AEFI11 – AESAPAR

aefi11

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Universidades.

É um FII Multi Empreendimento e Mono Inquilino com uma RMG Nov/26; Renda Mínima Garantida de 0,95% do VGI que foi de 71,5 milhões (Valor Global do Investimento Campinas + Cuiabá), reajustado pelo IPCA.

Sua cota inicial foi lançada a R$ 100,00 e tem por objetivo a construção, aquisição ou adaptação de imóveis com posterior locação a AESAPAR e/ou AELTDA (Anhanguera Educacional, agora KROTON).

A primeira emissão teve como objetivo o desenvolvimento de dois campus universitários:  Campinas e Cuiabá.

Empreendimento Campinas/SP – Aprovação dos projetos legais e obtenção do alvará de construção. O processo foi protocolado no GAPE (Grupo de Análise de Projetos Específicos) da Prefeitura de Campinas, composto por todos os protocolos realizados anteriormente na Secretaria de Planejamento, Secretaria de Urbanismo, SANASA e Secretaria do Verde. Temos a previsão de conclusão do licenciamento no primeiro semestre de 2014, de forma que obras se iniciem imediatamente após obtenção do alvará de construção.

Empreendimento Cuiabá/MT – EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) em análise junto a Prefeitura de Cuiabá. Modificações no projeto do sistema de proteção e de combate a incêndio implementadas. Aguardando aprovação final do projeto e do EIV. Temos a previsão de conclusão do licenciamento

Em Campinas o terreno está em fase de licenciamento, uma vez que é registrado como propriedade rural e precisa ser loteado.

Serão necessárias obras de benfeitoria para atender ao trânsito no local, quando então estima-se obter o licenciamento completo do terreno.

Em Cuiabá o projeto passa por análise de impacto de vizinhança, para definir entre outras coisas numero de vagas de estacionamento e área permeável.

O FII tem contratos de aluguel atípicos com a Anhanguera Educacional de 15 anos, renováveis por outros 15 anos nas mesmas condições; o aluguel já está vigente durante as obras, não havendo risco de performance ou de custo de obras para o Fundo.

As áreas dos terrenos que o FII AESAPAR é proprietário são:
– Cuiabá: 25.000 m²
– Campinas: 96.400 m²

Gestor: XP Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Data de início do fundo: 08/12/2011
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia e Gestão): 0,37%a.a.
Benchmark: NTN-B 2017

RI: ri@xpgestao.com.br 

Tutor do FII: Linelson

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311 comentários sobre “AEFI11 – AESAPAR

  1. Da página 110 do Prospecto do fundo:

    “Contrato de Locação Atípica Empreendimento Campinas

    O Contrato de Locação Atípica Empreendimento Campinas foi firmado em 30 de junho de 2011 e estabelece os termos e condições em relação à locação atípica do Empreendimento Campinas, na modalidade de Built to Suit.

    Constitui objeto do Contrato de Locação Atípica Empreendimento Campinas:

    (ii) a realização da obra, por intermédio de uma construtora, de acordo com as especificações da AELTDA e no tempo e forma previstos no Cronograma Físico Financeiro Preliminar do Empreendimento Campinas (Anexo IX) e no Contrato de Locação Atípica Empreendimento Campinas, sendo que a obra será realizada em até 96 (noventa e seis) meses, contados a partir da presente data, devendo ser concluída, portanto, na data de 30 de junho de 2019, podendo tal prazo ser prorrogado em decorrência de atrasos imputáveis aos órgãos da administração pública na emissão/entrega dos documentos necessários à conclusão da obra;”

    O mesmo parágrafo se repete na página 113 para o imóvel de Cuiabá.

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    • O prazo é Jun/2019, porém reparem no último parágrafo:

      “podendo tal prazo ser prorrogado em decorrência de atrasos imputáveis aos órgãos da administração pública na emissão/entrega dos documentos necessários à conclusão da obra”

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      • Sobre quem paga após o prazo, o RI da XP deixou claro:
        “Sobre os prazos, o contrato atípico segue normal ate os vencimentos, mas caso a Kroton não consiga entregar os imóveis conforme contrato, terão que pagar multas contratuais.”

        A questão é se houve esses atrasos de órgãos públicos que atrasaram as obras que não começaram.

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      • Vocês estão certos em ficar investigando mas acredito que não haverá problema pois a construção não foi em frente justamente por problemas bucrocráticos com órgãos da administração pública e devido à esse parágrafo do contrato, ele provavelmente será estendido.

        Apesar da Kroton estar negociando a troca dos terrenos por prédios prontos, a situação dos terrenos e a burocracia para construir neles nunca foi parada.

