Muito prazer, eu sou o iFIX

iFIX

Para quem não me conhece, muito prazer! Eu sou o iFIX 🙂

Criado em Setembro de 2012 para prover uma comparação e o acompanhamento dos FIIs – Fundos de Investimento Imobiário, nasci aos 1.515 pontos com uma carteira teórica que foi simulada até os 1000 pontos em Dezembro de 2010.

Meu momento mais glorioso foi em 4 de fevereiro de 2013 quando atingi a marca dos 1623 pontos e um ano depois em 10 de fevereiro de 2014 atingi o fundo do poço aos 1229 pontos.

De lá para cá (daqui para lá rs), fiquei oscilando e alternando momentos de extrema euforia com outros de profunda depressão; marcas que estão gravadas em minha carteira, com exposição em 69 FIIs: AEFI11, AGCX11, ALMI11B, BBFI11B, BBPO11, BBRC11, BBVJ11, BCFF11B, BMLC11B, BPFF11, BRCR11, CBOP11, CEOC11B, CNES11B, CPTS11B, EDGA11B, EURO11, FAED11B, FAMB11B, FCFL11B, FEXC11B, FFCI11, FIGS11, FIIB11, FIIP11B, FIXX11, FLMA11, FLRP11B, FPAB11, FVBI11B, HCRI11B, HGBS11, HGCR11, HGJH11, HGLG11, HGRE11, HTMX11B, JRDM11B, JSRE11, KNCR11, KNRI11, MAXR11B, MBRF11, MXRF11, NSLU11B, ONEF11, PQDP11, PRSV11, RBBV11, RBGS11, RBRD11, RBVO11, RDES11, RNDP11, RNGO11, SAAG11, SDIL11, SHPH11, SPTW11, TBOF11, THRA11B, TRNT11B, TRXL11, VLOL11, VRTA11, WPLZ11B, XPCM11, XPGA11, XTED11.

Carrego em minha as viturdes e os delitos de cada um deles, somos partes que juntos formamos um todo e movimentamos em média R$ 15 Milhões, mas já tive momentos gloriosos com mais que o dobre disso 🙂

Meu dividendo médio está em 11% ao ano, mas já remunerei bem mais que isso e também muito menos; a única certeza que tenho é nada é constante na renda variável e que desempenho passado não é garantia de retorno futuro.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

48 comentários em “Muito prazer, eu sou o iFIX”

  3. Na minha opinião os 1520 pontos é reflexo do momento de mercado, um Dy médio de 11% aa líquido é visto como um bom rendimento futuro, porém questões como redução dos aluguéis, aumento de vacância e possibilidade de tributação deveriam ser considerados.
    Por enquanto não considero ponto de entrada nos atuais preços, mantenho minha carteira sem movimentação.

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    1. AmaralNeto1 o Trix está conduzindo nossa “Bolsa de Apostas” kkk o Prêmio Walter do Mercado iFIX lá no Avisa-Ai esta semana:

      https://tetzner.wordpress.com/avisa-ai-fiis

      Aberto a todos os amigos que queiram participar; deixe seu palpite e uma breve justificativa (serão vira Bingo! kkk)

      Quem acertar o fechamento da sexta-feira ou chegar mais perto… ganha um prêmio e por ser fim de mês é Especial hein 😀

      Diga ai Trix, vale a pena ou não?? rsrs

      esses Tricampeões !!

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  4. Olá pessoal, observando o gráfico IFIX vs IBOV, percebo que existe uma relação quase que direta nos movimentos principais. Assim, pergunto a vocês qual seria na opinião dos senhores o melhor FII para acompanhar o IFIX? FIXX11 ou existe outro melhor?

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      4. Mais uma coisa, sobre diversificação e como eu vejo as coisas:

        O gráfico de diversificação X redução do risco mostra bem quantos ativos se fazem necessários para uma efetiva redução do risco. O que as pessoas não entendem é que está diversificação se refere a carteira inteira e não somente a carteira dos FII.

