HCRI11B – Hospital da Criança

Seu objetivo foi a aquisição do imóvel, das benfeitorias e instalações, onde funciona o Hospital da Criança (SP), para posterior exploração via locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

HCRI11B_fachada

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Hospital, é o mais moderno e completo hospital pediátrico do país, idealizado e construído pelo Grupo NSL – Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em funcionamento desde 1998.

O imóvel está localizado na Rua das Perobas, 295 – Jabaquara – SP, são 4 andares e 3 subsolos, compondo uma área total construída de 5.843 m².

HCRI03  HCRI04

Por pertencer na época ao mesmo grupo, houve também para ele o pleito judicial da redução do aluguel em 10% e em Maio/12 houve a mudança do Locatário, para a Rede D’Or São Luiz.

Valor atual: R$ 429.951,19
Valor atual sem a redução da liminar : R$ 530.806,22
Indice de Reajuste: IGP-M
Data base de Reajuste: outubro
Duração dos Contratos: Início 01/10/2001 – duração 20 anos

Sobre o Hospital da Criança
• Endereço: Rua das Perobas, 295 – Vila Parque Jabaquara, São Paulo, SP
• Área Bruta Locavel: 5.518,20 m2
• Participação no empreendimento: 100%
• Constituição: 02/10/2000
• Registro: 03/10/2000
• Patrimônio Líquido: 53.440.000,00
• Cotas Emitidas: 200.000,00
• Valor Patrimonial por cota: 267,20

Taxas:
Administração: 2,0% sobre o rendimento liquido do fundo (mínimo R$ 5.000,00 mensais).

RI: SH-contato-.fundoimobiliario@btgpactual.com

151 comentários sobre “HCRI11B – Hospital da Criança

    • Despacho da ação revisional de aluguel do HCRI (1023440-43.2016.8.26.0003):

      “10/03/2017 – Teor do ato: Vistos.Fls. 454/455: a) sem que isso signifique acolhimento da tese da legitimidade ad causam do Fundo, defiro sua inclusão no polo passivo (anote-se); b) como a audiência conciliatória terá lugar na próxima segunda-feira, fica mantida (talvez consigamos chegar a um acordo entre Rede D’or e Banco Ourinvest).Se não for alcançada solução autocompositiva em 13/3, cite-se o Fundo para que conteste a ação no prazo de 15 dias, sob pena de presumirmos verdadeiras todas as alegações de fato da locatária do imóvel.”

      Sds.

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      • Teve uma audiência conciliatória hoje entre as partes, buscando uma solução acordada para a questão.
        Na maior parte das vezes, malogra (não dá certo).
        Isto ocorrendo, o Fundo será citado para contestar a ação (prazo de 15 dias), depois haverá a manifestação da outra parte (Rede D’or).
        Na fase seguinte o juiz designa audiência de instrução e julgamento para decidir de forma terminativa (1ª instância).
        Tem mais algum tempo aí, mas o processo está andando.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Olha a confusão: parece que a Rede D´Or colocou como réu o BANCO OURINVEST (que há uns 5 anos não tem mais nada a ver), não o BTG (administrador desde 2013) nem o fundo HCRI.

        Mas existe uma dúvida e uma certeza: a certeza é que o Hospital da Criança efetivamente ingressou com ação renovatória (aparentemente no dia 26 de agosto de 2016 sem que o BTG tivesse soltado qualquer Fato Relevante. Hã, esse BTG), a dúvida é se houve ou vai haver liminar reduzindo provisoriamente o aluguel em 20%, como houve naquela ação de 2011.
        Vai a cotação esse fundo sentir a porrada e a cotação despencar, como ocorreu com o NSLU?

        Curtido por 1 pessoa

      • Entendo que Ourinvwst era adm do fundo na epoca, depois vendeu a carteira para Brazilian Mortgages.
        Por isso está ação ficou parada por tanto tempo. Foi para o STJ para definir a representação do fii.

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      • Dá para acompanhar o processo pela internet: TJSP/CONSULTA PROCESSUAL/PRIMEIRO GRAU/NUMERO DO PROCESSO.

