ABCP11 – Grand Plaza Shopping

ABCP11

Fruto de uma cisão entre o Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping e o Fundo JK de Investimento Imobiliário, o Fundo atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP), compartilhando da área comum e do estacionamento.

Dados técnicos do Imóvel:
69.317,56 m² de área bruta locável
308 lojas
10 salas de cinemas Cinemark (1 sala 3D)
Parque Temático Playland
24 Pistas de Boliche
estacionamento com 2.849 vagas

O Imóvel:

Grand Plaza Shopping
Av. Industrial, 600 – Santo André – SP

É o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados.

Está estrategicamente localizado próximo as principais vias: Anchieta, Av. D. Pedro II, Av. dos Estados, Av. Lions, Av. Prestes Maia e Av. Industrial. O acesso é favorecido também pela proximidade do terminal rodoferroviário que reúne linhas dos mais diversos pontos de SP e Grande ABC.

Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, Academia Smart Fit, Extra Hipermercados, C&C Casa e Construção, C&A, Arezzo, Renner, Riachuelo, Centauro, Fast Shop, Casas Bahia, Pernambucanas, Ponto Frio, Marisa, Kalunga, Johnny Rockets.

O Grand Plaza recebe mensalmente mais de 1,5 milhão de visitantes. Um dos fatores responsáveis pelo fluxo crescente é a boa localização do empreendimento, servido pelos terminais rodoviários e ferroviários que ligam a cidade a vários municípios da região, como São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e São Paulo.

Além da facilidade de acesso e do mix de lojas diversificado, o Grand Plaza destaca-se pela oferta de lazer. Numa área superior a sete mil metros quadrados, o cliente encontra 24 pistas de boliche, 10 salas de cinema Cinemark (incluindo uma com tecnologia 3D), parque de diversões Playland, e outras atrações.

Taxas:
Administração: R$ 42.402,00 mensais corrigidos pelo IGPM.
Administrador: Rio Bravo
Quantidade de Cotas: 61.019.165

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: Northeasteconomy

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230 comentários sobre “ABCP11 – Grand Plaza Shopping

      • Frequento esse shopping tem uns 10 anos, quando ainda era adolescente pegava o trem… descia na estação pertinho dele, lá eu vivi ótimos momentos com amigos, namorada… me diverti muito jogando boliche, fuçando a loja de livros… indo ao cinema, vi muitas reformas, já peguei esse shopping lotado de gente… tinha épocas que não dava nem pra andar nos corredores, me lembro bem no ano de 2009, era o augi daquela gripe h1n1, e os médicos dizendo e alertando para que as pessoas ficassem em suas casas e evitassem lugares aglomerados, e num final de semana fui ao shopping e o lugar abarrotado de pessoas kkkkkk era inverno, um frio lá fora, e dentro do shopping estava quente… abafado, naquele dia eu tive a certeza que tinha pego a tal da gripe kkkkkkk

        sou suspeito pra falar, porque… além do investimento é um lugar que frequento, mas não deixo o lado emocional influenciar, o dia que esse fundo não tiver mais fundamentos, pulo fora kkkkkk, mas por enquanto…. é um ótimo investimento! boa gestão, localização, lugar muito visitado como já disse, é um dos poucos fiis que tem desempenho acima do cdi, já ouvi comentários do tipo ” ah… mas paga uma poupança”, cara…. pega o histórico de preços mensais, o histórico de dy, poe num Excel, e reinvesti os dividendos! resultado passado não garante o futuro… massss… vai de perfil, vai do gosto do investidor!