        Particularmente eu gosto de 16 frações. Por que 16? Porque fica fácil de dividir e fica um número redondo de 6,25 para cada ativo. 20 já é muito e 10 arriscado. O que eu faço? Divido minha carteira em 16 partes:
        1 parte vai para ouro
        4 partes vão para investimentos em dólar
        4 partes para investimentos em selic
        4 partes para investimentos em inflação
        4 partes renda variável (incluindo ações e FII)

        Então o que eu faço: escolho somente 4 (isso mesmo, 4 ativos) para representar minha carteira de renda variável: no momento, BBDC e mais 3 FII.

        Meu operacional ficou mais fácil depois disso e o re-equilibrio da carteira muito mais dinâmico. Não tenho o costume de vender, mas uma diversificação mais seletiva me permite timing na hora do aporte, potencializando os lucros.

        Diversificar não é ter 20 FII ou 20 lci por que vem o gestor e com uma canetada você cria um dano tremendo no setor inteiro. Ações já é um pouco diferente, pois é possível ter ativos com pouca correlação entre eles já que temos ativos mais pagadores de dividiremos, outros mais foçados em value, outros mais foçados ao mercado interno, outros ao mercado externo e assim vai…

        Abraços

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    2. ACCB

      Antes de detalharmos como você pediu ou particularizarmos como foi a sugestão do JS, vamos ver o comportamento por Tipo e Setores presentes no iFIX ?

      * classificações oficiais da Matrix 🙂

      TIPO

      Mostra eleavada exposição em Tijolos, mas respeita um limite de 15% em outros FIIs; gostei acho muito saudável para aproveitar de uma expertise de gestor de Fundo de Fundos ou potencializar a renda com papéis em tempos de inflação elevada.

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      1. SEGMENTO

        Aqui um ponto de discordância é a elevada exposição aos Escritórios ou Lajes Corporativas… especialmente numa crise como a atual, tende a sofrer mais; o remédio seria distribuir um pouco este segmento pelos demais, fixando um limite de exposição Mínimo e Máximo para não perder correlação com o índice.

        É possível também excluir alguns segmentos de baixa atratividade ou por restrição pessoal; industrial por exemplo.

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    3. Agora na questão do JS, de quantos FIIs estamos falando?

      Eu gosto sempre de olhar esse gráfico de um estudo muito famoso e que embasa a teoria de gestão de carteiras:

      Traduzindo o gráfico acima: quando selecionamos ativos em uma carteira, o benefício da diversificação para de ser relevante após o 10 elemento e insignificante depois do 12.

      Ou seja: se você está com mais 12 FIIs na carteira… só está alimentando o sistema de taxas e corretagens… em troca de uma pseudo sensação de proteção; pior, esta elevando as chances de alocar em algum ativo “premiado” por algum problema.

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    4. Agora entendem por que eu falo: Mais Qualidade… Menos Quantidade…

      então vamos de 12 ativos na seleção do iFIX com os TOPs por “peso” como sugeriu o JS

      BRCR11, BBPO11, KNRI11, KNCR11, HGRE11, HGBS11, TBOF11, JSRE11, TRNT11B, SAAG11, AGCX11, FAMB11B

      “ah Tetzner, mas eu não gostei do fundo Tal” … ótimo, tem outros 57 para você escolher kkk eu vou fazer o estudo pela sequência e sim, com tanta informação que diariamente trocamos aqui você será capaz de compor uma carteira melhor, mais adequada ao seu perfil

      Temos 60,3% do “peso” do iFIX nessa seleção! Surpreendente não?

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      1. Sem qualquer tipo de ajuste… mantendo e reordenando os TOP 12 fundos do iFIX, temos:

        A seleção teria um dividendo médio de 10,5% anual, estaria com cotas em 8,04% no ano de 2016 e 3,94% nos últimos 12 meses.

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      2. Aqui temos a primeira oportunidade de “upgrade” da Carteira TOPix kkk

        Vamos comparar ambos:

        DY: iFIX 11% x TOPix 10,5%,
        2016: iFIX 8,02% x TOPix 8,04%
        12 meses: iFIX 10,21%x TOPix 3,94% <- Epa!!!!

        Quem será que fez "Kaka" ano passado??? Alguém adivinha?

