FIIP11B – Fundo RB Capital Renda I

O fundo é voltado à construção de imóveis “sob medida” ou “build-to-suit” para finalidade comercial e com contratos de locação de maior tempo que a média; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico.

fiip11b11

Atualmente conta com 7 locatários, distribuídos em 5 regiões geográficas: SP, RJ, PR, MG e BA.

FIIP_Contratos

Apenas um deles possui o aluguel diferenciado do mensal, a Ambev, sendo pago anualmente no mês de Janeiro e repassado em Fevereiro aos cotistas.

FIIP_Inquilinos

  • Leader: Avenida Nilo Peçanha nº 296, esquina com a Via Light, município de Nova Iguaçu, Estado do Rio de Janeiro.
  • Danfoss: Rua João Furlan, Bairro Platina, município de Osasco, SP.
  • Ambev: Rua Alfredo Pinto n.° 91, com frente também a Rodovia BR-277, Jardim Leocádia, na cidade de São José dos Pinhais/PR.
  • C&A: localizado no Shopping Metro Tatuapé à Rua Dr. Mello Freire s/n – Loja Âncora 02 – bairro de Tatuapé, cidade e estado de São Paulo.
  • Magazine Luiza: encontra-se localizado na Avenida Ronat Walter Sodré nº 2800, altura do km 141,4 da Rodovia BR-369, no Município de Ibiporã – PR.
  • Telhanorte: Avenida General David Sarnoff, nº 4.840, bairro Cidade Industrial, na Cidade de Contagem – MG
  • Barry Callebaut: situado no Distrito Industrial de Ilhéus, na Rodovia Ilhéus –Uruçuca, Km 03, Rua A Quadra –D lotes 11,12 e 13

Taxas:
Administração: R$ 13.372,42 mensais.
Consultoria imobiliária: R$ 8.539,91 mensais.

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

Tutor do FII: Felipe Mendes

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484 comentários sobre “FIIP11B – Fundo RB Capital Renda I

  1. Passando para dar uma olhada no afilhado. Como ele não dá muito trabalho, as vezes acabo me esquecendo de visitá-lo.
    Sem muitas novidades, somente o vencimento do contrato da C&A em jul/17. Como não demonstraram interesse em sair, devem continuar. Algum desconto pode ser dado, visto que os gestores não são foram tão eficientes nas negociações passadas.
    Se alguém souber de algo mais que me passou batido, favor compartilhar.

    Curtido por 3 pessoas

  2. ” Cotistas,
    De acordo com o ditado popular ( quem não chora , não …… ) e é isto que o inquilinos fazem ! Exigências, para renovar.
    A melhoria no imóvel da Magazine Luiza esta cheirando uma renovação da locação ( vence daqui a 5 meses)! E , é claro uma das (EXIGÊNCIAS ) para a renovação foi esta obra.
    Resta saber os outros termos da renovação . Quem ai tem inquilino sabe como é uma choradeira na renovação!!!!
    A outra ( afirmação entre linhas) é o fato de não ser uma obra com tanta urgência , logo no fim do contrato de locação. Se o locatário não fosse ficar, não faz sentido esta obra “

    Curtido por 5 pessoas

      • “em razão da necessidade de realização de uma benfeitoria no imóvel locado à Magazine Luiza S/A, o Fundo celebrou um Contrato de Prestação de Serviços, cujo escopo é a pavimentação asfáltica do pátio externo de referido imóvel.”

        bye bye R$ 411.350,00

        Curtido por 1 pessoa

      • A OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., na
        qualidade de instituição administradora e a RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS
        IMOBILIÁRIOS LTDA., na qualidade de Consultora Imobiliária do RB CAPITAL RENDA I
        FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº
        08.696.175/0001-97 (“Administradora” e “Fundo”, respectivamente), comunicam aos
        cotistas e ao mercado que, em razão da necessidade de realização de uma benfeitoria no
        imóvel locado à Magazine Luiza S/A, o Fundo celebrou um Contrato de Prestação de
        Serviços, cujo escopo é a pavimentação asfáltica do pátio externo de referido imóvel.
        Os custos relativos a tal benfeitoria não serão oriundos da receita mensal do Fundo, uma
        vez que, para o pagamento dos serviços contratados no valor total de R$ 411.350,00
        (quatrocentos e onze mil, trezentos e cinquenta reais), serão utilizados os recursos
        disponíveis no Fundo de Reserva, conforme prevê o artigo 14 – parágrafo 2º do
        Regulamento.
        Permanecemos à disposição p

