JRDM11 – Shopping Jardim Sul

O objetivo do FII foi a aquisição de uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul em SP, com 190 lojas em 2 pavimentos, para posterior exploração através de locação; administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

JRDM11B

Este fundo conta com Renda Mínima Garantida (RMG) por 4 anos, então até Set/16 no valor de 8,5% a.a. líquidos e sobre o valor de lançamento, ou 0,71% ao mês. O valor é corrigido para 8,7% a.a. no segundo ano, 8,9% a.a. no terceiro e finalmente 9,1% no quarto ano (0,73% / 0,74%, 0,76% ao Mês).

Situado na Capital do Estado de São Paulo, na Avenida Giovanni Gronchi, n° 5.819, Morumbi, 29° Subdistrito – Santo Amaro; trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers.

O shopping é administrado pela BR Malls e conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, a rentabilidade do investimento poderá ser adversamente impactada, uma vez que o Fundo tem a obrigação de reembolsar a BR Malls das despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela suportado em razão da rentabilidade mínima, sempre respeitada a proporção de 40% – que é a fração ideal do Shopping de propriedade do Fundo.

A BR Malls já entregou ao Fundo relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência janeiro de 2016, o valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 6.998.077,83 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias), que já está sendo a análise do Fundo para eventual reembolso do que venha a caber.

Para arcar com estas despesas extraordinárias, a Administradora irá constituir uma Reserva de Contingência por meio da retenção de até 5% ao mês do valor a ser distribuído aos Cotistas, até o limite de 1% do total dos ativos do Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em ativos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa ou fundos de investimento que invistam nestes ativos, e os rendimentos decorrentes desta aplicação capitalizarão o valor da Reserva de Contingência.

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

421 comentários em “JRDM11 – Shopping Jardim Sul”

  1. Deu ruim!! Cotista não tá disposto a entregar o $$ de bandeja pra 3C não hehehe
    “Durante o Período de Preferência, houve a colocação de 329 (trezentas e vinte e nove) Cotas, remanescendo, portanto, 36.381 (trinta e seis mil e trezentas e oitenta e uma) Cotas, no montante de R$ 2.874.099,00 (dois milhões oitocentos e setenta e quatro mil e noventa e nove reais)a serem distribuídas a partir de 18 de maio de 2018”

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      3. Aliás, pela qualidade da gestão, pelos problemas do imóvel e da adm, pelos rendimentos, está caindo pouco. Vai ficar ainda mais díspar em relação ao segmento.

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      4. Mas quem ia pagar um 81,32 por um fundo não passou dos 78 em todo o mes de maio…. qual era mesmo a finalidade dessa emissão… pagar a divida de mais de 7 milhoes com a administradora?

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      5. Evs

        todo FII da 3C tem como objetivo:

        1) dar saída para um imóvel encalhado, geralmente judiado ou super estimado

        2) garantir as taxas e a mamata ao longo dos anos

        3) manter o fluxo com emissões para pagar pela omissão ao longo dos anos

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    3. Sinceramente, não entendi a emissão…
      É pra pagar a dívida com a BRMalls?
      Se for, qual o sentido de captarem 2.900.000 se a dívida é de mais de 7.000.000?
      Vão continuar rolando a dívida até estourar o prazo final (meados de 2020)?
      Aí, caso não paguem (e pelo andar da carruagem não o farão), terão que fazer outra emissão…

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      1. Billie

        tem um monte de “enrosco” nesse FII…

        tem reforma novas pra fazer…

        tem dívida antiga para pagar…

        ”
        Dívida BR Malls

        Em fevereiro/2018 , a dívida do Fundo com a BR Malls estava estimada em R$ 7.216.881,61 .
        Conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, Fundo tem a obrigação de
        reembolsar a BR Malls referente as despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por ela
        suportado em razão da rentabilidade mínima.

        A BR Malls entregou ao Fundo o relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência julho de 2016, o valor
        passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 7.735.794,36 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como extraordinárias),
        sendo este valor corrigido mensalmente pelo IGP-M.
        Após o término da Renda Mínima Garantida, o valor devido deverá ser pago em 36 meses, com o primeiro pagamento realizado em
        outubro de 2016. Após o encerramento do prazo, caso os pagamentos não sejam suficientes para quitar a dívida, o Fundo terá mais
        240 dias para efetuar o pagamento do valor em aberto, cabendo então ao administrador divulgar como será pago o saldo restante,
        podendo efetuar nova emissão de cotas, ou retendo distribuição de rendimento ou até mesmo sendo diluído em sua participação no
        empreendimento.
        “

