HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

O FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos; mira shoppings construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de no mínimo 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas.

hgbs11_p

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Shoppings; constituído em regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo.

Constituído em 2006, o CSHG Brasil Shopping FII foi o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário lançado pela CSHG.

Do patrimônio do Fundo, 92% estão alocados em ativos alvo e 8% estão alocados em Fundos de Investimento Imobiliário líquidos (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos de renda fixa (RF).

Imóveis: 70%
FII ilíquidos: 25%
LCI/CRI/RF/FII líquidos: 5%

* Ativos – % do Patrimônio Líquido (PL)
Penha – 23%
Parque Dom Pedro – 18% (via cotas de fii)
São Bernardo – 12%
Mooca Plaza – 11%
Goiabeiras – 10%
Tivoli – 10%
Via Parque – 7% (via cotas de fii)
LCI/CRI/RF/FII líquidos – 5%
I Fashion Outlet – 4%

* FII – % da Carteira
Parque Dom Pedro – 67,3%
Via Parque – 26,3%
Jardim Sul – 6,2%
West Plaza – 0,2%

Taxas:
Administração: 1,50%a.a. sobre valor de mercado do fundo.

Início das atividades: Dezembro de 2006

Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Corretora de Valores S.A.
Taxa de administração: 1,5% ao ano sobre o valor de mercado das cotas
Ofertas concluídas: 6 emissões de cotas realizadas

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FIIs: Tofaus123

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618 comentários sobre “HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

  1. Fala Galera…
    Estou interessado em adquirir umas cotas deste FII.
    Ocorreu que andei escutando umas conversas que havera algum evento neste FII que fará as cotas darem um pequena descida no preco.
    Alguem concorda com isso? Alguem escutou alguma coisa desse tipo? Ou consegue prever alguma situacao que fara ainda que momentaneamente os precos darem um pequena descida, E aí então nós atacarmos????

    VAlew

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  2. Ao longo dos últimos anos o CSHG Brasil Shopping FII realizou transações de venda e compra dos ativos do Fundo que geraram lucro imobiliário. Parte desses resultados acumulados não distribuídos de semestres anteriores, de acordo com a legislação de distribuição de rendimentos vigente, foi retida na carteira do Fundo para ser usada como “reserva” de resultado, com objetivo de atenuar eventuais oscilações na distribuição de rendimentos do Fundo. Devido à queda no faturamento dos shoppings e no mercado de varejo em geral, o fluxo de caixa do Fundo veio caindo mês a mês e, por consequência, foi utilizada parte dessa “reserva” para atenuar a queda na distribuição de resultados.
    Atualmente, esta reserva é de aproximadamente R$ 800 mil.

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    • O volátil ambiente macroeconômico dos últimos anos resultou na maior redução do PIB da história, trazendo consequências duras para atividade econômica, tais como: aumento do desemprego, aumento do endividamento das famílias, aumento da inadimplência da pessoa física, diminuição do crédito na economia. O setor de shopping centers sentiu os impactos da desaceleração econômica e temos constatado nos ativos do Fundo um aumento da inadimplência dos lojistas, aumento das renegociações de contratos, queda no faturamento e aumento da vacância. Tendo em vista este cenário macroeconômico, a atual reserva de resultados não distribuídos e uma política transparente e previsível de distribuição de rendimentos, entendemos a necessidade de redução do rendimento distribuído mensalmente a fim de ajustá-lo ao atual fluxo de receitas do Fundo.

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    • Por outro lado, durante os últimos meses começamos a sentir os efeitos das últimas medidas macro e microeconômicas realizadas pelo governo, como a queda na taxa de juros e a liberação do FGTS para pessoas físicas. Do lado macro econômico as medidas do banco central e a volta da confiança do consumidor começaram a surtir efeito no mercado de varejo. Alguns shoppings começaram a mostrar maior aderência com o fluxo de caixa projetado para o ano, que vinha sendo abaixo do orçado
      nos primeiros meses do ano. Estamos monitorando de perto todos estes
      aspectos e tomando medidas pontuais afim de agregar valor para os ativos, tornando-os mais resilientes e prontos para uma recuperação do mercado.

