JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação.

JRDM11B

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano ( 0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês ).

Nº Cotistas:

Pessoa Física: 1.179
Pessoa Jurídica: 6
Total: 1.185

JRDM11B_o

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: OL-Adm-Fii@btgpactual.com

Site: https://www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario

420 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. Do relatório:
    “A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência outubro de
    2015, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$6.338.102,02 (40% das despesas apontadas pela BR Malls
    como extraordinárias), que já está sob a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.
    Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de
    Contingência.”

    Fazendo as contas bem por cima, com essa retenção de 5% o fundo conseguiria pagar a dívida em uns 9 anos. Sem contar as reformas. Alguém confirma?

    Curtir

    • Se der uma olhada no HB, vai perceber que tanto neste quanto no THRA, quem está pressionando preço para cima é Griffo na ponto compradora (ordens grandes).
      A motivação e/ou racional deste movimento confesso desconhecer.
      Sds.

      Curtir

    • Anderson,

      Tenho esse FII e acompanho de perto. Fiz fotos desse ativo já tem algum tempo e o mesmo precisa de uma reforma. Ressalto que tem uma pendência de MR$6 para pagar. Poderão fazer um CRI? Tirar da renda após a RMG? Não sei, tem muita variável ai. Atualmente a renda real está em R$0,57 e com essas variáveis pode chegar abaixo de R$0,50. Previsão da mãe Diná. Tudo pode ocorrer.

      Curtido por 1 pessoa

    • Estou ciente quanto às pendências, inclusive reformas que deverão ser arcadas pelo fundo após RMG (e que impactarão a distribuição). O que me chamou a atenção é o volume acima do normal.

      Curtir

    • Anderson1979,

      Realmente a movimentação hoje foi acima do normal, cheguei a avisar no grupo do whatsapp pois havia uma OC de 49k cotas e duas OV uma de 23k e outra de 20K senão me engano, logo após, houve outra OC 10k cotas isso somente no período da manhã até as 11:30hs que foi quando acompanhei, desconheço também o motivo dessa movimentação.

      Curtir

    • Palmeirense (porque dizer: Maior Campeão do Brasil é fod@ rs),

      Sua previsão no mais está boa eu creio que com essa alta dívida o DY possa ficar por volta de R$ 0,45 a R$ 0,47/cota, isso sendo otimista, mas é apenas ACHISMO, até o fim da RMG continuo acompanhando os fatos se vale a pena ou não manter o ativo…Abraço.

      Curtir

  2. Relatório indica que renda real subiu a 0,61 por quota. Cotação rodando na faixa de 60-62. RMG por mais 10 meses a 0,76 por quota. Muito interessante, me parece, o comportamento da renda real, subindo mesmo na crise o que indica a qualidade do ativo. Mas tem despesas represadas de investimentos que poderão afetar o rendimento por um período pós RMG, atentar para este fato.

    Curtido por 5 pessoas

    • Eu acredito que neste valor ainda não compensa muito o investimento, mas caindo para faixa de R$ 55,xx ou menos, já acho que vale a pena. A questão aqui é a dívida que o fundo tem e as possíveis reformas, esses fatos deverão acarretar em uma boa janela de oportunidade, eu acredito.

      Pra quem não se importa com volatilidade de curto prazo e rentabilidade, e nem se importa que a renda sofrerá por um tempo, o preço de agora já está ótimo.

      Curtido por 2 pessoas

    • Eu um dos fundos q estou mais posicionado – gosto muito do fundo, porém devido à reforma e as dívidas do mesmo vou esperar informações concretas do DY após RMG com a reforma e assim adquirir mais cotas com valor menor

      Curtido por 1 pessoa

    • Desde que foi criado é um fundo que agrega valor por m2. Tem boas vendas. Se defende bem em crises. Tem boa gestao. Do setor, em minha opiniao fica atras somente do PQDP.

      Mas cautela faz bem. Esperar o fim da RMG. Esperar um bom relatorio sobre as obras…so farao ter mais certeza sobre o investimento. Gosto e sigo nele dentro deste setor.

      Valeu!!!

      Curtido por 4 pessoas

  3. Dados do Relatório: taxa de ocupação de 98,9%. Renda real 0,57 por quota, que aos preços médios dos últimos dias (60,00) dá uma renda REAL de 0,95% ao mês. Mais um ano de RMG (0,76 por quota), ou 1,26% ao mês. Poderemos ter um período de diminuição de renda por conta de obras (pós RMG), mas com o rendimento atual tem uma boa gordura acumulada. Enfim, entendo que aos preços atuais é uma oportunidade no segmento shopping, me parece bem administrado. Sigo comprado e comprando. Alguém aí é sócio, o que acham?

    Curtido por 3 pessoas

    • João, sigo comprando mas com cautela, não pretendo aumentar muita posição em Shoppings, ainda mais com JRDM já que acredito que a renda vá cair um pouco pós RMG devido as obras, no chat o Tiago deu um overview superficial legal sobre o shopping…Abraço.

      Curtido por 1 pessoa

    • Sim Investidor007, estou ciente. Mas a renda real que ele vem reportando é bastante interessante para o segmento, acho eu. E a ocupação de 98,9% num momento de crise, a meu ver, é excepcional para o segmento. Obrigado por comentar.

      Curtido por 5 pessoas

    • João Earth;

      Não me interprete mal, nobre colega, mas gostaria de divergir de certo trecho da sua postagem:

      “Poderemos ter um período de diminuição de renda por conta de obras (pós RMG), mas com o rendimento atual tem uma boa gordura acumulada.”