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      2. e quando não é o “imponderável” como no caso do sequestro… é o provável numa administração da 3C

        “Pagamento Taxa de Administração
        Ao término da garantia de rentabilidade do FII Shopping Jardim Sul, passou a ser devida a cobrança relativa as taxas de
        administração, de comercialização das lojas e de comercialização de mídia e mall do shopping. No entanto, as mesmas não estavam
        sendo cobradas, o que gerou um valor devido pelo Fundo de R$ 1.486.498,26 referente as taxas dos períodos de setembro/2016 a
        Agosto/2017. O valor será pago em 6 vezes, sendo a primeira parcela de R$539.706,28, paga em janeiro/18, incluindo as taxas de
        setembro, outubro e novembro/2017, no valor de R$ 291.956,57, e as demais parcelas no valor de R$ 247.749,71 pagas até
        junho/2018.
        Com o intuito de esclarecer às dúvidas dos cotistas, a Administradora divulgou um Fato Relevante no dia 09/02/2018 explicando o
        ocorrido de forma detalhada.”

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      3. Tb não entendi pq só 2,9M, deveriam aproveitar e captar tudo o necessário (dívida + reformas) para evitar novas futuras emissões, captação tem um custo altíssimo

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    5. Eu tenho cotas dessa tranqueira…PM 83,xx, não vou vender, mas já dei como perdido, o que vier é lucro…
      Quanto a essa emissão não entendi, o valor será de 81,32, mas hoje a cotação está a 79,00, qual o motivo para alguém integralizar????

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  3. Vejo esse fundo JRDM11 como uma das poucas oportunidades atuais em um mercado com preços altos. Os problemas dele são pequenos perto do faturamento do ativo e a qualidade do shopping e movimento são sólidos. Em 1 ano se resolvem os problemas e vamos ter saudades de hoje quando a cota vale R$ 80

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    2. Caso aconteça a nova emissão, alguém tem uma ideia sobre qual o destino dos recursos arrecadados? Qual seria o impacto sobre a distribuição de dividendos? Se não houver aquisição de novos espaços no Shopping, os dividendos cairão, correto?

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  4. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    07/03/2018
    Data do pagamento
    14/03/2018
    Valor do provento por cota (R$)
    0,34495241244051
    Período de referência
    Janeiro/2018
    Ano
    2018

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    2. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING JARDIM SUL, inscrito no
      CNPJ/MF sob o nº 14.879.856/0001-93, código CVM nº 31201-8 (“Fundo”), proprietário de 40% do
      Empreendimento Shopping Jardim Sul (“Shopping”),

      comunica aos seus cotistas e ao mercado em
      geral que, conforme divulgado no Relatório Mensal de Dezembro/2017, em razão de uma falha
      operacional do prestador de serviços, as parcelas relativas às taxas de administração, de
      comercialização das lojas e de comercialização de mídia e mall do Shopping, referentes ao período
      entre Setembro de 2016 (quando passaram a ser devidas) e Novembro de 2017, não estavam sendo
      periodicamente cobradas junto ao Fundo.

      Por esta razão, ao receber tal cobrança, na qual os valores foram considerados com a respectiva
      correção monetária, esta Administradora iniciou uma série de negociações com o prestador de serviços,
      com o objetivo de isentar o Fundo do pagamento da correção monetária, o que foi concluído com
      sucesso, evitando assim um impacto negativo aos cotistas do Fundo, passando o Fundo a dever o valor
      equivalente a R$ 1.778.454,83.

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      1. Ainda de acordo com as negociações realizadas pela Administradora,
        tal valor será pago em 6 parcelas, sendo a primeira parcela no valor de R$539.706,28 paga em
        Janeiro/2018, e as demais parcelas no valor de R$ 247.749,71, a serem pagas no período entre
        Fevereiro de 2018 e Junho de 2018.

        A partir do mês de Dezembro de 2017, cuja remuneração será cobrada em Fevereiro de 2018, o Fundo
        passará a pagar os referidos valores periodicamente, conforme prevê o respectivo contrato.
        Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
        necessários.

        Atenciosamente,
        3C

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      4. Pior que ainda deve ter quem ache que é implicância ou algo pontual. Isso é uma ocorrência de dezenas de outras ao longo dos anos e em vários fundos… ou seja a regra é esse tipo de administração, onde o foco está no ganhar a qualquer custo e pegando volume com vários fundos. O resultado vai ser o que sempre foi: um serviço porco.

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  7. Dívida BR Malls

    Em novembro, a dívida do Fundo com a BR Malls estava estimada em R$ 7.094.297,56.

