FCFL11 – Campus Faria Lima

O Objetivo do fundo foi a aquisição de imóveis comerciais e posterior exploração por meio de locação, tendo iniciado com o imóvel que abriga o INSPER (Instituto de Ensino e Pesquisa), localizado em SP na Vila Olímpia; administrado pela BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, tendo prazo de duração indeterminado.

FCFL11B

O FII Campus Faria Lima (FCFL11B) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Universidades.

Inauguração do Imóvel: Janeiro/2006

Área do terreno: 5.294,92 m²   /  Área locável: 19.676,41 m²

São 35 Salas de Aula , Estacionamento (360 vagas), Biblioteca, Lanchonete, Auditório (327 lugares), Quadra Poliesportiva 2 Escritórios para locação*: 1.533,45 m² (5%do imóvel).

O Fundo é proprietário de 100% do imóvel localizado na Rua Quatá, nº 300, na Vila Olímpia, São Paulo/SP.

Desde a constituição foram subscritas e integralizadas 167.000 cotas com valor nominal de R$ 1.000,00 por cota.

O imóvel está ocado majoritariamente para o Insper e o restante para um estacionamento, ambos contratos de longo prazo e vão além 2021.

Locatário____Valor Atual (R$)____Início____Vencimento____Índice
Insper – Inicial____674,187.30____12/01/2005____31/05/2037____IGP-M
Insper – Expansão____568,766.10____31/05/2013____31/05/2037____IGP-M
Insper – Escritórios____196,771.55____01/11/2013____30/05/2037____IGP-M
Estapar *____134,764.91____01/01/2012____01/01/2022____IGP-M

Insper: Atípico e anterior à Lei que cria os contratos atípicos
Insper – Expansão: Atípico
Insper – Expansão Escritórios: Típico
Estapar: Típico

Situação para cada contrato no caso de rescisão antecipada:

INSPER – 9º ao 12º andares
6 aluguéis mensais vigentes à época da denúncia, se essa ocorrer entre a 01/11/2013 e 01/09/2025
4 aluguéis mensais vigentes à época da denúncia, se essa ocorrer a partir de 01/09/2025

ESTAPAR
03 aluguéis mensais vigentes

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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299 comentários sobre “FCFL11 – Campus Faria Lima

  1. Reajuste de nov chegando
    12% reajustado pelo igpm

    igpm acumulado até agora 10,77%
    fiz umas contas de padeiro aqui pra 10,69 a proxima rnda
    nada mal

    Analisando o relat´rio, receitas crescentes
    receita operacional maior que o mes passado
    receitas financeiras em linha
    Uma despesa um pouco maior (alguem sabe o que foi?)

    O fundo guardou no mes uma serva de contingencia maior tabme´m
    e resultado líquido crescene.

    Fundo sem surresa e não esta´nosv alores tuais à toa.

    abçs e bons investimentos

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  2. Ref.: Convocação para Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Campus Faria Lima

    A. A alteração ou inclusão dos seguintes artigos do Regulamento do Fundo, para que passem a vigorar com a seguinte redação:

    Art. 49 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente a (0,30% (três décimos por cento) à razão de 1/12 avos, aplicados sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO, nos demais casos e que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, observado o valor mínimo mensal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, que deverá ser pago diretamente ao Administrador, acrescido ainda do valor aproximado de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), correspondente ao valor dos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, que deve estar incluído na remuneração do administrador mas será pago a terceiros.

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  3. Comecei a comprar este fundo em 2013, ele é um dos “muito especiais” que tenho, o prédio, inquilino, contrato e localização são excelentes, meu preço médio é 1.160,xx, porém começo a me perguntar até que ponto vale não “fazer dinheiro”.
    A cota aos preços atuais, dá um DY de 7,29% aa, considerando reajuste e uma possível distribuição dos valores represados para reserva de contingencia este Dy pode chegar a 7,60%aa. Parece que o povo não esta mais olhando preço neste momento, voltamos ao momento de mercado que queda da curva de juros e busca por ativos seguros são o que de fato são importantes?

