FFCI11 – Rio Bravo Renda Corporativa

FFCI11

PATRIMONIO DO FUNDO

JK FINANCIAL CENTER
Localização: Av. Juscelino Kubitschek, 510, Itaim Bibi, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 5.155 m²  /  Vagas de garagem: 182
Participação no empreendimento: 38,9%

JATOBÁ
Localização: Rua Surubim, 373, Brooklin Novo, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 1.520 m²  /  Vagas de garagem: 49
Participação no empreendimento: 11,9%

PARQUE PAULISTA
Localização: Alameda Santos, 1940, Cerqueira César, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 576 m²  /  Vagas de garagem: 22
Participação no empreendimento: 6,8%

NEW CENTURY
Localização: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Junior, 758, Itaim
Bibi, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 999 m²  /  Vagas de garagem: 38
Participação no empreendimento: 5,7%

CETENCO PLAZA
Localização: Avenida Paulista 1842, Cerqueira Cesar, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 2.135 m²  /  Vagas de garagem: 32
Participação no empreendimento: 3,9%

INTERNACIONAL RIO
Localização: Praia do Flamengo nº 154, Flamengo, Rio de Janeiro/RJ
Área Bruta Locável (ABL): 1.480 m²  /  Vagas de garagem: 23
Participação no empreendimento: 13,8%
Datas de Aquisição: 04/01/2013 e 16/04/2013

CANDELÁRIA CORPORATE
Localização: Rua da Candelária nº 65, Centro, Rio de Janeiro/RJ
Ocupação: 100%
Área Bruta Locável (ABL): 1.297 m²  /  Vagas de garagem: 5
Participação no empreendimento: 7,73%

PARQUE CULTURAL PAULISTA
Localização: Avenida Paulista, 37, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 2.031 m²  /  Vagas de garagem: 36
Participação no empreendimento: 9,38%

Taxas:
Administração: 0,70%a.a. sobre valor de mercado do fundo (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido IPC-FIPE).

Administrador: Rio Bravo

RI: fi@riobravo.com.br

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202 comentários sobre “FFCI11 – Rio Bravo Renda Corporativa

      • North traz pra cá, ajuda a galera:

        ” A última aquisição do Fundo ocorreu
        em agosto de 2016 e, em fevereiro deste ano,
        realizamos a primeira venda dentro de sua
        carteira imobiliária, o 3º andar do Edifício New
        Century, negociado a R$ 16,1 mil/m ², já líquido
        de todas as comissões.”

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      • Como se trata de gestão ativa, é de se esperar
        que ao longo do tempo o Fundo recicle seu
        portfólio, mas nos pareceu oportuno detalhar
        a nossa estratégia de aquisição e gestão do
        ativo até a efetiva venda, seis anos após a
        aquisição, além de contextualizar como enxergamos
        a carteira do Fundo

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      • O imóvel foi comprado em dezembro de
        2011, por R$ 14,2 mil/m², reduzindo a exposi-
        ção do Fundo ao Edifício JK Financial Center,
        que representava 71% da receita de locação na
        época. Na aquisição, o andar encontrava-se
        100% locado para a Droga Raia. Em dezembro/2012,
        em um momento onde o mercado
        imobiliário já começava a dar sinais de que
        haveria uma super oferta e contração da
        demanda, o imóvel acabou sendo desocupado.
        Com uma estratégia ativista, o conjunto 31
        conseguiu ser locado com velocidade para a
        empresa Contour Global, em maio de 2013.

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      • Após esta locação, apesar de todos os esforços
        comerciais da Rio Bravo, o conjunto 32 ficou
        vago por mais 17 meses, quando então foi
        firmado novo contrato para a mesma ocupante
        do conjunto 31, que acabou permanecendo
        locatária da totalidade do andar

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      • Durante esse
        período de busca de locatários, nos questionamos
        muito sobre a inesperada dificuldade em
        alugar esse conjunto, visto que o imóvel é um
        ativo Classe A, com ótimas especificações
        técnicas, em localização premium e com preço
        de locação competitivo. Assim, chegamos à
        conclusão de que um dos fatores que explicaram
        essa dificuldade foi a grande diversificação
        de proprietários dentro do empreendimento,

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      • que acabou ocasionando em uma concorrência
        interna no edifício. Durante todo o período da
        propriedade, mesmo com uma participação
        pequena no edifício, fomos bastante ativistas
        com relação à conservação e modernização do
        empreendimento e conseguimos aprovar junto
        às AGOs do condomínio, diversas obras e
        benfeitorias que mantiveram o empreendimento
        em um patamar de alta competitividade
        quando comparado aos edifícios concorrentes
        da região, fazendo com que conseguíssemos
        manter os valores de locação sempre superior
        ao valor médio do mercado.

