HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

O FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos; mira shoppings construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de no mínimo 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas.

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Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Shoppings; constituído em regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo.

Constituído em 2006, o CSHG Brasil Shopping FII foi o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário lançado pela CSHG.

Do patrimônio do Fundo, 92% estão alocados em ativos alvo e 8% estão alocados em Fundos de Investimento Imobiliário líquidos (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos de renda fixa (RF).

Imóveis: 70%
FII ilíquidos: 25%
LCI/CRI/RF/FII líquidos: 5%

* Ativos – % do Patrimônio Líquido (PL)
Penha – 23%
Parque Dom Pedro – 18% (via cotas de fii)
São Bernardo – 12%
Mooca Plaza – 11%
Goiabeiras – 10%
Tivoli – 10%
Via Parque – 7% (via cotas de fii)
LCI/CRI/RF/FII líquidos – 5%
I Fashion Outlet – 4%

* FII – % da Carteira
Parque Dom Pedro – 67,3%
Via Parque – 26,3%
Jardim Sul – 6,2%
West Plaza – 0,2%

Taxas:
Administração: 1,50%a.a. sobre valor de mercado do fundo.

Início das atividades: Dezembro de 2006

Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Corretora de Valores S.A.
Taxa de administração: 1,5% ao ano sobre o valor de mercado das cotas
Ofertas concluídas: 6 emissões de cotas realizadas

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FIIs: Tofaus123

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548 comentários sobre “HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

    • Resposta sobre o Mooca em set’16:

      “Com relação ao Shopping Mooca, entendemos que o ativo está posicionado em uma das regiões mais populosas e atrativas da cidade de São Paulo. O bairro da Mooca está em constante valorização e muitas construtoras e incorporadoras focaram em sofisticados empreendimentos nos últimos anos. A Administradora do Fundo, em conjunto com a administradora e sócia do Shopping, Brmalls, vem trabalhando ativamente a fim de proteger e blindar o ativo de futuros efeitos da inauguração do Shopping Cosmopolitano, que tem previsão para o 1º semestre de 2018.”

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  1. Sou novo em investimento de FIIs, mas estava dando uma olhada na carteira de CRIs do RNDP11 e vi que consta lá também a GaiaSec, 4 CRIs. Será que esse fundo também corre o risco? Ou o caso citado no post é mais específico.

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    • Também zerei posição! Vendi com lucro líquido acima de 30%! Demorei a tomar essa decisão, mas tem tanto fundo com rendimento igual ao HGBS sem queima de caixa e CRIs esquisitos! Vou dividir o que vendi pra comprar FIIs (ainda analisando) e comprar ações PETR4!

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  2. “Devido à queda no faturamento dos shoppings e no mercado de varejo em geral, o fluxo de caixa do Fundo veio caindo mês a mês e, por consequência, foi utilizada parte dessa “reserva” para atenuar a queda na distribuição de resultados.

    Atualmente, esta reserva é de aproximadamente R$ 1,0 milhão.

    Curtido por 4 pessoas

  3. “FATO RELEVANTE
    CSHG BRASIL SHOPPING – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ nº 08.431.747/0001-06

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora”) do CSHG BRASIL SHOPPING – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 08.431.747/0001-06 (“Fundo”), vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, divulgar o presente comunicado. O Fundo investiu parte de seus recursos e atualmente detém Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI emitidos pela GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A. que possuem como garantia a cessão fiduciária de parte dos alugueis auferidos com a exploração do Shopping Goiabeiras (o “Shopping”) e a alienação fiduciária de parte do próprio Shopping, dentre outras garantias.

    Curtido por 1 pessoa

    • Conforme informado anteriormente1 , a empresa que antecedeu a atual proprietária na titularidade desses imóveis (Jaú Construtora e Incorporadora Ltda.) é ré em processo judicial movido por credor que busca satisfazer seus créditos mediante a penhora de bens e direitos que foram de sua propriedade, especialmente o Shopping e a receita por ele auferida.

      Em 09 de maio de 2017, foram divulgadas decisões judiciais de segunda instância2 por meio das quais o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a exigibilidade de tais créditos e determinou a penhora:

      (i) de 419 matrículas do Shopping (tais matrículas compunham a configuração original do Shopping, antes das expansões viabilizadas pelo financiamento que lastreou os CRI aqui referidos); bem como

      (ii) de 30% (trinta por cento) das receitas de aluguel auferidas com a exploração de tais imóveis.

      1 Tais esclarecimentos foram prestados através de diversos comunicados (Fato Relevante), publicados em 04 de dezembro de 2013, 09 de dezembro de 2013, 19 de agosto de 2014 e 26 de agosto de 2014.
      2
      – Apelação nº 1048759-84.2014.8.26.0002 da 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo;
      – Apelação nº 0007474-31.2014.8.26.0002 da 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; e
      – Apelação nº 1037933-96.2014.8.26.0002 da 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo

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    • A formalização das referidas penhoras impactará negativamente as garantias dos CRI e poderá comprometer também o seu fluxo do pagamento. Tais CRI representam atualmente3 3,04% do patrimônio líquido do Fundo.
      A GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A., na qualidade de emissora dos referidos CRI, está tomando as medidas judiciais que entende cabíveis; sendo certo que a Administradora está acompanhando ativamente os procedimentos adotados pela Securitizadora, em defesa dos interesses do Fundo e seus cotistas.
      São Paulo, 10 de maio de 2017.”

