JRDM11B – Shopping Jardim Sul

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

JRDM11B

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano (0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês).

Situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro; trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers.

O shopping é administrado pela BR Malls e conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência janeiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.998.077,83 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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216 comentários sobre “JRDM11B – Shopping Jardim Sul

  1. Dona do Shopping Villa Lobos amarga prejuízo no 4º trimestre

    Em 2016, porém, BRMalls registrou resultado de R$ 171,2 milhões, salto de 35 vezes sobre o ano anterior

    Considerado o ano todo de 2016, a companhia – dona do Shopping Villa Lobos, Jardim Sul, Minas Shopping, entre outros – teve lucro líquido de R$ 171,2 milhões, resultado 35 vezes superior ao lucro líquido de R$ 4,8 milhões em 2015.

    O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) da companhia entrou em território negativo de R$ 549 milhões no quarto trimestre de 2016, ante resultado positivo de R$ 254 milhões no mesmo trimestre de 2015.

    Curtido por 1 pessoa

    • Aproveitando a postagem do Tetzner, segue breve comparação entre o Jardim Sul e o vizinho Morumbi Town:

      Jardim Sul

      Inauguração: 1990
      ABL – 30.874 m2
      Total de lojas: 192 (vacância de 1,3% da ABL)
      Lojas âncoras: C&A, Renner, Pão de Açúcar, Americanas e UCI
      N° de vagas no estacionamento: 1.350 (R$ 11,00 até 2h + R$ 2,00 por hora ou fração excedente a esse período)

      Morumbi Town

      Inauguração: 2016
      ABL: 31,000 m²
      Total de Lojas: 120 (11 vagas, vacância aproximada de 9%*)
      Lojas Âncoras: Záffari, Bio Ritmo, Tok&Stok, Renner, Riachuelo e Cinesystem.
      N° de vagas no estacionamento: 1.400 vagas (R$ 11,00 até 2h + R$ 2,00 por hora ou fração excedente a esse período)

      Sds.

      *Em termos de lojas, não de ABL.

      Curtido por 3 pessoas

  2. Eita…emissão a caminho

    …divulga aos seus cotistas e ao mercado o orçamento elaborado pela administradora do Shopping para 2017,
    relativo a 100% do Shopping, que prevê um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$40.461.000,00.
    Segue abaixo as despesas extraordinárias até a presente data previstas para 2017, no valor de R$ 5.241.438,00:
     Acessibilidade – Calçadas;
     Elevador ou plataforma da rampa + altura dos degraus das escadas;
     Regularização de Mezaninos;
     Teatro
     Auto de Verificação de Segurança (AVS);
     Técnicos Urbanísticos/Pareceres legais;
     Projeto de Revitalização, melhorias na Pça Alimentação e Pintura da Fachada
     Regularização de área e atualização do Habite-se

    A Administradora do Fundo ressalta que o resultado e as despesas extraordinárias acima previstas são meras estimativas realizadas com base em projeções futuras, considerando a situação atual e, portanto, sujeitos a variações decorrentes de eventos diversos, tais como, condições mercadológicas, desempenho do Shopping, obras e reparos emergenciais ou resultantes de novas exigências legais, contingências supervenientes, alteração da estratégia de administração dos Shoppings, imprecisão
    nos orçamentos ou nos cálculos elaborados, entre outras. Desta forma, a Administradora esclarece que as informações ora prestadas não representam promessa ou garantia de rentabilidade do Fundo.

    Adicionalmente, informamos que a disponibilidade de caixa do Shopping no final de dezembro era de R$ 1.386.527,78.
    Em relação ao caixa do Fundo e suas disponibilidades, informamos que no final de dezembro era de R$ 634.452.92.
    Por fim, informamos que caso haja necessidade de captação de recursos pelo Fundo para arcar com a sua cota-parte das despesas descritas acima, a Administradora poderá oportunamente convocar assembleia geral de cotistas para a deliberação de
    nova emissão de cotas do Fundo.
    São Paulo, 24 de fevereiro de 2017.

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  3. É galera, temos um longo caminho pela frente.
    Mandei um e-mail para o BTG (Sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com) no dia 19.01.2017, e até o momento, mais de quinze dias depois, não recebi sequer um oi… Vou reiterar o pedido de informações. Caso não respondam, vou reclamar na CVM.
    Segue o teor do e-mail sem resposta até o presente momento:

    “Prezados,

    Bom dia! Gostaria de saber o seguinte:

    1.Quais as benfeitorias que estão sendo feitas no Shopping Jardim Sul com a participação do caixa do fundo, pois o mês de Dezembro foi o terceiro mês com esse tipo desconto, sem que tenha havido qualquer informação adicional pelo BTG ?

    2. Como será realizado o pagamento dos valores devidos à BRMALLs? Eu, particularmente, prefiro realizar o pagamento imediatamente a ser diluído? Qual é o impeditivo para se iniciar a retenção e começar a pagá-la desde já?

    3. Quais são os encargos e juros que incidem sobre a dívida do fundo com a BRMALLS?

    Atenciosamente,”

    Curtido por 1 pessoa

  4. Galera,

    Atendendo ao desafio do Tetzner, vou listar os pontos positivos e negativos do JRDM. Foi o meu primeiro fundo, e o que tenho a maior participação em carteira (Atualmente, 20%). É um fundo que gosto muito, mas sei reconhecer que há alguns riscos nele, especialmente o decorrente da dívida junto à BR MALLS.

    Pontos positivos: é um shopping, logo internamente diversificado (vários inquilinos e espaços – lojas, quiosques e estacionamento), o que dilui o risco; imóvel maduro e bem localizado (bairro nobre); o outro sócio do empreendimento é a BRMALLS, ao meu ver, muito melhor do que a General Shopping, e gere adequadamente o negócio.

    Pontos negativos: dívida de 7,8 milhões para pagar; falta de transparência em relação aos cotistas, já que sequer discutiram como eles como irão fazer o pagamento; o imóvel tem baixa capacidade de expansão; o imóvel precisa de reformas, a fim de se manter competitivo.

    Apesar de tudo, considero que ele é um fundo nota 8.

    Curtido por 4 pessoas

  5. De acordo com a DF divulgada hoje, JRDM11B deverá anunciar uma renda de R$0,5509/cota referente a movimentação de novembro/16.
    Ano passado a renda do fundo referente ao mês de Dezembro deu um salto. Vamos ver se repete em 2016.

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  6. Alguém entrou nessa?

    Notícias
    23.11.2016 10:25 Setor: Bovespa
    Leilao de JRDM11B ate as 10:30:37 – oscilacao maxima permitida

    -Leilao de JRDM11B ate as 10:30:37 -oscilacao maxima permitida -Motivo: Oscilacao em relacao ao preco referencial 72.1 superior a oscilacao maxima permitida 3.00 % -Instrumento: JRDM11B -Quantidade: 51 -Preco: 74.98 -Corretora Compradora: 72 -Corretora Vendedora: 88 -Duracao: 00h:05m:00s
    As informações/análises contidas neste site são oriundas de provedores independentes, com propósito exclusivamente informativo, não consistindo em recomendações financeiras, legais, fiscais, contábeis ou de qualquer outra natureza, e, não necessariamente, refletem a opinião do banco.

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