FIIP11B – Fundo RB Capital Renda I

O fundo é voltado à construção de imóveis “sob medida” ou “build-to-suit” para finalidade comercial e com contratos de locação de maior tempo que a média; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico.

fiip11b11

Atualmente conta com 7 locatários, distribuídos em 5 regiões geográficas: SP, RJ, PR, MG e BA.

FIIP_Contratos

Apenas um deles possui o aluguel diferenciado do mensal, a Ambev, sendo pago anualmente no mês de Janeiro e repassado em Fevereiro aos cotistas.

FIIP_Inquilinos

  • Leader: Avenida Nilo Peçanha nº 296, esquina com a Via Light, município de Nova Iguaçu, Estado do Rio de Janeiro.
  • Danfoss: Rua João Furlan, Bairro Platina, município de Osasco, SP.
  • Ambev: Rua Alfredo Pinto n.° 91, com frente também a Rodovia BR-277, Jardim Leocádia, na cidade de São José dos Pinhais/PR.
  • C&A: localizado no Shopping Metro Tatuapé à Rua Dr. Mello Freire s/n – Loja Âncora 02 – bairro de Tatuapé, cidade e estado de São Paulo.
  • Magazine Luiza: encontra-se localizado na Avenida Ronat Walter Sodré nº 2800, altura do km 141,4 da Rodovia BR-369, no Município de Ibiporã – PR.
  • Telhanorte: Avenida General David Sarnoff, nº 4.840, bairro Cidade Industrial, na Cidade de Contagem – MG
  • Barry Callebaut: situado no Distrito Industrial de Ilhéus, na Rodovia Ilhéus –Uruçuca, Km 03, Rua A Quadra –D lotes 11,12 e 13

Taxas:
Administração: R$ 13.372,42 mensais.
Consultoria imobiliária: R$ 8.539,91 mensais.

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br

Tutor do FII: Felipe Mendes

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694 comentários sobre “FIIP11B – Fundo RB Capital Renda I

  1. Não se engane sobre esta queda de 200 para 190 que houve neste FII. Observe as cotações nos últimos meses e vera’ que, na verdade, os 200 são uma puxada que deram para vender assim que a saída de Magazine Luiza fosse tornada pública. Sigo comprando, mas 190 não tem nada de especial. Equivale a ~188 após pagamento anual da Ambev.

    Curtido por 4 pessoas

  2. Não pode ser mais um lance nesse jogo? O Magalu fechou o CD de Navegantes (TRXL). Sem Ibiporã, ficará só o CD do RGS para toda a rigião sul. Estavam pagando +-$10,50/m², na região tem anúncios de $8,80/m², acho uma diferença negociável…

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    • O grande galho é que a Logística (armazenagem, fretes e distribuição) representa sempre uma fatia enorme na planilha de custos de uma empresa, então estão sempre fazendo estudos e buscando maneiras de reduzi-los. Ainda mais quando há troca na direção da divisão logística (não sei se foi o caso do Luiza…), quando chega um cara novo querendo mostrar serviço…por isso acho que Fundos Logísticos são sempre terreno instável…

      Curtido por 1 pessoa

    • Para mim foi uma surpresa o magazine ter saído de Ibiporã. Mas a pergunta que fica:
      Vão colocar/ir para onde agora?

      Lembro muito bem que nos anos de 1990 quando ia visitar parentes em Ibiporã o magazine alugava um galpão em Ibiporã(2km deste onde estão). Ano passado passei em frente e o galpão só em ruinas.

      Aí eles mudaram para esse novo galpão e agora estão saindo.

      Vai ser difícil alugar esse galpão em Londrina/região
      Ao menos que abaixem bem o preço do M/2

      Curtido por 2 pessoas

      • Se da fato saiu….a vacancia ainda fica em bom patamar.

        A renda sofre impacto de quanto? No máximo 18,75%?

        O fundo segue o mesmo. Vai ter muita gente pulando fora e fazendo alto lucro e depois voltando a preços melhores, pois o fundo vai seguir sua vida normal.

        E ai pessoal…..sair vendendo amanha logo cedo? E no final do dia ou depois voltar comprando mais cotas com menos dinheiro e ainda de quebra alocar em outras frentes com o lucro obtido ate então?

        Pensa….pensa….pensa….pensa…..