      Curtido por 1 pessoa

    • No mês de março fizemos a conversão do CRI Goiabeiras em participação efetiva no shopping, pois acreditamos ser um ativo que agrega valor para a carteira (maiores informações na seção CRI GOIABEIRAS). Por conta do lprocesso de aquisição, durante o mês de abril não houve recebimento de resultado do shopping e em maio já
      recebemos parte do resultado apurado no mês. A partir deste mês de junho já passamos a receber 100% da nossa participação na conta do Fundo. Este mês de junho chegamos em uma apuração total de R$ 6.334.292, novamente já bem mais em linha com nossa distribuição de resultados mensal.

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    • O Fundo distribuirá R$ 12.40 por cota
      como rendimento referente ao mês de
      junho-17. O pagamento será realizado
      em 14/07/17, aos detentores de
      cotas em 30/06/17. A adequação no
      valor distribuído, desde o mês de
      março, foi necessária para ajustá-la a
      um patamar sustentável de
      distribuição de rendimentos durante o
      exercício e leva em conta três fatores
      principais: (i) geração de caixa do
      Fundo; (ii) resultados acumulados não
      distribuídos; e (iii) o potencial de
      geração de caixa dos ativos do Fundo.

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    • Do patrimônio do Fundo, 92% estão alocados em ativos alvo e 8% em Fundos de Investimento Imobiliário líquidos (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos de renda fixa (RF).

      Curtido por 1 pessoa

    • O Fundo encerrou o mês de junho de 2017 com investimentos em oito Shopping Centers, distribuídos em sete cidades e quatro estados, que juntos totalizam aproximadamente 371 mil m² de Área Bruta Locável (ABL).
      Atualmente, a ABL própria da carteira contempla investimentos diretos e via FII somando 112 mil m².

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    • O mês de maio, conhecido como o segundo Natal, apresentou resultados positivos em relação ao ano anterior, embora o resultado quando comparamos alguns shoppings aos valores orçados para o ano de 2017, ainda
      observamos uma pequena diferença a menor. Ou seja, de fato houve uma recuperação do mercado no ano, que em alguns casos estão até acima do orçamento, porém ainda temos alguns casos que apesar de estarmos recuperando frente ao ano passado, temos um pequeno gap frente ao orçamento.

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    • Um indicador que apresentou resultado bastante positivo foi a inadimplência líquida, que na média de maio ficou em 3,44%. Em alguns shoppings este índice foi inclusive negativo, o que mostra uma recuperação de
      inadimplência passada, que é explicada pelo aumento das vendas em decorrência do Dia das Mães.

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  3. Um quarto dos shoppings americanos fechará até 2022, prevê banco

    Um dos maiores símbolos do capitalismo está em franca decadência nos Estados Unidos
    Por João Pedro Caleiro 12 jun 2017, 17h23

    São Paulo – Os shopping centers, um dos maiores símbolos do capitalismo americano, estão em franca decadência no país.

    20% a 25% dos shopping centers nos Estados Unidos devem fechar no espaço de 5 anos, de acordo com um relatório recente do banco Credit Suisse.

    Se confirmado, isso significaria o fechamento de 240 a 300 dos cerca de 1.200 shoppings existentes hoje no país.

    Os números são do CoStar Group, fornecidos pelo Conselho Internacional de Shopping Centers, e se referem apenas aos grandes shoppings fechados.

    O declínio do movimento de pessoas nesses espaços já dura alguns anos e segundo o relatório, é um fenômeno estrutural.

    Um dos problemas é o fechamento acelerado de lojas: só neste ano já foram 3.600, um número que deve chegar a 8.640 no balanço do ano, segundo estimativa do banco.

    Se confirmado, seria mais de 4 vezes o total de 2016. O nível mais alto de fechamento de lojas registrado até agora foi em 2008, com 6.163.

    Um dos motivos é a concorrência do mercado eletrônico, cada vez mais competitivo em preço, agilidade e oferta de produtos.

    A estimativa do Credit Suisse é que a parcela do comércio eletrônico nas vendas do vestuário pule dos 17% atuais para 37% em 2030.

    Outro fator é a ascensão dos outlets, que estão ganhando mercado e não costumam ficar em shoppings.

    No Brasil, os 20 shopping centers abertos no ano passado operam com uma vacância média de 55% – ou seja, mais da metade das lojas estão vagas.

    2016 foi a primeira vez em pelo menos 12 anos em que os shoppings brasileiros fecharam mais lojas do que abriram.

