HGRE11 – CSHG Real Estate

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
hgre11
Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, sendo um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.

O Fundo tem participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos distintos, totalizando 157 mil m² de área privativa e 55 contratos de locação.

Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

Início das atividades: Maio de 2008
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Unibanco S.A.
Ofertas concluídas: 7 emissões de cotas realizadas
Taxas: Administração: 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Digo11

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1.338 comentários sobre “HGRE11 – CSHG Real Estate

  1. A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de dezembro com 18,6%
    de vacância financeira e 18.1% de vacância física. A redução na
    vacância ocorreu pelo efeito combinado de cinco novas locações, duas
    reduções de espaço e uma devolução total. Dentre as novas locações é
    importante destacar as locações à Regus em quatro ativos diferentes –
    Mario Garnero, Rio Sul, Guaíba e Teleporto – com área total de 4.322 m²,
    numa transação que individualmente representou uma redução de 3,8%na
    vacância financeira e 2,1%na vacância física.
    Ainda em dezembro houve a expansão da Azul no Jatobá/CBOP, uma
    redução no Rio Sul (já locada à Regus), uma redução e uma devolução total
    no Guaíba.
    Durante o exercício de 2017 tivemos dois momentos na curva de vacância
    do portfolio imobiliário: até março houve um aumento vertiginoso da
    vacância financeira, saindo de 19,9% em dezembro/2016 para 27,6% em
    15 de março de 2017 e, posteriormente, houve uma redução consistente
    desta vacância até 18,6% em dezembro/2017.
    O nível de atividade comercial foi bastante intenso, com um total de 25
    eventos que impactaram a vacância do fundo, entre novas locações,
    expansões, reduções, devoluções e vendas, conforme pode ser visto na
    tabela abaixo:
    Número de
    Transações
    Área Total
    (m²)
    % Área
    Total1
    Expansões de Área 5 4.630,67 3,1%
    Novas Locações 6 17.797,89 11,8%
    Vendas 4 5.714,98 3,8%
    Reduções de Área 5 3.150,84 2,1%
    Devoluções Integrais 5 12.968,58 8,6%
    1 percentual relativo a área total

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      • Gostei bastante do resultado também, eles mudaram e melhoraram tudo, desde a comunicação que está muito mais próxima do cotista e transparente, até o operacional e o resultado já pode ser visto na redução consistente da vacância.

        A venda das cotas de ABCP continua, a comunicação da liquidação da posição do THRA mostra que esse veia de giro de cotas está nas atribuições de uma gestão ativa.

        Duas LCIs venceram, engordando o resultado que já possibilitou criar alguma reserva novamente para estabilizar as distribuições; mas a mensagem no relatório foi clara: a próxima renda é operacional… então olho vivo e faro fino!

        “Nosso planejamento do Fundo para 2018 contempla a continuidade desta recuperação, no entanto, haverá a redução dos rendimentos para um patamar próximo aos resultados em regime de caixa do Fundo a partir de janeiro/2018.”

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    • “Nosso planejamento do Fundo para 2018 contempla a continuidade desta recuperação, no entanto, haverá a redução dos rendimentos para um patamar próximo aos resultados em regime de caixa do Fundo a partir de janeiro/2018.”

      Quanto seria o rendimento neste caso?
      O lucro da venda do ABCP entra nesse operacional? Caso positivo, daqui a 3/6 meses será necessário nova redução.

      Curtido por 1 pessoa

    • Último relatório fala em baixar o valor do rendimento para se adequar a nova realidade. Fazendo umas contas, com a receita atual o fundo conseguiria pagar sem queimar caixa 7,60 por cota, uma queda de 19% sobre o valor atual.
      Isso deve levar a cota bem pra baixo a partir de 2018.
      Do relatório gerencial de dezembro:

      “Em nossa projeção de resultados do Fundo para o próximo exercício,
      vislumbramos a continuidade desta recuperação, no entanto, é provável que
      ocorra a redução dos rendimentos para um patamar próximo à geração de
      caixa do Fundo.”

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    • Muitos investidores já devem ter visto a diferença entre a renda paga (R$9,40) e a renda gerada (R$7,60). Caso não haja nenhuma noticia no curto prazo que impacte positivamente a renda gerada, ate março 2018 a cota deve continuar em queda e se estabilizar entre R$1200 e R$1250, onde vai gerar um yield de 0,6X% (mais próximo da média de mercado).

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  2. CSHG Real Estate – Fundo de Investimento Imobiliário – FII
    CNPJ n° 09.072.017/0001-29
    (“Fundo”)
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30 (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29, vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 516 de 29 de dezembro de 2011, os imóveis do Fundo foram avaliados a mercado (valor justo) pela empresa Cushman & Wakefield, resultando em valor 1,5% (um vírgula cinco por cento) superior ao valor contábil atual de referidos imóveis, o que totaliza variação positiva de aproximadamente 1,2% (um vírgula dois por cento) no valor patrimonial da cota do Fundo nesta data.
    As informações completas estarão disponíveis no informe contábil mensal de dezembro, a ser disponibilizado ao mercado até 15 de janeiro de 2018. Estas informações estarão também disponíveis no site da Administradora na mesma data.
    São Paulo, 21 de dezembro de 2017.

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.
    Instituição Administradora do
    CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

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  3. “15 de dezembro de 2017
    271/2017 – SAF

    Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A.
    At. Sr. Bruno Laskowsky
    Diretor Responsável do CSHG Real Estate – Fundo de Investimento Imobiliário

    Ref.: Solicitação de informações/esclarecimentos adicionais

    Prezado Senhor,

    Considerando o envio, em 14/12/2017, de Fato Relevante, solicitamos informar, até 18/12/2017, por meio do sistema FundosNet:

    • Se o valor a receber decorrente da venda dos conjuntos do Edifício Itamambuca será distribuído em forma de rendimentos aos cotistas do fundo. Caso seja distribuído, informar o valor em reais por cota e a data prevista para o pagamento.”

    Em atenção à solicitação da B3, a Administradora esclarece ao mercado que o valor devido ao Fundo em relação à venda do Edifício Itamambuca está previsto para ser recebido até 29 de dezembro de 2017, conforme Fato Relevante divulgado em 14/dez/2017.

    Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), se o recebimento, pelo Fundo, dos valores decorrentes da referida venda for confirmado no mês de dezembro de 2017, o lucro da operação (líquido de custos), estimado em R$ 531.370,64 e equivalente a aproximadamente R$ 0,72/cota, integrará a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo a ser realizada no 2º semestre de 2017.

    A Administradora ressalta que o CSHG Real Estate – Fundo de Investimento Imobiliário – FII é um fundo de gestão ativa, com foco em escritórios, tendo alocações em 20 empreendimentos e possuindo 54 contratos de locação vigentes, além de outros investimentos em ativos com lastro imobiliário, como CRIs e LCIs. Desta forma, o cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos do Fundo é fruto do resultado destas diversas alocações, o que inclui a venda de ativos imobiliários. Em função disso, a Administradora informa que não haverá qualquer distribuição extraordinária de rendimentos em decorrência da referida venda do Edifício Itamambuca.

