CTXT – CENTRO TEXTIL INTERNACIONAL

O FII  é proprietário de 75%​ do condomínio denomin​ado Centro Têxtil Internacional – (ITM Expo),situado na Avenida Engenheiro Roberto Zucollo, 555, Vila Leopoldina, São Paulo – SP; administrado pela Rio Bravo, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

CTXT11

As cotas do Fundo são negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo, sob código CTXT11, com baixa Liquidez.

Área Bruta Locável (ABL): 45.450m²
Vagas de garagem: 1.096
Participação no empreendimento: 75%

Taxas:
Administração: R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IGPM.

RI: fundosimobiliarios@riobravo.com.br

63 comentários sobre “CTXT – CENTRO TEXTIL INTERNACIONAL

  1. Gostaria de obter algumas informações sobre o fundo CTXT11, gerido por vossa instituição, a respeito do contrato de locação com o Itaú:

    Data de vencimento do contrato;
    Se o contrato é típico ou atípico;
    Multa rescisória (qual o valor?);
    Se já houve tratativas para renovação desse contrato?

    Retorno do RI:

    São 4 contratos com o Itaú (principal locatário), todos típicos, com vencimentos até 2018.
    2 contratos foram renovados, este ano e no ano passado.
    Com relação a multas, por motivos de confidencialidade não são divulgados.

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  2. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento ou amortização) 30/09/2016
    Valor do Rendimento ou Amortização por cota R$ 0,0327644
    Data do pagamento 10/10/2016
    Período de referência Setembro/16

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  3. Huuummmm (parte 2): The treta again!

    Resumo das deliberações da AGE (trechos importantes):

    “Após os esclarecimentos da Administradora, foi solicitado ao Cotista CCP que clarificasse os motivos que o levaram para a solicitação de convocação da presente assembleia. O representante do cotista esclareceu que não existe atualmente nenhum fator que desabone a administração da Rio Bravo tanto na questão de idoneidade quanto de credibilidade. Esse representante agradeceu a Administradora pelos trabalhos realizados. Foi destacado na Assembleia que a substituição da Administradora pelo Potencial Novo Administrador resultou de uma negociação comercial em razão de novas oportunidades negociais e comerciais entre a CCP e o grupo Votorantim, sendo a transferência do Fundo uma reciprocidade comercial com o grupo econômico do Potencial Novo Administrador

    Os demais cotistas presentes questionaram se não haveria um conflito de interesse da CCP na presente Assembleia, uma vez que a motivação da troca da administração tem como beneficiário exclusivo o Cotista CCP. Ou seja, os interesses da CCP na troca do administrador do Fundo vão além daqueles do próprio Fundo.

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    • Em função do potencial conflito suscitado pelos cotistas presentes, a Administradora, representada pelo departamento de jurídico presente na assembleia, esclareceu que existia um potencial conflito de interesse, adicionando que, de fato, não há qualquer benefício ao Fundo e seus cotistas, mas, na verdade, há ônus para os cotistas visto que os custos para transferência da administração serão de responsabilidade do Fundo. A Administradora sugeriu que, em razão do potencial conflito de interesses, o representante se abstivesse de votar, visto que não houve anuência expressa da maioria dos demais cotistas presentes (art. 24, §2º, inc. II, da Instrução CVM nº 472/08).

      O representante da CCP não se declarou em conflito e manifestou-se que votaria em todos os itens da Ordem do Dia. Nesse sentido, antes de ocorrerem as deliberações, foi informado pela Administradora aos cotistas que, após as deliberações, se o voto do Cotista em potencial conflito de interesses representar alteração da deliberação, seria indicado fazer uma consulta à Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), dado que seria prejudicial ao Fundo a realização da transferência do Fundo e potencial retorno à Administradora, em caso de entendimento positivo sobre o conflito. Os cotistas presentes concordaram que este seria o melhor procedimento a ser seguido, ressaltando, porém, que isso ocorra com a maior brevidade possível para evitar qualquer prejuízo ao Fundo.

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    • Adicionalmente, de forma a atender à solicitação de um dos cotistas do Fundo, a Administradora consultou aos cotistas presentes a possibilidade de suspensão da assembleia para que o cotista solicitante pudesse avaliar a ordem do dia e manifestar seu voto. Após consulta, os cotistas detentores de 4,32% das cotas emitidas foram favoráveis e o cotista titular representando 55,11% das cotas emitidas se opôs ao pleito.