      Não há como afirmar isto categoricamente, ainda que eu concorde que ele vem pagando um excelente DY atualmente (em todo o período da RMG, para ser mais exato), vez que se desconhece qual o lapso temporal das obras e o montante necessário para realização destas (o quanto impactaria em retenções de renda a ser distribuída, por exemplo).
      Ademais, há outro dado que muitos de nós esquecemos de levar à conta quando calculamos o retorno de um investimento: a inflação do período (IPCA/IGPM, etc.). Rendimento real é uma coisa, nominal é outra.
      Quanto foi o “Tiamat” do início da RMG até aqui e quanto este “cuspirá fogo” ainda até o final da RMG e, indo além, até o final das (possíveis) obras? A quanto irão as cotas no mercado secundário?
      Sim, nem eu, você ou qualquer dos colegas possuímos dons mediúnicos para predizer o futuro, mas dada a conjuntura macroeconômica visível (não desejável) à frente, e do próprio ativo, acho de bom tom ir às compras com moderação, em especial, no setor de varejo.
      Sobre o ativo, ainda que tenha uma excelente localização, seja maduro e reporte bons números, há estranhas semelhanças com outro fundo que pregou peças em muita gente: WPLZ*.
      Porque este tem qualidades parelhas, mas sofreu dos mesmos males que poderão atormentar o JRDM, a saber: aumento de concorrência no entorno, obras de grande monta, alto custo e longa duração e inviabilidade/dificuldade no aumento da ABL.
      É apenas a minha opinião, ok?
      Sds.

      *Acho (bem) difícil que o JRDM pague “renda zero” como o WPLZ o faz hoje, mas que haverá retenções… disso eu não tenho dúvida alguma.

      Curtido por 4 pessoas

    • Mbp77, tranquilo, a divergência é muito salutar, aprendemos muito com isso. A retenção para obras é normal, penso eu, veja o que ocorreu com o pqdp. Por outro lado, acho que o jrdm é muito diferente do wplz. Quanto à ” gordura” que eu me referi, quiz dizer que isso de certo modo compensa a possível diminuição por conta de eventuais obras futuras. De qualquer modo, eu sempre considero a renda real recorrente, que a meu ver tem sido bastante consistente. Obrigado por comentar e enriquecer o debate com teu ponto de vista.

      Curtido por 3 pessoas

    • Compartilho a minha forma matemática de ver o fundo, espero que venham críticas.

      Análise fundamental : mediana
      Balizador: renda real de 0,57 (0,95%)
      Spread RMG: 0,29
      Expectativa de queda na cota: > 0,29 / mês nos próximos meses
      Probabilidade de se antecipar mercado: baixa

      Conclusões:

      Comprar pra revender : furada total
      G. Ativa / longo prazo: comprar após final de RMG
      G. Passiva / longo prazo: comprar bem pouco mês a mês
      Cotas já em mãos / G. Passiva : se tiver muita exposição – vender e voltar a comprar mês a mês
      Cotas já em mãos / G. Ativa: > 30% meta exposição. Venda.
      < 30%. Manter e/ou aguardar ponto de venda válido

      Abs

      Curtido por 3 pessoas

  4. Resposta sobre perguntas feitas ao RI na semana passada, quanto à dívida e possíveis reformas:

    O orçamento inicial aprovado para as despesas extraordinárias (conforme definido no prospecto do FII) do shopping foi no montante de R$ 8 milhões, a serem atualizados pelo IGPM. Deste valor, o fundo é responsável por reembolsar 40%, proporcionalmente a sua participação.

    Conforme mencionado anteriormente, o valor da dívida será pago em 36 meses, a partir do mês subsequente ao encerramento da garantia de rentabilidade em julho de 2016. O pagamento será efetuado utilizando a reserva de contingência, composta pela retenção mensal composta por 5% do resultado. Caso a retenção mensal não seja suficiente para quitar toda a dívida, o saldo pendente será pago utilizado o restante do resultado e, caso seja necessário, poderá até ocorrer uma diluição da participação do fundo proporcional à dívida remanescente.

    Esclarecemos que, ainda que o orçamento aprovado seja de R$ 8 milhões, os valores das despesas extraordinárias poderão superar este valor. Até o momento os gastos com obras do shopping de responsabilidade do FII foram provisionados em aproximadamente R$ 6 milhões, que constam no balanço patrimonial na linha de “Provisões e Contas a Pagar”. Ressaltando que dentro destes valores também estão incluídos outros passivos.

    A administradora do Fundo mantém contato constante com a administradora do shopping para acompanhar os valores. Durante o período até o final da garantia, serão analisadas as despesas para no final definir o valor total que será reembolsado. Quaisquer novidades serão divulgadas ao mercado.

    O valor de R$762k no passivo contingente representa eventuais perdas de dois processos que o shopping está respondendo. Tendo informações concretas sobre a probabilidade da perda será divulgado ao mercado.

    A administradora do shopping está estudando estratégias e alternativas para aumentar atratividade e competitividade do shopping. Conforme de costume, no inicio do ano a administradora do fundo divulgará o orçamento de obras para o ano.

    Curtido por 4 pessoas

    • thaianea, obrigado por compartilhar a informação.

      Ainda estou com um pé atrás nesse fundo, não sei pós-RMG o quanto o pagamento dessa dívida pode impactar na renda, a renda REAL R$ 0,57/cota está bem longe da RMG, fazendo alguns comparativos de 1 ano atrás percebe-se que em Julho/14 tínhamos esse mesmo valor R$ 0,57/cota, isto é, embora ser um shopping com certa maturidade a renda em si não evoluiu em 1 ano, sei que vários fatores pode influenciar esse resultado, contudo, sigo acompanhando.

      Curtido por 1 pessoa

    • Thaianea,
      Recebi a mesma resposta do BTG e mais a que segue abaixo. Confesso que fiquei sem entender se a provisão está acima do que será necessário, ou o contrário.
      A minha última pergunta até agora não foi respondida.

      Prezado/a,
      Considerando o orçamento de 8Mi, 40% deste valor, como sendo de responsabilidade do FII, teriamos 3.2Mi atualizados pelo IGPM (aprox 25% no período) chegamos a 4Mi.
      Pelo último balanço financeiro o FII tem aprox 635mil em caixa (cotas de fundos) o que daria um saldo devedor de aprox 3,4Mi. Se esta conta estiver correta pergunto: porque o provisão de mais de 6Mi, crescente mes a mes.
      Alem disto onde se encontram as informações de cronograma de obras e de custos orçados até o final do período de renda garantida??