    São Paulo, 18 de dezembro de 2017.

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

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    • Fabio Castro

      eu fico me perguntado… qual seria o patamar de renda orgânico do HGRE, contando somente os aluguéis… que patamar o FII teria condições de sustentar de forma recorrente…

      antigamente pagavam o lucro numa bolada semestral e a renda recorrente mensal; depois normalizaram para um patamar previsível… mas esse patamar só se sustenta com vendas periódicas… ou melhor se sustentava…

      Curtido por 1 pessoa

      • O recorrente está em uns R$ 7,80. O restante vem dessas movimentações de ativos. De certa forma, eles fizeram uma opção por distribuir o lucro ao longo dos meses para aumentar a previsibilidade da renda, mesma opção que o VISC fez. Aliás vi que rolou mais um debate estes dias sobre esse velho tema, mas não me animei a entrar….rs….eu não tinha nenhuma novidade para dizer.

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      • Fabio

        Rendimento de 9,40

        Se o recorrente está nessa faixa de 7,80 então temos um GAP de 1,60

        é muita pressão… quase 20% de obrigação mensal, gerando uma pressão em função da renda…

        sem falar nas oportunidades que poderiam estar aproveitando, SE tivessem guardado esses 5% do passado e comprado mais imóveis, mais m²

        então 7,41 seria o patamar saudável de distribuição e retenção de 5%

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  4. Quando vc é iniciante, um dos conselhos que vc recebe é : Fii com gestão ativa e com muitos imóveis é mais seguro. Aí vem o BRCR virando caca, e HGRE, HGBS, HGLG, KNRI queimando caixa e destruindo valor do FII. O FFCI teve uma diminuição de 1/3 nos rendimentos e ano cairá bem mais. O Brasil não é para iniciantes.

    Curtido por 3 pessoas

      • Putz,Deut,vc tá tendendo à uma porcentagem importante da carteira em MFii,dispensando KnrI,HGRE e FFCI 😳…vamos nos encontrar aqui no looongo prazo ,o q afinal é pra q serve a presença de fiis na carteira e finalmente analisar ,qual realmente valeu a pena ….não sou dono da razão ,mas…rs

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      • Não confio no HGRE , HGBS ou no FFCI no longo prazo. KNRI daqui a uns anos vai ter emissão a 110, 100 reais, aí pode ser que eu volte, HGLG vou observar como vai ficar depois da emissão.

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  5. Fato Relevante

    Prezado Investidor,
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte) Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora”) do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), vem, por meio deste, nos termos das Instruções CVM n° 472/08, informar aos cotistas e ao mercado em geral que, em 14 de dezembro de 2017, o referido Fundo assinou um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (“CCV”) referente a venda dos Conjuntos n° 31 e 32 do Edifício Itamambuca, situado na Rua Luigi Galvani, 200, 3º andar, CEP 04.575-020, Itaim Bibi, São Paulo/SP, devidamente descritos e caracterizados nas matrículas n° 149.788 e 149.789 do 15° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (“Imóvel”).

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    • O Imóvel foi adquirido pelo Fundo em agosto de 2008. Até a presente data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 2.204.629,36 (dois milhões, duzentos e quatro mil, seiscentos e vinte e nove reais e trinta e seis centavos), equivalentes a R$ 4.943/m² (quatro mil novecentos e quarenta e três reais por metro quadrado). No fechamento de novembro de 2017, representava 0,29% (zero vírgula vinte e nove por cento) da área locável do Fundo e 0,50% (zero vírgula cinquenta por cento) da vacância financeira do Fundo.

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    • A operação totaliza R$ 2.850.000,00 (dois milhões, oitocentos e cinquenta mil reais), equivalente a R$ 6.390/m² (seis mil, trezentos e noventa reais por metro quadrado), sendo R$ 285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais) a serem recebidos a título de sinal e R$ 2.565.000,00 (dois milhões, quinhentos e sessenta e cinco mil reais) conforme condições estabelecidas no CCV até 29 de dezembro de 2017. A operação gerará um lucro líquido de custos de R$ 531.370,64 (quinhentos e trinta e um mil e trezentos e setenta reais e sessenta e quatro centavos), equivalente a 24,1% (vinte e quatro vírgula um por cento) em relação ao valor do investimento. O valor da operação foi 13,7% (treze vírgula sete por cento) superior ao valor contábil do Imóvel, atualizado até esta data, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro de 2016.

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      • humm

        daí a importância dessas vendas de prédios “parceladas” certo?

        para ter lucro “pingando” todo mês

        mais a venda das cotinhas de ABCP

        mais as LCIs que vão liquidando mês a mês e dão reconhecimento de lucro, correto?

        Curtido por 1 pessoa

      • Me pergunto como um fundo ativo consegue um resultado fantástico desses, 24% bruto em quase 10 anos. Descontando um IGPM de 60% ou IPCA de 72%, não sobra muito. Acho que um macaco faria um trabalho melhor.

        Curtido por 3 pessoas

      • Hennan,o objetivo “core” do fundo não é lucro com vendas(apesar de desinvestir com lucro ,mesmo que pequeno ,sempre é melhor) e sim agir com negócios com lajes ,onde não têm mais interesse e flexibilização de estratégias ,conforme o mercado “muda”.Ta aí uma grande vantagem dos fundos multi-ativos ,veja EDGA,XTED e agora FAMB…pense futuramente XPCM…deixa de fazer “sentido”,o fundo “morre”,mesmo que seja provisoriamente por um longo período….aí desinvestir de lajes com pouca representatividade ,vacância , nível B ,pois elas já foram importantes em estratégia no passado e passar a adquir lajes com maior representatividade de futuro ,qdo for oportuno…

        Curtido por 4 pessoas

      • Digo11, o objetivo de uma administração ativa é gerar valor para o cotista. Dai pergunto, uma operação cujo resultado bruto é 48% abaixo da inflação do período, gerou valor para o investidor? Não tenho dados da renda de aluguel, mas mesmo somando, não deve ficar muito acima da inflação do período. Nem cheguei a comparar com o desempenho de um título público ou um CDB. Então para que serve a gestão ativa? Gerar prejuízo? Resumindo, houve um erro absurdo nesse negócio. Seja na aquisição acima do valor justo, seja na venda abaixo do valor ou em ambos os casos.

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      • Isso vai para aqueles que dizem que imóvel só valoriza KKKk
        A verdade postei ali em baixo: Gestão tem de renovar imóveis , quanto mais tempo passar com estes imóveis ruins maior será o prejuizo.

        Logo ADM: Entende que tem que vender de uma vez por todas antes que isto fique encalhado gerando ainda mais prejuizo.

        Foi erro tático cometido pelo ADM lá atrás quando não percebeu inversão do ciclo imobiliario + desalavancagem da bolha de imóveis, que não se engane vai continuar por um bom tempo.

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      • Concordo plenamente com o Hennan Santos.

