FVBI11 – FII VBI FL 4440

Seu objetivo foi a aquisição 50% do imóvel que dá nome ao fundo, o Edifício Faria Lima 4.440 e para quem conhece São Paulo sabe onde ele fica (na avenida de mesmo nome); administrado pelo BTG Pactual, em condomínio fechado e por tempo indeterminado.

fvbi11b

 

O Imóvel possui 22.112 m² de área locável, sendo comprovado pelos padrões internacionais de sustentabilidade LEED do Green Building Council Brasil e pela certificação Triple A; portanto um FII de Tijolo, no segmento de Escritórios.

A outra proprietária, Maps Faria Lima One Investimentos Imobiliários Ltda, é detentora dos 50% restantes do imóvel Edifício Faria Lima 4.440, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 4.440, São Paulo/SP

Locatários: Barclays, CCB Brasil, UBS, Vanilla Café, Munich Re, NetPark, Brasil Warrant e V-Tex.

94,21% da carteira é reajustada pelo IGPM e 5,79% pela média aritmética do IGP-M, IPCA e IPC.

Taxas do Fundo

Tipo Base Administração – BTG Pactual 0,17% a.a. sobre PL do fundo* Gestão – VBI Real Estate 0,33% a.a. sobre PL do fundo Performance – VBI Real Estate 10% sobre excedente de 6% a.a.** Valor mínimo mensal de R$ 15.000.

RI:  sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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127 comentários sobre “FVBI11 – FII VBI FL 4440

  1. FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.022.993/0001-44, código CVM nº 180-5 (“Fundo”) proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4440, localizado na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 4440, (“Imóvel”), informa aos seus cotistas e ao mercado em geral, em complemento ao último Fato Relevante datado de 26 de agosto de 2016, relativo à rescisão da locação do 10º andar com o locatário UBS Brasil Serviços de Assessoria Financeira Ltda. (“Locatário”), ocorrida em 31 de dezembro de 2016, data da desocupação do Imóvel pelo Locatário, que, em razão da rescisão antecipada da locação, o Locatário efetuou nesta data o pagamento do valor de R$ 358.199,06 (trezentos e cinquenta e oito mil, cento e noventa e nove reais e seis centavos) a título de multa contratual por tal rescisão, estando assim quitadas todas as obrigações do Locatário com o Locador.

    São Paulo, 22 de março de 2017.

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  2. A5 – Foi celebrado o Contrato de Locação, referente aos Conjuntos nº 1501 e 1503, localizados no 15º andar, pelo prazo de 5
    anos, a partir de 10 de agosto de 2016.

    VEOLIA – Foi celebrado Contrato de Locação, referente a Sala 2706, localizada no 27º andar, pelo prazo de 5 anos, a partir de
    01 de outubro de 2016.

    LDI/CAL – 07/11/2016 envia Notificação de Saída antecipada pelo término da locação da Sala 203, localizada no 2º andar do
    imóvel Edifício Brascan Century Plaza. A vistoria e a entrega das chaves do imóvel estão previstas para ocorrer em Mar/2017.

    BCG – Em Janeiro/2017 foi formalizado o 2º Aditivo ao Contrato de Locação, relativo à prorrogação do prazo da locação,
    por mais 5 anos, contados a partir de 01º de janeiro de 2017, incorporando a locação o Conjunto nº 2703, contendo 126,45 m²
    de área locável.

    Com a saída acima, a vacância do imóvel passará para, aproximadamente, 25,3%.

