HGLG11 – CSHG Logística

Seu objetivo é a aquisição e posterior exploração dos aluguéis de imóveis voltados a operações logísticas ou industriais;  administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

hglg

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico; O Fundo encerrou o mês de set/16 com participação em 119 unidades locáveis, localizadas em 8 empreendimentos, totalizando 173 mil m² de área privativa e 70 contratos de locação.

Condomínio Tech Town (05, 21, 27 e 30)
Localização: Rodovia SP 101 Km 9,5, Hortolândia, SP
Data de Aquisição: Mar-11
Ocupantes: IBM e British Telecom

Ed. Onix e Ed. Safira – Centro Empresarial Atibaia
Avenida Tégula, 888 – Atibaia – SP
Data de aquisição: Fev-11

Perini Business Park
Localização: Rua Dona Francisca 8300, Joinville, SC
Data de Aquisição: Dez-11
Ocupantes: Wetzel, Ibrame, Net Storage e outros

Master Offices
Localização: Avenida Guido Caloi 1.935, Santo Amaro, São Paulo, SP
Data de Aquisição: Abr-12
Ocupantes: Nestlé, Astellas, Ferring Pharmaceuticals e outros

Edíficio Os Lusíadas
Localização: Rodovia Dom Pedro I Km 87, Atibaia, SP
Data de Aquisição: Abr-12
Ocupantes: Intercos do Brasil

Brascabos Rio Claro
Localização: Avenida Brasil, 3.464, Rio Claro, SP
Data de aquisição: Set-12
Ocupantes: Brascabos

Cremer Blumenau
Localização: Rua Iguaçu, 291, Itoupava Seca, Blumenau, SC
Data de aquisição: Fev-16
Ocupantes: Cremer S.A.

Edifício Albatroz
Localização: Rodovia Dom Pedro I, Km 90, Gleba A-1, Jirau, SP
15% de participação no condomínio
Ocupantes: Não definidos

Taxas:
Administração: 0,60%a.a. sobre valor de mercado do fundo.
Gestão esta incluída na taxa de administração.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: RKinvestimentos

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660 comentários sobre “HGLG11 – CSHG Logística

  1. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 31/01/2017
    Data do pagamento 14/02/2017
    Valor do rendimento por cota R$ 8,70(oito reais e setenta centavos)
    Período de referência Janeiro – 2016

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  2. Acredito que os colegas já pontuaram aqui, mas segue:

    Ponto forte: Multi-Multi, Melhor FII de logística (na minha opinião), imóveis bem localizados, gestão ok.
    Ponto fraco: Pode sofrer com as revisionais ou fim de contratos (renda pra baixo).

    Curtido por 1 pessoa

  3. Ponto Forte: Fundo HG de logística, vários empreendimentos diversificados e participações indiretas em outros fundos e investimentos, como no FIIB. Gestão HG

    Ponto Fraco: Setor que depende da industria nacional, quando não há renovação do aluguel demora-se a encontrar inquilino!

    Curtido por 2 pessoas

  4. Olha dinamite.

    Resultado dezembro.

    Total receitas dezembro:R$ 2.538.386,00 ou 7,46 por cota
    Total despesas:R$ 328.225,00 ou 0,97 por cota
    Resultado:R$ 2.210.161,00 ou 6,50 por cota
    Distribuído:R$ 2.958.870,00 ou 8,70 por cota

    Acumulado 2016

    Percentual Receitas
    Total receitas 2016 = R$ 38.363.926,00 ou 100,00%
    Receitas de Locação = R$ 35.109.315,00 ou 91,52%
    Lucros Imobiliários = R$ 35.694,00 ou 0,09%
    Receitas FII = R$ 2.614.813,00 ou6,82%
    Receitas CRI = 0,00%
    Receitas LCI =0,00%
    Receita Renda Fixa = R$ 604.104,00 1,57%

    Indicadores
    Vencimento contratos = 15% em 2017 e 11% em 2018

    Vacância financeira = 9,0%
    Aluguel médio contrato = 17 reais caiu KKKK

    No último trimestre de 2016, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no condomínio Tech Town, notificação manifestando interesse em não renovar 2 dos seus contratos de locações, com términos previstos para setembro-16 e dezembro-16. Estes dois contratos representavam 6,9% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa ocorreu já ao final de 2016. A IBM possui, ainda, um contrato de locação vigente até novembro-18

    Ademais, o Fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis módulos no Centro Empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento é previsto para fevereiro-20, notificações de rescisão antecipada parcial da locação. A parcela a ser devolvida representa 1,3% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado em 2 etapas, parte no primeiro semestre e parte no segundo semestre de 2017.

