HGLG11 – CSHG Logística

Seu objetivo é a aquisição e posterior exploração dos aluguéis de imóveis voltados a operações logísticas ou industriais;  administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

hglg

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico; O Fundo encerrou o mês de set/16 com participação em 119 unidades locáveis, localizadas em 8 empreendimentos, totalizando 173 mil m² de área privativa e 70 contratos de locação.

Condomínio Tech Town (05, 21, 27 e 30)
Localização: Rodovia SP 101 Km 9,5, Hortolândia, SP
Data de Aquisição: Mar-11
Ocupantes: IBM e British Telecom

Ed. Onix e Ed. Safira – Centro Empresarial Atibaia
Avenida Tégula, 888 – Atibaia – SP
Data de aquisição: Fev-11

Perini Business Park
Localização: Rua Dona Francisca 8300, Joinville, SC
Data de Aquisição: Dez-11
Ocupantes: Wetzel, Ibrame, Net Storage e outros

Master Offices
Localização: Avenida Guido Caloi 1.935, Santo Amaro, São Paulo, SP
Data de Aquisição: Abr-12
Ocupantes: Nestlé, Astellas, Ferring Pharmaceuticals e outros

Edíficio Os Lusíadas
Localização: Rodovia Dom Pedro I Km 87, Atibaia, SP
Data de Aquisição: Abr-12
Ocupantes: Intercos do Brasil

Brascabos Rio Claro
Localização: Avenida Brasil, 3.464, Rio Claro, SP
Data de aquisição: Set-12
Ocupantes: Brascabos

Cremer Blumenau
Localização: Rua Iguaçu, 291, Itoupava Seca, Blumenau, SC
Data de aquisição: Fev-16
Ocupantes: Cremer S.A.

Edifício Albatroz
Localização: Rodovia Dom Pedro I, Km 90, Gleba A-1, Jirau, SP
15% de participação no condomínio
Ocupantes: Não definidos

Taxas:
Administração: 0,60%a.a. sobre valor de mercado do fundo.
Gestão esta incluída na taxa de administração.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: RKinvestimentos

420 comentários sobre “HGLG11 – CSHG Logística

  1. Vacância financeira atual do fundo em 3,4%
    A IBM não irá renovar em 2 módulos com vencimento em set/16 e dez/16. Os dois contratos representam 6,9% da receita do fundo.
    A Bosch solicitou rescisão antecipada de uma área correspondente a 1,3% da receita imobiliária. Parte do impacto na receita será no primeiro semestre de 2017 e parte no segundo semestre.
    Rescisão antecipada no condomínio Master Offices correspondente a 2,7% da receita com previsão para primeiro semestre de 2018.

    Considerando a renda atual e fazendo aquelas contas de padeiro para calcular os próximos rendimentos:
    Rescisão da IBM: R$ 8,0997
    Rescisão da Bosch: R$ 7,9944
    Rescisão Master Offices: R$ 7,7785

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      • Eu dei by by pro HGLG

        Sai bem, pois estava nele desde a epoca das vacas extremamentes magras quando a cotação beliscou a casa de 900. MInha visao pra frente no setor dele não é animadora pra agora e nem pra 3-4 anos a frente.

        O Trump nos EUA pode dar uma freada em muitos projetos fora dos EUA e retardar uma expansao mais forte e duradoura nos emergentes.

        Vejam, ainda sigo otimista com Brasil, mas o setor de galpoes ao meu ver nao vai galgar espaço e nem voltar as boas epocas de anos atras. E como ainda temos debentures incentivadas em areas mais estrategicas…optei por redirecionar um pedaço da carteira.

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • Carlos, sem dúvidas um dos mais resilientes ao momento que atravessamos.

        Seriam seus imóveis, o grande diferencial?

        Ou os inquilinos?

        A gestão e a amarração dos Contratos?