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      • Até que, em dezembro de 2016, em um momento
        em que a vacância dos escritórios do
        Itaim Bibi chegou ao pico de 17,7%, segundo
        dados da consultoria Cushman & Wakefield,
        fomos procurados pela locatária para fazer
        uma renegociação do contrato de locação.

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      • Embora o contrato estivesse fora do período
        de revisional, entendemos que seria importante
        manter o inquilino no imóvel, devido às
        concorrências internas e externas que dão
        muito poder de barganha aos ocupantes no
        momento do mercado imobiliário de hoje.

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      • Portanto, concedemos uma redução para um
        valor mais próximo ao praticado no Edifício,
        reduzindo o aluguel de R$ 145/m² para um
        valor nominal de R$ 120/m². Do lado macro,
        notamos que o aumento da vacância da
        região, a qual pode ser analisada no gráfico
        abaixo, reforçava que o timing de venda
        poderia ser oportuno.

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      • Durante o período em que fomos proprietá-
        rios do imóvel, percebemos também que este
        passou por um reposicionamento de locatá-
        rios. Na época da compra, os ocupantes eram
        grandes bancos de investimento e corretoras
        de valores.

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      • Hoje, apesar de considerarmos que
        o Contour Global era um excelente locatário,
        o Edifício mantém inquilinos menos prestigiosos,
        mais pulverizados e de diversos setores.
        Tampouco conseguimos enxergar a possibilidade
        de aumento de participação no empreendimento,
        o que nos daria mais força para
        conseguir melhorias operacionais e redução de
        custos do condomínio, que poderiam valorizar
        o ativo no longo prazo, além de diminuir a
        concorrência interna.

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      • Como o Fundo não tem nenhuma participa-
        ção majoritária (>50%) em nenhum prédios
        que tem cota, também é especialmente importante
        explicar o que difere este prédio frente
        aos demais. De forma resumida, e apesar de
        termos conseguidos uma agenda positiva no
        prédio, não vislumbramos três características
        importantes para manter nosso investimento
        no New Century:

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      • – Perfil dos proprietários é muito heterogêneo,
        com diversas visões em relação ao prazo do
        investimento, necessidades de caixa de curto
        prazo, estratégia comercial e disposição para
        investimentos;

        – Apesar do prédio estar em uma excelente
        localização, o baixo alinhamento entre proprietários
        dificulta um posicionamento do prédio
        num nível superior;

        – Não vislumbramos nenhuma possibilidade de
        aumentar nossa participação no prédio.

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      • Com este cenário, a Rio Bravo entendeu que
        esta venda era necessária para seguir com sua
        a estratégia de investimentos do Fundo, que
        consiste em aumentar a participação em Edifí-
        cios que consideramos estratégicos e que
        poderão valorizar no longo prazo e reduzir a
        participação em edifícios onde não é possível
        ganhar relevância em participação para realizar
        melhorias operacionais e diminuir concorrência
        interna.

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      • Do lado financeiro, olhado prospectivamente,
        também entendemos que a proposta de imediato
        embutia no preço a eventual melhora
        que pode ocorrer nos próximos dois anos,
        além de gerar um retorno de 11,1% a.a., já
        líquido de Imposto de Renda. Esse retorno
        representa 102% do CDI no período. Assim,
        consideramos que o preço de venda foi bastante
        atrativo e proporcionou um ganho interessante
        aos cotistas.

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      • Apenas como referência, as avaliações internas e externas apontavam um
        range de preço líquido de corretagens entre R$
        14,0 – 14,8 mil/m², valores muito inferiores ao
        preço de venda. Portanto, vimos nesta proposta
        a oportunidade de vender o imóvel acima do
        valor que consideramos justo, ganhar um caixa mais relevante que poderá ser utilizado em
        aquisições maiores e com perspectivas de
        retorno melhores e, por último, buscar alinhamento
        com a estratégia do Fundo de reduzir a
        participação em imóveis aonde não é possível
        ganharmos com melhorias operacionais.

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      • Sr dos FIIs e Northeasteconomy

        O que rolou?

        Duas revisionais seguidas, em tempo menor do que o pactuado, para manter o inquilino

        Qual o cenário futuro?

        Aumento da vacância na região e queda nas locações, ou seja, outro revisional vindo ai…

        Como estavam posicionados?

        Pequenos no prédio, sem condições financeiras e práticas (alguém que quisesse vender) de aumentar posição no prédio.

        Melhor solução?

        Vender, gerar lucro, subsidiar renda e capitalizar.