      Após esclarecimentos, deu-se início à votação da ordem do dia:

      (i) o cotista titular representando 55,11% (cinquenta e cinco vírgula onze por cento) das cotas emitidas manifestou voto favorável a substituição da instituição administradora do Fundo pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda. e os cotistas titulares representando 28,32% (vinte e oito vírgula trinta e dois por cento) das cotas emitidas não aprovaram a substituição da instituição administradora do Fundo pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda.;

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    • (ii) o cotista titular representando 55,11% (cinquenta e cinco vírgula onze por cento) das cotas emitidas manifestou voto favorável a alteração do prestador de serviços de Custódia e Controladoria do Fundo, para o Banco Votorantim S.A. e cotistas titulares representando 28,32% (vinte e oito vírgula trinta e dois por cento) das cotas emitidas não aprovaram a alteração do prestador de serviços de Custódia e Controladoria do Fundo, para o Banco Votorantim S.A.;

      (iii) o cotista titular representando 55,11% (cinquenta e cinco vírgula onze por cento) das cotas emitidas manifestou voto favorável aprovou as condições operacionais para a concretização das alterações descritas nos itens (i) e (ii) acima, incluindo, sem limitação, a alteração e consolidação do regulamento do Fundo. Os cotistas titulares representando 28,32% (vinte e oito vírgula trinta e dois por cento) das cotas emitidas não aprovaram as condições operacionais para a concretização das alterações descritas nos itens (i) e (ii) acima, incluindo, sem limitação, a alteração e consolidação do regulamento do Fundo. Os procedimentos de transferência, se esta ocorrer após a avaliação da CVM sobre a questão do potencial conflito de interesse, estão detalhados na ata da assembleia.

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      • Esse é um dos maiores riscos dos FIIs.
        Um cotista majoritário decide o que é mais vantajoso para ele economicamente à revelia dos demais cotistas que estavam satisfeitos com a administração anterior.

        Que novas oportunidades negociais e comerciais são estas entre a CCP e a VAM ?
        Dificilmente serão boas para os pequenos cotistas como nós.

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      • É Carlos Roberto, como eu já disse o cotista é proprietário mas não manda; o pessoal da v a m foi mais longe, nem proprietários somos, o que fica mais explícito no comunicado acima

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    • (iv) em função das deliberações (i), (ii) e (iii), foi deliberado por unanimidade dos presentes que, se a transferência ocorrer, o Cotista CCP e/ou Fundo firmarão instrumento particular com a Administradora, com o compromisso de que quaisquer custos e despesas das ações judiciais e de eventuais condenações relativas ao Fundo e seus ativos em que a Administradora figure no polo passivo, sejam pagos por estes, de forma a resguardar a Administradora de eventuais contingências a serem materializadas.

      Em função do potencial conflito de interesses envolvendo o voto favorável dos itens (i), (ii) e (iii) e tendo em vista que apenas o cotista em potencial conflito de interesse aprovou referidos itens da Ordem do Dia, os efeitos da transferência de administração para o Potencial Novo Administrador ficarão suspensos até que a CVM se manifeste acerca do potencial conflito de interesses em razão de consulta a ser formulada pela Administradora.

      Por fim, a Administradora informou que comunicará ao mercado e cotistas por meio de Fato
      Relevante, assim que houver uma manifestação pela CVM acerca do potencial conflito de interesses.”

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      • É surpreendente como há investidores aqui defendendo o majoritário.
        No FR o majoritario fala claramente que está defendendo o seu interesse e colocando uma nova administradora devido a negociações entre ambos.

        Vejam, ele não está tirando a Rio Bravo por ineficiência mas por outras razões.

        É ridiculo essa mania de alguns cotistas de achar bonito quem peita o administrador.
        Como se esse confronto fosse desejável e uma amostra de poder.
        Se está nas mãos dos chineses, qual o problema ?

        Você acha que a VAM que foi colocada lá pelo majoritário, vai defender os interesses de quem ?
        Falta muita maturidade neste mercado de FIIs e hoje eu consigo entender claramente porque alguns experts em FIIs se afastam de postar opiniões na internet.

        O que interessa para os minoritários é a qualidade da administração.
        O próprio majoritário reconheceu a boa administração.
        O grupo de minoritários que têm uma representatividade maior, escolheceu permanecer com a Rio Bravo.
        Só o majoritário é que resolver trocar.

        Não vou entrar no mérito de qual das duas é melhor, até porquê não há necessidade.
        Se um funcionário está fazendo um bom trabalho não há por que trocá-lo.