        Em todos os relatórios há menções sobre os problemas bucrocráticos dos terrenos que já atrasaram em muito a construção. Isso provavelmente será levado em conta nesta cláusula de 2019.

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    • O problema deste FII decorre de um fato superveniente: a aquisição da Anhanguera pela Kroton e a consequente impossibilidade de se construir e operar as unidades objeto do aefi (por exigência do Cade).

      Dito isto, cabe ao gestor negociar com a Kroton uma alternativa que resguarde os interesses do fii.
      Tratam-se de negociações naturalmente demoradas e difíceis, pois ambos, gestor de fii e direção de empresa aberta, são administradores fiduciários e, nesta condição, devem sempre agir no melhor interesse da coisa gerida/administrada. Nesta linha, o SIGILO das negociações é parte da estratégia de defesa dos interesses das partes (toda fusão ou aquisição de empresa ou ativo costuma correr em sigilo até o desfecho da negociação).
      Então, com todo o respeito aos foristas que ficam aqui histéricos , soltando a franga, gritando no teclado , exigindo transparência e informações totais do que está sendo negociado com a kroton antes do término desta negociação, estes não têm razão em suas exigências e demonstram ignorância no assunto. O sigilo faz parte da estratégia das negociações, enquanto estas não forem concluídas.

      Uma vez concluída as negociações, cabe divulgação em fato relevante. Ai sim, criticar e elogiar o que foi negociado. Enquanto isto, só cabe aos cotistas exigir os rendimentos mensais na forma com consta no prospecto.

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      • DNeto

        Transparência para mim é fundamental, principalmente por uma discussão que se arrasta por anos e anos…

        Qual o impacto na negociação com a Kroton em se divulgar aos cotista do FII a data do break even de 2019 ao invés de ficar acenando pro mundo idela em 2023?

        Qual o impacto para a negociação com a Kroton em se divulgar aos cotistas sobre a multas que o fundo levou por desmatar áreas sem autorização?

        Qual o impacto para a negociação com a Kroton em se divulgar pelo menos um Status do ponto em que estão as negociações, se é um prédio A ou B que está sendo avaliado, se fica na cidade X ou Y?

        Transparência é o mínimo que se deve oferecer numa relação de confiança; o FII pede aos cotistas que confiem cegamente em suas decisões sendo que a equipe da gestão já mudou, a empresa que comprou já foi absorvida, …

        Desculpa campeão, você parece ser uma pessoa muito bem instruída e informada, mas talvez não esteja vendo a figura como um todo.

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    • Essa questão de 2019 tá muito confusa. Não fica claro que o contrato será quebrado e não haverá multa alguma, ou se a Kroton deverá pagar a multa caso não ocorra substituição dos ativos até essa data… Álias, era pra haver construção até 2019, mas construção não haverá NUNCA, então esse 2019 continua valendo para substituição dos ativos?

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  2. Finalmente a XP respondeu!!!!!!!

    MEU EMAIL:

    “Boa tarde, agradeço o retorno. Ficaram algumas dúvidas pendentes comentadas no fórum.

    1.2) Se os 400K a receber são da Kroton e o desembolso mensal foi de 148K, significa que a Krton tem pago em atraso a sua parte?

    2) Sobre o PL do fundo, aparentemente parece ter sido inflado pelos R$ 39,388MM Valor do contrato considerado como edificação futura, não entendi essa contabilização. Vejamos as duas situações possíveis:

    A) São construídos os edifícios nos terrenos atuais com o saldo em caixa. Sai R$ 40MM de Caixa e entra o mesmo valor em Imóveis (PL = 72 MM (40 edifício + 32 Terrenos).

    B) A Kroton troca os terrenos atuais por prédios prontos. A troca seria apenas pelos terrenos ou também pelo saldo em caixa? Se incluir o caixa, o PL do fundo também ficaria em 72 MM…

    4) Apenas para confirmar, o dealine de 2019 é responsabilidade da Kroton? Eles devem definir se constrói até esse prazo nos terrenos atuais ou trocam por outros campus? Caso não façam isso, terão que pagar todos os alugueis até 2026 do contrato atípico em 2019?

    Desde já agradecemos a sua atenção. As respostas tem sido elogiadas pelos cotistas do fórum.”

    Curtido por 2 pessoas

    • Prezado cotista, boa noite.

      Primeiramente, perdoe-nos pela demora na resposta. Por algum motivo que não sabemos qual, o vosso e-mail foi erroneamente direcionada ao Junk Mail.

