Renda Mensal ou Valorização do Investimento?

RendaValorizacao

O que é que te deixa mais feliz: Renda Mensal Elevada ou Valorização do Principal Investido ?

Eu imagino que sua resposta seja essa:  “Eu quero as duas coisas, lógico!”

Temos aqui na comunidade as duas vertentes e eu assim como você, também quero as duas coisas e acredito ser plenamente possível obtê-las.

No entanto, entendo ser necessário o debate pois muda e muito o critério de seleção dos FIIs de sua carteira; aliás, como estamos vendo neste outro artigo.

Não é normal um fundo imobiliário ter renda elevada e sua cota não apresentar valorização, exceto se existirem “nuvens negras” no horizonte.

Se você já tem uma carteira montada, já fez a lição de casa e está satisfeito com ela, talvez este artigo seja mais interessante no momento.

Mas para aqueles que não estão satisfeitos com a renda ou com a valorização do principal investido, veja adiante como melhorar isso.

Inspirado no post do meu amigo Leandro, elaborei um teste para você verificar bem a diferença do que acontece ao se focar num ou noutro objetivo.

Imagine que só existam 3 FIIs na bolsa e todos são de agências bancárias:

1)  BBPO com o Banco do Brasil como Inquilino, um fundo já maduro;

2) AGCX com a Caixa como Inquilino e sendo um fundo meio a meio que mescla desenvolvimento com maturidade;

3) BBRC também com o Banco do Brasil como Inquilino, totalmente focado no desenvolvimento.

Temos então a primeira opção como sendo a mais atrativa para quem tem um perfil conservador, onde a renda sofreria menos ao longo do tempo e haveria grande previsibilidade do fluxo futuro de rendimentos; por esse motivo, você não deve encontrar grandes descontos na sua precificação a mercado.

Já no segundo fundo, por existir um Mix de agências prontas e outras em desenvolvimento, existe a expectativa de valorização com as novas aquisições, o que trás incertezas quanto ao fluxo futuro de rendimentos e agrega algum desconto para sua cotação. A meu ver este fundo está bem alinhado com investidores moderados, que buscam um nível de risco mas não muito. Note que a palavra incerteza é utilizada referindo-se ao tempo, ao momento em que a receita vai entrar e de quanto será; eu não estou aqui questionando a sua viabilidade e sim ajustando a expectativa do retorno do investimento no tempo (TIR).

A terceira opção é a mais arriscada, a de perfil mais Arrojado e aquela em que o investidor conheceu todas as nuances do investimento imobiliário, com a concretização de atrasos de cronograma e não atingimento de metas, afetando o fluxo de caixa dos rendimentos. Não houve a menor dúvida do mercado em penalizar a precificação do FII e inserir um adicional de risco na sua cotação.

Voltando agora àquela pergunta inicial, um investidor que busca renda acabaria optando pelo primeiro fundo ou até o segundo, mas não se entenderia com o terceiro.

Já aquele que busca valorização do principal iria na direção contrária, optando pelo terceiro em detrimento do primeiro; talvez até ficasse com o segundo.

Não há a menor garantia que isso venha a se concretizar, que isso isto seja uma certeza; apenas é mais provável que um fundo penalizado pela falta de renda, venha a ser então valorizado quando esta se apresentar. Já vimos isso acontecer aqui com alguns fundos, nestes dois anos de vida do blog.

Minha intenção foi mostrar para você que nem sempre é fácil conseguir as duas coisas: Renda e Valorização em intervalos de tempo curtos e porque devemos ter bem claro em nossos conscientes o que queremos.

Em períodos maiores os “ruídos” afetam menos o resultado e são compensados pela correção da inflação, bem como a expectativa intrínseca de valorização setor imobiliário.

Agora eu gostaria de saber de você:  qual o seu objetivo, Renda ou Valorização?

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