        Curtido por 2 pessoas

      • Tetzner
        Da última vez que visitei o imóvel tudo estava em boas condições.
        Fora que o pátio onde fica os caminhões esperando para carga e descarga não fica mais que 3 no pátio.
        Esse asfalto ou era bem vagabundo ou não sei pois não é uma avenida/estrada movimentada que passa 100 caminhões/hora.
        Muito estranho isso…

        Curtido por 2 pessoas

      • Em situações como essa, o que eu mais aprecio é a transparência sempre presente nos comunicados.
        Fez contrato para a execução dos serviços em que condições?
        Solicitou orçamento a outras duas empresas, no mínimo?
        Como saber se o valor desembolsado é justo, ou não?
        Vou te falar…
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetz;

        Aí que mora o perigo.
        Num mercado onde a gestora que detém a maioria dos FIIs sob sua responsabilidade, não demonstra quase nenhum respeito ao cotista, qualquer coisa “mais ou menos” feita pelas demais, passa a ser vista com bons olhos.
        Tem que haver uma forma mais transparente de gerir, sem ser burocrático por demais.
        Caso contrário vira TSE: vai conforme o interesse e não o correto.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Certamente as negociações serão duras, até mesmo porque sairemos de contratos atípicos para contratos típicos, mas acho difícil não renovar os contratos.

        Fui verificar a região da Telha Norte e apesar de ser uma região industrial, existe um grande centro de compras ao lado, contendo shopping, Walmart, Sams Club, a concorrente Leroy Merlin, cinema, etc… Dificilmente sairia da região ou trocar um contrato típico por outro atípico mais caro na mesma região não faria muito sentido.

        Já a Danfoss tb está em localização estratégica, divisa entre São Paulo e Osasco com acesso direto a Rodovia Anhanguera. O imóvel foi construído sob medida para a Danfoss em 2.008, portanto é novo, parece muito bem conservado externamente e nada que justifique uma mudança…

        Curtido por 5 pessoas

      • Já renovou e a perspectiva da CeA é aumentar ainda mais. Uma construtora de alto padrão do bairro do Tatuapé, a Porte, tem inúmeros terrenos entre o metro carrão e o metrô Belém, deve ser quase dois km em frente a radial. Dizem que ali será a Berrini da Zona Leste, já tem 2 shoppings, hospital, prédios com salas comerciais e hote Ibis, a Porte está iniciando um mega complexo Multiuso bem atras do shopping. Será algo grandioso na regiao

        Curtido por 2 pessoas

    • Luiz…
      SImples assim: voce compra a cota via home broker (da mesma forma que compra uma ação), voce passa a receber mensalmente os rendimentos em sua conta na corretora. O investimento minimo é uma cota, que hoje esta em torno de 180 reais, cujo ultimo rendimento foi 1,27 reais…
      Mas pela sua pergunta, sugiro que voce estude um pouco mais, entendendo o que esta por traz do seu investimento, antes de investir. Uma boa fonte são os relatorios dos fundos disponiveis no site da Bovespa.
      Não invista um centavo antes de entender “o que” voce esta comprando.

      Curtido por 1 pessoa

  3. Data da informação 28/04/2017
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 28/04/2017
    Data do pagamento 15/05/2017
    Valor do provento por cota (R$) 1,266792

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    • O terreno é do Metro, que fez a concessao do direito de exploração por 50 anos. Sei que o metro tem participação na Receita do shopping, mas não sei quanto nem como se daria uma eventual renovação da concessão

