FIIP11B – Fundo RB Capital Renda I

O fundo é voltado à construção de imóveis “sob medida” ou “build-to-suit” para finalidade comercial e com contratos de locação de maior tempo que a média; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico.

fiip11b11

Atualmente conta com 7 locatários, distribuídos em 5 regiões geográficas: SP, RJ, PR, MG e BA.

FIIP_Contratos

Apenas um deles possui o aluguel diferenciado do mensal, a Ambev, sendo pago anualmente no mês de Janeiro e repassado em Fevereiro aos cotistas.

FIIP_Inquilinos

  • Leader: Avenida Nilo Peçanha nº 296, esquina com a Via Light, município de Nova Iguaçu, Estado do Rio de Janeiro.
  • Danfoss: Rua João Furlan, Bairro Platina, município de Osasco, SP.
  • Ambev: Rua Alfredo Pinto n.° 91, com frente também a Rodovia BR-277, Jardim Leocádia, na cidade de São José dos Pinhais/PR.
  • C&A: localizado no Shopping Metro Tatuapé à Rua Dr. Mello Freire s/n – Loja Âncora 02 – bairro de Tatuapé, cidade e estado de São Paulo.
  • Magazine Luiza: encontra-se localizado na Avenida Ronat Walter Sodré nº 2800, altura do km 141,4 da Rodovia BR-369, no Município de Ibiporã – PR.
  • Telhanorte: Avenida General David Sarnoff, nº 4.840, bairro Cidade Industrial, na Cidade de Contagem – MG
  • Barry Callebaut: situado no Distrito Industrial de Ilhéus, na Rodovia Ilhéus –Uruçuca, Km 03, Rua A Quadra –D lotes 11,12 e 13

Taxas:
Administração: R$ 13.372,42 mensais.
Consultoria imobiliária: R$ 8.539,91 mensais.

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

Tutor do FII: Felipe Mendes

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583 comentários sobre “FIIP11B – Fundo RB Capital Renda I

  1. FII RB CAP I (FIIP – MB) Fato Relevante

    A OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS S.A., na qualidade de instituição administradora e a RB
    CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., na qualidade
    de Consultora Imobiliária do RB CAPITAL RENDA I FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº
    08.696.175/0001-97 (“Administradora”, “Consultora Imobiliária” e “Fundo”,
    respectivamente) vêm informar a respeito da renovação da locação do
    imóvel de propriedade do Fundo locado à Saint-Gobain Distribuição
    Brasil Ltda. (“Locatária”).

    Após processo de negociação nos últimos meses junto a Locatária para
    renovação do Contrato de Locação, o mesmo foi aditado através da
    celebração do “Segundo Aditamento e Consolidação do Instrumento
    Particular de Contrato de Locação Atípica e Outras Avenças”,
    estabelecendo um novo prazo de vigência da locação por mais 05 (cinco)
    anos e alterações no valor do aluguel e demais condições contratuais.

    Curtido por 1 pessoa

    • As principais modificações no contrato, tais como a alteração do prazo
      contratual, o reajuste no valor do aluguel, decorrem da alteração da
      natureza da locação, que passou a ser realizada na forma de um contrato
      típico, e são compatíveis com as melhores práticas de mercado aplicáveis a
      locações não residenciais dessa natureza.

      Informamos ainda que o Contrato apresenta a garantia de Fiança a qual
      abrange todas as obrigações assumidas pela Locatária, tanto principal,
      quanto acessórias.

      Por fim, comunicamos que o reajuste no aluguel ora divulgado, a iniciar-se
      a partir do mês competência de junho/2018, representa decréscimo de
      aproximadamente 2,46% (dois vírgula quarenta e seis por cento) sobre a
      receita imobiliária total do Fundo (base junho/2018).

      Permanecemos à disposição para eventuais dúvidas.
      Rio de Janeiro, 14 de junho de 2018

      Curtido por 1 pessoa

  2. Olá pessoal, como eu tenho acesso ao sistema do TJ-SP (sou advogado) fui dar uma olhada na ação. Basicamente a Magazine Luiza requer a renovação do contrato desde 01/2018 até 12/2022, agora achei interessante que eles falam na peça que já estão no imóvel desde 05/2005, ou seja de fato este deve ser um imóvel estratégico para eles.

