ABCP11 – Grand Plaza Shopping

ABCP11

Fruto de uma cisão entre o Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping e o Fundo JK de Investimento Imobiliário, o Fundo atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP), compartilhando da área comum e do estacionamento.

Dados técnicos do Imóvel:
69.317,56 m² de área bruta locável
308 lojas
10 salas de cinemas Cinemark (1 sala 3D)
Parque Temático Playland
24 Pistas de Boliche
estacionamento com 2.849 vagas

O Imóvel:
Grand Plaza Shopping
Av. Industrial, 600 – Santo André – SP

É o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados.

Está estrategicamente localizado próximo as principais vias: Anchieta, Av. D. Pedro II, Av. dos Estados, Av. Lions, Av. Prestes Maia e Av. Industrial. O acesso é favorecido também pela proximidade do terminal rodoferroviário que reúne linhas dos mais diversos pontos de SP e Grande ABC.

Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, Academia Smart Fit, Extra Hipermercados, C&C Casa e Construção, C&A, Arezzo, Renner, Riachuelo, Centauro, Fast Shop, Casas Bahia, Pernambucanas, Ponto Frio, Marisa, Kalunga, Johnny Rockets.

O ABL do prédio administrativo é de 5.735 m², com 3 andares (térreo, 1º e 2º andar), composto por 9 salas comerciais, sendo que no fechamento de março, duas constavam como vagas. Os principais locatários são Caixa Econômica Federal (superintendência regional), CVC Administração e Cartório.

O Grand Plaza recebe mensalmente mais de 1,5 milhão de visitantes. Um dos fatores responsáveis pelo fluxo crescente é a boa localização do empreendimento, servido pelos terminais rodoviários e ferroviários que ligam a cidade a vários municípios da região, como São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e São Paulo.

Além da facilidade de acesso e do mix de lojas diversificado, o Grand Plaza destaca-se pela oferta de lazer. Numa área superior a sete mil metros quadrados, o cliente encontra 24 pistas de boliche, 10 salas de cinema Cinemark (incluindo uma com tecnologia 3D), parque de diversões Playland, e outras atrações.

Taxas:
Administração: R$ 42.402,00 mensais corrigidos pelo IGPM.
Administrador: Rio Bravo
Quantidade de Cotas: 61.019.165

Observações:
Inadimplência: Percentual não recebido do aluguel vencido trimestralmente.
Inadimplência Bruta é a somatória do valor que não foi pago dividido pelo valor total que deveria ter sido recebido.
Inadimplência Liquida é a somatória do valor que não foi pago menos a recuperação de outros períodos, dividido pelo valor total que deveria ter sido recebido. A inadimplência liquida pode ser negativa, ou seja, pode existir uma recuperação no mês maior do que o saldo em aberto no mesmo mês.

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: Northeasteconomy

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2.811 comentários sobre “ABCP11 – Grand Plaza Shopping

  1. Resposta da CVM a minha consulta sobre ABCP, inócua, como sempre.

    Boa tarde !

    Com referência ao pedido de refazimento de demonstrações financeiras pela suposta existência de um quotista em desacordo com a lei 9779/1999 gostaria de saber (em sendo correta a alegação) como foi possível a CVM permitir o funcionamento do fundo durante tanto tempo, permitindo que milhares de quotistas ( que não sabiam do fato ) fossem lesados.

    Isso se configuraria como falha do administrador , da CVM, de ambos ?

    Agradeço os esclarecimentos possíveis.

    Senhor(a),

    Em atenção à sua mensagem, foi aberto o Processo Administrativo SEI nº 19957.007841/2019-95 para o exame da questão e, tão logo tenhamos um posicionamento sobre a mesma, comunicaremos o(a) senhor(a).

    Requerimentos de acréscimos ou alterações na demanda inicialmente formulada deverão ser realizados por meio de nova consulta ao SAC – Serviço de Atendimento ao Cidadão.

    Eventuais pedidos de vista e cópia deverão observar os procedimentos descritos na seção “Atendimento” do PORTAL CVM.