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  4. FATO RELEVANTE
    RB CAPITAL RENDA I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ nº 08.696.175/0001-97
    A OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS S.A., na qualidade de instituição administradora do RB
    CAPITAL RENDA I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII,
    inscrito no CNPJ/MF sob o nº 08.696.175/0001-97 (“Administradora” e
    “Fundo”, respectivamente) vêm, em complemento ao Fato Relevante
    publicado em 17 de janeiro de 2017, informar a respeito da renovação da
    locação do imóvel de propriedade do Fundo à C&A Modas Ltda.
    (“Locatária”), que se expiraria em 31 de agosto de 2017.
    Após processo de negociação nos últimos meses junto à Locatária para
    renovação do respectivo contrato de locação, este foi aditado por meio da
    celebração do “Quarto Aditamento ao Contrato de Locação Não
    Residencial”, estabelecendo um novo prazo de vigência da locação por 10
    (dez) anos adicionais (período de 31 de agosto de 2017 a 31 de agosto de
    2027) e alterações no valor do aluguel e demais condições contratuais.
    As principais modificações no contrato de locação, tais como a alteração do
    prazo contratual, alteração no valor base do aluguel e no mês de correção
    monetária aplicável, e a alteração no valor/forma de cobrança de multa por
    rescisão antecipada, decorrem da alteração da natureza da locação, que
    passou a ser realizada na forma de um contrato de locação típico e
    compatíveis com as melhores práticas de mercado aplicáveis a locações
    não residenciais dessa natureza. Dessa forma, a Locatária poderá
    desocupar o imóvel antes do fim do prazo locatício, desde que notifique o
    Fundo com antecedência mínima de 12 (doze) meses, mediante o
    pagamento de multa no montante equivalente a até 3 (três) alugueis
    vigentes à época da notificação, proporcional ao prazo de locação decorrido
    até então.
    Por fim, comunicamos que o valor do aluguel, a partir do mês de
    agosto/2017, manterá a representatividade de cerca de 8% (oito por cento)
    em relação à receita imobiliária Fundo base março/2017, sendo que, a partir
    do 5º ano, considerando a base março/2017, passará a representar 10%
    (dez por cento) da receita imobiliária Fundo também considerando a base
    março/2017, uma vez que o Locatário terá descontos sobre o valor do
    aluguel nos percentuais de 17,5%, 15%, 10% e 5%, respectivamente em
    cada um dos primeiros quatro anos.
    Rio de Janeiro, 05 de abril de 2017.
    OLIVEIRA TRUST DTVM S.A.

    Curtido por 3 pessoas

    • Oliveira Trust

      não teria uma forma mais complicada de fazer uma Fato Relevante?

      esse tá muito simples…

      usa umas palavras em aramaico, alguma coisa em Latim e alguns hieróglifos… acho que ai sim vocês conseguem fazer uma comunicado mais de acordo com a cabeça de vocês!

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      • Se entendi direito essa cláusula, será aplicado um desconto de 17,5% sobre o aluguel atual no primeiro ano, que cairá para 15% no segundo e assim por diante. É isso? Contrato maluco, hein? Será lindo controlar isso…..

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      • northeasteconomy Sim!

        faz parte de um ciclo imobiliário, até tem gente* falando já que com tamanha pressão agora, mais adiante, bem lá na frente… faltará imóvel e teremos até uma bolha de preços novamente

        a conferir!

        * professor da USP

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      • Tetz, mas veja que a participação da receita deste contrato no fundo aumentou proporcionalmente. Antes eram 7% e foi para 8%. Sinal de que mesmo com os descontos, já tivemos um reajuste. Logo, entendo que já temos um gatilho interessante nas receitas futuras do fundo com este contrato.

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      • Mas a análise que fiz foi baseada no último relatório, em que o contrato barry já estava renegociado… tanto que a representatividade do contrato C&A no quadro do blog que é mais antigo falava em 6%… passamos a 7% no último relatório e após a renegociacao teremos 8% e em 4 anos teremos 10%…

        Claro que temos outras renegociações na jogada, mas a impressão que fica é que o contrato atípico estava abaixo do valor de mercado (talvez por ter base no ano de 2007) e agora teríamos um reajuste de 20%, mas a negociação envolveu os descontos mencionados para que o inquilino absorvesse o reajuste de forma gradual. Essa é minha leitura baseada no confuso FR de hj…

        Curtido por 1 pessoa

      • o que levanta uma outra questão Morilson:

        vão tentar aumentar o aluguel aos poucos nos próximos anos, agora com locação típica?

        humm OT precisa melhorar muito esses FRs é tanta “firula” que dá margem à interpretação

        FR tem de apresentar os valores

        Aluguel é 100, vai cair pra 95 ou então subir pra 110

        dói muito? rs

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetzner… Particularmente nao achei tao complicado de entender o Fato Relevante nao .. Com um pouquinho de boa vontade, voce consegue chegar nos percentuais que ele colocou no relatorio… vamos aos numeros (com base no relatorio de fevereiro, porque marco nao esta publicado, mas deve ser mesma coisa)…

        1. % de contribuicao do C&A no fundo de 7% (considerando a AmBev cuja receita acontece uma vez ao ano em Janeiro), portanto nao esta incluida na receita de Fevereiro (nem de Marco). Portanto, para estimar o aluguel da C&A precisa olhar a receita anual, que foi de R$17.8MM nos ultimos 12 meses. 7% disse (relatorio esta arredondado, entao pode ser 6.5% a 7.5%), mas vamos usar 7% para simplificacao… 7% de R$17.8MM da R$1,25MM/ano ou R$103.5K/mes …

        2. R$105K/mes sao efetivamente 8% da receita contratada do mes de Fevereiro. Pelo relatorio, Receita de aluguel de fevereiro foi de R$1.266MM .. 103.5/1.266 = 8.2%, entao informacao checada.

