EDFO11B – Edifício Ourinvest

Seu objetivo foi a aquisição e gestão de 8 dos 14 andares e mais a sobreloja do imóvel comercial, localizado na Avenida Paulista em São Paulo; administrado pela Oliveira Trust, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

edfo11b

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios, onde o conjunto de andares, a sobreloja e garagens totalizam uma Área Bruta Locável de 7.357 m² aproximadamente, distribuídos em 5 locatários, sendo o Banco OurInvest o principal deles.

Os contratos possuem reajuste anual pelo IGP-M em datas diversas.

Taxas:

Administração: maior entre 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido ou 2,0% da receita bruta mensal (mínimo R$ 5.600,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

59 comentários sobre “EDFO11B – Edifício Ourinvest

    • A OLIVEIRA TRUST DTVM S.A., com sede na Av. das Américas, nº 3434,Bloco 07, Sala 201, Rio de Janeiro, RJ inscrita no CNPJ sob o nº 36.113.876/0001-91, na qualidade de administradora e gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EDIFÍCIO OURINVEST(“Fundo”), inscrito no CNPJ sob o nº 06.175.262/0001-73, informa que, em virtude de negociação realizada com o OURINVEST PARTICIPAÇÕES S.A.(“Locatário 01”), responsável pela locação do conjunto 11, localizado no 1º andar do Edifício Ourinvest, e 06 (seis) vagas
      indeterminadas de garagem,localizados no Edifício Ourinvest, foi acordada a inclusão do Banco Ourinvest S.A. (“Locatário 2”) como segundo locatário, passando esse a ser locador de 50% (cinquenta por cento) do
      conjunto 11 e 03 (três) vagas de garagem do imóvel , ficando cada locatário responsável pelo pagamento proporcional ao Fundo no que se refere valor da locação, despesas, impostos, contribuições e demais encargos que incidem sobre o imóvel locado.
      Rio de Janeiro, 06 de dezembro de 2016

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  1. Ter EDFO na carteira é que nem brincar de morto-vivo.. Ele é uns 12% da minha.. O bicho varia em saltos de 5 – 8%..

    Daí um dia estou rico! No outro estou pobre! Estou rico! Estou pobre, e assim vai, kkkkk..

    Deve ser 1 cota por dia que negocia, nessa liquide absurda!

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  2. Pessoal, boa tarde.

    Olhando os informes deste fundo, há uma linha chamada “Terrenos” que consta o valor aproximado de 7.835.250,00. Como este FII se trata de parte do edifício ourinvest na Av. Paulista, entrei em contato com o gestor para perguntar a respeito mas não tive respostas. Alguém poderia compartilhar detalhes e dizer se o fundo possuí algum terreno ou algo parecido?

    Obrigado.

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  3. Tetzner disse:
    sexta-feira, 01 julho, 2016 às 18:47
    é empresa do segmento, com informação de venda de edifício:) R$ 11334,77/m² de ABL

    São Carlos FATO RELEVANTE: VENDA DO EDIFÍCIO TOP CENTER OFFICES

    São Paulo, 01 de julho de 2016 – A SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. (“São Carlos” e BM&FBOVESPA: SCAR3) comunica aos seus acionistas e ao mercado em geral, que a Top Center Empreendimentos e Participações Ltda., subsidiária da São Carlos, celebrou nesta data Escritura Pública de Venda e Compra, através da qual vendeu o Edifício Top Center Offices (“Top Center”) pelo valor de R$ 152,6 milhões com o recebimento integral do valor da transação efetivada nesta data.

    O Top Center é um edifício de escritórios de alto padrão localizado na Avenida Paulista em São Paulo – SP. O empreendimento possui 13.463 m2 de área bruta locável (“ABL”) distribuídos em 17 andares e 370 vagas de garagem.

    O portfólio da São Carlos e suas controladas passa a ter 84 imóveis, com ABL própria de 410.144 m2 e valor de mercado estimado em R$ 4,3 bilhões.

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      • HEMMER disse:
        sábado, 02 julho, 2016 às 12:12
        mbp77… Fiz aqui uma conta e o VP do EDFO foi pra 353/cota, se vendesse nesse valor da São Carlos….