    Mas como o Brasil viveu uma profunda recessão que só agora está dando sinais de melhora, é cedo para dizer até que ponto os shoppings têm futuro por aqui.

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    • Informação é sempre bom pra se levar em conta, porém realidades bem distintas. Em outro post um colega já mostrou que o número de shoppings por lá é muito maior do que aqui.
      Shopping no Brasil já nasceu diferente, quando estiver no computador vou resgatar esse histórico e postar aqui, enquanto no USA eram “caixotes” cercados por estacionamento, aqui partiu-se de algo luxuoso como o Iguatemi.
      O fato é que as cidades industriais americanas estão morrendo e por consequência levam tudo o que tem nela junto, se a indústria fecha, fecha também o clube, o shopping, a concessionária etc. Acho difícil acontecer algo do tipo nas nossas capitais, pois tem outras fontes de renda no comércio, turismo, serviços etc. No interior já deve estar em processo, com cidades “promessas” que não vingaram….

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      • Em 1966, foi inaugurado em São Paulo, na Avenida Faria Lima, o Iguatemi, o primeiro centro comercial brasileiro com as características dos modernos SCs, que contribuiu para o desenvolvimento da região, pois atraiu bancos e prédios comerciais e trouxe melhoria na infra-estrutura urbana. Foi idealizado e implantado pelo arquiteto Alfredo Mathias, seu primeiro controlador, que atraiu os investidores vendendo cotas do empreendimento. Apesar das dificuldades iniciais, hoje é um dos exemplos mais bem-sucedidos de SC no país. Cinco anos mais tarde, foi inaugurado o Conjunto Nacional de Brasília, o primeiro SC no Brasil a seguir os conceitos e padrões internacionais da indústria na época, tais como administração centralizada, conjunto normativo padronizado, convenção de condomínio e utilização do conceito de uso múltiplo, com o acréscimo de torre de escritórios ao projeto do shopping.

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      • O processo de consolidação dos primeiros SCs foi marcado por uma série de adversidades, até certo ponto esperadas em empreendimentos pioneiros. No caso do Iguatemi São Paulo, por exemplo, havia a desconfiança tanto dos lojistas quanto dos empreendedores em relação ao novo formato de centro comercial. Os comerciantes disputavam as lojas situadas junto às entradas do shopping e desprezavam as demais. Um comportamento provavelmente herdado das galerias comerciais, em que as lojas junto à calçada são mais valorizadas do que as do fundo. Os empreendedores, por sua vez, com medo de um possível fracasso, optaram por um projeto arquitetônico em diferente do padrão vigente no mercado americano, que na época era, simplificadamente, uma caixa no meio de um estacionamento, voltada para dentro de si mesma e apenas com pequenas aberturas para o mundo externo. O projeto do Iguatemi São Paulo, ao contrário, contava com uma entrada monumental e ampla utilização da iluminação natural.

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  4. Ao longo dos últimos anos o CSHG Brasil Shopping FII realizou transações de venda e compra dos ativos do Fundo que geraram lucro imobiliário.

    Parte desses resultados acumulados não distribuídos de semestres anteriores, de acordo com a legislação de distribuição de rendimentos vigente, foi retida na carteira do Fundo para ser usada como “reserva” de resultado, com objetivo de atenuar eventuais oscilações na distribuição de rendimentos do Fundo.

    Devido à queda no faturamento dos shoppings e no mercado de varejo em geral, o fluxo de caixa do Fundo veio caindo mês a mês e, por consequência, foi utilizada parte dessa “reserva” para atenuar a queda na distribuição de resultados.

    Atualmente, esta reserva é de aproximadamente R$ 1,0 milhão.

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  5. A vacância aqui está abaixo de 6%, a inadimplencia abaixo de 5%, acho que o ponto que realmente impacta é a renegociação de contratos devido a queda geral de faturamento. Mas não tem bobo nesse ramo, o lojista vai tentar emplacar um bom desconto antes da retomada, já a administração está atenta pros sinas de recuperação.