        Mas o processo é digital e sem a senha pouca coisa será acessível.

        Processo:
        1023440-43.2016.8.26.0003

        (Tramitação prioritária)
        Classe:
        Revisional de Aluguel

        Área: Cível
        Assunto: Locação de Imóvel
        Distribuição: 15/12/2016 às 15:34 – Livre
        4ª Vara Cível – Foro Regional III – Jabaquara
        Controle: 2016/003056
        Juiz: Marco Antonio Botto Muscari
        Valor da ação: R$ 5.825.432,16
        Exibindo Somente as principais partes. >>Exibir todas as partes.
        Partes do processo
        Reqte: Rede Dor São Luiz S.a – Hospital da Criança
        Advogado: Jaques Bushatsky
        Advogada: Thais Cintra Sousa
        Reqdo: Banco Ourinvest S/A
        Advogada: Ariane Cristina Vilalta

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      • Dei uma “sapeada” lá no processo e o Fundo não tinha sido nem citado. Foi incluido agora, no dia 10. Isso se eu entendi certo o juridiquês. Mas não consegui achar quanto o hospital pleiteia de redução….

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      • Neste caso o BTG me parece correto, senão vejamos:

        Existe um contrato entre duas partes; Uma das partes, locatário, decide, com base naquele contrato, pleitear à Justiça algo, citando o “José das Iscas” como locador. Assim, a menos que liminarmente houvesse qualquer decisão, que tenderia a ser cassada porque a parte preterida, correta, sequer foi mencionada, então em nada a parte ignorada, mas que consta em contrato, tem a fazer.

        Na realidade informar à Justiça que a outra parte é o “José das Iscas” é um erro tão básico que pode e tende a invalidar toda o pleito, porque pode caracterizar má fé e tentativa de enganar a outra parte ao impossibilitá-la de ser ouvida pela Justiça.

        Por outro lado, se e quando houver audiência de conciliação, a parte “José das Iscas” informará o Juizo que nada tem a ver com o contrato e a pendência se encerra.

        Até que uma parte corretamente cite a outra, conforme prevê o Contrato, é quando o Juiz poderá citar ambos e sugerir alguma conciliação.

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    • Quero distância de FII de hospital. Os advogados do inquilino sempre buscará redução de aluguel com o mercado favorável ou não ao proprietário. Aliás, neste tipo de FII o proprietário sempre estará em desvantagem. Aprenderam o caminho das pedras… e o juiz baterá o martelo a favor do inquilino.

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      • Fábio;

        Nós que não somos parte alguma no processo (pelo menos de forma direta), só possuímos duas formas de saber isso:
        1) Se houver publicação disso no andamento processual (de fácil consulta);
        2) Se a Três Consoantes soltar FR ou algum comunicado a respeito (mais fácil o Atlântico secar).
        Há uma terceira via, que consistiria ir fisicamente à Vara de Ofício Cível onde tramita a ação e solicitar para consultar os autos. A princípio, seria possível, pois não tramita em segredo de Justiça; só não me recordo se isso é atribuição exclusiva de quem advoga ou qualquer outro cidadão poderia fazê-lo livremente.

        Conejo;

        Confesso que também achei estranha a menção ao Ourinvest. Penso que a sua leitura seja a correta, tanto nisso, quanto no efeito que poderá causar no valor da cota.
        Entretanto, ficamos na dependência do que for decidido pelo juízo e pela curva de juros para sabermos se uma anula a outra.

        Sds.

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      • Fábio;

        Tramitam duas ações (últimas movimentações):

        Processo: 0223778-26.2011.8.26.0100 (583.00.2011.223778)
        Classe: Revisional de Aluguel
        19/12/2016 Conclusos para Decisão
        Tipo de local de destino: Juiz de Direito

        Processo: 1023440-43.2016.8.26.0003
        (Tramitação prioritária)
        Classe: Revisional de Aluguel
        13/03/2017 Contestação Juntada

        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Acho que não se refere a uma nova ação. Consta no relatório da BeTeGe: Em 19 de agosto de 2016 os autos remetidos à conclusão para decisão após manifestação das partes acerca dos esclarecimentos da perita (petições protocoladas em 01 e 02 de agosto). A manifestação do Juízo ainda não foi disponibilizada.