        Curtido por 1 pessoa

    • Nota 10

      -Boa gestão
      – localização
      – Bom imóvel
      – Baixa vacância e inadimplência
      – Um dos poucos FIIs que dão uma surra no cdi
      – O spreed entre compra e venda, melhorou muito nos últimos meses
      – Shopping maduro e com boa perpetuidade
      – Um FII para garantir a aposentadoria

      Curtido por 4 pessoas

  1. Do relatório:
    “No mês de Março de Lamina! as vendas somaram R$ 62.758.000, um aumento de 12,0% se comparadas ao mesmo período de 2016
    No mês de Março de 2017, o shopping recebeu R$ 4.870.000 em locações, um aumento de 7,7% se comparadas ao mesmo período de 2016
    No mês de Março de 2017, o shopping recebeu R$ 597.470 de receitas de Estacionamento, um aumento de 31,0% se comparadas ao mesmo
    período de 2016.
    No mês de Março de 2017, o shopping ficou com 1,4% de sua ABL vaga, e apresentou um nível de inadimplência de 7,7%, com relação aos
    aluguéis faturados no mês anterior.”
    A inadimplência é só pra provar que esse shopping fica aqui no Brasil mesmo…..Porque os outros números são pra lá de bons. Não é atoa que valorizou +/-30% de janeiro pra cá.

    Curtido por 2 pessoas

    • Esse shopping sempre foi bem falado na região do ABC, mas… 10 anos pra cá, melhorou muito! reformas foram feitas, aumentaram o numero de lojas, praça de alimentação, construiram um estacionamento decente, enfim…. eu gosto muito do lugar, sempre que possível dou uma passeada pelo shopping! a única coisa que me desagrada é o cinema kkkkkk de resto.. nota 10!

      e pensar que com 16 reais você consegui comprar uma cotinha desse fundo, fundo com resultados crescentes! otimo adm, bons fundamentos! vale o investimento! basta ler a ficha desse fundo! onde estão as reclamações? alias… é uma das fichas menos comentadas! porque será kkkkk?!

      Abraço

      Curtido por 2 pessoas

    • Como tutor do fundo, de fato, não há muito o que reclamar, o fundo segue redondo faz tempo. Infelizmente os fiis de shopping de uma maneira geral embutem no preço atual premissas bem otimistas, tirando um pouco a margem de segurança (essa discussão foi feita tempos atrás). Também foi dito tempos atrás que ativo bom (caso do abcp) não se vende, no máximo para de aportar nele e fica só reinvestindo os proventos se for o caso.

      Curtido por 2 pessoas

  2. ABCP news:
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    “Mundo da Menina by Pampili” no Grand Plaza Shopping
    Nos dias 11 e 12/03, público infantil poderá participar de oficina de moda recreativa para customização de adereços, na companhia de famosas miniblogueiras

    Sucesso entre as crianças, um dos canais infantis de maior sucesso no YouTube, o “Mundo da Menina by Pampili” contará com um cenário especial no Grand Plaza Shopping. Inédita no ABC, a experiência fora do mundo virtual promoverá um encontro dos fãs e o público em geral, com as blogueiras mirins desse divertido canal, nos dias 11 e 12 de março. A atração conta com a parceria da loja Mini Grife.

    O evento, que remete ao cenário do charmoso quarto ambientado para a internet, contará com oficina para customização de headbands, mais conhecidas como tiaras para cabeça. Contará também com a presença especial das atrizes mirins Bia Jordão e Bianca Paiva, nos dois dias, a partir das 14 horas. Os participantes terão a companhia das atrizes durante as atividades, podendo tirar fotos e selfies.

    Os convites para a atração são limitados, sendo válido um ingresso por cada produto Pampili, adquirido na loja Mini Grife. O “Mundo da Menina by Pampili” ocorrerá na Praça de Eventos, próxima do Boulevard Gastronômico, recebendo as crianças das 10 às 20 horas, durante o sábado (11) e, no domingo, das 14 às 20 horas.

    Sobre o Canal – Com mais de dois anos e meio de existência, o canal já conquistou cerca de 1 milhão e meio de inscritos e já contabiliza mais de 227 milhões de visualizações para os vídeos repletos de dicas de moda e comportamento, além das histórias das blogueiras mirins.

    Maior centro de compras e lazer da região, o Grand Plaza Shopping está localizado na Avenida Industrial, 600, em Santo André (SP).

    SERVIÇO:

    EVENTO: “Mundo da Menina BY Pampili” – Grand Plaza Shopping

    Data: 11 e 12/03

    Local: Praça de Eventos, próxima ao Boulevard Gastronômico.

