FPAB11 – Projeto Água Branca

Seu objetivo foi a aquisição dos Edifícios New York e Los Angeles localizados na Barra Funda em SP; administrado pela Coin, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração, um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

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Inaugurado em 2001, o condomínio edifícios New York e Los Angeles possui 40 andares sendo 20 andares por torre e uma área total de 35.083,92 m2.

Seu estilo moderno e inconfundível destaca-se na paisagem do bairro da Agua Branca, na zona Oeste de São Paulo. O Condomínio edifícios New York e Los Angeles é Administrado pela empresa Prime Gerenciamento de Serviços.

Área Construída para fins de locação: 35.810,72m²

Localização: Av. Francisco Matarazzo – Barra Funda, 1.500, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Ônibus Municipais e Interestaduais).

Metragem dos andares: 1° ao 13° 1.015,72/m², 14 e 15° (duplex) = 1.636m² e 16° ao 20° andares = 612,87m² cada Torre.

Vagas:  878 Vagas.

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O COMPLEXO

Em função do crescimento acelerado do mercado de escritórios na cidade de São Paulo, novas fronteiras foram sendo conquistadas. Numa área de cerca de 3 milhões de metros quadrados, representada pelo polígono formado pelas avenidas Pacaembu, Presidente Castelo Branco, Comendador Martinelli e Santa Marina, e pelas ruas Carlos Vicari e Turiassu, servida pelo mais completo sistema de transportes (ônibus, trens e metrô), está implantado o Centro Empresarial Água Branca.

É um terreno enorme que abriga 4 prédios enormes, há dois pontos de acesso pela avenida Francisco Matarazo e pela avenida de trás as duas são bem espaçosas. Fica bem em frente à entrada do WPLZ; só atravessar e entrar no shopping.

Suas instalações são dotadas de uma completa infra estrutura de rede de água, esgoto, energia elétrica, telecomunicações, fibra óptica, elevadores, climatização, serviços de limpeza e conservação, sistemas de segurança eletrônica, detecção de incêndio, automação predial, equipes de suporte e manutenção 24 horas por dia, além de serviços complementares que garantem o perfeito funcionamento do prédio, em qualquer situação.

Taxas:

Administração: 5% da receita bruta auferida.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Remuneração de terceiros contratados pelo administrador limitada a 0,02%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.

RI: fernandostelles@coinvalores.com.br, rubens@coinvalores.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

187 comentários em “FPAB11 – Projeto Água Branca”

  2. Bons Ventos soprando por aqui…

    Locação:

    A negociação com empresa interessada na locação de 6.094,32m² de áreas distribuídas nas Torres New York e Los Angeles avançou, as condições comercias constantes da proposta estão definidas, entretanto, resta a aprovação da minuta do contrato que se encontra e processo de discussão.

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    1. Conforme informamos no relatório anterior, foi encaminhada uma segunda contraproposta para empresa interessada na locação do 2.031,44m² de área localizadas na Torre Los Angeles, ocorre que até o presente momento a empresa não se manifestou.

      Iniciamos negociação com empresa interessada em 306,44m² de área no empreendimento. A proposta foi encaminhada e estamos aguardando o retorno da empresa.

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      1. Opa… nada é certo, mas dessa vez a tendência positiva que debatemos uns meses atrás parece se confirmar. Fechando essas duas negociações, a vacância vai se restringir a área que será desocupada em alguns meses, com alguma folga pra recolocação.
        Diria que é um termômetro importante de virada do mercado, movimento mais difícil de se perceber em regiões de sobreoferta

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    1. Vencimento das Locações:

      De 3 meses e 1 dia a 6 meses 12,24%
      De 18 meses e 1 dia a 21 meses 2,55%
      De 21 meses e 1 dia a 24 meses 1,84%
      De 24 meses e 1 dia a 27 meses 32,61%
      De 27 meses e 1 dia a 30 meses 7,27%
      De 30 meses e 1 dia a 33 meses 2,22%
      De 33 meses e 1 dia a 36 meses 2,62%
      Acima de 36 meses 38,65%

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  4. Esse tava meio esquecido pelo mercado, de repente foguetou!!!

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 21/10/2017
    Data do pagamento 16/11/2017
    Valor do provento por cota R$ 1,85
    Período de referência OUTUBRO/2017

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  5. Alguém mais viu sobre o processo que apareceu no relatório gerencial que foi divulgado ontem?

    Nele falam sobre um processo contra uma empresa chamada RICCI, e pelo pouco que eu sei de “advoguês” parece que a causa foi ganha, com uma possibilidade de ganhos potenciais de mais de 150 milhões, sendo que cerca de 20 milhões já estariam penhorados.

    Por favor, alguém com conhecimento advocatício poderia dar uma olhada no relatório e ver se não estou ficando louco? Procurei nos comentários antigos aqui e não vi nenhuma menção a esse processo.