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  3. Já que o Sistema da BMFBovespa é Imprestável, segue:

    Data de aprovação (se houver)
    31/01/2017

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/01/2017

    Data do pagamento
    07/02/2017

    Valor do provento por cota (R$)
    0,5162097907

    Período de referência
    Dezembro/2016

    Ano
    2016

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  4. Hoje começou cedo, hehe.
    Nem esperaram depois do almoço.
    🙂
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    29/12/2016
    Data do pagamento
    06/01/2017
    Valor do provento por cota (R$)
    0,6665956419
    Período de referência
    Novembro/2016

    Curtido por 2 pessoas

  5. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII

    FATO RELEVANTE
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do
    Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no
    CNPJ/MF sob o nº <> (“Administradora”), na qualidade de administradora do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII inscrito no
    CNPJ/MF sob o nº <>, código CVM nº 180-5 (“Fundo”) proprietário de 50%
    do Edifício Faria Lima 4440, localizado à Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 4440, São Paulo, SP
    (“Imóvel”) comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que, em complemento ao último Fato
    Relevante datado de 01/08/2016, relativo ao término da locação do 12º andar do Banco Barclays S.A.
    (“Locatário”), previsto para ocorrer em 30/04/2017, o Locatário manifestou por notificação formal seu
    interesse em prorrogar a data prevista para desocupação do Imóvel, a qual passa a ser 31/08/2017,
    data em que encerrará suas atividades dentro do Imóvel do Fundo, se comprometendo ao cumprimento
    das disposições contratuais até tal data, notadamente ao pagamento de alugueis e encargos, bem como
    multa pela rescisão antecipada.
    São Paulo, 05 de dezembro de 2016.
    B T G P A C T U A L S E R V I Ç O S F I N A N C E I R O S S . A . D T V M
    Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII

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  6. Para apreciação do colega Carlos, segue trecho da proposta de adequação do regulamento à ICVM 571:

    “DA REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA
    Art. 51 – A ADMINISTRADORA receberá, por seus serviços, uma taxa de administração equivalente a 0,17% (dezessete centésimos por cento) ao ano, aplicados sobre o valor do patrimônio líquido do FUNDO vigente no último dia útil do mês anterior, observado o valor mínimo mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor este que será atualizado anualmente pela
    variação do IGP-M/FGV, acrescido do valor variável referente aos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, incluído na remuneração da ADMINISTRADORA e a ser pago a terceiros, cujo montante mensal será calculado com base na tabela de referência constante do Anexo 1 deste regulamento, aplicada pelo prestador de serviço.
    §1º – A taxa de administração será calculada mensalmente por período vencido, até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados.
    §2º – O valor integrante da taxa de administração correspondente à escrituração das cotas do FUNDO poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de cotistas que o FUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da taxa de administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração.”

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  7. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII
    CNPJ/MF nº 13.022.993/0001-44 – Código CVM: 180-5
    FATO RELEVANTE
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do
    Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no
    CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII inscrito no CNPJ/MF sob o nº
    13.022.993/0001-44, código CVM nº 180-5 (“FII VBI”), informa a seus cotistas e ao mercado em geral
    que o Fundo celebrou, em 12 de setembro de 2016, Contrato de Locação com a Cascione, Pulino,
    Boulos e Santos – Sociedade de Advogados (“LOCATÁRIA”), tendo por objeto a locação dos
    conjuntos 131 e 132, componentes do 14º andar do Edifício Faria Lima, localizado na Cidade de São
    Paulo, Estado de São Paulo, na Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 4440, com área locada total de 1.106,4m²
    de área privativa BOMA (“Imóvel”), pelo prazo de 5 anos.
    O início desta nova locação e ocupação pela LOCATÁRIA estão submetidas à desocupação do Imóvel
    pelo atual locatário Banco Barclays S.A., prevista para ocorrer até 25 de novembro de 2016, conforme
    noticiado no Fato Relevante de 26 de fevereiro de 2016.
    Com essa nova locação e na hipótese de ser concretizada todas as saídas relatadas nos fatos relevantes
    anteriores, a vacância do imóvel será, aproximadamente 24,4%.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
    necessários.
    Atenciosamente,
    São Paulo, 12 de setembro de 2016.
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
    Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII

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  8. Em respeito ao colega Carlos, sócio majoritário… 🙂

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/08/2016
    Data do pagamento 09/08/2016
    Valor do provento por cota R$ 0,734884507
    Período de referência Julho/2016