        Quando saiu o Fato Relevante, anunciando a venda, na hora ja achei um ABSURDO um imovel comprado em 2008, ser vendido em 2017 (portanto quase 10 anos depois), com uma valorizacao de APENAS E PIFIOS 24,1% de valorizacao. Ora, qualquer imovel comprado em 2008, valorizou no minimo 100%, mesmo considerando a atual queda de precos. Houve algum erro MUITO GRAVE neste negocio, seja na aquisição que pode ter sido bem acima do valor justo, seja na venda abaixo do valor justo atual.

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      • Hennan,A venda recente da Rio Bravo no FFCI ,teve a mesma queixa tua …gerou valor ? Eles acabaram de adquirir uma grande parte de um edifício e contrato de “potencial” futuro melhor …acho melhor analisar com um “binóculo”e não com “lupa”, estes movimentos imobiliriarios …

        Curtido por 2 pessoas

      • Deixa eu entender. Se alguém compra A e vende com 50% de prejuízo; com o dinheiro compra B que gera 100% de lucro. Isso significa que o a compra de A foi um bom negócio? Como disse e reitero; os números estão ai para mostrar que foi um péssimo negócio. O que não significa que a decisão de vender seja errada, visto que o problema pode ter sido na compra. Só para efeito de comparação, um CDB a 115% do CDI, gerou no mesmo período uma rentabilidade de 200%, haja aluguel para compensar essa diferença.

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      • Vendi a 1.599 com intenção de repor próximo dos 1.400 tá chegando, mas a pergunta é, será q vale a pena? Não tem coisa melhor por aí? O q pesa e talvez eu compre pelo menos um pouco é o fato de diversificar mesmo, seria só por isso

        Curtido por 1 pessoa

      • Sim, sim, é que vocês estavam falando de queimar caixa para manter a distribuição, que este dinheiro poderá fazer falta para o fundo, seja para manutenção/reforma dos imóveis ou para aquisição de novos imóveis, perdendo assim a oportunidade de aumentar o patrimônio do fundo…

        Eu já vejo isso como uma oportunidade de nós mesmos aumentarmos o patrimônio, pois podemos reinvestir esta distribuição feita acima da receita (queima de caixa), no mesmo fundo que as distribuiu, ou até mesmo, em algum outro fundo que esteja melhor precificado (com desconto), e assim aumentarmos o nosso patrimônio do mesmo jeito que se fosse feito através do fundo, a única diferença é que nós mesmos temos o poder de aumentarmos ou não, além de termos o poder de alocarmos onde acharmos mais interessante.

        Ou estou fazendo o raciocínio errado ? Abs a todos e parabéns pelo Blog

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      • Ao que me parece eles vão ficar vendendo ativos e sustentando a renda até sentirem um momento de virada. E nesse momento meterão uma subscrição e com o dinheiro comprarão novos ativos.

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      • esse é o ponto da discussão… a motivação das vendas…

        fatiamento de portfólio, especialmente pela forma parcelada do pagamento… uma ou duas unidades… até zerar

        isso não é gestão ativa imobiliária… é gestão financeira para sustentar um patamar de rendimentos que vem se mostrando insustentável…

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      • ABL bruta depois das vendas: 151.981

        Como HGRE conseguiu segurar a renda este tempo todo?
        Lucro com operações imobiliárias: FII e Imóveis

        Em janeiro de 2017 fundo disponha de ativos líquidos ( CRI) + LCI + Fundo de renda fixa = Ativos líquidos
        Total de ativos líquidos Janeiro 2017 = 137.449.658,53
        Total de ativos líquidos Novembro 2017 = 113.098.366,27

        Aonde esta diferença? Foi para trades em fundos imobiliários, que é de onde esta saindo renda extra para manter distribuição junto com as vendas de imóveis.

        Janeiro 2017 (CRI + LCI + Fundo de renda + Alocação em fundo imobiliários) = 239.868.744,53
        Novembro 2017 (CRI + LCI + Fundo de renda + Alocação em fundo imobiliários) = 247.874.211,68

        A diferença esta positiva porque? Porque a alocação de FII contempla valor de mercado das cotas e suas variações ao longo do tempo, logo gestão esta procurando arbitrar valor para complementar gap de renda.

        Enquanto mercado continuar em alta valores das cotas dos FII na carteira devem subir e o fundo vai vendas estas cotas com lucro para complementar a renda.

        Pelo método de fluxo de caixa quanto HGRe distribui no acumulado do ano?
        Distribuído:R$ 77.374.888,00
        Resultado líquido do período:R$ 65.155.704,00

        Gap de distribuição = – 12.219.184

        A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de novembro com 22,3% de vacância financeira e 20,2% de vacância física.

        O gestão aposta num cenário de recuperação para 2020, 2021 muito longe da realidade atual.

        Os esforços comerciais para locação do Mario Garnero começaram a surtir efeito, resultando num pipeline consistente de locatários, grande número de visitas e negociações em andamento. Com isso, estamos confiantes de que poderemos ter frutos deste trabalho no início de 2018.
        Nossa projeção para o mercado de escritórios em São Paulo aponta para uma redução consistente na curva de vacância, o que possibilitará um crescimento (ainda tímido) nos preços de locação a partir de 2019 e mais expressivo a partir de 2020-2021. Com este cenário, iniciamos um programa de investimentos em diversos ativos, com o objetivo de manter altas taxas de ocupação nestes prédios e prepará-los para este ciclo. Algumas iniciativas merecem destaque.

        A taxa de vacância física esta acentuada nos seguintes imóveis:

        Centro Empresarial Dom Pedro
        Participação na ABL total = 12,69%
        Vacância física:28,00% ou 5.617,36 de ABL

        Centro Empresarial de São Paulo
        Participação na ABL total = 1,80%
        Vacância física:100% ou 2.844 de ABL

        Centro Empresarial Mario Garnero
        Participação na ABL total = 2,77%
        Vacância física: 67% ou 2.937,95 de ABL

        Verbo divino
        Participação na ABL total = 8,84%
        Vacância física: 63% ou 8.807,40 de ABL

        Centro Empresarial Transatlântico
        Participação na ABL total = 1%
        Vacância física: 67% ou 1.058,60 ABL

        Brasilinterpart
        Participação na ABL total = 0,56%
        Vacância física: 50% ou 445 de ABL

        Delta plaza
        Participação na ABL total = 2,44%
        Vacância física: 10% ou 385,60 de ABL

        Paulista Star
        Participação na ABL total = 6,70%
        Vacância física: 5 % ou 529,65 de ABL

        Jatobá CBOP
        Participação na ABL total = 13,71%
        Vacância física: 10 % ou 2.167 de ABL

        Torre Rio sul
        Participação na ABL total = 1,45%
        Vacância física: 15 % ou 345,00 de ABL

        Teleporto
        Participação na ABL total = 1,45%
        Vacância física: 100 % ou 2.300 de ABL

        Centro empresarial Guaíba
        Participação na ABL total = 6,70%
        Vacância física: 26% ou 2.756,00 de ABL

        Total ABL vaga = 30.193,56 ou 19,87% de toda ABL

        Quanto foi pago em taxa de ADM até o momento?
        Foi pago R$ 9.984.668,30 ou 11,70% da receita anualizada

        Quanto foi total despesas até o momento?
        R$ 20.177.315,00 ou 23,65% de toda receita do período.