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      4. muito bom JS!

        o problema de se fazer essas simulações é que o Excel aceita tudo e ai começa a surgir aquela curva que só sobe, a renda que só aumenta e o patrimônio que só cresce…

        então vamos abrir as contribuições dos últimos 12 meses e verificar que:
        TRNT11B -25,67%, HGRE11 -10,94%, FAMB11B -10,59%

        os três piores desempenhos vieram de fundos do segmento lajes corporativas, ao qual a exposição é demasiada, conforme alertei logo no começo deste estudo 🙂

        e agora, o que fazer?? Sugestões??

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      6. Noobfii o conceito de “Melhor” e “Pior” entra no perfil do investidor; como estamos usando a lista de fundos do iFIX e priorizando por peso pura e simplesmente, a conclusão lógica seria buscar o próximo da lista para fazer a(s) substituições.

        Se você é um investidor e fez uma seleção dos Fundos que mais gosta, ordene-os de forma a fazer sentido para você, num ranking de prioridades: prédios melhores, inquilinos mais relevantes, melhor localização, padrão construtivo de maior qualidade o que eleva a competitividade, etc

        Óbvio que vai ter investidor que vai só pela renda, então ai entraria o próximo de melhor rendimento.

        Percebe que não é tão simples? Mas também não é complicado, com calma você pode até passar sua carteira já existente por esse método e se espantar ao ver que muitas vezes, a melhora acontece não quando colocamos mais um FII… mas quando TIRAMOS os problemáticos…

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      7. Mas se optar por trocar… os próximos na Lista seriam Shoppings: Pátio Higienópolis e depois Dom Pedro 😀

        Acho que não preciso mais continuar com o estudo, não é?

        Dois pesos pesados desses colocam qualquer carteira no eixo kkk

        Mas enfim, o objetivo desse exercício é mostrar que você deve manter um acompanhamento sempre constante da sua carteira e ao mesmo tempo deixar um exemplo como algo simples como o iFIX pode servir de base para os primeiros passos de vocês que iniciam e não tem muita referência.

        O que você vai ter de fazer é ajustar as exposições individuais, para que a soma não ultrapasse limites ou fique abaixo deles.

        Trabalhe sempre com linhas de corte, vai economizar muito tempo de estudo e ao participar do blog no dia-a-dia você começa a se acostumar com as letras, relacionando com as qualidades de cada fundo, bem como seus defeitos.

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      10. Ao longo da vida de um investidor, o que devemos perseguir é Evolução, sempre!

        Não tenha medo de mudar, a medida que seu conhecimento cresce, sua confiança aumenta, maior é o nível de afinidade com o investimento, você pode reduzir a quantidade, ajustar as exposições % em função da qualidade dos ativos, … enfim sua proteção está no SEU CONHECIMENTO.

        Agora se você parou no tempo ou não tem domínio do tema, ai o jeito é ir para mais quantidade e deixar tudo igualzinho… afinal de contas, um HGLG é igual à SDIL, um TBOF é igual um FAMB, um HGRE é igual à um KNRI… nada mais que Pulverizar bem direitinho.

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      13. Sobre a carteira, alguns pontos:

        1 – os fundos imobiliários possuem altíssima correlação, tanto por estarem envolvidos num mesmo setor como por serem influenciados pelos mesmos fatores externos.

        2 – a estrutura dos FII, de certa forma, protege o investidor de absurdos muito grandes do gestor. Diferentemente de ações, não vamos ver um FII falindo e o cotista com 100% de prejuízo.

        3 – um número menor de fundos permite melhores e maiores re-investimentos, até mesmo com os rendimentos mensais.

        Minha proposta é: será que com 5 ativos o resultado não seria igual? Se for pelo menos igual já vale a pena ter menos ativos pelo operacional mais fácil, mas eu palpito que pode ser melhor…

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      14. FlávioPopô

        Com 5 FIIs seria bem mais difícil, mas não impossível; ficaríamos limitados aos multi/multi para termos exposição adequada setorial e poderíamos lançar mão de alguns artifícios, como olhar para a composição interna de alguns deles (vide KNRI Escritório/Logístico).