        Ta la no plantao bovespa…..não vai renovar. Fica mais 30 dias e depois……..by by Luiza

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • Eu saí uns dias atrás por esse motivo, perdi uns 5% da alta, mas faz parte… em abril deveremos ter uma visão clara do fundo pós renda gorda, vacância Magalu e redução de aluguel Danfoss.
        Com a renda a R$ 0,90, imagino que busque os R$150-160

        Curtido por 2 pessoas

      • Pois é….a renda “cheia” cai em fevereiro. A principio um mês normal, mas sendo o dead line pra uma vacancia financeira de quase 19% na renda. Uma boa reflexão pra quem posição…aqui veremos os diversos perfis agindo…alguns vendendo na abertura….outros segurando e esperando o preço baixar pra elevar posição e etc.

        Locar em tempo super rápido não creio. Apesar da gestão estar sondando o mercado há mais tempo deve durar alguns bons meses vazio. Se ocorrer uma locação rapidamente a coisa segue vida quase que normal na minha visão.

        Acho que 155 faz a nova renda, pos saida Luiza, ficar num bom patamar e deixar o fundo seguir com sua vida tranquila ate locar o espaço.

        Gosto de noticias assim….mostram que o mercado é normal. Setor imobiliario não é uma constante exata. Não temos certeza de nada. A cada momento uma novidade. Isso nos torna eficientes e funcionais. Qualquer Fundo terá um dia sua vacancia elevada. Qualquer dia uma ocupação nova ou aquisição será anunciada. E assim vamos vivendo o universo dos Fiis.

        Tenho posição e como a fiz com preços promocionais há alguns anos….pode cair bastante….BASTANTE mesmo que penso o que irei fazer 😉

        Euzinho pego a renda gorda e vejo o que o mercado esta fazendo…se tiver promoção posso ate elevar posição e manter uma bela renda recebida pelo capital investido. Esta é a mágica dos FII….comprando bem vc segue vida bem tranquila nos ativos e pode decidir qualquer movimento com extrema calma vendo o book se agitar 🙂

        Não é recomendação de nada!!!

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • Fazendo uma continha aproximada e conservadora para os próximos 6 meses:
        Premissas:
        – Redução na renda de 20%;
        – Não recolocação do imóvel vago nesse prazo;
        Teremos então:
        – 1 mês com renda de R$1,25, 1 com renda de R$3,60, e 4 com renda de R$1,00 ou uma renda mensal de R$1,48. Numa cotação de R$180,00 daría 0,82%. Duvido que caia para 150-160. Até R$180,00 vou comprar um pouco amanhã.
        Só pra referência, o GRLV pode zerar a renda daqui uns 8 meses e a cota só caiu uns 20%….não vejo a possibilidade dessa queda para o FIIP, visto que a queda na renda seria muito menor.

        Curtido por 2 pessoas

      • 185….leilão…..quedinha de 10% com 13 minutinhos de pregão……tem gente que realmente se assuta muito fácil nos Fii 😉

        Ou tem gente que quer sair com lucros de mais de 40% (basta ter pego na época abaixo de 140) pra voltar depois ou reorganizar a carteira 🙂

        To curioso pra ver o final do dia.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

    • “Após processo de negociação nos últimos meses junto a Locatária, fomos notificados na data de hoje pela mesma sobre a não renovação da locação do imóvel, cujo contrato findava-se no dia 31 de dezembro de 2018 e que após negociações mantidas junto ao inquilino, o mesmo manifestou a sua decisão de desocupar o imóvel e não mais renovar a locação. Desta forma, o mesmo permanecerá por mais 30 (trinta) dias no imóvel mediante pagamento proporcional do valor já previsto em contrato.

      Informamos ainda que o valor da locação é de R$ 235.590,66 (duzentos e trinta e cinto mil, quinhentos e noventa reais e sessenta e seis centavos) (base dezembro/2018) e o aluguel do referido imóvel é representativo de aproximadamente 18,75 % (dezoito vírgula setenta e cinco por cento) da receita imobiliária total do Fundo (base dezembro/2018).”

      Que baque, hein? Cara, eu não sei se é preconceito meu, mas Fundos de Logística…é uma instabilidade, um troca-troca de inquilino…o pouco que já investi neste tipo de Fundo não me deixou boas lembranças.

      Curtido por 1 pessoa

      • Fabio Castro

        a vacância em si não é o problema… a letargia no processo e as reclamações do inquilino são históricas… tava na cara que ia dar isso

        o problema é que num fundo pequeno, qualquer vacância tem um impacto grande

        Curtido por 1 pessoa

      • fabioccastro,

        Seja Logístico ou seja lajes a não renovação é algo normal. Não vejo isso como ponto negativo para nenhum Fii. Isso é o que deixa o setor eficiente. Não renova aqui porque quer algo melhor? Não renova aqui por que vai construir o próprio? Não renova aqui por questão de preço? Qualquer que seja o motivo real da decisão impacta o setor de construção e imobiliário de uma forma.