      Prezado Alex,
      Na última demonstração de resultados auditada de 2014, na nota 18. c) consta a descrição das contas a pagar:
      Provisões e contas a pagar no montante de R$ 4.386 (2013 – R$ 467), está composto, substancialmente por valores de responsabilidade do Fundo referentes às benfeitorias do imóvel em andamento, R$ 3.202 (2013- R$ 388), bem como por valores repassados indevidamente ao Fundo, os quais foram devolvidos em 2015.
      O montante de R$ 3,2 mm equivale à participação de responsabilidade do fundo (40%) do valor total de R$ 8 mm.
      Ressaltamos que os valores são provisionados, independente das disponibilidades atuais do fundo, conforme os gastos são realizados mensalmente no shopping. Atualmente estes gastos superam o valor aprovado, razão pela qual durante o período até o final da garantia, serão analisadas as despesas para no final definir o valor total que será reembolsado. A análise será feita para definir quais benfeitorias realizadas são elegíveis para reembolso.

      Prezada/o,
      Se eu entendi direito a Br Malls tem autorização de gastar em benfeitorias um valor indeterminado e ilimitado, sem necessidade de consultar os cotistas do fundo, e depois repassar 40% destes custos ao FII, ao final do período de RMG.
      É isto, ou entendi errado?
      Esta questão não coloca em dúvida a idoneidade da BR Malls mas busca entender o processo decisório de despesas extraordinárias no período de RMG.

      Curtido por 1 pessoa

    • Oi, Alex,

      Obrigada por compartilhar suas informações também!

      Eu entendo que, resumidamente, gastaram além do que deviam e vão entrar no pau quando tiverem que avaliar isso tudo. Como isso acontece sem antes todas as partes serem consultadas, me parece uma zoeira sem fim. Mas OK.

      Só vamos ter alguma informação sobre quanto vai ser pago de dívida e sobre as reformas quando eles quiserem, mas ainda durante a RMG, pelo que eu entendi. Resta esperar…

      Curtir

  5. Fazendo alguns calculos básicos e conservadores, a renda MÉDIA do JRDM11B deve ficar em Agosto do ano que vem (com pagamento em Outubro) em torno de R$ 0,58. A dívida do Shopping vai atingir cerca de 6 milhões de reais quando acabar a RMG. O Fundo tem 380 mil reais em caixa, de reserva. Se usar os 380 mil imediatamente, ainda restará 5,6 mi em dívidas, como essas dívidas podem ser pagas em 36 meses, então dá uma média de R$ 0,07 por cota. Como a renda MÉDIA deverá estar em R$ 0,58, portanto teremos uma renda real de pelo menos R$ 0,51.

    Se exigirmos um retorno imediato de 0,80% mensal sobre o valor da cota, então a cota deverá estar em torno dos atuais 64. Ou seja, a PRINCÍPIO seria um belo investimento, pois receberemos R$ 9,xx em renda garantida até Setembro do ano que vem, e não teriamos perdas de capital. 14,30% de retorno limpo.

    O problema é que como há expectativas de serem feitas reformas, pode ser que essa renda caia pela metade ou até menos, e aí teriamos um cenário bem mais complicado, com uma cota possívelmente indo pra baixo dos R$ 50,00 e uma renda que poderia até zerar.

    Talvez, TALVEZ, o melhor a se fazer agora seja vender, colocar em um fundo mais tranquilo e conservador (ou RF), e aguardar a cota caindo com as possíveis obras a vista, para então recomprar abaixo dos R$ 50,xx e por aí.

    Como vocês pretendem agir nesta situação?

    Curtido por 8 pessoas

    • Ah, e uma noticia “boa”: Um amigo meu disse que embargaram a obra do Shopping que estava sendo construído ali próximo ao Jardim Sul. Não sei se há previsão para retornarem…

      Curtir

    • Wakabayashi,

      Estou pensando em trocar JRDM por PQDP que está na “reta final” das obras, entendo que esses esqueletos dívida+obras vão castigar as cotações de JRDM por um bom tempo.

      Abs

      Ike

      Curtir

    • Waka,
      Em tese vc está correto. Já pensei em vender também.
      O difícil é acertar o timing destas trocas. Vc pode vender barato agora , deixar de ganhar os rendimentos até agosto e não conseguir recomprar após as obras, ou seja, sempre haverá risco.

      Curtir

    • Neves….
      Na renda variável é necessário vender ativos, vou exemplificar como saí desse ativo (jrdm11b) dada as incertezas que estavam rondando a ativo, adotei uma estratégia defensiva para não vender como se estivesse em pânico (o que se mostrou um erro vendo os resultados abaixo):
      Em 25/11/14 vendi 2/3 das minhas cotas por a 72,14; (perdi de 5,50 por cota, e pensei mais à frente reanaliso o que farei )
      Em 03/07/15 recomprei 1/3 das vendidas por 69,40; (foi um erro de avaliação, reconsiderei as incertezas sobre a evolução da renda real e fiz uma opção equivocada;
      Em 17; 26; e 28/08/15 zerei a posição nesse ativo da carteira com preço médio de venda de 66,00 (perda de mais 3,40).
      Sexta-feira fechou a 64,50?:?:?
      Obs: não considerei as rendas recebidas apenas as perdas de capital.
      Mercado é isso, administrar riscos, emoções, filtras informações etc. etc., redirecionei os recursos para Agcx, Aefi e Mbrf.
      Não tenho certeza absoluta neste momento se minha opção foi acertada, só o tempo dirá.
      Foi só uma opinião, de algo que deu errado, nas redes sociais boa parte das pessoas só mostram os acertos e batem no peito feito “gorilas”.
      Siga suas próprias estratégias porque a minha pode DAR ESTUPIDAMENTE ERRADA.
      Abs.

      Curtido por 2 pessoas

    • Acho que a coisa vem afunilando e a solução está na nossa frente e só resta aceitar.