        EDFO tem 7.357 m² em 236.000 cotas.
        7.357 m2 x R$ 1334,22 = EFO “vale” R$ 83.389.898,23

        R$ 83.389.898,23 / 236.000 cotas = 353/cota.

        Procede isso Arnaldo?

        Tem algo errado no raciocínio?

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      • Tetzner disse:
        sábado, 02 julho, 2016 às 12:38
        Hemmer VP do EDFO: 155,29

        última cotação: 235,00

        P/VP: 1,51

        tecnicamente, acusa um sobrepreço de 51%

        as avaliações são anuais, precisaria ver quando foi a última; lembrando não sou eu quem faz esse laudo e diz o quanto vale o m² de EDFO, mas uma empresa especializada

        se pela conta deles vale menos, de novo, o que eu falei acima da qualidade dos imóveis vendidos para fundos imobiliários… quando é bom vem por 20 mil o m² qdo é mais ou menos vem a 15 mil e abaixo de 10 mil/m² … alguma coisa tem.

        Hemmer, achei

        EDFO

        “O valor de mercado dos ativos que compõem a carteira do Fundo foi atualizado com base em laudo de avaliação emitido em dezembro de 2015, no valor de R$ 36.344.233,00 (trinta e seis milhões, trezentos e quarenta e quatro mil, duzentos e vinte e três reais).”

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      • Tetzner disse:
        sábado, 02 julho, 2016 às 12:51

        36.344.233,00 / 236.000 = 154 Vp tijolo por cota (deve ter 1 real de caixa e reservas)

        36.344.233,00 / 7.357 = 4.940 / m²

        de novo, quem avaliou é uma empresa profissional, então algum motivo tem para ser menos

        agora vamos fazer a conta pelo preço da cota 235

        235 x 236.000 = R$ 55.460.000,00

        R$ 55.460.000,00 / 7.357 = 7.538,40

        Avisou ontem a renda de R$ 1,792025/cota

        1,792025 x 236.000 = 422.917,90 distribui 95% certo? (sendo simplista) então: 445.176,73

        R$ 445176,74 / 7.357 m² = 60,51/m²

        e ai, caro ou barato?:)

        No preço atual dá um DY de 9,6% e no VP de mais de 14% por isso fica a maior parte do tempo negociado acima do VP, geralmente 1.2 do VP mas 1.51 é uns valores mais altos na história desse FII, ou seja, distorção…

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      • Tetzner disse:
        sábado, 02 julho, 2016 às 12:09

        Hemmer, é a São Carlos né? então não adianta comparar com FII rs

        um exemplo:

        um FII compraria este prédio por 11 mil/m² mas se fosse o contrário, na ponta vendedora pegaria no máximo a meu ver de 9 a 9,5 mil/m²

        é só ver todas as ofertas de compras de imóveis de FIIs que surgiram, nunca, repito, nunca foi pelo valor de mercado

        e de novo para que não fique parecendo ser do contra, apenas realista; o propósito do FII é renda, ele é tratado assim um ativo financeiro lastreado em imóvel.

        grandes negociações você vai ver em fundos ativos, como HGRE e BRCR porque o lucro do gestor vem disso, mas achar que fundo mono ativo vai ter o mesmo tratamento é sonhar demais

        HGJH teve oferta no passado, as cotas estavam baixas e o mercado reagiu à oferta; resultado: não vendeu… o comprador teria de adquirir cotas a mercado a tal ponto de ter maioria na assembleia para decidir e ainda assim, os demais poderiam levar para litígio e acusar conflito de interesse na proposta.

        Que eu lembre, a única oferta que vingou foi do Shop Largo 13 kkk porque estava às moscas aquilo, os dois fundos da griffo e do bradesco aceitaram na hora a proposta, resultando numa elevação de 50% na cotação (preço de venda do ativo).

        Neste ponto eu sou obrigado a usar um termo que o Ninefingers repete aqui:

        “a sardinhada fica eufórica com vendas de imóvel”

        Imóvel C vendido a 11 mil o m² … então o meu FII que tem imóvel B, A, AAA vale muito mais!

