FVBI11 – FII VBI FL 4440

Seu objetivo foi a aquisição 50% do imóvel que dá nome ao fundo, o Edifício Faria Lima 4.440 e para quem conhece São Paulo sabe onde ele fica (na avenida de mesmo nome); administrado pelo BTG Pactual, em condomínio fechado e por tempo indeterminado.

fvbi11b

 

O Imóvel possui 22.112 m² de área locável, sendo comprovado pelos padrões internacionais de sustentabilidade LEED do Green Building Council Brasil e pela certificação Triple A; portanto um FII de Tijolo, no segmento de Escritórios.

A outra proprietária, Maps Faria Lima One Investimentos Imobiliários Ltda, é detentora dos 50% restantes do imóvel Edifício Faria Lima 4.440, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4.440, São Paulo/SP

Locatários: Barclays, CCB Brasil, UBS, Vanilla Café, Munich Re, NetPark, Brasil Warrant e V-Tex.

94,21% da carteira é reajustada pelo IGPM e 5,79% pela média aritmética do IGP-M, IPCA e IPC.

Taxas do Fundo

Tipo Base Administração – BTG Pactual 0,17% a.a. sobre PL do fundo* Gestão – VBI Real Estate 0,33% a.a. sobre PL do fundo Performance – VBI Real Estate 10% sobre excedente de 6% a.a.** Valor mínimo mensal de R$ 15.000.

RI:  sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

274 comentários em “FVBI11 – FII VBI FL 4440”

      1. Preço de Faria Lima mesmo, até aí, nada demais. Ainda mais que a cota já estava cotada a praticamente isso mesmo, na época da proposta o prêmio foi de ridículos 3% (quando a proposta foi feita).

        O grande problema é que infelizmente nós ficamos nas mãos dos grandes Fundos de Fundos (Fofs), eles montam posições imensas e ditam a regra de tudo através das Assembleias. Ficamos a mercê da vontade dos Fofs. Se cada Fof pode comprar até 10% do PL de cada fundo, eles vão mandar e desmandar, vão conseguir destruir e acabar com todos os Fiis Mono imóveis em um primeiro momento, e depois dependendo do tamanho deles, até o Multi Imóveis serão ameaçados. Se a CVM não colocar um limite no poder de voto deles, eles vão acabar com a beleza da industria de Fiis. Os dois Fiis com os melhores imóveis que tínhamos listados na Bolsa já foram para o espaço (Tbof e FVBI), daqui a pouco será ONEF e VLOL, aí pronto…..so vai sobrar fundo Multi com prédios porcaria no meio do portfólio, vai passar a ser melhor voltar investir em imóveis físicos de boa qualidade novamente, do que ficar comprando Fii e “Sendo” vendido o tempo todo e pagando ganho de capital por isso.

        É a minha opinião.

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      2. mas Thiago

        a história mostra que a média nos FIIs não é de ter os melhores imóveis… e quando acontece o ‘acidente’ de um fundo imobiliário comprar um bom imóvel, sempre vem acompanhado de um elevado custo de carregamento

        assim como vimos uma oferta desesperada de imóveis pra FIIs em 2012/13… veremos uma revoada deles agora que o pior momento já passou

        como saímos de 75 pra 200 FIIs negociados, vai ser natural uma ‘reciclagem’ no porrifólio dos FIIs

        eu não vejo espaço/continuidade para fundos mono/ativos porque qdo vier a venda, automaticamente teremos a liquidação

        a maior defesa aqui será a proliferação de fundos ‘multi multi’ onde a venda de 1 imóvel não muda o destino de todo o FII

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      3. Pois é…. o negócio é que não existe Fundo Multi só com bons imóveis, sempre tem uns Cacarecos no meio deles, aí é que eu digo que voltará a ser melhor investirmos diretamente em imóveis, pois aí poderemos priorizar a qualidade, coisa que só é possível atualmente nos fundos Mono imóvel, ou em investimento direto em imóveis. Os Multi provavelmente nunca atenderão 100% a esta exigência de Qualidade e Localização (caso a façamos), coisa que Tbof, FVBI, ONEF, entre outros, atendem.

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      4. Esse imóvel é alvo de um novo fundo imobiliário que está com oferta em análise, o VBI PRIME PROPERTIES. Oferta de R$950.000.000,00, tendo o Edifício Faria Lima 4440 como alvo 1, e Edifício corporativo Triple A, localizado em zona centralizada na cidade de São Paulo/SP, com aproximadamente 20.000m² de área bruta locável, como alvo 2, com potencial conflito de interesses na aquisição dos dois ativos.
        É um caminhão de dinheiro.

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      5. Thiago, mas no caso de fundos com gestão ativa, seria o gestor que decidiria a compra e venda dos imóveis, não? Esses takeovers de mono-mono estão ocorrendo pelo fato dos fundos serem de gestão passiva. Nesses casos, uma proposta de compra e extinção do FII vai obrigatoriamente para a assembleia onde estarão os interessados que provocaram a compra. Se for uma gestão ativa, o gestor vende o imovel só se for um bom negócio – assumindo que o gestor é idôneo, claro. Assim, entendo que seria bem mais dificil fazer takeover em fundo de gestão ativa. Faz sentido meu raciocínio?

