FMOF11 – Memorial Office

O objetivo do fundo foi a aquisição 24 andares do Edifício Memorial Office (SP) e sua posterior locação; administrado pela COIN, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

FMOF11_fachada

FMOF11

Construído em 1999, o edifício Memorial Office Building possui 30 andares e uma área total de 14.227 m²; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.
Seu estilo inconfundível destaca-se na paisagem do bairro da Barra Funda, na zona Oeste de São Paulo.

Suas instalações são dotadas de uma completa infra estrutura de rede de água, esgoto, energia elétrica, telecomunicações, fibra óptica, elevadores, climatização, serviços de limpeza e conservação, sistemas de segurança eletrônica, detecção de incêndio, automação predial, equipes de suporte e manutenção 24 horas por dia, além de serviços complementares que garantem o perfeito funcionamento do prédio, em qualquer situação.
A perfeita integração entre as equipes de apoio e suporte proporcionam redução de custos, melhoram a eficiência dos serviços e geram mais conforto e segurança para os usuários.

Memorial Office Building
Endereço: Rua Júlio Gonzales, 132
Cidade: São Paulo
Micro-região: Barra Funda
Macrozona: Noroeste

  • Localização privilegiada situado próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Estação de Ônibus Municipais e Interestaduais). Está também próximo às principais rodovias de acesso à Capital de São Paulo, Marginais Pinheiros e Tietê e aos Shoppings West Plaza e Bourbon;
  • Padrão corporativo com fachada imponente e vista privilegiada;
  • Ar condicionado Central, representando uma economia de energia e de custos de manutenção, refletindo diretamente na taxa de condomínio.

FPAB_FMOF_WPLZ_tiplo1

Taxas:

Administração: 5% da receita bruta auferida.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Remuneração de terceiros contratados pelo administrador limitada a 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.

RI: fernandostelles@coinvalores.com.br, rubens@coinvalores.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

83 comentários em “FMOF11 – Memorial Office”

  1. anuncio de locação por aqui… O mundo gira e gira e gira e td continua como antes, iniciantes vendendo no fundo e velhinhos comprando hehehe 50% de vacância… logo volta ao normal… esse fundo gira bastante mesmo.

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    1. A negociação com empresa interessada na locação de 546m² de área localizada no 8° pavimentocontinua em andamento.A negociação encontra-se em fase de minuta contratual.Recebemos proposta de empresa interessada na locação de 546m² de área localizada no 9º pavimento. Tal proposta encontra-se em faseinicial de negociação. Iniciamos negociação com empresa ocupante dos 23° (metade), 24°,25° e 26°pavimentostotalizando área de 1.926m²que possui interesse em expandir sua operação no empreendimento por meio da locação do 22° pavimento com área de 546m² e dos conjuntos 171 e 174 com área de 258m² localizados no 23° pavimento. A proposta comercial está em fase inicial de negociação.No mêsde marçotivemos 7(sete) empresas visitandoEdifício Memorial buscando áreas de273m² a546m². Até o momento recebemos proposta comercial de apenas uma empresa.

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    1. …”vêm por meio do presente comunicar a seus quotistas e ao mercado em geral, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº 472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que, conforme mencionado no item 1 de relatório gerencial publicado em 09 de novembro de 2018, foi concretizada a locação do 16° e 18° pavimentos totalizando área de 1.092m² por meio da formalização do contrato de locação.

      O referido contrato possui vigência de 5 (cinco) anos. A empresa já é ocupante do 17° pavimento com área de 546m², desta forma, as locações foram consolidadas em um único contrato de locação.

      O acréscimo no fluxo de caixa, a partir de 01 de maio de 2019, será de R$ 0,17/por cota, entretanto, o referido acréscimo não pode ser entendido como aumento na distribuição do resultado uma vez que, em razão da taxa de vacância elevada, o caixa do Fundo está impactado pelas despesas de unidades não locadas.
      A área locada representa 8,33% da ABL total do Edifício.

      Considerando a nova locação a taxa de vacância passará de 64,46% para 56,13%.

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  3. Valor atual do m2 aqui em R$ 2.907.
    Nao sei quanto vale a barra funda, mas segundo CUSHMAN & WAKEFIELD VALUTION ADVISORY o valor do m2 de mercado aqui é R$ 5.015.
    O fundo ta passando por um perrengue, é verdade. Mas ta barato p/ caramba. E imovel é isso: localizacao e preço. Se vai alugar logo ou nao é outra história, mas quando voce adquire imovel sem ser atraves de fundo é isso que importa, o fundo é apenas um facilitador na administraçao, portanto sigo o mesmo racional. Sobrando algo na conta já tem destino pre determinado.

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    1. Boa estratégia Abraão. Eu só pondero o momento de sobreoferta e a migração para os imóveis Aaa e Aa ainda em curso, deixando este aqui e outros semelhantes em desvantagem e sem atratividade no curto/médio prazo.