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      16. Tetzner, não tou entendendo como você distribuiu a carteira. Quais os top5 que você pegou? Os do IFIX ou do relatório da Bovespa? Distribuição interna proporcional ao peso do IFIX?

        Outra coisa:
        DY igual ao do IFIX
        Valorização melhor que a do IFIX e dos top10
        Hummm…. Não me surpreende…

        Navalha de Occam na veia!!!!

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      18. Flávio e JS

        Extraí das Listas (carteira do iFIX e seleção do Boletim) os TOP 5 focando em fundos multi empreendimentos e multi inquilinos; achei ser a forma mais adequada de buscar proteção numa diversificação mais limitada, 5 ativos.

        Pelo gráfico de diversificação e risco, com 5 já se obtém boa limitação e se considerarmos que temos outros ativos (Ações, Renda Fixa, Hedge) em carteira, concordo com o Flávio.

        Eu tenho mais, minha carteira se equilibrou bem em 10 FIIs, mas já tive 12 e quando comecei tinha mais de 50, porque o ser humano evolui e caminha para frente, certo?

        Diversificação não é colocar tudo igual e buscar dezenas de FIIs… isso é pulverização!

        Se você investe seu tempo em estudo e não sabe a diferença ou não tem confiança no seu estudo, para diferenciar um FII de outro… amigo você está pulverizando…

        SDIL é igual a HGLG? Não… então porque alocar o mesmo nos dois?
        TBOF é igual a BRCR? Não… então porque alocar o mesmo nos dois?
        BBPO é igual BBRC? Não… então porque alocar o mesmo nos dois?

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    6. JS,

      Com 5 FIIs e usando os “pesos” do ifix ficaria muito distorcido rs então tive de “fugir à regra” e fazer algo mais pessoal e menos sistêmico.

      Por isso não abri a seleção, fica como exercício para vocês ai descobrir quais são os FIIs e os Pesos utilizados…

      Foi um belo estudo, acho que mudou muito a percepção do iFIX, das dificuldades ou facilidades de se começar uma carteira, do que olhar e de por onde começar

      Agora gostaria de ler algumas opiniões de vocês, se gostaram, se valeu a pena e se querem mais??

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      1. Tetzner, muito interessante a discussão e seu estudo. Geralmente minha tendência é diversificar mais, hoje tenho 11 FIIs, de um total de 31 ativos. Será difícil reduzir o número para 12 ou 16 ativos.

        Outra coisa que me parece lógico é ter maior diversificação quanto maior for o risco. Assim, renda fixa demandaria menor diversificação.

        Já o FlávioPopô deu a entender que uma maior diversificação implica em maiores custos, o que eu não acho que seja sempre verdade.

        Um benefício que vejo da diversificação é ter a chance de comparar a evolução dos vários ativos, o que daria mais flexibilidade de fazer ajustes na carteira.

        Interessante também ver discussões antigas, justamente porque alguns ativos considerados bons se provaram piores–> “TBOF é igual a BRCR?” agora em 2018 está parecendo que eles são sim muito parecidos, unidos por 3 consoantes.

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      2. Bolseiro entra no fator 3C… se você compra ouro deles… descobre que é pirita… igual a Dilma fala: “Com 3C até quem ganhar vai perder… vai todo mundo perder ” 😂😂😂 Quanto à diversificação é uma questão de perfil: pode ter 20 se acompanhar os 20 e não adianta ter 10 se for pra nem olhar… tendo 2 opções você precisa saber qual é a melhor… se tiver 15 será que uma troca não seria melhor que a adição?

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      3. Realmente, acredito que seja melhor uma troca nesse estágio.

        Já outro aspecto é que quem busca mais tranquilidade e acompanha menos, a diversificação ajuda a lidar com momentos de baixa.

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      4. Bolseiro SE é uma queda macro como agora… cai tudo… mesmo que em ondas. O máximo que vai conseguir é um aviso prévio dos FIIs mais líquidos em prol dos menos… porém a pulverização gera alienação… então quando o cidadão for olhar… kkk já era

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