O Homem de R$ 1 Bilhão de Reais

entrevistas

Ele é Gestor de Desenvolvimento Imobiliário e atua em Novos Negócios, Incorporação e Projetos.

Atua em empresa com 37 anos de mercado e investe em FIIs há 7 anos .

Conheça o Mundo Real Imobiliário por quem faz e acontece:

https://tetzner.wordpress.com/entrevistas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

34 comentários em “O Homem de R$ 1 Bilhão de Reais”

  2. Nao tenho palavras para dizer o quanto gostei da entrevista.
    O cara saca muito!
    Só por essa já valeria apena assinar algum produto do blog.

    Tetzner, Excelente iniciativa. Caraca, Achou esse cara aonde? Que maneiro.

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      2. Luciano,

        mas a senha é enviada gratuitamente para quem contribui com o blog de alguma forma … por exemplo você, quer assistir a entrevista?

        Tem alguém que fez alguma pergunta hoje e não teve resposta?

        Ajuda o amigo lá que te ajudo aqui 😀

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      3. Bom dia Tetzner tenho acompanhado o seu blog ,mas ainda não sou assinante,fiquei curioso para ver a entrevista,se for possível mande uma senha prá mim,grato ! e parabéns a você e todos que escrevem no seu blog.

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    2. Assisti a entrevista com o Ricardo, e achei muito massa também. As duas entrevistas que assisti, a do Homem de 1Bi e a do Ricardo, e tem informações muito relevantes. Uma aula! Quer dizer duas… hehe!Algumas dessas informações confirmam que estou no caminho certo, e outras é só de aprendizado mesmo.

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    1. Eu sou novo no site, e ainda estou aprendendo a navegar motivado pelos comentários dos participantes, que estão sendo bem ricos em “Formação e Informação” para mim.

      Comecei a formar a minha carteira em outubro/2013 com visão de longo prazo, previdência, mais específico em formação de caixa ou renda na aposentadoria. Até o momento, não vendi uma única cota. Permaneço com os mesmos 4 ativos diversificados por segmento. Os preços das cotas só fizeram desvalorizar desde a minha aquisição. Então, apenas, tenho aumentado a minha exposição em FII, com a diminuição do preço médio de cada cota em minha carteira.

      Por favor, como e quando posso receber a senha para ter acesso as 2 entrevistas tão bem avaliadas por todos que já tiveram o privilégio de sua leitura? Agradeço, desde já, a atenção.
      Não descarto a gestão ativa em um futuro próximo, mas julgo precisar de bem mais preparo teórico e prático. Por isso, que, até o momento, estou restrito a simples diminuição do VM da cota. Este é o meu grande objetivo em participar deste site.

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      1. ACCB existem duas formas de receber a senha:

        a mais fácil é ajudando os amigos do blog, interagindo e participando; a outra é mais para quem não tem tempo ou quer ajudar incentivar o blog, assinando um produto ou serviço da loja recebe a senha 🙂

        então, veja no seu email que ela já está lá! e vamos continuar com o estudo lá do iFIX 😀

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      2. Ok! Muito obrigado pela atenção, e acima de tudo, imediato atendimento. Isto sim, chamamos de proatividade!

        Assisti de imediato a Aula do “O Homem de 1 Bilhão de Reais”.
        Só elogios!

        Vamos continuar no estudo do IFIX, Sim. Lógico e com todo o gás!

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    1. Valeu @rmacbsb!

      Tem umas coisas que só quem faz no mundo real saber por em palavras de forma simples e faz ligar aquela luz na nossa cabeça.

      A questão dos atípicos por exemplo, era algo que eu tinha claramente no meu consciente mas não conseguiria explicar com tamanha maestria e simplicidade.

      São fundos de passagem como disse, em tempo de crise; mas para investidor de longo longo prazo… hehehe bom colocar muito muito claro qual será o resultado ao final rs

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      1. É vero. Sempre ouvi elogios às agências e à atipicidade de seus contratos. Ok, mas tb gostei muito da abordagem dele, especialmente para nós, rentistas e longo-prazistas, rs.
        Antenas ligadas para o resultado final, né.

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      2. O preço do metro quadrado do SAAG11 é mais que o dobro do BBPO11. Acredito que não haverá prejuízo quem comprou BBPO11 a R$ 95,81 até o término do contrato, pois o preço do metro quadrado está barato, dentro da realidade. Em caso de não renovação do contrato, o Fundo encontrará comprador sem muita dificuldade.