      Todo FII mono-shopping vai ter essa queda monstruosa na rentabilidade toda vez que tiverem que fazer reformas ou expansões.

      Ficar pulando de galho em galho, de FII em FII, trocando JRDM por PQDP, PQDP por RBGS, RBGS por FIGS, FIGS por xxxx11, pode até dar certo por um tempo até que uma hora você erra o galho e se estatela no chão.

      Existe um FII de shopping multi-multi que não sofre queda de rendimentos enormes toda vez que precisa fazer reformas ou expansões.

      Então fica aí a dica, a saída é se posicionar num FII multi-multi é bem melhor ter um único multi-multi do que 2 ou 3 mono-mono. (principalmente esse setor que demanda reformas e expansões com uma frequência muito alta)

      []s

      Curtido por 7 pessoas

    • Obrigado Suntzu. Não é estranho uma informação desta natureza e magnitude não constar dos relatórios do FII?
      Isto não é um passivo do fundo e deveria constar como tal?
      Em tempo, acompanho o blog diariamente.

      Curtir

    • muito dificil investir assim.. não tem absolutamente nada informando em informações do passivo no informe mensal do fundo.

      Quanto a girar a carteira, se voce vive disso e consegue pagar suas contas com isso, otimo! Agora se voce precisa trabalhar para pagar suas contas, quanto menos tempo gastar com o home broker melhor. Por isso não giro minha carteira.
      A grande maioria fica o dia inteiro olhando a tela piscar para ganhar 200 pila, isso quando não perde ou deixa de ganhar mais.

      Curtir

  6. Prezados, compartilho informação obtida junto ao RI acerca de obras no JRDM11B…

    Pergunta:

    Prezados, boa tarde!

    Muito obrigado pelo retorno. Um último questionamento: há previsão de obras no shopping para os próximos anos, em especial antes da RMG? Em caso positivo, há previsão do valor global da obra?

    Grato pela compreensão.

    Resposta:

    Prezados cotista,

    Por enquanto não há obras aprovadas no shopping, uma vez que houver, as informações serão divulgadas ao mercado.

    Atenciosamente,

    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

    Curtido por 1 pessoa

    • Não importa muito se as obras forem antes ou depois da RMG.

      A RMG continuará a ser paga, com ou sem obras.

      Só tem um porém. Se acontecerem obras durante o período da RMG, essas obras se enquadrarão na categoria “despesas extraordinárias” e será cobrado do fundo após o período de RMG.

      Prospecto pg. 60

      “Ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá
      ser adversamente impactada, uma vez que o FUNDO poderá ser obrigação a reembolsar a BR
      Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período em
      que ela estiver garantindo a rentabilidade mínima. ”

      Tem até erro de português nesse parágrafo mas não deixa margem para interpretações duvidosas.

      Curtido por 1 pessoa

    • Investidor Bond;

      Salvo engano, é o colega abrahao. Ele tem até uma “motinha” na foto de perfil! :)
      Aproveitando a deixa, a contagem regressiva de JRDM já começou ou e só impressão?
      Sds.

      Curtir

    • Investidor Bond;

      Creio que as obras começarão (se começarem num prazo tangível) após a RMG, ou seja, teríamos uma queda nos rendimentos, vez que não há reserva de contingência suficiente para cobrir tais eventualidades.
      Não discuto a qualidade do empreendimento no que se refere à maturação e localização, seria estúpido de minha parte se o fizesse.
      A questão é que este ativo será pressionado pelo shopping da Gazit quase à frente (do outro lado da Giovanni) a fazer um belo retrofit, como demonstrado no recente Insight do Small, até para aparentar maior jovialidade/modernidade em sua Arquitetura. Veja que não estou dizendo sobre concorrência direta, refiro-me à comparação de ambiente/layout. Portanto, não vejo possibilidade de aumento nos rendimentos das cotas de forma sustentável no LP. Mas esse é meu ponto de vista, tão somente.
      Particularmente, eu me contento em tê-lo via HGBS, conforme já citado pelo mestre Baroni.

      Sds.

      Curtir

    • Invesgidor_007, sim, sou amante do risco: tenho uma bela moto. Caso você seja de São Paulo e também curta se equilibar sobre duas rodas, só aparecer e pegamos a estrada. Invariavelmente, todo final de semana, estou na estrada.

      Quanto ao JRDM11B sigo com a posição. Apenas acho, como leigo, seria interessante utilizar o período da RMG para fazer as reformas, caso necessário. Não sei se há algum impedimento legal ou regulamentar para isso.

      Quanto ao novo empreendimento, ao que parece serão complementares. Isso não parece algo ruim. Todavia, não me leve muito a sério, pois não sou especialista em nada, especialmente finanças, fundos imobiliários etc. No mais, minha carteira tem 21 fundos. De sorte que se houver redução de rendimento, em razão de obras, sem problema e segue o plano.

      Curtir

    • mbp77, obrigado pelo retorno, eu tenho a cota direta via JRDM11, veremos o desdenhar do processo de como será esse fundo, acredito bastante no potencial do mesmo.

      carlospmlg, sou do interior de MG, amante de 2 rodas também, risco? A vida é um risco :) sempre que possível na estrada também sobretudo aqui na redondeza e curto bastante um OFF …Abraço.

      Curtido por 1 pessoa

    • Em tempo:

      O JRDM está presente em 0,63% do HGBS.
      Com isto, o HGBS é dono indireto (via cotas) de 3,68% do JRDM (que detém 40% das operações do shopping).
      Esse é um dos motivos pelo qual optei por ter posição direta no FII.

      Curtido por 3 pessoas

  7. Ontem, uma operação de compra via CREDIT abocanhou por volta de 65 mil cotas de JRDM. Seria para abastecer o portfólio do HGBS?? Vamos ver a próxima DF. Seria um aumento de mais de 50% da posição já em caixa.