        Gestão do Fii tem que estar atenta e esperta. Saiu….prepara o terreno pra tentar ocupar de novo. Tem coisa errada ou bobeou na manutenção modernização dos imóveis….aproveita a janela de otimismo da economia e chama capital pra isso (NABUCODONOSOR) que quem olha longo prazo vai entrar…

        Setor de Galpões/logístico tem futuro positivo se esta onda BRASIL seguir adiante. Se o crescimento vier bom tem muito espaço ocioso na economia que vai retomar bem rápido e isso e o boom do comércio eletronico vão pedir mais e mais centros de distribuição e galpões. Local e infraestrutura serão os divisores de água entre os fundos concorrentes.

        Eu fico mais preocupado quando existe um anúncio de saída no meio do caminho. Isso me deixa preocupado com o FII. Vencer um contrato e não renovar já vejo como algo “normal” dentro do processo. Claro que não gosto, queria que cada um dos meus FII fosse um reloginho e NUNCA desse susto….mais sabemos que isso não existe e que qualquer mercado funciona em ciclos….o ciclo da Luisa no FIIP se encerrou. Em breve um novo se abre e quem ficar seguirá vida normal no fundo.

        Vejam…não critico quem pula fora muito rápido não. Isso tb da liquidez no mercado. Sai com lucro e busca outro FII que esteja pagando mais no momento pelo preço atual da cota. Depois volta la na frente. Tem gente que opera e faz dinheiro assim. Cada um no seu objetivo….:-)

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • Essa é uma maneira de ver a questão, Gama, sem dúvida…mas vou replicar um comentário que fiz um pouco mais acima:

        O grande galho é que a Logística (armazenagem, fretes e distribuição) representa sempre uma fatia enorme na planilha de custos de uma empresa, então estão sempre fazendo estudos e buscando maneiras de reduzi-los. Ainda mais quando há troca na direção da divisão logística (não sei se foi o caso do Luiza…), quando chega um cara novo querendo mostrar serviço…por isso acho que Fundos Logísticos são sempre terreno instável…

        Repactuações de aluguel, saídas de surpresa (de surpresa para nós, pois muitas vezes o assunto já está sendo tratado entre locador e locatário a meses) e vacâncias são sim normais, mas quando trata-se de um item crítico para as empresas, em que qualquer ganho ou perda de centavos faz uma diferença enorme no resultado final, em que todas as empresas (industriais e varejistas sobretudo) mantém um controle canino pois não se pode deixar em hipótese alguma a coisa fugir de controle, isso tende a acontecer com muito maior frequência do que em lajes corporativas, por exemplo. Aliás, não é uma questão de “se” vai ocorrer, apenas “quando”.

        Nas empresas onde trabalhei, era uma questão paradoxal…logística era vista como uma questão estratégica e ao mesmo tempo como um mal necessário…era tratada com carinho e com ódio, se posso dizer assim. Investia-se milhões de reais apenas buscando-se reduzir seus custos. Para mim, pessoalmente, é bastante desconfortável estar aqui do outro lado do balcão de um negócio assim.

        Curtido por 1 pessoa

    • O grande problema dos Fundos Imobiliários no Brasil, a meu ver, é o tamanho de alguns fundos: são muito pequenos. A saída de um inquilino já é suficiente para impactar violentamente a renda, às vezes em 20 ou 30%. Alguns são mono imóveis, o que na minha opinião é um absurdo, nem deviam existir. A solução é que estes fundos façam emissões, ganhem musculatura, com dezenas ou centenas de imóveis. Tem algum movimento neste sentido, mas ainda muito tímido. Torço para que tenhamos fundos de 10, 20 bilhões de patrimônio.

      Curtido por 3 pessoas

      • O gestor disse que estão avaliando um follow on… o timing um pouco ruim, perderam tanto a oportunidade de serem mais duros em renegociações com um risco menor se a participação de cada contrato estivesse mais diluída, como até o valor que o follow on será emitido arrecadará menos dinheiro com as cotações em tendência de baixa quando chegar o segundo trimestre…

        Mas o fundo é muito bom, passou de forma sustentável as renovatorias… vms ver se eu acerto o timing para retornar ao fundo

        Curtido por 3 pessoas

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