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      1. Neris foi o valor da proposta

        Perfil: Corporativo
        Classificação: Triple A (AAA)
        Certificação: Green Buiding Leed Gold
        Localização:
        – Cidade: São Paulo/SP
        – Endereço: Av. Brigadeiro Faria Lima 4.440
        Ano de Construção: 2011
        Área Bruta Locável: 22.111,73 m²
        Participação do Fundo: 50% – Fração Ideal – 11.055,87 m²
        Valor Laudo dez/19: R$ 311.319.000,00 (Participação do
        Fundo)
        Valor de Mercado: R$ 333,895,000.00 (valor de
        fechamento em 17/02/2020)

        ————————

        Adquirente: VBI REAL ESTATE GESTÃO DE CARTEIRAS LTDA., sociedade com sede na cidade de São
        Paulo, estado de São Paulo, na Rua Funchal, nº 418, 27º Andar, inscrito no CNPJ sob o
        nº 11.274.775/0001-71.
        Preço de Aquisição: R$ 340.520.796,00 (trezentos e quarenta milhões, quinhentos e vinte mil e
        setecentos e noventa e seis mil reais) (“Preço de Aquisição”), correspondente a R$ 30.800,00
        por metro quadrado.
        Condições do Pagamento: uma vez aceita a Proposta, o Preço de Aquisição deverá ser pago na
        outorga da escritura de compra e venda do Imóvel, ou documento de igual teor, desde que haja
        a conclusão das diligências a serem realizadas e aprovadas, de forma satisfatória, nos termos da
        Proposta. Neste caso da venda, a Consultora VBI renuncia a Taxa de Performance devida do
        fundo à VBI, nos termos da cláusula 3.2 do contrato de consultoria celebrado entre as partes
        em 02 de abril de 2012, e aditado em 12 de maio de 2012 e em 18 de junho de 2015.
        Nos termos da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada (Código Civil
        Brasileiro) e da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conforme alterada (Lei do Inquilinato), a
        coproprietária e os locatários do Imóvel poderão exercer direito de preferência para aquisição
        do Imóvel, desde que feita proposta em igualdade de condições, sendo que a preferência da
        coproprietária terá prioridade sobre a dos locatários.

        Curtido por 1 pessoa

      2. oi Tetzner obrigado pelas resposta.
        pelo que entendi considerando o numero de quotas o valor ser R$ 158,00 fora comissoes e outros mas considerando o preço atual de R$ 130,00, ou seja uma potencial valorização de 21%. Considerando as condiçoes atuais do mercado e o o processo de diligencia, qual a sua visão sobre a concretização final do negocios, existe risco de o deal nao ser feito?

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      3. Neris2000

        risco sempre tem… mas nesse caso é melhor lidar com probabilidades…

        a chance do proponente desistir é baixa, bem como dos vendedores reverterem a decisão já tomada

        consideraria baixa a chance de o negócio ‘dar para trás’, o que pode acontecer é pedirem alongamento dos prazos em função do momento operacional dos business

        muitos cartórios estão fechados… outros funcionando parcialmente

        o que depender de burocracia não vai andar tão cedo 😦

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  1. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII

    CNPJ nº 13.022.993/0001-44 / Código CVM: 31101-5

    FATO RELEVANTE

    A BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do Fundo de Investimento Imobiliário VBI FL 4440 – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 13.022.993/0001-44, código CVM nº 31101-5 (“Fundo”), proprietário de 50% (cinquenta por cento) do imóvel Edifício Faria Lima 4440, localizado na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 4440 (“Imóvel”), vem comunicar aos cotistas e ao mercado em geral que:

    Recebeu, nesta data, uma Proposta de Aquisição da totalidade da fração ideal do Imóvel, cujo inteiro teor se encontra no Anexo I deste Fato Relevante, enviada pela VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda., com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Funchal nº 418 – 27º andar, inscrita no CNPJ sob o nº 11.274.775/0001-71, consultor especializado do Fundo (“Proposta”). A Administradora verificou os poderes de representação dos signatários da Proposta e entende que o proponente está adequadamente representado.

    Adicionalmente, em complemento ao Comunicado ao Mercado divulgado no dia 22 de janeiro de 2020, informamos que a convocação da Assembleia Geral Extraordinária está na fase final de análise e validação, sendo que a aceitação da Proposta pelo Fundo será inserida nos temas da ordem do dia, de forma conjunta com a aprovação dos atos de que decorram de tal aceitação, incluindo a liquidação do Fundo, nos termos do Art. 35, parágrafo único, item (iv), do Regulamento.

    São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.