        Tudo isso junto ou como adoram dizer: SORTE

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      • acho que mais o mix de imoveis aliado a gestão…
        o fundo não queima caixa, segue com distribuição redonda

        diferente de hgre que precisou das lcis pra respirar por aparelhos…
        quero ver até quando vai esse oxigenio…

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    • A carteira imobiliária do fundo encerrou o mês com participação em 129 unidades locaveis, localizadas em 8 empreendimentos, totalizando 173 mil metros quadrados de area privativa e 70 contratos de locação.
      O fundo recebeu da IBM, ocupante de 3 módulos no condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos sao previstos para set/16, dez /16 e nov/16, notificação manifestando em não renovar as duas locações com términos previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6.9% da receita imobiliária potencial do fundo e o impacto no caixa é esperado para o fim deste ano.
      Ademais, o fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis modulos no centro empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento previsto para fev/20, notificação de rescisão antecipada parcial da locação. A parcela a ser devolvida representa 0.5% da receita imobiliária potencial do fundo e o impacto no caixa é esperado para o primeiro semestre de 2017.
      Regularizado o episódio da inadimplencia do Albatroz reportados nos relatórios anteriores. O fundo renegociou o contrato atual para valores de mercado com validade até jan/17.

      Curtido por 1 pessoa

      • Investimentos do fundo por classe de ativos:
        91% Imoveis;
        8% Fii;
        1% Renda Fixa.

        Quantidade de cotas: 340.100;
        Quantidade de cotistas: 4.260;
        Valor/mercado:R$ 394,5 milhões.

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  2. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento)
    31/10/2016 Data do pagamento
    16/11/2016 Valor do rendimento por cota
    R$ 8,70 (oito reais e setenta centavos) Período de referência
    Outubro – 2016

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    • Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no
      condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos são previstos
      para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação
      manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos
      previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6,9% da
      receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado
      para o final deste ano.
      Ademais, o Fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis módulos no
      Centro Empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento é previsto
      para fevereiro-20, notificação de rescisão antecipada parcial da locação.
      A parcela a ser devolvida representa 0,5% da receita imobiliária potencial
      do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o primeiro semestre de
      2017.
      Regularizado o episódio da inadimplência no Albatroz reportados nos
      relatórios anteriores, o Fundo renegociou o contrato atual para valores
      de mercado com validade até janeiro-17.
      Mesmo com os eventos acima citados e considerando o resultado
      acumulado de períodos anteriores, assim como as projeções realizadas,
      não há expectativa de alteração do atual nível de rendimentos
      distribuídos pelo Fundo pelo menos até o final de 2016.

      Curtido por 1 pessoa

      • Mesmo com os eventos acima citados e considerando o resultado
        acumulado de períodos anteriores, assim como as projeções realizadas,
        não há expectativa de alteração do atual nível de rendimentos
        distribuídos pelo Fundo pelo menos até o final de 2016.

        ou seja, em 2017………………..
        somado ao vencimento de 23% dos contratos…

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  3. Proposta de adequação do regulamento à ICVM 571 (trecho):

    “CAPÍTULO X – DA REMUNERAÇÃO

    Art. 20 – Pela prestação dos serviços de administração, o FUNDO pagará à ADMINISTRADORA a quantia equivalente a 0,6% (zero vírgula seis por cento) ao ano sobre o valor de mercado das cotas do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de
    fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração. “

    Curtido por 1 pessoa

  4. Pra quem deseja entrda nesse fundo, vale atentar pra esse fato que a gestão deixa CLARO.

    Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no condomínio Tech Town, com contratos cujos venciment
    os são previstos para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6,9% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o final deste ano.

    A gestão ainda informa que não há expectativa de redução na renda ainda esse ano. No entanto, acredito que durante esse periódo o spread entre renda gerada e renda distribuída possa aumentar. A bosch tbm informou que tem interesse em sair dos imóveis e é mais um ponto pra ficar alerta.

    no entanto, cotista que é esperto vai usar essas infromações a seu favor e acompanhar esses indicadores essenciais para tomar suas decisões.

    Tá vendo galera? não doi nada ler os relatórios gerenciais e informes mensais. É bem simples. Tem mt informação que é só bater o olho e já dá uma boa noção da saúde do fundo. pra quem já está acostumado, acho que nao leva nem 10min pra analisar como um todo e tira sua opinião. É apenas manutenção e acompanhamento dos seus fiis. Não deixem inormação acumular :}
    abçs e bons investimentos

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    • Muito bom chaves, tem toda razão, em pensar q cidadão disse esses dias aqui no blog q não interessa relatório bonito e completo, o interessa a ele é só renda boa final do mês. disse ainda q se a renda vem ruim ele vende o fii. Não seria melhor estudar em um relatório bom e completo, antes de comprar o fii e até mesmo p vendê-lo antes do prejuízo?