      A Kroton tem pago em dia, o ponto é que, o Fundo utiliza os rendimentos da aplicação financeira adicionado ao prêmio de locação pago pela Kroton para fazer frente ao pagamento dos rendimentos aos cotistas.

      O valor do imóvel no laudo não foi calculado considerando apenas o valor do terreno em si, mas também, o fluxo do contrato de locação. Se os terrenos forem substituídos por edifícios já performados, o fundo continuará com um contrato de locação vigente e o fluxo deste contrato também será considerado no valor do laudo.

      A tese do Fundo é ter as duas universidades construídas e um pouco de caixa.

      As obras não foram iniciadas e nem serão. Pois quando as obras estavam prestes a serem iniciadas, a Anhanguera foi comprada pela Kroton. Desta forma, além de não fazer sentido desenvolver essas universidades para evitar um overlap na região, o CADE também não permitiria. Desta forma, a solução seria, de fato, trocar os terrenos por algum outro imóvel da Kroton, desde que a rentabilidade atual, que é paga por meio do pagamento da renda garantida pela Kroton, seja mantida.

      Sobre os prazos, o contrato atípico segue normal ate os vencimentos, mas caso a Kroton não consiga entregar os imóveis conforme contrato, terão que pagar multas contratuais. Enfim, a XP Gestão está em tratativa com a Kroton com objetivo de resolvermos essa situação da melhor forma possível para todas as partes.

      Atenciosamente,

      XP Gestão de Recursos | Fundos Estruturados

      Curtido por 2 pessoas

      • Antes tarde do que nunca, pelo menos responderam.

        A batata quente está com a Kroton, eles precisam escolher os imóveis na troca até deadline. Nessa troca que se definirá a perenidade do fundo, de qualquer forma até 2026 está tudo dominado eheheh.

        Se a XP não fiz merda, continuo acreditando nesse FII que é o mais relevante na minha carteira.

        Curtido por 3 pessoas

      • Bom eu quis esperar você comentar para dar a minha opinião…

        Vamos lá, email de RI com “Junk Box” para contato que já fez interação é nova para mim; foi a forma polida de dizer: não sabíamos como mandar um “embromation” por isso demoramos a responder kkk

        Cara e se tem Junk Box o figura foi lá olhar por qual motivo? Nossa desculpinha mais esfarrapada, bem no padrão Xispê

        O segundo parágrafo mostra que a Xispê está aplicando o dinheiro da renda mínima garantida e “tirando um a mais”… deixa Kroton perceber isso ela vai começar a pagar menos rsrs Mas dá 30 dias? porque se não der o IOF come tudo… de novo, IXtranhu mas vindo da onde vem para mim é mais um Rôlo

        Igual a história do prédio… vejamos: “As obras não foram iniciadas e nem serão. Pois quando as obras estavam prestes a serem iniciadas, a Anhanguera foi comprada pela Kroton”

        MENTIRA!!! Deslavada ainda

        As obras não foram iniciadas porque o FII nunca obteve a liberação e tava sendo multado até pouco tempo atrás… desmataram área que não podia… mais um baita Rôlo… Pergunta para o Ecrylo ele sabe a história toda mas que MENTIRA do RI é … mais uma

        Curtido por 4 pessoas

      • ” a solução seria, de fato, trocar os terrenos por algum outro imóvel da Kroton”

        O que restou né? Aceitar um sucatão em troco de aluguel antes do deadline do contrato… Opps isso o RI não falou… ahh tá 2023… hum hum pergunta feita sobre e o cara do RI ardilosamente saiu pela tangente.

        A responsabilidade de construir o prédio é do FII e tem prazo pro FII ter um prédio pronto; o 2023 é a obrigação da Kroton mas num contrato ambas as partes tem Diretos e DEVERES

        o FII DEVE entregar o prédio… até quando???? é essa data que eles não contam… pq??

        pare e pense: porque diabos a Kroton ia ficar pagando aluguel até 2023 sem prédio??? Caridade? Poutz tem horas que o sangue ferve

        Desculpa amigo Linelson, sua atuação foi exemplar, mas o RI desse FII tem que aprender a tratar cotista com respeito ou vai ser tratado no mesmo nível

        pronto falei

        Curtido por 4 pessoas

      • Linelson, obrigado por compartilhar seus questionamentos, que fazem todo o sentido. Esclareceu muita coisa para mim. Antes tinha minhas dúvidas com a XP e depois dessa resposta, tenho apenas certezas.
        Eu teria cuidado ao analisar FIIs que prometem alguma renda garantida ou qualquer remuneração artificial. No Brasil, contratos não valem quase nada, tudo pode ser completamente desrespeitado com o auxílio da Justiça. Negócios só são sustentáveis, no longo prazo, se são vantajosos para as duas partes. Nesse caso, se a Kroton estiver insatisfeita, pode ter certeza que conseguem reverter esse contrato na Justiça e os cotistas ficarão com o abacaxi na mão.