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      • FABIO, como não cotista desse fundo no momento, não tenho interesse em ir fundo.
        Mas se você conferir os números dos processos vai ver que são diferentes, logo é uma ação de 2011 e outra de 2016. O BTG não divulgou ainda FATO RELEVANTE porque NÃO FOI CITADO. O dono do hospital (os cotistas são donos do prédio) é tão relaxado que nem pesquisou, tacou como réu não o fundo nem o BTG, mas o antigo administrador (Banco Ourinvest).
        O estagiário simplesmente copiou sem conferir os dados de 2011 e os superiores, que recebem sem produzir, foram assinando.
        Negligente também o BTG, que recebe fortunas para isso: por que não pesquisou no portal da justiça se o hospital ingressara com nova ação?

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      • Conejo 10, é verdade, concordo contigo em tudo. Mas pelo menos a juiza responsável pelo caso indeferiu totalmente esse novo pleito. Pelo menos até o momento…bem, é o que entendeu o meu semi-analfabeto juridiquês:

        Os elementos de convicção produzidos até aqui não caracterizam base minimamente segura para o Judiciário promover a brutal redução do locativo, pretendida pelo Hospital-locatário.Desse modo, indefiro o pleito de fls. 10, letra “a”.2] Dada a opção manifestada pela autora (fls. 431, item 7), está designado o dia 13 de março de 2017, segunda-feira, às 15h30, para audiência de conciliação a ser realizada na sala 100 do Bloco II deste Foro Regional (entrada pela Rua Afonso Celso, n. 1.065), com atuação de Conciliador(a) regularmente cadastrado(a) no CEJUSC.Expeça-se carta postal destinada à citação e intimação do banco para fazer-se representar na audiência, advertido de que: i) se não houver acordo em audiência, pouco importando o motivo, passará a fluir o prazo de 15 dias para oferecimento de contestação, sob pena de ser considerado revel, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas na petição inicial, cuja cópia segue anexa; ii) eventual desinteresse na autocomposição deverá ser comunicado ao juízo, por petição, até 10 dias antes da audiência, sob pena de multa por ato atentatório à dignidade da Justiça; iii) comunicado o desinteresse na audiência de conciliação, o prazo para contestar (15 dias) fluirá a partir do protocolo da petição referida no item “ii”.Advirto o Hospital de que, caso não se faça representar na audiência designada acima, também sofrerá multa derivada da prática de ato atentatório à dignidade da Justiça.Servirá o presente, por cópia digitada, como carta postal.Int.

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      • Pessoal

        o Banco não é mais responsável pelo FII… não corre o risco do fundo perder a causa por não comparecer??

        alguém poderia encaminhar ao RI do fundo esses dados que coletamos para proteger os amigos que são cotistas?

        quem for cotista, sugiro que copie os dados aqui e mande para o RI

        é bom mandarem alguém para representar o fundo, não?

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      • Acho que esse risco o Fundo não corre. Pode sim é sobrar uma penalidade para o Hospital e para o Ourinvest, que moveram a ação, recebeu a notificação e não se manifestou, nem no sentido de dizer “isso não é mais comigo”. Mas já mandei um email para o RI com o número do processo. Vamos ver o que dizem.

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      • Partes na ação de 2016 (requeridos):

        Reqdo: Banco Ourinvest S/A
        Reqdo: Fundo de Investimento Imobiliário – FII Hospital da Criança

        Será mesmo que a Três Consoantes não citada?
        Creio que foi, apesar de achar estranho constar o Ourinvest no rol.
        Sds.

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      • Zava, esse fundo era administrado pela ourinvest, mas a ouroinvest foi comprada pela BTG em 2011, data a partir da qual a BTG passou a exercer as atividades da Ourinvest.

