HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

O FII tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos; mira shoppings construídos e em operação com pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com área de influência de no mínimo 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas.

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Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Shoppings; constituído em regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo.

Constituído em 2006, o CSHG Brasil Shopping FII foi o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário lançado pela CSHG.

Do patrimônio do Fundo, 92% estão alocados em ativos alvo e 8% estão alocados em Fundos de Investimento Imobiliário líquidos (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos de renda fixa (RF).

Imóveis, Endereço, Área m2, Lojas % de Vacância % de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) % Receitas do FII

Shopping Center Penha - 87,5628%
R. Dr. João Ribeiro, 304 - Penha de Franca, São Paulo - SP
Área (m2): 25.955,37
Nº de unidades ou lojas: 208
3,5158% 9,1487% 27,4400%

Tivoli Shopping - 59%
Av. Santa Barbara, 777 - Vila Mollon IV, Santa Bárbara D'Oeste - SP
Área (m2): 14.088,02
Nº de unidades ou lojas: 158
10,9897% 13,5200% 9,4100%

Mooca Plaza Shopping - 20%
R. Cap. Pacheco e Chaves, 313 - Mooca, São Paulo - SP
Área (m2): 8.408,64
Nº de unidades ou lojas: 276
3,6256% 8,1029% 13,2400%

São Bernardo Plaza Shopping - 35%
Av. Rotary, 624 - Centro, São Bernardo do Campo - SP
Área (m2): 14.946,67
Nº de unidades ou lojas: 234
7,2582% 5,0633% 9,3300%

I Fashion Outlet Novo Hamburgo - 49%
BR-116, 236 - Rio Branco, Novo Hamburgo - RS
Área (m2): 9.841,65
Nº de unidades ou lojas: 91
6,5000% 12,1333% 4,3246%

Goiabeiras Shopping - 53,99%
Av. José Monteiro Figueiredo, 500 - Duque de Caxias, Cuiabá - MT
Área (m2): 14.149,16
Nº de unidades ou lojas: 187
15,2774% 0,8000% 8,7104%
Fundos de Investimento Imobiliário - FII 
Fundo Quantidade Valor (R$) 
FII PARQUE DOM PEDRO SHOPPING CENTER 10 32.850,00 
FII SHOPPING PAR D.P 201.839,00 195.802.346,71 
FII SHOPPING JARDIM SUL 277.238,00 24.396.944,00 
FII VIA PARQUE SHOPPING 433.569,00 77.204.187,56 
FII VIA PARQUE SHOPPING 48.654,00 8.663.655,70 
FII SHOPPING WEST PLAZA 10.594,00 847.520,00 
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 
Companhia Emissão Série Quantidade Valor (R$)
BRASIL PLURAL SECURITIZADORA S.A. 1ª Emissão Série nº 04 13 4.543.940,04
GAIA SECURITIZADORA S.A. 4ª Emissão Série nº 33 18 12.959.796,90
GAIA SECURITIZADORA S.A. 4ª Emissão Série nº 55 17 12.024.771,31
GAIA SECURITIZADORA S.A. 4ª Emissão Série nº 48 5 3.056.464,15
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$) 
BANCO ABC BRASIL S.A. 18/09/2018 6.000,00 6.018.770,29 
BANCO BTG PACTUAL S/A 31/08/2018 6.000,00 6.000.752,36

Indexadores dos Contratos:
IGP-M: 7%
IPC-A: 59%
IGP-DI: 34%

Taxas:
Administração: 0,60% a.a. sobre valor de mercado do fundo a partir de Nov/17 (antes 1,5%)
Início das atividades: Dezembro de 2006
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Corretora de Valores S.A.
Ofertas concluídas: 6 emissões de cotas realizadas
RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FIIs: Tofaus123

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936 comentários sobre “HGBS11 – CSHG Brasil Shopping

  1. O mês de maio se encerrou com desafios ainda maiores.

    A greve dos
    caminheiros impactou o fluxo dos Shoppings, segundo o Ibope este impacto foi
    na ordem de 13% nos últimos 10 dias do mês.

    No nosso portfólio vimos um
    impacto ainda maior, alguns shoppings tiveram impacto de 50% no fluxo no
    último final de semana do mês, exatamente no auge das paralisações.

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  2. Resultado da assembléia de 25/05 :
    CS perdeu em todos itens:

    (i) Nova emissão
    o item (i) da ordem do dia foi reprovado pela maioria de votos dos Cotistas presentes. Os votos
    proferidos representaram os seguintes percentuais em relação ao total de cotas emitidas pelo Fundo:
    11,78% (onze inteiros e setenta e oito centésimos percentuais) de votos favoráveis, 8,57% (oito
    inteiros e cinquenta e sete centésimos percentuais) de abstenções e 22,65% (vinte e dois inteiros e
    sessenta e cinco centésimos percentuais) de votos contrários.

    (ii) Taxa de Performance
    o item (ii) da ordem do dia foi reprovado pela maioria de votos dos Cotistas presentes. Os votos
    proferidos representaram os seguintes percentuais em relação ao total de cotas emitidas pelo Fundo:
    15,84% (quinze inteiros e oitenta e quatro centésimos percentuais) de votos favoráveis, 2,90% (dois
    inteiros e noventa centésimos percentuais) de abstenções e 24,26% (vinte e quatro inteiros e vinte e
    seis centésimos percentuais) de votos contrários.
    O representante da RBR Gestão de Recursos Ltda. solicitou que constasse em ata que a taxa de
    performance tenha benchmark como índice de inflação acrescida de uma taxa fixa.