        Vendi todas as minhas cotas deste fundo e se tivesse ABCP venderia também.
        Essa situação é inaceitável e se a CVM aprovar algo deste tipo vai ser um problema para o mercado de FIIs.
        Outros majoritários vão ser encorajados a agir desta forma e quem perde é sempre os minoritários.

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      • carlos vou pensar do outro lado do muro se eu tenho um negocio onde sou majoritario e posso decidir mudar mesmo diante de um desempenho razoavel mas do qual eu esperava mais eu vou optar pela mudanca. se ainda tenho um parceiro comercial em que deposito confianca para lancar um desafio de superar a gestao atual sinto me mais confortavel em entregar a este do que a outro estranho. digo mais uma aqui como sou majoritario se o imovel implodir ou a renda zerar serei eu o maior prejudicado entao nao faz o menor sentido para mim prejudicar aqui em troca de uma compensacao ali. lembrando que ambos os envolvidos sao grandes corporacoes que tem um nome a zelar e onde ganha se muito mais com casos de sucesso do que de fracasso

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      • Cada um acredita no que quiser e não estou aqui para convencer ninguém.
        Até porque o que está envolvido é o dinheiro de cada um.

        Hoje vejo claramente porque a grande maioria perde no mercado de renda variável.
        É um negócio chamado ingenuidade.

        O meu dinheiro preferi tirar da reta e ainda com um lucro de aproximadamente 20% no valor investido, sem contar os rendimentos.
        Minha decisão já está tomada e refleti muito sobre ela.

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  4. RNA da Rio Bravo

    “No exercício findo em 31 de dezembro de 2015, a taxa de administração totalizou R$ 236 (R$ 253 em
    2014) e representou 0,20% (0,20% em 2014) do patrimônio líquido médio”

    A Instituição Administradora receberá, pelos serviços de gestão e administração do
    Fundo e os demais serviços previstos no item 6.2 acima, uma remuneração correspondente
    a 0,265% (duzentos e sessenta e cinco centésimos por cento) ao ano sobre o valor do
    patrimônio líquido do Fundo, provisionada diariamente com base em um ano de 252
    (duzentos e cinquenta e dois) dias e paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês
    subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 26.865,04 (vinte e seis mil,

    oitocentos e sessenta e cinco reais e quatro centavos) mensais, na data-base de 01 de outubro
    de 2016, corrigida anualmente pela variação positiva do IGP-M – Índice Geral de Preços do
    Mercado, apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (“Taxa de Administração”).
    11.1.1. A metodologia de cobrança da Taxa de Administração descrita acima será devida
    mesmo nos casos em que as Cotas do Fundo integrarem índice de mercado, conforme
    disposto na regulamentação aplicável e aprovado em sede de assembleia de cotistas.

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  5. O empreendimento apresentou uma variação positiva de alguéis faturados, em comparação
    ao mesmo período do 2015, totalizando R$1,9 milhões, 9,87% acima de julho/15. No
    acumulado do ano, o resultado operacional do empreendimento foi de R$13,5 milhões e
    encerrou o período acumulado de 2016, 4,0% acima do resultado orçado.

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  6. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento ou amortização) 29/07/2016
    Data do pagamento 08/08/2016
    Período de referência jul/16
    Valor do Rendimento ou Amortização por cota R$ 0,03232819

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  7. Apesar de extenso, o texto abaixo de convocação para AGE deveria ser exemplo para administradoras/gestoras da maioria dos fundos.
    Atentem-se às propostas a serem analisadas na Assembléia (em especial as do item “b”).

    São Paulo, 15 de julho de 2016.
    AVISO DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

    A Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda, na qualidade de Administradora do FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CENTRO TÊXTIL INTERNACIONAL convida os cotistas para participarem da Assembleia Geral Extraordinária do Fundo (“Assembleia”) a ser realizada no dia 01 de agosto de 2016, às 16:00 horas, na sede da Administradora, na Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, Vila Olímpia, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, a fim de examinar, discutir e votar acerca dos seguintes assuntos:

    (a) alteração integral do regulamento do Fundo para adaptá-lo à Instrução CVM n. 571, de 25 de novembro de 2015 (“ICVM 571”), alteradora de diversos dispositivos da ICVM 472, inclusive para adequar o regulamento ao novo padrão da Administradora;