        Pode até valer, pode até ter um custo de construção maior, mas no momento e dentro de um FII ele vai ser precificado de forma diferente; você pode balizar sua decisão de investimento em transações do mundo real, claro é válido

        Mas tenha a clara noção que um FII normalmente não entra nessas situações em pé de igualdade com uma São Carlos, por exemplo

        Especialmente pela dispersão do poder decisório e do foco majoritário em Renda

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      • Bom para termos uma noção do verdadeiro valor dos imóveis da Paulista, lembrando que este Top Center não é nenhum TRIPLE A e é um prédio também um pouco antigo…

        Não diria que o EDFO tem o mesmo valor de m², mas com certeza não vale muito menos.

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    • Tetzner disse:
      sexta-feira, 01 julho, 2016 às 18:59

      isso ai Mbp77 o prédio é bem conhecido para quem está habituado a passar ali; ano de construção 1975

      tinha anuncio de locação

      Aluguel: R$ 9.800 c/ 122m² 31.000 c/ 395m²

      R$80,32/m² // 78,48/m²

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    • HEMMER disse:
      sábado, 02 julho, 2016 às 12:14

      Ah… Entendi.. É. Tá errado o raciocínio.
      Mas aida assim daria um valor de 288/cota, se fosse vendido a 9 mil.

      Sim Tetz, concordo.. Só fiz essa conta pra ter uma idéia de a quantas anda o valor relativo do troço.. Ah.. Dá pra ter uma idéia né? Imagina que essa conta desse sei lá, 100 pila por cota. Assusta um pouco.

      Nem quero que venda. Quero é meu pingadinho todo mês!!

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    • Muito bom tetzner.

      Lembrando que existe diversos modelos de precificação para se chegar ao valor do imóvel em um determinado laudo de avaliação.

      Temos depreciação, m2 praticado na região e taxa de juros como tendo grande peso nestas avaliações, obviamente que existe outras variáveis a se analisar, porem de longe as 3 citadas anteriormente possuem mais peso na equação.

      Ai lhe pergunto se um imóvel vale quanto ele pode gerar de renda, supondo para mero exercício hipotético que determinado investidor compre um ponto ótimo com imóvel ruim, seria bem provável que este imóvel deva vir com uma avaliação acima de outros imóveis similares em outros regiões já que existe demanda grande por este empreendimento.

      Supondo que seja imovel antigo entraria custo da depreciação&Reformas no VP, por ultimo custo dinheiro anda altíssimo como no Brasil 14% a.a também influencia na avaliação.

      Aqui se tornaria um caso clássico aonde ponto dita regra por se negociado muito acima do valor do imóvel na região, ruim se precisar vender ou executar reformas ai esta precificação toda que o mercado faz vai catapultar muito investidor.

      Mas como dito em outros posts renda é importante, mas não é um fato determinante para sucesso de um empreendimento.
      Claro que o pessoal faz uma conta um tanto grosseira pelo custo de dinheiro Selic sem levar em contra depreciação , m2 praticado na região etc.
      Ai aparece estas distorções que o investidor mais atento pode tirar proveito.

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  4. Mandou bem, Waka!!!

    EDFO
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 30/06/2016 –
    Data do pagamento 08/07/2016 –
    Valor do provento por cota R$ 1,792025
    Período de referência JUNHO/2016

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  5. FATO Relevante:

    A OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., na qualidade de administradora e gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EDIFÍCIO OURINVEST (“Fundo”), vem pelo presente comunicar aos cotistas do Fundo e ao mercado que …

    Complete o fato 🙂

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    • Pediu, tá na mão!