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    • Resposta sobre o Mooca em set’16:

      “Com relação ao Shopping Mooca, entendemos que o ativo está posicionado em uma das regiões mais populosas e atrativas da cidade de São Paulo. O bairro da Mooca está em constante valorização e muitas construtoras e incorporadoras focaram em sofisticados empreendimentos nos últimos anos. A Administradora do Fundo, em conjunto com a administradora e sócia do Shopping, Brmalls, vem trabalhando ativamente a fim de proteger e blindar o ativo de futuros efeitos da inauguração do Shopping Cosmopolitano, que tem previsão para o 1º semestre de 2018.”

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  6. Sou novo em investimento de FIIs, mas estava dando uma olhada na carteira de CRIs do RNDP11 e vi que consta lá também a GaiaSec, 4 CRIs. Será que esse fundo também corre o risco? Ou o caso citado no post é mais específico.

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    • Também zerei posição! Vendi com lucro líquido acima de 30%! Demorei a tomar essa decisão, mas tem tanto fundo com rendimento igual ao HGBS sem queima de caixa e CRIs esquisitos! Vou dividir o que vendi pra comprar FIIs (ainda analisando) e comprar ações PETR4!

      Curtido por 1 pessoa

  7. “Devido à queda no faturamento dos shoppings e no mercado de varejo em geral, o fluxo de caixa do Fundo veio caindo mês a mês e, por consequência, foi utilizada parte dessa “reserva” para atenuar a queda na distribuição de resultados.

    Atualmente, esta reserva é de aproximadamente R$ 1,0 milhão.

    Curtido por 4 pessoas

  8. “FATO RELEVANTE
    CSHG BRASIL SHOPPING – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ nº 08.431.747/0001-06

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora”) do CSHG BRASIL SHOPPING – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 08.431.747/0001-06 (“Fundo”), vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, divulgar o presente comunicado. O Fundo investiu parte de seus recursos e atualmente detém Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI emitidos pela GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A. que possuem como garantia a cessão fiduciária de parte dos alugueis auferidos com a exploração do Shopping Goiabeiras (o “Shopping”) e a alienação fiduciária de parte do próprio Shopping, dentre outras garantias.

    Curtido por 1 pessoa

    • Conforme informado anteriormente1 , a empresa que antecedeu a atual proprietária na titularidade desses imóveis (Jaú Construtora e Incorporadora Ltda.) é ré em processo judicial movido por credor que busca satisfazer seus créditos mediante a penhora de bens e direitos que foram de sua propriedade, especialmente o Shopping e a receita por ele auferida.

      Em 09 de maio de 2017, foram divulgadas decisões judiciais de segunda instância2 por meio das quais o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a exigibilidade de tais créditos e determinou a penhora:

      (i) de 419 matrículas do Shopping (tais matrículas compunham a configuração original do Shopping, antes das expansões viabilizadas pelo financiamento que lastreou os CRI aqui referidos); bem como

      (ii) de 30% (trinta por cento) das receitas de aluguel auferidas com a exploração de tais imóveis.

      1 Tais esclarecimentos foram prestados através de diversos comunicados (Fato Relevante), publicados em 04 de dezembro de 2013, 09 de dezembro de 2013, 19 de agosto de 2014 e 26 de agosto de 2014.
      2
      – Apelação nº 1048759-84.2014.8.26.0002 da 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo;
      – Apelação nº 0007474-31.2014.8.26.0002 da 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo; e
      – Apelação nº 1037933-96.2014.8.26.0002 da 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo

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    • A formalização das referidas penhoras impactará negativamente as garantias dos CRI e poderá comprometer também o seu fluxo do pagamento. Tais CRI representam atualmente3 3,04% do patrimônio líquido do Fundo.
      A GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A., na qualidade de emissora dos referidos CRI, está tomando as medidas judiciais que entende cabíveis; sendo certo que a Administradora está acompanhando ativamente os procedimentos adotados pela Securitizadora, em defesa dos interesses do Fundo e seus cotistas.
      São Paulo, 10 de maio de 2017.”

      Curtido por 1 pessoa

    • Olha a margem de segurança ai gente!
      Em algum momento ia dar merda, finamente deu.

      Total com CRI conversíveis
      R$ 153.145.134,97

      Total CRI não converseis.
      CRI:R$ 43.928.641,23

      Patrimônio liquido = R$ 1.167.094.363,14
      43.928.641,23/R$ 1.167.094.363,14 = 3,76%

      Antes da conversão = 13,12%

      Curtido por 4 pessoas

      • A verdade é que a griffo comeu bola ao sofrer com pendência jurídicas que foram devidamente camufladas pelo vendedor.