    Mas o primeiro detalhe, a ação já é relativamente antiga, foi protocolada em 29/06/2017.

    Agora sobre o pedido de redução do aluguel que eles fizeram na ação, eu confesso que achei meio fraco porque basicamente eles alega o seguinte:
    – Simplesmente falam que o preço do aluguel não condiz com a época de crise que passamos e que por isso precisa baixar. Eles também se submetem ao arbitramento judicial dos aluguéis se chegar a ser necessário.

    Depois disso o Juiz mandou intimar quem figurava no Polo passivo da ação (RB Capital), só que a RB Capital informou na Contestação que a ação deveria ser proposta contra o FII pois é ele o atual proprietário do Imóvel. PS: Aqui bola fora dos advogados, deveriam ter verificado quem era o atual proprietário do imóvel para propor a ação contra ele.

    Diante disso o Juiz mandou intimar a Magazine Luiza para que se manifestasse sobre a alegação de ilegitimidade da RB Capital. Ato continuo, a Magazine Luiza pediu que fosse alterado o Polo passivo, passando a constar o FII. Razão pela qual o Juiz mandou alterar o polo passivo e determinou a intimação do FII para se manifestar sobre o pedido da Magazine Luiza.

    Porém antes do FII ser citado a Magazine Luiza apresentou 3 pedidos de suspensão do processo por 60 dias (de 14/09/2017 até 28/02/2018) por estar em tratativas com o FII para renovação dos alugueis.

    Até que em abril/2018 a Magazine Luiza informou que não conseguiram chegar em um acordo e pediu para o processo continuar seguindo o seu tramite regular, dai então o FII foi intimado e emitiu o fato relevante.

    Curtido por 5 pessoas

      • Lucas

        Prova cabal que a comunicação entre Administração e Inquilino é fraca… agora imagina que quanto mais o tempo passa… maior fica o rolo…

        Que vai ter de ceder algum valor $$ isso é meio óbvio até pelas recentes negociações… SE for esse índice de 20% já dá um belo passivo retroativo

        Pelo menos começaram a mitigar, limitando essa diferença com o pagamento reduzido de agora até o final dessa discussão

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      • Bigode,

        veja:

        “a ação já é relativamente antiga, foi protocolada em 29/06/2017”

        “Magazine Luiza requer a renovação do contrato desde 01/2018”

        então, foi feito dentro do prazo da vigência e dá direito ao pleito, o qual inicia no aluguel de janeiro

        Curtido por 1 pessoa

      • Só uma observação quanto a isso, eu não arrisco dizer nada porque não atuo nessa área de locação então não sei como tem sido as decisões judiciais.

        Mas quando se entra com uma ação os pedidos devem estar bem discriminados, e neste ação da Magazine Luiza em momento algum há um pedido de recebimento consignação em pagamento da diferença entre oque ela acha devido e o valor do contrato vigente. Também não foi feito nenhum pedido de recebimento de valores retroativos caso a decisão judicial venha a fixar um valor menor do que o atualmente vigente.

        Apesar de que também pode ocorrer do Juiz entender que o pedido de efeitos retroativos é uma simples decorrência lógica do pedido de redução do aluguel a partir de jan/2018.

        Mas ai é bom ver com quem entende da matéria, mas eu digo isso porque quando faço uma ação sempre deixo bem discriminado quando tem a possibilidade de terem parcelas vencidas (que já venceram, considerado o momento de protocolo da ação) e parcelas vincendas (que ainda não venceram, considerado o momento de protocolo da ação).

        Curtido por 2 pessoas

      • Por exemplo, nesse caso acho que o mais prudente seria pedir a redução dos alugueis e a consequente devolução das parcelas vincendas (neste caso é parcelas vincendas porque quando a ação foi protocolada não havia expirado o contrato ainda).

        Curtido por 2 pessoas

      • A retroatividade não deveria ser considerada a partir da data em que foi acertado o “dono” correto do imóvel?
        Pelos meus cálculos estamos falando sobre redução de uns 3% ao mes nos rendimentos.

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      • Pelos relatórios gerenciais eles pagam hoje uns 208k.
        Uma breve pesquisa na internet : ofertas de aluguel de galpões de 8 a 10reais/m2. Para um galpão de 23.000m2 (área construída do Mag.Luiza) de 184k a 203k de reais. O terreno tem 66.000m2 o que deve valer mais uns trocados….