      “… em virtude de propostas de renegociação apresentadas pelos locatários do 1°, 2° e 12° andares, bem como da Sobreloja do Edifício Ourinvest, foram acordadas as seguintes novas condições para os respectivos locatários:
      (i) Ourinvest Participações S.A., locatário do 1° andar e 06 (seis) vagas indeterminadas de estacionamento: postergação para maio/2017 da incidência do reajuste contratual do aluguel pelo IGPM. Em contrapartida a postergação da atualização do valor do aluguel, originalmente prevista para o presente mês, foi acordada a prorrogação do prazo da locação para 5 (cinco) anos contados da assinatura do respectivo aditivo, passando o
      termo final do contrato para maio de 2021;
      (ii) Banco Ourinvest S.A., locatário da Sobreloja, 2° andar e 30 (trinta) vagas indeterminadas de estacionamento: postergação para maio/2017 da incidência do reajuste contratual do aluguel pelo IGPM. Em contrapartida a postergação da atualização do valor do aluguel, originalmente prevista para o presente mês, foi acordada a prorrogação do prazo da locação para 5 (cinco) anos contados da assinatura do respectivo aditivo, passando o termo final do contrato para maio de 2021; e
      (iii) Di Ciero e Mello Advogados, locatário do 12° andar e 06 (seis) vagas indeterminadas de estacionamento: redução de 13% (treze por cento) no valor do aluguel, a partir de junho/2016. Em contrapartida a redução do valor do aluguel, foi acordada a prorrogação do prazo da locação para 5 (cinco) anos contados da assinatura do respectivo aditivo, passando o termo final do contrato para junho de 2021.
      Em decorrência das negociações realizadas, conforme acima descritas, estimamos que o rendimento mensal distribuído por cota sofrerá um decréscimo de aproximadamente R$ 0,02 (dois centavos), representativo de aproximadamente 0,97% (zero vírgula noventa e sete por cento) quando comparado ao rendimento apurado referente ao mês de maio de 2016. Tal decréscimo decorre apenas da renegociação referente ao aluguel do 12° andar, sendo certo que as demais renegociações, apesar de não representarem redução no rendimento do Fundo quando comparado ao do mês anterior, representam um impacto no crescimento projetado pela postergação da atualização dos valores dos alugueis na ordem de aproximadamente 6,5% (seis vírgula cinco por cento).

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      • Valeu Mbp77

        vou começar a postar pela metade, assim vocês não dormem ai do outro lado kkk 😀

        olha só, inquilino num momento único, com a faca e o queijo na mão, reunindo e pleiteando desconto em valores locatícios… e a moda está pegando…

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      • Tetz;

        Mas eu acho que não custava constar isso no comunicado, entende?
        Se recebem (e bem) para administrar, devem ter a maior transparência possível.
        Agora, se na região da Paulista a relação inquilino X proprietário está assim… huummm… imagine em outros eixos “menos tradicionais” de SP.
        Sds.

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      • Waka boy pergunta lá as multas para nós? 🙂 Tú que é + “chegado” por lá

        Então Mbp77 a questão é que ali, tem um monte de prédio naquele padrão, apesar da boa localização o empreendimento não tem grandes diferenciais; passava todo dia em frente, ficava num prédio praticamente ao lado

        vai sair alguma coisa ali pertinho e para FII também, mas mais pra frente; por hora fica “em off”

        eles ficam entre a cruz e a espada: se abrem tudo, os concorrentes atacam, se a pressão interna está assim imagina se começa a vir pressão de fora

        então eu até entendo porque não abrir tudo, mas poderiam falar valores médios ponderados já dava uma noção rs

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      • Com o tanto de espaços disponíveis que temos por aí, noticia dessas hoje em dia é considerada boa noticia!

        E novamente eu repito, enquanto os tijolos tão sofrendo e abrindo as perninhas pros inquilinos, a papelada segue e firme e forte, rendendo muito bem…

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  6. FII OURINVES (EDFO-MB) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    Data-base: 31/03/2016
    Data para pagamento: 08/04/2016
    Valor distribuido por cota: R$ 1,715555
    Periodo de referencia: Marco/2016

    Norma: a partir de 01/04/2016 cotas ex-rendimento

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  7. FII OURINVES (EDFO-MB)

    RENOVACAO DE CONTRATO DE LOCACAO

    Enviou o que segue:

    “COMUNICADO AO MERCADO

    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO EDIFICIO OURINVEST
    CNPJ no. 06.175.262/0001-73

