ABCP11 – Grand Plaza Shopping

ABCP11

Fruto de uma cisão entre o Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping e o Fundo JK de Investimento Imobiliário, o Fundo atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP), compartilhando da área comum e do estacionamento.

Dados técnicos do Imóvel:
69.317,56 m² de área bruta locável
308 lojas
10 salas de cinemas Cinemark (1 sala 3D)
Parque Temático Playland
24 Pistas de Boliche
estacionamento com 2.849 vagas

O Imóvel:

Grand Plaza Shopping
Av. Industrial, 600 – Santo André – SP

É o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados.

Está estrategicamente localizado próximo as principais vias: Anchieta, Av. D. Pedro II, Av. dos Estados, Av. Lions, Av. Prestes Maia e Av. Industrial. O acesso é favorecido também pela proximidade do terminal rodoferroviário que reúne linhas dos mais diversos pontos de SP e Grande ABC.

Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, Academia Smart Fit, Extra Hipermercados, C&C Casa e Construção, C&A, Arezzo, Renner, Riachuelo, Centauro, Fast Shop, Casas Bahia, Pernambucanas, Ponto Frio, Marisa, Kalunga, Johnny Rockets.

O Grand Plaza recebe mensalmente mais de 1,5 milhão de visitantes. Um dos fatores responsáveis pelo fluxo crescente é a boa localização do empreendimento, servido pelos terminais rodoviários e ferroviários que ligam a cidade a vários municípios da região, como São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e São Paulo.

Além da facilidade de acesso e do mix de lojas diversificado, o Grand Plaza destaca-se pela oferta de lazer. Numa área superior a sete mil metros quadrados, o cliente encontra 24 pistas de boliche, 10 salas de cinema Cinemark (incluindo uma com tecnologia 3D), parque de diversões Playland, e outras atrações.

Taxas:
Administração: R$ 42.402,00 mensais corrigidos pelo IGPM.
Administrador: Rio Bravo
Quantidade de Cotas: 61.019.165

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: Northeasteconomy

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219 comentários sobre “ABCP11 – Grand Plaza Shopping

  1. Do Relatório Gerencial:
    -“As Vendas totais de janeiro/2017 comparadas ao mesmo período em 2016, apresentaram um
    crescimento de 5,9%, voltando assim a apresentar um crescimento real quando comparado a
    inflação (IPCA), resultado positivo e excelente quando analisamos os comentários sobre o setor de
    varejo. Tivemos um crescimento também nos alugueis faturados de 6,1%, fechando o resultado
    operacional do empreendimento (NOI) em 6%.
    Outra notícia positiva foi a permanência da vacância baixa, com somente 9 lojas vagas (1,1% do
    ABL), quando esperávamos pelo orçamento que teríamos 15 lojas vagas. Das 9 lojas vagas, estamos
    com 1 contrato temporário.
    O tráfego de veículos no mês apresentou um crescimento de 2,1%”

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      • Cristiano;

        O relatório está desatualizado neste quesito.
        Segue alteração na taxa de administração deliberada e aprovada em AGE de 27/09/2016:

        ““Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,1% (um décimo por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada diariamente com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias e paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$51.500,00 (cinquenta e um mil e quinhentos reais) mensais, na data-base de 01 de janeiro de 2016, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (“Taxa de Administração”).”

        Acorda aí, Fosun/Brave River!
        Vamos atualizar o relatório? Que tal?
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

  2. Não entendo os negócios com as cotas do abcp. Compras e vendas de 1,2,3 ou 4 cotas a mais de R$14,50 . Se acrescentarmos a corretagem o valor da compr chega a 15,50 até 25,00 e da venda a 13,50 até 4,00…..Isso é irreal como investimento. Qual o objetivo? A taxa de administração é fixa, não depende do valor de mercado. O que há por trás disso?

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  3. E agora? Não avisaram nada tbem
    É recorrente?
    SQN
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/01/2017

    Data do pagamento
    07/02/2017

    Valor do provento por cota (R$)
    0,1200000000

    Período de referência
    janeiro/2017

    Ano
    2017

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  4. Olá amigos e amigas do fórum, estive dando uma reavaliada no meu querido ABCP frente a enorme alta dos últimos tempos, quase 50% de TIR (retorno nominal) nos últimos doze meses, e exponho essa avaliação para vocês como maneira de reflexão, eis que sou o tutor deste FII.
    Antes de tudo, o fii shopping abc tem sido um caso de sucesso no mundo dos FIIs, tendo rendido (sem descontar tributação) no período (2009-2016) aproximadamente 18,4% ao ano versus 10,70% ao ano do CDI, ou 227% do CDI acumulado de 2009 a 2016 (aqui também não descontei tributação). O fundo teve, nesse período, um yield médio de 8,64% ao ano, tendo os rendimentos por cota crescido levemente abaixo da inflação (83% x 89% do ipca) e o valor de mercado da cota subiu acima da inflação (100,83% x 74,83% do ipca).
    Portanto, até aqui o fii foi competente em reformar o shopping, expandi-lo (fazendo “fusão” com o vizinho) e maturá-lo bem, precisando ter o cuidado agora para se manter atrativo, algo longe de ser trivial em um mercado tão competitivo qto o de shopping centers.
    Entramos agora na questão da precificação de um fii, assunto, obviamente, longe do trivial. Eu, particularmente, gosto de ir no feijão com arroz, ou seja, fazendo uma tabela para tentar estimar qual o valor final daquele meu investimento, dadas as premissas que eu adotar ( p.ex. sobre o crescimento da renda e/ou cotações do fii) e comparar o resultado final com uma aplicação equivalente em um título público de longo prazo (gosto do tesouro ipca pra essa tarefa). Vejamos a tabela abaixo:

