Tetzner Entrevista: Ana Menezes

entrevistas

Com grande satisfação que publico esta que foi  a maior e melhor entrevista de todos os tempos do blog 😀

Ana Menezes a responsável por Relações com Investidores de Produtos Estruturados na Votorantim Asset Management e de FIIs como BBRC, BBVJ e BBPO.

Um evento único, espetacular e que nos permite uma aproximação com que cuida das nossas cotas de fundos imobiliário e que faz isso com paixão! 

Foram duas horas que passaram num piscar de olhos, mostrando a pessoa, a profissional a investidora e a nossa maior defensora também 🙂

Confiram nas Entrevistas do Blog:

https://tetzner.wordpress.com/entrevistas

* Lembrando que foi uma oportunidade de conhecê-la um pouco mais, bem como suas opiniões pessoais sobre o mercado em que atua e sobre os fundos pelos quais responde em seu horário de trabalho.

** Todas as repostas e opiniões que serão dadas terão uma conotação totalmente pessoal, uma vez que ela não responde pela instituição Votorantim Asset fora de seu horário de trabalho, fora do ambiente e ferramentas institucionais.

126 comentários sobre “Tetzner Entrevista: Ana Menezes

  1. Oi, colegas tetznerianos

    Preciso dizer um muito obrigado a Tetzner pelo acesso à entrevista. Assisti agora pouco a ela.

    Foi muito esclaredora sobre o trabalho desse profissional. Aliás, é muito importante que nos informemos sobre ambos os lados. Conhecemos nosso lado, e tive a oportunidade de conhecer um pouco sobre o outro lado.

    Penso que o trabalho dos gestores não seja nada fácil, pois encontrar inquilinos, resolver problemas jurídicos, enfrentar a burocracia brasileira devem consumir muito tempo e neurônios. Não posso dizer que fiquei supreso demais, pois sei como é o funcionamento deste país.

    Que não se entendam minhas palavras como uma condenação, mas naturalmente a sra. Ana Menezes dedicou seu tempo a apresentar as dificuldades de seu trabalho e defendê-lo de críticas, ainda que algumas sejam, em minha opinião, justas. Não há problema nisso, pois é legítimo que ela o faça.

    Concordo parcialmente do que sra. Ana Menezes disse sobre o risco. De fato o administrador tem o risco jurídico sobre si e sua responsabilidade é grande. No entanto, há mais a ser dito sobre risco: embora o cotista não seja o dono do imóvel, e na verdade seja apenas dono de uma pequena parte do fundo, o risco financeiro é do cotista. Se o mercado do petróleo, por exemplo, afundar de vez e o mercado imobiliário em Macaé “nunca” mais se recuperar (ou se recuperar daqui 30 anos), e se XTED tiver de vender o imóvel em Macaé pela metade de seu valor patrimonial, já depreciado no mercado atual deprimido, quem perde é o cotista.

    Os cotistas, acho, amiúde se precipitam em seus comentários e escrevem sem refletir bem, mas isso não invalida parte de suas queixas.

    Um exemplo, talvez não o melhor: recentemente o inquilino do MBRF cessou a locação de um dos imóveis, que parece estar em condições relativamente precárias. isso não era segredo ou algo que necessitasse “visão de longo alcance”, pois aqui neste blog já se discutia isso. Não caberia o gestor ter sido mais ativo e proposto aos cotistas uma reforma?

    Há uma impressão de que muitas vezes (não sempre) gestores (não todos) não tentam se antecipar às condições que, apesar de futuras e incertas, são muito prováveis. Não há como prever o futuro, mas é possível já estar precavido para os piores cenários (ou aquele muito prováveis).
    Não acho que ditados populares sejam verdades absolutas, mas às vezes é melhor pecar pelo excesso que pela falta.

    Abraços
    Paulo

    Curtido por 1 pessoa

  2. Sempre é saudável procurar entender a operação de todos os envolvidos no negócio.
    FII é uma composição de bem imóvel + gestão.
    Analise isolada do imóvel sem considerar a gestão é incompleta.
    Não compraria uma empresa com um parque industrial moderníssimo e bem localizado se fosse gerida de forma precária,
    pq simplesmente o conjunto não alcançaria resultados.
    No final das contas o que vale é o resultado no período, que pode vir de imóvel inferior com uma gestão melhor.

    Algumas gestoras parecem enxergam os Fiis da seguinte forma:
    A GESTORA e o resto, ou seja, quotistas, prestador de serviço, etc são colocados no mesmo balaio e servem apenas para que a gestora alcance seus objetivos.

    O mercado de Fiis no Brasil é relativamente novo, mas já dá para notar como alguns gestores se comportam.

    Curtido por 1 pessoa

  3. Parabenizar ao tetzner pela iniciativa e a Ana pela disponibilidade e compartilhar seu conhecimento na área conosco, respondendo como pessoa.