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      • Interceptor ANTES de comprar tem de ler de tudo, estudar muito e buscar base para sua decisão

        Depois que você investiu, continuar monitorando, acompanhando e aguardando o investimento frutificar

        Nem todas as sementes plantadas dão arvores frondosas, sombra e frutos, em alguns casos podemos ver melhores oportunidades ou fatos que não havíamos ponderado

        o relatório em si ajuda, mas não muda os fatos; claro que seria o supra sumo do negócio, ter um FII bom, com boa equipe e um material de apoio fantástico

        Curtido por 3 pessoas

      • Comprou a pouco então, no fundo de janeiro bateu 870, mas aqui tem um adendo fundo anda com uma performance perto dos 100% .
        Maiores as chances da renda cair do que subir no médio prazo, outro questão diz respeito a pouco valorização dos galpões de logística em relação a lajes corporativas em grandes centro comerciais.
        No quesito qualidade logística é o melhor do setor, mas em relação crescimento dos imóveis e renda tem coisa melhor no mercado.

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      • Isso mesmo tetzner quem visa perpetuidade da renda setor de shopping é mais robusto.
        Quem visa altas valorizações no patrimônio e oscilação na renda vai de laje corporativas.
        Quem visa renda alta vai de logística , mas também com algum risco expostos por mim anteriormente.
        Fácil replicar um imóvel de logística: Sofre bastante com queda de demanda da indústria e possui uma curva de depreciação maior do outros setores.
        Aqui questão de saber os pontos forte e fracos de cada setor e colocar numa balança.

        Enxergo fundo de logística com fundo de renda: Neste quesito HGLG esta mais servidos do que seus concorrentes.

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      • 1070 aqui suntzu, mas pouca exposição
        estou aguardando uma queda a 1100, mas vou aguardar essas saídas o um fato relevante que permita uma boa margem de segurança.

        ainda é um ativo que nao queima caixa e o resultado está em linha com o distribuído.
        abçs e bons investimentos

        Curtido por 1 pessoa

  5. Destrinchando os relatórios aqui, achei algumas coisas.
    1- rendimento dos fiis 208705. Exposição a fiis 100 milhoes, o que dá um retorno de 0,2% É isso mesmo? Só 0,2% mensal??
    Achei esse valor mt baixo.

    2- taxa de adm 218mil. receitas 3,1 milhões. Impacto de 7%. Até que bem razoável pela gestão e performance do fundo

    3- renda real de 8,61. Ou seja, consmindo uma gordura de aprox 0,09 reais por cota. Nada preocupante ainda, mas vale ficar de olho n evoluçao. Mas olhando o resultado histórico dos 12 meses, a distribuição ficou menor do que o que o fundo gerou durante o periodo.

    Curtido por 2 pessoas

  6. Um exemplo interessante, merece a atenção dos amigos, especialmente os que estão começando. Escolha bons ativos, deles provém sua renda.

    Opte por um gestor que prima pela boa comunicação e transparência, a confiança depositada no investimento é personificada na figura do gestor/administrador e seu relacionamento com o cotista.

    A seguir, os fatos do relatório recém divulgado 🙂

    Curtido por 2 pessoas

    • O mercado imobiliário de galpões logístico-industriais vem atravessando uma fase de desequilíbrio entre a oferta e a demanda.

      Este cenário, causado principalmente pelo expressivo volume de novos galpões ofertados ao longo dos últimos cinco anos, impactou diretamente a taxa de vacância deste mercado que, de acordo com dados das principais consultorias imobiliárias, atingiu patamar superior a 20% no segundo trimestre deste ano.

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    • Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos são previstos para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos previstos para este ano.

      Estes dois contratos representam 6,9% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o final deste ano.

      Curtido por 1 pessoa

    • Ademais, o Fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis módulos no Centro Empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento é previsto para fevereiro-20, notificação de rescisão antecipada parcial da locação.

      A parcela a ser devolvida representa 0,5% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o primeiro semestre de 2017.

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    • Mesmo com os eventos acima citados e considerando o resultado acumulado de períodos anteriores, assim como as projeções realizadas, não há expectativa de alteração do atual nível de rendimentos distribuídos pelo Fundo pelo menos até o final de 2016.

