PORD11 – POLO CRI – FII

O fundo é administrado pela OliveiraTrust, em regime de condomínio fechado e tem prazo indeterminado de duração.

pord111

Seu patrimônio será composto por ativos financeiros e imobiliários, sendo permitido até 100% de alocação no primeiro, de acordo com o regulamento (não confundir com PLRI11 – Polo I – FII, um FII de Papel também da PoloCapital).

Seu benchmark é o CDI e a rentabilidade alvo é IGPM + 7% a.a., mas imagino que os rendimentos deste fundo não serão tão elevados quanto o seu antecessor,  seja pela constituição dele ou pela taxa de performance cobrada de 20% sobre o que ultrapassar o CDI.

No seu antecessor tanto o Alvo quanto o Benchmark eram o IGPM+8%, evitando assim que boa parte da rentabilidade ficasse na conta do gestor.

O valor da emissão foi de R$ 150.000.000,00 e suas cotas foram lançadas a R$ 100,00 cada.

Data de Início 04/01/2013
Aplicação Negociação via Bovespa (código: PORD11)
Classificação ANBID Fundos de Investimento Imobiliário
Classificação CVM Fundos de Investimento Imobiliário
O portfólio do Polo FII II é primordialmente alocado em tranches sêniores de CRIs lastreados em recebíveis imobiliários pulverizados. A priori, a carteira focará em CRIs emitidos pela Polo Securitizadora, embora não haja exclusividade.

Em geral, as securitizações de recebíveis pulverizados da Polo Securitizadora ocorrem à razão de 80% sênior, e 20% subordinado para um mesmo pool de ativos.
Os CRIs subordinados, em geral, são adquiridos pelo FII I, enquanto o FII II prioriza os CRIs sêniores. Como os pools de recebíveis têm métricas de loan-to-value médio de ~50%, os CRIs sêniores teoricamente só terão perda de capital para quedas de ~60% (acumulação de perdas de 50% e 20%) no valor dos ativos imobiliários alienados fiduciariamente como garantia aos empréstimos.

Cabe lembrar que os CRIs subordinado constituem o first-loss-tranche, ou seja, qualquer perda de valor no pool de ativos por inadimplência, pré-pagamento ou outros fatores, impacta primeiramente a base de capital dos CRIs subordinados, conferindo uma camada de proteção aos CRIs sêniores. Desta forma, a Polo Capital entende que a carteira do FII II tem um perfil de risco relativamente conservador.

Em 2012 e 2013, a Polo Securitizadora emitiu CRIs sêniores com taxas entre IGPM+7,5% e IGPM+8%, entendidas como competitivas com outros papéis disponíveis
no mercado com graus de risco e subordinação similares.

O Polo FII II tem como objetivo proporcionar ao cotista um retorno superior ao CDI, investindo em uma carteira de recebíveis imobiliários de risco relativamente baixo.

Exclusivamente Investidores Qualificados conforme definição da Instrução CVM 409/2004.

Objetivo de fundo: Obter retornos superiores ao CDI
Início da distribuição do Fundo:29/Nov/2012
Encerramento da distribuição do Fundo: 12/Dez/2012
Gestor: Polo Capital Gestão de Recursos Ltda

Fundos de Investimento Imobiliário - FII 
Fundo Quantidade Valor (R$) 
FUNDO CIBRASEC CRÉDITO IMOBILIÁRIO – FII 150 34.226,99 
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 
Companhia Emissão Série Quantidade Valor (R$)
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 40º 24 6.174.506,02
BRAZILIAN SECURITIES CIA SECURITIZACAO 1ª 287º 8 2.311.442,48
ÁPICE SECURITIZADORA S.A. 1ª 6º 5 6.981.951,77
OCTANTE SECURITIZADORA S.A. 1ª 2º 12 2.134.134,59
OCTANTE SECURITIZADORA S.A. 1ª 4º 87 13.522.333,85
OURINVEST SECURITIZADORA S.A. 1ª 7º 69 3.603.782,65
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 11º 109 4.544.874,70
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 16º 50 5.497.709,23
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 21º 41 6.382.368,28
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 24º 24 1.696.006,43
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 31º 37 5.595.792,75
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 34º 32 4.499.006,61
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 37º 26 5.385.212,15
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 44º 30 6.794.014,20
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 47º 14 3.518.528,96
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 53º 6 2.010.462,85
POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A 1ª 56º 10 3.371.206,16
Outras cotas de Fundos de Investimento 
Fundo Quantidade Valor (R$) 
BRADESCO FI REFERENCIADO DI FEDERAL EXTRA 1.638.577,49 16.924.268,68

Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 6.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: incluída na taxa de administração.
Performance: 10% sobre rentabilidade excedente a rentabilidade da NTNB com vencimento mais próximo de 6 anos +1%a.a.

