FEXC11 – BTG Pactual Fundo de CRI (Excellence)

O fundo é administrado pela BTG Pactual, sob condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; antigo FII Excellence.

fexc11b

O FII investe em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) ou de direitos a eles relativos, buscando rentabilidade anual de 105% do CDI; portanto, é classificado como sendo um fundo do tipo Papel e enquadra-se na segmentação IGPM

O rendimento elevado é explicado pela composição de papéis do fundo e trazem ao cotista uma proteção natural contra a inflação mais direta.

Este FII já está na 8ª emissão e foi liberado para negociação em Abril/08.

O Fundo investe exclusivamente em CRI’s seniores, com pagamento de juros, correção monetária e amortização mensais; pela sua característica e dos ativos que compõem o seu portfólio, a estratégia do Fundo não visa obter rentabilidade linear e, para preservar seu patrimônio, reinveste seus recursos recebidos como amortização em novos papéis.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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625 comentários sobre “FEXC11 – BTG Pactual Fundo de CRI (Excellence)

  1. boa tarde amigos investidores

    No mês de Outubro a gestora realizou a aquisição da 130a série da 1a emissão da RB Capital
    Companhia de Securitização, o “CRI Aliansce”. Essa aquisição está em linha com a política de
    investimentos traçada para o FEXC, em que é considerada alocação alvo de até 30% do Patrimônio
    Líquido do FII em CRIs não pulverizados. Esse CRI possui a cessão de recebíveis e a alienação
    fiduciária de parte do Shopping Bangu, no Rio de Janeiro, representando um Loan to Value de
    65,0%. O valor total da emissão foi de R$72,1 milhões, onde FEXC adquiriu aproximadamente
    9,3%. Existe ainda uma operação em fase de diligência e outras seis operações em fase mais
    avançada de análise. Foi declinado o investimento em dois CRIs do setor de loteamentos e em
    três CRIs corporativos. A gestora decidiu por não prosseguir nesses investimentos por não sentir
    segurança na estrutura e/ou nas garantias das operações.

    ALem isso, pelo relatório mensal percebemos que a partir do mes de agosto, temos uma queda das receitas com CRI, onde reduziu quase 50% comparando o mes de agosto com o mês de setembro.

    Acredito que seja por conta do aptrimonio estar bastante atrelado a índices que estão mis contrlados como inflação e igpm. só pra se ter uma ideia sã 70% de exposição a igpm e se não me engano, o igpm do mes eio bem magro.

    Será que devemos nos preparar pra rendas cada vez menores daqi por diante? Abçs e bons investimentos

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  2. Começou…

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento ou amortização) 07/10/2016
    Valor do Rendimento ou Amortização por cota R$ 0,90
    Data do pagamento 17/10/2016
    Período de referência Setembro/16

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    • PDG nega ter tomado decisão de pedir recuperação judicial

      A incorporadora PDG Realty negou que tenha tomado qualquer decisão de pedir recuperação judicial. A negativa consta em comunicado divulgado nesta quarta-feira pela companhia, em resposta a questionamento da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que cita notícia publicada hoje, no jornal “O Estado de S. Paulo”, informando que a PDG deverá recorrer à recuperação judicial até o fim do ano.
      “Ao contrário do disposto na notícia, a companhia esclarece que não há qualquer decisão tomada sobre o ajuizamento de um pedido de recuperação judicial, assim como não houve, por parte de seus representantes, qualquer interação com instituições financeiras a este respeito”, afirma a PDG em comunicado.
      A incorporadora afirma que continua estudando, em parceria com assessores financeiros, um conjunto de alternativas para otimizar e fortalecer sua estrutura de capital e sua reestruturação financeira.
      “Até que novos fatos relevantes ou comunicados oficiais sejam publicados, qualquer divulgação acerca da reestruturação de dívidas pela mídia ou por qualquer outro meio deve ser havida como especulação, e os acionistas e o mercado em geral devem se pautar tão somente pelas publicações oficiais realizadas pela companhia”, ressalta a PDG.
      Em agosto, a incorporadora comunicou que concluiu a renegociação de aproximadamente R$ 4,0 bilhões de dívidas com seus cinco principais credores. Esse valor corresponde a 74% da dívida bruta da companhia atualizada até o fim de junho.
      Segundo o comunicado do mês passado, a PDG terminou a renegociação da totalidade da dívida corporativa de R$ 2,9 bilhões contraída junto aos bancos Bradesco, Itaú Unibanco, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Votorantim. A PDG também comunicou ter obtido êxito no acordo dos contratos de financiamento à produção vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) no valor de R$ 1,1 bilhão – esta renegociação estava concluída e sujeita a formalização.