    A OLIVEIRA TRUST DTVM S.A., com sede na Av. das Americas, no. 500, Bloco 13,
    Grupo 205, Rio de Janeiro, RJ inscrita no CNPJ sob o no. 36.113.876/0001-91, na
    qualidade de administradora e gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO
    EDIFICIO OURINVEST (“Fundo”), inscrito no CNPJ sob o no. 06.175.262/0001-73,
    informa que, em virtude de negociacao realizada com o SERVICO BRASILEIRO DE
    APOIO AS MICRO E PEQUENAS EMPRESAS – SEBRAE (“Locatario”), responsavel pela
    locacao do conjunto 31, localizado no 3o. andar do Edificio Ourinvest, e de 06
    (seis) vagas indeterminadas de garagem, localizadas no 4o. subsolo do mesmo
    edificio, foi acordada a renovacao do contrato de locacao firmado entre o Fundo
    e o Locatario pelo prazo de 60 (sessenta) meses, considerando que a vigencia do
    contrato anterior findar-se-ia em abril proximo.

    Em virtude da negociacao acima citada, o valor do novo aluguel mensal, iniciando
    em 1o. de abril de 2016 e com vigencia ate abril de 2021, foi reduzido em
    aproximadamente 3,5% (tres inteiros e cinco decimos por cento).

    Por fim, em funcao da reducao no valor do aluguel acima informada, estimamos que
    o rendimento mensal distribuido por cota sofrera um decrescimo representativo de
    0,31% (zero virgula trinta e um por cento), se comparado ao rendimento
    distribuido no mes de fevereiro de 2016.
    Ressaltamos que tal impacto apenas sera observado a partir do rendimento
    referente ao mes de abril de 2016, a ser pago em maio de 2016.

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  8. COMUNICADO
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EDIFÍCIO OURINVEST
    CNPJ nº 06.175.262/0001-73

    A OLIVEIRA TRUST DTVM S.A., com sede na Av. das Américas, nº 500, Bloco
    13, Grupo 205, Rio de Janeiro, RJ inscrita no CNPJ sob o nº 36.113.876/0001-91,
    na qualidade de administradora e gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO EDIFÍCIO OURINVEST (“Fundo”), inscrito no CNPJ sob o nº
    06.175.262/0001-73, informa que, em virtude de negociação realizada com o
    BANCO OURINVEST S.A. (“Locatária”), responsável pela locação da sobreloja e
    dos 2º e 11º andares do Edifício Ourinvest, foi acordada, para o 11° andar, a
    utilização do mesmo valor de locação por metro quadrado utilizado em outras
    unidades com as mesmas características, o qual foi determinado tendo como base
    o cenário atual do mercado de espaços corporativos de São Paulo, devidamente
    refletido em laudo de avaliação elaborado por empresa especializada.
    Em contrapartida à redução no valor do aluguel do 11° andar, fruto de referida
    renegociação, a data de vencimento do contrato de locação, firmado entre o
    Fundo e a Locatária, conforme quadro abaixo detalhado, foi prorrogada para 40
    (quarenta) meses contados de 01/01/2016, representando extensão no prazo de
    vigência da locação anteriormente contratado:
    Locatário Unidade
    Data do
    Contrato de
    Locação/
    Último
    Aditivo
    Data de Vencimento
    Original Nova Data de Vencimento
    Banco Ourinvest S.A. 11º andar 17/12/2012 01/01/2018 01/05/2019
    Assim, em decorrência da negociação realizada, estimamos que o rendimento
    mensal distribuído por cota sofrerá um decréscimo representativo de 0,27% (zero
    vírgula vinte e sete por cento), quando comparado ao rendimento distribuído no
    mês de dezembro de 2015. Ressaltamos que tal impacto apenas será observado a
    partir do rendimento referente ao mês de fevereiro de 2016, a ser pago em março
    de 2016. Rio de Janeiro, 06 de janeiro de 2016. Oliveira Trust DTVM S.A.
    Administradora e gestora do Fundo.

