FAMB11B – Fundo Edifício Almirante Barroso

Seu objetivo foi a aquisição de 100% do Edifício Almirante Barroso; fundo é administrado pela BTG Pactual em condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado.

famb11b

O prédio está locado para os escritórios administrativos da Caixa Econômica Federal e mais duas agências bancárias; o imóvel possui Área Bruta Locável (ABL)  de 56.331 m² e 126 Vagas de estacionamento.

Sua cota foi lançada inicialmente por R$ 1.000,00 e o fundo obteve a liberação da CVM em Março/03, quando começou a vigência do atual contrato com a Caixa, válido até 2013, renovável por mais dez anos; um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

Existe uma disputa em andamento pelo revisional do aluguel, com solicitação de perito e questionamentos que pode mais adiante trazer algum bônus futuro.

O contrato de aluguel é reajustado pelo IGPM no mês de Março; foram reformados os 21 elevadores que o prédio possui

Ação Revisional: Conforme Comunicado ao Mercado de 28/12/12, o Fundo recebeu a quantia de R$ 20.596.761,31, que estava depositada em juízo para início de pagamento da diferença retroativa dos aluguéis que estão sendo discutidos na Ação Revisional de Aluguel em 18 de dezembro de 2012.

Relatórios de Obras: Conforme Comunicado ao Mercado de 28/12/12, o FII Almirante Barroso provisionou o montante de R$ 7.270.680,76 a serem direcionados exclusivamente para obras de impermeabilização necessárias no imóvel. Referidas obras consistirão na aplicação de manta asfáltica e cobertura com placas em concreto armado apoiadas em pequenos pilaretes nas áreas de esplanada e cobertura do imóvel, que juntas somam aproximadamente 5.145 m2. A troca da impermeabilização é imprescindível, pois a atual já ultrapassou a vida útil e começam a surgir pontos de infiltração no imóvel. Adicionalmente, serão instalados corredores de acesso aos equipamentos em chapa metálica para prolongar a vida útil das placas de proteção e serão substituídos o guarda-corpo e as proteções das saídas de ventilação danificadas pela corrosão.

Taxas:
Administração: 4,0% sobre receita operacional do fundo (mínimo R$ 20.000,00 mensais).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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179 comentários sobre “FAMB11B – Fundo Edifício Almirante Barroso

  1. Algum advogado aqui para explicar os movimentos do processo em 2017 ?

    18/04/2017 12:01 Remessa Interna-Divisão de Distribuição, Registro e Autuação
    17/04/2017 11:12 Intimação de Decisão – Registro no Sistema
    11/04/2017 19:35 Remessa Interna-5a.TURMA ESPECIALIZADA
    11/04/2017 14:01 Conclusão para Decisão – Declarado impedimento ou suspeição
    06/04/2017 16:26 Remessa de Conclusão-Gabinete 15
    03/04/2017 12:42 Devolução de Remessa
    09/03/2017 14:36 Remessa P/ CEF – Caixa Econômica Federal por motivo de Contrarrazões
    09/03/2017 14:24 Remessa Interna para A pedido-5a.TURMA ESPECIALIZADA
    07/02/2017 16:17 Remessa de Conclusão – Despacho/Decisão-Gabinete 15
    07/02/2017 16:15 Devolução de Remessa
    07/02/2017 16:07 Juntada
    02/02/2017 19:26 Remessa P/ Ministério Público Federal por motivo de Parecer
    02/02/2017 19:01 Intimação de Despacho – Registro no Sistema
    02/02/2017 18:26 Remessa Interna para Em face de Decisão/Despacho-5a.TURMA ESPECIALIZADA
    31/01/2017 15:52 Conclusão para Despacho – Determina Intimação

    Eu tento entender, mas sou uma porta mesmo. Em outubro de 2016, saiu uma decisão do juiz que dizia: “…deverá ser feito imediatamente, independentemente de
    interposição recurso por parte da CEF…”. Então pq até agora nada do $$$ atualizado ?