        Curtido por 2 pessoas

      • Pergunte óbvias, mas que todo cotista ignora.

        Os prédios B são competitivos para cenário de estoques grandes em prédios A. AA. AAA etc ?

        Porque as quedas recorrentes nas receitas mesmo com diminuição de vacância?

        Tudo isso já foi tratado aqui anteriormente.

        Abraço

        Curtido por 3 pessoas

      • Se tem uma coisa que eu não gosto é essa história de ficar queimando caixa para manter as distribuições em patamares irreais.

        Esse dinheiro seria bem melhor aplicado se fosse utilizado para adquirir novos ativos de qualidade projetando o médio/longo prazo.

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      • Pessoal, mas nada impede que nós mesmos façamos os reinvestimentos, inclusive, se for o caso, no próprio fundo que distribuiu. Desta foma estaríamos aumentando o nosso patrimônio do mesmo jeito, não ?

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      • Sim, sim, é que vocês estavam falando de queimar caixa para manter a distribuição, que este dinheiro poderá fazer falta para o fundo, seja para manutenção/reforma dos imóveis ou para aquisição de novos imóveis, perdendo assim a oportunidade de aumentar o patrimônio do fundo…

        Eu já vejo isso como uma oportunidade de nós mesmos aumentarmos o patrimônio, pois podemos reinvestir esta distribuição feita acima da receita (queima de caixa), no mesmo fundo que as distribuiu, ou até mesmo, em algum outro fundo que esteja melhor precificado (com desconto), e assim aumentarmos o nosso patrimônio do mesmo jeito que se fosse feito através do fundo, a única diferença é que nós mesmos temos o poder de aumentarmos ou não, além de termos o poder de alocarmos onde acharmos mais interessante.

        Ou estou fazendo o raciocínio errado ? Abs a todos e parabéns pelo Blog

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      • Claudio

        SE o FII queima caixa é porque ele não está gerando receita suficiente para equiparar a renda; mas se o lucro for reutilizado para compra de ativos geradores de renda, essa discrepância será suprida organicamente no longo prazo

        o problema aqui é o tempo… algo assim leva tempo para maturar, a Urgência por geração de renda normalmente é imediatista, já que baixar a renda gera uma imagem ruim para a gestão

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      • Entendi Perfeitamente Tetzner. Tem razão compensar a queda na renda, com a compra de novas quotas, demoraria um bocado realmente para igualar a renda. Além do que se o Fundo precisar de caixa para fazer alguma obra emergencial, ele provavelmente terá de cortar ainda mais a renda no futuro, até que se termine de fazer a obra emergencial e a renda possa novamente ser integralmente distribuída

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      • Claudio

        outro ponto interessantíssimo que você tocou:

        já repararam que justamente na Crise é que a turma levanta da cadeira e vai fazer obras?

        justamente quando o caixa do FII está mais fragilizado… com vacância, redução de aluguéis pelas revisionais, alta de custos, impostos, taxas … taca-lhe reformas!

        kkk

        no auge ninguém pensa em reformar não?

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      • Claudio, em FII tem duas vantagens evidentes. A primeira é diminuição dos custos, o impacto dos custos fixos em um FII maior será significativamente menor. E a segunda vem da forma como a taxa de administração é calculada. Distribuições maiores, levam ao aumento da cotação que resulta em taxa mais elevada. Não é a toa que virou uma prática comum a queima de caixa.

        Curtido por 1 pessoa

      • Hennan

        inflar a renda com queima de caixa é uma solução provisória e de curto prazo… até Kinea que é lider absoluto em queima de caixa já avisou que não aguenta mais… isso que fez emissão, captou mais algum e ainda quitou CRIs pra converter em mais imóveis…

        nas crises a maré baixa e o povo nadando pelado… passa vergonha

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      • A expansão do Sercom Taboao e o emblemático “case” do retrofit do Paulista Star ,são exemplos e foram feitos pré-crise ou pelo menos o centro desta.Foram pequenas reformas e manutenções que nem entram nos relatórios…
        Sobre “vendas de lajes para segurar renda” ,sugiro veementemente a consulta do fundo HGRE
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        03.11.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Brasilinterpart 6º Andar
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        22.08.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Imóveis Diversos
        15.08.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Imóveis Diversos
        23.06.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Atrium III 71 e 72
        23.06.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Vila Olímpia Corporate Plaza 32, 41 e 42

        Acompanhem e constatem que múltiplas VENDAS e compras são realizadas desde o INÍCIO DO SEGUNDO SEMESTRE DE EXISTÊNCIA do fundo (conjuntos 93 e 94 do Edifício Ufficio 2000/fevereiro de 2009),no auge ,onde a vacância era zero e me respondam se ainda acharão que não está no “DNA” do fundo ,que não está “enganando” ninguém ,que sempre foi assim….
        se sente “indignado” e/ou não concorda e ,principalmente ,não acredita que terá êxito no longo prazo ,aí é só não aderir e ir pra outros múltiplos fundos presentes no book…

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      • A expansão do Sercom Taboao e o emblemático “case” do retrofit do Paulista Star ,são exemplos e foram feitos pré-crise ou pelo menos o centro desta.Foram pequenas reformas e manutenções que nem entram nos relatórios…
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        07.05.2010Aviso ao Mercado – Venda Ed. Olympia Park 91 e 92
        04.05.2010Aviso ao Mercado – Aquisições e Vendas Imóveis Diversos
        30.04.2010Aviso ao Mercado – Venda Ed. Vila Olímpia Corporate Plaza 32
        14.04.2010Aviso ao Mercado – Venda Ed. Network Empresarial 121 e 122
        03.03.2010Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Verbo Divino
        18.12.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Verbo Divino
        18.12.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Centro Empresarial Dom Pedro
        16.12.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Brasif 6° e 7° Andares
        16.12.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Atrium IV 10º Andar
        10.12.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Atrium IV 10º
        09.12.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Cotas FII
        17.11.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Transatlântico 61, 62 e 64
        04.11.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Atrium III 101 e 102
        03.11.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Brasilinterpart 6º Andar
        22.10.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Olympia Park 102
        14.04.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Campus Pirituba Anhanguera
        05.03.2009Aviso ao Mercado – Venda Ed. Wilson Mendes Caldeira 82
        19.02.2009Aviso ao Mercado – Venda Ed. Ufficio 2000 93 e 94
        11.02.2009Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Ufficio Olympia 11 e 22
        04.11.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Imóveis Diversos
        01.10.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Ufficio 2000 91, 92, 93 e 94
        22.08.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Imóveis Diversos
        15.08.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Imóveis Diversos
        23.06.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Atrium III 71 e 72
        23.06.2008Aviso ao Mercado – Aquisição Ed. Vila Olímpia Corporate Plaza 32, 41 e 42

        Acompanhem e constatem que múltiplas VENDAS e compras são realizadas desde o INÍCIO DO SEGUNDO SEMESTRE DE EXISTÊNCIA do fundo (conjuntos 93 e 94 do Edifício Ufficio 2000/fevereiro de 2009),no auge ,onde a vacância era zero e me respondam se ainda acharão que não está no “DNA” do fundo ,que não está “enganando” ninguém ,que sempre foi assim….
        se sente “indignado” e/ou não concorda e ,principalmente ,não acredita que terá êxito no longo prazo ,aí é só não aderir e ir pra outros múltiplos fundos presentes no book…

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      • Aquisições até 2009/10

        aí começam a surgir as vendas…e tá vendendo tudo até semana passada kkk

        Digo11

        isso já foi dito em dezenas de citações nos relatórios até aquela resposta ao Gama: “quem não quer ver renda cair, vá pra renda fixa”, lembra?

        então… a questão é isso ser a regra e não exceção…

        por exemplo… cadê as compras da crise?

        já não estaria nas condições de anunciar alguma aquisição de porte, depois de 7 anos de vendas?

