veja o que aconteceu com o West Plaza depois que inauguraram o Bourbon.

      Claro que a discrepância de qualidade entre esses dois era enorme. Não se sabe como será este outro shopping, mas concorrência tão perto é prejudicial.

    • Amigo raffi

      Respeito, entendo e concordo com você.

      Existe um risco. Isso é um fato.

      Mas veja

      Com previsão de inauguração para o primeiro trimestre de 2016, o Shopping Morumbi Town transformará a região que o abriga em um novo centro de comércio, lazer e cultura. Alinhado com a estratégia da Gazit Brasil, o Shopping será ancorado por lojas focadas nas necessiadades do dia-dia, facilitando a vida de seus clientes. Supermercado, Academia, lojas de decoração e utilidades, assim como cinema, restaurantes e diversos serviços formarão o mix de lojas, oferencendo diversas opções de lojas muito atrativas para os visitantes.

      Perceba que o foco me parece um pouco diferente do JRDM.

      No video fica claro que a ideia será focar no supermercado, loja de decoração e academia.

      Outro ponto que eles mesmo elucidam no video:

      “Região com maior crescimento imobiliário de São Paulo e com as melhores escolas e hospitais da cidade”.

      Num raio de 3km, temos 350 mil pessoas, em 110 mil domicílios com renda familiar media de 6.200,00

      Claro que o que JRDM deve sentir alguma coisa, mas vejo que há espaço para todos, onde um complementaria um pouco do outro.

      Só por curiosidade: Do outro lado do João Dias, tem 2 shoppings (Morumbi e Market Place) grudados, não? Inclusive com uma Telha Norte em frente, certo?

      Algum deles tá falido?!?! :)

      Risco existe.
      Basta saber administrar.

    • o Tetzner que é de curitiba sabe bem como o shopping Total sofreu com o Palladium.

      O shopping total era de baixa renda, o Palladium de média/alta.

      Resultado: Total continua com bons niveis de ocupação, porém teve que ampliar bastante, muitas obras. O preço do aluguel teve que baixar, pois o fluxo de pessoas caiu muito. Ter uma loja no Total está muito barato. Resumindo, nao está sofrendo com vacancia, mas o fluxo de pessoas caiu, forçando a luva e o aluguel para baixo.

    • O Jardim Sul não é um shopping destinado a passeios, como o Morumbi ou o Iguatemi. Em regra, ele é frequentado para compras específicas (ex.: um presente de última hora). Seu público é basicamente a vizinhança. Ele parece fazer bem o que se propõe.

      O futuro concorrente ao lado, como postado pelo Baroni, parece que terá foco distinto. Caso isso se confirme, as atividades serão complementares. Certamente, haverá alguma disputa. Nada mais natural no capitalismo.

      Eu tenho cotas do JRDM11, adquiridas com parcimônia e PM alinhado com o mercado. Por enquanto, até ter algo de concreto quanto ao novo shopping, vou seguindo o plano.

      Em tempo: aqui em São Paulo, existem muitos shoppings ao lado do outro e em todas as regiões. Percebo que cada shopping acaba tendo a sua “tribo”. Nada assustador. Onde moro, por exemplo, posso escolher entre três shoppings: um é para frequentar um restaurante legal; outro para ir ao supermecado; e outro para jogar na loteria, vai que eu acerto na mega :).

    • Abrahao,

      também sou de Curitiba e iria comentar essa mesma situação, porém em uma outra situação.

      Vejo que muitas vezes os dois shoppings estão cheios, lógico o total por ser mais antigo com lojas com preços mais acessiveis tem um fluxo um pouco menor, porém nada que o prejudique.
      Na minha opinião o que mais mudou foi, antigamente muitos clientes iam para os shoppings do centro da cidade para passear ( somente gasto com alimentos e cinema), porém hoje vão ao palladium e se precisam comprar alguma coisa, atravessam a rua e vão ao total.

      Tanto o palladium e o total hoje tem uma certa vacância, principalmente o total, porém eles tem algumas lojas que estão no shopping a mais de 10 anos e lojas maiores entreram nos últimos anos ( bierhoof e mc donald’s).