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    • Ramom,
      Onde conseguiu essas informações de andamento do processo ?
      Não consigo visualizar esses dados no site da justiça federal do RJ.
      Obrigado.
      P.S. como vc também fico sem entender esses trâmites.

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    • Ramon;

      Não tenho acompanhado este FII e nem o respectivo processo, aqui fico meio limitado a ajudar.
      Tem como me dizer ao que o juiz decidiu sobre “ser feito imediatamente”? O texto está incompleto.
      Sds.

      Obs.: Em tempo, pelo que entendi do andamento, em 11/04 um desembargador declarou-se impedido de julgar a causa e os autos foram remetidos à distribuição para determinação de outro/novo julgador (desembargador).

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      • É do fato relevante abaixo que foi publicado em 21/10/2016.

        FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO
        ALMIRANTE BARROSO
        CNPJ/MF N.º 05.562.312/0001-02 – Código CVM: 0090-6
        FATO RELEVANTE
        A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIOALMIRANTE BARROSO, inscrito no CNPJ/MF n.º 05.562.312/0001-02, código CVM nº 0090-6 (“Fundo”), informa a seus cotistas e ao mercado que, em 20/10/2016, foi disponibilizada no website da Justiça Federal – Seção do Rio de Janeiro (www.jfrj.jus.br) cópia de decisão proferida nos autos da Ação Revisional de Aluguel nº 0023109-25.2010.4.02.5101 (“Ação Revisional”), proposta pelo Fundo em face da Caixa Econômica Federal (“CEF”), locatária do Imóvel de propriedade do Fundo localizado na Avenida Rio Branco, nº 174, Rio de Janeiro/RJ, dando provimento aos embargos de declaração opostos pelo Fundo contra a sentença proferida nos autos da Ação Revisional, decidindo, entre outros assuntos, que o pagamento das diferenças de alugueis fixados provisoriamente e aqueles pagos ao longo da ação, no montante total de R$7.856.412,87 (sete milhões, oitocentos e cinquenta e seis mil, quatrocentos e doze reais e oitenta e sete centavos), deverá ser feito imediatamente, independentemente de interposição recurso por parte da CEF, bem como que a CEF deverá pagar o valor do aluguel mensal fixado em sentença de R$4.281.578,29 (quatro milhões, duzentos e oitenta e um mil, quinhentos e setenta e oito reais e vinte e nove centavos) desde a prolação da referida decisão (“Decisão”).
        A Decisão aguarda publicação no Diário Oficial da União e, após isso, poderá ser objeto de recurso por parte da CEF.
        A Administradora continuará mantendo relatório atualizado da Ação Revisional em seu website
        21 de outubro de 2016.
        BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

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      • Ramon;

        Atente-se ao seguinte trecho constante no Informe Anual do fundo (especialmente o em negrito):

        “Proferida sentença confirmando liminar que determinou o pagamento dos alugueis provisórios, homologando os cálculos do perito judicial e julgando procedente o pedido do FII para fixar em R$4.281.578,29 (quatro milhões, duzentos e oitenta e um mil, quinhentos e setenta e oito reais e vinte e nove centavos), na data-base de 17.10.2010, devendo a CEF pagar ao autor as diferenças devidas durante a ação de revisão e condenando a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa 02.09.2016 Ambas as partes opuseram embargos de declaração 20.10.2016 Os embargos foram julgados parcialmente procedentes para estabelecer a necessidade de imediato pagamento da diferença apurada entre o valor do aluguel fixado em sentença e o valor efetivamente pago durante o curso do processo 28.11.2016 execução provisória da Sentença pelo fundo 16.12.2016 A Locatária apelou da decisão de primeira instância. Os autos estão no Tribunal Regional Federal aguardando análise desde 19.12.2016. 16.12.2016 a CEF recorreu da decisão que arbitrou a multa por descumprimento, tendo o Tribunal suspendido liminarmente a decisão.”