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      3. Sudas,

        O Getulio falou isso também, que na média aquelas agências do BBPO estariam em melhores condições competitivas numa eventual recolocação; se ponderarmos que o fundo tem obrigação de realizar as reformas, o saldo de caixa deve ainda aos poucos ao longo dos anos melhorando ainda mais o imóveis e sua competitividade.

        Tem até um prédio do portfólio do BBPO que ele disse ser muito forte, muito competitivo e com boa localização, mas confesso que tenho recebido tanto informação que esqueci o nome do prédio. Vou perguntar para ele e posto aqui

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      4. Bom dia Sudas,

        Acho que BBPO11 tem boas agências (a de Fortaleza é o melhor ponto da cidade) e locadas a preços próximos aos reais, mas isso não vai impedir renovações para baixo e devoluções (principalmente dos prédios escritórios).
        SAAG11 tem poucas agências boas, gosto da de Porto Alegre, mas em geral são ruins e todas com preços bem acima do real, outro grande risco que bancos particulares não tem função social, então agência pra eles daqui a pouco serão quase em sua totalidade digital.

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      5. Olá Getúlio cheguei a mesma conclusão há 1 ano atrás quando fiz um estudo de viabilidade em todas agências, trabalhei também na obras da agência do BBRC alguns anos atrás, sem sombra de dúvida pontos são melhores da cidades além do M2 sem mais elevadas que nos demais fundos.
        Sobre estudo que fiz: Peguei m2 quadrado de todas agências comparei com praticado no mercado real, deu trabalho porem consegui fazer isso com boa parte das agências do BBPO, a conclusão que cheguei existe diversos imóveis bons e outros nem tanto alguns de fácil recolação no mercado outro totalmente problemáticos, próprio Saag tem algumas agências muito boas misturada com algumas bombas ” Posso lhe afirmar que existe pontos que compraria de olho fechados com m2 valorizado “terreno vale bastante”, ” O que complic neste quesito sempre sempre será pacote,exemplo ter uns 7 ou 8 agências tops misturado com 10 medianos 20 bombas, assim que enxergo BPPO , SAAG um enlatado de agências.
        Cheguei a breve constatação pelo preço praticado no mercado atual quanto mais perto do vencimento pior será para detentores de cota do mesmo.
        O que me fez adotar uma estratégia de fluxo de caixa, projetei fluxo de caixa por um preço X comprei boa parte dos ativos na baixa de tal forma que no vencimento dos contratos capital volta ao meu caixa apenas pelos alugueis pagos, alugueis estes que voltam em forma de fluxo de caixa direcionado para shopping , lajes corporativas e logística ” Chamo de projeto sangue suga”conforme vou aumentando participação em outros ativos a carteira de agência vai ficando menor em relação ao todo e ao final do contratos terei recebido 80% ou mais do valor da cota em aluguel direcionado todo fluxo para outros ativos mais descontados.

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    2. Espetacular a entrevista do Getúlio. Parabéns Tetzner por mais essa iniciativa.
      Eu penso igual ao Getúlio quanto à cilada que pode ser as agências bancárias, pois a qualquer momento os bancos podem chamar para renegociar, igual a Petro, e propõe a redução do aluguel… Como as cotas estão esticadas no preço, é um cenário perfeito para uma catástrofe no patrimônio dos cotista. Agora, é um excelente investimento, desde que o investidor esteja ciente dos riscos, pague um preço justo e, sobretudo, balancei a carteira.

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      1. Investidor de FIIs e é bom sempre pontuar, mesmo assim ele tem agências há que saber diferenciar o joio do trigo e também ter certa noção que a crítica não é só ao segmento, mas à situação que um contrato atípico pode te levar…

        Se por um lado é bom que em tempos de crise te protege das oscilações e no longo prazo o retorno é mais linear, por outro pode te conduzir ao final ao descolamento dos valores praticados SE, vou reforçar, SE a realidade do ambiente macro econômico naquele momento for muito díspar da correção fiel da inflação.

        Eu não vou entrar no detalhe, já assisti duas vezes a entrevista porque é tanta coisa que precisa de tempo para assimilar, foi d+

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    3. Getúlio levantei algo sobre mercado de são Paulo a qual estive inserido durante boa parte da minha vida profissional.
      Melhores pontos do SAAG Mercado de são Paulo.