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    • Figão,

      pode ir se acostumando com esse tipo de fato relevante…

      num prédio onde todos os inquilinos tem contato, vão se reunir para trocar figurinhas sobre os valores, multas, … tem alguns de FIIs com valores bem bagunçados… multas então, nem se fala cada inquilino negociou um valor e uma multa por prazo diferente

      Curtido por 2 pessoas

  9. tá fácil não… nem na paulista

    16/10/2015 18:45 FII OURINVES (EDFO-MB)- RENOVACAO DE ALUGUEL

    Enviou o seguinte comunicado ao mercado:

    “na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO EDIFICIO OURINVEST (“Fundo”), inscrito no CNPJ sob o no. 06.175.262/0001-73, informa que a locacao do 14o. andar e respectivas vagas de garagem, objeto do Contrato de Locacao firmado com a SUPPLIERCARD ADMINISTRADORA DE CARTOES DE CREDITO S.A. (“Locataria”) em 10 de setembro de 2010, representante de 6,1% (seis virgula um por cento) do total de alugueis recebidos mensalmente pelo Fundo, foi renovada
    pelo prazo de mais 05 (cinco) anos. O valor negociado teve como base laudo de avaliacao elaborado por empresa especializada e, assim, o rendimento mensal distribuido por cota tera um decrescimo de aproximadamente R$ 0,04 (quatro centavos), representativo de 1,85% (um virgula oitenta e cinco por cento), quando comparado ao rendimento distribuido no ultimo mes.

    Rio de Janeiro, 16 de outubro de 2015.
    Oliveira Trust
    DTVM S.A. Administradora do Fundo”

    Curtido por 4 pessoas

    • Achei ótimo. Reduz em R$ 0,04 o rendimento mas mantém o inquilino por mais 5 anos 🙂

      Opção é o que não falta pra inquilino agora, se não reduz o valor, ele pode escolher a dedo pra onde quer ir. Portanto, ou reduz o aluguel, ou fica com vacância, pagando IPTU e condômínio.

      Ponto pra gestora.

      Dias melhores voltarão e revisionais e renovações por valores maiores virão, basta ter paciência.

      Curtido por 3 pessoas

    • Quando os estoques começarem a cair…
      Quando as vendas se estabilizarem…
      Quando as revisionais ficarem com valores estáveis…

      Ontem foi notícias sobre os estoques da Cyrela, hoje essa revisional praticamente igual. Pode-se pensar que as 6 horas estão cada vez mais próximas e a hora de comprar está chegando? Não seria prudente aguardar melhores sinais do mercado para pensar em uma reversão de tendência?

      Aguardemos as cenas dos próximos capítulos

      Curtido por 2 pessoas

    • Quando o cenário melhorar, os preços serão inflados e os Yields menores, o mercado sempre antecipa… Eu por via das dúvidas já vou comprando desde já, sem muita pressa, mas comprando sempre, desde que os preços atendam minhas exigências.

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    • Meu prezado companheiro Waka:

      Cito o desabafo de meu vizinho do interior lá pelos anos 60:

      ” Abel, Abel
      Não tens abelha e vendes mel….”

      Outro dia EDFO estava lá pelos 180 (nov/dez 2014) e não li nenhuma notícia boa depois disso….

      Com disse aquele vidente cego para Julio Cesar, quando este ia para o Senado onde seria perfurado por 39 adagadas : CUIDADO COM OS IDOS DE MARÇO!!!

      Curtido por 2 pessoas

    • Realmente, sem boas novas neste fundo.. Mas houve uma discussão tempos atrás onde alguém referiu que estava já há algum tempo tentando locar sala neste prédio e sempre tinha fila para locar. Já passei por isso em imóvel residencial nesta região (sei a dinâmica residencial x comercial diverge muito, mas enfim). Acho plausível, dadas as facilidades de metrô e etc por perto.. Isso, juntando ao preço relativamente baixo que ele cobra por m2, me deu certa segurança para aportar nele. Até agora não me arrependi. Yeld e valor de cota bem resilientes para um imóvel comercial.

      Em tempos de crise, “no news is good news”….

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