AEFI11 – AESAPAR

aefi11

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Universidades.

É um FII Multi Empreendimento e Mono Inquilino com uma RMG Nov/26; Renda Mínima Garantida de 0,95% do VGI que foi de 71,5 milhões (Valor Global do Investimento Campinas + Cuiabá), reajustado pelo IPCA.

É prevista a conclusão do empreendimento no mês de junho de 2019 sob pena de rescisão antecipada do contrato.

Sua cota inicial foi lançada a R$ 100,00 e tem por objetivo a construção, aquisição ou adaptação de imóveis com posterior locação a AESAPAR e/ou AELTDA (Anhanguera Educacional, agora KROTON).

A primeira emissão teve como objetivo o desenvolvimento de dois campus universitários:  Campinas e Cuiabá.

Empreendimento Campinas/SP – Aprovação dos projetos legais e obtenção do alvará de construção. O processo foi protocolado no GAPE (Grupo de Análise de Projetos Específicos) da Prefeitura de Campinas, composto por todos os protocolos realizados anteriormente na Secretaria de Planejamento, Secretaria de Urbanismo, SANASA e Secretaria do Verde. Temos a previsão de conclusão do licenciamento no primeiro semestre de 2014, de forma que obras se iniciem imediatamente após obtenção do alvará de construção.

Empreendimento Cuiabá/MT – EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) em análise junto a Prefeitura de Cuiabá. Modificações no projeto do sistema de proteção e de combate a incêndio implementadas. Aguardando aprovação final do projeto e do EIV. Temos a previsão de conclusão do licenciamento

Em Campinas o terreno está em fase de licenciamento, uma vez que é registrado como propriedade rural e precisa ser loteado.

Serão necessárias obras de benfeitoria para atender ao trânsito no local, quando então estima-se obter o licenciamento completo do terreno.

Em Cuiabá o projeto passa por análise de impacto de vizinhança, para definir entre outras coisas numero de vagas de estacionamento e área permeável.

O FII tem contratos de aluguel atípicos com a Anhanguera Educacional de 15 anos, renováveis por outros 15 anos nas mesmas condições; o aluguel já está vigente durante as obras, não havendo risco de performance ou de custo de obras para o Fundo.

As áreas dos terrenos que o FII AESAPAR é proprietário são:
– Cuiabá: 25.000 m²
– Campinas: 96.400 m²

Outros Ativos Financeiros
Emissor Ativo Quantidade Valor (R$)
Titulos publicos LFT 4.263,00 37.614.688,30

Gestor: XP Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Data de início do fundo: 08/12/2011
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia e Gestão): 0,37%a.a.
Benchmark: NTN-B 2017

RI: RI@riobravo.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

920 comentários em “AEFI11 – AESAPAR”

  2. Kroton eleva em mais de 40% matrículas com mídia focada nas comunidades

    Coluna do Broadcast 30 de abril de 2019 | 04h00

    A Kroton viu suas matrículas crescerem em mais de 40% no ano passado depois que adotou o Outdoor Social como veículo de publicidade focado nas comunidades e periferia das grandes cidades. Em 2018, o Outdoor Social veiculou campanha da Kroton sobre os vestibulares gerais da Anhanguera em comunidades localizadas nas cidades de Campinas, Guarulhos e Osasco, onde as matrículas aumentaram 64%, 49% e 44%, respectivamente.

    Retorno. A publicidade é feita por meio de placas com tamanhos de dois metros quadrados, instaladas nos muros das casas dos moradores, que autorizaram a exposição e, ao término da ação de marketing, são remunerados pelo espaço. O Outdoor Social trabalha com agências de publicidade que planejam campanhas nas comunidades, existe desde 2012, e já retornou R$ 5 milhões às 5 mil comunidades impactadas em 370 campanhas.

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

    1. Anderson, Não entendi o por que da afirmação que o risco aumentou. Na verdade diminui neh … Temos agora um contrato atípico com imóveis reais e performando por 10 anos … É verdade que a renda irá cair … Mas o risco na minha visão despencou …

      Tanto é que a cota, desde da divulgação da aprovação pela assembleia da troca dos imóveis, já subiu aproximadamente 15%.

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

    2. Se a cota sobe, minha margem de segurança diminui, portanto o risco passa a ser maior.
      Há outras opções de fundos com portfolios melhores pagando renda no mesmo patamar… mas cada um com seu cada um

      Curtir

      Responder

  5. FATO RELEVANTE
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
    LTDA., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na
    Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, Vila Olímpia, inscrita no CNPJ/MF sob o nº
    72.600.026/0001-81 (”Administradora”), na qualidade de instituição administradora FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA EDUCACIONAL (“Fundo”), inscrito no
    CNPJ/MF sob o nº 13.873.457/0001-52, vem, por meio deste, comunicar que, em continuidade
    ao Fato Relevante divulgado em 18 de janeiro de 2019, celebrou, com a KROTON
    EDUCACIONAL S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 02.800.026/0001-40 (“Kroton”), na data de 17
    de abril de 2019, um Aditivo ao Memorando de Entendimentos (“MOU”), com o objetivo de
    prorrogá-lo por mais 90 (noventa) dias, contados a partir de 17 de abril de 2019.
    A Administradora esclarece que, em decorrência da prorrogação do prazo para assinatura dos
    contratos definitivos (“Contratos Definitivos”), tem-se como consequência a alteração do termo
    final do prazo de vigência dos contratos de Sale and Leaseback a serem celebrados, de modo
    que o prazo será prorrogado na mesma quantidade de dias em que a assinatura dos Contratos
    Definitivos for postergada, a partir do dia 17/04/2019.
    Até a assinatura dos Contratos Definitivos, permanecem vigentes os atuais contratos de
    locação do Fundo, não havendo assim impacto na distribuição de rendimentos.
    Quaisquer novidades relacionadas a este assunto serão informadas em novo Fato Relevante
    aos cotistas.
    Xiiiiiiiii

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

  6. Kroton enfrenta ação de despejo de R$ 45 milhões
    Lauro Jardim

    A Justiça de São Paulo recebeu na sexta-feira uma ação de despejo no valor de R$ 45,4 milhões feito contra a Anhanguera/Kroton, a gigante da do ensino superior do Brasil.

