JRDM11 – Shopping Jardim Sul

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

JRDM11B

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano (0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês).

Situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro; trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers.

O shopping é administrado pela BR Malls e conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência janeiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.998.077,83 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

421 comentários em “JRDM11 – Shopping Jardim Sul”

    1. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS,
      com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar
      parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de
      administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING JARDIM SUL (“Fundo”),

      informa a seus cotistas e ao mercado que não haverá divulgação referente a distribuição de rendimentos
      em 07/04/2020, conforme Fato Relevante a ser divulgado na mesma data.
      São Paulo, 07 de abril de 2020.

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  1. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 08/05/2019
    Data do pagamento 15/05/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,45
    Período de referência Março/2019

    Aumento de 23% em relação a última distribuição

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    1. Que estrago?

      Vacância de 1,5%.

      Passei boa parte da minha vida na região, e todas as pessoas que conheço são unânimes: o morumbi town é um lixo, só presta o cinema. Todo mundo prefere ir no Jardim Sul. O mix de lojas é simplesmente incomparável.

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  2. continuo sem entender pq vcs nao gostam desse fii. Renda muito crescente. Shopping, vai me dando so alegrias. Por um momento cheguei a julga-lo com base nos comentarios aqui. Mas uma leitura atenta nos informes ja me deixou tranquilo

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    1. abraha0

      quando você assiste um capítulo só ou poucos da série… pode chegar à esta percepção, especialmente se partir do fundo do poço a que chegou e dali em diante observar a recuperação

      aí a meu ver entra na questão do ‘trade’ e não do hold, questão do preço a que pegou muito mais do que o ativo em si

      tem várias situações ao longo dos anos que foram comentadas, vamos ver se com o pagamento da dívida agora melhora o operacional

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      1. eu acompanho os comentarios de voces aqui e so vi a questao da divida como ponto negativo e analisando o tamanho da divida em percentual do fundo, eh bem insignificante. Eu ja o tenho ha mais de 5 anos. E mantive-o em carteira pq a renda real estava bem prox da RMG.

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    2. Quem comprou no ipo por 100 há trocentos anos e amargou DY bem abaixo do segmento não gosta muito. Talvez agora tenha melhorado. Também não sei como ficou a dívida acumulada pela RMG mandrake.

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      1. se vc for considerar ipo, quase nenhum deu certo. Eu nunca entrei em ipo, muito menos de fii.. De qlqer forma, qem entrou na ipo, esta com a o preco acima do preco medio, descontando os dividendos. Infelizmente meu historico nao eh tao grande no grafico para buscar o preco exato que seria hoje.

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      2. Eduardo CWB, so tenho historico de 2014 para ca. O fundo pagou 42 ,65reais em dividendos. Parece que foi setembro/12 qe iniciou, entao estimando em +18 de dividendos, sao 60,65. A conta esta em 81, entao o cara que pagou 100 esta com 141,65 no total. Se reinvestiu tem muito mais, estimaria em 160. Entao teria um ganho de 60% acima do preco de entrada. Em 7 anos, o que cobre a inflacao, ao menos. Agora gostaria que vc listasse os fundos que foram lancados no governo dilma e que possuem um rendimento muito superior a este. Eu nao fiz essa analise, mas acredito que talvez nem exista.

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    1. Estava analisando aqui o tamanho em % dessa divida com o tamanho do fundo e me parece nao significar muito. 7 mi e o valor de mercado do fundo em 173 mi. Sao apenas 4% do fundo. Ou seja, a diluicao nao seria grande coisa. Vamos supor que a diluicao aconteça em 10%, o rendimento ainda estaria acima do CDI. Acho que vou segurar esse aqui.

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  3. Dívida BR Malls
    Em Agosto/2018 , a dívida do Fundo com a BR Malls estava estimada em R$ 7.635.298,05 .
    Conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, Fundo tem a obrigação de
    reembolsar a BR Malls referente as despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela
    suportado em razão da rentabilidade mínima.
    A BR Malls entregou ao Fundo o relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência julho de 2016, o valor
    passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 7.735.794,36 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias),
    sendo este valor corrigido mensalmente pelo IGP-M.
    Após o término da Renda Mínima Garantida, o valor devido deverá ser pago em 36 meses, com o primeiro pagamento realizado em
    outubro de 2016. Após o encerramento do prazo, caso os pagamentos não sejam suficientes para quitar a dívida, o Fundo terá mais
    240 dias para efetuar o pagamento do valor em aberto, cabendo então ao administrador divulgar como será pago o saldo restante,
    podendo efetuar nova emissão de cotas, ou retendo distribuição de rendimento ou até mesmo sendo diluído em sua participação no
    empreendimento.

