HCRI11B – Hospital da Criança

Seu objetivo foi a aquisição do imóvel, das benfeitorias e instalações, onde funciona o Hospital da Criança (SP), para posterior exploração via locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

HCRI11B_fachada

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Hospital, é o mais moderno e completo hospital pediátrico do país, idealizado e construído pelo Grupo NSL – Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em funcionamento desde 1998.

O imóvel está localizado na Rua das Perobas, 295 – Jabaquara – SP, são 4 andares e 3 subsolos, compondo uma área total construída de 5.843 m².

HCRI03  HCRI04

Por pertencer na época ao mesmo grupo, houve também para ele o pleito judicial da redução do aluguel em 10% e em Maio/12 houve a mudança do Locatário, para a Rede D’Or São Luiz.

Valor atual: R$ 1.805.572,42 (já contemplando o reajuste total)
Valor atual sem a redução da liminar : R$ 2.256.965,30 (já contemplando o reajuste total)
Indice de Reajuste: IGP-M
Data base de Reajuste: abril
Duração dos Contratos: Início 20/04/2006 – duração 20 anos

Valor atual: R$ 429.951,19
Valor atual sem a redução da liminar : R$ 530.806,22
Indice de Reajuste: IGP-M
Data base de Reajuste: outubro
Duração dos Contratos: Início 01/10/2001 – duração 20 anos

Sobre o Hospital da Criança
• Endereço: Rua das Perobas, 295 – Vila Parque Jabaquara, São Paulo, SP
• Área Bruta Locavel: 5.518,20 m2
• Participação no empreendimento: 100%
• Constituição: 02/10/2000
• Registro: 03/10/2000
• Patrimônio Líquido: 53.440.000,00
• Cotas Emitidas: 200.000,00
• Valor Patrimonial por cota: 267,20

Taxas:
Administração: 2,0% sobre o rendimento liquido do fundo (mínimo R$ 5.000,00 mensais).

RI: SH-contato-.fundoimobiliario@btgpactual.com

101 comentários sobre “HCRI11B – Hospital da Criança

  1. Então, olhando os relatórios, decisões judiciais e etc; o quadro que me aparece é o seguinte:
    – no final de 2011 / início de 2012, o Hospital pediu revisão para o aluguel para R$ 392.948,51;
    – o juiz entendeu que deveria ser provisoriamente de R$ 442.067,08, ou o valor de 8% do
    faturamento mensal;
    – nomearam peritos e estão discutindo até hoje.

    Nos relatórios a BTG coloca como rendimento o valor “desejado”: por volta de R$ 627.000,00 (antes do último reajuste), e abate a diferença para o valor pago: por volta de R$ 180.000,00 resultando no rendimento real: por volta de R$ 420.000,00 (antes do reajuste e um pouco mais, dependendo de outras despesas).

    O informe mensal de dezembro coloca o aluguel como R$ 487.942,63. O hospital pleiteou R$ 392.948,51 em 2012 e o juiz deu R$ 442.067,08. O fundo queria uns R$ 694.538,00 (relatório de outubro/16). Então está sendo efetivamente pago o primeiro valor, que é intermediário entre o valor pretendido (quase 700k) e o pedido pelo hospital (uns 400K). Em resumo atualmente o hospital queria pagar uns 400k, o juiz mandou pagar 500k e o fundo queria receber uns 700k.

    No meu entendimento, não me parece haver margem para um reajuste muito radical, visto que o que é pago já está bem descontado do valor que o FII desejaria, e está um pouco acima do que o hospital queria. Outros pontos de vista/opiniões?

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    • Curiosidades do despacho do juiz proferindo o aluguel provisório:
      ” O princípio do Direito Privado que impõe a manutenção dos contratos, ainda que sujeitos a sua revisão, como primeira hipótese em lugar da resolução, deve ser chamado à colação aqui. Há nos autos início de prova de que a mera incidência do índice de reajuste não corresponde ao valor de mercado, havendo extrema vantagem para uma das partes contratantes, em detrimento da outra, a quem está a impor-se obrigação excessivamente onerosa. Por outro lado, de modo inegável que o laudo pericial que concluiu que o valor de mercado seria inferior àquele
      resultante da incidência do índice de correção é prova produzida unilateralmente e pela parte autora. A
      leitura atenta dos jornais, e especialmente do suplemento de Economia do jornal O Estado de S. Paulo do
      último domingo (8/1/2012), em pesquisa efetuada com os imóveis lançados a mercado para locação, indica
      que o preço do locatício se encontra em patamares bastante elevados, encontrando-se a cidade de S. Paulo
      como uma das mais caras do mundo. Assim, entendo razoável fixar como valor do locatício provisório a
      média entre o valor a ser pago e aquele pretendido pelo autor, a saber, R$ 442.067,08, ou o valor de 8% do
      faturamento mensal…”