    Curtido por 3 pessoas

  5. HGLG11,
    Cotação: R$ 1.100,00
    Vlr patr. R$ 1.061,36; Vlr cotação: 1.04
    Rend. R$ 8.70 , Yield: 0.79%;
    Pgto: 13/01/17
    DY 12 meses: 9.49%
    Média de cotas negoc. diariam. 386
    Max.52 semanas:R$ 1.229,92
    Min.52 semanas: R$ 840,00

    Curtido por 2 pessoas

  6. Fato Relevante

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.,Administradora (“Administradora”) do CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII vem por meio deste comunicar que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 516/12, o valor justo dos imóveis do Fundo foram reavaliados pela empresa Cushman & Wakefield em R$254.920.000,00, resultando em valor 1,99% inferior ao valor contábil atual. O impacto negativo no valor patrimonial da cota é de aproximadamente 1,40%, considerando a cota contábil do fechamento de novembro de 2016.

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  7. Regularizado o episódio da inadimplência no Albatroz reportado
    s
    no
    s
    relatório
    s
    anterior
    es
    , o Fundo renegociou o contrato atual para valores de
    mercado com validade até janeiro

    17.

    Qual a % que o albatroz participa na receita de hglg?

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    • Não tem como estimar com 100% de precisão.

      Ed.Albatroz – Gaia Ar
      ABL:20.154
      UF :SP
      Cidade: Jarinu
      Endereço:Rodovia Dom Pedro I , KM 90
      Participação no empreendimento:15,00%
      Unidade: 6 módulos

      ABL em percentual da carteira:11,57%

      Receita média contratada do HGRE 18 reais

      ABL x receita média contratada = R$ 362.772,00 ou 1,07 por cota.

      Se a receita for em relação totalidade do albatroz ou 6 modelos daria algo próximo a 11,57% da receitas contratada.

      Pesadinho em !

      Curtido por 2 pessoas

  8. Senhor dos FII,

    Parabéns pela sua Organização & Planilhas! E, ainda muito mais, pelo seu caráter solidário que não está restrito a esta época de Natal. Leio sempre com muito atenção as suas análises que são didáticas para mim.

    Pergunto se os FII BRCR e BCFF do BTG fazem parte de sua carteira?
    Caso positivo, apreciaria receber as suas análises e perspectivas baseadas em suas planilhas, algo parecido ao HGLG.

    Mais uma vez parabéns e grato pela transferência de experiência e ensinamentos.

    Curtido por 3 pessoas

      • Caro achavs não sou professor não meu amigo.
        Muito do que aprendi foi com varias pessoas diferentes e seus racionais do mercado como um todo, ao longo do tempo desenvolvi meu próprio método de operar no mercado de FII.

        Não tenho preconceito nenhuma com trader ou holder passivo etc
        Desde que o racional exposto seja muito denso , prove com números e probabilidade que aquele racional tem dado certo ao longo do tempo.

        Outra questão é que dificilmente vamos saber do perfil de cada um aqui
        Ex: Um cara com uma aporte gigante meu amigo ficara rico até com poupança então não há necessidade de correr muitos riscos com renda variável.

        Outra questão importante seria delimitar o nível de conhecimento e maturidade no mercado ” Se amanha rolar uma tributação de 15% no valor dos rendimento e a cotação do mercado cair uns 15% para ajustar distribuição quem aqui estaria preparado para perder 15% em valorização + 15% em rendimento.

        No meu modo de operar já coloco tudo de ruim no preço se vier estou preparado financeiramente e psicologicamente para baque e se não vier encaro como bônus financeiro.

        Curtido por 2 pessoas

    • Fala accb blz.