    Por comparação de pares, sugiro um exercício aos amigos para olhar a renda real e o preço no secundário entre WPLZ e JRDM, por exemplo. Meu “parpite” é que a Griffo, mais uma vez, está nos dando uma mini-aula de como investir em FIIs. :D

    Curtido por 6 pessoas

    • Baroni, cheguei a ter cotas do JRDM e vendi bastante tempo atrás. Estou querendo retornar ao seguimento de shopping centers. Vc acha mais interessante comprar HGBS ou JRDM? Ou dividir o capital entre os dois?

      Abraço.

      Curtir

    • Amigo 79armstrong

      Vai depender da sua carteira como um todo, mas a princípio, pela renda Real de ambos e pela relação de risco/retorno, eu ficaria com HGBS, até mesmo pq ele tem uma boa qtde de cotas de JRDM e ao que tudo indica, deve ter aumentado, conforme operação via CREDIT essa semana. Abraço.

      Curtir

    • Baroni, não falei como é minha carteira. Digamos que ela foi montada nos idos de 2012/2013, com mais empolgação que estudo. Agora estou tentando inverter a equação. Minha intenção é comprar fundos visando à aposentadoria, ou seja, longuíssimo prazo, tendo em vista que tenho 36 anos. Quando a carteira estiver um pouco mais organizada eu posto aqui no site para suas considerações.

      Curtir

  8. Prezados,

    Vou pedir ajuda aos mais experientes no estudo dos FII’s.

    Tenho lido bastante o blog nos últimos meses e, seguindo as orientações fornecidas pelos especialistas, estou tentando aprofundar meus estudos sobre cada um dos FII’s que tenho em carteira e gostaria de saber se estou no caminho certo.

    Para começar estou pegando os FII’s mono imóveis, por serem mais fáceis de analisar.

    Analisando o JRDM, dentre outras variáveis, procurei calcular o valor da edificação por metro quadrado e cheguei a R$ 6.955,16/m2 (= R$ 203.985.453,88 / 29.328,67m2). O valor da edificação extraí do último informe mensal disponível.

    Da mesma forma, calculei o valor da locação por metro quadrado e cheguei a R$ 46,67/m2 (= R$ 1.336.632,00 / 28.642,38m2). Para chegar a esse valor extraí o valor da receita operacional do último relatório mensal disponível e descontei da metragem do ativo o percentual de vacância também divulgado no último relatório mensal.

    Minha dúvida, em primeiro lugar, é se estou utilizando os dados corretos (Valor da edificação / Área Bruta Locável – ABL) (Valor da Receita Operacional / ABL – taxa de vacância) e se os valores que encontrei coincidem com outros estudos.

    Caso esses valores estejam corretos, como faço para saber se esses valores são adequados ou não para a região e para o tipo de empreendimento analisado.

    Esse questionamento servirá para nortear meus estudos em relação aos outros FII’s de tijolos.

    Grande abraço e muito obrigado.

    Curtir

    • Perfeito e muitíssimo obrigado Baroni!
      Erro primário imediatamente corrigido.
      Obviamente que isso representou uma mudança significativa nos valores encontrados:
      Valor da Edificação = R$ 17.387,89/m2
      Valor da Locação = R$ 116,67/m2.
      Agora, como saber se esses valores são ou não adequados para a região e para o tipo de empreendimento?
      Como estabelecermos critérios de comparação para uma avaliação racional?

      Curtir

    • Agora, como saber se esses valores são ou não adequados para a região e para o tipo de empreendimento?
      Como estabelecermos critérios de comparação para uma avaliação racional?

      E completando o Baroni… produtos aqui do Tetzner.

      Curtir

    • Waka,

      Essa comparação eu já tenho feito e constitui um dos meus critérios de avaliação do ativo.

      No entanto, por vezes o valor de mercado obtido a partir do valor atual da cota na BOVESPA está descolado da realidade (para cima ou para baixo) por ser fortemente influenciado pelo efeito manada e por outros fatores irracionais, próprios de um mercado em desenvolvimento.

      Por essa razão meu interesse em comparar o valor da edificação por metro quadrado com o mundo real, ou seja, com aquilo que vem sendo praticado em relação ao valor de reposição de edificações semelhantes nas redondezas do empreendimento. O mesmo se aplica em relação ao valor de locação por metro quadrado.

      Curtir

    • Outra sugestão é buscar o preço do aluguel no relatório de outras empresas listadas administradoras de shoppings (Iguatemí, BRmalls e múltiplas). Ó relatório destas empresas ajudará a entender melhor este mercado. Outra relatório que considero bom é o da São Carlos Empreendimentos que investe em comerciais e escritórios (um dos primeiros tiros certeiros da turma do Garantia). A propósito, foram eles que venderam as lojas para o Maxiretail em 2010.

      Curtir

  9. Compartilhando informação acerca da dívida obtida diretamente com o BTG:

    “Prezados, bom dia!

    Sou um pequeno cotista do FII Shopping Jardim Sul administrado pela BTG. Consta do prospecto que o Fundo tenho uma dívida com a BR Malls em torno de R$ 3,6 M. Não consegui, contudo, identificar no prospecto o cronograma de pagamento da dívida. Nesse contexto, agradeceria fosse informado o seguinte:
    a) Valor atual da dívida;
    b) Índice de correção da dívida;
    c) Cronograma de pagamento da dívida; e
    d) Estratégia da administradora para que o pagamento da dívida impacte o menos possível na distribuição.

    Grato,”

    “Prezado cotista,

    Seguem abaixo as respostas referente ao FII Jardim Sul.

    a) Na competência de Junho/2015 o valor atualizado da dívida é de R$ 5.520.826,24.
    b) O Índice de correção da dívida é o IGP-M
    c) Cronograma de pagamento da dívida: 36 meses a partir do mês subsequente ao encerramento da garantia de rentabilidade
    d) O pagamento será efetuado utilizando a reserva de contingência gerada mensalmente no total de 5% do resultado ajustado dentro do prazo de 36 meses. Caso esse montante não seja suficiente para quitar toda a dívida, será utilizado do próprio resultado e caso seja necessário pode até ocorrer uma diluição do fundo proporcional a dívida restante.