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      • interessante notar, revisando e puxando pela memória… não são VENDAS mesmo… são PARCELAMENTOS

        um ou dois conjuntos a cada trimestre ou semestre, sempre parcelado…

        ou seja, a venda não tem outra finalidade que não seja completar a renda mensal…

        imagina se a crise durar 10 anos… o fundo acaba kkk não vai ter mais o que vender rsrs

        e SE comprar… o dinheiro fica preso num ativo que pode sofrer com a mesma vacância que assombra as lajes corporativas

        A Griffo foi uma das primeiras, senão a primeira gestora nos FIIs a falar dos ciclos… eu lembro de um gráfico da estimativa do relógio do mercado que eles fizeram… vou dar uma conferida, mas eles projetavam retomada agora em 2018

        todo mundo anunciando aquisição e eles ficando pra trás…

        será que o CSHG sofreu do mesmo mal que o cara do Verde? perdeu o timing do mercado???

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      • Porque não acredito na recuperação do mercado prédios B e A para 2018 e 2019.

        A cada empreendimento que chega ao mercado mais pressionando ficara o m2 futuro.

        Na região da faria lima existe um empreendimento que deve chegar no próximo ano para botar terror em alguns prédios de qualidade inferior: Se trata do projeto AAA Birman 32 com 52.000 m2 chegando para disputar mercado na região da faria lima.

        Fariam lima: Birman 32
        Área disponível: 52.000 m2
        Classificação: AAA
        Previsão de entrega : meados de 2018

        Marginal pinheiros: Torre Alpha
        Área disponível : 32.542
        Classificação : AAA
        Em construção : Entrega para 4 trimestres de 2017 ( Deve estar sendo entregue neste exato momento).

        Marginal pinheiros: Torre Sigma
        Área disponível : 63.473
        Classificação : AAA
        Em construção : Entrega para 4 trimestres de 2017 ( Deve estar sendo entregue neste exato momento).

        Marginal pinheiros: Parque cidade Corporate
        Área disponível : 39.748
        Classificação : AAA
        Em construção : Entrega para 4 trimestres de 2021

        Marginal pinheiros: Parque cidade Corporate Torre B2
        Área disponível : 37.225
        Classificação : AAA
        Em construção : Entrega para 1 trimestre de 2022

        Marginal pinheiros: Parque cidade Corporate Torre B3
        Área disponível : 32.708
        Classificação : AAA
        Em construção : Entrega para 1 trimestres de 2022

        Berrini: HD 873
        Área disponível : 13.069
        Classificação : AA
        Em construção : Entrega para 1 trimestres de 2018

        Berrini: Roberto marinho Square
        Área disponível : 24.833
        Classificação : AA
        Em construção : Entrega para 1 trimestres de 2018

        Marginal pinheiros : urbanity Corporate
        Área disponível : 20.248
        Classificação : AA
        Em construção : Entrega para 4 trimestres de 2017 ( Deve estar sendo entregue)

        Total ABL: 315.846 m2

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      • Lajes corporativas em invisto através da Tetec, HGRE vendi tudo é fiquei só com uma cota. Tirando leilões, FIIs de papel e alguma emissão boa só comprarei Fii quando os juros e o dólar foguetarem

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      • Senhor dos FII, 315.000m² de entrega não é nada perto do tamanho do estoque de SP, nos anos de PIB bom a absorçao liquida batia isso, ou seja, este estoque que você previu até 2022 poderia ser consumido em 1 ano bom.
        Como SP é uma cidade grande e espalhada, precisamos analisar por regiões e a grande maioria das novas entregas está concentrada no sul da marginal. Regiões mais centrais como Paulista e Jardins vão recuperar preço muito antes. Ganham os FIIs com ativos nestas regiões.

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      • Pesquisa imobiliária : Itaim bibi, Vila Olímpia Padrão, Faria lima , Berrini, Paulista,Chácara Santo antonio,Centro
        Padrão: ( AAA, AA, A)
        Status em construção

        Vila Olímpia : Alameda Vicent pinzon
        Área disponível: 18.000 m2
        Classificação: AA
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Vila Olímpia : Fonsecas Towers
        Área disponível: 9.000 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Itaim/ Faria lima : HBR Lead Corporate
        Área disponível: 12.380 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Terceiro trimestre 2018

        Itaim/ Faria lima : Mêtro Office
        Área disponível: 6.788 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Quarto trimestre 2017

        Itaim/ Faria lima : Seculum II
        Área disponível: 11.847 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2019

        Berrini : Apogge
        Área disponível: 16.584 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Segundo trimestre 2019

        Berrini : Bacaetava
        Área disponível: 11.038 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2020

        Berrini: Icon Berrini
        Área disponível: 9.900 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Terceiro trimestre 2019

        Berrini: Itaporanga
        Área disponível: 11.502 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Terceiro trimestre 2018

        Paulista: Parktower
        Área disponível: 26.299 m2
        Classificação: AAA
        Previsão de entrega: Segundo trimestre 2018

        Paulista: Augusta
        Área disponível: 9.088 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Quarto trimestre 2017

        Paulista: Frei Caneca
        Área disponível: 9.100 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Paulista: Grand Ufficiale Evaristo comollatti
        Área disponível: 10.270 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: quarto trimestre 2017

        Paulista: Icon Jardins
        Área disponível: 6.984 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Quarto trimestre 2017

        Paulista: PJM 109
        Área disponível: 7.402 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Quarto trimestre 2017

        Paulista: Prime Boulevar Consolação
        Área disponível: 9.404 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Chácara Santo Antonio: Skyline Intellinget Business
        Área disponível: 15.758 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Centro: Ohio
        Área disponível: 8.594 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Terceiro trimestre 2019

        Centro : Platinum 586
        Área disponível: 10.240 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Centro: WKR Tower
        Área disponível: 7.840 m2
        Classificação: A
        Previsão de entrega: Primeiro trimestre 2018

        Total m2 : 228.018

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      • Visando uma recuperação próxima, estão investindo bastante nos imóveis, fizeram vários retrofits, como de térreo e subsolo, de instalação elétrica, trocaram elevadores, infraestrutura de ar condicionado etc

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      • O que acontece… o tempo passa, os imóveis perdem competitividade…

        Vem a crise, perdem inquilinos…

        Mas para voltar a ter competitividade e ganhar ou reter inquilino… precisam investir

