HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

O FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos; mira shoppings construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de no mínimo 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas.

hgbs11_p

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Shoppings; constituído em regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo.

Constituído em 2006, o CSHG Brasil Shopping FII foi o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário lançado pela CSHG.

Do patrimônio do Fundo, 92% estão alocados em ativos alvo e 8% estão alocados em Fundos de Investimento Imobiliário líquidos (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos de renda fixa (RF).

Imóveis, Endereço, Área m2, Lojas % de Vacância % de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) % Receitas do FII

Shopping Center Penha - 87,5628%
R. Dr. João Ribeiro, 304 - Penha de Franca, São Paulo - SP
Área (m2): 25.955,37
Nº de unidades ou lojas: 208
3,5158% 9,1487% 27,4400%

Tivoli Shopping - 59%
Av. Santa Barbara, 777 - Vila Mollon IV, Santa Bárbara D'Oeste - SP
Área (m2): 14.088,02
Nº de unidades ou lojas: 158
10,9897% 13,5200% 9,4100%

Mooca Plaza Shopping - 20%
R. Cap. Pacheco e Chaves, 313 - Mooca, São Paulo - SP
Área (m2): 8.408,64
Nº de unidades ou lojas: 276
3,6256% 8,1029% 13,2400%

São Bernardo Plaza Shopping - 35%
Av. Rotary, 624 - Centro, São Bernardo do Campo - SP
Área (m2): 14.946,67
Nº de unidades ou lojas: 234
7,2582% 5,0633% 9,3300%

I Fashion Outlet Novo Hamburgo - 49%
BR-116, 236 - Rio Branco, Novo Hamburgo - RS
Área (m2): 9.841,65
Nº de unidades ou lojas: 91
6,5000% 12,1333% 4,3246%

Goiabeiras Shopping - 53,99%
Av. José Monteiro Figueiredo, 500 - Duque de Caxias, Cuiabá - MT
Área (m2): 14.149,16
Nº de unidades ou lojas: 187
15,2774% 0,8000% 8,7104%
Fundos de Investimento Imobiliário - FII 
Fundo Quantidade Valor (R$) 
FII PARQUE DOM PEDRO SHOPPING CENTER 10 32.850,00 
FII SHOPPING PAR D.P 201.839,00 195.802.346,71 
FII SHOPPING JARDIM SUL 277.238,00 24.396.944,00 
FII VIA PARQUE SHOPPING 433.569,00 77.204.187,56 
FII VIA PARQUE SHOPPING 48.654,00 8.663.655,70 
FII SHOPPING WEST PLAZA 10.594,00 847.520,00 
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 
Companhia Emissão Série Quantidade Valor (R$)
BRASIL PLURAL SECURITIZADORA S.A. 1ª Emissão Série nº 04 13 4.543.940,04
GAIA SECURITIZADORA S.A. 4ª Emissão Série nº 33 18 12.959.796,90
GAIA SECURITIZADORA S.A. 4ª Emissão Série nº 55 17 12.024.771,31
GAIA SECURITIZADORA S.A. 4ª Emissão Série nº 48 5 3.056.464,15
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$) 
BANCO ABC BRASIL S.A. 18/09/2018 6.000,00 6.018.770,29 
BANCO BTG PACTUAL S/A 31/08/2018 6.000,00 6.000.752,36

Indexadores dos Contratos:
IGP-M: 7%
IPC-A: 59%
IGP-DI: 34%

Taxas:
Administração: 0,60% a.a. sobre valor de mercado do fundo a partir de Nov/17 (antes 1,5%)
Início das atividades: Dezembro de 2006
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Corretora de Valores S.A.
Ofertas concluídas: 6 emissões de cotas realizadas
RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FIIs: Tofaus123

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888 comentários sobre “HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