      Olha ACC minha carteira é constituída basicamente de FII da HG e rio bravo ao todo 71% da carteira.

      BRCR passa no critério de qualidade dos imóveis , mas deixa desejar em dois critérios ” Expertise imobiliária” e ” Governança”.

      Explico porque: Primeiro entregou dinheiro quando na verdade deveria ter ido as compras como fizeram até recentemente grandes gestores de real State do mercado.

      Segundo porque: Toma decisões políticas e poucos técnicas em relação ao racional das operações ” Vide todo ano sai alguma bomba na BTG” nova onda é venda do Floripa shopping.

      Resumindo: Não morro de amores por BRCR , não tenho em carteira ” Mas é um fundo que sim deve estar na carteira de muita gente e não vejo mal algum desde que tenha ciência que a governança é ruim.

      Outro fator que boa parte do pessoal não analisou corretamente ” comparar taxa de ADM + Consultoria em relação aos outros FII de mercado verificando se estão alinhadas com momento do mercado.

      Lembro que anteriormente mudança da CVM a taxa de Adm chegava comer uns 23% da receita bruta a maior taxa entre os fundos de gestão ativa do mercado, tanto que ultimo ano taxa foi diminuída visando minimizar impactos na distribuição.

      Pese tudo isso e coloque no preço ” Maior risco ” exige premio de risco maior , por ser um fundo de gestão ativa tem entrega mais do que fundos passivos ?

      Cada um faça seu juízo de valor : Lembre-se que estamos tratando também de perfil diferentes de investidor ” Rentista & Patrimonialista etc.

      O que é ruim hoje pode melhorar amanha e o que é bom hoje pode piorar amanhã!
      Realmente o que vai definir seu sucesso no mercado será hora de pular fora do barco quando este estiver a navegar em águas revoltas seguindo um caminho contrario ao racional de sua posição.

      A fase da vida também influência nessa decisão ” Se tu já vive de renda sempre ira prezar por uma carteira mais conservadora com yield menor visando pequenas oscilações ou pode operar que nem nosso amigo conejo fazendo trocas pontuais quando um fundo não atender mais seus critérios de renda.

      Curtido por 7 pessoas

  9. HGLG11,
    Cota: R$ 1.095,00;
    VP/Cota 07/12/16: R$1.061,36;
    Cotação V/P: 1,03;
    Ultimo dia “com”: 30/11/16;
    Data Pgto: 14/12/16;
    Ultimo Rendimento: R$8,70;
    Yield: 0,79%;
    DY em 12 meses: 9,534%;
    Últimos 12 meses: R$ 104,40.

    Sucesso a todos!
    Rkinvestimentos

    Curtido por 4 pessoas

  10. Nota da Administradora
    O mercado imobiliário de galpões logístico-industriais vem atravessando
    uma fase de desequilíbrio entre a oferta e a demanda. Este cenário,
    causado principalmente pelo expressivo volume de novos galpões
    ofertados ao longo dos últimos cinco anos, impactou diretamente a taxa
    de vacância deste mercado que, de acordo com dados das principais
    consultorias imobiliárias, atingiu patamar superior a 20% no segundo
    trimestre deste ano. O Fundo sempre buscou implementar uma gestão
    ativa, atenta aos movimentos de mercado, de modo a manter até o
    momento a vacância da carteira imobiliária em patamares inferiores a
    3%.

    Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no
    condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos são previstos
    para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação
    manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos
    previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6,9% da
    receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado
    para o final deste ano.

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    • Ademais, o Fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis módulos no
      Centro Empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento é previsto
      para fevereiro-20, notificações de rescisão antecipada parcial da
      locação. A parcela a ser devolvida representa 1,3% da receita imobiliária
      potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado, em 2 etapas, parte
      no primeiro semestre e parte no segundo semestre de 2017.
      Regularizado o episódio da inadimplência no Albatroz reportados nos
      relatórios anteriores, o Fundo renegociou o contrato atual para valores
      de mercado com validade até janeiro-17.

      Neste mês, o Fundo recebeu notificação de um inquilino do Condomínio
      Master Offices, notificação de rescisão antecipada. A locação representa
      2,7% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é
      esperado para o primeiro semestre de 2018.