      A equipe de gestão continua em contato próximo com os inquilinos e atenta aos movimentos de mercado e, desta forma, já vem buscando de maneira ativa a ocupação dos referidos imóveis mesmo antes do término das locações vigentes, de modo a impactar o mínimo possível os resultados do Fundo.

      Curtido por 1 pessoa

    • O Relatório abre com um cenário do segmento, fundamental para o cotista saber ONDE está inserido e QUAIS as características dele.

      Depois lista os fatos recentes, você se intera dos últimos acontecimentos de forma clara e direta, com métricas que permitem identificar o impacto na sua carteira de investimentos

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    • A atenção dada à pró-atividade no relacionamento com os inquilinos é crucial a meu ver, para o momento e para que “o barco” atravesse a tempestade; a última coisa que o cotista precisa agora é de inquilino insatisfeito e atrasando aluguel.

      Renegocia, coloca o valor dentro da realidade e faz a retenção, porque tem imóvel vago a rodo e ainda vai chegar mais por agora de tudo que começou a ser construído e estava represado.

      O fechamento é tão importante quanto a nota de abertura, mostrando e transmitindo confiança nos ativos, antevendo qualquer impacto nos rendimentos e mostrando que a confiança no potencial dos ativos permanece.

      Curtido por 1 pessoa

    • Entendo que este relacionamento com os inquilinos TEM QUE ser próximo, a postura agora é de PARCEIRO e isso fideliza e valoriza um bom inquilino.

      O momento é de união e não de dispersão ou concorrência.

      Meus parabéns à gestão, queremos ver mais disso em TODOS os FIIs

      Curtido por 2 pessoas

  7. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 31/08/2016
    Data do pagamento 15/09/2016
    Valor do rendimento por cota R$ 8,70 (oito reais e setenta centavos)
    Período de referência Agosto – 2016

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  8. relendo hoje os relatórios gerenciais e informes mensais dos fiis de minha carteira (coisa que todo investidor deve fazer, do iniciante ao mais experiente) e me deparo com HGLG.

    Hoje negociado a mais de 10% acima de seu valor patrimonial. mas pq?
    Apesar das vacâncias já anunciadas da ibm e da bosch, “Mesmo com os eventos acima citados e considerando o resultado acumulado de períodos anteriores, assim como as projeções realizadas, não há expectativa de alteração do atual nível de rendimentos distribuídos pelo Fundo pelo menos até o final de 2016.

    A equipe de gestão continua em contato próximo com os inquilinos e atenta aos
    movimentos de mercado e, desta forma, já vem buscando de maneira ativa a
    ocupação dos referidos imóveis mesmo antes do término das locações vigentes,
    de modo a impactar o mínimo possível os resultados do Fundo.”

    Ou seja, o mercado já precifica essa qualidade e resiliência de hglg. Resta saber como ele vai se comportar após esse periodo, se a gestão terá jogo de cintura pra conquistar novos clientes, mas o resultado operacional como pode-se ver no relatório gerencial, tivemos no mes de julho uma receita gerada maior do que a distribuída (mais gordura pro fundo). No entanto pode ser por alguma multa recebida, algum pagamento em atraso já que a propria gestão informa que pela quantidade de contratos é ‘normal’ que isso aconteça com frequencia.

    Além disso, olhando o resultado dos 12 meses, podemos ainda ver um resultado líquido ligeiramente superior ao que vêm distribuído, que significa que o fundo não tem queimado tanta gordura como faz hgre e knri por exemplo (sustentando uma renda falsa). Nesse fundo não vejo nenhuma chance de upgrade, mas muita segurança de que a renda não vai cair tão cedo.

    abçs e bons investimentos

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    • 1outro detalhe interessante é o formato dos contratos.
      a maior parte é em regime de condomínio, que significa que as despesas são rateadas entre os inquilinos. Despesas como iptu, segurança patrimonial, circuito fechado de tv, dentre outros. Ou seja, não fica pesado pra ngm

      2além disso, o que me chamou atenção é o valor médio do aluguel por metro quadrado, em torno de 19 reais. Os mais experientes poderiam comentar se esse é um valor sustentável?
      Em hgre por exemplo, a média é de 74 reais por m². Apesar de ser de escritorios onde o valor do m2 é mais caro, 19 reais é um valor sustentável para galpões logísticos?