  1. Relatório dezembro de 2017

    Durante os anos que o mercado de shopping centers cresceu 2 dígitos ao ano, o
    CSHG Brasil Shopping FII distribuiu menos rendimento do que o efetivamente
    apurado, respeitando o limite mínimo de 95% imposto pela legislação de
    distribuição de rendimentos vigente, a fim de acumular resultado para momentos
    de maior oscilação de mercado. A partir de meados de 2015 o Fundo começou
    a gerar menos resultado do que o efetivamente distribuído e se utilizou dos
    proventos acumulados em anos anteriores para cobrir este Gap. Tal Gap, que em
    2015 foi de R$ 2,3MM, subiu para R$ 2,7MM em 2016 e este ano acumulamos
    R$ 5,5MM. Todo este Gap foi gerado ao longo do primeiro semestre do ano,
    sendo que neste segundo semestre distribuímos praticamente aquilo que o
    Fundo gerou de FFO (100,94% do FFO gerado).
    Fechamos o ano de 2017 com uma performance acima dos seus benchmarks.
    O fundo rendeu em termos nominais a seus cotistas 22,8%, considerando o
    ganho de capital bruto mais os rendimentos recebidos. Comparando com seus
    benchmarks, o Fundo rendeu 244% CDI Líquido e teve 3,4% de alpha em
    relação ao IFIX que fechou o ano com rentabilidade de 19,4%.
    Para 2018 a visão estratégica é manter a estabilidade nos rendimentos do
    Fundo. Estamos trabalhando nos orçamentos dos shoppings e do Fundo afim de
    estabelecer o ponto ótimo para a distribuição de resultados do primeiro semestre
    de 2018.

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    • Distribuição de Rendimentos

      O Fundo distribuirá R$ 11,50 por cota como rendimento referente ao mês de dezembro-17. O pagamento será realizado em
      15/01/18, aos detentores de cotas em 29/12/17. Nossa política de distribuição de rendimentos durante o exercício leva em
      conta três fatores principais: (i) geração de caixa do Fundo; (ii) resultados acumulados não distribuídos; e (iii) o potencial de
      geração de caixa dos ativos do Fundo.

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    • Valor patrimonial

      No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota do Fundo foi de R$ 2.345,00 e o valor patrimonial foi de R$ 2.289,73. O valor patrimonial teve uma valorização de 6.22% devido a reavaliação feita nos ativos imobiliários do Fundo.

      Essa valorização foi devido a perspectiva de melhora do mercado de varejo e, principalmente, pela queda da taxa livre de risco utilizada no modelo de valoração dos ativos.

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  2. Não gostaram da nova renda, foi?

    Faltaram uns “centavinhos”, não?

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    28/12/2017
    Data do pagamento
    15/01/2018

    Valor do provento por cota (R$)
    11,5

    Período de referência
    Dezembro
    Ano
    2017

    * talvez reteve para alguma reserva

    Curtido por 1 pessoa

    • A partir de meados de 2015 o Fundo começou a gerar menos resultado do que o efetivamente distribuído e se utilizou dos proventos acumulados em anos anteriores para cobrir este Gap. Tal Gap, que em 2015 foi de R$ 2.3 milhões, subiu para R$ 2,7MM em 2016 e este ano já acumula R$ 5.5MM. Atualmente, o fundo está com a reserva de resultado praticamente zerada.

      Curtido por 6 pessoas

    • Destaque Positivo: O Gigante!
       Parque D. Pedro Shopping (participação de 10,53% no FII) – Valor total de variação no mês: + R$ 221 mil

      Agora Negativo… faz fila ai:
      A inadimplência, por sua vez, seguiu a tendência de aumento, passando de 3,93% em setembro para 4,48% em outubro. Os principais ofensores para o aumento da inadimplência foram Goiabeiras Shopping, IFashion Outlet Novo Hamburgo e Tivoli Shopping.

      Curtido por 2 pessoas

      •  Goiabeiras Shopping (participação de 53,99% no ativo) – Valor total de variação no mês: – R$ 147 mil
         Shopping Jardim Sul (participação de 10,5% no FII) – Valor total de variação no mês: – R$ 109,7 mil
         IFashion Outlet Novo Hamburgo (participação de 49% no ativo) – Valor total de variação no mês: – R$ 142,2 mil
         São Bernardo Plaza Shopping (participação de 35% no ativo) – Valor total de variação no mês: – R$ 141,3 mil
         Shopping Center Penha (participação de 87,5% no ativo) – Valor total de variação no mês: – R$ 544,6 mil
         Tivoli Shopping (participação de 59% no ativo) – Valor total de variação no mês: – R$ 124,3 mil
         Mooca Plaza Shopping (participação de 20% no ativo) – Valor total de variação no mês: – R$ 125,2 mil

        Curtido por 1 pessoa

    • De uma forma geral:

      O FII passa por uma situação e um momento bem delicado… o único ativo que salva é o Gigante, mas ele sozinho não dá conta 🙂

      Legal ver a gestão atenta à comunicação, porque sabendo o que acontece e que medidas estão sendo tomadas, o cotista fica mais amparado quanto aos rumos do fundo.