    Atenciosamente,

    Gerência de Orientação aos Investidores 2
    COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

    Curtido por 4 pessoas

    • IDEM…. Meu questionamento e resposta inócua da CVM
      ( TEMOS QUE USAR O NOSSO DIREITO DE CIDADÃO E QUESTIONAR A CVM )

      Atendimento
      Tipo de Atendimento: Reclamação
      Tipo de Participante Reclamado: Fundos
      Tipo de Assunto: Fundo de Investimento Imobiliário
      Relacionamento com o Participante: Investidor
      Participante Reclamado: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZA SHOPPING
      01.201.140/0001-90
      Email do responsável pelo fundo de investimento: Não cadastrado
      Descrição do Atendimento
      Mensagem:
      NAO CONSIGO ENTENDER, COMO A CVM, DÁ A AUTORIZAÇÃO PARA SER CRIADO UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO E DEPOIS DE MAIS DE 15 ANOS, DIZ QUE ESTA INSTITUIÇÃO NÃO É UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO, MAS UMA EMPRESA JURIDICA QUE NÃO SE ENQUADRA NA LEI DE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO.
      >>>>COMO QUE FICA OS DIREITOS DO PEQUENO POUPADOR APOSENTADO QUE INVESTE SUA ECONOMIAS EM UM F.I.I, ACREDITANDO NA COMPETÊNCIA DA C.V.M.
      >>>SERÁ A C.V.M. RESPONSÁVEL PELAS PERDAS DESTE INVESTIDOR QUE ACREDITOU NA COMPETÊNCIA DA CVM ?GRATO,

      Resultado do atendimento
      Área Responsável pelo Atendimento: GOI-2 – Gerência de Orientação aos Investidores 2
      Resultado do Atendimento: Encerrado
      Observações sobre resultado do atendimento
      Mensagem:
      Senhor(a), Em atenção à sua mensagem, foi aberto o Processo Administrativo SEI nº 19957.007841/2019-95 para o exame da questão e, tão logo tenhamos um posicionamento sobre a mesma, comunicaremos o(a) senhor(a). Requerimentos de acréscimos ou alterações na demanda inicialmente formulada deverão ser realizados por meio de nova consulta ao SAC – Serviço de Atendimento ao Cidadão.Eventuais pedidos de vista e cópia deverão observar os procedimentos descritos na seção “Atendimento” do PORTAL CVM.
      Atenciosamente,
      Gerência de Orientação aos Investidores 2 COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS ***************************************************************************************************************************************

      Curtido por 2 pessoas

    • Já entrou no empurra empurra, joga p lá e joga o cidadão p outro canto, aquela velha falta de vontade de trabalhar e começa despistar o idiota do contribuinte e patrão q paga o salário e todas as contas deles, isso q somos, uns idiotas. Pelo menos eu me sinto um idiota e azarado de ter nascido em um lugar tão sujo como Brasil

      Curtido por 2 pessoas

      • Eu não me sinto um idiota (pois não faço parte de manada alguma, quer seja a dos esquerdopatas ou dos direitopatas, que defendem um desqualificado como este idiota que nos ‘governa’), mas tão somente impotente.

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      • O problema está em processo administrativo. Isso leva meses para julgamento. Na receita federal chega a levar anos . Tudo varia de acordo com o interesse de quem está julgando. Por isso o Bolsonaro está trocando a equipe da receita, pois seus maiores apoiadores eram sonegadores (havan, habibs, etc).
        Considero que os países emergentes possuem as melhores oportunidades para enriquecer. Entao se vc nasceu numa familia de classe média, tem que aproveitar as oportunidades, que nao foram poucas até hoje. Com o atual governo as oportunidades vao desaparecer, ele está concentrando tudo nas maos de poucos, como é nos EUA.
        Vai lá nos EUA tentar enricar para tu ver como é mil vezes mais difícil.
        Porém o Brasileiro se emociona quando o vizinho vai trabalhar nos EUA, volta para o Brasil e compra 2 casas e 5 carros e paga a faculdade dos filhos. Ele nao enricou nos EUA, ele apenas aproveitou a diferença da moeda e a cada 1.000 dinheiro que economizou lá, trocou por 4.000 dinheiros aqui. Se ele tivesse enricado lá, nao voltava. E geralmente quem nao volta, possui uma vida bem simples lá fora, muito simples.

        Curtido por 2 pessoas

    • A subida foi devido a recomendação de uma Asset de investimento. Trabalharam com a hipótese de perda para o fundo ao redor de 170 MM. Algo bem abaixo do potencial (R$350 MM ou + ). Achei a análise otimista… Em geral o Leão não costuma aliviar para pessoas jurídicas.

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      • Eu não faço ideia doq pode acontecer, de quanto será o possivel passivo, mas comprei na casa dos 90. Meu racional é que mantendo a boa performance do Shopping, que nos anos ruins passados conseguiu entregar renda crescente acima da inflação atual, conseguirá performar acima da média dos outros FIIs, isso compensará eventuais perdas para quem pretende mantê-lo no longo prazo (+5 anos). Para quem investe com horizonte menor, aí talvez não valha o risco.

