EDGA11 – BM Edifício Galeria

Seu objetivo foi a aquisição de 100% do empreendimento denominado Galeria, edifício classe A, no centro do Rio de Janeiro; administrado pela BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

edga11b211

O Fundo é proprietário de 100% do Edifício Galeria, localizado na Rua da Quitanda, nº 86, Centro, Rio de Janeiro/ RJ.
O empreendimento é composto por 8 pavimentos, somando 22.026 m² e mais um Shopping localizado no térreo e subsolo de 2.808 m²; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

O Imóvel-Alvo data de 1940 e foi recentemente reformado e modernizado.

edga11b

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultoria imobiliária: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo.

Unidade Área BOMA (m²): Lojas: 101 610,83  /  102 486,25  /  103 460,94  /  104 63,47  /  105 192,82  /  106 825,16  /  107 169,10
Salas: 201 1.083,00  /   202 962,85  /  203 946,52  /  301 2.992,37  /  401 2.992,37  /  501 3.049,70  /  601 2.598,86  /  701 2.598,86  /   801 2.694,60
901 2.108,37

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.109 comentários em “EDGA11 – BM Edifício Galeria”

  1. Isso aqui é um poço sem fim……
    A Administradora recebeu duas notificações das locatárias 1) SANTOS E VEIGA BAR E
    RESTAURANTE LTDA. – EPP, inscrita no CNPJ sob o nº 21.829.647/0001-09 e da; 2) ZINZANE
    COMERCIO E CONFECCAO DE VESTUARIO LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 05.027.195/0003-49
    (“Locatárias”), informando a sua intenção de rescindir seus respectivos Contratos de Locação
    firmados junto ao Fundo. Com a possível saída de ambas as Locatárias, a ocupação total dos
    imóveis do Fundo terá como vacância projetada o valor de 48,81%

    Curtir

  2. Com nova rescisão de contrato vacância vai para 45,6%. Aqui o BTG senta em cima e não faz nada. Não faz sentido a manutenção deste fundo. Ou vende o ativo e liquida o fundo ou faz junção com outro fundo, cabe aos cotistas solicitarem uma assembleia para proposta e votação.

    Curtido por 1 pessoa

    1. Fundo monoativo em uma área de alta vacância e baixa absorção. Sinceramente eu acredito que existe a possibilidade de venda do ativo com prejuízo.
      Realmente é melhor liquidar o fundo. Como cotista já teria vendido o fundo a tempos. Melhor aceitar o prejuízo e aplicar o dinheiro em algo sólido que esperar um milagre.

      Curtir

  3. Fato Relevante
    A Administradora vem informar que após tratativas e negociações para regularização do pagamento, o Fundo recebeu o total dos valores de competência setembro e vencimento outubro que estavam em situação de inadimplência. Desta forma, a última distribuição de rendimentos foi impactada positivamente em, aproximadamente, R$ 0,04 (quatro centavos) por cota.

    Curtir

  4. Realmente o buraco tem alçapao:

    O Fundo concedeu para algumas de suas locatárias à flexibilização de determinadas condições
    comerciais, visando a manutenção dos atuais contratos de locação e para preservar o
    patrimônio dos cotistas. As condições de flexibilizações descritas acima representam um
    impacto negativo na distribuição de rendimentos do Fundo de, aproximadamente, R$ 0,02
    (dois centavos) por cota, referente a competência de agosto/2020.

    • Diante disso, a Administradora em conjunto com o Consultor Imobiliário do Fundo está
    fazendo um acompanhamento particularizado com as locatárias com o objetivo de mapear
    os impactos do COVID-19 em cada uma das operações.

    • Ademais, a Administradora ressalta que o Fundo pleiteou judicialmente os valores devidos
    para algumas locatárias que se encontravam inadimplentes, dentre elas Restaurante Uniko
    Eireli e Saphyr Administradora De Centros Comerciais Ltda, conforme aplicável nos termos
    previstos nos respectivos contratos de locação de forma que essas não foram consideradas
    para o impacto na distribuição. Por fim, os andamentos dos processos de cobrança serão
    informados aos Cotistas através da Cronologia de Ações Judiciais do Fundo.