      Mesmo com os eventos acima citados e considerando o resultado
      acumulado de períodos anteriores, assim como as projeções realizadas,
      não há expectativa de alteração do atual nível de rendimentos
      distribuídos pelo Fundo pelo menos até o final de 2016.

      A equipe de gestão continua em contato próximo com os inquilinos e
      atenta aos movimentos de mercado e, desta forma, já vem buscando de
      maneira ativa a ocupação dos
      referidos imóveis mesmo antes do
      término das locações vigentes, de modo a impactar o mínimo possível os
      resultados do Fundo.

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      • pudemos perceber tbm que novamente esse mes, o resultado foi um pouco acima do resultado distribuido.
        Portanto, diferente do HGRE, este aqui ainda não está queimando gordura

        1/5 dos contratos vence até 2017
        e podemos perceber uma queda na renda já no ano que vem, acredito eu.

        A notícia boa é que no mes de dezembro teremos reajuste de 35% dos contratos, meio a meio pelo ipca e igpm
        Quem sabe nao equilibra a queda da renda com as vacâncias anunciadas….
        Vacancia financeira abaixo dos 4% e média do aluguel contratado de 18 reais o m2, na média do setor logístico, que diferente das lajes comerciais, possui uma ABL bem maior, mas um aluguel mais barato.

        Curtido por 1 pessoa

      • Achaves faça um pente fino nas desocupações anunciadas e vera que coisa aqui vai degringolar um pouco também, não tanto igual HGRE .

        Vamos ao números:
        Perda potencial de aluguel:
        Master Office “Devolução 8 modulos 2018″ = 0,67 da receita bruta por cota
        Ed. Onix e Ed. Safira – Centro Empresarial Atibaia ” devolução” = R$ 0,66 da receita bruta por cota
        Ed.Albatroz – Gaia Ar ” Atraso e devolução posterior” = R$ 1,13 da receita bruta por cota
        Tech Town ” Devolução” = R$ 0,44 da receita bruta por cota

        Receita bruta por cota atual = 9,73 por cota
        Perda Potencial = 2,90 por cota
        Resultado por cota = 6,83 por cota

        De acordo com ultimo relatório

        Receitas financeira = 35.675
        Receita FII = 221.152
        Receita financeira + receita FII = 0,76 por cota

        Receita total por cota = 7,59 por cota

        Despesas atuais por cota = R$ 0,99

        Receitas – despesas = 7,59 ( – ) 0,99 = 6,60 por cota

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      • Le o relatório vou postar aqui os dados:

        1 – Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos são previstos para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6,9% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o final deste ano.

        2 – Ademais, o Fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis módulos no Centro Empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento é previsto para fevereiro-20, notificações de rescisão antecipada parcial da locação. A parcela a ser devolvida representa 1,3% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado, em 2 etapas, parte no primeiro semestre e parte no segundo semestre de 2017.

        3 Regularizado o episódio da inadimplência no Albatroz reportados nos relatórios anteriores, o Fundo renegociou o contrato atual para valores de mercado com validade até janeiro-17. ” Vai pular fora em janeiro! kkkk

        4 Neste mês, o Fundo recebeu notificação de um inquilino do Condomínio Master Offices, notificação de rescisão antecipada. A locação representa 2,7% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o primeiro semestre de 2018. ”

        Aluguel médio contrato x ABL ocupada pelo inquilino = Potencial de perda pelas desocupações

        Curtido por 2 pessoas

      • Sr e Chaves, como vcs estão posicionados neste?
        Eu tenho em carteira e acho que vou aguentar essa porrada.. Vou segurar a cota…. Mas seria agora um bom momento para sair, não? Me parece muito seguro que estará bem mais barato logo ali na frente..

        Curtido por 2 pessoas

      • eu tbm hemmer
        tenho 8% em hglg
        não comprei mais pq a cota subiu mt mesmo com essas noticias ruins

        tbm não vendi e vou aguardar um melhor ponto de entrada.
        gosto mt do portfolio e da gestão desse fii

        acho que ale mais a pena corrigir com novos aportes do que vender agora e correr o risco de pegar ele ainda mais caro.