    Atenciosamente,

    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM”

    Curtir

    • Conta de padeiro só para ter uma rápida percepção do problema:

      Ultimo relatório diz que a renda real foi de 0,53 por cota. Já descontando despesas
      Existem 2.223.060 cotas.

      Total: 0,53 * 2.223.060 = $1.178.221,80

      Tirando 5% desse valor: R$ 58.911,05 .

      A dívida de R$ 5.520.826,24 dividido por 36 meses, sem contar juros nem nada: módicas parcelas de R$ 153.356,28.

      A reserva de contingência tem quanto mesmo? Porque temos uma dívida cuja parcela mensal é de 153 mil e os 5% só chegam a 58 mil.

      A diferença tem que sair de outro lugar, será da reserva de contingência ou dos rendimentos?

      Curtir

    • Obrigado por compartilhar.
      Postagens como esta sua (altruísta) é uma injeção na veia para quem fica deitado na rede achando que FIIs são portos seguros e que basta reaplicar as rendas mensais que a bola de neve vai crescer (OU DERRETER).
      De minha parte, quanto mais estudo, mais me convenço de que sou um ignorante.

      Grande abraço.

      Curtir

    • “… pode até ocorrer uma diluição do fundo proporcional a dívida restante.”

      Subscrição no MP, ao meu ver.
      Nem vou levar à baila os valores a serem demandados numa eventual reforma/retrofit do empreendimento, vide a discussão mais abaixo.
      Mares revoltos no horizonte? É provável…
      Para alguns oportunidade de entrada, para outros oportunidade de saída.
      Fica a critério de cada um como agir.

      Sds.

      Curtir

    • carlospmlg, obrigado pelo compartilhamento das informações.

      RPLeo bom questionamento, tinha conhecimento superficial dessa dívida, porém, com os valores expostos ficamos mais cientes dos riscos, estava anotada aqui para aumentar posição no próximo mês nesse fundo, vamos ver até como estará o PREÇO e sobretudo como será o desenrolar dessa do fundo com essa dívida.

      Acredito eu, que a reserva de contingência não será o suficiente, mas é possível sabermos qual o valor dessa reserva atualmente? Aposto que irão abater um quantia desse valor na distribuição dos rendimentos?Concordam?

      Curtir

    • Investidor Bond;

      Resposta do teacher Baroni a questionamento meu neste sentido (mais abaixo):

      “O fundo tem dívida de 3,2M com BRmalls (prospecto). Se não der pra cobrir pós RMG, terá de fazer emissão (ou sacrificar renda). Tem 36 meses pra quitar. Caixa atual baixíssimo: 275K”

      Sds.

      Curtir

    • O ser humano é mesmo curioso.

      Alguns ficam confortáveis em ter Ações de empresas que possuem 30%, 40% (ou até mais), de endividamento relacionado ao patrimônio.

      … Mas se incomodam com um FII que possui uns 3% do seu PL comprometido, ou 4 meses de renda.

      A dinâmica de investir em shopping é anômala. Ter uma carteira funciona bem nessas horas. Um compensa outro.

      Curtir

    • Então,
      58.911,05 – 153.356,28 = 94.445 de retirada da renda por mês.
      1.178.221,80 – 94.445 = 1.083.776 renda total por mês depois da retirada

      1.083.776 / 2.223.060 = 0.48 (aprox.) de distribuição por cota durante o período de pagamento da dívida.

      Com a cota no valor de 66,00 dá um rendimento de 0.72% por mês.

      Isso sem contemplar futuras obras.

      Abs

      Curtir

    • A dívida é maior do que eu pensava.

      Seria interessante (para o investidor) que os valores da dívida fossem publicados de forma atualizada nos relatórios mensais.

      Curtir

    • Baroni, concordo com você, a propósito ontem saiu o resultado do iguatemi, e mais de 50 milhões foram gastos no trimestre apenas com despesas financeiras, o lucro do Shopping foi de 47 milhões, ou seja, mais pagou-se em juros do que se lucrou, e pra coisa ficar melhor ainda, o DY do IGTA3 é de 1,5% a.a…

      Ou seja, se preocupar com Jardim Sul por provávelmente ele ter a renda afetada durante um tempo? Não vejo motivos. A cota deve sofrer, e a renda deve cair, mas o ativo continuará lá, gerando lucro real e devendo se valorizar.

      Curtir

    • Waka

      Você sabia da dívida?

      Quando comprou cotas deste FII, sabia disso?

      Aposto que 99,999% não sabia…

      Nas ações em qualquer canto da internet que você busca informação financeira a dívida está lá; neste caso não foi amplamente ou devidamente descuidado, então é normal criar um certo desconforto.

      Normal, nada demais, reavalia o investimento diante do novo cenário e ajusta as velas, segue em frente.

      Ainda bem que tem o blog pra revelar estas e outras “surpresinhas” para que cada vez mais, façamos investimentos com maior ciência.

      Curtir

    • Na minha perspectiva, o importante neste shopping é que ele já performa, já é tradicional. Concordo com o Waka que vai ocorrer algum movimento importante perto do fim da RMG e com o Tetzner tbm pois as informações ainda não tem qualquer governança e o cotista tem que se aventurar na caça delas.

      Curtir

    • Mais uma RMG que se tornou um engodo. Por um período se recebe um valor relativamente alto e depois vêm a dívida , obras.
      Me senti um trouxa ao descobrir a história completa. Podemos fazer a conta que quisermos, mas deu fumo rs.

      Curtir

    • E aí, meus nobres colegas, eu vos pergunto:

      Quem administra este fundo?
      A mesma do MAXR, CEOC, BRCR, FCFL, TBOF, THRA…
      Paro ou preciso continuar o raciocínio?

      Sds.

      Curtir

    • Tetz;

      Ok, concordo sobre a quantidade de ativos administrados.
      Mas, venhamos e convenhamos, que nos últimos tempos os dedinhos andam por demais podres e os pés trocados, não? Só conferir as trapalhadas e “estranhas movimentações” (para não citar outro adjetivo) ocorridas nos que mencionei.
      Sds.

