JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

JRDM11B

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano (0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês).

Situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro; trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers.

O shopping é administrado pela BR Malls e conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência janeiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.998.077,83 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

117 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. FII SHOPJSUL (JRDM – MB) Relatorio Gerencial – 17/05/2016

    Informações Adicionais de Março
    Receita total de vendas do shopping no mês: R$ 39.838.732
    Receita acumulada de vendas do shopping em 2016: R$ 115.154.024
    Receitas de Estacionamento: R$ 1.080.481

    No final de Março de 2016, a taxa de ocupação no fundo foi 98,34%.

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    • Informações Gerais

      Conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade -do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

      A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência fevereiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 7.140.217,28 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo sob a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

      Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo.

      Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

      Adicionalmente, informamos que o shopping obteve renovação do AVCB.

      No dia 5 de abril, terça-feira, às 19h, o Teatro Jardim Sul abriu as cortinas no Shopping Jardim Sul, com o espetáculo de humor Lili & Cia, da Terça Insana.

      A nova operação tem como intuito oferecer uma experiência ainda mais completa para crianças, adultos e todas as famílias da região.

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    • Dívida com a BRMalls está em R$ 3,212/cota até Fev/16

      simulações de pagamento:
      em 18 vezes: 0,178
      em 12 vezes: 0,267
      em 6 vezes: 0,535

      A RMG vence em julho/2016

      A administração vai começar uma reserva para ajudar a abater da dívida

      Se o operacional do shopping se mantiver no pós RMG, vai impactar por alguns meses as distribuições; cotista normalmente baliza cota de FII pela renda paga, então tem de ficar de olho

      Curtido por 2 pessoas

  2. CONSULTA FORMULADA EM 20 DE ABRIL DE 2016 No dia 09 de maio de 2016, às 10 horas, na sede da BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM (“Administradora”), administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Shopping Jardim Sul, inscrito no CNPJ/MF sob n.º 14.879.856/0001-93 (“Fundo”), na Av. Brigadeiro Faria Lima, 3477, 12º andar, na Cidade e Estado de São Paulo, compareceram os Srs. Reinaldo Garcia Adão e Vitor Amadeu Muniz, bem como os representantes legais da Administradora, a fim de apurar o resultado da consulta formulada aos cotistas, por meio de Carta Consulta enviada em 20 de abril de 2016, que tinha por objeto:

    Aprovar as demonstrações
    financeiras do Fundo referentes ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2015.

    Após a análise das respostas válidas encaminhadas pelos cotistas do Fundo, postadas ou en-viadas eletronicamente até 02 de maio de 2016, foi apurado que os cotistas que representam 42,72% (quarenta e dois inteiros e setenta e dois centésimos por cento) do total de cotas emi-tidas responderam à Carta Consulta, sendo que desse total, por maioria de 52,52% (cinquenta e dois inteiros e cinquenta e dois centésimos por cento) dos votos, os cotistas reprovaram a matéria constante da ordem do dia.

    A Administradora informa que todos os votos, válidos ou não, recebidos durante o período de consulta encontram-se arquivados na sede da Administradora.

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  3. FII Shopping Jardim Sul (JRDM11B)
    Informativo Mensal Março 2016

    Informações Adicionais de Janeiro
    Receita total de vendas do shopping no mês: R$ 35.612.608
    Receita acumulada de vendas do shopping em 2016: R$ 75.315.301
    Receitas de Estacionamento: R$ 1.018.897

    No final de fevereiro de 2016, a taxa de ocupação no fundo foi 98,90%.

    A renda mínima garantida vence em julho/2016, conforme informação divulgada à época da Oferta no Prospecto do Fundo.

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    • Informações Gerais
      Conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

      A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência fevereiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 7.140.217,28 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo sob a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

      Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

      Adicionalmente, informamos que o shopping obteve renovação do AVCB.

      Curtido por 2 pessoas

    • No dia 5 de abril, terça-feira, às 19h, o Teatro Jardim Sul abriu as cortinas no Shopping Jardim Sul, com o espetáculo de humor Lili & Cia, da Terça Insana.

      A nova operação tem como intuito oferecer uma experiência ainda mais completa para crianças, adultos e todas as famílias da região.

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    • Inaugurações: Capodarte Levi’s

      O Shopping também está promovendo eventos ao longo do ano. No mês de Abril, ocorreu a feira do livro, o evento possuia como objetivo incentivar a leitura das crianças nos mais variados tipos de livros desde clássicos da literatura até gibis.

