Seleção de FIIs

SelecaoFII2

Ontem tivemos uma sugestão interessante:

“Vai aqui uma ideia… Que tal você montar uma carteira teórica (e publicar, claro!) baseado numa análise defensiva seguindo as regras de Benjamin Graham? Aliás, é isto possível para FII’s? Abraço e bom fim de semana!” Carlos Marques

Gostei da ideia então aqui vai a carteira de FIIs, a seleção do Blog daqueles fundos que não podem faltar ao investidor que busca Renda e Valorização do principal.

Mas antes, essa frase ai de cima me deixou confuso:

É possível atingir ambos os resultados: ter uma carteira que ofereça uma bela renda mensal e ao mesmo tempo valorização do principal?

Não estariam ambos os anseios diametralmente opostos, uma vez que:

a) se o FII paga uma boa renda a cota sobe, tornando-a agora mais cara e a renda já não tão boa

b) para se obter valorização do principal, sob algum aspecto ele precisa estar barato o que é difícil de acontecer com boa renda

E agora o que fazer?

Talvez devamos voltar um pouco no tempo, antes de seguirmos adiante e definirmos nossos anseios e por consequência o perfil.

A primeira pergunta que o investidor deve responder é:  Qualidade importa?

Se sim, isso muda tudo, você vai abrir mão necessariamente de bons rendimentos, porque qualidade custa caro, marca custa mais do que produto genérico (é o valor do diferencial competitivo).

Se não, um mundo novo lhe aguarda e provavelmente cheio de riscos que você aceita correr sem nem ao menos saber sobre eles; mas tenha certeza, estão presentes.

Nem vou entrar no dilema “Tijolo, Papel e Fundo de FIIs” … como diria minha avó: “ema, ema, ema … cada um com seus problemas”.

Porém vocês sabem que aqui não é assim; eu tento sempre ajudar vocês no que posso, com minha experiência e conhecimento, mas sempre ancorados nos meus anseios e sob a ótica de um investidor que caminha para sua segunda década no mercado.

Eu não digo nem que “só interessa qualidade” ou “ela não tem a menor importância”; eu digo que tudo tem o preço certo, o desconto que pondera a qualidade, mas nunca devemos nos afastar dela completamente.

Vejam o caso do “BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office Fund“:  ele é um mistão de qualidade e preço que quando tentou ser só qualidade, teve os defeitos realçados. Hoje o preço é bem mais atrativo que há um ano, a qualidade foi afetada com aumento de vacância, mas também realçada com elevação na aquisição da completude de empreendimentos parciais.

Digamos que uma coisa compensou a outra e que chegamos numa soma zero; então qual o diferencial?

Em minha opinião a Gestão do fundo, mesmo com a fixação da renda que acaba por não transparecer ao cotista todo o potencial do fundo e não adianta tentar explicar ao investidor comum que o FFO é maior que renda, quando ele nem sabe o que é FFO!

O FFO é uma forma de se medir o quanto o fundo gera de caixa sem contabilizar o lucro com a venda de propriedades e seria o equivalente ao EBITDA nas empresas; como o fundo é totalmente gerido da mesma forma que uma empresa, estes indicadores são importantes para o mercado.

Tudo isso para dizer que ele está na minha carteira pessoal de investimentos.

Agora eu quero saber sua opinião:

Um fundo assim faz sentido para o seu perfil de investidor?

Ele estaria na sua “Seleção de FIIs”?

Esqueci de mencionar alguma vantagem ou desvantagem que gostaria de complementar?

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