      Curtir

    • Ike, a verdade é que você tem uma participação no Shopping Jardim Sul. O fundo deve, vai pagar a dívida, provavelmente aos poucos e talvez custear reformas, a renda deve cair, mas seu patrimônio segue intacto: Um shopping muito bom, que segue crescendo bem suas vendas e performando bem.

      Até o final da RMG a renda real deve evoluir mais um pouco, esses tempos esteve numa média de R$ 0,60/mês…

      Curtir

    • O JRDM vai virar um micro PQDP. O Shopping é tradicional na região e, como o Waka disse, já performa e a renda tende a crescer. Vai haver o pgto da dívida e vai haver obras. Mas se o shopping performa bem, está tudo bem.

      Curtir

    • está ficando cada vez pior o cenário deste shopping, os esqueletos saindo do armario. Eu realmente não sabia dessa divida. Para mim é uma surpresa.

      Divida, shopping novo na frente, reforma.. vixi…

      Curtir

    • A reforma do JRDM não me preocupa tanto assim. Quem conhece o shopping sabe que não tem como a reforma ser do tamanho da reforma do PQDP. Os custos serão menores e o tempo também, será menor (quando comparado com PQDP).

      Curtir

  10. Sobre JRDM11B (Em linha com o insight) :)

    Shopping Jardim Sul aposta em inaugurações e revitalização para celebrar seus 25 anos

    SHOPPING JARDIM SUL APOSTA EM INAUGURAÇÕES E REVITALIZAÇÃO PARA CELEBRAR SEUS 25 ANOS
    CATEGORIA.: DEMAIS FONTE/AUTOR.: MARIANA BARBOSA
    :: Fonte/Autoria.: Mariana Barbosa
    Letra.:

    0

    inCompartilhar
    Em 2015 o Shopping Jardim Sul completa 25 anos de história. Para continuar a oferecer conforto, comodidade e qualidade a seus clientes, o centro de compras vem adotando uma série de ações que vão desde a adequação do mix de lojas até reforma de suas áreas interna e externa.

    Para este ano, o centro de compras prevê inaugurações de grandes redes, como VR e Outback, e ainda um teatro. A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.

    Com o objetivo de tornar a experiência de compra e lazer dos consumidores do shopping ainda mais prática e agradável, o Jardim Sul trouxe totens de carregamento de celular, cobertura completa de wi-fii pelo shopping, e atendimento ao cliente via WhatsApp, uma tendência no serviço de atendimento ao cliente. Recentemente o shopping recebeu marcas de peso para compor seu mix como Bacio di Latte, Canal, BB Básico e Luit. Além disso, lojas como Le Lis Blanc, Renner, Lia Giorno, Calvin Klein e M. Martan e o UCI Cinemas passaram por reformas para trazer um layout moderno e atualizado ao shopping.

    O Shopping Jardim Sul, administrado pela BRMALLS, possui um mix completo de lojas, serviços e gastronomia, distribuídos por seus três pisos. O centro de compras conta com seis âncoras, mais de 180 lojas e 9 salas de cinema, sendo três delas 3D Digital e duas salas 3D Digital 4k. Grandes marcas garantem espaço no empreendimento, como Le Lis Blanc, Cecilia Dale, Expand, Vivara, Brooksfield, Rosa Chá, Fillity, Pandora, Farm, Livraria Saraiva, entre outras. O empreendimento também oferece diversas opções de restaurantes, entre elas Almanara, América, Nakombi, Piola, Moça Bonita e Lia Giorno. Para atender as necessidades dos clientes que procuram por serviços o Shopping oferece ainda lotérica, sapataria, drogaria, óticas, agências de viagens e casas de câmbio. O Shopping Jardim Sul está localizado na avenida Av. Giovanni Gronchi, 5819, no Morumbi.

    Abraços,
    Small caps.

    Curtir

    • Felipe,

      Obras é um termo muito chulo, lembra pedreiro, cimento, casca de tangerina no chão, carinhas dormindo nos cantos na hora do descanso, agora o termo chique e politicamente correto é revitalização e ou reformas.

      Assim sendo, está ali mesmo no texto do Small:

      ” Em 2015 o Shopping Jardim Sul completa 25 anos de história. Para continuar a oferecer conforto, comodidade e qualidade a seus clientes, o centro de compras vem adotando uma série de ações que vão desde a adequação do mix de lojas até reforma de suas áreas interna e externa.”

      ” reforma de suas áreas interna e externa” = OBRAS

      ” Para este ano, o centro de compras prevê inaugurações de grandes redes, como VR e Outback, e ainda um teatro. A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.”

      ” A fachada do shopping e parte do mall também serão revitalizadas.” = OBRAS

      Curtir

    • Isso mesmo que o RPLeo falou, Felipe. Eu como sou um mero lambari neste mercado, fico com o termo de obras mesmo, quando meu patrimônio crescer, troco para revitalização. hhahaha

      Mas é isso, seria bom se fizessem estas reformas antes de acabar a RMG, assim não teriamos impacto direto na renda. Talvez isso ocorra, vamos aguardar.

      Curtir

    • Perfeito RPLeo e Waka, o shopping precisa de uns retoques pra continuar bonito.
      Waka, não entendo bem a vantagem de se fazer as reformas antes do fim da RMG…de qualquer forma o dim dim não sairá do fundo de reserva da mesma maneira?

      Curtir

    • Wabayashi….
      A RMG não sai do patrimônio do fundo e sim da empresa garantidora, o que sobrar da reserva ela vai embolsar, agora as obras irão sair do patrimônio do FII e ou de suas rendas, então quanto menor for a renda, maior será o desembolso da empresa garantidora da RMG e ela não vai bancar reforma alguma, apenas obras de “custeio” para que o funcionamento do shopping são seja prejudicado.
      Após o final da RMG a reforma deverá ser realizada.
      O fundo é proprietário de 40% do shopping, então o máximo que lhe permitem é segurar o apito para os majoritários soprarem.