    • Entendo que possa have uma diferença entre as propostas dos dois shoppings.

      Mas acredito que mesmo assim, deva causar impacto no movimento do shopping mais antigo. Quanto esse impacto será sentido no rendimento do FII, impossível medir.

      Isso não torna o investimento ruim, mas é uma pedrinha no sapato, que o tempo dirá o quanto irá incomodar.

    • Em porto alegre na frente do Iguatemi que era muito antigo construiram um novo Shopping, o Bourbon Country, isso em 2001, e o que ocorre é que os 2 shoppings estão sempre cheios e os frequentadores de um vão também no outro e a vacância de ambos é baixissima. Ou seja, eles se complementaram e acabou é trazendo mais fluxo para ambos os shoppings.

  1. Boa tarde

    Me lembro do IPO desse FII quando foi ofertado pela minha corretora. Na época fiquei realmente na dúvida mas não entrei. Hoje, com essa cota a R$65,49 e o rendimento mensal de R$0,74 me parece uma boa oportunidade. o que acham ? Existe alguma previsão desse rendimento mudar ou cair no futuro próximo ? entendo que ainda existem 17 meses de RMG, correto ?

  2. O fundo paga hoje (RMG) 0,74 por cota, o que dá um yeld de 1,12% aos preços atuais (65,50). Em setembro, passa a pagar 0,76 (RMG), o que, aos preços de hoje, dá um yeld de 1,16%. Mas o que importa mesmo é a renda real. Com base nos relatórios, temos as seguintes rendas reais dos últimos 12 meses:
    fev/14 0,55
    mar/14 0,54
    abr/14 0,52
    mai/14 0,71
    jun/14 0,79
    jul/14 0,55
    ago/14 0,60
    set/14 0,57
    out/14 0,52
    nov/14 0,59
    dez/14 0,80
    jan/15 0,40.

    Média dos últimos 12 meses: 0,6025.
    Aos preços de hoje, a renda REAL retorna um yeld de 0,91% ao mês líquido.
    A RMG (mais 18 meses) vem como brinde.

    Tô certo ou tô errado?

    • A renda real era pra ser maior, mas eles andou sofrendo com inadimplência e fazendo provisões pra liquidações duvidosas. Essa renda real de janeiro era pra ser maior…

      Mas no geral, é isso mesmo. o grande risco aqui é o risco do novo shopping que está pra sair ali perto.

    • Claro, risco sempre tem. Mas é raro um fundo com RMG reportar estes números como renda REAL. E eu tenho a impressão que o novo shopping, ao invés de atrapalhar, vai ajudar atraindo mais público. Só um palpite. Sigo comprando.

  3. FII SHOPJSUL (JRDM-MB)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    FII Shopping Jardim Sul

    Data Base: 06/03/2015
    Data do pagamento: 13/03/2015
    Valor distribuido por cota: R$ 0,740000000
    Periodo de Referencia: Janeiro/2015

    Norma: a partir de 09/03/2015 cotas ex-rendimento.

  4. Os relatórios mensais não são divulgados todos os meses? Porque o último é de Outubro? A diminuição da receita com os aluguéis é consequência do aumento da vacância? Aqui a vacância esta de 1,11 % , no relatório está de 3,14%. De fato tenho muitas dúvidas mas gosto desse fundo porque a renda real está entre 0,55 e 0,60. Acredito que o receio de todos, é a construção desse novo shopping concorrente. Alguém sabe o nome desse novo shopping, e a previsão para ser inaugurado ?

  5. Comecei a investir agora no JRDM. Mas eu me assustei um pouco por conta de um comentário de uma pessoa. Vou postar o comentário aqui para vocês opinarem. Ele escreveu o seguinte:

    Pessoal segue alguns pontos que encontrei no prospecto do shopping Jardim..

