GRLV11 – CSHG GR Louveira FII

O CSHG GR Louveira FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento no condomínio GR Louveira, em Louveira, São Paulo, voltado para operações logísticas e/ou de distribuição.

O Fundo deverá manter seu patrimônio líquido preponderantemente investido no GR Louveira, explorando o imóvel para locação, arrendamento ou alienação.

GRLV11

GR Louveira
Rua Atílio Biscuola, 1831 – Louveira – SP
O Fundo é proprietário de 90,18% do GR Louveira, condomínio logístico localizado na cidade de Louveira, estado de São Paulo.

O empreendimento fica a 600 metros da Rodovia Anhanguera e conta com 16 módulos, de metragens entre 1.881 m² e 11.961 m², totalizando 61.212,52 m², dos quais 13 módulos, equivalentes a 55.201,50 m², são do Fundo.

Vacância: 7,28%
Indexador: 100% IGP-M

O Fundo conta com a GRE Realty como Consultora Imobiliária. Entre as funções da GRE estão a assessoria na estruturação e implementação do imóvel, com supervisão da construção, o gerenciamento dos contratos de locação, incluindo acompanhamento da  comercialização, e recomendação de benfeitorias nos imóveis.

Início das atividades: Janeiro de 2013
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Consultor: GRE Realty Gestão Imobiliária Ltda
Escriturador: Itaú Corretora de Valores S.A.
Taxa de administração: 0,6% ao ano sobre o valor de mercado do fundo
Taxa do Consultor Imobiliário: 0,15% ao ano sobre o valor de mercado do fundo, após habitese do imóvel
Ofertas concluídas: Uma emissão de cota realizada
Código de negociação: GRLV11

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

339 comentários em “GRLV11 – CSHG GR Louveira FII”

  1. Trecho do último relatório (jan/2020):
    Comentários do time de gestão
    No dia 08 de janeiro de 2020, a Alstom desocupou o módulo 16 de 2.037 m² de ABL. A inquilina pagava mensalmente ao fundo a título de aluguel aproximadamente R$ 40 mil ou R$ 0,037 por cota. A multa de rescisão desse contrato foi de R$ 21,5 mil, um valor pequeno comparado com o total de receitas mensais do Fundo, pois esta foi proporcional ao prazo de vencimento contratado que se encerraria também em 2020. No entanto, no próximo mês de fevereiro, já haverá o impacto positivo na Receita de Locação do Fundo devido ao fim da carência da expansão da inquilina Renovigi, mantendo a distribuição de R$ 0,64 um patamar sustentável para rendimentos. O GR Louveira se destaca por suas características técnicas e de localização, dessa forma, a equipe de gestão reafirma que mantém forte otimismo em relação aos esforços para reduzir a vacância atual e programada, sendo este o atual foco do time de gestão.

    Meu comentário: Gestora queridinha do mercado é outra coisa!! Renda se mantendo mesmo com saída de inquilino.
    O lado ruim é que os dois módulos vagos estão intercalados por um módulo ocupado.

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  2. Comentários do time de gestão

    Durante o mês de outubro, conforme informado no ultimo relatório gerencial, a administradora foi notificada sobre a rescisão do contrato de locação da inquilina Alstom, que ocupa o módulo 16 de 2.037 m² de ABL, programado para o dia 08 de janeiro de 2020.

    Atualmente, a inquilina paga mensalmente ao fundo a título de aluguel aproximadamente R$ 40 mil ou R$ 0,037 por cota.

    Mantendo o cenário atual do Fundo, a vacância física projetada do Fundo ficaria em 8,6%. A multa de rescisão do contrato de locação será pequena se comparada com o total de receitas mensais do Fundo e não impactará o resultado, pois esta é proporcional ao prazo de vencimento contratado, que se encerraria também no ano de 2020.