        Justamente na hora que o caixa está mais combalido… é algo a ser revisto, a meu ver

        Ter um calendário perene de manutenções e retrofits nos imóveis que deseja manter

        Penso que isso daria mais conforto até para a própria gestão, em momentos como o atual

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  6. 29 de novembro de 2017
    Convocação para Assembleia Geral Extraordinária Credit Suisse Hedging-Griffo

    CSHG REAL ESTATE – FII

    Prezado Investidor,
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (o “Fundo”) convida os senhores cotistas para a Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada no dia 14 de dezembro de 2017, às 11h00, na sede da Administradora, à Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 700 – 10º andar, Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo (“Assembleia”), a fim de deliberar sobre:

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    • I – Tendo em vista que a Assembleia Geral Extraordinária dos Cotistas do Fundo realizada em 13/10/2016 aprovou a ordem do dia por unanimidade, porém, não atingiu o quórum necessário para plena adaptação do Regulamento do Fundo frente às alterações efetuadas na Instrução CVM nº 472/08 por meio da Instrução CVM nº 571, de 25 de novembro de 2015 (“Instrução CVM nº 571/15”) e, nos termos da Deliberação CVM nº 774, de 28 de junho de 2017 e Ofício nº1007/2017/CVM/SIN/GIE, foi autorizado que tais adaptações fossem deliberadas por quórum simples:

      (i) a definição da metodologia de cálculo da taxa de administração do Fundo, em atendimento à Instrução CVM nº 571/15, qual seja, a cobrança do percentual sobre o valor de mercado do Fundo quando o Fundo integrar índice de mercado, e manutenção do percentual sobre patrimônio líquido do Fundo, nas demais situações, com a alteração do Regulamento do Fundo, conforme redação abaixo:

      “Art. 20 – Pela prestação dos serviços de administração do FUNDO, será devida à ADMINISTRADORA a quantia equivalente a:

      I. 1,0% (um por cento) ao ano sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração, nos períodos em que as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável; ou

      II. 1,0% (um por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do FUNDO, quando não for aplicável a hipótese do inciso I acima.

      Curtido por 1 pessoa

    • Parágrafo Único – Tais honorários serão calculados diariamente e pagos mensalmente até o 5º (quinto) dia útil de cada mês subsequente ao da prestação dos serviços, vencendo-se a primeira mensalidade no 5º (quinto) dia útil do mês seguinte ao da concessão da autorização da CVM para o funcionamento do FUNDO.”

      (ii) a aprovação da alteração do Regulamento do Fundo, de maneira a constar a definição do número máximo de representantes de cotistas do Fundo, qual seja 1 (um) representante; e

      (iii) em virtude das deliberações descritas nos itens (i) e (ii) acima, aprovação da consolidação do Regulamento do Fundo.

      Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação desta Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.

      Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, documento de identificação válido do(s) representante(s) acompanhado de cópia autenticada do estatuto/contrato social ou cópia simples do regulamento e procuração específica para comprovar poderes. Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida.

      Curtido por 1 pessoa

    • Por fim, a Administradora informa que a deliberação dos itens da ordem do dia da Assembleia, se dará por quórum simples, conforme autorização da CVM por meio do Ofício nº1007/2017/CVM/SIN/GIE.

      Atenciosamente,

      CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.
      Instituição Administradora do
      CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

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  7. Uma das justificativas de HGRE para vender sua parcela no Ed. Itamambuca

    Atualmente, o preço de locação provável para o imóvel é de R$ 45-50/m², sendo necessário ainda uma concessão de carência e outros esforços comerciais. Além disso, é bastante improvável que ocorra uma locação no curto prazo. Hoje, o prédio possui uma vacância aproximada de 90% e, adicionalmente, existem 37 prédios comparáveis na região da Berrini , somando um estoque total de 165.032m², com vacância média de 25% e valores pedidos de locação entre R$ 40-55/m²

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    • A venda do Itamambuca foi alinhada com a estratégia do fundo, em alienar os ativos em que a participação é pouco expressiva e, em especial, nos imóveis vagos.
      O preço de venda foi fechado por R$ 6.390/m2 e representou uma taxa interna de retorno 11,0% a.a. em 9 anos de investimento. O imóvel foi comprado por R$ 4.484/m2 e, após os investimentos, o valor total foi de R$ 4.678/m2, com isso o fundo teve um lucro líquido de custos de 31,1% (contabilizado em novembro) e um valor 13,7% superior ao último laudo de avaliação.
      A lógica para a venda foi embasada em três principais pilares:
.Baixa adesão à estratégia do fundo;
.Valor da proposta frente a nossa avaliação de preço justo do imóvel.
      .Perspectivas comerciais para uma nova locação;
      Obs:37 prédios competindo na região que tiveram uma vacância média de 5,4% entre 2008 e 2013, no entanto, com a consistente entrega de novo estoque de qualidade, estes prédios perderam atratividade. Adicionalmente, quando compara-se o Itamambuca com o Roberto Sampaio Ferreira (também da carteira do fundo), enxergamos diferenças de posicionamento, como a visibilidade do ativo, tamanho da laje e concepção do projeto, o que naturalmente o posiciona como um candidato a um retrofit futuro. Não à toa, enquanto a vacância do Itamambuca é relevante, a do Roberto Sampaio é de apenas 13,3% e 0% quando considerado apenas os andares do fundo.
      De fato, conclui-se que existem questões conjunturais que afetaram os preços dos escritórios como um todo, mas no caso do Itamambuca, ocorreu uma mudança estrutural no submercado do prédio, fazendo com que uma recuperação de preço seja incerta e demorada.

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    • Outubro:.22,6%(22,9 no mês anterior)de vacância financeira e 20,7% (21%no anterior)de vacância física.
      :Devido à venda do andar no Ed. Itamambuca(estava vago).

      Alocação da Liquidez
      .setembro foram alocados R$ 14,5 milhões em um CRI com lastro em Lajes Corporativas – com geração de receita já em outubro – com de IPCA +8,08% a.a.

      .Atualmente, o Fundo possui aproximadamente R$ 1 milhão em resultados acumulados ,não distribuídos em períodos anteriores.

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  8. Buemba Buemba: HGRE comprou cotas de ABCP!

    o Grand Plaza é o principal centro comercial do ABC, com quase 70.000 m² de ABL e figura entre os 15 maiores shopping centers do Brasil.
    Em relação ao preço, a aquisição foi realizada por R$ 12,17/cota, equivalente a R$ 10.600/m².

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  9. Olhaí….eu não falei?

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., sociedade por ações, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte) Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora”) do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), vem, por meio deste, nos termos da Instrução CVM n° 472/08, comunicar que, em 11 de outubro de 2017, o referido Fundo assinou um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças (“CCV”) referente a venda dos Conjuntos n° 91 e 92 do Edifício Itamambuca, situado na Rua Luigi Galvani, 200, 9º andar, CEP 04.575-020, Itaim Bibi, São Paulo/SP, devidamente descritos e caracterizados nas matrículas n° 150.328 e 150.138 do 15° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (“Imóvel”), o qual encontra-se atualmente vago.
    O Imóvel foi adquirido pelo Fundo em agosto de 2008. Até a presente data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 2.086.402,00 (dois milhões, oitenta e seis mil, quatrocentos e dois reais), equivalentes a R$ 4.678/m² (quatro mil seiscentos e setenta e oito reais por metro quadrado). No fechamento de setembro de 2017, representava 0,29% (zero vírgula vinte e nove por cento) da área locável do Fundo e 0,50% (zero vírgula cinquenta por cento) da vacância financeira do Fundo.