    Usando como premissas um crescimento médio real de 1% ao ano no valor de mercado da cota, e partindo da hipótese que os rendimentos apenas acompanharão a inflação, pegando ainda a taxa do tesouro ipca descontados de 15% de IR, o investimento em ABCP sob estas premissas, traria um retorno 30% maior quando comparado com tesouro ipca 2035 (por isso a margem de segurança de 30%). O valor de 30% pode parecer uma boa margem de segurança para alguns investidores, mas, lembremos que o fundo é monoativo, com todos os riscos trazidos por este fato. Mais ainda, voltemos ao passado recente para lembrar a forte queda nos fiis devido a mera especulação de cobrar imposto sobre o rendimento distribuído, por que o mercado agiu daquele jeito? Pegando a mesma tabela acima, vou mudar unicamente a hipótese de tributação 0,00%, passando agora para uma tributação média de 10%, vejamos o que ocorre:

    Como observado, a margem de segurança caiu de 30% para 10%, com a introdução de uma alíquota de 10% de imposto sobre os rendimentos. Na hipótese de a alíquota ser 15% (mesmo valor dos juros sobre capital próprio), a margem de segurança cai para 1% (ou seja, na prática, deixa de existir).
    Ninguém em sã consciência investiria em um fii para ganhar 1% a mais até 2035 do que aplicando em um título público, o que conduz ao racional de que o mercado na sua média, precifica que não haverá nenhuma tributação nos FIIs a longo prazo e que ABCP conseguirá entregar um crescimento real no valor da cota de ao menos 1% a 1,5% ao ano, hipóteses estas que conduzem a “margem de segurança” de 30% ou mais.
    Isso é caro ou é barato? ABCP está bem precificado? A minha resposta é dividida em três partes: 1)você investidor acredita nas premissas do parágrafo acima como realistas? Quais premissas você adotaria? 2) Eu, particularmente, desconfio profundamente dessa hipótese que o governo não irá tarifar os rendimentos a médio prazo, então estou meio com o pé atrás em relação ao valuation atual do fundo (e dos fiis de shoppings como um todo). 3) Quando um fundo atinge uma precificação dessas, ao meu modo de ver, não significa necessariamente que devemos vendê-lo, mas sim nos prepararmos para a possibilidade de períodos de renda e talvez retorno mais baixo, evitando os pânicos desmedidos que ocorrem no primeiro sinal de queda um pouco mais forte, afinal de contas, fii bom que sobe muito não deixa de ser bom, apenas diminui (às vezes bastante,rs) a probabilidade de retornos futuros excepcionais.
    Finalizando, devo ressaltar que esta análise é particular minha, e NÃO estou dizendo que é pra comprar/vender, apenas aproveito este espaço e o fato de ser o tutor deste fii em particular, para levantar esse debate.

    Valeu!!

    Curtido por 5 pessoas

    • FabInvest

      Normalmente o fluxo de shoppings é o mesmo:

      – movimento na hora do almoço é maior que de manhã e a tarde, voltando a fortalecer a noite
      – finais de semana tem fluxo maior de pessoas a tarde pra noite

      nas épocas do Ano, os maiores feriados de consumo: Natal-Dezembro, Dia das Mães-Maio, Dia das Crianças-Outubro

      Curtido por 1 pessoa

    • olha lá os maiores picos nos meses supracitados… e veja o quanto o Natal é importante para os Shoppings!

      * com o advento da “Black Friday”, alguma coisa tem sido antecipada em Novembro, então não me espantaria uma redução nesse pico de Dezembro nos próximos anos

      Curtido por 1 pessoa

    • Shopping ganha não só com vendas, aliás tem também o aluguel dos lojistas

      os bons shoppings pagam uma renda extra, como um 13o no final do ano, alguns provisionam antes, outros distribuem ao longo de todo ano mas o fato é, vem um “plus” (só nos bons :D)

      Curtido por 1 pessoa

    • O estacionamento é um “coringa” pode ser usado como fonte de receita se a localização do shopping for nobre e atrair pessoas para empreendimentos vizinhos

      ou pode agregar valor com atração, afinal uma promoção compre aqui no shopping e nós pagamos o estacionamento sempre atrai o povo kkk

      Curtido por 1 pessoa

      • Boa Tetzner. Você não é o dono do ABCP11? Gostei da propaganda. Rsrs Brincadeira.

        É interessante. Os únicos meses de menor faturamento são: fev, mar, abr e set, mas não estão longe da média. Os demais meses faturou alto entre 60 e 120M. O aluguel está estabilizado, não há oscilação. O estacionamento fica como um extra, ou seja, na média financeiramente está ótimo!

        Esse Fii vale a pena o investimento. Valeu. Obrigado pelas informações.

        Curtido por 1 pessoa

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