    Curtir

  5. Data da informação
    23/09/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    23/09/2020
    Data do pagamento
    30/09/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    0,117450603
    Período de referência
    Agosto
    Ano
    2020
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtir

  6. FATO RELEVANTE

    O Fundo recebeu da BRAMEX COMERCIO E SERVICOS LTDA. inscrita no CNPJ sob o nº 07.173.309/0001-22 (“Locatária”), uma notificação referente à intenção de rescindir parcialmente o Contrato de Locação, dados os impactos causados pela pandemia, a rescisão refere-se ao 3º Pavimento – Sala 301, totalizando 763,54 m2 de área devolvida.
    Com esta saída a receita do Fundo será impactada negativamente em, 2,70% (dois inteiros e setenta centésimos) em comparação às receitas do mês de junho de 2020, gerando um impacto negativo na distribuição de rendimentos de, aproximadamente, R$ 0,02 (dois centavos) por cota, com base na distribuição de rendimentos de junho de 2020. Adicionalmente, a vacância projetada do imóvel passará a ser 41,70% (quarenta e um inteiros e setenta centésimos) da área locável.
    A Administradora esclarece que o Fundo fará jus a multa e os encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação, após o recebimento do devido valor, o mesmo será distribuído aos cotistas do Fundo, nos termos da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada.

    Ademais, a Administradora está trabalhando ativamente em conjunto com o Consultor Imobiliário com o intuito de reduzir a vacância do Imóvel e, consequentemente, gerar valor para o Fundo e seus cotistas. Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    São Paulo, 30 de julho de 2020.

    Curtido por 1 pessoa

    1. Esse fundo é só por Deus, inquilinos “pequenos”, gestora “BTG”, localização “Rio de Janeiro”, monoimóvel, não vejo perspectivas de melhoras no curto/médio prazo. Uma pena para um imóvel deste.

      Curtido por 1 pessoa

      1. Nativo, ai depende do investidor, na minha opinião 32,00 não é nenhuma pechincha.
        Veja a 32,00 a cota o preço por m2 do empreendimento é R$ 4.910,00, PRSV teve oferta para a Torre Vargas a R$ 5.594,00 o m2.
        Considerando o cenário atual, o mercado do Rio de Janeiro, os inquilinos que o ativo tem, e a gestora que é um zero a esquerda fica difícil investir mesmo a 32,00. Acho que o ativo poderia ser negociado até a 6.000 o m2, mas acho difícil a gestora ir atras de uma potencial venda, também acredito que um gestor ativo poderia alocar no médio prazo bons inquilinos com valores atuais do mercado local, ou transformar o empreendimento em outro segmento, mas também não acredito que isto seja possível com o BTG, então fica difícil empatar capital em um ativo que tem perspectiva, porém abaixo de R$ 25,00 vale verificar dependendo do perfil de investidor, sabendo que talvez em algum momento, o cotista tenha que alocar capital para manutenção e condomínio.
        Não é recomendação de nada, só uma opinião.

        Curtir

    2. Na cota atual é melhor vender o ativo e distribuir a rentabilidade com os cotistas.
      Por isso nunca comparo um FII com imóveis de pessoas físicas. Em um mercado recessivo o dono da casa pode simplesmente alugar ou morar no ativo a espera de uma melhora no mercado imobiliário no longo prazo. Já vi isso diversas vezes e funciona. No caso de um FII ficamos 100% dependentes da gestora.