    Horário: sábado, das 10h às 20h; domingo, das 14h às 20h.

    Entrada: Vagas limitadas. O convite é entregue a cada produto da Pampili adquirido na loja Mini Grife.

    Faixa etária: Livre

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    Grand Plaza Shopping com inúmeras promoções no Dia do Consumidor
    Clientes encontram descontos que variam entre 40% e 70% em todas as categorias de produtos e serviços, no empreendimento

    Com 340 operações diferentes, o Grand Plaza Shopping reúne ofertas especiais neste mês, incluindo descontos nas unidades do Hipermercado Extra, Fast Shop, Preçolândia, Livraria Saraiva, Kalunga e outras grandes marcas presentes no centro de compras. Boa parte dessas promoções celebra o “Dia do Consumidor”, comemorado neste dia 15 e que reforça também as tradicionais queimas de estoques do verão.

    O Quinzenaço do Consumidor no Extra Hiper apresenta seus 15 dias de ofertas, com opções para abastecer a despensa, incluindo descontos a partir da segunda ou terceira unidade em inúmeros itens de alimentação, limpeza e higiene pessoal. Há também preços convidativos nos produtos para casa, como toalhas de banho por R$ 9,90, cada; e jogo de panelas antiaderentes da Rochedo (5 peças) por R$ 199. Há smartphones a partir de R$ 499 e modelos de notebooks a partir de R$ 1.699. Os clientes contam, ainda, com condições facilitadas para pagamento das compras.

    Já na Fast Shop, os consumidores obtêm descontos de 40% nos aparelhos de TVs e áudio, smartphones, eletrodomésticos, itens de informática, entre outras categorias. Há, por exemplo, Smart TV da Samsung, 4K, em LED, de 49’ que de R$ 4.999 sai por R$ 2.999,11 à vista; e microondas Electrolux, 31L, de R$ 849 por R$ 694,78 à vista.

    A Preçolândia reforça o “Bota Fora de Verão”, com eletroportáteis e itens para a casa, como mixers, omeleteiras, liquidificadores, panelas elétricas, entre outros itens com descontos e forma de pagamento facilitada.

    Com o mote #semana do consumidor Saraiva, a Livraria preparou vitrines repleta de livros em promoção, além de CDs, DVDs e blu-rays. Os produtos em ofertas apresentam valores promocionais, que variam de R$ 9,90 a R$ 29,90, com etiquetas alusivas para facilitar a escolha dos clientes. Já na Kalunga, as promoções se concentraram nas impressoras, como a modelo multifuncional da Epson que sai por R$ 999 à vista; há também suporte para monitor, com três gavetas, por R$ 56,00; e ainda diversos itens em todas as categorias da loja, que integram a Semana do Consumidor até o dia 19 de março.

    A visita ao empreendimento para conferir as ofertas, pode ser uma boa ocasião para aproveitar outras promoções, disponíveis nas lojas de artigos femininos, masculinos, infantis, nas especializadas em calçados e acessórios, que estão com descontos que variam entre 50% e 70%, como Viv’Leroá, VilaLara, TNG, Colombo, Fredy, Pink Calçados, Kenzut, Dom Shoes, entre outras.

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    Inédita no ABC, flagship da Samsung é novidade no Grand Plaza Shopping
    Com inauguração no dia 16, a mais nova loja-conceito da marca disponibiliza além das linhas e produtos, seu novo layout para ampliar a experiência de escolha e consumo aos clientes

    Reconhecido por oferecer o maior e mais diversificado mix de lojas no ABC, o Grand Plaza Shopping reforça seu posicionamento com a reinauguração da nova unidade da Samsung que, entre outros atributos, é a primeira flagship da Rede para essa região.

    A Samsung, que já apresentava seus produtos e serviços no empreendimento, escolheu o Grand Plaza para destacar seu novo formato e conceito aos consumidores, com a reinauguração de seu espaço no último dia 16 de fevereiro. Além da extensa variedade de produtos, os visitantes poderão contar com a consultoria e experimentação de cada linha, tendo ainda a companhia de consultores para auxiliar na escolha e decisão de compra.