    (iii) Aquisição pelo Fundo de ativos financeiros e valores imobiliários emitidos pela administradora
    o item (iii) da ordem do dia foi reprovado pela maioria de votos dos Cotistas presentes. Os votos
    proferidos representaram os seguintes percentuais em relação ao total de cotas emitidas pelo Fundo:
    8,76% (oito inteiros e setenta e seis centésimos percentuais) de votos favoráveis, 11,86% (onze
    inteiros e oitenta e seis centésimos percentuais) de abstenções e 22,38% (vinte e dois inteiros e trinta
    e oito centésimos percentuais) de votos contrários.

    (iv) o item (iv) da ordem do dia não foi objeto de deliberação, uma vez que o item (iii) da ordem do dia não
    foi aprovado

    Curtido por 1 pessoa

  3. – Será que os cotistas irão aprovar a “taxa de performance” que estão propondo??
    – Será que aprovarão a autorização para que a Administradora adquira cotas de outros fundos por ela administrados?? Pode haver conflito de interesses, haja vista que a Administradora pode ficar tentada a aplicar os recursos nos seus próprios fundos em detrimento de fundos mais rentáveis, só pelo fato de serem de outros concorrentes.

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    • considerando a sugestão de determinados cotistas em assembleia geral extraordinária
      anteriormente realizada, maior alinhamento da gestão do Fundo com seus investidores e
      a busca das melhores práticas de mercado adotadas pelos fundos de investimento
      imobiliário com o mesmo objetivo deste Fundo, inclusão da taxa de performance do
      4
      Fundo, que terá a redação no regulamento do Fundo (“Regulamento”) a ser inserida
      como Artigo 21 e Parágrafos (renumerando, assim os Artigos subsequentes e suas
      referências cruzadas), conforme evidenciadas na proposta de minuta do novo
      Regulamento do Fundo disponibilizada no website da Administradora e no Fundos.net,
      conforme endereços abaixo indicados, de modo que sua redação vigerá da seguinte
      forma:
      Art. 21 – Será devida uma taxa de performance à ADMINISTRADORA,
      independentemente da Taxa de Administração prevista no Art. 20 acima, de 20%
      (vinte por cento) sobre o que exceder a variação do Índice de Fundos de
      Investimentos Imobiliários (“IFIX”) divulgado pela B3 (“Taxa de Performance”).

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      • Parágrafo 1º – O valor devido a título de Taxa de Performance será calculado e
        provisionado diariamente, considerando o período de apuração encerrado no último
        dia útil dos meses de junho e dezembro,
        Parágrafo 2º – Em caso de amortização de cotas do FUNDO, a Taxa de Performance
        será devida apenas sobre a parcela do patrimônio líquido amortizada e será cobrada
        de acordo com o Parágrafo 3º abaixo.
        Parágrafo 3º – O pagamento dos valores já devidos no(s) período(s) anterior(es)e/ou
        nas amortizações, ocorrerá até o 10º (décimo) dia útil de cada mês, observado que o
        valor a ser efetivamente pago pelo FUNDO a cada mês, a título de Taxa de
        Performance, não poderá ser superior à 6% (seis por cento) do FFO bruto de Taxa
        de Performance do mês anterior (“Cap Máximo da TP Mensal”). O FFO bruto de Taxa
        de Performance é a base de cálculo para distribuição de rendimentos (ou seja, os
        “lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa”) desconsiderando a própria
        Taxa de Performance que possa vir a fazer parte deste cálculo. Caso, o valor a ser
        pago a título de Taxa de Performance seja superior ao Cap Máximo da TP Mensal, o
        saldo remanescente será pago nos meses imediatamente subsequentes, observado
        sempre o Cap Máximo da TP Mensal, até que o valor total da Taxa de Performance,
        já integralmente provisionado quando de sua apuração e devido pelo Fundo, seja
        integralmente pago.
        Parágrafo 4º – O 1º (primeiro) período de apuração da Taxa de Performance iniciará
        em 02 de julho de 2018

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      • Até que a taxa de performance vá lá… tá bom… o que me preocupa mais é ficar investindo o patrimônio nos próprios ativos, além de abrir demais o objeto do FII (salas comerciais, debêntures, ações etc. etc.).

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      • A questão é que o modelo sobre valor de mercado não é mais correto, mas sim sobre receitas FFO.

        FFO Maior = Taxas maiores
        FFO Menor = Taxas menores

        Agora valor da cota pode não refletir operacional do fundo , na verdade muitas vezes valor da cota esta mais associada taxa de juros futuros.

        Logo qualquer taxa de performance e ADM devem estar refletidas no resultado operacional do fundo; isso seria uma forma para evitar distorção quando a taxas de juros caírem muito e o valor da cota saltar sobre os olhos.

        Sobre investir em cotas de outros fundos: Vai virar um fundo de fundos?
        Agora gestão ativa no caso visa comprar e vender cota de outros fundos para tentar gerar alpha em cima deste valor ( PLUS).

        Porém num mercado ilíquido como brasileiro é preciso comer muito arroz com feijão para gerar alpha.

        O ponto negativo fica por conta de comprar cotas de outros fundos se não aqueles do segmento de shopping, neste sentido perderia o propósito inicial do fundo.

        A parte sobre investir nos próprios fundos é um caso clássico que o gestor pode ter conflito de interesse, usar dinheiro do caixa para comprar fundos que estiverem desvalorizado no mercado.

        A questão é que isso quando bem feito a lucro, mas as experiência que temos no mercado vai completamente ao oposto. Não só usam dinheiro dos fundos de fundos para comprar bizarrices, como ficam com estes elefantes branco por muito tempo.

        Curtido por 1 pessoa

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