      Então, ao que parece, já renegociaram 74% das dívidas. Então, torçamos pra que seja só boato.

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  3. Proposta de adequação do regulamento à ICVM 571 (trecho):

    “DA REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA

    Art. 51 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração 0,3% (três décimos por cento) à razão de 1/12 avos, aplicados sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO, nos demais casos e que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, observado o montante mínimo mensal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, e que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA; e (b) valor variável aproximado de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), correspondente aos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, incluído na remuneração da ADMINISTRADORA e a ser pago a terceiros.
    § 1º – A taxa de administração será calculada mensalmente por período vencido, e quitada até o 5º (quinto) dia útil
    do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados.
    § 2º- O valor integrante da taxa de administração correspondente à escrituração das cotas do FUNDO descrito no letra (b) do caput da presente, poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de cotistas que oFUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da taxa de administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração.”

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  4. Relatório gerencial – Agosto/2016

    Nota do gestor
    O BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC) fechou o mês de agosto com patrimônio líquido na ordem de R$149,4 milhões (R$102,22 por cota) e valor de mercado de R$160,7 milhões (R$109,99 por cota), indicando um prêmio de 7,6% frente ao valor contábil. A distribuição no mês foi de R$1,12 por cota, e com isso o dividendo Yield dos últimos 12 meses permaneceu no mesmo patamar do mês anterior, próximo a 12,7% ao ano. O bom desempenho das distribuições se deve à elevada exposição da carteira ao IGP-M (50% dos ativos) e ao CDI (38%). Enquanto o IGP-M apresentou em junho variação de 1,69% (alguns ativos carregam a defasagem de até 3 meses), a Selic permanece em 14,25% ao ano. No mercado secundário, o volume de cotas negociadas do FEXC11B superou a marca de R$13,6 milhões em agosto, mais de três vezes o volume do mês anterior (R$3,5 milhões), ou 8,4% do seu valor a mercado.
    No último mês a Gestora declinou dois CRIs pulverizados residenciais e três CRIs comerciais em análise. A decisão foi tomada devido à falta de segurança nas estruturas das operações e suas garantias, não condizentes com as taxas oferecidas.

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    • Rating
      Todos os CRIs da carteira que possuem Rating foram avaliados pela Agência Fitch Ratings Inc, a exceção da 25ª emissão da PDG Securitizadora, que foi avaliada pela SR Rating.

      Setor
      Os investimentos do fundo estão concentrados em ativos com lastros Residenciais, que possuem risco pulverizado. Na emissão, cada ativo possuía concentração individual máxima de 2% por devedor.

      Duration
      A carteira de CRIs residenciais possui Duration de 6,18 anos, enquanto os demais CRIs (Comercial e Varejo) possuem 1,66 anos. Com isso, o portfólio combinado conta com 5,42 anos de Duration média.

      Indexador
      O IGPM é o principal índice de correção dos contratos lastro da carteira, seguido pelo CDI e, em menor proporção, TR e IPCA, respectivamente. Se considerada a alocação em LCI e Renda Fixa o % em CDI passa a representar 38% da carteira

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  5. PDG DIZ NÃO TER CONHECIMENTO DE PEDIDO DE FALÊNCIA POR JDG ENGENHARIA

    São Paulo, 16/09/2016 – A PDG Realty foi questionada pela Superintendência de Acompanhamento de Empresas da BM&FBovespa sobre pedido de falência formulado pela JDG Engenharia Ltda., como divulgado na imprensa.