        2. Agora ele fala que, na base Mar/17, em funcao dos descontos que foram dados (17.5% escalonados, indo para 15%, 10%, 5%)), daqui a 4 anos a receita desse inquilino sera de R$125.6K = (103.5 / 0.825). R$125.6 com um desconto de 17.5% da R$103.5 que e o aluguel que sera pago hoje.

        3. Os 10% em 2020 mencionados no relatorio com base a receita de Marco tambem faz sentido. Receita Marco (R$1.266MM) somados ao delta aluguel da C&A (125.6 – 103.5 = 22.1) da R$1.288MM / mes de receita. Dividindo o aluguel da C&A de 2020 de R$125.6K pelo novo aluguel mensal de R$1.288, chega a 9.8%, ou seja, 10% faz todo sentido…

        Ou seja, o aluguel nao so nao reduziu vs. o atual como garantiu um aumento pelos proximos 4 anos adicional a inflacao em funcao do desconto dado .. Sinceramente, nao consigo entender os comentarios aqui … Qualquer pessoa com o minimo de boa vontade consegue entender o que foi dito, ou voces tem muita dificuldade de interpretar textos, o que nao acho que seja o caso … Adicionalmente, todos sabem que nao faz sentido, nem ajuda o fundo nas negociacoes futuras, divulgar valores negociados ou % especificos,..

        Abs

        Curtido por 9 pessoas

      • Fabio Mazza

        abre margem para interpretação e não fui só eu que reclamou da redação

        mas muito bom, teu comentário ilustra bem o fato, a OT poderia pegar o FR e olhar teu comentário

        lembra que a esmagadora maioria dos cotistas não é do ramo ou tem afinidade com ele, assim como você 🙂

        Curtido por 2 pessoas

      • Outro pontos:

        a boa vontade tem de partir deles, a obrigação é deles, eles é que são pagos para prestar o serviço

        e não garantiu-se nada, ao contrário … abriu-se mão de qualquer garantia em troca de uma promessa que no futuro, se não houver revisional a favor do inquilino, se o inquilino continuar, se o inquilino não questionar tais reajustes… então teremos a aplicação desses percentis

        mas de novo, nota 10! não nota 1000 pela tua disposição em fazer o que a Oliveira Trust não faz ou fez

        aparece mais, tava sumido!! 😀

        Curtido por 2 pessoas

      • Perfeito Fabio Mazza. Tive o mesmo entendimento que você. A forma de escrever o fato certamente tem seu motivo. Na negociação com a Barry Callebaut também falaram em participação do contrato na renda global e não escreveram exatamente a porcentagem de redução. Também concordo que não era tão difícil assim de entender.

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      • Muito boa a explicação Fabio, mas não é que a gente precise de “boa vontade” não..
        Os caras soltam um fato relevante onde:

        1. Não diz em momento nenhum que o aluguel aumentou
        2. Diz que deu desconto no aluguel

        Qual a dificuldade de dizer que renegociou o contrato, aumentou um pouco o valor base, mas que deu um desconto pra no 1º ano pra ficar o mesmo valor e ir aumentando gradualmente nos anos seguintes até chegar ao valor pactuado? Qual a dificuldade dela escrever isso bixo???

        Oliveira Trust.. bora ver né???

        Outra coisa importante.. no contrato tem algo dizendo que a revisional só pode ser feita 3 anos após acabar o desconto? Porque senão o aumento já foi por água abaixo….

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      • Eu discordo totalmente do Fábio Mazza, o FR está mal feito, é incompleto e desinforma mais do que informa, com isso está aberto à várias interpretações. Não fala se houve reajuste, usa-se somente uma porcentagem das receitas do fundo como parâmetro o que não poderia ser feito. Não há má vontade, nem deficiência cognitiva ou de interpretação dos foristas, há sim falta de clareza no FR, isso sim é claro .

        Curtido por 1 pessoa

      • Mas tem aquela lógica né: A customização do atípico se paga no valor de contrato majorado e na multa.
        Agora o imóvel tem que ser trazido pra “realidade” do mercado: contrato típico, valor de aluguel na média do mercado, multa baixa.