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      • Mas eu acho que o Fundo devia pegar o valor máximo e minimo do mercado, fazer a média, e deu pra bola.
        Se for como o Padre falou, soma 184k mais 203k depois dividido por 2 e é isso ai. Daí se não gostou deixa o juiz arbitrar o valor, que eu acredito será por essa média entre o valor máximo e minimo.

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  3. “…comunicam aos quotistas do Fundo e ao Mercado que o Fundo foi citado em Ação Renovatória de Contrato de Locação comercial proposta pela Magazine Luiza S.A., sob o n.º 1062933-90.2017.8.26.0100, em curso na 44ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP (“Inquilino”).
    O objetivo da ação proposta pelo Inquilino é a renovação do Contrato de Locação bem como a redução do valor do aluguel mensal pago sobre o Imóvel para R$ 183.075,38 (cento e oitenta e três mil e setenta e cinco reais e trinta e oito centavos), o que representa uma redução de 22,29% do valor de aluguel atualmente praticado. ”

    Eu achei que haveria redução, mas não dessa forma (na justiça)….

    Curtido por 1 pessoa

    • Alguém sabe como está o valor do aluguel desse imóvel da Magazine Luíza em relação a média do valor por m² no mercado?
      Mas o jeito é renovar tentando diminuir o máximo o prejuízo na renda, apesar de que tem que renovar até porque pelo visto a Magazine Luíza também não tem muito interesse em sair.

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    • Se o fundo entrou na justiça – com todos os custos advindos disso – pra pedir redução de 22%, é pq se fosse em uma mesa de negociação, em uma conversa honesta entre “adultos”, talvez bastasse reduzir uns 10%,né? Outra coisa, não é a mercearia do “seu josé”, é a maior varejista do Brasil como inquilina, o que custava fazer uma negociação decente, procurar um meio termo, um “ganha ganha”?

      Curtido por 1 pessoa

    • Podemos deduzir algumas coisas sobre essa ação renovatória movida pela inquilina:
      1) O imóvel tem importância para a MGLU, uma vez que esta se deu ao trabalho de acionar o Judiciário, com todos os custos inerentes a isso, para permanecer no imóvel. Portanto, e dado o histórico de gestão daquela, não me parece que “rasgar dinheiro” (no curto prazo) seja um procedimento comum;
      2) Dada a postura da inquilina, tudo leva a crer que não ocorreu um diálogo adequado entre as partes sobre eventual redução de valores dos alugueres para estender o contrato. Isso é ruim para o fundo, para a gestora/administradora e para a consultoria imobiliária, pois cria um precedente de “má relação” entre as partes. Aliás, talvez esteja naquela última o problema, vez que ela deveria analisar a conjuntura do mercado e suas perspectivas futuras e indicar que uma redução de até 10% no aluguel com uma (boa) prorrogação de contrato seria algo benéfico ao fundo no longo prazo. Se procedeu assim e foi a gestora/administradora que permaneceu intransigente nisso, só as partes envolvidas o sabem e não os cotistas, algo de praxe nesse segmento;
      3) Para quem pretende abrir posição aqui, é de bom tom adotar alguma margem de segurança no preço alvo que leve em conta a provável redução na distribuição à frente e o comportamento recente da curva de juros futuros, objetivando o pagamento de um prêmio adequado na relação risco X retorno.
      Sds.

      Curtido por 2 pessoas

      • Complementação:

        Convém lembrar que o contrato de locação original com a MGLU terminou em janeiro/18 (com publicação de FR na oportunidade, inclusive), portanto, é bem provável – para não dizer certo – que no pedido da ação renovatória a inquilina tenha incluído a devolução/abatimento do valor pago “a maior” e correspondente a esses últimos 04 aluguéis.
        Claro que não há como ter certeza de qual será a decisão do juízo ao final da demanda, mas não deixa de ser uma questão a mais para se ponderar.
        Sds.

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      • Importante observar que até o final deste ano teremos o vencimento dos contratos da Telhanorte (neste mês, junho/2018) e da Danfoss (dezembro/2018), ambos correspondendo a 37% de participação nos rendimentos do FII.
        Oportunidade de entrada futura ou de imediata saída (até para eventual reentrada)?
        O tempo e o perfil de cada cotista-investidor é que dirão isso.
        Sds.

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