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      • Qual a diferença dos outros fundos?
        sdil, grlv, edfo11b, rbrd, etc , todos tiveram aluguéis reduzidos. Alguém tem dúvida que os atípicos bbpo, saag, aefi , etc também terão uma grande redução no fim do contrato ? Eu invisto em imóveis físicos para locação desde o ano 2000, e o regula aluguel sempre foi a lei da oferta e procura e sempre será. Eu tenho os dois hospitais em carteira 5 % cada um, não vejo problema nisso.
        Lembrando fii´s são renda variável, assim como aluguéis de imóveis físicos

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  1. Então, olhando os relatórios, decisões judiciais e etc; o quadro que me aparece é o seguinte:
    – no final de 2011 / início de 2012, o Hospital pediu revisão para o aluguel para R$ 392.948,51;
    – o juiz entendeu que deveria ser provisoriamente de R$ 442.067,08, ou o valor de 8% do
    faturamento mensal;
    – nomearam peritos e estão discutindo até hoje.

    Nos relatórios a BTG coloca como rendimento o valor “desejado”: por volta de R$ 627.000,00 (antes do último reajuste), e abate a diferença para o valor pago: por volta de R$ 180.000,00 resultando no rendimento real: por volta de R$ 420.000,00 (antes do reajuste e um pouco mais, dependendo de outras despesas).

    O informe mensal de dezembro coloca o aluguel como R$ 487.942,63. O hospital pleiteou R$ 392.948,51 em 2012 e o juiz deu R$ 442.067,08. O fundo queria uns R$ 694.538,00 (relatório de outubro/16). Então está sendo efetivamente pago o primeiro valor, que é intermediário entre o valor pretendido (quase 700k) e o pedido pelo hospital (uns 400K). Em resumo atualmente o hospital queria pagar uns 400k, o juiz mandou pagar 500k e o fundo queria receber uns 700k.

    No meu entendimento, não me parece haver margem para um reajuste muito radical, visto que o que é pago já está bem descontado do valor que o FII desejaria, e está um pouco acima do que o hospital queria. Outros pontos de vista/opiniões?

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    • Curiosidades do despacho do juiz proferindo o aluguel provisório:
      ” O princípio do Direito Privado que impõe a manutenção dos contratos, ainda que sujeitos a sua revisão, como primeira hipótese em lugar da resolução, deve ser chamado à colação aqui. Há nos autos início de prova de que a mera incidência do índice de reajuste não corresponde ao valor de mercado, havendo extrema vantagem para uma das partes contratantes, em detrimento da outra, a quem está a impor-se obrigação excessivamente onerosa. Por outro lado, de modo inegável que o laudo pericial que concluiu que o valor de mercado seria inferior àquele
      resultante da incidência do índice de correção é prova produzida unilateralmente e pela parte autora. A
      leitura atenta dos jornais, e especialmente do suplemento de Economia do jornal O Estado de S. Paulo do
      último domingo (8/1/2012), em pesquisa efetuada com os imóveis lançados a mercado para locação, indica
      que o preço do locatício se encontra em patamares bastante elevados, encontrando-se a cidade de S. Paulo
      como uma das mais caras do mundo. Assim, entendo razoável fixar como valor do locatício provisório a
      média entre o valor a ser pago e aquele pretendido pelo autor, a saber, R$ 442.067,08, ou o valor de 8% do
      faturamento mensal…”

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    • E o estresse. com inadimplência, que o fundo passou no início de 2012 quando a Brazilian Mortages/Banco Ourinvest eram responsáveis pelo fundo:
      “O resultado de dezembro, distribuído excepcionalmente em fevereiro,
      foi penalizado por uma série de eventos extraordinários, descritos
      abaixo:
      Conforme Fato Relevante publicado em 12/01/2012, a Receita do
      Fundo foi impactada pela redução de 10% no aluguel de seu único
      imóvel fixado por liminar provisória em favor do Hospital da Criança
      nos autos da Ação Revisional de Aluguel movida pelo locatário.
      Conforme Fato Relevante publicado em 19/01/2012, o Fundo ajuizou
      Ação de Despejo por Falta de Pagamento em face do Hospital da
      Criança devido ao inadimplemento do aluguel vencido dia
      10/01/2012, acarretando em R$ 111.618 em despesas com
      honorários advocatícios, laudo pericial e custas judiciais, dos quais
      R$ 68.752 foram pagos em janeiro, e o restante será pago nos
      meses seguintes.
      Conforme Fato Relevante publicado em 30/01/2012, o Fundo
      recebeu o pagamento do aluguel, acrescido de multa e encargos
      moratórios e a antecipação mensal dos rendimentos aos cotistas do
      Fundo foi restabelecida. Como esses eventos não eram previstos até
      a data de fechamento do exercício, 31/12/2011, o resultado segundo
      o regime de caixa foi sensivelmente impactado e alcançou R$
      364.306, que corresponde a cerca de R$ 1,82 por cota.”