    Curtido por 2 pessoas

  9. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI FL 4440 – FII inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.022.993/0001-44, código CVM nº 180-5 (“FII VBI”), informa a seus cotistas e ao mercado que o consultor imobiliário do FII VBI recebeu, em 26 de agosto de 2016, notificação datada de 23 de agosto de 2016 enviada por UBS Brasil Serviços de Assessoria Financeira Ltda. (“Locatário”), locatário dos 7º, 8º, 9º e 10º andares do imóvel localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 4.440, São Paulo/SP, Brasil, informando do interesse na desocupação e consequente término da locação exclusivamente do 10º andar do referido imóvel, que ocorrerá até 31 de dezembro de 2016, encerrando suas atividades dentro do imóvel do FII VBI, se comprometendo ao cumprimento das disposições contratuais até tal data.

    Na hipótese de ser concretizada referida saída e as demais relatadas nos fatos relevantes de 26 de fevereiro de 2016 e 01 de agosto de 2016, a vacância do imóvel será, aproximadamente 29,8%.

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  10. Este fundo é péssimo e a gestora não se posiciona. Trata-se de um fundo pequeno, lançado a um preço exorbitante e com alugueis acima do valor de mercado atual. O mais justo com os cotistas seria vender os imóveis e acabar com o fundo ou este ser incorporado por outro fundo mais robusto.

    Curtido por 1 pessoa

    • Veja como às compras estão se dando a eito, não existe fundamento algum nas compras, esse fii realmente é péssimo, e mesmo assim mercado segue precificando tudo, eu como sempre continuo a fornecer cotas p o mercado fomento q não dá sinais de arrefecimento,

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    • Pessoal, desculpa a discordância, mas o que é que vocês veem de tão ruim neste Fundo, além do fato de não ser um fundo grande (Fundo é dono de 50% do prédio) ?

      Pergunto isso, porque acho o Fundo excelente, um prédio triplo A, em um lugar fantástico (Av. Faria Lima – Um dos lugares mais valorizados de SP). Fundo com multi-inquilinos (8 empresas locatárias), então sinceramente não entendi, ou então sou eu que não estou conseguindo vislumbrar algo de ruim no Fii ou no imóvel, do qual o Fii é dono.

      Coloquei isso, apenas para nossa reflexão e também para ver se eu mudo de opinião, pois posso estar fazendo alguma bobagem em manter uma posição razoável nele.

      Abração

      Curtido por 1 pessoa

      • Thiago;

        Vou ofertar a minha opinião, ainda que a minha seja diferente da sua, uma vez que se dispôs a isso.

        Bom, concordo com você sobre o imóvel e a localização, mas quem dera análise de FIIs se limitasse a isso.

        Há que se ponderar o histórico da gestão/administração, sendo a deste sofrível. Há que se levar em conta que o fundo só detém uma parcela do edifício (50%), ou seja, além de ter que competir com outros empreendimentos disponíveis no mercado de lajes corporativas, competirá com os outros andares do próprio prédio que não lhe pertencem (canibalismo), fato este que acentua a necessidade de uma administradora competente e ágil, algo que não vemos aqui.

        Se levarmos em conta esse último argumento, daria para considerar a renda resiliente e, até mesmo, que venha ter incremento num futuro próximo com um quadro desses?

        Nada contra quem o detém em carteira, desde que se tenha ciência do cenário e opere com a devida mitigação de risco.

        Acho que há opções melhores neste segmento com diversificação de portfólio bem mais interessante.

        Questão de opinião e perfil tão somente, ok?

        Sds.

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      • Prezados, eu não sou muito de defender fundo. Mas, tenho este pelos motivos expostos pelo Thiago. De fato, o fundo detém 50% do imóvel. Porém, salvo engano, não parece haver “canibalismo”, pois o fundo não é dono deste ou daquele andar, ao menos lendo o relatório cheguei a esta conclusão.

        Este fundo tem dado, no meu caso, um retorno médio de 1,2% a.m., somados rendimentos e principal. Mas, isso não é o mais importante. O mais importante aqui parece ser a localização e o padrão construtivo.

        A BTG realmente deixa a desejar na gestão/administração, mas ela está na maioria dos fundos imobiliários e, enquanto a CVM não fizer o seu trabalho, segue o jogo.