    A operação totaliza R$ 2.850.000,00 (dois milhões, oitocentos e cinquenta mil reais), equivalente a R$ 6.390/m² (seis mil, trezentos e noventa reais por metro quadrado), sendo R$ 285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais) a serem recebidos a título de sinal e R$ 2.565.000,00 (dois milhões, quinhentos e sessenta e cinco mil reais) no ato da outorga da Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel (“Escritura”), conforme condições estabelecidas no CCV. A operação gerará um lucro líquido de custos de R$ 649.598,00 (seiscentos e quarenta e nove mil, quinhentos e noventa e oito reais), equivalente a 31,1% (trinta e um vírgula um por cento) em relação ao valor do investimento. O valor da operação foi 13,7% (treze vírgula sete por cento) superior ao valor contábil do Imóvel, atualizado até esta data, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro de 2016.

    A venda do Imóvel foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo, a qual busca o desinvestimento no curto e médio prazo de lajes individuais, em especial nos imóveis com vacância.

    São Paulo, 11 de outubro de 2017.

    Atenciosamente,

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

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      • Eu moro no interior de minas, qualquer imóvel aqui valorizou mais de 100% nesse período.
        Mesmo em São Paulo, comprei um apartamento lá em 2009 que também valorizou mais de 100%.
        Façam essa comparação na cidade de vcs, o valor de seus imóveis em 2008 e quanto vale hoje é vejam o prejuízo.
        Por isso não invisto mais em fundos de gestão ativa, a cada negócio deles eu comparo com os meus e desanimo.
        E os caras ainda vendem isso como a sétima maravilha do mundo

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      • 2008 foi o ano da explosão da maior crise financeira dos últimos tempos. Desde então o valor de tudo o que tenha algum valor monetário derreteu. Agora o imóvel conseguiu ganhar 31,1% de preço e 13,7% sobre o valor contábil. Provavelmente esse valor não foi ganho linearmente ao longo do tempo, mas nos últimos meses. Isso é uma baita notícia boa. Não estou dizendo que foi a jogada do século, mas dentro de um cenário mais contextualizado, foi muito interessante. Some-se a isso a redução de custo para o Fundo com a manutenção de um imóvel fechado, o ganho financeiro que essa receita trará em aplicação financeira (ok, pequena e decrescente, mas é um ganho que não havia), o volume de capital disponível para investimento (não sabemos quantas negociações estão rolando nos bastidores…), a redução de vacância…e não esqueçamos de que o Fundo está em processo de realinhamento de estratégia.

        Amigos, cuidado…nenhum de nós está de posse de todas as informações sobre o negócio, que deve ter sido resultado de meses de negociação, e mesmo assim em alguns segundos, depois de lermos algumas poucas linhas de um F.R. já damos o veredicto de que foi ruim…

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      • O calculo correto tem de ser feito sobre fluxo de caixa: Descontando depreciação, impostos, condomínio etc
        Adiante teremos o saldo líquido este por sua vez deve sem comparado com inflação e CDI do período.

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    • Hahahahaa…
      Ponto positivo: Desivestir em laje pequena e vaga, conforme é a política do fundo.
      Lado negativo: Deu prejuízo. Tem que considerar a inflação…. Deu prejuízo real, embora dê lucro contábil.
      Por essas e outras estou também cada vez mais longe dos fundos de gestão ativa. Cada vez mais longe….

      Curtido por 3 pessoas

      • Gestão ativa é igual fundo de ações com taxas inflacionadas, apenas os melhores fundos vencem no mercado como fundo verde, Adam etc 75% perde do CDI em prazo longos de 20 anos ou mais. O responsável são as taxas de adm que são reajustadas com o tempo.

        Tem comprar com deságio para ganhar dinheiro!

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      • Gestão ativa para compensar gestor tem que ser extremamente competente e pagar premio superior ao CDI no longo prazo, até esta exato momento anda fácil bater o CDI ! principalmente no ciclo de baixa, mas quem compra perto a taxa neutra tem estatisticamente menos chances de ganhar do CDI.

        O que salva HGRE é que as taxas não são reajustadas pela valor de mercado , caso contrario quanto mais alta foste a cotação menos sobraria par ao cotista, e quem foste comprando nos valores acima levaria um ferro homérico quando ocorresse inversão do ciclo imobiliario ou mudança na precificação da taxa de juros futuras.

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      • não da pra afirmar que deu prejuizo sem saber a TIR, pois o imóvel teve renda por muito tempo. Comparar com inflação é um erro, pois imóveis não valorizam/desvalorizam conforme inflação. Se quiser usar isso pra embasar uma crítica negativa, ok.
        Minha opinião, vender imóvel vago e sem relevância no portfólio é ponto positivo, que venham mais dessas.

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      • Se você sabe um pouco de matemática financeira & valuation o que interessa é renda líquida desconta do fluxo de caixa.

        Valor investido entrada ( – ) Custos + aluguel = Retorno líquido
        Retorno líquido vs CDI vs IPCa simples assim.
        A gestora não vai liberar o calculo completo porque ai mora malandragem no setor imobiliario que não considera saída de caixa como despesa.

        – Depreciação
        – IPTU
        – Condomínio

        Devem constar como saldo negativo principalmente quando arcados pela ADM , ou seja quando o prédio fica vago durante longo períodos o saldo negativo entra para abater valor no fluxo de caixa descontado.

        Valor do investimento – ( Depreciação ) – ( IPTU) – ( condomínio) – ( reformas) + Aluguel = Saldo líquido +Aluguel = Retorno líquido , adiante compara como o CDI !

        Ponto é isso que consta em qualquer negociação no mercado imobiliario, é isso que pessoal que trabalha com leilão judicial, mercado imobiliario deve olhar .

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      • Na tabela de fluxo de caixa quando imovel fica vago você tem o pior de dois mundos:
        – Perde de receita
        – Aumento despesas com condomínio e IPTU

        Ou seja quanto maior for este período de vacância maior será seu prejuizo!

        Para ganhar dinheiro neste mercado o gestor tem de comprar um imóvel com bom cape rate, sendo que o cape rate se da pelo preço pago pelo m2.

        Resumo se você compra um prédio igual JSRE com cape rate elevado e este prédio vir a ficar vago 2 ou 3 anos seguidos seu prejuizo será monumental.

        Não discordo que ADM tinha de vender estes prédios , porém não vamos inventar contabilidade criativa é fato que perdeu dinheiro sim! 6 mil o m2 entregou para não carrega mais prejuizo.