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    • Excelente feedback, Richie. Nós já registramos aqui que não vale comparar o aluguel do hospital – com infraestrutura própria e inservível para terceiros – com o mercado local.
      Mas a incógnita continua: o BTG vai ou não vai ingressar com nova ação renovatória, instituto viável a cada 3 anos?

      Curtido por 1 pessoa

    • Acho que o valor recebido atualmente está dentro do esperado para um hospital na área onde está localizado.
      Não uma grande distorção como havia no NSLU, portanto acredito em uma correção judicial pequena para cima ou para baixo.

      Curtido por 1 pessoa

    • Richie,
      Do seu raciocínio posso concluir que se o hospital ganhar a causa o rendimento atual cairá cerca de 100 K (0,50 por cota) e haverá uma diferença a ser paga pelo fundo dos alugueis recebidos a maior durante o período do processo (cerca de 5 anos), o que equivaleria a aproximadamente 6 mi ( 100K x 60), que somariam R$30,00 por cota ?
      Abç

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      • Seu raciocínio pode estar certo.
        Não é esse o ponto.

        O que estou dizendo é que tudo vai depender do que o juiz decidir após a argumentação das partes.
        Não acredito que o juiz irá decidir unicamente a favor do hospital pois o hospital irá pedir sempre o valor menor que puder pedir e o fundo irá jogar o valor lá para cima. Acho muito mais provável que a decisão judicial fique num meio termo.

        Contudo na pior das hipóteses, você tem razão.

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      • Talvez até porque sempre vai pra justiça pra resolver. Fundos de escritório, que a negociação é feita entre as partes, o locador atualmente sempre leva a pior. Nos Hospitais, a simbiose é maior. A interdependência entre as partes aumenta a segurança.

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      • Tetzner, mas o hospital não pode rescindir o contrato e se mudar pro TBOF. Pelo q li já está no mesmo lugar há mais de 20 anos, e resolveu vender o prédio pro fundo. Acho q não tem comparação com preço de lajes; mas se apertar corre pra justiça. Creio que essa é a dinâmica dos hospitais: de tempos em tempos pede revisional na justiça, cai a renda, reajusta, e pede revisional de novo.

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      • Ah se eu te contasse a história do Nslu… essa novela vem da época da Brazilian Mortgages e da gestão familiar. Richie seria uma boa pra ambos… um consegue inquilino e o outro um aluguel menor… tem até o laboratório lá já rsrs

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      • Tetzner, um Hospital e um escritório, triplo A ou não, são coisas um pouco diferentes. Não vejo sentido em compara-los. É como comparar um engenheiro mecatrônico e um engenheiro da NASA. Ambos tem especificidades tão diferentes que acabam sendo coisas diferentes. Os salários são diferentes, o mercado de trabalho disponível é totalmente diferente….

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      • Eu sou cotista do NSLU desde a época do Brazilian Mortgages……rs.

        Minha ilustração foi justamente essa. Os Hospitais são engenheiros da NASA. Se saírem a Nasa para de mandar foguetes e eles não vão encontrar emprego tão fácil. Talvez na China ou na Rússia. O Hospital teria de procurar uma China ou Rússia para se reinstalar….rs.

        A interdependência entre as partes acaba sendo um fator de proteção para ambos. Entre tapas e beijos…. 😉

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      • Fábio me permite uma especulação? Você acompanhou a gestão do hospital pela família e depois pela Rede d’Or. Viu os barracos das disputas de comando e depois como uma gestão profissional muda a perspectiva do negócio… uma família não tem muita margem de manobra… uma grande rede tem. Dito isso, reitero que é mera elocubração minha, você não receio de peitarem uma redução ainda maior? Ou ameaçarem entregar e remanejar?