      Não vai ser fácil… a queda na taxa vai dar uma boa ajuda, mas vamos ver se eles aprenderam com os erros do passado ou se cairão na mesma situação.

      Parabéns à Gestão pelo nível de transparência na comunicação com seus cotistas 🙂

      Curtido por 5 pessoas

  3. Fato Relevante
    CNPJ nº 08.431.747/0001-06
    (“Fundo”)

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30 (“Administrador”), na qualidade de Instituição Administradora do Fundo, vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que o Fundo é proprietário de parte de um empreendimento comercial denominado Shopping Goiabeiras (o “Shopping”) e também detém Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) emitidos pela GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A. que possuem como garantia a cessão fiduciária de parte dos alugueis auferidos com a sua exploração, bem como a alienação fiduciária de parte do próprio Shopping, dentre outras garantias.

    Em 09 de maio de 2017, conforme fatos relevantes já publicados pelo Fundo, foram divulgadas decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo reconhecendo a exigibilidade de créditos detidos por terceiros em face da antiga proprietária do imóvel no qual se localiza o Shopping e determinando, ainda, entre outras disposições, a penhora das 419 matrículas que compunham a configuração original do Shopping, antes das expansões financiadas por diversas emissões de CRI, das quais fazem parte os certificados atualmente detidos pelo Fundo.
    Ocorre que as 419 matrículas originais do imóvel no qual se localiza o Shopping foram unificadas com as áreas da expansão financiada pelas emissões de CRI, expansão essa que compreendeu tanto a aquisição de terrenos adicionais como a construção de novas áreas de exploração.

    Curtido por 1 pessoa

    • Para cumprir a decisão do Tribunal, o juízo de primeira instância determinou ontem que a penhora recaísse sobre a matrícula unificada (abrangendo, portanto, todo o Shopping bem como a área do terreno em que se pretende erigir uma torre comercial), e ressalvou que “esta decisão não causará qualquer prejuízo às executadas, pois eventual decisão determinando a redução do percentual penhorado poderá ser novamente averbada na matrícula do imóvel”.

      O Administrador acredita que as áreas resultantes da expansão financiada pelas emissões de CRI não devem ser utilizadas para saldar dívidas da antiga proprietária do imóvel, razão pela qual está buscando ativamente a reforma de tal decisão.
      Adicionalmente, a formalização das referidas penhoras impactará negativamente as garantias dos CRI e representará um ônus ao direito de propriedade da fração ideal do Shopping que é detida pelo Fundo. Os CRI e a propriedade de fração ideal do Shopping representam respectivamente 2,16% e 9,68% do patrimônio líquido do Fundo*

      Curtido por 1 pessoa

      • Aparentemente, houve divergência no quinhão a ser penhorado entre o determinado pelo colegiado e o juiz de 1a instância.
        Digo aparentemente, porque sem ter acesso ao processo na sua plenitude não há como saber se o que a Griffo está dizendo é de fato o acontecido ou uma mera interpretação deles (puxando a sardinha para si).
        Creio que o juiz deva ter tido algum motivo para ter procedido de forma diversa ao Pleno, ou seja, a narrativa da Griffo pode ser mera opinião dos fatos, o que é muito comum quando se está no rol de executados (argumentos de defesa).
        Fato é que a goiabada virou mingau e ainda estou no aguardo da réplica daqueles que diziam que tal processo não ia prejudicar o fundo e seus cotistas e que muitos aqui, inclusive este que vos escreve, eram histéricos e/ou terroristas por divulgar tal risco.
        Ah, o tempo…
        Sds.

        Curtido por 2 pessoas

    • A GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A., na qualidade de emissora dos referidos CRI, bem como o Administrador, em nome do Fundo, na condição de proprietário de parte do Shopping, estão tomando as medidas judiciais que entendem cabíveis em defesa dos interesses do Fundo e seus cotistas.

      São Paulo, 01 de dezembro de 2017.

      CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

      Curtido por 1 pessoa

      • E o risco goiabeiras muito ignorado pelo mercado deu a cara novamente ! KKKKK

        Vai para segunda instância e se perder estas garantias vão ser penhoradas e xau xau!

        Fundo ativo : Olha ai mais um ricos de fundo ativo ignorado pela galera , nem tudo que reluz é ouro.