    Entretanto, a incorporadora afirma não ter conhecimento até o momento de tal procedimento e alega também que não foi oficialmente notificada. Ainda sim, diz que adotará as medidas cabíveis para sua defesa.

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  6. Foi um bom FII de papel.
    Mas isso é passado. O presente é que contrataram, com poder decisório na escolha dos ativos, um ex diretor da PDG, aliás responsável por sua falência, Michel Wurman. E, na sequência, coincidência das coincidências, o FEXC adquiriu um CRI bichado da PDG.
    E agora José?
    Melhor dizendo: E agora, cotista otário? 😦

    Curtido por 1 pessoa

  7. Boa Tarde pessoal!
    Obrigado pela informação sobre FEXC11B. Tinha comprada essa ação mas não sabia sobre a dívida que ela tem.
    Então já estou vendendo.
    Enfim.
    Meu nome é Crystiano tenho 37 anos, meu perfil é moderado.
    Eu sou mais um aspira que não entende de investimento.
    Apenas dois meses nessa aventura de investimento mas só estou levando tombo.
    Meu objetivo é ter renda extra.
    Peço a vocês algumas dicas ´se há cursos bons, livros e etc. Indica um bom. Já tenho umas assinaturas na internet que também só da rasteira em mim. Tá difícil.rsrrss Mas eu estou aqui para aprender evoluir com vocês.

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    • Também sou bem iniciante e não vejo nenhum problema no início em tomar decisões somente baseado em informações coletadas aqui ou em qualquer outro lugar. Só tome cuidado pra não se precipitar e se arrepender depois. Eu estou me policiando e me perguntando algumas coisas antes, como:

      – Já li tudo que podia sobre esse fato? Na ficha, nos relatórios….
      – Minha exposição está muito alta nesse Fii?
      – Já escrevi pra gestão do Fii pra perguntar sobre o assunto?
      – O que vou fazer com o dinheiro? Outro investimento, gastar, ficar parado na corretora….

      Respira fundo que amanhã é outro dia. Ansiedade só te faz dar dinheiro pra corretora e perder o seu.

      Enfim, de iniciante para iniciante.

      Abraço.

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      • bom. vamos lá. o fexc é credor e nao devedor da pdg.
        de acordo com o relatorio do 2trim (excelente por sinal).

        CRI 25 – PDG
        A operação passou por uma reestruturação no último trimestre: após o incremento de R$107 milhões em 184 unidades residenciais performadas no final de 2015, a Gestora trabalhou ativamente na substituição de garantias entre a participação acionária na REP e um novo estoque composto por 38 apartamentos e unidades comerciais performados, no valor agregado desse novo estoque em R$52 milhões. Com isso, a operação passa a contar com garantia lastreada exclusivamente em ativos imobiliários performados.
        A operação vem melhorando a relação dívida/garantia desde que as primeiras unidades em estoque dadas em garantia foram alienadas, pois todo o recurso oriundo dessas vendas é obrigatoriamente utilizado para pré pagar o CRI. A dívida que inicialmente tinha valor global de R$112,5 milhões (dos quais o FEXC detém 12,5%) fechou o mês de junho com saldo devedor de R$95,4 milhões.
        Por fim, o vencimento da dívida foi postergado para julho de 2017 (bullet), e, em contrapartida, a taxa de juros do CRI subiu de CDI +5 % para CDI + 6%, pagos mensalmente.

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      • Renegociação melhora a situação para o fii mas mostra que alocação foi equivocada e por tudo que se sabe política não técnica. Tanto na concentração quanto na empresa se fosse tecnicamente não teria feito mais uma vez as três letras cuida do dela antes do nosso.

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    • “Ação”?!