    Além de reforçar a marca, essa loja-conceito contribui para prestigiar os consumidores no ABC e propicia também a geração de novos negócios. Com cerca de 100 metros quadrados, a flagship está localizada próximo da Praça de Eventos e de Alimentação do shopping. No local, os clientes poderão conferir lançamentos e diversos itens, entre celulares e acessórios, câmeras fotográficas, tablets entre outros presentes no portfólio da Samsung.
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    Curtido por 2 pessoas

      • Hipermercados Extra Diadema e Vl. Luzita viram Assaí.

        Duas unidades do Hipermercado Extra no Grande ABC, Diadema (situado na Av. Piraporinha) e Vila Luzita (Av. Capitão Mário Toledo de Camargo), em Santo André, estão fechadas para reforma e substituição de sua bandeira para a do Assaí Atacadista, que vende tanto no atacado quanto no varejo e mira público que busca preço e variedade menores e não liga para sacolinhas plásticas, além de pequenos comerciantes.

        De acordo com o Grupo Pão de Açúcar, ao qual pertencem as duas bandeiras, a mudança de Extra para Assaí é parte do plano de conversões estabelecido pela rede para 2017. “A estratégia da companhia se baseou em estudos internos de tendência de comportamento do consumidor, geomarketing e análise da concorrência local, amparando a decisão de expansão e oferta do melhor modelo de operação para cada região. Dessa forma, foi identificado que o Assaí atenderia ainda melhor o público local”, esclarece a empresa, ao ser questionada pelo Diário.

        Ainda segundo o grupo, os colaboradores das lojas Extra que manifestarem interesse em continuar na companhia serão absorvidos por outras operações da empresa na região. Os que já optaram por permanecer na unidade, só que sob a marca Assaí, vão passar por treinamento para aperfeiçoar o atendimento, pois as bandeiras têm perfis e produtos diferentes, e são destinados a públicos distintos.

        A rede não informou o número de funcionários em cada uma das unidades. Quanto à data de reabertura, disse que ainda não foi definida, mas garante que será ainda neste ano.

        ATUAÇÃO NA REGIÃO – Com as mudanças, a loja Anchieta (Rua Garcia Lorca, 301), em São Bernardo, que funciona 24 horas, é indicada pelo grupo como alternativa aos frequentadores da unidade Diadema.

        Já aos que utilizavam o estabelecimento da Vila Luzita, as opções são as lojas do Grand Plaza Shopping, na mesma cidade, e o do Mauá Plaza Shopping, no município vizinho. Ainda na modalidade de hipermercado, permanece na ativa a loja São Caetano (Rua Senador Vergueiro), aberta 24 horas.

        Quanto aos supermercados, o grupo mantém outros nove estabelecimentos na região, sendo três em Diadema, dois em Santo André, três em São Bernardo e um em São Caetano.

        Em relação ao Assaí, as duas conversões elevam o número de lojas da bandeira no Grande ABC para sete. Das outras cinco, duas estão em Santo André, uma em São Bernardo, uma em São Caetano e outra em Ribeirão Pires.

        Já a grife Pão de Açúcar está presente na região em três unidades, sendo uma em Santo André, uma em São Caetano e outra em São Bernardo.

        Ao todo, são 23 operações no Grande ABC, isso sem contar os minimercados do Extra e as lojas Pão de Açúcar Minuto, de menor porte.