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    • Dessa vez responderam bem rápido, meu email

      Surgiram mais 2 dúvidas:

      A) Caso se concretize a troca dos terrenos por imóvel da Kroton, quanto de dinheiro (caixa) entraria no negócio?

      B) Da página 110 do Prospecto do fundo:

      (ii) a realização da obra, por intermédio de uma construtora, de acordo com as especificações da AELTDA e no tempo e forma previstos no Cronograma Físico Financeiro Preliminar do Empreendimento Campinas (Anexo IX) e no Contrato de Locação Atípica Empreendimento Campinas, sendo que a obra será realizada em até 96 (noventa e seis) meses, contados a partir da presente data, devendo ser concluída, portanto, na data de 30 de junho de 2019, podendo tal prazo ser prorrogado em decorrência de atrasos imputáveis aos órgãos da administração pública na emissão/entrega dos documentos necessários à conclusão da obra;”

      Essa última frase: “podendo tal prazo ser prorrogado em decorrência de atrasos imputáveis aos órgãos da administração pública na emissão/entrega dos documentos necessários à conclusão da obra”” abre brecha para a Kroton ter prazo além de jun/2019 para realizar a troca? Houve atraso de órgãos públicos que se enquadram nisso?

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      • “Prezado Cotista.

        Com relação ao item “A”, tendo em vista que ainda não chegamos nesse ponto da negociação com a Kroton, não temos base para lhe responder sobre o volume de caixa e nem se seria necessário envolver caixa no negócio.

        Sobre o tem “B”, é apenas um dos fatores de risco já previstos no prospecto definitivo do Fundo. A ideia dos fatores de risco seria apenas explicar para os investidores que entraram na oferta do Fundo, sobre os riscos do Fundo. O trecho abaixo menciona que existiria a possibilidade de atrasos na emissão do Habite-se (documentos o qual formaliza à conclusão da obra), apenas isso. Isso não serviria de álibi ou brecha que poderia ser oportunamente aproveitada pela Kroton, sem que qualquer multa contratual fosse cobrada pelo Fundo.

        Atenciosamente,

        XP Gestão de Recursos | Fundos Estruturados”

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  3. Relatório Gerencial Dezembro de 2016

    O Fundo distribuiu 100% do resultado acumulado no semestre, o que representou um acréscimo de R$0,43/cota.

    Destaques

    Foram mantidas as trativas junto a Kroton em prol da substituição dos ativos da carteira por imóveis performados e com contratos de locação de longo prazo assinados, visando, no mínimo, a manutenção da presente rentabilidade.

    Distribuição de Rendimentos

    A distribuição de R$ 1,53 por cota comunicada no último dia útil do mês de dezembro será realizada em 13/01/17 para os detentores de cotas do Fundo em 30/12/16.

    No semestre, foi distribuído montante superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que
    determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.

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  4. Gosto deste ativo é um dos TOP 5 da carteira, vai ter aumento de renda agora em janeiro pagamento em fevereiro.
    Uma coisa realmente me deixa “com a pulga atrás da orelha” em jan/16 já havia “due dilligence” em um dos imóveis que iria substituir um dos atuais e até agora nada, UM ANO.
    Mas penso também como o HEMMER que escreveu mais embaixo:
    “Me corrijam se eu estiver errado, mas até onde vai o meu entendimento, nesse FII que tomou na cabeça foi a Anahnaguera / Krotton, que está pagando sem usar.. ”
    Aceito opiniões contrárias, pois é melhor tentar enxergar pelos olhos do “inimigo” do que enfiar a cabeça na areia feito avestruz.

    Bom ano novo a todos e abram os “cofrinhos” porque hoje começa o anúncio dos caraminguás…rs…rss….
    Abs..

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    • kkk bela definição Barbado 🙂

      com a Anhanguera seria um FII com upside de desenvolvimento imobiliário, você constrói um build to suit e ganha na valorização

      depois da fusão anhanguera Kroton isso entrou no limbo e os dois terrenos continuam com problemas de liberação das construções

      surgiu a hipótese de trocar, perder o ganho da incorporação, comprando imóvel pronto

      mais de um ano depois, vem a fusão com a Estacio e o CADE no meio, devido a elevada concentração agora a coisa enroscou mais

      enfim, a Kroton/Anhanguera vai seguir a meu ver empurrando com a barriga o fii já que ela só completa a renda, tem um deadline pra ter os prédios prontos

      o problema é o RI do FII não responder sobre esse deadline

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  5. “As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCM11. Ocorreram 29.614 negociações no período, movimentando um volume de R$ 3,8 milhões. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 177 mil e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 130,00 por cota.”