        Como o desembargador originalmente designado se declarou impedido, haverá a distribuição dos autos para outro(a) que deverá proferir decisão a respeito.
        Acho, só acho, que ainda neste ano teremos alguma novidade neste sentido.
        Sds.

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      • Ramon;

        Estava olhando com mais calma e pode ser que seja melhor entrar em contato com o RI do fundo.
        Digo isso por causa desse trecho:

        “… a CEF recorreu da decisão que arbitrou a multa por descumprimento, tendo o Tribunal suspendido liminarmente a decisão.”

        Como não ficou claro, pelo menos para mim, se a diferença no aluguel a ser paga de imediato compõem este valor (multa), fiquei na dúvida se a suspensão atinge o valor total devido ou só parte.
        Sds.

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  2. Estou estudando esse fundo, não estou entendendo alguns pontos. Vários fundos deram desconto para manter os inquilinos. Esse, esta brigando para não ceder um desconto. Afinal o que tem nesse imóvel de diferente para fazer a caixa não procurar outro prédio e fazer o fundo não ceder. Digo isso por causa de vacâncias como o xted e almirante por exemplo, que se pudessem certamente entrariam em acordo com a Petro.

    Curtido por 1 pessoa

  3. M39,

    A BTG disponibilizou um material para a assembléia. Tentei colocar o link da bmf&bovespa, mas caiu na moderação. Quem tiver interesse é só pesquisar.
    Inclusive tem a informação no material que o escritório de advocacia renunciou aos honorários mensais, coisa que eu não sabia. Tem outras informações interessantes.
    O foco da assembléia são as tais “despesas com consultoria” que no 1º semestre de 2016, por exemplo, foi maior que a própria taxa de administração. Espero que a partir dessa assembléia limitem-se tais gastos, além de aprovarem a referida auditoria.
    Seria interessante saber em que pé está a elaboração do novo projeto de fachada, conforme consta no último relatório mensal.

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    • Corrigindo: “O foco da assembléia são as tais “despesas com consultoria” que no 1º semestre de 2016, por exemplo, foi maior que a METADE da taxa de administração”. A informação foi retirada do último relatório semestral.

      Demonstração do fluxo de caixa do período findo em 30 de junho de 2016 (em milhares de reais):
      Pagamento de taxa de administração = 910
      Pagamento de despesas com consultoria = 549

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  4. São Paulo, 06 de Janeiro de 2017.
    PROPOSTA DO ADMINISTRADOR
    Prezado Sr (a). Cotista,
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, inscrita
    no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, na qualidade de instituição administradora
    (“Administradora”) do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO
    ALMIRANTE BARROSO (“Fundo”), nos termos do artigo 19, §1º da Instrução CVM nº
    472/08, conforme alterada (“Instrução CVM nº 472”), informa que recebeu a solicitação de
    alguns cotistas do Fundo, que detêm mais de 5% do total das cotas, para realizar uma
    assembleia, na qual deverá ser deliberada a autorização de uma auditoria nos contratos de
    consultoria de prestados ao Fundo em 2015.
    A Administradora sempre seguiu de forma diligente e de acordo com estritas políticas de
    compliance, realizando cotações com principais prestadores de serviços para escolha das
    melhores condições ao Fundo, considerando qualidade e custo x benefício, além de envidar
    melhores esforços para otimizar as contratações e diminuir os custos, sempre visando o
    interesse do fundo. Esclarecemos ainda que já contamos com auditoria externa anual das
    demonstrações financeiras do Fundo. De toda forma, esta Administradora é sempre a favor de
    quaisquer medidas que visem ainda maior transparência às suas atividades na qualidade de
    administradora do Fundo, razão pela qual não vê problemas em fazer uma nova auditoria nos
    contratos firmados pelo Fundo, tal como sugerido pelos representantes de cotistas do Fundo e
    alguns cotistas com percentual suficiente para convocação de assembleias, com a ressalva de
    que isto implicará em custos adicionais ao Fundo, não previstos inicialmente.
    Nesta mesma assembleia, a Administradora propõe aos cotistas do Fundo a alteração do
    regulamento, excluindo a necessidade de divulgar no jornal “Folha de São Paulo”, as
    demonstrações financeiras do Fundo, acompanhadas do parecer dos auditores independentes, e
    o relatório de atividades do Fundo conforme art. 31 § único do Regulamento, uma vez que a
    publicação das demonstrações financeiras de fundos de investimento imobiliário em jornais
    deixou de ser obrigatória. Com essa exclusão, o Fundo economizará semestralmente com o
    valor de publicação.
    Atenciosamente,
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM,
    Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Edifício Almirante Barroso

