FFCI11 – Rio Bravo Renda Corporativa

FFCI11

PATRIMONIO DO FUNDO

JK FINANCIAL CENTER
Localização: Av. Juscelino Kubitschek, 510, Itaim Bibi, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 5.155 m²  /  Vagas de garagem: 182
Participação no empreendimento: 38,9%

JATOBÁ
Localização: Rua Surubim, 373, Brooklin Novo, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 1.520 m²  /  Vagas de garagem: 49
Participação no empreendimento: 11,9%

PARQUE PAULISTA
Localização: Alameda Santos, 1940, Cerqueira César, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 576 m²  /  Vagas de garagem: 22
Participação no empreendimento: 6,8%

NEW CENTURY
Localização: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Junior, 758, Itaim
Bibi, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 999 m²  /  Vagas de garagem: 38
Participação no empreendimento: 5,7%

CETENCO PLAZA
Localização: Avenida Paulista 1842, Cerqueira Cesar, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 2.135 m²  /  Vagas de garagem: 32
Participação no empreendimento: 3,9%

INTERNACIONAL RIO
Localização: Praia do Flamengo nº 154, Flamengo, Rio de Janeiro/RJ
Área Bruta Locável (ABL): 1.480 m²  /  Vagas de garagem: 23
Participação no empreendimento: 13,8%
Datas de Aquisição: 04/01/2013 e 16/04/2013

CANDELÁRIA CORPORATE
Localização: Rua da Candelária nº 65, Centro, Rio de Janeiro/RJ
Ocupação: 100%
Área Bruta Locável (ABL): 1.297 m²  /  Vagas de garagem: 5
Participação no empreendimento: 7,73%

PARQUE CULTURAL PAULISTA
Localização: Avenida Paulista, 37, São Paulo/SP
Área Bruta Locável (ABL): 2.031 m²  /  Vagas de garagem: 36
Participação no empreendimento: 9,38%

Taxas:
Administração: 0,70%a.a. sobre valor de mercado do fundo (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido IPC-FIPE).

Administrador: Rio Bravo

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: trttrttrttrttrt

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815 comentários sobre “FFCI11 – Rio Bravo Renda Corporativa

  1. Um analista me recomendou esse fii. Fui dar uma estudada. Já de cara, lendo o relatório gerencial, na própria mensagem do gestor, me pareceu não fazer sentido adquiri-lo.

    O gestor fala que é possível (sendo otimista) conseguir uma distribuição de R$0,91/ cota. Utilizando essa possível distribuição com base na cotação atual (R$161,30), o fii renderia em torno de 0,56% ao mês. Fiis já consolidados e com também potencial de crescimento, já pagam isto atualmente.

    Curtido por 1 pessoa

  2. Data da informação
    07/02/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    07/02/2019
    Data do pagamento
    15/02/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    0,5
    Período de referência
    02/2019
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtido por 1 pessoa

  3. …. comunicar a celebração do contrato
    de locação dos conjuntos 11, 12, 31, 32, 131, 132, 141, e 142 localizados no 1º, 3º, 13º e 14º andares do
    Edifício JK Financial Center, equivalente a 16,5% da ABL do Fundo (“Contrato”), com a AMBEV S.A.,
    até 31 de dezembro de 2026.
    Locou quase tudo.