    Este é o comentário que saiu no Relatório Mensal de Dez/2016 referente ao Fundo AEFI11!!!

    A falta de atenção e cuidado na elaboração desses relatórios pela XP é de dar medo. Se erram o código do Fundo, é de se pensar o que mais está errado.

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  6. Que “pancadão” hein amigos?

    FATO RELEVANTE

    RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., com
    sede na Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.600.026/0001-81
    (“Rio Bravo”), na qualidade de administradora do AESAPAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO –
    FII, inscrito no CNPJ/MF sob nº. 13.873.457/0001-52 (“Fundo”),

    vem, nos termos da Instrução CVM nº 472,
    de 31 de outubro de 2008, e de sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, informar que, em
    atendimento à Instrução CVM nº 516, de 29 de dezembro de 2011, a reavaliação anual dos ativos do Fundo,
    realizada pela CB Richard Ellis,
    resultou em uma redução do seu patrimônio líquido em aproximadamente 11,7% (onze virgula sete por cento).

    Neste sentido, após a referida reavaliação, o patrimônio líquido do Fundo
    passou para o valor de R$ 99.279.201,85 (noventa e nove milhões, duzentos e setenta e nove mil, duzentos e
    um reais e oitenta e cinco centavos) em 30/11/2016,
    representando uma redução no montante total de R$ 13.100.000,00 (treze milhões e cem mil reais),

    Curtido por 5 pessoas

      • Queda de preço em 1 avaliação de 2 terrenos,por uma empresa isolada,é sinal de mudança significativa no valuation do Fii,que tem um aluguel já fixado,por muito mais tempo ainda,corrigido pela inflação e com uma troca em curso tipo “BTL”…acho q não …

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      • Olhar o VP de um ano atrás ou de um momento que não é mais a realidade atual, concordo tem menor valia, para quem olha o VP.

        Eu entendo que a maior parte olha mesmo a renda, relação rendimento cota, mas acho importante observar o quanto a precificação de mercado está próxima ou distante da avaliação patrimonial.

        Não levem a mal minha observação, saíram vários Fatos Relevantes hoje de reavaliação, como ninguém postou eu postei para dar o exemplo.

        Teve uns que surpreenderam positivos então vamos lá, mãos à obra pessoal 😀

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      • Tetz,o VP tava significativo 50% maior,que o preço de compra dos terrenos no lançamento do fundo ,5 anos atras…
        Decréscimo de 11%(lembre do tamanho da crise em que passamos e conta muito)em cima dos 50 % é tão preocupante assim??
        Não levo a mal não ,só discordo 🙂
        Então compare com o que pagamos pelos terrenos ,5 anos atras e me diga se estamos tão em desvantagem assim nesta troca de imóveis …

        Curtido por 1 pessoa

      • Digo11

        então, refletiu a alta que houve nos imóveis nessa época; pegaram dois terrenos e fizeram algumas benfeitorias na região, o que levou à valorização

        mas como o projeto empacou e por tudo o que vimos não tem chances de sair mais, começa a murchar

        mais um ponto de atenção apenas, como você citou o atrativo aqui é o contrato e não necessariamente o imóvel

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      • AG08 assim que sai a avaliação ela tem maior aderência com o momento. Neste FII ainda tem mais uma questão de relevância do VP por não termos o imóvel gerador de renda e de boa parte do VP ser de papelada ainda.

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      • AG08

        deve ser importante sim, até bem pouco tempo as taxas dos gestores e administradores eram cobradas sobre ele e FII gasta um bom dinheiro para mandar aferir anualmente… certo?

        eu acho que no FII de Papel vale sim, afinal é mais acurada e nos tijolos tem de ver quando foi feita, como estava o mercado antes e agora (vai ser sempre um retrovisor)

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    • O único elemento positivo neste FII é a presença da Rio Bravo.

      Com esta administradora/gestora podemos confiar que eles vão defender com muita ênfase e competência os interesses dos cotistas (pelo menos isto é o histórico dos FII administrado por eles). Mesmo que a solução final não seja a ideal, pode-se confiar que eles se esforçaram para a melhor possível.

      Se fosse outra qualquer, daquelas reconhecidas pela incompetência e desídia (que parecem que fazem um trabalho pior que estagiário relapso ), este FII já teria ido para o brejo.