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

68 comentários em “PORD11 – POLO CRI – FII”

    1. … Nos primeiros dias de setembro, terminamos o ciclo de investimento dos recursos captados na 3ª emissão … TOTAL LIQUIDADO – R$ 172,6 MM de um Volume captado de R$ 175,6 MM. 👏👏👏

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    1. TRIBUTAÇÃO: OPINIÃO do GESTOR

      No mercado de FIIs, o assunto mais atual é a proposta de pacote tributário apresentada pelo governo que, a priori, estabelece a taxação das distribuições realizadas por fundos imobiliários. Acreditamos que ainda haverá muita discussão e a versão final poderá diferir muito da ideia original. Mesmo assim, gostaríamos de tecer alguns comentários a respeito do tema.

      Inicialmente, cabe mencionar que a leitura do pacote inicial é ruim, uma vez que:

      1. Cria insegurança jurídica

      2. Afasta o pequeno investidor da bolsa e dificulta a formação de uma cultura de equities no país

      3. Tenta aplicar uma construção acadêmica simplista e ingênua, qual seja, buscar mesma alíquota para todos os instrumentos, ao mesmo tempo que:
      a. Não privilegia capitais e investimentos de longo prazo
      b. Não privilegia fundos e veículos que, de fato, injetam recursos no setor produtivo, tais como FIPs, FIDCs, FIMs de crédito privado, FIIs de desenvolvimento e FIIs de CRIs
      c. Não elimina assimetrias tributárias entre tipos de fundos e entre fundos e pessoas físicas o que, na realidade, é virtualmente impossível1 e, apesar da obsessão do governo, não necessariamente a função-objetivo de um pacote tributário que estimule poupança e investimento no longo prazo.

      4. Corre sério risco de aumentar a carga tributária total do país
      Ressaltamos que apenas uma primeira proposta de tributação foi apresentada. Além de diversas fragilidades técnicas que precisam ser atacadas, historicamente as casas legislativas tendem a mudar substancialmente o conteúdo de reformas e de outros textos de impacto mais relevante na sociedade. Por exemplo, a reforma da previdência e o auxílio emergencial sofreram muitos ajustes nos seus textos originais. Houve diversas críticas à proposta, inicial, incluindo a opinião de diversos especialistas em tributos. Portanto, deve haver um movimento de tornar o pacote final mais alinhado com os objetivos de propiciar condições de maior crescimento econômico potencial e redução do tamanho do estado.

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        No que tange especificamente a tributação dos rendimentos dos FIIs, a questão mais premente para o investidor é o impacto que isso teria nos preços e na dinâmica de novas ofertas. Podemos fazer algumas conjecturas neste campo e oferecer um panorama que ora parece ser um pouco fora de consenso. Quanto à taxação e seu impacto nos preços, somos relativamente tranquilos a médio prazo. Se, de fato, os rendimentos forem tributados, pode haver um movimento adverso de preços no curto prazo que, a priori, representará uma oportunidade de compra de bons FIIs.

        Por que essa nossa tranquilidade? Vamos usar – sem de forma alguma querermos nos comparar – o exemplo de Jim Simons, gestor do fundo sistemático/quantitativo Medallion e cuja trajetória é relatada no livro “The Man Who Solved The Market” de Gregory Zuckerman. O track record de Jim Simons é, provavelmente, o melhor da indústria de investimentos em todos os tempos.

        Originalmente, o fundo cobrava taxa de performance de 20%. A certa altura, a taxa foi majorada para 36% e ninguém sacou seus recursos. Pouco tempo depois, houve novo aumento, para 44% e, de novo, ninguém pediu resgate (detalhe: de acordo com o livro, a taxa de gestão sempre foi 5%aa, muito acima do padrão da indústria de hedge funds). Finalmente, Simons optou por resgatar compulsoriamente a maioria dos clientes e passar a gerir majoritariamente o capital dos sócios e funcionários da firma.