        Curtido por 2 pessoas

  3. Do Relatório Gerencial:
    -“As Vendas totais de janeiro/2017 comparadas ao mesmo período em 2016, apresentaram um
    crescimento de 5,9%, voltando assim a apresentar um crescimento real quando comparado a
    inflação (IPCA), resultado positivo e excelente quando analisamos os comentários sobre o setor de
    varejo. Tivemos um crescimento também nos alugueis faturados de 6,1%, fechando o resultado
    operacional do empreendimento (NOI) em 6%.
    Outra notícia positiva foi a permanência da vacância baixa, com somente 9 lojas vagas (1,1% do
    ABL), quando esperávamos pelo orçamento que teríamos 15 lojas vagas. Das 9 lojas vagas, estamos
    com 1 contrato temporário.
    O tráfego de veículos no mês apresentou um crescimento de 2,1%”

    Curtido por 1 pessoa

      • Cristiano;

        O relatório está desatualizado neste quesito.
        Segue alteração na taxa de administração deliberada e aprovada em AGE de 27/09/2016:

        ““Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,1% (um décimo por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada diariamente com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias e paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$51.500,00 (cinquenta e um mil e quinhentos reais) mensais, na data-base de 01 de janeiro de 2016, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (“Taxa de Administração”).”

        Acorda aí, Fosun/Brave River!
        Vamos atualizar o relatório? Que tal?
        Sds.

        Curtido por 2 pessoas

  4. Não entendo os negócios com as cotas do abcp. Compras e vendas de 1,2,3 ou 4 cotas a mais de R$14,50 . Se acrescentarmos a corretagem o valor da compr chega a 15,50 até 25,00 e da venda a 13,50 até 4,00…..Isso é irreal como investimento. Qual o objetivo? A taxa de administração é fixa, não depende do valor de mercado. O que há por trás disso?

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  5. E agora? Não avisaram nada tbem
    É recorrente?
    SQN
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/01/2017

    Data do pagamento
    07/02/2017

    Valor do provento por cota (R$)
    0,1200000000

    Período de referência
    janeiro/2017

    Ano
    2017

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  6. Olá amigos e amigas do fórum, estive dando uma reavaliada no meu querido ABCP frente a enorme alta dos últimos tempos, quase 50% de TIR (retorno nominal) nos últimos doze meses, e exponho essa avaliação para vocês como maneira de reflexão, eis que sou o tutor deste FII.
    Antes de tudo, o fii shopping abc tem sido um caso de sucesso no mundo dos FIIs, tendo rendido (sem descontar tributação) no período (2009-2016) aproximadamente 18,4% ao ano versus 10,70% ao ano do CDI, ou 227% do CDI acumulado de 2009 a 2016 (aqui também não descontei tributação). O fundo teve, nesse período, um yield médio de 8,64% ao ano, tendo os rendimentos por cota crescido levemente abaixo da inflação (83% x 89% do ipca) e o valor de mercado da cota subiu acima da inflação (100,83% x 74,83% do ipca).
    Portanto, até aqui o fii foi competente em reformar o shopping, expandi-lo (fazendo “fusão” com o vizinho) e maturá-lo bem, precisando ter o cuidado agora para se manter atrativo, algo longe de ser trivial em um mercado tão competitivo qto o de shopping centers.
    Entramos agora na questão da precificação de um fii, assunto, obviamente, longe do trivial. Eu, particularmente, gosto de ir no feijão com arroz, ou seja, fazendo uma tabela para tentar estimar qual o valor final daquele meu investimento, dadas as premissas que eu adotar ( p.ex. sobre o crescimento da renda e/ou cotações do fii) e comparar o resultado final com uma aplicação equivalente em um título público de longo prazo (gosto do tesouro ipca pra essa tarefa). Vejamos a tabela abaixo:

    Usando como premissas um crescimento médio real de 1% ao ano no valor de mercado da cota, e partindo da hipótese que os rendimentos apenas acompanharão a inflação, pegando ainda a taxa do tesouro ipca descontados de 15% de IR, o investimento em ABCP sob estas premissas, traria um retorno 30% maior quando comparado com tesouro ipca 2035 (por isso a margem de segurança de 30%). O valor de 30% pode parecer uma boa margem de segurança para alguns investidores, mas, lembremos que o fundo é monoativo, com todos os riscos trazidos por este fato. Mais ainda, voltemos ao passado recente para lembrar a forte queda nos fiis devido a mera especulação de cobrar imposto sobre o rendimento distribuído, por que o mercado agiu daquele jeito? Pegando a mesma tabela acima, vou mudar unicamente a hipótese de tributação 0,00%, passando agora para uma tributação média de 10%, vejamos o que ocorre:

    Como observado, a margem de segurança caiu de 30% para 10%, com a introdução de uma alíquota de 10% de imposto sobre os rendimentos. Na hipótese de a alíquota ser 15% (mesmo valor dos juros sobre capital próprio), a margem de segurança cai para 1% (ou seja, na prática, deixa de existir).
    Ninguém em sã consciência investiria em um fii para ganhar 1% a mais até 2035 do que aplicando em um título público, o que conduz ao racional de que o mercado na sua média, precifica que não haverá nenhuma tributação nos FIIs a longo prazo e que ABCP conseguirá entregar um crescimento real no valor da cota de ao menos 1% a 1,5% ao ano, hipóteses estas que conduzem a “margem de segurança” de 30% ou mais.
    Isso é caro ou é barato? ABCP está bem precificado? A minha resposta é dividida em três partes: 1)você investidor acredita nas premissas do parágrafo acima como realistas? Quais premissas você adotaria? 2) Eu, particularmente, desconfio profundamente dessa hipótese que o governo não irá tarifar os rendimentos a médio prazo, então estou meio com o pé atrás em relação ao valuation atual do fundo (e dos fiis de shoppings como um todo). 3) Quando um fundo atinge uma precificação dessas, ao meu modo de ver, não significa necessariamente que devemos vendê-lo, mas sim nos prepararmos para a possibilidade de períodos de renda e talvez retorno mais baixo, evitando os pânicos desmedidos que ocorrem no primeiro sinal de queda um pouco mais forte, afinal de contas, fii bom que sobe muito não deixa de ser bom, apenas diminui (às vezes bastante,rs) a probabilidade de retornos futuros excepcionais.
    Finalizando, devo ressaltar que esta análise é particular minha, e NÃO estou dizendo que é pra comprar/vender, apenas aproveito este espaço e o fato de ser o tutor deste fii em particular, para levantar esse debate.

    Valeu!!

    Curtido por 5 pessoas

    • FabInvest

      Normalmente o fluxo de shoppings é o mesmo:

      – movimento na hora do almoço é maior que de manhã e a tarde, voltando a fortalecer a noite
      – finais de semana tem fluxo maior de pessoas a tarde pra noite

      nas épocas do Ano, os maiores feriados de consumo: Natal-Dezembro, Dia das Mães-Maio, Dia das Crianças-Outubro

      Curtido por 1 pessoa

    • olha lá os maiores picos nos meses supracitados… e veja o quanto o Natal é importante para os Shoppings!

      * com o advento da “Black Friday”, alguma coisa tem sido antecipada em Novembro, então não me espantaria uma redução nesse pico de Dezembro nos próximos anos

      Curtido por 1 pessoa

    • Shopping ganha não só com vendas, aliás tem também o aluguel dos lojistas

      os bons shoppings pagam uma renda extra, como um 13o no final do ano, alguns provisionam antes, outros distribuem ao longo de todo ano mas o fato é, vem um “plus” (só nos bons :D)

      Curtido por 1 pessoa

    • O estacionamento é um “coringa” pode ser usado como fonte de receita se a localização do shopping for nobre e atrair pessoas para empreendimentos vizinhos

      ou pode agregar valor com atração, afinal uma promoção compre aqui no shopping e nós pagamos o estacionamento sempre atrai o povo kkk

      Curtido por 1 pessoa

      • Boa Tetzner. Você não é o dono do ABCP11? Gostei da propaganda. Rsrs Brincadeira.

        É interessante. Os únicos meses de menor faturamento são: fev, mar, abr e set, mas não estão longe da média. Os demais meses faturou alto entre 60 e 120M. O aluguel está estabilizado, não há oscilação. O estacionamento fica como um extra, ou seja, na média financeiramente está ótimo!

        Esse Fii vale a pena o investimento. Valeu. Obrigado pelas informações.

        Curtido por 1 pessoa

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