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    • A queda do VP já tinha sido divulgada no Relatório Gerencial que postei dias atrás, só que de 18,3%: “A reavaliação anual dos ativos do Fundo realizada pela CBRE resultou na redução do valor patrimonial do imóvel em 18,3%.”

      O RI ainda não respondeu meu segundo email, acho que esse PL ainda está inflado. O que justifica o aumento de 40% do VP que teve em 2013?

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  7. Do relatório Gerencial de Novembro, como novo layout e mais melhores informações

    “Além de almejar a averiguação de eventuais impactos da fusão da Kroton com a Estácio Participações S.A. sobre os negócios firmados pelo Fundo, são mantidas tratativas com a instituição educacional em prol da substituição dos ativos da carteira por imóveis performados e com contratos de locação de longo prazo assinados, visando, no mínimo, a manutenção da presente rentabilidade. Evoluções substanciais nos estudos serão publicadas neste relatório mensal e oportunamente será convocada assembleia geral de cotistas para tratar este assunto. A reavaliação anual dos ativos do Fundo realizada pela CBRE resultou na redução do valor patrimonial do imóvel em 18,3%.”

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  8. 1) De onde vem o valor dos rendimentos a distribuir ? Vi no informe mensal que há 41 milhões aplicados, seria parte dessas aplicações e o restante pela Kroton? Em caso positivo, favor detalhar quanto vem de aplicações e quanto a Kroton desembolsa.

    RI: Sim, esse é o racional. Cerca de R$ 343K vem do rendimento dos R$ 40MM e cerca de R$ 148k é depositado pela Kroton para completar o rendimento de 0,95% a.m que deve ser distribuída para os cotistas.

    1.1) Outros valores a receber: R$ 148 K. A que se refere?
    RI: Seria o complemento conforme explicado no item acima.

    1.2) Contas a receber por alugueis: R$ 400 K. Esse valor é desembolsado pela Kroton?
    RI: Sim, é desembolsado pela Kroton.

    2) O PL é de 112 milhões (71,5 milhões em imóveis + 41 mi em caixa). De onde veio esses 41 mi em caixa, se o valor levantado no IPO foi de 71,5 milhões?
    RI: O IPO foi de R$ 71,5MM e foi utilizado ~ R$30MM para comprar os 2 terrenos, os outros R$ 41 foi mantido em caixa. Foi feito avaliação nos 2 imóveis/terrenos, o qual no valor presente da avaliação foi considerada os contratos com a Kroton, desta forma, ficamos com a seguinte quebra: (i) 32,120MM valor do terreno + (ii) R$ 39,388MM Valor do contrato considerado como edificação futura.

    2.1) Os 71,5 milhões em “Imóveis para Renda em Construção” são apenas os terrenos?
    RI: Questão respondida acima.

    3) Como está a situação da construção dos prédios? Alguma novidade das solicitações da Kroton?
    RI: A Kroton vai apresentar uma opção de prédio já performado (pronto) para permutar pelos terrenos, de forma que a rentabilidade seja ao menos mantida.

    4) Li em um blog que se a construção não se viabilizar até 2019 ou não houver troca equivalente irá se caracterizar quebra de contrato e a Kroton tem que cumprir as penalidades de quebra de contrato atípico até 2026. Isso procede?
    RI: Sim. Isto procede em decorrência do descumprimento do prazo de entrega de obras previsto para 2019.

    5) Quais os riscos desse fundos aos investidores?
    RI: Os riscos podem ser evidenciadas no “Capítulo VI – Fatores de Risco” do Regulamento do Fundo.

    Qualquer dúvida adicional, permanecemos à disposição.
    Atenciosamente,
    XP Gestão de Recursos | Fundos Estruturados

    Curtido por 6 pessoas

    • Sinceramente… fiquei com dúvidas no item 4)

      2019 é game over pelo que eu me lembre… se não fosse assim era só esperar e fazer de bobo pra embolsar uma bolada

      de novo, não tenho certeza, mas 2019 é limite pra ter tudo funcionando (construído ou equivalente)

      seria legal reforçar esse ponto Linelson, aproveite que o povo tá de plantão e responde pedindo confirmação do item 4

      Curtido por 2 pessoas

      • “passei o olho” no prospecto do AEFI e vi tudo isso ai que ele respondeu e mais a parte que eu falei; ou seja, minha leitura é que 2019 é Dead Line para o contrato, se não tiver prédio pronto ou permutado a coisa pega.

        claro, dependerá da boa vontade do inquilino em postergar os prazos, mas enfim essa novela já está com tantos capítulos que nunca é demais dar uma garantida

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    • Trazendo para uma leitura mais leiga…

      Se 2019 for o dead line, o que muda pro cotista e para o fundo?