        Curtido por 5 pessoas

      • felcamendes,
        A sua estratégia faz sentido. Uma pequena melhora na economia com crescimento contínuo do PIB faria a rentabilidade do shopping deslanchar. Afinal, mesmo no cenário atual de “recessão técnica”, o FII está entregando ótimos resultados.

        Curtido por 4 pessoas

      • Sou assinante de uma, o analista fala em valor presente das prestações da cobrança da Receita, a uma taxa de desconto de Selic
        Ele esqueceu que a dívida parcelada tb é corrigida pela Selic
        Ele estimou a cobrança total em mais de 500 milhões, parcelou e depois trouxe a valor presente, ai deu esse número..,

        Curtido por 2 pessoas

      • Ivo;

        Ele também se “esqueceu” de outro possível evento quando da precificação do fundo: possível expansão em 2020 (ou adiante) e eventual retenção de rendimentos, aos moldes do visto no PQDP em tempo recente.
        Até porque se o deslinde da atual situação pode levar anos, tal possibilidade tem que estar no preço.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

    • Vou reforçar aquilo q sempre prego aqui junto aos amigos, tenham pórva sempre à mão, chova ou faça sol à porva sempre prevalece, vira e mexe sempre desanda um ou outro fii bom p se comprar, até mesmo os aparentemente inabaláveis como caso ABCp, pqdp, vejo como oportunidade os preços próximo dos 80 como ontem, pena eu ter comprado pouco, andei gastando uma provinha esses dias (né tetz) por isso me pegou desprevenido, mas já to fabricando mais um cadinho aí, ainda vai fazer sucesso

      Curtido por 4 pessoas

      • Mesmo caso que eu.

        Eu aproveitei essa queda e comprei umas cotas, mas queria ter comprado bem mais. Infelizmente tive umas despesas não recorrentes este mês que diminuíram o valor que eu geralmente tenho disponível pra investir.

        Curtido por 3 pessoas

      • Investir em renda variável é assumir riscos . Riscos mercadológicos, não é o caso aqui que eu classifico como armadilha legal (tudo escondido por vários anos, sem ter como o investidor saber, aí quando o número de cotistas aumenta de 5 pra 25.000, vem o bote).
        Mas, assumindo a qualidade de assumir riscos, vendi a 90, comprei a 81, vendi novamente a 89 e agora vou esperar os 80…

        Curtido por 6 pessoas

      • Tem toda razão padre, aqui o que realmente esta pegando e chega ser inacreditável se olharmos com um pingo de bom senso é que tudo estava escondido e nao havia como os cotistas imaginarem que um dado tão relevante nao aparecesse nos FR’s publicados na B3… Então tem algo muito estranho nessa história toda e como sempre diz o tetzner na hora que a maré baixar ( e esta baixando rápido) vamos saber no final quem é que estava se omitindo ou seja quem estava nadando sem sunga.

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      • A maré vai baixar.. a verdade virá a tona, o fundo será investigado, punido, multado, etc e tal …
        E os investidores ? Esse ficarão a ver navios, como sempre. É tudo muito ridículo!

        Lá fora… basta uma ação coletiva de acionistas contra empresa brasileira que detém ADR (i.e., a nossa “PBR”) para logo c@g@r3m nas calças e pagarem tudo adiantado; aos acionistas-minoritários que voveram a ação coletiva!!

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      • A CVM tinha dado a resposta padrão. Inclusive, nessa resposta, a CVM admite não ter um posicionamento a respeito do assunto…. Como é que causam um tumulto desses, sem um posicionamento para nos responder???!!! Aí, mandei pra cgu. Vamos ver.

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  2. Duas observações:

    Fico impressionado com o poder de manipulação que as casas de análise têm, pois em tudo que estamos vendo ninguém sabe exatamente o que vai ocorrer, se vai achar punição tributária ao fundo, se a Cyrella vai leiloar para se enquadrar aos 25% e etc, e mesmo assim a cota convergiu para o valor sugerido;

    O “analista” está sugerindo correr um risco com o dinheiro dos outros, pois não cita fundamentos factíveis.

    Curtido por 1 pessoa

  3. boa tarde
    Sugiro não assumirmos que o FII está incorreto na forma de atuar em tributação.
    porque estão assumindo isso?
    teria que pagar impostos como pessoa juridica se :
    “”””aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do fundo””””.
    ou seja, há cotista com mais de 25% das cotas, mas ainda nada esta provado se esse cotista aplicou recursos como incorporador, construtor ou que seja sócio do fundo.
    Portanto, a meu ver, não precipitemos os fatos.