    Curtido por 2 pessoas

  4. No mês de dezembro, foram linearizadas as multas referentes a saída do Banco BNP do 1º, 13º e 14º andares do Edifício JK Financial Center, de forma
    a manter a distribuição de rendimentos em R$ 0,63/cota. A partir de janeiro/2019, com o Fundo passando a arcar com os custos de vacância do
    Edifício, a distribuição de rendimentos será reduzida para R$ 0,50/cota.
    Até abril de 2020, as seguintes variações estão previstas na distribuição de rendimentos do Fundo: (i) aumento de R$ 0,04/cota, referente ao término
    da carência da Oncoclínicas no Edifício JK Financial Center; (ii) aumento de R$ 0,15/cota referente ao término da carência e descontos da Vip Paulista
    no Edifício Parque Santos e (iii) redução de R$ 0,01/cota, referente a rescisão da PIMCO no Edifício Internacional Rio. Ainda, o potencial aumento de
    distribuição do Fundo considerando as vacâncias atuais é de aproximadamente R$ 0,23/cota. A Rio Bravo já vem trabalhando com propostas para
    locar o Edifício JK Financial Center, que representam aproximadamente R$ 0,16/cota do potencial aumento, com possibilidade de fechamento no 1º
    trimestre de 2019. Portanto, o potencial de distribuição de rendimentos do Fundo é de até R$ 0,91/cota.
    Ainda em dezembro, o Fundo assinou uma proposta vinculante para aquisição de um ativo imobiliário em São Paulo no valor de R$ 86.100.000,00. A
    proposta está condicionada ao resultado satisfatório, a critério exclusivo da Rio Bravo, da análise dos documentos relacionados ao Imóvel a serem
    fornecidos pelo Proprietário (Due Diligence), no período de 90 dias corridos. O impacto desta aquisição na distribuição de rendimentos do Fundo será
    informado aos cotistas caso escritura de compra e venda seja lavrada.

    Curtido por 1 pessoa

  5. Data da informação
    07/01/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    07/01/2019
    Data do pagamento
    15/01/2019

    Valor do provento por cota (R$)
    0,5

    Período de referência
    01/2019
    Ano
    2019

    “bom hein” ? renda ‘top’… top…top…

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  6. Okay … depois de tudo que já foi dito e mostrado a respeito da admin/gestão desse fundo, e a quebra da promessa da última emissão etc e tal … além da perda de inquilino … e vacância … não podemos deixar de notar a qualidade dos edificios (E, na minha visão, é isso que importa!). Vai daí… pergunto se este fundo está ficando interessante, ou… ainda se encontra longe do ponto ideal de compra. O P/L atual está na casa dos 20,XX (muitíssimo alto para o meu gosto); portanto… das duas uma: ou o preço cai mais ainda, ou os proventos sobem. Comé que fica ? Está atrativo, ou não ?

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  7. Data da informação
    04/10/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    04/10/2018
    Data do pagamento
    15/10/2018
    Valor do provento por cota (R$)
    0,63
    Período de referência
    09/2018
    Ano
    2018

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  8. Realmente aquela história de aquisição maior e melhor ficou como ‘estória’

    ” comunicar que concluiu a aquisição do 12º andar do Edifício Cetenco Plaza Torre Norte (“Imóvel”), localizado na capital do Estado de São Paulo, na Av. Paulista, nº 1.842. Antes desta aquisição, o Fundo já era proprietário dos 20º e 24º andares de referido edifício”

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    • contrato curto… vira comédia se o inquilino sair depois de um tempo…

      “O Imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 12.488.486,40 (doze milhões, quatrocentos e oitenta e oito mil, quatrocentos e oitenta e seis reais e quarenta centavos), equivalente a R$ 11.700,00/m² (onze mil e setecentos reais por metro quadrado) e está locado para o BANCO DAYCOVAL S.A. pelo prazo de vigência de 6 (seis) anos contados de 07 de junho de 2018.”

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      • e o impacto na renda …. óooo

        “A receita de locação do Imóvel representará R$ 0,03 por cota por mês e a distribuição de rendimentos será positivamente impactada em aprox. R$ 0,01 por cota por mês.”

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      • Contrato de 6 anos para escritórios não é curto, é considerado longo.
        Normalmente é de 5 anos ou menos para este tamanho de área.
        Contratos de 10 anos são raros, apenas para áreas bem grandes…

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      • Tijolo

        minha base de comparação foi a troca, do atípico para o típico

        a RB dizia tem algo melhor e maior

        não só não tinha algo maior… como não apresentou nada sequer equivalente…

        contrato típico não segura inquilino

        Curtido por 1 pessoa

      • É o que comentamos na época…a emissão foi feita com um objetivo, dentro de uma estratégia…ela não se concretizou, agora é fazer uma emenda, que vai sempre ficar visível. Encontrar outro negócio equivalente àquele que iam fazer vai ser muito difícil…é se virar com o que se tem à mão agora….