    O GR Louveira se destaca por suas características técnicas e de localização, dessa forma, a equipe de gestão reafirma que mantém forte otimismo em relação aos esforços para reduzir a vacância atual e programada, sendo este o atual foco do time de gestão.

    Curtido por 1 pessoa

    1. Esse fundo tem baixa liquidez e alto spread, ou seja, qualquer ordem de venda ou compra a mercado acaba levando a uma oscilação mais alta (a diferença entre as pontas era de quase R$ 1,50 – mais de 1% do valor da cota).
      O VSHO sofre do mesmo mal.

      Curtido por 1 pessoa

      1. A única coisa que muda, de um fundo mais líquido para outro menos líquido, é a velocidade de recuperação da cotação, após a vigência da LEI.

        Fundos mais líquidos se recuperam quase que instantaneamente, depois do susto inicial. Fundos menos líquidos, como esses daí … demoram muito mais.

        Mas a LEI é implacável! Basta uma ordem C/V de zé-com-zé para a LEI entrar em VIGOR!

        😚😊

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  3. Data da informação / Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento): 28/06/2019
    Data do pagamento: 12/07/2019
    Valor do provento por cota (R$): 1,06
    Período de referência: Junho / 2019

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      1. Nesse novo [em se confirmando ser típico, sustentável!] patamar … P/VP= 113/109 = 1.03 ; Renda > 0.80% a.m. … volta a me interessar !!! Segundona próx vai ser promissora.

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      2. Respondendo sua pergunta: (do relatório divulgado ontem)
        No mês de junho, o Fundo anunciou um rendimento de R$ 1,06 por cota devido ao resultado acumulado ao longo do semestre, e a fim de respeitar a política de distribuição, a qual prevê que, pelo menos, 95% do resultado semestral auferido no regime de caixa seja distribuído. Tal distribuição deveu-se ao impacto positivo da permanência da locatária Ambev S.A. e da entrada da nova locatária Renovigi. Vale ressaltar que esse rendimento por cota não representa o resultado médio atual do fundo.

        Curtido por 1 pessoa

  4. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/05/2019
    Data do pagamento 14/06/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,64
    Período de referência Maio 2019

    Igual ao rendimento anterior. Não era para cair com o desconto concedido a Ambev?

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    1. O Fundo tem um rendimento acumulado não distribuído (pagou algumas rendas de R$ 0,55), creio que estão usando esta reserva para manter este patamar, que, por sinal, já foi mencionado em relatório que é o rendimento sustentável do fundo atualmente.

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    1. CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP: 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30 (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do CSHG GR LOUVEIRA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 17.143.998/0001-86 (“Fundo”), vem informar aos cotistas e ao mercado em geral, em complemento aos Fatos Relevantes publicados em 24 e 27 de setembro de 2018, 28 de fevereiro de 2019 e 29 de março de 2019, que a atual locatária Ambev S.A. (“Ambev”) desistiu da devolução dos módulos 1 a 4 e 8 a 10 do empreendimento logístico GR Louveira, situado à Rua Atílio Biscuola, nº 1.831, na cidade de Louveira, Estado de São Paulo , com área locável de 41.591,42 m² (“Imóvel”), por meio de celebração de aditivo ao contrato de locação, com as seguintes condições comerciais:

      (i) O novo período de locação tem duração até fevereiro de 2025;

      (ii) Foi concedido um desconto médio no valor de locação vigente na ordem de 15% (quinze por cento), sendo 22% (vinte e dois por cento) para o ano de 2019, 19% (dezenove por cento) para o ano de 2020 e 14% (catorze por cento) de 2021 em diante. Uma vez que a negociação teve como base valores anuais de locação, a diferença entre o novo valor de locação e os valores pagos de janeiro a março será abatida na locação a ser recebida em maio de 2019 de uma única vez.