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    • JRDM

      Tipo do Evento Rendimento
      Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 06/05/2016
      Data do pagamento 13/05/2016
      Valor do Rendimento por cota R$ 0,760000000
      Quantidade total de cotas 2.223.060
      Lucro a ser distribuído R$ 1.689.525,60
      Período de referência Março/2016

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  4. Na última Quarta-feira tivemos uma série de Comunicados que me deixou intrigado; quis entender o motivo daquele formato e questionei o RI. Como a resposta foi muito ampla e cheia de informações relevantes para o conhecimento da comunidade, publico aqui para todos:

    20/04/2016 18:59 – FII W PLAZA (WPLZ-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 18:59 – FII BM THERA (THRA-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 18:58 – FII CEO CCP (CEOC-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 18:58 – FII ANH EDUC (FAED-MB)- CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 17:56 – FII ALMIRANT (FAMB-MB) – CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 17:47 – FII FLORIPA (FLRP-MB) – CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)
    20/04/2016 17:39 – FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – CONSULTA FORMAL (MANIFESTACAO ATE 02/05/2016)

    “Prezados,

    Por que realizar a consultar formal?

    É praxe ou eventualidade? ”

    e a resposta:

    “Prezado Tetzner,

    Foi uma eventualidade a carta consulta deliberando aprovação de contas do exercício de 2015 dado acumulo das Demonstrações Financeiras Auditadas serem liberadas pela auditoria no seu prazo final.

    Informamos que apesar da legislação prever a carta consulta, o administrador tem como pratica efetuar AGO presencial para aproveitar oportunidade aproximar o cotista, esclarecer as dúvidas, convidando o consultor, administrador do Shopping para explanar o mercado e, em caso do Fundo possuir algum tipo de ação revisional, também chamando o escritório responsável pela causa.

    Deste modo, em caráter de exceção, optamos por realizar esta consulta formal para a aprovação de contas do exercício e para as demais deliberações em alguns fundos, estamos estudando uma forma que para 2016, tenhamos a realização de encontros com os cotistas para suprir a falta da AGO presencial.

    Qualquer dúvida estamos à disposição.
    Atenciosamente,
    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM”

    Curtida

  5. JRDM: Relatório Anual – 2015

    O objetivo fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários do tipo Shopping Center, por meio da aquisição de até 40% do Shopping Jardim Sul e até 40% dos direitos aquisitivos relativos às Vagas de Garagem 1 e Vagas de Garagem 2. O Shopping Jardim Sul tem a finalidade de locação e as Vagas de eventual, exploração de estacionamento e outros Ativos-Alvo.
    O Fundo adquiriu 40% do Shopping Center Jardim Sul, com lojas divididas em dois pavimentos.
    O Shopping Center Jardim Sul é administrado pela BR Malls e fica situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n.° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro.

    Desde sua constituição, foram integralizadas 2.223.060 cotas, no preço unitário de R$ 100,00, perfazendo um montante de R$ 222.306.000,00.

    Negócios realizados no semestre
    O Fundo continua distribuindo aos cotistas a renda mínima garantida pela BR Malls, ou empresas controladas, que deverá ser paga até o exercício de julho de 2016 (com distribuição aos cotistas em setembro de 2016). Nos termos do Prospecto Definitivo de Oferta Pública de Distribuição de Cotas do Fundo (“Prospecto”), a BR Malls continua a garantir um rendimento mínimo mensal de:
    (i) 8,9% ao ano (0,74% ao mês) para o terceiro ano de suas atividades (com distribuição até setembro
    2015); e
    (ii) 9,1% ao ano (0,76% ao mês) para o quarto ano de suas atividades (com distribuição até setembro de 2016), calculados com base no valor da captação, líquida de despesas ordinárias e extraordinárias, em linha com as definições e regras estipulada no Prospecto.
    Até a competência dezembro de 2015, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.820.207,09 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo sob a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

    Curtida

    • JRDM
      Programa de Investimentos
      Em 11 de fevereiro de 2016, a Administradora divulgou aos seus cotistas e ao mercado o orçamento elaborado pela administradora do Shopping para 2016, relativo a 100% do Shopping, que prevê um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$ 45.365.000,00.
      Esta previsão não inclui o custo estimado de despesas extraordinárias do Shopping previstos no Prospecto Definitivo de Oferta Pública de Distribuição de Cotas do Fundo, cujos desembolsos não serão devidos durante o Período de Renda Mínima Garantida (“Garantia de Rentabilidade”), que se encerra na competência de julho de 2016. Durante referido período, a totalidade das despesas extraordinárias será paga pela BRMalls, devendo o Fundo reembolsá-la no término da Garantia de Rentabilidade. Tão logo valide o montante total das despesas extraordinárias, a Administradora informará ao mercado.
      Seguem abaixo as despesas extraordinárias até a presente data previstas para 2016, no valor de R$ 6.775.000,00:
      * Acessibilidade – Calçadas;
      * Elevador ou plataforma da rampa + altura dos degraus das escadas + sinalização e corrimãos;
      * Regularização de Mezaninos;
      * Teatro
      * Auto de Verificação de Segurança (AVS);
      * Técnicos Urbanísticos/Pareceres legais;
      * Reforma e adequação dos Banheiros;
      * Demarcação e pintura de vagas no Estacionamento;
      * Projeto de Revitalização, melhorias na Pça Alimentação e Pintura da Fachada;
      * Regularização de área e atualização do Habite-se;
      A Administradora do Fundo ressalta que o resultado e as despesas extraordinárias acima previstas são meras estimativas realizadas com base em projeções futuras, considerando a situação atual e, portanto, sujeitos a variações decorrentes de eventos diversos, tais como, condições mercadológicas, desempenho do Shopping, obras e reparos emergenciais ou resultantes de novas exigências legais, contingências supervenientes, alteração da estratégia de administração dos Shoppings, imprecisão nos orçamentos ou nos cálculos elaborados, entre outras. Desta forma, a Administradora esclarece que as informações ora prestadas não representam promessa ou garantia de rentabilidade do Fundo.
      Adicionalmente, informamos que o total entre adiantamentos e o caixa do Shopping no final de dezembro era de R$ 3.909.000,00