        Logo ela comprou imóvel com penhora , além de questões judicais sem estar previamente por dentro dos riscos embutidos neste investimento.

        A justiça entende que apesar da venda para terceiros, isso não eximi a responsabilidade do pagamento para o credor.

        Resumo da obra: No contrato prestados tem de fazer uma averiguação das pendências jurídicas minuciosamente a fim de evitar dor de cabeça posterior.

        A priori o fundo será afetado na seguintes questões.

        – CRI não conversíveis < owned
        – CRI conversíveis? Não ficou claro
        – Comprometimento de 30% do valor de aluguel do goiabeiras para pagamento posterior do credor.

        Curtido por 3 pessoas

      • O que eu não consegui calcular é o quanto, aproximadamente, haverá de impacto nos rendimentos.

        Seriam 30% dos alugueis TOTAIS do Shopping?
        Assim sendo o FII receberia apenas 70% do que vinha recebendo (fração correspondente aos 53,99% que são de propriedade do FII após a conversão). Não encontrei, nos relatórios recentes, o valor discriminado da receita do Goiabeiras.

        A minha dúvida é, em função do FR mencionar apenas as ” 419 matriculas referentes ao shopping antes da expansão”.
        Se for assim, o cálculo seria mais complexo, pois haveria de discriminar quais seriam os alugueis referentes a esta parte.

        Enfim, precisamos ver se vão soltar algum esclarecimento adicional ou seremos informados no informe de rendimento do próximo mês. Mas, em um chute muito sem mira, o impacto deve ser menos de 10% das receitas…

        Curtido por 1 pessoa

      • Marcos ta bem incompleta estas informações da griffo.

        – Mas basicamente vamos perder em parte do aluguel.
        – Conversível vai virar pó ou seja 43 milhões de prejudico para o fundo.
        – Não consegui estimar se vai ter impacto no CRI convertido, caso tenha fodeu.

        Curtido por 1 pessoa

    • Esse é um velho problema conhecido do fundo. Quem comprou deveria ter margem de segurança se desse pepino (e deu).

      Fiz essa pergunta três anos atrás aqui mesmo. Como é que a HG deixou passar essa? Ninguém conseguiu responder.

      Curtido por 2 pessoas

      • Tofaus123

        porque a goiabinha é indigesta… vira e mexe o povo tem indigestão

        só que a medida que vão fazendo a conversão dos CRIs o tamanho do rolo diminui

        meu único receio é pelo fato do processo ser anterior e vir depois alguma reversão

        Curtido por 2 pessoas

      • Não sei se tem fundamento, pois não contatei o RI, mas sinto que a grande perda a curto prazo com essa ação não é a queda de rendimentos e sim a impossibilidade de viabilizar uma venda do Goiabeiras (esse cenário provavelmente estava em estudo).

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    • Sobre a Receita Operacional Líquida por m2 de Área Bruta Locável:
      – Mooca Plaza e Parque Dom Pedro são os destaques, com o Mooca performando 30% acima do Parque Dom Pedro;
      – Goiabeiras opera em patamar semelhante a São Bernardo Plaza (acima do Via Parque e abaixo do Penha);
      – Últimas colocações para Tivoli e Fashion Outlet respectivamente.
      – Resumindo => Mooca Plaza – Parque Dom Pedro – Penha – São Bernardo Plaza – Goiabeiras – Via Parque – Tivoli – I Fashion Outlet Parque

      Curtido por 3 pessoas

    • Gostei do item plano de ação, não lembro de ter visto nos relatórios anteriores. Segue o do Shopping Center Penha como exemplo:

      Melhoria do mix, criando maior equilíbrio entre os corredores;
      Redução de vacância – esse ponto se repete para São Bernardo, Tivoli, Goiabeiras, Via Parque e Fashion Outlet;
      Redução da inadimplência – também no São Bernardo e Goiabeiras;
      Interação com a comunidade;
      Retrofit de lojas;
      Implantação de nova âncora;
      Retrofit da fachada.

      Curtido por 4 pessoas

      • Imagino que o mais complicado da lista seja reduzir a vacância, pois depende mais do crescimento da economia que do empenho do gestor. Alguns itens são inerentes ao processo gerir shopping e devem estar sendo conduzidos na rotina.

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