    Com relação a essa hipoteca das Vagas, existe o risco de, caso não esteja cancelada quando da
    lavratura das escrituras de aquisição das Vagas pelo FUNDO, este pode ter que adotar as
    providências cabíveis na instância judicial a fim de preservar o patrimônio adquirido. Tal fato poderá acarretar gastos significativos que poderão impactar negativamente os rendimentos a serem distribuídos aos Cotistas.
    Ainda com relação à hipoteca das Vagas, existe a possibilidade de não ser obtido um resultado satisfatório na esfera judicial, havendo risco de o credor hipotecário obter êxito na execução da garantia e de as Vagas passarem a ser de sua titularidade.

    Foi constatada a existência de ações judiciais e procedimentos administrativos em face da Vendedora e dos antecessores proprietários dos Imóveis-Alvo, o que pode eventualmente ensejar, caso a Vendedora e/ou os antecessores sejam considerados insolventes, discussões quanto à legitimidade da aquisição dos Imóveis-Alvo pelo FUNDO ,incluindo a possibilidade de caracterização de fraude contra credores e/ou fraude à execução, podendo trazer, desta forma, impactos negativos ao rendimento dos Cotistas. Além dos processos e procedimentos identificados, é possível que existam outros processos, embora estes não constem da 69 documentação que foi analisada. Além disso, foram ainda identificadas ações em face do
    Condomínio dos Imóveis-Alvo, que poderão afetar o FUNDO e, consequentemente, impactar
    negativamente no rendimento dos Cotista

    O Shopping Jardim Sul possui Certificado de Conclusão de Obra (“Habite-se”) de uma área de 92.339,08m², sendo certo que deverá ser obtido novo Habite-se após a regularização da área construída do Shopping. O novo pedido de alvará de aprovação da edificação deverá ser instruído pela certidão de diretrizes, devendo, ainda, constar do referido alvará de aprovação de edificação as medidas mitigadoras formuladas pelas diretrizes, as quais deverão estar comprovadamente concluídas para obtenção do novo Certificado de Conclusão de Obra ou documento equivalente, o que ainda não foi verificado.
    Além das providências mencionadas, o Poder Público exige que sejam executadas algumasobras no entorno do Shopping Jardim Sul, para que seja possível sua regularização. Para cumprimento das diretrizes exigidas pelo Poder Público, o FUNDO e o coproprietário doShopping Jardim Sul poderão ter gastos que poderão impactar negativamente a rentabilidade
    do FUNDO.
    O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros do Shopping Jardim Sul, não obstante ainda esteja válido (até 02/06/2012) foi obtido em relação a uma área de 92.339,08m², que difere da real área construída do Shopping Jardim Sul, devendo, portanto, ser regularizado. Esta pendência pode ensejar penalidades, inclusive, pecuniárias ao FUNDO, na qualidade de coproprietário do Shopping Jardim Sul e das Vagas, podendo afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.

    Não foi obtido o Certificado de Acessibilidade, obrigatório para os estabelecimentos localizados no Estado de São Paulo, sendo certo que a não obtenção deste documento pode ensejar a aplicação de multas para o FUNDO, na qualidade de coproprietário do Shopping Jardim Sul, o que pode afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.