      Curtir

    • Barbado e Felipe,

      entendo que se as reformas se iniciassem hoje por exemplo, o fundo teria que arcar com parte dos custos, logo, o fundo poderia utilizar parte das receitas mensais com aluguéis que ele já recebe e também as reservas para ir custeando as obras, e a RMG em nada seria afetada, já que a BR Malls é quem a paga. O que sei é que a RMG continua a mesma até o ano que vem, com reformas ou sem reformas.

      Porém a BR Malls deve ser esperta e provavelmente só começará essas reformas no ano que vem…

      Curtir

    • Vez que não acompanho este fundo, gostaria de perguntar aos colegas cotistas ou que estudaram o ativo:
      Tem fundo de reserva?
      Se positivo, qual o volume da “bufunfa”?

      Sds.

      Curtir

    • mbp77

      O fundo tem dívida de 3,2M com BRmalls (prospecto). Se não der pra cobrir pós RMG, terá de fazer emissão (ou sacrificar renda). Tem 36 meses pra quitar. Caixa atual baixíssimo: 275K

      Curtir

    • Não me lembro de dívida alguma nesse FII, aliás dívida é coisa rara no segmento.

      Dei uma sapecada no prospecto original da bovespa mas não achei nada.

      Baroni, você sabe especificamente aonde no prospecto essa dívida está mencionada?

      Curtir

    • RPLeo

      Penso que a dívida mencionada pelo Baroni consta na rubrica “provisões e contas a pagar” integrante do passivo circulante do Fundo.
      Conforme as informações financeiras de 31/12/2014, R$ 3,2M lançados referem-se a valores de responsabilidade do Fundo concernentes às benfeitorias do imóvel (nota 18, c, da DF).
      Segundo o prospecto, pág. 60, “ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o FUNDO poderá ser obrigação a reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período em que ela estiver garantindo a rentabilidade mínima”.
      Acho que é isso. Caso esteja equivocado, corrijam-me, por favor.
      Abraços a todos.

      Curtir

    • Alguém pode confirmar o valor da dívida atualmente? Vi algo em torno de R$ 5 milhões nos demonstrativos. É isso?

      Gostaria de saber o valor da dívida atualizada para calcular o impacto no fundo, inclusive para saber se haveria necessidade de nova emissão.

      Quantidade de cotas = 2.223.060

      Resultado líquido, relatório junho/15, deduzida a RMG = R$ 1.177.257.

      Curtir

    • Valeu, não consegui achar, mas também, prospecto enorme e os caras põem isso em um parágrafo no meio do rolo todo.

      Não se trata de nada que vá quebrar as pernas do fundo eu acho, eles distribuem um milhão e meio por mês mais ou menos e tem uma dívida de quanto ? 3, 5 m ?

      Uns 2 ou 3 meses de renda 0 e a dívida zera ou pode fazer parceladinho por três anos ainda?

      Isso é o tipo de coisa que tem que extrair do RI,

      Curtir

    • RPLeo

      compute ai também o impacto no fluxo de caixa da reforma que deve vir assim que acabar a RMG; daquele jeitão que a gente já viu noutros fundos… e olha que depois das fotos do Small ficou claro que está mesmo precisando, a fachada e a parte externa do shopping estão precisadas de reformas

      Curtir

    • O que me preocupa é como o pagto dessa divida ocorrerá e se o shopping performa adequadamente. Vi em posts anteriores que a performance dele está crescente e aparentemente satisfatória. Se assim continuar o risco está na administração da dívida. Ele pode virar um novo PQDP (bom) ou um novo FLRP (ruim). O lado bom é que é um shopping tradicional.

      Curtir

    • Sei, então se rolar mais uma reforma além dessa despesa extraordinárias logo após a RMG, então, lá vem mais um PQDP versão 0.2.

      E os investidores de HGBS, multi-multi, rindo de orelha a orelha, risco de mono-mono é isso aí, vem uma reforma e agora tem que esperar anos de renda até recuperar tudo.

      O bom é para quem faz timing e fica na moita esperando um bom preço de entrada. Para holder com exposição pequena da carteira, os caras nem se abalam.

      A conclusão é que do jeito que as coisas vão, fica bem difícil ter shoppings mono-mono na carteira, principalmente em grande percentual. Mesmo com a possível redução de renda do HGBS com o problema do bicho da Goiaba e o fim da distribuição de lucros daquele negócio lá atrás de 5 anos, a redução vai ser bem menor que esse possível impacto no JRDM caso ocorra mais uma reforma após a RMG.

      E concluindo de fato, esse tipo de informação, essa pendência com a BRMalls, pode (e vai) ter um impacto relevante ao fundo, poderia muito bem ser incluído no relatório mensal, uma tabelinha pequena, quanto falta para amortizar a dívida, qual o tamanho da dita-cuja, enfim, quem é a adm do fundo mesmo?

      Curtir

    • Dinâmica de shopping é essa mesmo.

      A questão é que essas “reformas” não acontecem tudo na “mesma hora”.

      Continue comprando shopping que vc. considera bom e siga em frente.

      Curtir

    • RPLeo

      depende… do peso que colocar em carteira; sabendo entender o momento do FII, podendo abrir mão de renda presente por futura, ok

      agora, olho vivo ai que são DOIS (2) CRIs no HGBS sendo convertido em participações físicas

      e lembrando que no caso do Goiabeiras, a troca é por um ativo que pode ter receitas afetadas pelo concorrente em construção, conforme vimos no Insight…

      Curtir

    • Eu não fico preocupado com isso, tenho ações do IGTA3, do setor, que me pagam um DY de 1,50% a.a. O que busco principalmente em shoppings é valor, e não necessariamente a renda num primeiro momento.

      Se as reformas servirem para melhorar o aspecto e a rentabilidade do shopping, pq não? Ademais, uma eventual parada dos rendimentos aqui me geraria um impacto pífio nos rendimentos mensais totais.

      Curtir

Novos Comentários Aqui ou via botão "Resposta" nos anteriores (Não Inserir Links)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alteração )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alteração )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alteração )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alteração )

Conectando a %s