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  4. O fundo tem um resultado líquido mensal em torno de 90% da receita total. A despesas consomem cerca de 5%. O restante da receita é destinado à reserva de contingência. No mês de maio o valor reservado para essa finalidade foi R$ 89 mil reais. Mensalmente o valor destinado a essa reserva impacta o patrimônio Liquido do fundo. No final de maio a reserva de contingência do fundo possuía o saldo de R$ 1.969.223,99. Segundo o regulamento do fundo a reserva de contingência deve ser de 1% do seu total de ativos. O total de Ativos segundo o balanço de 05/2016 é um valor de R$ 248.182.363,36. Calculei que 1% desse montante seria algo em torno de 2,5 milhões. Como o fundo já tem 1,9 milhões com essa destinação e continua a reservar um valor de 89 mil, acredito que nos próximos seis meses o fundo já vai ter atingido o montante total de reserva de contingência exigido no seu regulamento. sendo assim, esse valor que agora esta sendo subtraído terá que ser distribuído. É interessante perceber, observando a evolução do resultado líquido e do rendimento por cota, que eles aumentam um pouco todo mês. No mês de Maio o Resultado Líquido foi 1.703.068 e o rendimento por cota R$ 10,20. Estou pensando que quando a administração do fundo entender que foi atingido o montante necessário para atender a exigência de reserva de contingência e parar de aprovisionar valores para essa finalidade é provável que o rendimento por cota dê um salto. Considerando que haverá também correção de parte dos contratos agora e no fim do ano, com base nas minhas contas de padeiro, espero que fique próximo de R$ 11,00. Temos visto que quando isso acontece, os preços se ajustam de forma instantânea. Foi assim que aconteceu com o FAED11B.

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  5. Ainda continua com o Yield baixo, mas este mês a renda deve vir acima de R$ 10,50. Nos preços atuais, 0,70% ao mês. Porém não podemos esquecer da reserva de contingência que vem consumindo cerca de R$ 89k mensalmente, ela representa R$ 0,53 ao mês, portanto temos uma renda real agora de R$ 11,03. Para um fundo deste porte, com contrato muito amarrado, prédio top e ótima localização, até que está bom. E não esquecer que até Dezembro teremos reajuste sobre 60% das receitas do fundo e o IGP-M atualmente está em 12,20% 😉

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  6. FII Campus Faria Lima (FCFL11B)
    Informativo Mensal Maio 2016

    Mês de reajuste em percentual da receitai
    jan fev mar abr mai jun
    5% 0% 0% 0% 36% 0%
    jul ago set out nov dez
    0% 0% 0% 1% 13% 46%

    Data base: 18/05/2016
    Data de pagamento: 25/05/2016
    Rendimento: R$ 10,0351
    Mês de referência: abril

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      • interceptor é uma dúvida
        acho que seria mais sensato o insper tentar negociar com o fcfl um imóvel bts em vez de demandar recursos próprios pra imobilizar capital

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      • Considerando um prazo de 5 anos até o fim do contrato, a menos que estejam prevendo alguma expansão, parece sensato imaginar que iriam construir algo para mudança definitiva. Uma pena, pois gosto do fundo. Se puderem executar a venda do terreno ao final, todos saem ganhando.

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      • Eu não entendo esses comentários “terroristas”, se a postura é de investidor e não de especulador, pouco importa.
        Comecei a comprar esse FII em 2011. Comprando uma cota aqui, duas ali quando sobrava um dinheiro. Se eu fizer uma conta besta (Tudo que lucrei com a valorização menos vinte por cento mais os proventos) dá um ganho de 57,5% pelo fechamento de hoje (conta besta mesmo, na real é muito mais porque comecei com pouco e tem que descontar valor ao longo do tempo,etc).
        Se devolverem o imóvel, vou ter parte em um prédio na Vila Olímpia. Comprando aos poucos, coisa boa e sem se empolgar quando a cotação sobe, não tem muito erro :).

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    • “O Insper é uma instituição de ensino superior brasileira que atua nas áreas de negócios, economia, direito, engenharia mecânica, engenharia mecatrônica e engenharia da computação.” Fonte: Wikipédia.

      Tem expertise e corpo diretivo/docente (muito) gabaritado nas áreas que envolvem negócios de cunho imobiliário.
      Podem ter comprado para erigir um novo campi (expansão), aproveitando o cenário de estagnação na indústria de construção civil, o que poderá reduzir custos (e altos ganhos com valorização patrimonial à frente).
      Podem estar preparando uma transferência de unidade (o chamado “Bye, bye FII).
      Podem construir para depois o revenderem a este ou outro FII ou grupo interessado, com altos lucros na operação.
      Certeza mesmo do que vai acontecer, só o pessoal com poder de decisão sabe.
      Sds.

      Curtido por 3 pessoas

      • Crescer, expandir, ampliar… só vejo conotações positivas no fato e talvez em alguma renegociação de valores que poderá ser ser para cima, ficar como está ou para baixo… em 5 anos muda muito.