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  4. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING JARDIM SUL

    CNPJ/MF Nº 14.879.856/0001-93

    FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre Corcovado, Botafogo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, registrada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira de acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006, na qualidade de “Instituição Administradora” do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING JARDIM SUL (“Fundo”), e também na qualidade de Coordenador Líder da Oferta Restrita conforme abaixo definida (“Coordenador Líder”),

    informa a seus cotistas (“Cotistas”) e ao mercado, o ENCERRAMENTO da distribuição pública de cotas, Série Única, nominativas e escriturais (“Cotas”), em mercado de balcão não organizado, com esforços restritos de distribuição da 2ª Emissão do Fundo (“Oferta Restrita”) em 29 de outubro de 2018, e o CANCELAMENTO da Oferta Restrita em razão da não colocação do montante mínimo de distribuição, fixado na Ata de Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas realizada em 25 de abril de 2018, em R$ 1.389.768,00 (um milhão, trezentos e oitenta e nove mil, setecentos e sessenta e oito reais), correspondente à 17.592 (dezessete mil e quinhentas e noventa e duas) Cotas.

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    1. Assim, encerrado o Prazo da Oferta Restrita, sem a distribuição mínima, a Instituição Administradora COMUNICA que providenciará:

      (i) na forma do disposto no art. 13, §2º, I da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, e do item “9” do Boletim de Subscrição, o rateio dos recursos financeiros integralizados no Fundo no âmbito da Oferta Restrita por 34 Cotistas, que somaram a quantia de R$ 26.754,28, incluído os custos da Oferta, acrescido dos rendimentos líquidos auferidos pelas aplicações desses recursos, descontados os tributos incidentes sobre as aplicações. O valor por cada Cota a ser devolvido será de R$82,99 (oitenta e dois reais e noventa e nove centavos) e a liquidação financeira destes valores será realizada no dia 09/11/2018.

      (ii) o cancelamento das Cotas emitidas no âmbito da Oferta Restrita.

      Atenciosamente,

      BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM

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  5. …”comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que, em complemento ao Fato Relevante de 22/09/2017 referente ao pagamento da indenização determinada no processo nº 0160217-70.2007.8.26.0002 (“Processo”) no valor de R$ 4.041.379,08
    (quatro milhões e quarenta e um mil e trezentos e setenta e nove reais e oito centavos), no dia 23/10/2017, o Shopping deu início à execução judicial contra a Seguradora por meio da propositura do processo nº 0071425-88.2017.8.26.0100 para cobrar parte da indenização paga. Com isso, Shopping recebeu o valor de R$ 1.016.843,55 (um milhão, dezesseis mil, oitocentos e quarenta e três reais e cinquenta e cinco centavos).

    Diante da participação Fundo no shopping, o Fundo fará jus à 40% do valor recebido, perfazendo o montante de R$ 406.737,42 (quatrocentos e seis mil, setecentos e trinta e sete reais e quarenta e dois centavos). Dessa forma, distribuição do Fundo será impactada positivamente em 43,82%, com base na última distribuição de rendimentos. A Administradora ressalta que o valor recebido será distribuído ao longo do segundo semestre de 2018 de acordo com a Lei Nº 8.668, de 25 de junho de 1993.

    Por fim, a Administradora ressalta que ainda continua sendo discutido judicialmente a diferença para
    ser paga pela Seguradora ao Shopping.

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  6. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 07/08/2018
    Data do pagamento 14/08/2018
    Valor do provento por cota (R$) 0,417550016643725

    Aumento de 17%. Fim das parcelas da taxa de administração?

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  7. Pra quem acredita em milagres, digo, recuperação deste FII, a 69,xx tá bom demais heim …. (vp de 84,96)

    Na minha opinião é uma boa oportunidade , pra colher frutos , sei lá, daqui a uns 3 ou 5 anos…
    O que acham???

    Curtido por 1 pessoa

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