    Com o advento da Instrução Normativa SAR 01/2000 no Estado de São Paulo, sob orientação
    do Ministério Público, foram impostas novas regras aos estabelecimentos comerciais,
    incluindo-se nesse rol os shoppings centers, que é o caso dos Imóveis-Alvo. A referida norma
    trata da acessibilidade, ação fiscalizatória, bem como as especificações técnicas a serem
    cumpridas por todas as dependências e edificações, público ou privadas, quanto à adequação às normas estipuladas, dentre instalações, documentação legal, certificado de acessibilidade,prazos para cumprimento e eventuais penalidades que podem ser impostas aos Imóveis-Alvo, sendo certo que o descumprimento destas normas pode ensejar a aplicação de multa, que pode ser cobrada do FUNDO, na qualidade de co-proprietário do Shopping Jardim Sul e das Vagas e, consequentemente, pode afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.
    É possível que haja débitos tributários e multas em aberto perante o fisco, que seriam devidos em função das benfeitorias realizadas nos Imóveis-Alvo. Caso tais pagamentos não tenham 70 sido realizados pelos Vendedores ou Antecessores, os valores poderão ser cobrados diretamente do FUNDO, na proporção da fração que ele possui nos ativos imobiliários, o que poderá, consequentemente, impactar negativamente os rendimentos.
    Além disso, é possível que não tenha sido oferecido o direito de preferência aos locatários dos Imóveis-Alvo, de acordo com os artigos 27 a 34 da Lei 8.245/91. Especialmente no caso do Contrato de Locação da loja 204-A do Shopping Jardim Sul vislumbra-se a possibilidade de o direito de preferência ser exercido com força de direito real (ou seja, no intuito de o Lojista obter para si o imóvel alienado), considerando que é o único contrato que se encontra registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, sendo importante observar que referido direito de preferência só poderá ser exercido sobre a integralidade dos Imóveis-Alvo, não sendo permitido ao locatário pretender a aquisição tão somente da referida loja, na forma do art. 31 da Lei 8.245/91. Caso o direito de preferência seja exercido de modo que o locatário da loja 204-A do Shopping Jardim Sul reclame os Imóveis-Alvo para si, nos termos da lei, os Cotistas terão afetados negativamente os seus rendimentos e frustrada a sua expectativa de retorno do investimento realizado.

    • Caro Mateus Moura

      Muito pertinente suas colocações. Sobre a existências das ações judiciais, lembro de já termos discutido isto em tempos recentes aqui mesmo (pelo menos uns seis meses) e a conclusão e de que não era nada preocupante.

    • Prezado colega

      Todos os FIIs, ações ou empresa tem algo pendente na justiça. Se você ler e basear seus investimentos em noticias você praticamente sempre vai vender no fundo e comprar no topo. E consequentemente alimentar o sistema com seu pensamento “sardinhesco”.
      Eu escuto faz anos que a Eternit vai ter que pagar uma multa bilionária. Enquanto não tem que pagar eu continuo recebendo os gordos dividendos que distribui a cada trimestre.

      Saudações

  6. Amigos,

    olhando o informe mensal de Novembro percebemos uma receita de alugueis de R$ 1.303.000,00, uma receita de estrutura técnica na faixa de R$ 35.000,00 e receitas com estacionamento de R$ 297.000,00. Dividam todas essas receitas pelo número de cotas e chegaremos a, pasme: R$ 0,73 por cota! Se subtrairmos as despesas, chegamos a algo proximo a R$ 0,68 pro mês de Novembro.

    É ou não é incrível? Lembrando que estamos falando de um fundo que tem praticamente mais 2 anos de RMG pela frente e que pode crescer mais ainda as receitas!

    Pra terminar, no ano as receitas de alugueis acumuladas estão em 11.3 mi, enquanto em 2013 nesse mesmo período estavam acumuladas em 10,1 mi, um aumento nominal de mais de 12% :)

    Que o mercado fique assim apavorado por mais e mais tempo, pra dar tempo de eu comprar mais e mais!

    • PS: Só um adendo, houve porém uma inadimplência de quase 300 mil reais neste mês, portanto o rendimento real cairia para algo na faixa dos R$ 0,58, mas ainda assim nada mal!

      Esperamos que essa questão da inadimplência não seja nada grave e que seja resolvida…

    • Waka

      O fundo continua impecável em sua administração e distribuição de rendimentos, e ainda temos mais 2 anos de RMG.

      Eu comparo o JRDM com FIGS.
      Estão bem encaminhados e com garantias de lojas/renda/contratos.

      Tenho os 2 dois e não me arrependo. Aportei forte mês passado em FIGS para pegar os 4 anos de RMG e praticamente “pagar” a cota.

      JRDM continuo aportando em 1 cota por mês e aumentando na carteira.

    • Leonardo,

      considero o JRDM bem mais seguro que o FIGS, já que a renda real dele já está na faixa de R$ 0,60 ao mês, enquanto o FIGS ainda é um mistério, apesar de ter uma boa chance de o Shopping Maia gerar belos rendimentos pro futuro.

      Só o tempo dirá!

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