      Curtir

      1. “Na cota atual é melhor vender o ativo e distribuir a rentabilidade com os cotistas.”
        Verdade, o problema é a BTG largar o osso!
        Fica a dica pra Hedge tomar conta aqui também…

        Curtir

  7. FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM , instituição financeira com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, parte, Torre Corcovado, Botafogo, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO GALERIA, inscrito no CNPJ sob o nº 15.333.306/0001-37 (“Fundo”), comunica aos titulares de cotas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral que:

    O Fundo recebeu da KEPPEL FELS BRASIL S.A. inscrita no CNPJ sob o nº 03.669.503/0001-42 (“Locatária”), uma notificação referente à sua intenção de rescindir o Contrato de Locação relativo ao 3º Pavimento – Sala 301 A, correspondente a área de 820 m2.
    Com esta saída, a Receita do Fundo será impactada negativamente em 3,85% (três inteiros e oitenta cinco centésimos por cento) em comparação às receitas do mês de maio de 2020, gerando um impacto negativo na distribuição de rendimentos de, aproximadamente, R$ 0,01 (um centavo), com base distribuição de rendimentos referente ao mês de maio.
    A Administradora esclarece que cobrará a multa e os encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação, e após o recebimento dos devidos valores, os mesmos serão distribuídos aos cotistas do Fundo, nos termos da Lei Nº 8.668, de 25 de junho de 1993.

    Ademais, a Administradora está trabalhando ativamente em conjunto com o Consultor Imobiliário com o intuito de reduzir a vacância do Imóvel e, consequentemente, gerar valor para o Fundo e seus cotistas. Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    São Paulo, 20 de julho de 2020.

    Curtir

  8. Este a muito tempo é um show de horror.
    FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM , instituição financeira com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, à Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, parte, Torre Corcovado, Botafogo, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO GALERIA, inscrito no CNPJ sob o nº 15.333.306/0001-37 (“Fundo”), comunica aos titulares de cotas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral que:

    Até esta data, o Fundo não recebeu de 5 (cinco) de suas locatárias(“Locatárias”), o pagamento dos respectivos alugueis referentes à competência Março de 2020, vencidos no início de Abril de 2020. A inadimplência descrita acima representa um impacto negativo na distribuição de rendimentos do Fundo equivalente a, aproximadamente, R$ 0,04 (quatro centavos de reais) por cota.

    A Administradora ressalta que o Fundo cobrará das Locatárias multa e encargos devidos, conforme aplicáveis, nos termos previstos nos respectivos contratos de locação. Ademais, a Administradora em conjunto com o Consultor Imobiliário do Fundo está fazendo um acompanhamento particularizado com os Locatários com o objetivo de mapear os impactos do COVID-19 em cada uma das operações.

    Curtido por 1 pessoa

  9. FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO GALERIA, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 15.333.306/0001-37, código CVM nº 31202-6 (“Fundo”), proprietário de 100% (cem por cento) do Edifício Galeria, localizado à Rua da Quitanda, nº 86, Rio de Janeiro/RJ, (“Imóvel”), informa aos cotistas e ao mercado o que segue:

    Após tratativas para regularização do pagamento dos aluguéis e despesas de condomínio em aberto, o Fundo ingressou com uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança com Requerimento de Liminar contra a locatária RESTAURANTE UNIKO EIRELI (“Uniko”), que atualmente ocupa a Loja 105, situada no andar térreo do Imóvel, com área locável de 192,82m2, visto que as tratativas citadas não obtiveram sucesso.

    A Administradora manterá os cotistas e o mercado informados sobre o andamento da referida Ação e eventual recebimento dos valores devidos ao Fundo.

    Curtido por 2 pessoas

      1. Vou repetir meu post em complemento… “Eu acho esse prédio a imagem do RJ. Luxo e charme misturados com decadência e maracutaias. ” – No caso do prédio, um dos problemas também tem duas letras e não sao R e J. Uma pena a sequência de governantes que teve um estado abençoado com tanta beleza e recursos naturais e que ainda se beneficia dos impostos de algumas estatais e de ter sido sede do governo do país durante muito anos.