      A Kroton banca tudo? O fundo segue o mesmo? Entra disputa na justiça e pode atrapalhar o fundo? Os cotistas podem ficar a ver navios?

      Quem puder fazer a tradução e ajudar….ficamos muito grato.

      Valeu!!!

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      • Pelo que eu me lembro Gama, em havendo o prédio não muda, segue conforme a expectativa.

        O original era incorporação, com ganho e imóvel novo; agora partiram para imóvel maduro e performando.

        Tem clausula que diz que pode haver prorrogação se for em comum acordo; o ponto aqui é sacar a quem interessa essa continuidade da novela mexicana:

        a) ao fundo que se continuar assim recebe a bolada
        b) ao inquilino que se livraria do compromisso

        Meu entendimento é “b”, uma vez que o maior interessado em ter os prédios pra uso é o inquilino, já que “a renda” ele está pagando, então não teria motivo em ficar protelando.

        a compra dos terrenos deu com os burros n´água e ainda gerou até passivo tributários, hoje “se livrar” daquilo por permuta nos prédios não seria mau negócio

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      • 1)Garantia:Sim,Se não houver troca equivalente até 2019,irá se caracterizar quebra de contrato: a Kroton tem que cumprir as penalidades de quebra de contrato atípico até 2026.

        2)Tem-se até 2019 pra estudar a melhor opção de prédio e ,melhor,”nas mãos” da competente RIo Bravo…pra que pressa?rs

        3)”Uma opção de prédio já performado (pronto) para permutar pelos terrenos, de forma que a rentabilidade seja ao menos mantida…”
        Como os terrenos tiveram valorização acentuada ,desde a aquisição ,espera-se uma “belo” patrimônio,em relação ao valor pago pelo investimento inicial ,na criação do fundo.

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      • Digo11

        no item 3) se vai ser permuta e tendo por base a renda oferecida, os prédios “usados” virão mais caros que novos

        imagino que vão avaliar o prédio e tentar casar com o valor em caixa mais avaliação dos terrenos não?

        o cotista deixa de ter o caixa que já era praticamente quase a renda toda, sem os terrenos e recebe um prédio em troca performando, com a renda atual, certo?

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      • No email:
        “…Se e a construção não se viabilizar até 2019 ou não houver troca equivalente irá se caracterizar quebra de contrato e a Kroton tem que cumprir as penalidades de quebra de contrato atípico até 2026. Isso procede?
        RI: Sim.

        …Só se foi um estagiário que respondeu ,como diria um Dr. ou quem respondeu não entendeu a pergunta rs

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      • Digo11

        eu vi, até pedi para o Linelson questionar o RI para confirmar esse ponto; eu achei que você já havia questionado e tinha a resposta

        do que me lembre, existe um dead line em 2019, o fato de não ter prédio construído (agora virou pronto) implicaria em quebra do contrato por parte do fundo

        quem assumiu o compromisso de construir foi o FII e não consegue porque escolheram dois terrenos com problemas, tanto que o fundo tá acumulando multas e autuações

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      • a quebra por parte da Kroton seria se ela desistisse, tipo: não quero mais os campus

        o meio termo encontrado seria um prédio deles pronto que o fundo usaria os terrenos + caixa pra troca

        isso era o que eu tinha na memória, então não estou afirmando, só questionando para termos certeza

        no prospecto tem essas ressalvas

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      • O ideal seria pensar no fim do contrato atípico deste imóvel permutado…localização de valor ,apesar do que uma universidade dificilmente “se muda” ,na ocorrência ,ter valor de mercado…está em “boas mãos”,esta negociação,para o FII, minha opinião ,não precisa ter pressa…

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      • Bom lá na frente, imóvel com contrato atípico, acaba sempre igual:

        Se pegar um momento ruim de economia, revisa pra baixo e segue em frene

        Se pegar um momento bom, revisa pra cima e segue em frente

        Inflação em Alta e Economia fraca é isso que vimos por exemplo no FIIP com a do cacau (BC)

        Longos períodos de crescimento com baixa inflação, os valores locatícios ficarão defasados

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      • Dei uma lida no regulamento e não encontrei qualquer menção ao ano de 2019. Depois dei um CTRL+F e também não achei o termo “2019”. De onde saiu a conclusão que o prazo final é 2019?