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    1. FATO RELEVANTE

      A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-
      23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
      VBI FL 4440 – FII inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.022.993/0001-44, código CVM nº 31101-5
      (“Fundo”), proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4440, localizado na Cidade de São Paulo, Estado
      de São Paulo, na Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 4440, (“Imóvel”), vem comunicar aos cotistas e ao
      mercado em geral que:

      • Assinou um novo contrato de locação para fins não residenciais com atual locatária UBS
      BRASIL SERVIÇOS DE ASSESSORIA FINANCEIRA LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob o nº
      11.049.895/0001-75 (“UBS”), ocupante do 7º,8º e 9º andares do Imóvel, referente a uma
      expansão de 1.848,92 m2 de área locável, localizada no 4º andar do Imóvel, com prazo de 66
      meses contados a partir de 01/01/2020, e descontos e carência em linha com o praticado na
      região. Ademais, foram concluídas as revisionais dos contratos vigentes de locação dos
      andares já ocupados pela UBS, com condições comerciais em linha com o praticado na região,
      a partir do dia 01/01/2020. Dessa forma, a UBS passará a ocupar o 4º, 7º, 8º e 9º andares
      totalizando 5.398,45 m2 de área locável.

      Diante disso, a receita do Fundo será impactada positivamente em aproximadamente 15% (quinze
      por cento) em comparação às receitas de Dezembro de 2019. Considerando a nova locação
      supracitada, a ocupação do imóvel irá para 100% (cem por cento).
      A Administradora ressalta que a locação acima é resultado do trabalho ativo que vem realizando em
      conjunto com a consultora imobiliária para gerar valor para o Fundo e seus cotistas.
      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
      necessários.

      São Paulo, 24 de Janeiro de 2020

      Curtido por 1 pessoa

      1. Achei estranho, pq locaram 8,4% do predio e somadas a nova locação (de 8,4%) + Condominio de um andar inteiro que deixou de ser pago (portanto deixou de ter despesas) + a revisional de 3 andares inteiros = acrescimo de apenas 15% na renda ?

        Sera que esta revisional nao foi baixa demais não ? Apenas o fato de ter locado 8,4% da area do imovel ja deveria ter tido um acrescimo de 13% na renda, ou estou errado no raciocinio ?

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      1. Após suspensão e reinstalação da Assembleia no dia 8 de novembro de 2019, reiniciou-se a
        discussão das matérias constantes da ordem do dia. Propôs-se, então, nova suspensão da
        Assembleia, por quinze minutos, dando oportunidade à VBI REAL ESTATE GESTÃO DE CARTEIRAS
        LTDA., sociedade com sede na R. Funchal, nº 418, 27º andar, na Cidade e Estado de São Paulo,
        inscrita no CNPJ sob o nº 11.274.775/0001-71 (“Consultora”), para que esta propusesse uma
        redução do valor devido pelo Fundo à Consultora a título de taxa de performance, nos termos do
        contrato de consultoria celebrado entre Fundo e Consultora (“Taxa de Performance” e “Contrato
        de Consultoria”).

        Curtido por 2 pessoas

      2. uma coisa que chama a atenção: noutra situação, teriam conseguido a redução nas taxas?

        humm talvez tenhamos aí um caminho pra alguma mobilização

        qto a TBOF se não vender seria mandatório rolar o mesmo pedido/proposta de redução de custos

        Curtido por 2 pessoas

      3. Muito bom realmente, havia enviado meu voto por procuração e fiquei muito satisfeito.

        Bons prenúncios para a assembleia do TBOF do dia 18/11. Quem não for de SP enviem seus votos através da procuração por e-mail pessoal.

        Fica a sugestão para a BTG (caso TBOF) de em datas de assembleias convocar os cotistas do Rio de Janeiro para irem até o seu endereço na praia de Botafogo e participarem das assembleias via vídeo conferência na sede da BTG aqui no Rio também.

        Abs é bom FDS a todos

        Curtido por 1 pessoa

  2. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.022.993/0001-44, código CVM nº 31101-5 (“Fundo”), em complemento a Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas (“Assembleia”), instalada e suspensa no dia 01/11/2019, conforme informado no Sumário da Assembleia, informa que:

    Caso o pagamento da taxa de performance da consultora imobiliária do Fundo, VBI Real Estate, estimada em R$ 10.140.837,79 (dez milhões, cento e quarenta mil, oitocentos e trinta e sete reais e setenta e nove centavos), venha a ser objeto de eventual discussão judicial, a Administradora calcula que seria necessário reter aproximadamente R$ 7.300.000,00 (sete milhões e trezentos mil reais), para arcar com os custos de observância regulatória do Fundo e eventuais despesas inerentes ao andamento do processo, considerando um prazo estimado de 10 anos para que seja proferida decisão judicial definitiva.
    Sendo assim, o valor total a ser retido seria de aproximadamente R$ 17.440.837,79 (dezessete milhões, quatrocentos e quarenta mil, oitocentos e trinta e nove reais e setenta e nove centavos) a fim de fazer jus aos valores descritos anteriormente.

    Ademais, a Administradora reforça que a Assembleia será retomada no dia 08 de novembro de 2019 às 15:00, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.477 – 14º and

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