RMG: Renda Mínima Garantida

RMG

O rendimento de alguns fundos imobiliário no período de maturação é sustentado artificialmente por uma receita financeira, em complemento à imobiliária gerada pelo imóvel.

Sua finalidade é nobre, afinal para o pequeno investidor pessoa física, investir sem previsibilidade de rendimentos fica complicado.

Os próximos meses marcam o término da garantia de rendimentos em dois FIIs: JRDM – FII Shop Jardim Sul em São Paulo e RBGS – FII Shop Sulacap no Rio de Janeiro.

JRDM tem RMG válida até o exercício de julho de 2016 (com distribuição aos cotistas em setembro de 2016); RBGS conta com a garantia desde a inauguração em 24 de outubro de 2013, por mais 36 meses (3 anos).

Alguns pontos de atenção em ambos os casos:

O shopping paulista tem uma dívida a ser quitada com a BR Malls após o período de garantia e o carioca está com baixo faturamento mesmo após a inauguração do cinema e academia.

Um novo shopping foi inaugurado recentemente bem em frente ao Jardim Sul, literalmente do outro lado da rua; no Sulacap a obra do VLT que traria alternativa de transporte e maior fluxo está parada.

Em termos de rendimentos imobiliários, falando do operacional dos FIIs em Julho/16, o JRDM apurou R$ 0,66 por cota dos R$ 0,76 pagos em RMG (87% de aderência). Já o RBGS apurou R$ 0,12 por cota dos R$ 0,94 pagos em RMG (13% de aderência), se excluirmos investimentos feitos no mês.

Há que se ponderar que ambos os valores ainda são “brutos” ou seja, haveria a incidência de despesas que reduziriam um pouco mais ambos os valores.

  • Dados extraídos do relatório de Julho/16 divulgados pelos respectivos administradores à seus cotistas.
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23 comentários sobre “RMG: Renda Mínima Garantida

  1. RMG, de onde vem? pra onde vai? pra que serve? é de comer? é bom?

    Um pouco do que aprendi sobre RMG durante meu tempo de estudo
    A ICVM 472 veda a PROMESSA de rendimentos por parte do administrador.
    No entanto, quem oferece e paga a RMG é um terceiro

    O fii capta recursos pra construir ou reformar o imóvel e durante as obras o cotista recebe uma renda mínima ‘garantida’

    No entanto, se o imóvel não está ocupado e gerando renda, de onde vem o dinheiro para pagar a renda mínima? Do seu bolso! O fundo capta mais recursos que o necessário e depois vai devolvendo as parcelas.
    Ex Prático: Necessidade para construção ou reforma = 264 milhões, 3 milhões de cotas. O que nos dá um preço de 88 reais por cota. No entanto, captam-se 300 milhões, o que dá 100 reais por cota. Ou seja 88 + 12(rmg de 1 real por mês, durante 1 ano) = 100. Ou seja, a RMG já está embutida no preço da cota. Nada sai de graça

    Pontos positivos
    1 Viabiliza empreendimento imobiliario de LP.
    2 Atende ao interesse de CP do investidor.

    Pontos negativos:
    1 Encarece o fundo.
    2 Pode confundir investidores menos esclarecidos.
    3 Mau uso quando serve só como argumento de venda

    ** Apenas a RMG não deve ser motivo na decisão do investimento

    Uma coisa que deve ser muito bem observada é o operacional do fundo, seja um shopping ou qqr outro setor. Se a renda mínima estiver bem longe da receita gerada como podemos observar nos fundos acima, fica bem claro que a cotação irá se ajustar durante o término da rmg, já que um FII vale a capacidade que ele possui de gerar dinheiro, e não a “promessa da renda” (entenda-se rmg).

    Não me recordo de nenhum fundo em rmg que esteja gerando de recursos mais do que a renda mínima.

    Como o brasileiro é curto prazista, um fundo com rmg pode até fazer bem, desde que ele saia do fundo logo após, mas isso de timing é complicado. Todo mundo pode pensar a mesma coisa e sair do fundo e jogar a cotação lá pra baixo antes do que você pudesse imaginar.
    Esse é um dos motivos pelos quais não escolhi nenhum fundo de rmg.

    abçs e bons investimentos

    Curtido por 1 pessoa

  2. Adquirir um FII com RMG nada mais é que comprar renda … O valor da RMG está embutido no valor da cota (não existe milagre e nem almoço grátis); com a aproximação do término da RMG, se não houve renda real para substituir, a cota vai progressivamente perdendo valor de mercado até o preço ficar compatível com a renda …

    Curtido por 6 pessoas

    • Muito bom Miro é isso ai mesmo:

      No papel o cotista paga ainda no lançamento, tudo que será distribuído à ele de uma forma ou de outra.

      Essa RMG de certa forma serve para subsidiar a avaliação feita no ativo que lastreia o fundo; então, esse é um uso não tão nobre do instrumento.

      Curtido por 4 pessoas

    • Mesmo pensamento da turma, porem a RMG mesmo sendo uma “compra de renda” deve ser analisada como qualquer outro investimento. Se durante sua duração não houver outra opção tao rentavel, ela se torna sim uma boa opção de investimento. Se esta super dimensionada ou nao…é outra historia. Se é feita pra iludir…tb. O que importa para o investidor é o custo de carregar a posição.

      Na minha carteira tem 12% de fluxo de caixa proveniente de RMG. Eu aceito ate 20% se o que entrar estiver dentro de um determinado % de retorno. Tendo isso carrego tranquilamente e com foco somente nesta renda certa. Nao posso olhar o empreendimento, pois como nao é renda real nao da pra ficar supondo e nem projetando numeros.

      A RMG pra mim é um complemento e um retorno certo durante um tempo. Avalio o meu custo de carrega-la e o prazo. Ao fim dela, decido se fico ou se saio. Prejuizo ou lucro so saberei ao final do processo. Por isso ter boas RMG é interessante ao meu ver, Acaba sendo positivo ao setor como um todo.

      O que nao pode é entrar em RMG e achar que a renda real sera ela e que uma magica guiou o ativo durante sua duração. Tendo isso bem claro, cada investidor pode decidir o quanto deve e se deve carregar RMG na carteira.

      Simples assim 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

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