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    • E o estresse. com inadimplência, que o fundo passou no início de 2012 quando a Brazilian Mortages/Banco Ourinvest eram responsáveis pelo fundo:
      “O resultado de dezembro, distribuído excepcionalmente em fevereiro,
      foi penalizado por uma série de eventos extraordinários, descritos
      abaixo:
      Conforme Fato Relevante publicado em 12/01/2012, a Receita do
      Fundo foi impactada pela redução de 10% no aluguel de seu único
      imóvel fixado por liminar provisória em favor do Hospital da Criança
      nos autos da Ação Revisional de Aluguel movida pelo locatário.
      Conforme Fato Relevante publicado em 19/01/2012, o Fundo ajuizou
      Ação de Despejo por Falta de Pagamento em face do Hospital da
      Criança devido ao inadimplemento do aluguel vencido dia
      10/01/2012, acarretando em R$ 111.618 em despesas com
      honorários advocatícios, laudo pericial e custas judiciais, dos quais
      R$ 68.752 foram pagos em janeiro, e o restante será pago nos
      meses seguintes.
      Conforme Fato Relevante publicado em 30/01/2012, o Fundo
      recebeu o pagamento do aluguel, acrescido de multa e encargos
      moratórios e a antecipação mensal dos rendimentos aos cotistas do
      Fundo foi restabelecida. Como esses eventos não eram previstos até
      a data de fechamento do exercício, 31/12/2011, o resultado segundo
      o regime de caixa foi sensivelmente impactado e alcançou R$
      364.306, que corresponde a cerca de R$ 1,82 por cota.”

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    • Excelente feedback, Richie. Nós já registramos aqui que não vale comparar o aluguel do hospital – com infraestrutura própria e inservível para terceiros – com o mercado local.
      Mas a incógnita continua: o BTG vai ou não vai ingressar com nova ação renovatória, instituto viável a cada 3 anos?

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    • Acho que o valor recebido atualmente está dentro do esperado para um hospital na área onde está localizado.
      Não uma grande distorção como havia no NSLU, portanto acredito em uma correção judicial pequena para cima ou para baixo.

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    • Richie,
      Do seu raciocínio posso concluir que se o hospital ganhar a causa o rendimento atual cairá cerca de 100 K (0,50 por cota) e haverá uma diferença a ser paga pelo fundo dos alugueis recebidos a maior durante o período do processo (cerca de 5 anos), o que equivaleria a aproximadamente 6 mi ( 100K x 60), que somariam R$30,00 por cota ?
      Abç

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      • Seu raciocínio pode estar certo.
        Não é esse o ponto.

        O que estou dizendo é que tudo vai depender do que o juiz decidir após a argumentação das partes.
        Não acredito que o juiz irá decidir unicamente a favor do hospital pois o hospital irá pedir sempre o valor menor que puder pedir e o fundo irá jogar o valor lá para cima. Acho muito mais provável que a decisão judicial fique num meio termo.

        Contudo na pior das hipóteses, você tem razão.

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  2. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 10/11/2016
    Data do pagamento 18/11/2016
    Valor do provento por cota R$ 2,339183000
    Período de referência Outubro/2016

    Parece que já veio com a correção anual

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    • Em Outubro teve o reajuste do aluguel.

      Vale destacar dois pontos no relatório gerencial:

      -Distribuição O fundo deverá distribuir a seus cotistas 100 % dos rendimentos, ainda que em excesso aos resultados, calculados com base em disponibilidade de caixa. Os rendimentos auferidos serão distribuídos aos cotistas, mensalmente, sempre até o dia 20 do mês subsequente ao do recebimento do valor da locação, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos. (Geralmente, os fundos distribuem 95%)

      -Reserva de Contingência: no final de Agosto a reserva de contingência do fundo possuía o saldo de R$ 10.000,00, limite máximo previsto para fundo no regulamento.

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  3. Dados do processo

    Processo: 0223778-26.2011.8.26.0100 (583.00.2011.223778)
    Classe: Revisional de Aluguel
    Área: Cível
    Assunto: Locação de Imóvel
    Local Físico: 21/10/2016 00:00 – Gabinete do Juiz
    Distribuição: 13/12/2011 às 12:32 – Livre
    6ª Vara Cível – Foro Central Cível
    Valor da ação: R$ 5.700.000,00

    Movimentações
    Data Movimento
    19/10/2016 Recebidos os Autos da Conclusão
    Tipo de local de destino: Cartório
    Especificação do local de destino: Cartório da 6ª Vara Cível

    19/08/2016 Conclusos para Decisão
    Tipo de local de destino: Juiz de Direito

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  4. Trecho da proposta de adequação do regulamento à ICVM 571:

    “DA REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA
    Art. 25 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente a 2,0% (dois inteiros por cento) calculados sobre o rendimento líquido do Fundo, a ser paga no 15º (décimo quinto) dia de cada mês subseqüente ao da prestação dos serviços, vencendo-se a primeira mensalidade no 1º (primeiro) dia útil do mês seguinte ao da concessão da autorização da CVM para o funcionamento do FUNDO, observado, ainda, o valor mínimo de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês, que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, acrescido ainda do valor aproximado de R$ 3.500,00 (três mil e
    quinhentos reais), correspondente ao valor dos serviços de escrituração de cotas do FUNDO, que deve estar incluído na remuneração da ADMINISTRADORA, mas será pago a terceiros nos termos do art. 13 deste Regulamento.
    § 1º – A taxa de administração será calculada mensalmente, por período vencido, e quitada até o dia 15 (quinze) do mês subseqüente ao mês em que os serviços forem prestados.
    § 2º – O valor integrante da taxa de administração correspondente à escrituração das cotas do Fundo poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de cotistas que o FUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da taxa de administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração. “

    Curtido por 1 pessoa

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