    (b) Conforme correspondência datada de 14 de junho de 2016 e encaminhada à Administradora, o Cotista Economus Instituto de Seguridade Social (“Cotista Economus”), detentor de 7,19% (sete vírgula dezenove por cento) das cotas de emissão do Fundo, solicitou que a Administradora convocasse assembleia geral de cotistas para tratar de certos assuntos. Dessa forma, a Administradora lista abaixo o pleito realizado pelo Cotista Economus, bem como propõe ajustes de forma a endereçar cada solicitação feita pelo Cotista Economus, porém levando em consideração questões operacionais e da legislação aplicáveis às atividades do Fundo:

    (i) Caput do Artigo 38 do regulamento do Fundo (Artigo 13.3.2 da nova versão do regulamento adaptada à ICVM 571):

    Proposta da Cotista Economus – alterar a redação para:
    “Compete à Administradora convocar a Assembleia Geral obrigatoriamente através do envio de correspondência eletrônica, bem como envio de correspondência física registrada a todos os cotistas. A convocação via correspondência eletrônica, deverá conter obrigatoriamente todos os documentos/materiais pertinentes à apreciação da Assembleia.”

    Proposta da Administradora – alterar a redação nos termos do item “a” da ordem do dia para:
    “A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita, obrigatoriamente, por meio de correspondência física registrada e correspondência eletrônica a todos os cotistas, de acordo com os dados dos cotistas constantes nas fichas cadastrais junto à Instituição Administradora, sendo que os cotistas serão responsáveis por informar quaisquer alterações de seus endereços físicos e eletrônicos.”

    (ii) Parágrafo Segundo do Artigo 38 do regulamento do Fundo (Artigo 13.5 da nova versão do regulamento adaptada à ICVM 571):

    Proposta da Cotista Economus – alterar a redação para:
    “A convocação da Assembleia Geral deve ser feita com 30 (trinta) dias de antecedência, no mínimo, da data de sua realização, exceto com relação às matérias relacionadas à aprovação de orçamento do Fundo, que deverá ser observado o prazo de, no mínimo, 15 (quinze) dias.”

    Proposta da Administradora – alterar a redação nos termos do item “a” da ordem do dia para:
    “A primeira convocação das Assembleias Gerais deverá ocorrer:
    I – com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência no caso das Assembleias Gerais Ordinárias; e
    II – com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência no caso das Assembleias Gerais Extraordinárias.”

    (iii) Parágrafo Quarto do Artigo 38 do regulamento do Fundo (Artigo 13.5.2 da nova versão do regulamento adaptada à ICVM 571):

    Proposta da Cotista Economus – excluir a redação abaixo:
    “O aviso de convocação deve indicar o local onde o cotista pode examinar os documentos pertinentes à proposta a ser submetida à apreciação da assembleia.”

    Proposta da Administradora – adaptar a redação nos termos do item “a” da ordem do dia e em linha com o disposto na regra geral de fundos de investimento para:
    “O aviso de convocação deve indicar a página na rede mundial de computadores em que o Cotista pode acessar os documentos pertinentes à proposta a ser submetida à apreciação da Assembleia Geral de Cotistas.”

    (iv) Caput do Artigo 41 do regulamento do Fundo (Cláusula 13.10 da nova versão do regulamento adaptada à ICVM 571):

    Proposta da Cotista Economus – alterar a redação para:
    “A Assembleia Geral instalar-se-á com a presença de, no mínimo, 10% das quotas emitidas.”

    Proposta da Administradora – A Administradora entende que a proposta da Cotista Economus fere o disposto no Art.70 da ICVM 555. Desta forma, a proposta do Cotista não deverá ser submetida à votação, preservando a redação atual do regulamento.

    (v) Parágrafo Primeiro do Artigo 44 do regulamento do Fundo (Artigo 13.14 da nova versão do regulamento adaptada à ICVM 571):

    Proposta Cotista Economus – alterar a redação para:
    “É permitido aos cotistas votarem em Assembleia Gerais por meio de comunicação escrita em via física, eletrônica, ou por meio de manifestação em conferência telefônica disponibilizada pelo Administrador, sendo que a manifestação do voto em via física ou eletrônica deverá ser recebido pela Administrador até a data da Assembleia Geral”.

    Proposta da Administradora – ajustar a redação nos termos do item “a” da ordem do dia para:
    “Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto neste Regulamento.”

    (c) consolidação do novo Regulamento e indicação da data a partir da qual o novo Regulamento entrará em vigor.

    A Administradora lembra que somente poderão votar na assembleia os Cotistas que, na data da convocação da assembleia estiverem registrados na conta de depósito como cotistas do Fundo, seus representantes legais ou seus procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.