        Curtido por 3 pessoas

  4. shame on you…

    Distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre* Valor(R$)

    F = ∑E Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente 19.144.055,35

    G = 0,95 x F 95% do resultado financeiro líquido acumulado (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93) 18.186.852,5825

    H (-) Parcela dos rendimentos retidos no fundo conforme aprovado em Assembleia Geral de Cotistas em // 0
    I (+) Lucro contábil passível de distribuição que excede ao total do resultado financeiroâ µ / resultado financeiro que excede o mínimo de 95%â ·. 1.807.850,04
    J = G – ∑H + I Rendimentos declarados 19.994.702,6225

    K (-) Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre -13.329.801,6
    L = J – K Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre 6.664.901,0225

    M = J/F % do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre 104,4434%

    Curtido por 1 pessoa

  5. Relatório Outubro de 2017

    Durante os anos que o mercado de shopping centers cresceu 2 dígitos ao ano, o CSHG Brasil Shopping FII distribuiu menos rendimento do que o efetivamente apurado, respeitando o limite mínimo de 95% imposto pela legislação de distribuição de rendimentos vigente, a fim de acumular resultado para momentos de maior oscilação de mercado. A partir de meados de 2015 o Fundo começou a gerar menos resultado do que o efetivamente distribuído e se utilizou dos proventos acumulados em anos anteriores para cobrir este Gap. Tal Gap, que em 2015 foi de R$ 2.3 milhões, subiu para R$ 2,7MM em 2016 e este ano já acumula R$ 5.5MM. Atualmente, o fundo está com a reserva de resultado acumulado bastante limitada.

    Os números de vendas no varejo, assim como alguns indicacores macros, como massa salarial, emprego e envidamentro das famílias mostram números melhores. Esta melhora do varejo irá impactar as receitas dos shoppings de duas formas:

    (i) No curto prazo através do aluguel variável – % sobre a venda dos lojistas,
    (ii) No médio prazo nas rengociações contratuais com os lojistas.

    Curtido por 2 pessoas

    • Como consequência, acreditamos em um pequeno incremento de NOI já no curto prazo, pois a economia está recuperando lentamente.

      Aproveitando este momento ainda de dificuldade, mas já de inicio de retomada do varejo, estamos adotando uma série de ações a fim de preparar nossos shoppings para este momento: (i) adequação de Mix (ii) redução de vacância (iii) redução de inadimplência (iv) ações para atrair mais fluxo de pessoas (detalhado no capítulo “Desempenho Operacional”).

      O desempenho operacional dos Shoppings este ano está melhor do que 2016, porém quando se comparado com os orçamentos para este ano, em sua maioria, estão abaixo do orçado. O mês de outubro, que é relativo a desempenho de setembro, usualmente é um mês com maior inadimplência pontual, devido à falta de eventos no calendário de varejo. Este ano, porém, foi de forma mais acentuada devido à própria situação econômica dos lojistas (detalhado no capítulo “Desempenho Operacional”).

      Curtido por 1 pessoa

      • No mês de setembro ocorreram os seguintes eventos extraordinários que reduziram a geração de caixa, e consequentemente os valores distribuídos pelo Fundo:

        FII Via Parque Shopping (participação de 16.47% no FII) – Valor total de variação no mês: R$ 280 mil
        − Redução pela metade no rendimento no mês para R$ 279.820 nos rendimentos recebidos em decorrência do pagamento de R$ 1,7MM de IPTU devido. O shopping possui créditos de IPTU os quais seriam utilizados para abatimento dessa dívida, evitando-se
        assim desembolso. A Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, contudo, não aceitou essa condição, requerendo o pagamento imediato dos valores devidos. Os créditos aos qual o shopping tem direito serão recebidos como títulos precatórios.

        FII Shopping Jardim Sul (participação de 10.5% no FII) – Valor total de variação no mês: R$ 112 mil
        − Redução quase pela metade no rendimento no mês para R$ 111.806 nos rendimentos recebidos em razão da necessidade de pagamento de condenação judicial que decorreu do pedido de indenização formulado por cliente do shopping (o processo teve início
        há cerca de 10 anos, sendo o montante total da condenação da ordem de R$ 4MM), devendo o fundo arcar com parte do prejuízo (a indenização será paga em três parcelas).