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    • Rio Bravo tá se mostrando uma administradora sem credibilidade, não tem pra onde fugir, o mercado vai colocar no preço dos ativos o custo “Rio Bravo”, o que vai se traduzir em uma depreciação em seus ativos. É bom ficar esperto daqui pra frente.
      “Malandro é malandro, mané é mané”, não é assim que se diz no Rio? Bravo!

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      • Sou cotista desde 2010 e sempre gostei mto desse fundo, do portfolio e tudo mais, mas realmente essa ultima emissão foi terrível. Só serviu pra diluir o antigo cotista. Rendimento da cota caiu praticamente 50% em um ano. Prejuízo no bolso do cotista e lucro na conta da Rio Bravo que engordou sua receita junto com a emissão. Lamentável.

        Curtido por 3 pessoas

      • Rio Bravo tá se mostrando uma administradora sem credibilidade, não tem pra onde fugir, o mercado vai colocar no preço dos ativos o custo “Rio Bravo”, o que vai se traduzir em uma depreciação em seus ativos. É bom ficar esperto daqui pra frente.
        “Malandro é malandro, mané é mané”, não é assim que se diz no Rio? Bravo!

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  9. Laudo de Avaliação para Valor de Aquisição
    RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA – FII

    Alameda Santos, 1.163 e 1.165
    Jardim Paulista – São Paulo – SP
    Junho / 2018
    Laudo nº 6957B/18

    De acordo com a proposta nº 5920/2018, assinada em 08 de junho de 2018, a Colliers vistoriou o imóvel mencionado acima na data de 14/06/2018, e realizou uma análise a fim de estimar seu atual Fair Value, considerando um contrato com prazo de 10 anos, a valor de mercado para aquisição. Esta é uma re-emissão do laudo original, sem alterações nos resultados avaliados.
    Com base nas análises realizadas, a Colliers apresenta suas conclusões consubstanciadas neste Laudo de Avaliação preparado para a aquisição do imóvel.

    Na hipótese de ocorrer dúvidas sobre a avaliação e/ou metodologia, a Colliers está à disposição
    para os esclarecimentos que se fizerem necessários.

    Atenciosamente,
    COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL.
    CREA 0931874

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    • Alameda Santos

      Solicitante RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA– FII
      Administrador do Fundo Rio Bravo Investimentos
      Finalidade e Uso pretendido Fair Value considerando um contrato vigente com prazo
      de 10 anos, a valor de mercado para aquisição.

      Data de Referência Junho de 2018
      Endereço Alameda Santos, 1.163 e 1.165 – Jardim Paulista
      Município São Paulo – SP

      Área de Terreno 1.050,42 m² (de acordo com planta em formato PDF fornecida pelo cliente)
      Tipologia do Imóvel Escritório.
      Idade 15 anos (idade estimada)
      Área Privativa 4.695,73 m² (de acordo com quadro de áreas enviado pelo cliente)

      Estado de Conservação Regular (C)

      Metodologias Método Comparativo Direto e Método da Renda
      Valor de Locação R$ 350.00,00 / mês
      (Trezentos e cinquenta mil reais mensais)

      Fair Value R$ 48.400.000,00
      (Quarenta e oito milhões e quatrocentos mil reais)

      TERMOS DA CONTRATAÇÃO
      De acordo com a proposta nº 5920/2018, assinado em 08 de junho de 2018, a Colliers
      International do Brasil (“Colliers”) realizou a avaliação do imóvel localizado na Alameda Santos,
      1.163 e 1.165 – Jardim Paulista– São Paulo, SP, para data-base de junho de 2018 para RIO
      BRAVO RENDA CORPORATIVA– FII, doravante chamado “Cliente”.

      Após a entrega do laudo 6975/18, o cliente enviou um resumo do contrato de locação vigente,
      que gerou a necessidade de uma revisão considerando este contrato. Por isso foi criado este
      relatório 6957R/18 que substitui o relatório anterior, que por sua vez perde seu efeito.