        Curtido por 3 pessoas

      • Tenho este fundo a uns 3 anos e faz tempo que este prédio esta às moscas, ou seja vem negativando o fluxo de caixa e afetando tir do investimento.
        Entregou para não passar mais vergonha e liberar despesas do imóvel que afeta saldo líquido do fundo.
        Outro ponto se toda vez o gestor comprar um prédio x ele vagar adiante gestor vender por 6 mil, com certeza vai levar um ferro homérico.
        Tanto na compra quando na venda incide corretagem e impostos , não é pouca coisa não.
        Imagina você comprando um prédio por um cape rate elevado e adiante este prédio ficando 3 anos sem alugar, nunca mais você recuperar o capital investido, além do capital perdido você tem de levar em conta o custo oportunidade do CDI.

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      • Por ultimo a gestão do fundo anteriormente liberava o TIR quando este era superior ao CDI , basta dar uma olhada nas vendas dos últimos anos, se não liberou é porque o ferro foi grande .

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      • tijolo, concordo plenamente com vc, ” vender imóvel vago e sem relevância no portfólio é ponto positivo, que venham mais dessas.”

        as vezes sair do ativo é a melhor estratégia, no lucro ou prejuíso.
        O que sou contra é pegar parte do dinheiro da venda e distribuir como renda, pois dizem que foi lucro, mas não vejo assim. Se essa imóvel valorizou 30 %, com certeza os outros também valorizaram. Deveriam usar toda grana para comprar algo que interessa o fundo, e distribuir apenas o resultado.

        Curtido por 1 pessoa

    • HGRE jogou meu dinheiro no lixo. Vender a 6 mil reais o m2, deu de presente para segurar renda ! !!!!!Um imóvel no Itaim Bibi rendeu menos que CDI , que o IPCA. É extraordinário a capacidade de fazerem mxrda com o cotista! !!!! Toda toca de tatu aqui no Brasil dobrou de preço de 2008 para cá? Quando chegar em 1600, venderei metade das cotas.

      Curtido por 3 pessoas

      • Uma negociação dessas se o cara quiser rola uma grana por fora q o cotista nem sonha o quanto. ( veja não estou afirmando q rolou, mas q o povo deve acordar só isso, vai q tá rolando)

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    • A estratégia do fundo se desfazer de lajes pequenas esta correta, mas contabilmente vai levar fumo sim!
      Fundo de gestão ativa precisa de escala para comprar prédio inteiro e arbitrar valor , alias tem de trabalhar com caixa porque os grandes negócios são feitos no ciclos imobiliários de baixa.

      O racional dos fundo ativos brasileiro é que esta errado.
      Captar no mercado de alta e comprar prédio sobrevalorizado no topo do ciclo e Amortizar no mercado de baixa
      Trabalhar 100% imobilizado , quando fundo ativo tem que ter pelo menos 20% líquido para comprar barganhas .

      No vou falar que o fundo errou 100% pois quando comprou este prédio racional do mercado imobiliario era outro e o fundo nem tinha escala, espero que nestas novas emissões estes fundos aprendam operar ciclo imobiliario corretamente como pessoal de real state profissional.

      HGRE possui prédio classe B que vão ser engolidos pelos estoque de classe A no mercado, até por isso estão se desfazendo deste imóveis porque sabem que esta região esta atolado de prédio AA. AAA para competir com estes imóveis classe B.

      Outra questão importante é que os fundos precisam trabalhar com imóveis classe A+ para ter poder de barganha no mercado atual.

      Curtido por 3 pessoas

    • Talvez (eu disse talvez…) esteja-se entrando em um ciclo positivo para os imóveis de classe AAA/AA – seu preço de locação apanhou muito nos últimos anos, pois muitas empresas trocaram essa classe de imóvel por outros de categoria A/BB/B (que assim sofreram bem menos e ajudaram a segurar as pontas de Fundos que os tem em maior quantidade, como o HGRE). Se a recuperação da Economia se confirmar e se consolidar, as Empresas devem voltar para os AAA/AA e aí a troca faz sentido. Há alguns estudos que mostram que em 2017 o preço de locação dos imóveis superiores se estabilizou, ao passo que o dos intermediários sofrem leve redução.

      Curtido por 1 pessoa

      • A realidade é outra: Existe excesso de estoques para uma demanda x de empresas.
        Neste cenário prédios de maior qualidade tem vantagens competitivas e ocorre movimento chamado fly to quality.

        Por isso prédios B estão sendo massacrados no mercado, atualmente você consegue alugar sala comercial na berrini com 6 meses de carência por 80 m2 AA +

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      • Não é o mercado imobiliario que se tornou eufórico : Basicamente vai correr movimento de migração para salas comerciais de primeiro linha porque o preço do m2 esta convidativo.

        O desespero esta grande no pessoal que tem que manter prédio AAA , porque o condomínio come boa parte da receita.

        Curtido por 2 pessoas

      • Exatamente, a realidade é outra. Estou com uns quadrinhos aqui abertos (não sei postar imagens aqui no blog……rsrsrs) mostrando basicamente que o preço de locação para os AAA/AA vem caindo desde 2011 e em 2017 se estabilizaram em relação a 2016. Da mesma forma o spread entre preço pedido e preço fechado evoluiu de 27% em 2014, 36% em 2015 e 21% em 2016. Tudo isso faz pensar se teriam os preços atingido o piso. As taxas de vacância também parecem tender a se estabilizar, assim como o novo estoque esperado para os próximos anos. No primeiro semestre deste ano a taxa de absorção correspondeu a 87% de todo o ano passado.
        O Mercado ainda é francamente do locatário…os descontos e carências mostram que os locadores ainda estão brigando por eles. Porém se a recuperação da economia se consolidar (tudo depende desse fator…) o fly to quality vai se consolidar também, até porque como eu disse e você também observou o preço dos AAA apanharam tanto que começam a se tornar novamente atraentes em relação aos AA/B. Talvez estejamos começando a enxergar uma inflexão da curva no fundo do poço.
        Bem, vamos agora ao fim de semana……abraços a todos.

        Curtido por 3 pessoas

      • Supondo que você tenha uma ferrari com uma manutenção de 1 milhão a.m , IPVA, Gasolina etc
        O mercado esta inundando por estoques e a demanda reprimida , o que você faz neste cenário ?abaixa o preço para conseguir sobreviver ou ficar arcando todos este tempo para manter estes passivo?

        Agora supondo que todos seus vizinhos tenham fusquinha para alugar , porém a quantidade de clientes no mercado ainda é pequena.

        Quem vai perder mais nessa jogada? você ao oferecer Ferrari por preços de fusca ou seu vizinho ? Lembrando que esta rolando canibalismo um mercado sobre ofertado e vai entrar mais estoques em 2018 construidos no ciclo 2013, ou seja vai pressionar ainda mais o mais o m2.

        Basicamente o mercado para os próximos 3 ou 4 anos vai ser isso , prédios AA roubando inquilinos dos prédios de classe assim como ocorreu na década passada.

        Como boa parte do portfólio do HGRE é prédio de classe B com pequenas participação em empreendimentos , podemos ter noção do enrosco em que se meteu o gestor.

        Vamos falar realidade 6 mil entrou abaixo do valor do mercado para fazer caixa ! Fato

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