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      • Darks o Sr dos FIIs partilha dessa nossa vontade de dividir o conhecimento, ai fica tudo mais fácil, rápido e com a educação de sempre 🙂

        Eu sinto por aqueles que muito aprenderam e não sentem no coração o desejo de retribuir

        No ano que vai começar, gostaria que cada um fizesse uma auto crítica e respondesse se fez tudo que podia para ajudar seu próximo esse ano que passou…

        A sociedade só muda e evolui quando cada um de seus membros começa a pensar no todo e não apenas em si

        Temos um belo grupo de pessoas que sempre participam, mas fica sempre aquela vontade que os amigos da leitura passassem também a interagir mais nos debates

        Curtido por 3 pessoas

      • Fala hemmer minha posição no HGLG sempre foi visando aumentar posição após uma correção de mais ou menos 6 % para mais no valor da cota,para que ao menos exista alguma margem de segurança em relação as perdas de receitas anunciadas.

        Citando algumas desvantagens do HGLG em relação ao preço de outros FII de mercado no momento deste estudo.
        HGLG antes das desocupações anunciadas estava operando com sua capacidade FULL ou seja 100% de locação, sendo assim sobra pouca capacidade upside no valor da renda mesmo com reajuste nos contrato da parte atípica.

        Quando escrevi este estudo HGLG estava cotado na faixa de 1150 ou 1160 , observe atentamente já ouve alguma correção no valor da cota batendo fundos de 1080 por este dias.

        Dark: Respondendo sua pergunta tenho controle + Contabilidade de todos os FII de minha carteira feita em planilhas distintas ao qual bastaria dar um imput nas informações do relatório para meu sistema fazer todos cálculos pela ABL do empreendimento registrando histórico de contabilidade.

        Sobre preço atuais acredito que começa ficar interessante nessa faixa de 1080 até 1050 daria para fazer pequenas compras , mas nada que valha apena operar com grande volume travando assim seu preço médio em determinada região de preço.

        A faixa com boa margem de segurança giraria em torno de 1000 reais, porem dada força compradora no book duvido que consiga furar piso dos 1050 reais.

        Ao preços atuais dada desocupações sem levar em conta rendimento extraordinários com multas yield deve girar em torno de 0,65 a.m.

        Outro dado importante para se levar em conta na escolha das compras mensais , seria prestar atenção nos vencimento dos contratos.

        2016 8%
        2017 12%
        2018 10%

        Totalizando vencimento de 30% nos próximos 3 anos .

        Fiz um estudo pela receita cheguei uma valor de mais ou menos 20% da receitas perdidas com todas desocupações anunciadas recentemente.

        Aluguel médio contratado gira em torno de 18 reais.

        Desocupação anunciadas
        —————————————————————————————————————————————-
        Master office: A locação representa 2,7% da receita imobiliária potencial do Fundo
        ———————————————————————————————————————————————
        Ed. Onix e Ed. Safira – Centro Empresarial Atibaia com contrato cujo vencimento é previsto para fevereiro-20, notificações de rescisão antecipada parcial da locação. A parcela a ser devolvida representa 1,3% da receita imobiliária
        —————————————————————————————————————————————
        Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos são previstos para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6,9% da receita imobiliária potencial do Fundo
        —————————————————————————————————————————————–
        Regularizado o episódio da inadimplência no Albatroz reportados nos relatórios anteriores, o Fundo renegociou o contrato atual para valores de mercado com validade até janeiro-17 .
        Ao que consta no relatório a receita do Albatroz FULL representa 11,57% da receitas contratadas do fundo, resta dúvida se devolução será parcial ou não, caso seja parcial sobra mais gordura e caso não seja parcial pode aguardar ferro quente no lombo.
        ——————————————————————————————————————–

        Como não da para brincar de adivinhação com matemática ” Vamos supor pior cenário possível ”

        Perda de receitas contratadas
        Master OFFICE 2,70%
        Onix ED safira: 1,30%
        IBM: 6,90%
        Albatroz: 11,57%

        Total = 22,47% da receita contratada.

        Curtido por 6 pessoas

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