      Curtido por 1 pessoa

    • RECEITAS EM 2015: R$ 22.905.614,00

      OBRAS 2016:
      Total: R$ 45.365.000,00
      40% do JRDM: R$ 18.146.000,00

      DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DEVIDAS A BR MALLS (Relatório Fev/16):
      Até janeiro/16: R$ 6.998.077,83

      TOTAL DE DESPESAS FUTURAS NÃO RECORRENTES: R$ 25.144.077,83

      ================================

      Tá certo isso ou to entendendo tudo errado? Levando em conta a dificuldade em crescer a receita pra 2016, vai mais de ano em despesa aí já que o caixa em aplicações é de 1M e pouco. Obra monstro! Parece um bom ativo, mas como não tenho, é sentar e esperar o desenrolar disso…

      Curtida

    • stever18;

      Deste total de despesas futuras não recorrentes, o valor postado ali não seria o do shopping, cabendo ao fundo 40% correlatos (cerca de R$ 10.057.631,13 aproximadamente)?
      Fiquei na dúvida.
      Sds.

      Curtida

    • JRDM: toda vez que vocês olharem FII que tem participação, precisa considerar o que é relativo ao TODO e o que é da Fração.

      Receita do FII em Janeiro/16: R$ 1.348.445
      Dívida do FII em Janeiro com a BRMalls: R$ 6.998.077,83

      Agora do TODO, do Shopping, também Janeiro/16:
      Receita total de vendas do shopping no mês: R$ 39.702.694
      Receitas de Estacionamento: R$ 1.129.343

      O Fundo detém 40% do Shopping Center Jardim Sul situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro

      Curtido por 1 pessoa

      • Em 11 de fevereiro de 2016, a Administradora divulgou aos seus cotistas e ao mercado o orçamento elaborado pela administradora do Shopping para 2016, relativo a 100% do Shopping, que prevê um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$ 45.365.000,00.

        40% do FII: R$ 45.365.000,00 x 0,4 = R$ 18.146.000,00

        Curtido por 1 pessoa

    • Único fundo BTG que vale a pena ter é FEXC.
      JRDM não é o único a sofrer nas mãos dessa terrível administração.
      Agora fica a pergunta:

      Será que fizeram 3 orçamentos das obras ou foi com aquele amigão que tem uma empreiteira????

      Saudações do ex sócio desse FII

      Curtida

    • Pedro Constantino

      postei logo acima, previsão de investimentos:
      https://tetzner.wordpress.com/2012/10/05/jrdm11b-shopping-jardim-sul/comment-page-1/#comment-186272

      para 2016, soma-se à dívida corrente, mais 40% da expectativa de obras deR$ 6.775.000,00:

      40% dos 6.775.000,00 orçados para 2016 + o acumulado já devido de R$ 6.998.077,83:

      R$ 9.708.077,83

      * o FII tinha uma reserva em caixa; esse valor acima é uma “expectativa”, contas simples com base nos relatórios e informes.

      Curtida

    • Um ano se tudo der certinho…

      Você já viu orçamentos e períodos de obras acertarem exatamente o que foram programados?

      A grande pergunta que não vi ninguém fazendo é: esse dinheiro gasto vai servir como investimento para aumentar a renda futura ou é somente uma despesa para cobrir a depreciação passada? Essa pergunta faz toda a diferença para os que querem entrar agora neste fundo.

      Muito curioso vermos um fundo saindo da RMG e já tendo despesas para cobrir depreciações já que não deu chance nem do cotista fazer reserva para isto. Agora se a renda aumentar aiiiiiii a coisa muda. Basta calcular o custo de oportunidade pelo período sem renda.

      Curtido por 2 pessoas

    • FII SHOPJSUL (JRDM-MB) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

      Data-base: 07/04/2016
      Data para pagamento:14/04/2016
      Valor distribuido por cota: R$ 0,760000000
      Periodo de referencia: Fevereiro/2016

      Norma: a partir de 08/04/2016 cotas ex-rendimento.

      Curtida

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