        Curtir

  10. E os velhos problemas continuam…

    FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO GALERIA, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 15.333.306/0001-37, código CVM nº 31202-6 (“Fundo”), proprietário de 100% (cem por cento) do Edifício Galeria, localizado à Rua da Quitanda, nº 86, Rio de Janeiro/RJ, (“Imóvel”), informa aos cotistas e ao mercado o que segue:
    O Fundo recebeu da SAPHYR ADMINISTRADORA DE CENTROS COMERCIAIS LTDA. (“Locatária”) uma notificação informando que a Locatária têm a intenção de rescindir o Contrato de Locação referente a totalidade da área ocupada, localizada no 4º andar do Imóvel com área correspondente a 820 m2. A saída está prevista para 31/03/2020.
    Considerando esta saída, a receita do Fundo será impactada negativamente em aproximadamente R$0,0131 (um centavo) por cota em relação às receitas de Novembro de 2019 e a vacância do imóvel irá para 50,90%, levando em consideração as saídas anunciadas nos Fatos Relevantes dos dias 30/12/2019 e 11/12/2019.
    Ademais, a Administradora esclarece que realizou as tratativas amigáveis no intuito de manter a Locatária e reforça que está trabalhando ativamente em conjunto com o Consultor Imobiliário com o intuito de reduzir a vacância do Imóvel e, consequentemente, gerar valor para os cotistas.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
    São Paulo, 08 de janeiro de 2020.

    Curtir

  11. Ano Novo… Velhos Problemas…

    FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO GALERIA, inscrito no CNPJ sob o nº 15.333.306/0001-37, código CVM nº 31202-6 (“Fundo”), proprietário de 100% (cem por cento) do Edifício Galeria, localizado à Rua da Quitanda, nº 86, Rio de Janeiro/RJ, (“Imóvel”), informa aos cotistas e ao mercado que, com o intuito de manter o nível de ocupação do Imóvel, o Fundo celebrou com a INGRESSO.COM LTDA., locatária das salas do 9º andar, com área total de 2.108 m2 (“Ingresso.com”), segundo aditivo ao respectivo contrato de locação (“Contrato de Locação”), cujas principais condições são:

    (i) Rescisão parcial do Contrato de Locação, com redução de 708,43 m2 da área objeto da locação, desocupando-se parcialmente a área localizada no 9º andar do Imóvel (“Área Devolvida”), de modo que a Ingresso.com permanecerá como locatária apenas do espaço no 9º andar correspondente a 1.399,57 m2;

    (ii) Redução da multa devida em razão da rescisão parcial da locação, conforme descrita acima; e

    (iii) Redução do valor do aluguel, com vigência retroativa a 01/08/2019, e desconto de determinados aluguéis vincendos, em linha com o praticado na região.

    A entrega Área Devolvida ainda não tem data prevista, permanecendo a Ingresso.com responsável pelo pagamento do aluguel e demais encargos da Área Devolvida até a sua efetiva devolução. Ademais, a Administradora comunicará tempestivamente aos cotistas e ao mercado tão logo tenha a definição da data de entrega da Área Devolvida.

    A redução do valor aluguel e o desconto referidos no item (ii) representam um impacto negativo de 4,8% em comparação às receitas da competência do mês de novembro de 2019. Após efetivada a entrega da Área Devolvida, o impacto negativo total decorrente dos fatos descritos no item (i) e (ii) acima será equivalente a 9,8% em comparação às receitas da competência do mês de novembro de 2019. Adicionalmente, a vacância do imóvel passará a ser 47,6% da área locável (já considerada a rescisão parcial objeto do Fato Relevante divulgado em 11/09/2019).

    Por fim, a Administradora reforça que está trabalhando ativamente em conjunto com o Consultor Imobiliário com o intuito de reduzir a vacância do Imóvel e, consequentemente, gerar valor para os cotistas. Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.

    São Paulo, 30 de dezembro de 2019

    Curtido por 2 pessoas

      1. Talvez a somatória de dois fatores? Kkk
        Procuro ver o copo meio cheio. As coisas não andam bem para o RJ ainda. Os caras fizeram uma negociação para a retenção do inquilino. Portanto poderia ter sido bem pior. Sigo acreditando no empreendimento.

        Curtir

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s