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      • Tetzner, para mim o momento de maior risco foi justamente quando o Hospital estava nas mãos da família fundadora. Em alguns momentos eu achei, sinceramente, que havia grandes possibilidades de o Hospital quebrar.

        Não me interessa um inquilino que não tenha margem de manobra, que possa ser extorquido à vontade, por assim dizer. Não quero matar a galinha dos ovos de ouro. Por outro lado, uma gestão profissional que fale de igual para igual com uma gestão profissional do nosso lado, é muito mais saudável. Para resolver a briga quando fica mais feia está aí a Justiça, que até agora tem se mostrado razoavelmente equilibrada. O Hospital já pleiteou reduções muito maiores do que as que foram aplicadas e não levou. E ameaçarem entregar, não vejo possibilidade, a troco de que fariam isso? Não seria financeiramente interessante. O preço a pagar seria incrivelmente maior do que pagar um aluguel que não é o que desejariam. Os caras são muito profissionais e técnicos, também não querem matar a galinha dos ovos de ouro deles….

        Isto aqui é briga de cachorro grande.

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  2. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 10/11/2016
    Data do pagamento 18/11/2016
    Valor do provento por cota R$ 2,339183000
    Período de referência Outubro/2016

    Parece que já veio com a correção anual

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    • Em Outubro teve o reajuste do aluguel.

      Vale destacar dois pontos no relatório gerencial:

      -Distribuição O fundo deverá distribuir a seus cotistas 100 % dos rendimentos, ainda que em excesso aos resultados, calculados com base em disponibilidade de caixa. Os rendimentos auferidos serão distribuídos aos cotistas, mensalmente, sempre até o dia 20 do mês subsequente ao do recebimento do valor da locação, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos. (Geralmente, os fundos distribuem 95%)

      -Reserva de Contingência: no final de Agosto a reserva de contingência do fundo possuía o saldo de R$ 10.000,00, limite máximo previsto para fundo no regulamento.

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  3. Dados do processo

    Processo: 0223778-26.2011.8.26.0100 (583.00.2011.223778)
    Classe: Revisional de Aluguel
    Área: Cível
    Assunto: Locação de Imóvel
    Local Físico: 21/10/2016 00:00 – Gabinete do Juiz
    Distribuição: 13/12/2011 às 12:32 – Livre
    6ª Vara Cível – Foro Central Cível
    Valor da ação: R$ 5.700.000,00

    Movimentações
    Data Movimento
    19/10/2016 Recebidos os Autos da Conclusão
    Tipo de local de destino: Cartório
    Especificação do local de destino: Cartório da 6ª Vara Cível

    19/08/2016 Conclusos para Decisão
    Tipo de local de destino: Juiz de Direito

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  4. Trecho da proposta de adequação do regulamento à ICVM 571:

    “DA REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA
    Art. 25 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente a 2,0% (dois inteiros por cento) calculados sobre o rendimento líquido do Fundo, a ser paga no 15º (décimo quinto) dia de cada mês subseqüente ao da prestação dos serviços, vencendo-se a primeira mensalidade no 1º (primeiro) dia útil do mês seguinte ao da concessão da autorização da CVM para o funcionamento do FUNDO, observado, ainda, o valor mínimo de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês, que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, acrescido ainda do valor aproximado de R$ 3.500,00 (três mil e
    quinhentos reais), correspondente ao valor dos serviços de escrituração de cotas do FUNDO, que deve estar incluído na remuneração da ADMINISTRADORA, mas será pago a terceiros nos termos do art. 13 deste Regulamento.
    § 1º – A taxa de administração será calculada mensalmente, por período vencido, e quitada até o dia 15 (quinze) do mês subseqüente ao mês em que os serviços forem prestados.
    § 2º – O valor integrante da taxa de administração correspondente à escrituração das cotas do Fundo poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de cotistas que o FUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da taxa de administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração. “

    Curtido por 1 pessoa

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