        Curtido por 1 pessoa

    • Pense num comunicado estranho.. primeiro ele fala que “Por fim, comunicamos que o valor do aluguel, a partir do mês de agosto/2017, manterá a representatividade de cerca de 8% (oito por cento)”

      Se vai manter a representatividade, o valor do aluguel vai continuar o mesmo? (Aí depois ele fala dos descontos…)

      Ora se temos 8 de 100 atualmente, e damos um desconto de 17,5%, vamos passar a ter 6,6 de 98,6, o que representaria 6,7% e não 8%.. então, pode ser que o aluguel base tenha aumentado em 17,5%, mas eles deram desconto nos primeiros 4 anos?
      O comunicado também diz: “a partir do 5º ano, considerando a base março/2017, passará a representar 10% (dez por cento) da receita imobiliária Fundo ”
      Bom, se retirarmos o desconto de 17,5% dos 8, temos 9,7 (8/0,825), então teríamos 9,7 de 101,7 o que representa 9,5% da receita imobiliária.. também não bate com os 10%

      E sobre a multa, ele fala que a loja tem que comunicar 12 meses antes pra ter uma multa de 3 meses.. acredito que se ela comunicar com 6 meses de antecedência ela teria que pagar 9 meses de aluguel certo (6 pra completar os 12 meses e 3 de multa)?

      Curtido por 1 pessoa

      • pois é sergiorpvn… foi o que eu disse e vem sendo uma constante nessas renegociações…

        criam uma cortina de fumaça pra confundir mesmo, enfim quanto mais esconde a foto, mais feio é o retrato

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    • Bom dia, pessoal!

      Na minha humilde opinião a grande vantagem desse fundo era ser ATÍPICO. Agora, os contratos estão passando a ser TÍPICOS.

      Tem mais 03 contratos com vencimento em 2018. Ou seja, grande tendência de se tornarem TÍPICOS.

      Dessa forma, o fundo vai ficar mais frágil no tocante à possibilidade de saída de inquilinos.

      O que os colegas acham?

      Curtido por 3 pessoas

      • Penso diferente de você.
        No momento é melhor quem sejam Típicos.
        Não faz sentido fazer um contrato atípico num momento ruim do mercado imobiliário e da economia.
        Iríamos fixar condições ruins por um longo prazo.
        Os contratos típicos são melhores para o fundo neste momento, pois caso a situação melhore podemos pedir uma reavalição dentro de um período pequeno de três anos por exemplo.

        Curtido por 1 pessoa

      • Sobre Típicos e Atípicos, acho que depende da atratividade dos imóveis. No caso de imóveis de localização menos privilegiada, como RBRD, os atípicos dão uma segurança, ainda que artificial. Já em imóveis atraentes como o FIIB por exemplo, sai locatário e logo aparece um novo interessado, de forma natural, sem criar distorções nos aluguéis praticados, em relação ao mercado.
        Acho também que os atípicos foram interessantes nos momentos de baixa do mercado, e como ao meu ver as coisas aos poucos parecem melhorar, tendo a preferir os típicos. No caso do FIIP, cabe analisar os imóveis, quem não gosta, melhor evitar o FII.

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      • Pois é Tetzner, se é bom, não há motivo pra tanta preocupação. Loja ancora no Shopping Tatuapé…se a C&A não quiser mais, a Renner entra no lugar…15 meses para prospectar um locatário e num momento possivelmente melhor da economia.

        Curtido por 1 pessoa

      • Salvo exceções, contrato atípico somente quando envolve BTS ou BTL… passados os 10 anos, entendo que dificilmente o contrato se torna típico. Felizmente é um fundo com 7 contratos, sendo que os 2 que venceram foram renovados com relativo sucesso na fase mais aguda da crise.
        Pelo menos é o que eu espero quando entro em fiis, sabemos que é a saída de empresas dos imoveis e formas de financiar o negócio, por isso confirmar a atratividade dos imóveis do fundo que adquirimos é recompensador

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    • Entrarei em contato com os engenheiros da NASA para ver s eles entendem o que está escrito no FR.

      Até parece redação de lei feita pelo nosso legislativo. Cabe todo o tipo de interpretação.

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    • Pelo que entendi o contrato foi reajustado numa porcentagem em torno de 20% para cima, porém com concessão de descontos que anulariam esse aumento no início e acabariam após 5 anos. Faz sentido que um contrato seja aumentado quando passa de atípico para típico. Sobre as garantias, o aviso prévio de 12 meses, mais 3 de multa dariam 15 meses para o FII achar um novo inquilino.
      Eu, particularmente não achei ruim a renegociação.

      Curtido por 1 pessoa

      • Felipe Mendes

        sim, em teoria faz sentido porque você perde a “garantia” de que ano que vem o inquilino continua

        ai é de cada um, já ouvi cotista dizendo que gostou porque não vagou e outros que não gostaram porque está se tornando mais comum

        Curtido por 1 pessoa

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