      Curtido por 1 pessoa

    • Olha a margem de segurança ai gente!
      Em algum momento ia dar merda, finamente deu.

      Total com CRI conversíveis
      R$ 153.145.134,97

      Total CRI não converseis.
      CRI:R$ 43.928.641,23

      Patrimônio liquido = R$ 1.167.094.363,14
      43.928.641,23/R$ 1.167.094.363,14 = 3,76%

      Antes da conversão = 13,12%

      Curtido por 4 pessoas

      • A verdade é que a griffo comeu bola ao sofrer com pendência jurídicas que foram devidamente camufladas pelo vendedor.

        Logo ela comprou imóvel com penhora , além de questões judicais sem estar previamente por dentro dos riscos embutidos neste investimento.

        A justiça entende que apesar da venda para terceiros, isso não eximi a responsabilidade do pagamento para o credor.

        Resumo da obra: No contrato prestados tem de fazer uma averiguação das pendências jurídicas minuciosamente a fim de evitar dor de cabeça posterior.

        A priori o fundo será afetado na seguintes questões.

        – CRI não conversíveis < owned
        – CRI conversíveis? Não ficou claro
        – Comprometimento de 30% do valor de aluguel do goiabeiras para pagamento posterior do credor.

        Curtido por 3 pessoas

      • O que eu não consegui calcular é o quanto, aproximadamente, haverá de impacto nos rendimentos.

        Seriam 30% dos alugueis TOTAIS do Shopping?
        Assim sendo o FII receberia apenas 70% do que vinha recebendo (fração correspondente aos 53,99% que são de propriedade do FII após a conversão). Não encontrei, nos relatórios recentes, o valor discriminado da receita do Goiabeiras.

        A minha dúvida é, em função do FR mencionar apenas as ” 419 matriculas referentes ao shopping antes da expansão”.
        Se for assim, o cálculo seria mais complexo, pois haveria de discriminar quais seriam os alugueis referentes a esta parte.

        Enfim, precisamos ver se vão soltar algum esclarecimento adicional ou seremos informados no informe de rendimento do próximo mês. Mas, em um chute muito sem mira, o impacto deve ser menos de 10% das receitas…

        Curtido por 1 pessoa

      • Marcos ta bem incompleta estas informações da griffo.

        – Mas basicamente vamos perder em parte do aluguel.
        – Conversível vai virar pó ou seja 43 milhões de prejudico para o fundo.
        – Não consegui estimar se vai ter impacto no CRI convertido, caso tenha fodeu.

        Curtido por 1 pessoa

    • Esse é um velho problema conhecido do fundo. Quem comprou deveria ter margem de segurança se desse pepino (e deu).

      Fiz essa pergunta três anos atrás aqui mesmo. Como é que a HG deixou passar essa? Ninguém conseguiu responder.

      Curtido por 2 pessoas

      • Tofaus123

        porque a goiabinha é indigesta… vira e mexe o povo tem indigestão

        só que a medida que vão fazendo a conversão dos CRIs o tamanho do rolo diminui

        meu único receio é pelo fato do processo ser anterior e vir depois alguma reversão

        Curtido por 2 pessoas

      • Não sei se tem fundamento, pois não contatei o RI, mas sinto que a grande perda a curto prazo com essa ação não é a queda de rendimentos e sim a impossibilidade de viabilizar uma venda do Goiabeiras (esse cenário provavelmente estava em estudo).

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    • Sobre a Receita Operacional Líquida por m2 de Área Bruta Locável:
      – Mooca Plaza e Parque Dom Pedro são os destaques, com o Mooca performando 30% acima do Parque Dom Pedro;
      – Goiabeiras opera em patamar semelhante a São Bernardo Plaza (acima do Via Parque e abaixo do Penha);
      – Últimas colocações para Tivoli e Fashion Outlet respectivamente.
      – Resumindo => Mooca Plaza – Parque Dom Pedro – Penha – São Bernardo Plaza – Goiabeiras – Via Parque – Tivoli – I Fashion Outlet Parque

      Curtido por 3 pessoas

    • Gostei do item plano de ação, não lembro de ter visto nos relatórios anteriores. Segue o do Shopping Center Penha como exemplo:

      Melhoria do mix, criando maior equilíbrio entre os corredores;
      Redução de vacância – esse ponto se repete para São Bernardo, Tivoli, Goiabeiras, Via Parque e Fashion Outlet;
      Redução da inadimplência – também no São Bernardo e Goiabeiras;
      Interação com a comunidade;
      Retrofit de lojas;
      Implantação de nova âncora;
      Retrofit da fachada.

      Curtido por 4 pessoas

      • Imagino que o mais complicado da lista seja reduzir a vacância, pois depende mais do crescimento da economia que do empenho do gestor. Alguns itens são inerentes ao processo gerir shopping e devem estar sendo conduzidos na rotina.

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