Boletim do Tetzner

Boletim

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Vejam abaixo as duas edições de HOJE:

Boletim do Tetzner & Radar Diário – 08/11/13 13:00h

 Mantém-se a expectativa de que a conta garantida oferecida pela São Carlos deverá durar até a última distribuição de rendimentos de 2013, referente ao mês de Novembro/13. A distribuição referente a Dezembro/13, com pagamento previsto para Janeiro/14, provavelmente já irá ocorrer em regime de resultado real, sendo em parte complementada por uma pequena sobra dos valores oferecidos em garantia pela vendedora.

 A vistoria prevista para ocorrer no final do mês de Outubro foi iniciada no dia 31 e continuou por mais alguns dias. Conforme previsto no contrato de locação, o pagamento do aluguel pela Petrobrás irá ocorrer todo décimo dia útil do mês. Para o mês de Novembro/13 está programado o primeiro pagamento do valor de locação base (locação do imóvel sem as customizações), já corrigido por IGP-M,no dia 14/11/2013.
 
 Atualmente o imóvel encontra-se plenamente ocupado. A receita mensal de locação se manteve no mesmo patamar do mês anterior. Para os próximos meses a expectativa é de que o resultado real gerado pelo Fundo permaneça em torno de 0,71 R$/cota. Os próximos reajustes por IGPM deverão ser reconhecidos no fluxo de caixa do Fundo nos meses de janeiro de 2014, referente ao módulo 18, e fevereiro de 2014, referente aos módulos 16 e 17, conforme respectivos contratos.
  
Parecer da XP sobre o Fundo:
– RMG até jun/14 – jul/14 (pagamento);
– renda real deverá atingir, sem a revisional, 0,72-0,73, até ago/14 não há perspetivas de redução;
– em um cenário EXTREMO de stress, com a saída dos 3 bancos (100% de vacância – considerada improvável), as multas segurariam a renda atual até meados de 2015, mais de uma ano. Na hipótese de saírem aós jun14/, ainda assim as multas segurariam a renda por um período de um ano. Ou seja, não haveria, até 2015, diminuição de renda;
– Chineses não devem sair antes do final do ano que vem, período no qual já estarão com pleno domínio das operações do BicBanco;
– Há a possibilidade real deles locarem espaços dos ingleses se estes sublocarem (considerando as multas, dificilmente saíram);
– De fato, a região em que se encontra sofrerá em breve um oversuply, o que poderá abaixar o valor da locação;
– Performance motivará a VBI a locar o FVBI por preços competitivos e evitar vacância;
– Prédio possui diferenciais competitivos na região;
– Risco de concentração em inquilinos de um unico setor com certeza pesa, pode ser ainda que se torne monoinquilino (Bic/Chineses) no médio prazo (pouco provável na minha opinião);
– VP teórico na casa do R$ 105,00, o que significa quase 20% de desconto no m2;
Risco aumentou mas os fundamentos continuam os mesmos. Mantem como atrativa ainda mais abaixo de R$ 90,00;
 Abaixo um Resumo das Cotações de hoje:
FII Hora R$/Cota %
FEXC11B 11h52 110,90 +1,31
RNGO11 12h35 85,45 +1,10
FIGS11 11h56 97,00 +1,04
CEOC11B 12h37 85,50 +0,88
SDIL11 12h15 100,50 +0,80
VLOL11 12h24 76,10 -2,00
AEFI11 12h30 120,25 -2,07
BJRC11 10h17 909,00 -2,13
MSHP11 10h05 456,00 -2,15
HGCR11 12h42 1088,5 -2,38

 Radar dos FIIs Tetzner – Diário – 08_11_13.pdf

Boletim do Tetzner – 08/11/13 20:00h

Extra!  Convocada Assembleia Extraordinária:
A Assembleia terá como ordem do dia deliberar sobre a rescisão ou manutenção do Contrato de Prestação de Serviços de Consultoria de Investimentos do Fundo, firmado com a São Carlos Empreendimentos e Participações S/A, em 01 de maio de 2010.

Agora Vai! 🙂  Vejamos se retirando a consultoria, a renda sobe!

Carteira do Fundo com atualizações de Valores para referência; lembrando que sobre qualquer lucro, há incidência de 30% sobre o que exceder NTNC-2017
 Questionamento ao RI (NelsonP):
Hoje tive uma longa conversa com o Pactual, como esperado o assunto subiu um degrau e quem forneceu todos os detalhes tem um domínio grande sobre o empreendimento.
*Referente carta consulta
1- Essa foto ai em cima de um prédio de 4000m2, não é o empreendimento em questão da carta…rs….. ele existe e não é de propriedadedo Shopping..longa história esse prédio tb, mas deixa pra lá por enquanto.
2- Parte fundamental área que será incorporada ao Floripa é 4000m2, se não exatos muito próximo disso.
a- Desses 4000m2 fundo terá direito a aproximadamente 35,XX% não lembro exatamente a diluição do fundo.
b- O prédio que será edificado é grande pra caramba…..40386m2, já considerando o adicional de 88%.
c- utilizando a atual premissa pessoal, os R$500.000,00 a serem pagos pela consultoria fica num valor justo, nada a reclamar tb.
d- De posse dessas informações votem sim……….vale muito a pena. fora o ganho financeiro, um prédio desse porte junto ao shopping vai trazer um fluxo novo, significativo e consistente de consumidores.
Assunto referente diluição, tentar explicar resumidamente omitindo detalhes que podem confundir ainda mais
O que estão  fazendo hoje é regularizar uma situação que ficou confusa do passado, gestor anterior, não existe nova edificação  ou algo parecido, todo esse aumento de área construída ja ocorreu em 2010, e o fundo não participou dessa ampliação, hoje estão regularizando a documentação, nada mais.
Mas como fica o uso de terreno do fundo…fração ideal??
Tentar explicar como se encontra hoje a divisão do empreendimento. Imagine A = B  +  C
onde A = Área total do shopping
B = Área do Shopping de propriedade do fundo e de outros proprietários (é o que hoje existe)
C = Área edificada frontal realizada em 2010 por outros proprietários  e que não fazia parte do shopping, inclusive o terreno, que foi fornecido pelo dono titular das terras.
Portanto o Fundo Floripa é dono de 38% de B
esse ajuste é para regularização da situação e o mesmo…ser dono de 35,XX% de A…..
nada muda a principio, alguns ajustes, mas nada significativo.
agora se  perguntarem se no passado esse tema foi discutido em assembleia pelo outro administrador, não souberam responder, acham que não, mas não existe certeza do fato. Sobre a não participação do fundo  na ampliação sim foi discutido.
existem detalhes em documentação para dar suporte ao rateio entre os sócios, mas alerto complexo.
mas o que precisamos saber.
O terreno onde foi realizado a ampliação originalmente não é  de propriedade do shopping e sim de um dos sócios, portanto nesse caso não se tem como falar em fração ideal de terreno. Houveram falhas de comunicação no passado para deixar esse caso transparente…provavelmente sim, estão corrigindo isso agora.
Impressão minha: Foram estudar o assunto em detalhes, ficou claro isso, não querem levantar mais espuma que o necessário para correção da questão diluição, não estão fazendo nada que possa ser prejudicial ao interesse do fundo. Pelo visto muito incomodados com o valor da cota mas entendem os motivos que levaram o mercado a isso, mas confiantes que com as atuais mudanças que estão sendo implantadas mostrando inclusive que os novos investimentos dão respaldo  ao potencial da região e do shopping em questão.

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