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  7. FII CAMPUSFL (FCFL – MB) Relatorio Gerencial – 10/05/2016

    Reserva de Contingência: no final de março, a reserva de contingência do fundo possuía o saldo de R$ 1.792.223,99.
    No final de março/2016, a taxa de ocupação no imóvel era de 100%.
    Em 23/10/2015, iniciou-se a locação do Insper na área vaga que estava previamente alugada pelo Itaú

    Revisional dos Contratos em percentual de receita
    Estapar – Nos termos da legislação aplicável, quaisquer das partes podem solicitar a revisão dos valores de locação em 2016.
    Insper – A eventual revisão de valores de locação deve seguir majoritariamente as regras aplicáveis a contratos de Built to Suit – BTS (atípicos)

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    • isso significa que há uma boa proteção, apesar do risco do inquilino mono mono
      se n me engano o insper é 100% atípico confere?

      devendo pagar os alguueis a vencer caso opte pela saída.

      além disso, ainda conta com uma boa reserva de contingência como gordura

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  8. FCFL

    Março/2016

    O Fundo é proprietário de 100% do imóvel localizado na Rua Quatá, nº 300, na Vila Olímpia, São Paulo/SP; imóvel abriga 35 salas de aula, 360 vagas de estacionamento, biblioteca, lanchonete, 327 lugares no auditório e quadra poliesportiva.

    Locatários
    Insper
    Área 1º SS Estapar (Estacionamento)
    100% da carteira é reajustada pelo IGPM
    Reserva de Contingência: no final de fevereiro, a reserva de contingência do fundo possuía o saldo de R$ 1.703.223,99

    Nos termos da Lei de Locações, é facultado a qualquer das partes solicitar a revisão do valor pago a título de aluguel após 3 anos contatos da celebração do contrato ou início da vigência do valor atual de locação, visando ajustar ao valor da locação ao praticado no mercado.

    Revisionais não exercidas em períodos anteriores a esta data constam no gráfico dada a possibilidade de seu exercício, por qualquer das partes, no futuro.

    Contratos em que há menos de três anos compreendidos entre a última renegociação de valor e o vencimento do contrato não entram no cálculo do percentual de valores a serem revistos.

    Contrato qualificados como built-to-suit podem prever regramento de revisional diverso do previsto em lei e até mesmo excluir esta possibilidade, o que é regrado especificamente em cada contrato desta modalidade.

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    • FII CAMPUSFL (FCFL-MB) – AGO – 27/04/2016 – 09h30

      APROVACAO DE CONTAS

      A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM (“Administradora”), na qualidade de Administradora do Fundo de Investimento Imobiliario – FII Campus Faria Lima, convoca os cotistas a participarem da assembleia a ser realizada na Cidade de Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n. 3.477 – 14 andar, a fim de examinar, discutir e votar as demonstracoes financeiras do Fundo referentes ao exercicio encerrado em 31 de dezembro de 2015.

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    • FII CAMPUSFL (FCFL-MB)

      DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

      BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S/A DTVM, na qualidade de instituicao administradora do FDO INV IMOB – FII CAMPUS FARIA LIMA, informa a distribuicao de rendimento, conforme dados abaixo:

      Data-base: 15/04/2016 Data para pagamento: 25/04/2016 Valor distribuido por cota: R$ 10,161227904 Periodo de referencia: marco/2016

      Norma: a partir de 18/04/2016 cotas ex-rendimento.

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      • ahchaves

        Na verdade, a lei que incluiu os contratos BTS no bojo da lei de locação tem sua origem justamente em entendimentos jurisprudenciais anteriores que já reconheciam a validade das cláusulas atípicas pactuadas (antes da lei, portanto).

        Obviamente, tudo pode ser questionado na Justiça, mas os tribunais têm reconhecido, há bastante tempo, a validade desses contratos. Friso, mesmo ANTES da lei referida.

        Já houve um comentário bem detalhado sobre isso aqui na ficha do FCFL (não lembro quem foi o autor).

        Dá-lhe!

        Curtido por 1 pessoa

    • Não sei como ficaria, mesmo se eles tivessem a intenção de construir, antes de junho de 2014. Como o prédio atual já tem 12 andares, talvez tivessem problemas para aprovar uma “expansão horizontal”.
      No Plano Diretor anterior, se pagava uma taxa, bem alta por sinal, para construir além do “potencial construtivo” do terreno. Acho que os 12 andares do FCFL já estavam acima do potencial construtivo do terreno. Não sei se o Plano anterior permitia uma “nova” expansão da área construída por meio de pagamento.

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      • 94% do contrato de aluguel desse Fundo expira em 2037. Assim há algum risco de quem compra a cota desse Fundo? Haja vista que há uma construção em curso. Essa construção poderá comprometer o contrato de aluguel com o Fundo? Comprei a cota hoje, mas já estou com medo de prejuízo. Alguém pode explicar melhor essa nova construção?

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