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  8. O empreendimento apresentou uma variação positiva de alguéis faturados, em comparação ao mesmo período do 2015, totalizando R$1,9 milhões, 12,06% acima de maio/15. No acumulado do ano, o resultado operacional do empreendimento foi de R$8,2 milhões e encerrou o período 3% acima do valor orçado. A distribuição de rendimentos do Fundo apresentou variação positiva de 6,2% em comparação ao valor de 2015 e ligeiramente acima do orçamento aprovado, resultando em uma diferença de 0,73%.

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    • Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento ou amortização) 30/06/2016
      Data do pagamento 08/07/2016
      Período de referência Junho/2016
      Valor do Rendimento ou Amortização por cota R$ 0,03461655

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  9. CTXT
    Mar/16

    A distribuição de rendimentos do Fundo apresentou variação positiva de 6,5% em comparação ao valor de 2015 e ligeiramente acima orçamento aprovado, resultando em uma diferença de 2,59%.
    A administradora do empreendimento continua em constante contato com consultorias imobiliárias e corretores visando concluir a locação de 1.264 m², atualmente vagos.

    No mês de março, o fundo anunciou rendimentos no valor de R$ 1.166.707, o equivalente a R$ 0,03212307 por cota. O valor representa um dividend yield anualizado de 12,2%, com base na cota em 31/03/2016.

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  10. vamos ver as novidades da AGO 😀

    2015
    • Iniciamos o ano de 2015 com o principal objetivo de locar 1.232 m², correspondentes as áreas do 3º piso.
    • A distribuição do Fundo aos cotistas em 2015 será 0,90% (R$ 118 mil) inferior ao orçamento aprovado considerando a distribuição já anunciada de dezembro 2015.
    • Fecharemos o ano com 97,23% de ocupação em uma ABL total de 45.650 m², conforme quadro abaixo:

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    • Olha aiiii FII no cinema rs : 🙂

      2015
      No ano de 2015 o nosso objetivo era locar a área de 1.232m² do 3º piso para o seguimento de estúdios cinematográficos, no entanto, pela enorme dificuldade do setor de entretenimento não foi possível executar a previsão de orçamento.

      Em Agosto iniciamos negociações com o Itaú-Unibanco para a renovação do segundo contrato de locação que expira em Abril/2016. Concluímos a renovação do primeiro contrato em 2015 pelo período de dez anos, a qual não garante, mas sinaliza positivamente futuras renovações dos demais contratos com o locatário.
      Abaixo segue o resumo dos vencimentos dos contrato do empreendimento:

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  11. FII C TEXTIL (CTXT) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    Data-base: 31/03/2016
    Data para pagamento: 08/04/2016
    Valor distribuido por cota: R$ 0,03212307
    Periodo de referencia: Marco/2016

    Norma: a partir de 01/04/2016 cotas ex-rendimento.

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  12. esse espaço vago faz tempo que tá para locar… o Itaú ai é 89% da receita; curiosidade: Cinema 🙂

    CTXT

    Fev/16

    “A distribuição de rendimentos do Fundo apresentou variação de 4,7% em comparação ao valor de 2015 e está em linha com orçamento aprovado, resultando em uma diferença -0,25%.
    A administradora do empreendimento continua em constante contato com consultorias imobiliárias e corretores visando concluir a locação de 1.264 m², atualmente vagos.

    Receita Bruta: R$1.510.087

    No mês de fevereiro, o fundo anunciou rendimentos no valor de R$ 1.141.006, o equivalente a R$ 0,03141544 por cota. O valor representa um dividend yield anualizado de 12,6%, com base na cota em 29/02/2016.

    Inquilinos: Itaú Unibanco, Cyrela/CCP, Alimentação, Audiovisual e Cinema

    Imóvel do FII
    Localização: Avenida Roberto Zuccolo nº 555, São Paulo/SP
    Área Bruta Locável (ABL): 45.450m²
    Vagas de garagem: 1.096
    Participação no empreendimento: 75%”

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  13. não vou repetir, pela 3a vez, só ler no ONEF ou DRIT

    CTXT – Janeiro/16

    “A distribuição de rendimentos do Fundo apresentou variação de -2,00% em comparação ao valor de 2015 e em linha com orçamento aprovado, resultando em uma diferença mínima de -0,08%.

    O principal item não recorrente do mês foi uma inadimplência que impactou a receita bruta negativamente em R$21mil, compensadas pela redução de despesas operacionas no orçamento em R$20mil.

    A administradora do empreendimento continua em constante contato com consultorias imobiliárias e corretores visando concluir a locação de 1.264 m², atualmente vagos.”

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