      Berrini
      Av. Eng. Luiz Carlos Berrini, nº 1307 – São Paulo/SP

      Santo André
      Rua Senador Flaquer, nº 305 – Santo André/SP

      Monções
      Avenida Santo Amaro, nº 3.330 – São Paulo/SP

      Marechal Deodoro
      Rua Marechal Deodoro, nº 460 – São Bernando do Campo/SP

      Avenida paulista
      Avenida Paulista, 436 – São Paulo – SP

      Todas situadas nos pontos comercias prósperos da cidade garantindo assim locação cativa mesmo com digitalização das agências, agora no que tange ao m2 quadrado praticado não resta duvida teremos descontos com média de 30 a 35% sobre valor praticado atualmente.

      Olha quanto é cobrado no BRCR OBS não atualizei os valores cobrados atualmente se não me engano os valores são do começo de 2014.

      M2 quadrado das agências BBRC.
      Estilo Estados Unidos:R$ 191,41
      Estilo Jardim Paulista:R$ 159,74
      Estilo Nova Faria Lima:R$ 191,76
      Estilo Santo Amaro:R$ 118,63
      Estilo Joaquim Floriano:R$ 139,59
      Estilo Cambuí:R$ 111,75
      Ai lhe pergunto quando será que o vai m2 depois ao final dos contratos mesmo sendo área nobre ?

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      1. Boa tarde Senhor dos FIIs,

        Essas melhores agências que citou do SAAG são boas, mas bem inferior a Estilo Estados Unidos, Nova Faria Lima e Jardim Paulista, concorda?
        Aluguel desses são caros? Caríssimos.
        Mas concorda que todos esses pontos comportam restaurantes de luxo, concessionárias de luxo, mini mercados, lojas de grifes…. Ou seja, esses pontos dão retornos para os mais diversos setores.
        Quantas agências SAAG, BBPO e AGCX tem esse perfil? Acredito que por volta de 20%, na BBRC mais de 50%.
        Outro ponto importante, as agências SAAG são muito grandes e os aluguéis ficam ainda mais absurdos, as do BBRC são pequenas, apesar do m2 ser caro o valor final da agência fica “aceitável”.

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      2. Entende você diz que pelo tamanho fica mais fácil achar inquilinos de menor porte como lojistas geralmente isso não ocorre em agência de maior porte qual necessitaria de uma megaloja ou algo de maior parte comercial .
        No BBPO acredito que 30% estão em áreas nobres, descarta agência de interior e centro.
        AGCX também tem bastante agência em bairros de menor expressividade, perde até mesmo para saag se formos levar em conta alguma localizações além do M2 praticado.
        Entende também que BBRC possui algumas agência no qual o valor esta no terreno não no casarões em si, lembrando que estive na obras da mesmas agências contratado por terceiros, algumas agência são casarões antigos retrofitados.
        Potencial maior no m2 em comparações ao seus pares que tornaria aluguel ainda interessante de acordo com preço que você pagou pelo m2 no secundário, porem não esta isento de levar uma saraivada de 20% ou 30% que geraria certo desconforto inicial pelo m2 elevado da região.
        A questão bem similar ao que escrevi ali em cima , fundos de agência lhe vendem um pacote de bons imóveis , médios e ruins, algumas dessas agência devem encalhar posteriormente dificultando desempenho do fundo como um todo, neste caso a de se estudar agência por agência antes de fechar qualquer racional de precificação, até mesmo potencial construtivo&depreciação da mesma, aqui poderíamos queimar varias agência do BBPO tem umas 15 ou 20 agência bem ruins no portfólio.
        De qualquer modo concordo BBRC melhor fundo de agências, mas pelo preço certo! Quem comprou na baixa conseguiu um bom desconto pelo M2,não acho ele convidativos acima de 90 reais, não esta isento de ter revisionais cabeludas, para piorar são do BB estilo que deve ser impactado pela digitalização antes do varejo, posteriormente alugar para lojas, farmácias,clinicas, escritórios de advocacia com novos patamares mercadologias e maior rotatividade de inquilinos, outra opção seria amortizar algumas agências diminuindo todo portfólio do fundo gradativamente.

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  7. Muito bom….mas sinceramente quando ele diz que os fundos de agencias Saag é fria, discordo em partes, tem agencias bem localizadas, que, se o inquilino sair, poderá ser vendida por ótimo preço !!!!

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    1. Investidor Paulista tem todo o contexto… só assistindo 😀

      Ele tem agências e eu tenho agências, mesmo assim concordo em número, gênero e grau com o que foi dito, aliás a fundamentação foi magistral.

      Já vamos agendar a próxima e ai eu vou pedir para vocês deixarem algumas perguntas; tanto conhecimento de mundo real imobiliário que tenho certeza, iremos todos aprender muito e evoluir demais com isso 😀

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