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    2. (iii) Os valores de locação continuarão sendo corrigidos pelo IGP-M (FGV) anualmente;

      (iv). O regime de multas rescisórias possui duas tranches de cálculo:

      a. Caso a Ambev rescinda até a data final do contrato anterior, ou seja, até novembro de 2020, a multa prevista se mantém como a do contrato anterior, somando-se a multa devida e não cobrada pela devolução dos módulos 13 e 14, já concretizada;

      b. Caso a Ambev rescinda o contrato entre dezembro de 2020 e fevereiro de 2025, a multa devida será o somatório de todo o desconto concedido no novo período de locação corrigido por IGP-M (FGV) até a data de seu pagamento, somado à multa rescisória de 3 (três) alugueis proporcionais, conforme definido no contrato de locação, seguindo a mesma lógica das negociações de descontos anteriores, quando o desconto concedido no valor vigente é convertido em multa;

      (v) As partes renunciaram ao direito de revisão do valor de locação durante todo o prazo restante de contrato.

      Desta forma, o desconto concedido, quando comparado ao valor de locação anterior, tem impacto negativo na receita de locação do Fundo em R$ 0,17/cota durante o primeiro ano, de R$ 0,15/cota no segundo ano e R$ 0,11/cota do terceiro ano em diante, e a vacância física do Imóvel permanecerá em 9,1% (nove vírgula um por cento), conforme relatório gerencial do mês de março de 2019.

      A Administradora reforça seu comprometimento a envidar todos os esforços para tratar o assunto no melhor interesse dos cotistas.

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      1. Difícil dizer se foi ruim para o fundo. Para a Ambev aparentemente foi ótimo, se livrou da multa dos módulos devolvidos, ganhou mais um belo desconto e ainda se protegeu contra revisionais que certamente ocorreriam em caso de retomada da economia. Por isso é a Ambev, imagina o que vão exigir no fiip e rbrd…Imagino que a redução do rendimento para 0,55 já estava levando em consideração essa renovação, então as distribuições devem ficar no patamar de 0,60,talvez um pouco mais caso entrem os valores dos últimos módulos locados.

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      2. Por isso a importância de se ter um fundo diversificado. Os caras sabem que é o dono do imóvel. Sabem que é um FII e sabem que ele só tem esse imóvel. Falam “vou sair”. A cota cai loucamente e eles sentam para negociar com muita vantagem. Se o Fundo tivesse 20 imóveis. Ele seria uma parte da renda e a vantagem na negociação seria muito mais fácil

        Curtido por 3 pessoas

      3. Belo exercício Nerd, acredito nisto aí tb… por isso sai do fundo, ainda mais frente às alternativas que tínhamos em emissões… e todas deram esses 15% ou mais de retorno neste prazo, mas com muito menos risco…

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      1. 15% pode ser pouco ou muito, precisa fazer a conta de quanto era o aluguel, se tivesse muito descolado, 15% pode ser até pouco.
        Sobre nao ter revisional, acho ótimo pro fundo, galpão tem um estoque a construir super relevante e a pressao de preço fica sempre com o inquilino.

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      2. Nos últimos anos Abev3 está bem fraquinha. Foi-se a época que a diversão preferida da galera era consumir qualidades astronômicas de cerveja industrial de milho.😣 Agora é degustação de cerveja artesanal gourmet. ☺

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      3. É verdade Ambev já era, lucro liquido só de R$ 11.024.700.000 por ano, caixa de R$ 11.476.900.000. Não da lucro essa empresa, 80% da população pertence a classe C, D e E, mas só comecem cerveja artesanal de 20 pilas a garrafa.

        Curtido por 3 pessoas

      4. 2025 tem mais. Aí alguém vai falar “ até lá o mercado já se recuperou e blábláblá…”
        Ai a Ambev diz novamente “agora a gente sai” rsrsrs a cota cai… O final a gente já sabe.

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      5. Belo exercício Nerd, acredito nisto aí tb… por isso sai do fundo, ainda mais frente às alternativas que tínhamos em emissões… e todas deram esses 15% ou mais de retorno neste prazo, mas com muito menos risco…

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