        Por ser um fundo pequeno, ele tem participação limitada na minha carteira. Por enquanto, sem amor e sem ódio, mas desfrutando dos rendimentos e esperando que a Faria Lima não se transforme em uma favela. Aqui, sem preconceitos, pois até em favela tem gente que ganha dinheiro alugando barraco. É tudo uma questão de mercado.

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      • mbp77 e carlosmlg,

        os respeito muito e agradeço a esposição de idéias de vocês. Mas a questão de o Fundo não ser dono do imóvel todo, eu não vejo com tanta preocupação assim, vou explicar o motivo:

        Possuo imóveis físicos também, e quando vejo uma sala comercial boa à venda, que possa me dar uma renda satisfatória, se eu tiver condição, eu vou lá e compro, não compro apenas quando posso comprar o prédio inteiro, pois se assim fosse, não teria condições de comprar nada rsrsrs. Na grande maioria dos casos é assim, as pessoas físicas são donas de imóveis (sala comercial, as vezes até de um andar inteiro) relativamente pequenos, mas dificilmente são donas de um prédio todo e nem por isso ficam sem alugar, ou deixam de comprar, isso é a regra, ser dono(a) de um prédio todo é a exceção .

        Quanto a gestão, sei que a BTG não é bem conceituada quando fala-se em gestão de Fundos Imobiliários, mas cá entre nós, a vacância neste imóvel está atualmente em 14%, o que na crise atual, acredito estar na média, sendo que 83% dos contratos vencem apenas em 2021.

        Bom….. respeito imensamente a opinião de todos os colegas, esta é apenas a opinião de um humilde investidor que já investe em imóveis físicos e está dando seus primeiros passos nos Fiis.

        Grande abraço mbp77 e carlosmlg

        Curtido por 2 pessoas

      • Thiago, como disse o mpb77 o que me faz afastar deste Fii é seu histórico.

        Apesar de ser um imóvel de muito boa localização (veja bem Muito boa, não excelente, afinal a Faria Lima tem o lado mais valorizado e o menos valorizado) e ser Triplo A a gestão é péssima, se você olhar as multas dos inquilinos são irrisórias, os aluguéis praticados estão acima de seus pares neste momento (ai entra o “canibalismo” que acredito que o mpb77 quis dizer) o que devem trazer revisionais negativas, por ser um fundo pequeno a saída de um inquilino pode elevar o percentual de 14% para acima de 30%.

        Respeito a opinião dos colegas, mas é desta maneira que vejo este Fii.

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetzner, verdade, acabei de receber por email.
        Com esta devolução parcial da UBS (10o andar) a vacância vai para 29,8%, imagine se eles decidem devolver o 7o., 8o. e 9o. também?
        Imagine a queda na cota que irá ocorrer na segunda-feira?
        Não vale a pena ficar numa gangorra destas.
        Na minha opinião este fundo só tem 2 opções, liquidação através da venda do imóvel ou incorporação por um fundo maior, ganhando robustez.

        Curtido por 1 pessoa

      • Amaralneto1;

        Sim, o canibalismo seria nesse sentido que explicitou.
        Não quis me aprofundar no tema para evitar a impressão de ser uma “ave de mau agouro” sobre a carteira dos colegas, infelizmente o FR só reafirma a minha impressão (ruim) sobre este e muitos dos fundo mono empreendimento de lajes corporativas.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • É tudo questão de perfil. Veja você, na minha carteira, o retorno que ele me deu foi maior se comparado ao FPAB, que também tenho. Retorno duas vezes maior.

        A vacância, por sua vez, não deveria ser algo tão dramático em FII. Quem tem sala comercial sabe o que é vacância de verdade.

        Não estou defendendo o fundo. Longe de mim. Eu sou apaixonado apenas pela minha esposa e filha. O resto é resto. Todavia, não se pode afirmar que esse seja um fundo péssimo. Certamente, não é o melhor, mas também não é o pior.

