ABCP11 – Grand Plaza Shopping

ABCP11

Fruto de uma cisão entre o Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping e o Fundo JK de Investimento Imobiliário, o Fundo atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP), compartilhando da área comum e do estacionamento.

Dados técnicos do Imóvel:
69.317,56 m² de área bruta locável
308 lojas
10 salas de cinemas Cinemark (1 sala 3D)
Parque Temático Playland
24 Pistas de Boliche
estacionamento com 2.849 vagas

O Imóvel:
Grand Plaza Shopping
Av. Industrial, 600 – Santo André – SP

É o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados.

Está estrategicamente localizado próximo as principais vias: Anchieta, Av. D. Pedro II, Av. dos Estados, Av. Lions, Av. Prestes Maia e Av. Industrial. O acesso é favorecido também pela proximidade do terminal rodoferroviário que reúne linhas dos mais diversos pontos de SP e Grande ABC.

Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, Academia Smart Fit, Extra Hipermercados, C&C Casa e Construção, C&A, Arezzo, Renner, Riachuelo, Centauro, Fast Shop, Casas Bahia, Pernambucanas, Ponto Frio, Marisa, Kalunga, Johnny Rockets.

O ABL do prédio administrativo é de 5.735 m², com 3 andares (térreo, 1º e 2º andar), composto por 9 salas comerciais, sendo que no fechamento de março, duas constavam como vagas. Os principais locatários são Caixa Econômica Federal (superintendência regional), CVC Administração e Cartório.

O Grand Plaza recebe mensalmente mais de 1,5 milhão de visitantes. Um dos fatores responsáveis pelo fluxo crescente é a boa localização do empreendimento, servido pelos terminais rodoviários e ferroviários que ligam a cidade a vários municípios da região, como São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e São Paulo.

Além da facilidade de acesso e do mix de lojas diversificado, o Grand Plaza destaca-se pela oferta de lazer. Numa área superior a sete mil metros quadrados, o cliente encontra 24 pistas de boliche, 10 salas de cinema Cinemark (incluindo uma com tecnologia 3D), parque de diversões Playland, e outras atrações.

Taxas:
Administração: R$ 42.402,00 mensais corrigidos pelo IGPM.
Administrador: Rio Bravo
Quantidade de Cotas: 61.019.165

Observações:
Inadimplência: Percentual não recebido do aluguel vencido trimestralmente.
Inadimplência Bruta é a somatória do valor que não foi pago dividido pelo valor total que deveria ter sido recebido.
Inadimplência Liquida é a somatória do valor que não foi pago menos a recuperação de outros períodos, dividido pelo valor total que deveria ter sido recebido. A inadimplência liquida pode ser negativa, ou seja, pode existir uma recuperação no mês maior do que o saldo em aberto no mesmo mês.

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: Northeasteconomy

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

2.957 comentários em “ABCP11 – Grand Plaza Shopping”

  1. Do relatório de novembro:

    Em novembro, foi anunciada a distribuição de R$ 0,49 por cota, um crescimento de 8,9% superior ao mesmo período do ano anterior.

    No Informe Mensal de novembro houve a atualização do PL, em decorrência da avaliação patrimonial periódica do Fundo, com valorização de aproximadamente R$ 126 milhões na alínea “Propriedade para investimentos” no balancete. Com isso, o valor patrimonial por cota passou de R$ 74,63 (outubro) para R$ 85,05.

    O Grand Plaza Shopping apresentou crescimento de tráfego de veículos de 7,7% no comparativo com o mesmo período do ano anterior, e 6,2% de crescimento no acumulado. O resultado do estacionamento apresentou crescimento de 20% acima do orçamento pelos mesmos motivos apresentados no relatório anterior, que são as compensações de impostos de PIS/COFINS no âmbito do operador, visto que o aluguel é percentual do resultado.

    Em termos de vendas, o empreendimento apresentou crescimento de 9,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. Do lado positivo tivemos os setores de alimentação (+3%), vestuários (+14,6%) e artigos diversos (+19,3%), e tivemos como principais fatores de queda os setores de lazer (-3,2%) e megalojas (-3,1%).

    A inadimplência bruta no mês foi de 4,6%, e inadimplência liquida, 1,1%. No acumulado do ano, a inadimplência líquida está em 1,6%, abaixo do orçamento de 1,7%.

    Em termos de NOI caixa (Resultado Operacional do Shopping), o empreendimento apresentou crescimento de 9% em relação ao mesmo período de 2018 e 6% em relação ao orçamento, fechando o acumulado do ano com crescimento de 6% em relação ao orçamento.