    O autor do pedido é o empresário Heitor Pinto e Silva que em 2011 vendeu a Uniban para a Anhanguera (que em 2014 seria comprada pela Kroton).

    Na ocasião, Pinto e Silva vendeu a Uniban, mas manteve a propriedade de onze imóveis usados pela universidade. Pelo aluguel, recebia R$ 3 milhões por mês.

    Só que há dois anos, a Kroton parou de pagar — resultado de uma divergência que se arrastava desde 2014.

    Agora, a briga parou na Justiça.

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

    1. (Atualização, às 9h38. A assessoria da Kroton enviou a seguinte nota:

      “A Kroton, controladora da Anhanguera, esclarece que por ocasião da aquisição da Universidade Uniban pela Anhanguera ficou negociado entre as partes que os aluguéis pagos a holding patrimonial do vendedor seriam dados em garantia contra potenciais passivos de sua responsabilidade. Portanto, a retenção, pela Kroton, dos aluguéis no montante informado visou seu ressarcimento em relação a contingências pagas pela Kroton e que seriam passíveis de indenização pelo Vendedor da Uniban.

      Esta garantia de aluguéis é comum em procedimentos de aquisição de empresas”

      Curtir

      Responder

  7. impressionante. fechou a 170,00 hj. perdi o bonde já. no primeiro dia do mes cota ex- valor era 161,31
    5,40% de aumento em 10 dias uteis. 0,5% ao dia.
    isso que dá analistas recomendarem o fundo em assinaturas. todos vão lá e compram e nós aqui que acompanhamos essa joça ficamos pra trás.

    Curtir

    Responder

    1. Tão recomendando é? Engraçado, eu acho que um fundo ir de imóveis que rendiam 9% p/ 7% é notícia ruim. Podem dourar a pílula a vontade, mas redução é redução.

      Aí o pessoal acha bom. Vai entender… :p

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

      2. Tá aprendendo a ser imediatista assim com o RenatounREAL, é?
        O que vc acha mais sustentável no longo prazo, receber 1,22 por dois terrenos ou 1,04 por imóveis de qualidade?
        Se vc não mudar seu modo de ver as coisas, tende a se dar mal na RV.
        Fica a dica!

        Curtido por 2 pessoas

      3. Ótimos ativos amarrados a contratos atípicos de longo prazo com inquilino top top tem seu valor. Não é mais imóvel futuro pagando aluguel ficticio. O fundo mudou da água (do rio Tietê) para o vinho (Romanee Conti). Merece o mesmo yield do fcfl11.

        Curtido por 1 pessoa

      4. …”eu acho que um fundo ir de imóveis que rendiam 9% p/ 7% é notícia ruim”…

        Cuidado, obcecados em DY geralmente tem uma carteira de baixa qualidade e alto risco, e ainda tendem a ser um alvo fácil para esquemas de pirâmides.

        Curtir

      6. Pessoal, vou tentar ser mais claro (e ignorar os ataques pessoais pq espero conversa de adulto)

        Quem já teve imóvel real alugado sabe o que acontece quando inquilino começa a reclamar do preço ou falar em processo. Eu até acho que perto de outras casas, a Rio Bravo faz um bom trabalho. Agora, quem já esteve em uma mesa de negociações sabe muito bem que de vez em quando você está entre a cruz e a espada.

        Quem tem esse fundo comprou imóveis específicos, com condições de aluguéis específicos. Locatário voltou atrás nos planos, e agora você tem outros imóveis, com outro preço. A rentabilidade caiu, sabe-se la se a qualidade é a mesma (só se vai realmente saber daqui a alguns anos), e tá provado que o inquilino tem força pelo menos pra forçar uma queda de braço.

        Então vejo alguém falando que “estão recomendando” o fundo e o preço subiu. Até o Tetzner já criticou as mudanças aqui, e eu concordo com ele. Que fizessem outro fundo p/ quem quer esse perfil, enfim… Outro fundo, outra coisa, Não é só rentabilidade mas eu ficaria no mínimo com as barbas de molho aqui. Me prova também que boa parte do mercado ainda vai atrás do que corretora e “analista” recomenda. Tô no mercado desde o ano 2000, já vi um monte de gente tentando surfar na onda das recomendações. Acho engraçado. 😉

        Curtido por 1 pessoa

      7. Considerar ganho de capital como métrica principal da qualidade de um investimento, para mim, não serve; serve, sim, para medir o efeito manada. Receita e dividendos crescentes é a minha meta. Depois do rolo todo desse fundo, pertmutaram o patrimônio original do fundo por duas instalações educacionais cuja qualidade e localização, na minha avaliação, não me interessam. Sai, sim. E com bom lucro. Posso voltar, mas por enquanto, nào. O P/VP desse fundo até que não está tão ruim … (R$)175/151 = 1.15 … mas … está “esticado”, na minha avaliação.
        Valeu pela lembrença, pessoALL … seguimos!

        Curtir

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)