        Se a cota cair muito na segunda em razão da vacância anunciada, estarei comprando, com parcimônia e paciência. Mas, vendedores, precisa cair bem, tá…rs

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      • Em tempo, quanto ao “canibalismo” pensei que fosse concorrência dentro do próprio empreendimento. Mas, parece que não foi isso o explicitado.

        No mais, a diferença de aluguéis em uma mesma região ou até no mesmo prédio, faz parte do negócio.

        Eu tinha uma sala comercial em um prédio em Sampa. O acabamento da minha sala, porém, era superior à concorrência. Em razão disso, o aluguel que eu cobrava era sempre um pouco acima da média. E sempre funcionou bem.

        Quando decidi casar, vendi a a sala para comprar um AP e novamente o padrão superior ajudou na venda. Era um prédio com muitas salas. Aquilo sim era concorrência brava!!!!

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      • Carlos;

        Só para esclarecer, vez que voltou a citar minha postagem:

        Canibalismo em relação às unidades do mesmo empreendimento agravada pelo fato do valor dos aluguéis por m2 estarem completo descompasso com o praticado no mercado e na região.
        O retorno aqui foi alto porque o mercado premia mais um risco maior dada as características do ativo. Algo muito comum de ocorrer, inclusive.
        Enfim, não o tenho em carteira e nem pretendo tê-lo. Reitero que nada tenho contra quem o tem em carteira.
        Cada um faz o que quiser com o seu capital.
        Sds.

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      • Mbp77, sem dúvidas, cada um faz o que quer com o capital. Afinal, todos aqui estudam, tomam riscos e assumem lucros e prejuízos. É o jogo.

        Mas, se o conceito de canibalismo é esse, então parece que ele não ocorre no FVBI, pois o fundo não é dono deste ou daquele andar.

        Quanto à concorrência com outros empreendimentos, isso faz parte. Não acho também que isso seja inconveniente e muito menos canibalismo. Mas, é como você já disse: é tudo questão de risco e apetite.

        Eu me dei bem com FVBI, mas me ferrei com PRSV, paciência. O importante é que na média o resultado foi positivo.

        Aliás, sobre essa minha posição em FVBI e PRSV se você olhar os posts passados constatará uma conversa minha com o Barone. Apostei no centro do Rio, mas perdi. Que bom que a Faria Lima salvou…rs

        Bons investimentos para você também.

        Curtido por 1 pessoa

      • Carlos;

        Veja como mensuração de valor é algo muito pessoal:
        Você citou o FPAB numa comparação com este fundo, em termos de retorno absoluto.
        Se eu tivesse que escolher entre estes dois, escolheria o FPAB, ainda que em termos de padrão construtivo (mais em referência à idade do imóvel) e na questão de propriedade detida (duas torres e não um percentual geral*) ele não se saia tão bem frente ao FVBI.
        Só que a localização do fundo da Coin, em termos de entorno e acesso a transporte público de massa , é melhor. Salvo engano, a ABL deste é maior do que a do FVBI.
        Podemos ponderar vários prós e contras entre estes, mas como temos perfis diferentes, não há como afirmar quem estaria certo ou errado.
        Tudo depende se a finalidade estabelecida foi atingida e se o investidor fica satisfeito/confortável com a exposição.
        Obrigado pela bela troca de idéias!
        Sds.

        *Pois é, o FPAB estaria, em tese, mais exposto ao canibalismo.

        Curtido por 1 pessoa

      • É isso meu caro. Uma coisa que aprendi em investimentos: não existe certo ou errado; bom ou mau; verdadeiro ou falso. E por incrível que pareça a “planilha emocional” é mais forte se comparada à planilha de cálculos…rs… No mais, bons investimentos

        Curtido por 1 pessoa

      • Tenho pequeno percentual da carteira neste fundo devido a dois motivos: qualidade do ativo e por estar na Faria Lima. Imagino que quando a demanda aumentar a região da Faria Lima será uma das primeiras a ser beneficiada. Até pensei em dar espaço na carteira para um pool com pequenos percentuais de Triple A em regiões tops.

        Curtido por 1 pessoa

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