        Curtido por 2 pessoas

      • A boa comunicação ajudou a diminuir um pouco a primeira má impressão que eu tive com esse negócio. Entretanto, o ativo onde serão investidos estes recursos é que dissiparão ou não eventuais dúvidas sobre ter sido ou não um bom negócio? Em todos os imóveis FFCI é bem minoritário, então em qual – dos atuais – ele poderia aumentar participação? JK financial? Parque Paulista (de novo)? Ou quais desses imóveis haveria mais homogeneidade de proprietários? Resta esperar…

        Curtido por 1 pessoa

      • tetzner, mesmo que o relatório viesse por último, ao menos ele foi feito , né? Se preocuparam em dar uma satisfação ao cotista. Tem gestor que não apenas deixa de dar satisfação, mas faz questão de dar é dor de cabeça mesmo, rs.

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      • o que não tira em nada o mérito da venda; eu no lugar deles teria feito o mesmo

        lima o que ainda está no lucro, recapitaliza, foca numa aquisição mais vultosa ou que seja diferencial pro FII

        ali SE tivesse vendedor para atingir vulto, teriam que chamar nova emissão, captar e comprar

        Curtido por 1 pessoa

  1. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA,
    inscrito no CNPJ/MF sob o nº 03.683.056/0001-86 (“Fundo”), vem, por meio deste, em
    cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, conforme alterada, bem como de
    acordo com a sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, comunicar que, em 20 de
    fevereiro de 2017, concluiu a alienação dos conjuntos 31 e 32 do edifício New Century,
    situado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Junior, 758, Itaim Bibi, São Paulo/SP, com
    a área privativa de 998,85 m² e com direito a 38 vagas na garagem (“Imóvel”).
    O Imóvel, que foi adquirido em dezembro de 2011 pelo valor de R$ 14.158.101,74, foi
    alienado por R$ 16.100.000,00, o equivalente a R$ 16.118,54/m², já contemplados todos
    os custos da transação. O Imóvel representa 7,0% da carteira imobiliária do Fundo e 5,9%
    da receita de locação.
    O ganho de capital oriundo da venda será distribuído aos cotistas do Fundo ao longo do
    semestre e o saldo remanescente deverá ser reinvestido, de acordo com a política de
    investimentos do Fundo e com a legislação em vigor.
    São Paulo, 20 de fevereiro de 2017.
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS DTVM LTDA

    Curtido por 2 pessoas

  2. Ponto Forte: Vária lajes em vários prédios em cidades diferentes, boa gestão até agora a única que comprou algo na crise dos últimos tempos!

    Ponto Fraco: Poucas lajes por prédio aumenta a concorrência com outras lajes do mesmo prédio.

    Curtido por 1 pessoa

  3. Obrigado ao amigo interceptorfii19 pelas sugestões. Entretanto gostaria de colocar o racional básico que consegui ate o momento e gostaria de suas opiniões e racional para seus pontos de vistas se for possível:
    Inicialmente estou deslumbrando apenas SP

    ONEF11 a favor tem sua localização/acesso, Rio Bravo, tx de adm 0,25% e contra tem vacância zero pelo que li ate agora (não que seja ruim, pois propicia hoje bom retorno, mas com margem de crescimento menor, visto que não há mais espaços disponíveis para novas locações, apenas correções pelas revisionais), P/VP com pouca margem, centralizado apenas em um prédio (diversificação menor, não considero desvantagem, apenas uma opção de pouco diversificação), não sei suas correções ainda

    DRIT11 a favor tem localização dos imóveis, a Rio Bravo, vacância em torno dos 20% (que vejo como lazeira de oportunidade para crescimento daqui uns 2 anos em média, fora os reajustes), P/VP com boa margem e tx de adm de 0,25%. Ainda não tenho informação quanto a necessidade de possíveis reforma/manutenção que as unidades poderão ter no futuro ou se tem reserva financeira. Suas revisões entendi que ocorrem anualmente.

    FFCI11 a favor tem a localização dos imóveis, Rio Bravo, Vacância em torno de 9%, P/VP com boa margem, 25 milhões em aplicações financeiras que poderá ser usado para novas aquisições de imoveis ou não e contra tem a tx de adm de 0,7% que é 3x maior que o DRIT 11. Sofrerá 40%/60% de Vencimento e Revisão em 2017

    VLOL11 a favor tem sua localização, sendo prédio novo triplo A LEED, P/VP com boa margem e contra considerei tx de adm de 0, 2% + tx de gestão 0,1% + consultoria 0,1% e RB Capital (possuo poucas informações sobre, por isso ficou na posição do contra😉

    RNGO11 a favor sua localização em Alphaville, mas que hoje possui alta vacância, Rio Bravo, p/VP com boa margem, tx de adm 0,2%

    Até o momento foi o que pude ver, mas por gentileza deem seus pitacos justificados e correções caso tenha exposta alguma informação inverídica ou outros FII’s que eu não tenha atinado.

    Grande abraço a todos

    Estou replicando aqui, pois gostaria de novas opinioes.

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