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      • Mooca Plaza Shopping (participação de 20% no ativo) – Valor total de variação no mês: R$ 103 mil
        − Redução de R$ 103.244 em comparação ao previsto, decorrente do término da garantia de rentabilidade (finalizada em setembro/2017).

        Tivoli Shopping (participação de 59% no ativo) – Valor total de variação no mês: R$ 217 mil
        − Não recebimento extraordinário da consolidação do aluguel na loja Riachuelo, no valor de R$ 116.820, previsão de recebimento em outubro;
        − Pagamento de R$ 54.000 no valor referente à comissão de novas lojas (ação de redução de vacância);
        − Redução de R$ 23.400 no valor do aluguel variável (valor realizado vs valor previsto);
        − Aumento de R$ 23.500 nos encargos de lojas vagas (Delay: apesar de termos fechado novas lojas 16 no ano, até estas lojas entrarem continuamos pagando os encargos).

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      • Shopping Center Penha (participação de 87,5% no ativo) – Valor total de variação no mês: R$ 489 mil
        − Descolamento da inadimplência do mês (R$ 129.457) em comparação ao previsto. Juntamente ao descolamento da inadimplência, tivemos uma menor recuperação de inadimplência no mês (R$ 137.464) contra o orçado, referente a dívidas de lojistas com ações de cobrança em andamento – jurídico. Estamos com uma ação muito forte de cobrança juntamente com os advogados para aumentar nossa recuperação e diminuir a inadimplência;
        − Diferença de R$ 146.895 referentes a alugueis mínimos. Estamos com uma ação forte ação de fechamento de vacância e melhora do mix, que está acontecendo, porém temos um delay entre quando fechamos um contrato e quando efetivamente isso incrementa o
        NOI (média de 6 meses de delay: assinatura do contrato, início de obra, carência, escada de aluguel);
        − Aumento de R$ 77.423 referentes a encargos comuns de lojas vagas, item que está diretamente relacionado ao apresentado acima.

        São Bernardo Plaza Shopping (participação de 35% no ativo) – Valor total de variação no mês: R$ 107 mil
        − Variação de R$ 107.223 referentes à previsão de receitas não realizadas, aliada a aumento do valor pago a título de encargos comuns de lojas vagas (redução da velocidade de absorção de vacância).

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      • A soma dos valores elencados acima resulta em uma redução dos montantes recebidos da ordem de R$ 1,252 milhões.

        No intuito de reduzir os impactos causados pela sazonalidade natural do varejo, o Fundo vem adotando, no curto prazo, diversas ações a fim de promover o crescimento e melhoria dos resultados:

        Busca de acordos extrajudiciais com lojistas devedores tanto ativos quanto inativos (lojistas que já não mais operam no empreendimento), como exemplo, há a expectativa de recebimento de aproximadamente 20% dos valores referentes à inadimplência no Tivoli Shopping nos próximos 4 meses;

        Suporte aos novos lojistas para que suas operações se iniciem com brevidade, sobretudo tendo em vista a necessidade de que as inaugurações ocorram em tempo hábil para captar as vendas de Natal;

        Mapeamento de mercado em conjunto com as equipes comerciais e de gerenciamento dos shoppings, visando buscar novos lojistas para redução da vacância;

        Intensificação das cobranças a fim de promover a recuperação de valores atrasados já no mês de novembro (estimativa de recuperação de 5%).

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    • A queda de rendimento foi ocasionada por três fatores principais:

      (i) Fim das reservas (que vinham sendo consumidas desde 2015 conforme relatado nos relatórios anteriores),

      (ii) Desempenho dos Shoppings abaixo do orçamento, e,

      (iii) Eventos extraordinários em alguns Shoppings (detalhado no capítulo “Desempenho Operacional”).

      A combinação dos fatores (i) e (ii) já nos levaria a uma diminuição sensível de rendimentos do Fundo, a fim de iguala-lo ao FFO gerado pelo Fundo. Porém este mês houve ainda acontecimentos extraordinários em alguns dos nossos shoppings que impactou ainda mais o rendimento deste mês.

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    • O Fundo distribuirá R$ 10,00 por cota como rendimento referente ao mês de outubro-17. O pagamento será realizado em 16/11/17, aos detentores de cotas em 31/10/17. Nossa política de distribuição de rendimentos durante o exercício leva em conta três fatores principais: (i) geração de caixa do Fundo; (ii) resultados acumulados não distribuídos; e (iii) o potencial de geração de caixa dos ativos do Fundo.

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