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    1. O que posso dizer que este processo é antigo e já havia sido citado em relatórios anteriores.
      Confesso que não tenho acompanhado com atenção este fundo nos últimos tempos, mas ainda que tenha ganho a causa, vai conseguir executar a dívida por completo ou só ficará nos R$ 20M penhorados (salvo engano, fazenda/imóvel dos controladores da executada)?
      Já vi histórias semelhantes a essa com o título “ganhou, mas não levou”.
      Há que se ter cuidado ao se precificar um fundo com o que consta num relatório, pois papel aceita qualquer coisa, e a realidade se demonstra diferente na maioria das vezes.
      Sds.

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      1. COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROJETO ÁGUA BRANCA (FPAB11), registrado na CVM sob n°68-0, comunica, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº
        472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que recebeu comunicação formal de empresa locatária de 3 (três) pavimentos, com área total de 3.047,16m², localizados no Edifício New York parte integrante do Centro Empresarial Água Branca informando sua decisão de rescindir antecipadamente o contrato de locação firmado em 01 de março de 2014.

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      2. Respeitado o prazo de aviso prévio de 7 (sete) meses, a rescisão se efetivará em 30 de março de 2018, por outro lado, de acordo com disposições contratuais a rescisão antecipada não ensejará a aplicação de multa rescisória.
        A área a ser devolvida representa 8,51% da área total do empreendimento e 10,94% da receita de locação bruta atual.
        São Paulo, 31 de agosto de 2017.

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  11. Estava com a posição congelada neste fundo a algum tempo, mas segundo as informações do relatório, tenho a percepção que está entrando em um momento interessante para retomar o posicionamento:

    – Queda de vacância constante há praticamente 1 ano. Devagar, mas compensado positivamente as desocupações
    – Somente 1,71% de contratos a vencer esse ano. Nenhum contrato em 2.018
    – Alguns meses sem anúncio de intenção de rescisão
    – 20% de desconto do VM em relação ao VP
    – 1 negociação relevante em tendência positiva, equivalente a 60% da área vaga. Pelo que me recordo no acompanhamento de relatórios, quando sai de “Análise Preliminar” para “Proposta Encaminhada”, há uma boa taxa de efetivação do negócio

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    1. Morilson

      a “briga” por inquilinos é grande… sem muito diferencial vai decidir no $$$

      pode fechar? pode… mas o que estamos vendo é um movimento na direção contrária: saída de imóveis antigos e migração para imóveis novos

      vamos ver como evolui a situação

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      2. Ele é jovenzinho ainda…só 16 anos, rsrs. E me parece que continua competitivo pela região em que está instalado, pouca oferta no mesmo padrão.
        Uma diferença de crises anteriores é o Shopping Bourbon que nasceu ali em frente. Melhorou muito a oferta de serviços e alimentação para a região.

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    2. morilson;

      Conheço bem o empreendimento e o entorno, pois trabalho nas proximidades.
      Concordo com muitos dos pontos positivos levantados por você, além de outros (proximidade com vias de transporte público de massa, diversificadas opções de alimentação/happy hour/lazer, etc.).
      Por outro lado, especialmente de uns anos para cá, deram uma “desidratada” nas informações contidas nos relatórios e, como bem lembrado pelo Tetzner, o mercado de lajes paulistano conta com sobreoferta de empreendimentos mais novos, bem localizados e com padrão construtivo superior (claramente pró-locatário).
      Numa carteira diversificada, pode ser uma opção, desde que se tenha ciência do quadro desafiador descrito.
      Sds.

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      1. Tudo levado em conta, penso que uma estratégia de compra de vacancia, esse fundo apresenta todas as condições necessárias para um risco/retorno bem controlado. Além do mais, a taxa de adm é um percentual da receita!

        Agora acho o relatório muito bom, diria que um dos melhores do mercado. Até a organização é boa:
        Locação, desocupação, prospecção, vacancia atual e projetada, previsão de receita, cronograma de vencimento dos contratos, histórico de distribuição, de cotação, distribuição de locatários,fluxo de caixa com receitas e despesas detalhadas em relacao ao mês anterior, valor patrimonial separado por valor do terreno e área construída … o que mais precisamos?

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      2. Sério Morilson? Eu acho que os relatórios dessa admin bem antiquados. Teve um fundo que deixaram de listar inquilinos, colocaram só os segmentos econômicos. Até hoje apesar das sugestões, nunca fizeram uma repaginada.

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      4. Sério… É o mais bonito: certamente não. Poderia ter a abertura de inquilinos? Poderia, apesar de achar menos relevante do que a efetividade da . Talvez colocasse a receita mensal ao invés da anual e alguns gráficos mais modernos para histórico de cotações anual e não somente mensal, que me agrada ter uma referência do giro.

        Mas poucos permitem avaliar um histórico de vacância sem montar planilhas, saber como estão distribuídos os custos do fundo, quem está prestando serviço para o fundo, quanto está se gastando pra manter vacância e de comissão pra locação, a quantas anda o caixa, o quadro de (des)ocupação de forma organizada.

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