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  2. Do relatório de outubro:

    Em outubro, foi anunciada a distribuição de R$ 0,49 por cota, um crescimento de 15,3% superior ao mesmo período do ano anterior.

    O Grand Plaza Shopping apresentou crescimento de tráfego de veículos de 0,3% no comparativo com o mesmo período do ano anterior, e 6,0% de crescimento no acumulado. O resultado do estacionamento apresentou crescimento de 21% acima do orçamento pelos mesmos motivos apresentados no relatório anterior, que são as compensações de impostos de PIS/COFINS no âmbito do operador, visto que o aluguel é percentual do resultado.

    Em termos de vendas, o empreendimento apresentou crescimento de 0,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. Do lado positivo tivemos os setores de alimentação (+8,4%), vestuários (+4,4%) e lazer (+10,2%), e tivemos como principais fatores de queda as lojas âncoras (-5,3%) e megalojas (-7,1%).

    A inadimplência bruta no mês foi de 5,9%, porém com uma inadimplência líquida negativa (ou seja, maior recuperação de períodos anteriores do que a inadimplência do mês) de 0,7%. No acumulado do ano, a inadimplência líquida está em 1,7%.

    Em termos de NOI caixa (Resultado Operacional do Shopping), o empreendimento apresentou crescimento de 16% em relação ao mesmo período de 2018 e 7% em relação ao orçamento, fechando o acumulado do ano com crescimento de 6% em relação ao orçamento.

    Curtido por 2 pessoas

  3. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 29/11/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 29/11/2019
    Data do pagamento 06/12/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,49
    Período de referência Novembro
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 2 pessoas

  4. Data da informação 31/10/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/10/2019
    Data do pagamento 07/11/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,49
    Período de referência Outubro
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 2 pessoas

    1. ABCP bem xoxo hein…fundamentos mudou? não? talvez?
      Mercado precificou possível risco aqui com os imbróglios que todo mundo já sabe, mas a cota não consegue reagir para patamares acima de R$ 96,00, dito isso, o que os colegas acham?
      Pra mim se o IFIX corrigir aqui volta para os R$ 88,00 ou até menos, quiçá vá testar suporte bem mais embaixo, creio que a possibilidade de virar patinho feio pode acontecer ou não?! As compras de fim de ano estão chegando….a ver o que irá acontecer aqui.

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      1. Qual ? Ao meu ver, o único que pode ser comparado (mas mesmo assim está acima do ABCP) é o Parque Dom Pedro, mas mesmo assim com DY quase 25% menor. Os demais todos Fiis de Shoopings, para mim são todos inferiores ao ABCP, tanto em localização, quanto em fluxo de pessoas, como também em ABL.

        Curtido por 3 pessoas

      2. Pra mim PQDP,SHPH,FVPQ,ABCP são bons FIIs de shopping, mas não tenho todos em carteira, confesso que titubiei pra vendar com pequeno lucro e aguardar mais um pouco, mas fim de ano chegando, receitas do shopping aumentando, gostei do que li no relatório, então, TALVEZ devo pagar o preço pra ver o que irá acontecer…

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      3. Enquanto todos falavam que “acabou o fundamento” eu tava pegando cotas entre 82 e 86

        Se não fosse esse “alerta ligado” eu nem cotista seria no momento e ele estaria nos 110+ tranquilamente

        Curtido por 2 pessoas

      4. Risco de taxação…
        Mas, todos os fiis não estão sob esse risco?
        Só que no abcp o risco já foi precificado pelo mercado. Se vier a taxação geral ou a taxação particular para o abcp, já tá precificado! Não poderá ter a incidência de duas taxacoes.

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      5. Meu FII, Minha Vida!, tô contigo!

        Naquele alvoroço peguei um pouquinho a 87 e não peguei mais por ser a minha maior posição em fii, com pm de 74.75.

        Não vendi nada, procurei ter acesso ao processo administrativo da CVM, antes de qualquer decisão. Analisei o p.a. e achei bem contundente os argumentos da Rio Bravo, tanto é assim que a CVM reconsiderou em parte a decisão, apesar do parecer contrário da Procuradoria Especializada, que entende que na verdade a Cyrela ainda é “sócia” do empreendimento, no sentido exato da palavra. Acredite se quiser. O processo administrativo é público e tá lá pra quem quiser ver, embora eu tenha ouvido dizer que atualmente eles estão negando os pedidos de vista, sob o argumento que a Receita Federal ficou inerte. Acredite se quiser 2, kkkkkk

        Curtido por 2 pessoas

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