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  5. São Paulo, 06 de Janeiro de 2017.
    Ref.: Convocação para Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO
    Prezado Sr (a). Cotista,
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO (“Fundo”), nos termos do artigo 19, §1º da Instrução CVM nº 472/08, conforme alterada (“Instrução CVM nº 472”), bem como nos termos do artigo 21, §1º do regulamento do Fundo (“Regulamento”), em observância ao prazo de 30 (trinta) dias contados da solicitação, vem por meio desta, em cumprimento à solicitação encaminhada por cotistas detentores de mais 5% (cinco por cento) das cotas emitidas do Fundo (“Solicitação”), convidar V.Sa. a participar da Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas, a ser realizada no dia 26 de janeiro de 2017, às 15hrs, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.477, 14º andar, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, CEP 04538-133 (“Assembleia”), a fim de examinar, discutir e votar as seguintes matérias constantes da ordem do dia:
    (i) Contratação de auditor independente para auditar os contratos do Fundo que são
    identificados sob a rubrica “despesas com consultoria” nos relatórios mensais “Informações
    Financeiras” do Fundo dos últimos cinco anos.
    A Administradora vem, ainda, nos termos do artigo 19, §1º da Instrução CVM nº 472, bem
    como nos termos do artigo 21, §1º do Regulamento do Fundo, convidar V.Sa. a examinar,
    discutir e votar na Assembleia a seguinte matéria:
    (ii) Excluir do Regulamento do Fundo a obrigação de publicar em jornal as informações
    obrigatórias do Fundo. Para tanto, excluir os seguintes itens do Regulamento do Fundo:
    Parágrafo Primeiro do Artigo 30, Parágrafo Único do Artigo 31 e Artigo 32. Os efeitos dessa
    deliberação serão válidos para a publicação em jornal das demonstrações financeiras do fundo
    de dezembro de 2016, inclusive.
    A Assembleia se instalará com a presença de qualquer número de cotistas, nos termos do Art.
    19 da Instrução CVM nº 472 e do Art. 70 da Instrução CVM n.º 555/14, conforme alterada. Os
    Srs. Cotistas ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificação1
    e/ou prova de representação, bem como assinar o Livro de Presença de Cotistas.
    Atenciosamente,
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM,
    Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Edifício Almirante Barroso

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    • Boa !!!! Tem que auditar tudo mesmo. O contrato com o escritório de advocacia, por exemplo, é um dos maiores absurdos que já vi. Como pode pagar um valor fixo mensal de 60 mil pros caras não fazerem praticamente nada. Pros advogados, quanto mais tempo a causa se arrastar tanto melhor.
      Pau no BTG.

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      • Seria muito bom se alguém daqui fosse nessa assembléia; o pau deve quebrar

        Inclusive seria bom saber quem representa os 5% das cotas emitidas pelo fundo que requereu a referida auditoria

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      • M39,

        É muito bom saber que estamos bem representados; reparei que eles são reeleitos há vários anos, só não tinha idéia que possuíam tanto capital investido no fundo.
        Não tenho como ir nessa assembléia, pena, sabes de alguém que vá? Algumas coisas que são ditas na assembléia não são transcritas na ata.

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