LC – CAIXA Commercial Properties FII – ( )

Novo Lançamento:  CAIXA Commercial Properties FII – ( )

CXPR11

R$303.210.000,00

Prospecto Preliminar

Ativos Prioritários

As (i) cotas da CCP Açucena, proprietária do Imóvel Verbo Divino; (ii)
cotas da CCP Alecrim, proprietária do Imóvel Brasilinvest; (iii) cotas
da CCP Âmbar, proprietária do Imóvel Nova São Paulo; (iv) cotas da
CCP Cerejeira, proprietária do Imóvel CENESP; (v) cotas da CCP
Imbuia, proprietária do Imóvel Agência; (vi) cotas da CCP Nordeste,
proprietária do Imóvel Suarez Trade; (vii) cotas do FII Brasílio
Machado, proprietário do Imóvel Brasílio Machado, bem como cada
um dos Imóveis de propriedade das sociedades de propósito
específico e do FII Brasilio Machado listados nos itens (i) a (vii)
desta definição.

CCP Açucena

A CCP Açucena Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade
empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de
São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1455, 5º
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 17.432.799/0001-98,
proprietária do Imóvel Verbo Divino.

CCP Alecrim

A CCP Alecrim Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade
empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de
São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1455, 5º
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 17.799.882/0001-08,
proprietária do Imóvel Brasilinvest.

CCP Âmbar

A CCP Âmbar Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade
empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de
São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1455, 5º
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 17.799.200/0001-59,
proprietária do Imóvel Nova São Paulo.

CCP Cerejeira

A CCP Cerejeira Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade
empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de
São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1455, 5º
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 17.432.828/0001-11,
proprietária do Imóvel Cenesp.
CCP Imbuia

A CCP Imbuia Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade
empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de
São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1455, 5º
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 17.799.716/0001-01,
proprietária do Imóvel Agência.

CCP Nordeste

A CCP Nordeste Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade
empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de
São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1455, 5º
andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 09.434.012/0001-07,
proprietária do Imóvel Suarez Trade.

Contratos de Locação

Os contratos de locação relativos aos seguintes imóveis: Imóvel
Agência, Imóvel Brasilinvest, Imóvel Brasílio Machado, Imóvel
CENESP, Imóvel Nova São Paulo, Imóvel Suarez Trade e Imóvel
Verbo Divino.

A carteira imobiliária (portfólio) será composta por sete imóveis distintos de vocação comercial  e varejo. No momento da presente avaliação, os ativos encontram-se em operação.
A tabela abaixo sumariza todos os ativos que farão parte do portfólio, junto com as principais  premissas financeiras e os valores da avaliação (Valor Presente Líquido).

CXPR11_ativos

cxpr11_ativos2

 

* Contribuição do amigo Ricardong:

“FII – CAIXA COMMERCIAL PROPERTIES é mais um lançamento de FII que me parece vai contar com a rede de distribuição da CAIXA – via agências – para se viabilizar.

Se toda a oferta for subscrita, os imóveis são a mistura de prédio comercial (agência bancária), lajes corporativas e um prédio do antigo FII Brasilio Machado que apesar de listado na bolsa, não é liquido.
Tirando o FII, os imóveis são de propriedade da CCP, empresa de imóveis comerciais que nasceu da Cyrela.
O FII está com alguma diversificação geográfica (RJ, SP, BA) .
É um mix de prédios monousuários ou praticamente monousuários, lajes dentro de prédios comerciais e o prédio inteiro (do FII) com múltiplos inquilinos.

Alguns pontos interessantes sobre os imóveis:
Ed Brasilinvest – Um dos conjuntos teve o seu contrato renovado em julho com carência de pagamentos até setembro 2013 e alguns conjuntos estão com contratos sem garantia locatícia.
Ed. Suares Trade(Salvador) – Contratos de 02 conjuntos encerrarão se em março de 2014.
Imóvel Verbo divino – 02 locatários. Um deles com apenas 01 conjunto e outro com 14 conjuntos. O contrato do maior ocupante foi estranho: apenas de 36 meses com término em 2015, pode indicar que o ocupante não pretendia renovar quando assinou em 2012.
Imóvel do FII Brasilio Machado e Nova SP – Ambos possuem conjuntos comerciais com um volume não desprezível com encerramento de contrato em 2014 e 2015.
Imóvel Agencia – Este contrato é de 12 anos, encerrando-se 2014. O ponto comercial, aqui no Rio, é excepcional.

Alguns pontos sobre o estudo de viabilidade:
– Achei um pouco otimista as premissas de crescimento do valor por m² de locação de alguns imóveis da carteira, entretanto, foram até conservadores em outros.
– Na conjuntura atual eu preferia um crescimento real a.a na casa 0,5. Alguns imóveis estão com premissa de 1,0%.
– O imóvel Verbo Divino tem uma previsão de vacância grande em 2014 o que fez o yield esperado em 2014 cair no estudo de viabilidade. Legal isso, porque teve muito estudo no passado recente NÃO considerava vacância.
– O hábito de expressar a TIR nominal ao invés da TIR Real se repetiu. O FII nos preços e condições pressupostos na emissão tem uma TIR nominal(sem contar a inflação) de 14,43% a.a. (ISSO NÃO É IGUAL A RENDIMENTO!! ) . Não é a melhor coisa do mundo, mais também está longe de ser a pior em minha opinião.
– O rendimento ficará entre 8,32% no primeiro ano, uma queda para 7,72 % a.a (no segundo ano), 9,41% a.a. no terceiro ano, chegando a 13,85% a.a. no ano 10 em relação a cota da emissão.
– Isso sem vacância ou revisional fora dos parâmetros contemplados no estudo de viabilidade, para mim, é uma hipótese otimista.”

CXCP11_TIR

 

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