      A Colliers entendeu que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do Fair Value
      do referido imóvel localizado em São Paulo – SP, considerando um contrato vigente com prazo
      de 10 anos, a valor de mercado para aquisição, de acordo com o escopo estabelecido na
      supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados
      (expostos nos anexos deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente,
      visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com
      participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste
      relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados.

      O Cliente solicitou à Colliers a estimativa do Fair Value, considerando as práticas e padrões
      profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR 14.653 da ABNT
      – Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de
      conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal
      Institute of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do International Valuation Standards
      Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 – Implementation e 103
      – Reporting.

      A base de valor adotada foi a do Fair Value, definido como:

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    • Fair value

      O preço estimado para a transferência de um ativo ou passivo entre partes identificadas,
      conhecedoras e dispostas, que reflete os respectivos interesses dessas partes (definição
      adotada pelo IVSC – International Valuation Standards Council).

      Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado,
      elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região
      geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom
      conhecimento sobre o mercado.

      Adicionalmente, a Cliente entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações
      fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no Relatório.

      A Cliente quando do recebimento do Relatório reconhece que conduzirá sua própria análise e
      tomará a sua decisão, quanto a prosseguir ou não com a transação de forma independente, não
      imputando responsabilidade à Colliers.

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    • VALOR DE LOCAÇÃO

      Multiplicando o Valor Unitário de Locação pela área construída do imóvel, e somando-se ao
      resultado o produto da quantidade de vagas de garagem pelo valor unitário mensal de locação
      de cada uma delas, têm-se o seguinte valor locativo mensal:

      Valor de Locação:
      (Valor Unitário de Locação x Área Construída) + (Valor por Vaga x Quantidade de Vagas)
      Valor de Locação: (R$ 67,82 /m²/mês x 4.549,89 m²) + (R$350/vg/mês x 56 vagas)
      Valor de Locação: R$ 329.282,38 /mês + R$ 19.600,00

      Em números redondos:
      Valor de Locação: R$ 350.000,00 / mês
      (Trezentos e cinquenta mil mensais)
      Nota: Dividindo-se o valor de locação pela área privativa do imóvel, o valor unitário de locação
      é:
      . Valor Unitário de Locação: R$ 72,09 /m²/mês

      PREMISSAS
      a) Receitas Projetadas
      O fluxo de receitas considera inicialmente o contrato de locação vigente com prazo de 10 anos,
      até o fim do período de análise, momento no qual se considera a saída do investimento
      (desinvestimento) por meio de uma venda hipotética da propriedade simulando o princípio da
      perpetuidade.

       Aluguel – Contrato Vigente
      O contrato possui as seguintes características:
      o Valor de locação: 320.000,00/mês;
      o Prazo do contrato: 10 anos
      o Revisional: De 3 em 3 anos, conforme indicação do cliente.
      o Crescimento Real: 1,00% a.a.
      o Carência: 10 meses

      Despesas Projetadas
       Comissão de Venda
      A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela venda do imóvel no
      final do horizonte de análise corresponderá a 2% do valor de venda.
      c) Valor de Saída do Investimento
      Ao final do fluxo de caixa foi considerada a venda hipotética da propriedade simulando o princípio
      da perpetuidade, por meio da aplicação do terminal cap rate de 8,00% a.a.:

      Desinvestimento = Resultado Operacional Líquido do Período 10 / Terminal Cap Rate

      Taxa de Desconto
      Foi adotada a taxa de desconto real de 8,50% a.a., que leva em conta o custo do capital e os
      riscos da propriedade e da locação, sobre o fluxo de caixa mensal.
      A taxa utilizada considera a atual prática de mercado, levando em consideração as
      características do imóvel em avaliação, tem como base a expertise Colliers resultante da
      interação de longo prazo desenvolvida pela empresa com os diversos players do mercado
      imobiliário, do seu monitoramento constante das práticas de mercado e de negociações
      ocorridas em propriedades semelhantes.

      6.3.3 FAIR VALUE
      O Fair Value do ativo é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado mensalmente
      à taxa de 8,50% a.a., cujo resumo anualizado encontra-se no Anexo IV.

      Em números redondos:
      R$ 48.400.000,00
      (Quarenta e oito milhões e quatrocentos mil reais)

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