      3- atentar para que 24% dos contratos vencem em 2016 e 2017 12% PRA CADA ano. Sabendo que só a IBM dos 3 contratos que possui, não irá renovar 2 que vencem esse ano e respondem com cerca de 6% das receitas.

      4- reajuste de 34% dos contratos em dezembro, o que dará ainda mais uma folga e margem de segurança entre a renda gerada e a distribuída.

      abçs e bons investimentos

      Curtido por 1 pessoa

      • Lous, ai mesmo só entrando em contato com o ri do hglg mas ela já dá as dicas que são os 2 contratos que vencem esse ano.

        n faço ideia de onde seja, mas pelos relatórios dá pra ter uma noção

        Curtido por 1 pessoa

      • 1 Sim achaves : A vantagem do setor de logística em relação ao demais setores gira em torno dos custos operacionais, custos operacionais em tese são menores se compararmos aos custos de lajes corporativas.
        Apenas se atente ao fato que a depreciação em galpões é maior do que no setor de lajes corporativas, ou seja ao longo da vida útil do empreendimento será comum mais reformas do que vemos no setor de lajes corporativas.

        2 O valor médio do aluguel só pode ser comparado com fundos 100% logística, mistos como KNRI e HGRE a conta fica totalmente distorcida por estes fundos possuírem em seu portfólio edifícios de classe e padrão dispares : AAA , A, B etc.
        O aluguel é competitivo , só que precisa se atentar ao fato que cada galpão esta inserido num contexto regional diferente, ou seja para chegar a um veredito com alto percentual de acerto teríamos de fazer uma pesquisa de m2 em cada galpão logo depois tirar uma mediana.

        3 A chances da receita cair se revela muito maior do que se manter ao longo de 2017, tudo ira depende exclusivamente da situação do mercado além da capacidade do gestor realocar estes galpões em tempo suficiente para que não impacte no fluxo de caixa do HGLG.

        4 Tome cuidado ao esperar grandes reajustes até 20018, nosso mercado ira fazer reajuste pontuais pouco expressivos dada situação das empresas atualmente.

        Curtido por 1 pessoa

      • vlw por todos os comentários sr dos fiis

        mas de todos os setores acho que é o que mais me identifico. gosto mt do operacional dos fundos de logística.

        são mais fáceis de analisar os relatórios na minha opinião.
        abçs e bons investimentos

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  9. legal para ver que não é novidade 🙂 Ação Extinta já

    Relação das demandas judiciais
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., sociedade por ações com sede na
    Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., nº 700, 11º Andar, Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado
    de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição
    Administradora do CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, cadastrado perante
    a Comissão de Valores Mobiliários – CVM sob o Código 146-5, inscrito no CNPJ/MF sob o nº
    11.728.688/0001-47, declara para fins de cumprimento do artigo 39, Inciso III da Instrução CVM 472/08,
    que tem conhecimento, até 30 de junho de 2016, dos processos judiciais abaixo ajuizados contra o fundo de
    investimento imobiliário acima referido:
    1. Processo nº 0029029-82.2013.8.26.0053
    Vara: 6ª Vara da Fazenda Pública da Capital
    Requerente: Prefeitura do Município de São Paulo
    Requeridos: Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S/A
    Objeto: Desapropriação de 88,10m2
    para o alargamento da Av. Guido Caloi
    Valor envolvido: R$ 135.978,83 (dez/13)
    Valor atualizado (junho/2016): o valor não foi atualizado em função do pedido de desistência.
    Situação atual: desistência da ação de desapropriação pela PMSP. Referido pedido já foi homologado
    pelo Juiz e os autos foram disponibilizados para retirada dos respectivos Mandados de Levantamentos
    Judiciais (pela Prefeitura de São Paulo, a título de devolução do valor depositado a título da pretensa
    desapropriação e, para o escritório de advocacia Terra Advogados, referente aos honorários advocatícios).
    Na sequência, os autos foram remetidos ao arquivo em 06/04/2016.
    Data da citação: 25/11/2013

    Curtido por 3 pessoas

  10. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 29/07/2016
    Data do pagamento 12/08/2016
    Valor do rendimento por cota R$ 8,70 (oito reais e setenta centavos)
    Período de referência Julho – 2016

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