O que agrega VALOR em um FII?

ImoveldeValor

Acho que muitos por aqui já fizeram essa pergunta: afinal o que torna um FII mais valioso que outro?

E o que faz com que cotistas disputem essas cotas como se ela fossem ingressos para a final do campeonato?

Que qualidades um Fundo Imobiliário deve ter para atrair o capital do investidor?

Vamos tentar listar algumas características e ajudar você amigo cotista a melhorar sua seleção de FII:

O Imóvel é o coração do fundo, deixemos de lado um pouco os papéis e fundos de fundos, já que indiretamente vale a correlação.

Assim como o principal órgão do nosso corpo, temos de primar pelo cuidado, mantendo-o forte e competitivo para poder sobreviver por muitos e muito anos.

Um imóvel se destaca dos demais pela localização, pelos materiais e a estrutura com que foi construído; podemos dizer também que pelos inquilinos que já possui, afinal é comum uma grande empresa atrair empresas menores para a sua região.

Por isso um imóvel vago fica sem referência, muitos perguntam se o problema é a localização ruim ou o projeto que deixou a desejar.

Mas como alugar algo com problemas de localização, de acesso para nossos inquilinos? Essa dúvida com certeza rondou a cabeça de muitos cotistas de FIIs na reta final de suas RMGs (renda mínima garantida), nos últimos meses.

Mas e se o projeto é maravilhoso, os materiais são de primeira, a localização é única e mesmo assim a vacância bate à porta? E mesmo com alguns inquilinos renomados, o fundo não consegue a lotação tão desejada, por que isso acontece?

O preço da locação e o perfil do inquilino explicam esse fenômeno, pois se ele estiver fora do que o mercado aceita pagar ou se não tivermos inquilinos com o perfil adequado ao prédio, a vacância permanece.

Acho que a variável preço do aluguel por m² é de mais fácil assimilação para maioria: se for muito elevado, diminui bem a quantidade de interessados. Uma outra menos óbvia é o perfil do inquilino, já que poucas empresas tem à disposição uma soma vultosa para investir em adaptações que possibilitem a ocupação do espaço.

Então fica de um lado o prédio vago querendo locar para o inquilino e do outro o inquilino querendo locar do FII, sem condições de se chegar a tão sonhada locação.

Alguns fundos imobiliários conseguiram superar esse obstáculo com descontos e carências, ou seja, isentando o pagamento do aluguel por um tempo para que o inquilino possa então investir na ocupação do espaço.

Os fundos maduros já passaram por toda essa fase e se preocupam mais com a manutenção da competitividade através de reformas e exibem orgulhosos seus preciosos inquilinos, especialmente aqueles com contratos longos e multas obesas.

Sim meus amigos, mais relevante que um contrato longo é o tamanho da multa à ele associado, bem como a capacidade do respectivo inquilino de honrá-la (em caso de falência, ela não será muito útil).

Com isso podemos concluir que são vários os fatores que agregam valor à um FII: o prédio e a localização são seus diferenciais competitivos, já os inquilinos e os contratos conferem o perfil; eu gostaria de adicionar mais um, o cotista.

Temos fundos onde o relacionamento com seus sócios cotistas é tão longevo e intrínseco que as cotas sobem pela escassez nas negociações, ou seja: quem tem não vende 🙂

E você ai, o que em sua opinião agrega VALOR em um FII?

Gostaria muito de ler sua opinião aqui no blog!

Grande Abraço,

Tetzner

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