      Algo me diz que realmente não sabe o que está comprando/vendendo.
      Sugiro que pare de operar no escuro e procure iluminar seu caminho com conhecimento.
      Saiba que o mercado de renda variável é a escola mais cara que existe. Entre devagar e com devido estudo prévio.
      Em vez de pagar uma “mensalidade cara”, invista na sua educação financeira, é a melhor forma de começar a diminuir eventuais prejuízos e aumentar as suas possibilidades de um melhor rendimento de sua carteira.
      Sds.

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  8. Pdg é rebaixado pela agência S&P, de “”calote seletivo”” para “””calote generalizado””” após deixar de honrar debentures com o fi-fgts.
    Valor econômico.

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    • Olá Xará. É difícil de fazer esse calculo assim de cara, teria que ver bem toda a carteira do fundo e tentar fazer algumas simulações. Mas eu chuto que mantida a carteira atual do fundo, pagaria de R$ 0,80 a R$ 0,95. Talvez R$ 1,00 algumas vezes.. Em torno disso.

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      • Grande Waka, obrigado pela resposta. A minha dúvida é a seguinte: Ter um FII de tijolo, que hoje que paga 0,85-0,90% , ou um FII de papel que paga 1,15-1,20%, sendo que daqui 1 ano, talvez as rendas se igualem, e façam com que o valor das cotas do 1º se valorize e a do segundo caia. Acredito que a melhor solução visando maximização de renda+patrimônio, seja migrar de 2 para 1, nos próximos 6 meses.
        Obviamente, para quem não acredita na queda da inflação e SELIC, não vale o raciocínio.

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      • Bigodão, ao meu ver eu não imagino que as cotas dos FIIs de papel caiam, o que deve ocorrer é uma estabilização ou alta. Veja, os FIIs de papel ‘travaram’ taxas em torno de 8% + IGPM, como é o caso do FEXC, e alguns ativos com CDI + Prêmio. Digamos que a Selic vá a 10% e o fexc passe a pagar R$ 0,90, ainda levará vantagem sobre um CDB ou LFT por exemplo. Uma LFT com a Selic a 10, terá um rendimento médio de cerca de 8,15% ao ano na aliquota menor de IR. O FEXC pagando uma média de R$ 0,90 e custando R$ 110,00, pagará quase 10%. Agora, vamos ver outro ponto, esses R$ 0,90 são um chute meu, pra termos uma analise mais precisa, podemos ver como era a faixa de distribuição do fundo em 2013, um ano que a Selic estava bem abaixo do que é hoje e o IGP-M fechou o ano a 5,50%. Nessa época o fundo pagou uma média de R$ 1,02/cota e a cotação chegou a bater R$ 130,00. Ou seja, acredito que seja mais ou menos isso que deva ocorrer futuramente, a cotação aumentar e as distribuições diminuirem um pouco. Abraços

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    • façam suas compras.

      estou com fexc a pm de 85, pena que não entrei de balde.
      vai ser dificil tijolo dar retorno tão alto assim mesmo quando vacância ficar estabilizada.

      acho que os papeis devem ser comprados antes dos indices perderem o controle. pois a renda ainda nao é tão alta e a cotação está descontada por conta do ‘rentismo’. mas nessas horas de inflação e selic altos é que nós vemos o poder que o papel tem de turbinar a carteira

      abçs e bons investimentos

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      • Parabéns, Ahchaves!

        Comprei bem pouco nessa época, pois minha exposição no fundo já estava gigante, comprei outros papéis e tijolos também, mas admito que deveria ter baixado mais meu PM nesse fundo, que hoje está em cerca de 95 pilas e representa quase 10% de minha carteira.

        Abraços e bons investimentos!

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      • ainda um pm excelente tendo-se em vista o retorno..

        como eu andava ainda mt pessimista, comprei pouco do fundo que hoje tem m´inima exposição de 1%

        hoje está sendo negociado acima do vp e acho meio dificil comprar mais. acho que perdi o bonde e vou me contentar com outros fiis q ainda vejo bom ponto de entrada

        abçs e sicessp

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