        Quanto à responsabilidade pela construção, consta que: ” Tendo em vista que a AELTDA será responsável pela contratação da construtora que construirá os empreendimentos mediante o recebimento de um preço
        fechado, os recursos necessários à construção serão desembolsados conjuntamente aos
        recursos da aquisição do Imóvel Campinas e do Imóvel Cuiabá…”

        Ou seja, pelo que entendo, se houver um dead line, o risco do termo é da AELTDA e não do fundo…

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    • O lado negativo é o ponto 2, esse valor patrimonial está inflado. Hoje o PL está 112 MM:
      -41 MM Caixa
      -32,1 MM em Terrenos
      -39,4 MM Valor do contrato considerado como edificação futura (uai!)

      Se fossem construir os edifícios, esse valor sairia do caixa. Então o PL do fundo seria apenas 73 milhões (Terreno + Caixa). Ou não??

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      • Também acho que o cálculo está errado. Ou seria o milagre da multiplicação do dinheiro. Captou 71,5M, distribui mensalmente, comprou terrenos e ainda está com 112MM?

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    • Nossa, show de bola as perguntas…e parabéns à XP pelas respostas, concisas e diretas (ganhou pontos comigo).

      Agradecimento especial ao forense linelson que está começando com o pé direito na tutoria desse FII, bem-vindo ao time de tutores, rs.

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      • Já enviei o email para o RI, enquanto isso achei algumas coisas na DF de 2015:

        – Ativos de 112 milhões sendo 71,5 milhões em terrenos e 40,5 em aplicações financeiras (LFT e Fundo de Renda Fixa).

        – Propriedades para Investimentos: 25 milhões de Cuiabá + 46,4 mi de Campinas.

        – Prêmio de Locação:
        “O Fundo recebe mensalmente a título de garantia de rentabilidade (prêmio de locação) 0,95% a.m. (garantia de distribuição de dividendo mínimo mensal) sobre o valor bruto da captação originada pela distribuição pública primária de cotas do fundo, deduzido do preço de aquisição dos imóveis Campinas e Cuiabá, sendo que tal valor será (i) adicionado de todos os custos incorridos pelo Fundo para o seu funcionamento e (ii) subtraído da receita financeira líquida gerada pelo caixa do fundo. A referida garantia é proporcionada pela Incorporadora AELTDA, devida desde 20 de dezembro de 2011 (data de lavratura da escritura pública dos imóveis) até a conclusão definitiva da obra.

        No exercício findo de 31/12/2015 foi reconhecido a título de receita líquida de alugueis o montante de R$ 5.531.000 (5.932.000 em 2014).”

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      • Relatório de Administração
        Exercício encerrado em 30 de junho de 2016
        Aesapar Fundo de Investimento Imobiliário – FII

        III. Negócios Realizados no ano

        A XP Investimentos e a Rio Bravo estão em tratativas com a Kroton para viabilizar uma possível substituição dos imóveis do Fundo. O andamento do processo será divulgado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente será convocada assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.

        IV. Programa de Investimento

        Os Empreendimentos Campinas e Cuiabá ainda se encontram em fase de licenciamento visando a futura obtenção da aprovação dos projetos legais e alvará de construção para início das obras. Não houveram investimentos realizados no período.

        VI. Laudo de Avaliação
        Os empreendimentos que compõem a carteira do Fundo estão avaliados em R$ 71.511.051, (setenta e um milhões, quinhentos e onze mil e cinquenta e um reais e trinta e cinco centavos), conforme laudo de avaliação realizado em 2015. Uma nova reavaliação está programada para o segundo semestre de 2016.

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  9. Moçada, de onde vem o rendimento mensal deste fundo?
    Do caixa?
    Da Anhanguera?
    É um tipo de amortização ou RMG?

    PQ pelo que eu entendi ele está em RMG, que é pago pela Anhanguera, é isso ou estou viajando?

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  10. Relatório Gerencial – 30/09/2016

    Neste mês, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos no valor de R$1,10/cota que, com o preço de fechamento da cota na BM&FBOVESPA em 30/09/2016 de R$127,70 representam um retorno bruto de 0,86%a.m., ou 10,34%a.a., sendo este valor isento de imposto de renda para as pessoas físicas nos termos previstos em lei, e uma TIR de 15,94% a.a. desde o lançamento do Fundo.

    O volume de negociação das cotas do Fundo, referente ao mês de setembro/2016 no mercado secundário foi de R$ 3,7 milhões, ou média
    diária de R$ 178 mil na BM&FBOVESPA.

    Substituição de ativos (status)

    A análise da documentação do imóvel escolhido para avançar no processo de substituição dos ativos do Fundo continua em andamento.

    O status do andamento do processo será informado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente poderá ser convocada
    assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.

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