        Sob a lente do cotista, o impacto do aumento de fees é o mesmo de um novo tributo que passe a incidir sobre o retorno do fundo: o cotista passa a auferir um rendimento líquido mais baixo. E por que ninguém sacou do Medallion mesmo com um “novo tributo” que minorava o retorno líquido percebido pelo cotista? Porque, mesmo com a carga maior de “tributação”, o retorno líquido continuava espetacular, superior ao de qualquer outro hedge fund, sistemático ou não. Além disso, a estratégia do Medallion representava uma diversificação valiosa para um portfólio de renda fixa e ações, ou de outros hedge funds.

        Mais uma vez, sem querer comparar nenhum FII ou proposição de investimento ao Medallion, o ponto almejado é ilustrar que, uma vez que há um aumento de fees ou, no caso em tela, tributos sobre o retorno de um determinado investimento, a comparação correta não é “passado x presente”, mas sim “presente x presente”. No caso dos FIIs, os retornos isentos não serão mais obteníveis (caso o governo oficialize a tributação das distribuições dos FIIs), e, portanto, não devem ser base de comparação para decisões de investimento e/ou de venda de cotas de FIIs. No popular, não vale chorar sobre o leite derramado. A questão passa a ser – como se comparam os retornos líquidos dos FIIs (isto é, após IR) com os retornos líquidos oferecidos por outras alternativas de investimento no mesmo patamar de risco ?
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        Os FIIs de CRIs, por exemplo, oferecem retornos bastante competitivos com os de fundos 555 de crédito, mesmo que as distribuições passem a ser tributadas em 15%. Além disso, os FIIs têm mais transparência e oferecem liquidez diária na B3, o investidor que vende suas cotas obtém os recursos em D+2, ao passo que os fundos 555 normalmente têm prazos de resgate mais longos.

        Dessa forma, embora não possamos afirmar, não parece ser óbvio assumir que os preços deveriam cair 15% para “manter” o yield líquido de impostos no mesmo patamar anterior.

        Os FIIs de tijolo, por sua vez, seguirão sendo veículos eficientes para que o investidor tenha exposição a investimento em imóveis para renda. Para a maioria dos participantes do mercado de FIIs, a alternativa de construir, monitorar, controlar e gerir uma carteira diversificada de imóveis não é viável. Outra proposição seriam as property companies, mas a comparação não é trivial uma vez que essas empresas (e, portanto, a decisão de investimento em suas ações) têm muito mais moving parts do que os FIIs de tijolo.

        Há um outro ponto – pensamos que os investidores de FIIs não pagariam a conta do IR sozinhos. Estimamos que o preço de mercado de imóveis deverá sentir parte do impacto, uma vez que FIIs são grandes adquirentes e os gestores deverão ajustar suas propostas na margem para considerar a taxação dos cotistas, de forma a maximizar seu yield líquido. O mesmo deve ocorrer na seara de crédito – entendemos que boa parte do benefício fiscal de CRIs e CRAs foi capturado pelas empresas tomadoras de recursos que lograram colocar papéis a taxas artificialmente baixas. A eventual tributação sobre os rendimentos dos FIIs deverá acarretar um aumento no custo de captação em diversas emissões e segmentos empresariais.

        Ou seja, parte do que o cotista “perderia” no IR, poderá ser recuperado na carteira nos novos investimentos. Neste particular, assumindo que a hipótese apresentada é verdadeira, os fundos de papel levam alguma vantagem sobre os fundos de tijolo, uma vez que se beneficiam do reinvestimentos natural dos recursos de amortização, ao passo que os fundos de tijolo (salvo no caso de vendas de ativos ou novas ofertas) têm portfólios estanques.

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        Em relação a novas ofertas de cotas de FIIs, se as dinâmicas que discutimos acima se verificarem, mesmo se houver tributação dos rendimentos, o mercado de FIIs deverá seguir atraindo o interesse de investidores por apresentar uma combinação de retornos líquidos competitivos, transparência, liquidez e benefício de diversificação.

        Dessa sorte, seria natural que os fundos continuassem crescendo via novas ofertas – muito provavelmente de forma mais paulatina inicialmente, o que é natural para que a comunidade investidora depure o efeito do IR e faça suas devidas análises e comparações, mas com excelente potencial de médio e longo prazos.

        Ficaremos atentos a oportunidades de investimentos em cotas de FIIs no mercado secundário, bem como à agenda legislativa referente ao pacote tributário.

        Obrigado pela confiança,
        Polo Capital

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