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  4. F A T O R E L E V A N T E
    COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    MEMORIAL OFFICE (FMOF11), registrado na CVM sob n°39-6, vêm por meio do presente
    comunicar a seus quotistas e ao mercado em geral, para os fins previstos no art. 41 da Instrução
    CVM nº 472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que recebeu comunicado da locatária
    ocupante de 4 (quatro) andares com área total de 2.184m² informando sua decisão de rescindir
    antecipadamente o contrato de locação por meio da devolução dos referidos andares em
    03/10/2018.
    Em decorrência da rescisão, será devida pela Locatária multa rescisória proporcional de 3 (três)
    aluguéis. A redução no fluxo de caixa mensal será de R$ 0,44 por quota, porém, o impacto de
    tal redução na apuração do resultado do segundo semestre de 2018 será atenuado pelo
    recebimento da multa rescisória.
    A área a ser devolvida representa 16,67% da ABL total do Edifício.
    A partir de 03/10/2018 a taxa de vacância será de 64%.
    São Paulo, 11 de julho de 2018.
    Fundo de Investimento Imobiliário Memorial Office
    COIN DTVM LTDA.
    (CNPJMF n° 61.384.004/0001-05)

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    7. Nem no dia que aquela empresa de call center liberou 80% de ocupacao do predio ele foi cotado a R$85. Isso mostra que o tempo também vai depreciando a construcao ou que podemos estar diante de uma distorcao muito grande.

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    8. Amigo, este fundo ilustra quando eu digo que capitalismo é um negócio de escala e que fii de laje monoimóvel é um risco altíssimo: sabe quanto memorial office arrecadou de taxa de administração em 2017? R$217mil. Tem alguma chance de uma administradora/gestora montar um time competente com 200 ‘mirreis’ pra gastar por ano? Esse fundo deve ser que nem o XTED na TRX, bota os “estagiários” pra tomarem de conta, pq é muita dor de cabeça pra pouco dinheiro.

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      1. Outra coisa, despesa de condomínio deste fii subiu de R$1,5milhão em 2016 pra R$2milhões em 2017, olha o estrago que vacância faz!!!O inquilino devolve a laje, vc fica sem receber aluguel e ainda tem que pagar as despesas de condomínio que o inquilino pagava, haja sofrência,rs.

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  6. Por aqui… nem tanto assim… mas está soprando… vai ao som de “deixa a vida me levar”…

    Processo de Locação e Desocupação:

    Locação

    A propósito das empresas interessadas na locação de 5.078,60m² e 2.730 m² de áreas informamos que as mesmas não manifestaram se pretendem continuar ou declinar das negociações para locação de tais andares, por esta razão, os processos estão estagnados.

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    1. A empresa que estava interessa na locação de 819m² de área declinou da locação. A empresa está instalada em outro imóvel e decidiu renovar o contrato de locação.

      Concluímos a locação com a empresa interessada na locação de 273m² de área que integra os conjuntos 211 e 212 localizados no 27° pavimento do Edifício.

      O contrato possui vigência de 2 (dois) anos iniciando-se em 15 de outubro de 2017

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    1. As negociações com empresas interessadas na locação de 5.000m² e 2.730m² de áreas localizadas no Edifício Memorial Office não evoluíram. De acordo com os corretores envolvidos as propostas encaminhadas pelo Fundo continuam em análise por parte da diretoria das empresas.

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  9. o primo pobre do FPAB 😃
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/07/2017
    Data do pagamento
    18/08/2017
    Valor do provento por cota (R$)
    0,24
    Período de referência
    JULHO
    Ano
    2017
    Rendimento isento de IR*

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      3. raphafiis

        sei não… a crise bateu lá também

        note que em ABL o que sai é maior do que o entrante, somando-se aos novos valores praticados, expectativa de que vai continuar vertendo renda

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      1. Legal Tetzner. Esse diferencial competitivo seria em relação ao aluguel mais em conta e pontos comerciais melhores da concorrência? Talvez, a vacância possa ser por fatores desse tipo.

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      2. Ricardo

        olho o imóvel, a localização, … por último o preço

        a operação montada nos prédios para o inquilino pode ser replicada em qualquer outro prédio, então questão de tempo para negociarem um revisional ou mudarem, já que a oferta nesse momento favorece o inquilino

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  13. Assembleia Geral Ordinária de Quotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Memorial Office realizada em 26 de abril de 2017. Senhores Quotistas, Na qualidade de administrador do Fundo de investimento Imobiliário Memorial Office (FMOF11) informamos que deliberaram a respeito da ordem dia objeto da Assembleia Geral Ordinária os quotistas representantes de 56,36% das quotas emitidas, dos quais 81,63% das quotas presentes aprovaram a ordem do dia e 18,37% se abstiveram.

    Reproduzimos abaixo o item de deliberação referente a ordem do dia: • Exame, discussão e votação das contas relativas ao Fundo e das demonstrações contábeis e suas notas explicativas, referente ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2016

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