    Curtido por 6 pessoas

  4. Sobre o ABCP, queria discutir com vocês alguns cálculos que eu fiz (aproximados). Não sou cotista, estou portanto querendo definir um ponto onde possa considerar um aporte. Minhas premissas:

    1) A opinião da CVM levou a uma representação a Receita, estou considerando que essa interpretação irá gerar um auto de infração contra o FII. Considerei de 2016 em diante, apesar da CVM solicitar correção dos balanços de 17 e 18, há possibilidade de autuação dos últimos 5 anos também.

    2) Não considerei que houve dolo, fraude ou simulação por parte da gestora e do FII, nesse caso a alíquota da multa do Auto é de 75%, mais a correção.

    3) Os tributos devidos são IRPJ (15%, mais eventual adicional de 10%), CSLL 9% sobre o lucro fiscal, PIS/Cofins sobre a receita bruta de 3,65%. Considerei uma alíquota total de 33% sobre o lucro , no caso para simplificar peguei os rendimentos distribuídos de 2016 para cá.

    Assim, teremos um passivo tributário de: (rendimentos/lucros = base de cálculo do AI: 17,94) * ((33% – principal) + (75% multa +25% correção) * 33% principal = 66% alíquota efetiva) = 11,85 por cota de passivo tributário.

    Caso haja o enquadramento como PJ, ainda haveria redução de 1/3 aproximadamente dos rendimentos futuros, ou seja, ao invés de 0,45, os rendimentos futuros iriam para cerca de 0,30.

    Claro que os cenários são os piores possíveis, mas após fazer essas contas, ainda achei que a cotação atual está num risco X retorno acima do meu ponto de entrada. É inegável que o FII mudou de patamar de risco após isso, ao menos para mim…

    Ahh, desculpe-me se alguém já fez algum outro cálculo, não achei no site para responder… Abçs

    Curtido por 3 pessoas

    • A princípio o ABCP pode entrar no lucro presumido, o que daria uns 15% de imposto sobre a receita. O que diminuiria bastante o valor dos impostos.

      Mas no momento a minha maior preocupação é resolver daqui pra frente. Ou seja, dar um jeito de o FII sair dessa discussão fazendo algum tipo de reestruturação.

      Depois de resolvido daqui pra frente aí eu começaria a me preocupar com o passivo gerado.

      Curtido por 1 pessoa

      • O limite de receita bruta para o lucro presumido é de 78mi anuais e em 2018 o FII teve 74,5 mi, esse ano já deve estourar, mas bem lembrado, mais um ponto a ser avaliado. Por enquanto, estou com o balde de pipoca, só observando…

        Curtido por 2 pessoas

    • Estou de fora só com a pipoca também, no passado tve o ABCP e me arrependo de ter saído e queria voltar, mas estou observando quando será o melhor ponto, se for pensar nos seus cálculos, o valor ideal para compra x risco x retorno seria em torno de 50 reais, não sei se cai pra tanto, mas depois do que aconteceu com o MFII que caiu quase 50%, acho que posso esperar até lá. Ainda mais se ocorrer o risco de ficar 2 anos sem pingar…

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      • Minhas contas saíram diferente: 02 anos sem pagar, tem sido 0,45 centavos por mês ou seja 5,40 por ano.
        Dois anos: 10,80 reais.
        Se caísse até 50 reais a cotação seria o equivalente a quase 10 anos sem pagar se partir de 100 ou 6 anos se partir de 80.

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      • O fundo é muito bom , vem apresentando crescimento nas vendas mês a mês , isso não se pode discutir. Só tem um pequeno problema, ele é formado por apenas um imóvel , motivo pelo qual devemos ficar sempre alertas. Representa 4% da minha carteira, se ficar sem pagar renda, no mês seguinte só com o aporte mensal consigo recuperar a renda perdida do mês passado. Fundos com apenas um imóvel independente da qualidade do imóvel jamais devemos nos empolgar com eles , prezo muito pela diversificação pra não perder meu sono por causa de pouca coisa . Seguro morreu de velho. Sigo tranquilo pressão 12/8.

        Curtido por 3 pessoas

    • rafananet
      Pelas informações divulgadas, não existe autuação da receita federal. Com o alerta dado pela CVM, o administrador pode formular uma consulta formal ao órgão arrecadador. Se não me engano, caso seja devido, a multa será de 20%.

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