    Tive a impressão de que é uma pessoa muito comprometida, honesta e sincera no que faz e isso me passou bastante credibilidade e confiança. Acredito que o que aconteceu no blog anteriormente serviu de mola propulsora pra aproximar ainda mais o cotista da gestão.

    Alguns pontos a serem comentados.
    1- GOstei de saber que apesar da gestão passiva no sentido de girar patrimônio, possuir uma gestão ATIVA no que tange ao cuidado com o patrimônio como reformas, avaliações, dentre outros.
    2- Minha maior preocupação era com os imóveis mais antigos do fundo que foram adquiridos e poderiam perder competitividade até o final do contrato, mas pelo que informou, o aluguel comercial na região não seria tão afetado quanto eu pensei que fosse, já que a maioria dos contratos é reajustado pela inflação e poderia não estar tão descolado do preço do aluguel do imóvel em que as agências encontram-se hoje, mas vale ficar de olho.
    3- nós como cotistas, mt das vezes não sabemos dos nossos direitos e queremos exigir demais, (principalmente aqueles que detém míseras cotas) e acabei conhecendo mt burocracia por tras do trabalho dos gestores
    4- até hoje, ngm havia comentado sobre a rotina dos administradores no que tange à cumprimento de diversas regulamentações, não só da cvm, burocracia, cumprimento de prazo, pagamentos, cumprimento de padrões, dentre outros e acabei tendo uma maior consciência da remuneração do gestor. Antes muita gente pensava que era um cara que só ficava ali sentado tomando decisões a esmo e recebendo milhares de reais por mes e não é bem assim

    Vi a entrevista até o final e foi uma das melhores aqui do blog!
    contamos com o seu conhecimento, opinião e proximidade aqui no blog

    abç e sucesso

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    • só mais um adendo
      após essa entrevista, fica muito clara a importância do cultivo de uma comunidade saudável no sentido do respeito e postura enquanto estamos dialogando.

      O blog aqui com certeza é lugar de gente grande também, que mexe com bilhões em patrimônio, gente que faz a coisa acontecer de verdade, grandes empresários e incorporadoras, ou seja, gente que tem muito a agregar na nossa comunidade. Gente que poderá estar participando de um hangout no futuro, quem sabe?

      No entanto, para que isso aconteça, é necessário um respeito mútuo para manter o nível de conversa.
      Ngm sente-se bem em um ambiente hostil onde trocam-se farpas a todos instante.

      Abs e bons investimentos

      Curtido por 1 pessoa

    • Puxa ahchaves , fico imensamente feliz com essa sua opinião, pois, em muitas vezes vi sua participação nos debates menos nobres e com uma postura nem sempre ponderada, mts vezes me pareceu que vc concordava com os posicionamentos mais exacerbados e criticas infundadas e injustas. Acho muito importante nos revermos e nos mostrar abertos a conhecer outras opiniões, reconhecermos que não sabemos tudo e que com o conhecimento nos reposicionar.
      Gde abc

      Curtido por 1 pessoa

      • Oi Ana boa tarde.

        Talvez você tenha observado minha ironia mesmo. Posso não ter agido de maneira direta, mas estive em alguns desses debates acalorados sim, sem tomar a postura mais correta no momento.

        de qualquer forma, me retrato aqui no post por qualquer mal entendio de minha parte.

        Só pra retificar, nao concordo com aquele tipo de comportamento e vejo o quanto foi prejudicial.

        abçs e bons investimentos

        Curtido por 1 pessoa

  4. Ana e Tetzner
    Paragéns pela entrevista.
    Que bom que existem (pelo menos algumas) pessoas éticas por trás dos adm de FIIs.
    Já estou aguardando os próximos.
    Acho que essa primeira entrevista nivelou por cima e vai exigir dos próximos uma postura tão boa quanto a da Ana.
    Abraços

    Curtido por 2 pessoas

  5. Ana e Tetzner, parabéns pela entrevista.
    Muito bom ter esse sentimento do outro lado da cadeira e não esperava menos que isso. Profissionalismo e paixão por aquilo que faz só traz benefícios a pessoa e a quem se relaciona com ela.
    Gostei de saber um pouco da divisão meio que por cima, do engajamento, do que a Ana espera do mercado, como ela espera por melhoras.

    Mas um ponto que você tocou Ana e não foi até o fim. Disse que há uma expectativa de rendimento com o BBRC com ou sem imóvel. Qual seria essa renda futura a ser atingida ?

    Abraços.

    Curtido por 2 pessoas

    • Oi Douglas,
      Obrigada por sua avaliação.
      Sobre o rendimento, não falei porque ele é o mesmo, não vemos mudanças nele mesmo em função dos acontecimentos atuais. Todos os anos fazemos uma apresentação na aprovação das contas do fundo, e entre outras coisas demostramos como está o rendimento em relação a entrega dos imóveis e o pgto dos alugueis, e isso é publicado na página do fundo em https://www.vam.com.br/web/site/bb_rendaCorporativa/pt/informacoes/comunicados.html em “Assembleias”, “Apresentações”, “Apresentação Assembleia Aprovação de Contas – Abril 2016”, que pode ser comprovado no slide 6 “Projeção de Rentabilidade”, “Distribuição por Cota R$ 0,81”, no momento nessa é a expectativa.
      Abç

      Curtido por 1 pessoa

  6. Boa Noite Tetzner e Ana,
    venho aqui agradecer a ótima entrevista de vocês. Um como ótimo anfitrião e outra como bela entrevistada.
    Meu plano hoje era assistir assistir uns 45 a 50 min da entrevista assim como essa era a ideia de vocês com o Hangout, mas assim como o trabalho de vocês se estendeu um pouquinho, hehehehe… terminei de ver agora o vídeo.
    Após algum tempo distante do blog e dos FII’s voltar com essa entrevista foi ótimo, várias informações e uma nova visão como a própria Ana disse.
    ótima noite e bons investimentos.

    Curtido por 1 pessoa

  7. Ana, belíssima entrevista.
    Uma das 3 melhores que eu assisti (as outras foram com o Getulio e o Damaso).
    Fiquei impressionado com o seu com seu conhecimento e interesse.
    Confesso que na época que vocês demoraram para divulgar o FR da desapropriação do BBRC, sai do fundo, achei vocês relapsos. Mas nada como uma entrevista para mostrar o outro lado…
    Mas, como você demonstrou interesse é boa vontade, gostaria de te pedir pra pensar com carinho uma coisa: tem como fazer relatórios mensais do BBPO? Seria muito interessante, é o fundo com mais cotistas da BMF e os relatórios mensais poderiam nos aliviar dessa sensação de que os imóveis está meio depreciados. Vocês poderiam mostrar quais estão em reformas mês a mês, seria muito interessante. Pensa nisso.
    No mais, parabéns, continue participando.

    Curtido por 3 pessoas

    • Oi Leo,
      Que bom que vc me deu essa oportunidade, percebo em vários comentários seus que há alguma variação na sua compreensão, opinião sobre nosso fundos, e principalmente sobre nossa gestão e atuação. Não sei qual sua experiência nesse mercado, nem sua idade, mas, talvez vc possa tentar estabelecer um contato maior com os RIs e dar o benefício da dúvidas aos fatos que não ficam claros para vc, porque como expliquei, muitas vezes não podem, ser colocadas como desejam ou não é o momento.
      O BBPO não publica relatórios mensais porque não há fatos que justifiquem, não é um fundo de desenvolvimento, não há construção que mereça um acompanhamento amiúde, e pior, os imóveis estão espalhados por diversas regiões nem sempre de acesso fácil como Rio e SP. Não há verba disponível para que possamos realizar esse trabalho de acompanhamento diário por nossa equipe técnica de SP, que faz isso pessoalmente uma vez por mês em cada imóvel, além dos engenheiros locais e da equipe do BB. Como a evolução das obras é medida anualmente, dado que a verba discutida para aplicação nos imóveis é anual, entendemos que o Relatório Semestral do Administrador e o Anual atende essa necessidade. De qq maneira alerto que a nova ICVM 571 estabelece novos relatórios periódicos e novos conteúdos para cada um dos tipo de fundos, CAPÍTULO VII – DIVULGAÇÃO DE INFORMAÇÕES, Seção I , Informações Periódicas, Art. 39. O administrador deve prestar as seguintes informações periódicas sobre o fundo:, ANEXO 39-I – Informe Mensal, ANEXO 39-II – Informe Trimestral de FII, ANEXO 39-V – Informe Anual, vale conhecer o conteúdo de cada um e certamente vc verá que essa e outras informações serão prestadas.
      Abc

      Curtido por 2 pessoas

  8. Tetzner – obrigado pela dedicação e organização na coleta e divulgação de informações tanto tuas quanto de outros colegas e, no caso específico, de profissionais do mercado. Isto permite que cada um de nós pondere as opiniões e se defina pelas que mais se adequam ao nosso perfil e que possamos melhorar nas nossas avaliações sobre este interessante mercado.

    Ana – parabéns pela “coragem” em participar de um evento como este em que te expusestes a perguntas e críticas de todos nós. E obrigado por transmitir tua visão do mercado que com certeza nos ajuda a ter uma melhor compreensão e convicção nas nossas decisões.

    Estes eventos contribuem em muito para dar maior transparência ao mercado de FII e consequentemente contribuem para o seu crescimento.

    Curtido por 2 pessoas

  9. Tetzner e Ana, parabéns pelo hangout. Foi muito útil, pois conseguiu dar uma pincelada sobre vários pontos, desde perspectivas macroeconômicas para os próximos anos, até detalhes no funcionamento da Relação com Investidores. Mais na parte final da entrevista, também foi interessante a cutucada (saudável) sobre as boas maneiras de se portar no meio virtual, como no caso do Blog.
    Gostei da forma como a Ana e sua equipe trabalham e vou mandar meu CV pra ela 🙂
    Abraços,

    Curtido por 6 pessoas

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