    Após o término da Renda Mínima Garantida, o valor devido deverá ser pago em 36 meses, com o primeiro pagamento realizado em outubro de 2016.

    Após o encerramento do prazo, caso os pagamentos não sejam suficientes para quitar a dívida, o Fundo terá mais 240 dias para efetuar o pagamento do valor em aberto, cabendo então ao administrador divulgar como será pago o saldo restante, podendo efetuar nova emissão de cotas, ou retendo distribuição de rendimento ou até mesmo sendo diluído em sua participação no empreendimento.

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    1. E brotam dívidas e problemas em JRDM…
      Seguradora não quer ressarcir o shopping pela proteção contratada… 1,8MM que já irou ação judicial com bloqueio de bens da seguradora.
      Agora surge uma taxa de adm e comercialização do shopping que não estavam sendo cobradas, 1,5 MM que vão impactar os rendimentos até junho…
      fora os 7 MM aí em cima e as reformas…

      Insisti por muito tempo pq acho que mesmo com o concorrente, é uma população muito grande na microrregiao para apenas 2 shoppings, que são complementares, como vem mostrando as vendas que não sofreram tanto e já retomaram ritmo de crescimento… mas o adiantamento da resolução da dívida e o aparecimento de novos problemas confirmam que não adianta esperar resultados diferentes de um gestor que continua cometendo os mesmo pecados…felizmente tive juízo e me desfiz de meu penúltimo 3 consoantes pra levar mais um naco da emissão de MFII

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  8. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    08/01/2018
    Data do pagamento
    15/01/2018
    Valor do provento por cota (R$)
    0,381854457369572
    Período de referência
    Novembro/2017
    Ano
    2017

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  11. Questionamentos feitos a 3 letras no último dia 30:

    Como cotista do fundo, estou preocupado com o descolamento da valorização do ativo em valor de mercado frente a seus pares. Apesar da concorrência do shopping recém aberto, o faturamento total do empreendimento tem se mantido, porém as pressões causadas pela dívida do fundo permanecem, além é claro da frágil transparência do gestor com os cotistas, ao não sinalizar em momento algum os riscos inerentes a ação judicial e os riscos que traziam para o fundo.

    De qualquer forma, pelo menos a questão da dívida ainda pode ser resolvido e o benchmarking mostra que isto precisa ser feito de forma rápida, mesmo que gere algum trauma no curto prazo. Vide exemplo do Parque Dom Pedro, que reduziu suas distribuições por um período considerável, porém ao término, o ativo se valorizou quase 200%. Neste meio tempo, JRDM andou de lado, com performance até pior que shoppings extremamente problemáticos como WPLZ e RGBS.

    Zerar a distribuição em 4 ou 5 meses para quitar 80% da dívida seria o melhor caminho a meu ver. Será um prazo curto, mas que trará maior valor, sem diluição da participação dos atuais cotistas.

    Chegou a ser avaliada uma proposta neste sentido? Por que não se faz uma AGE para que os cotistas possam opinar?

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    1. Resposta recebida hoje:

      Prezado Sr. Andre, bom dia!

      Estamos tratando com cuidado a questão da dívida do fundo. Estão sendo estudadas as possibilidades de uma nova oferta e retenção nas próximas distribuições.
      Dado que o fundo ainda está arcando com o indenização do processo e obras de regularização, para este semestre seria inviável fazer as retenções para pagar a dívida.
      Com relação a AGE passamos a sua sugestão internamente.

      Estamos tentando ser mais próximos dos cotistas e dar mais transparência as nossas informações. Com isso, gostaríamos de convidar o senhor para vir aqui no BTG ou marcamos um call para tirar as suas dúvidas, conversar com a equipe da Administradora.

      Caso o senhor tenha interesse, poderia nos passar um horário de sugestão, por favor?

      Atenciosamente,

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      1. Outra questão que não foi mencionada é que oferta tem custo e são altos, uma retenção de distribuição não tem. A quem interessa fazer oferta? As corretoras e bancos. Será que pro BTG não é melhor uma oferta? Além de não reduzir o preço do FII no mercado e, por consequência, a taxas de administração, ainda dá pra ganhar um extra fazendo a oferta.

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  12. A partir do dia 3 de agosto, o Pet&Play vai reunir seu complexo de atividades para pets no Shopping Jardim Sul. Em um espaço de 850m², localizado no estacionamento G1, os bichinhos do centro de compras vão poder se divertir com piscina de bolinhas, labirinto, Agility, piscina com água e muito mais. O evento, que acontece até o dia 27 de agosto, será aberto de quinta-feira a domingo, e oferece monitoramento de adestradores e cinotécnicos da Brazilian Canine.
    O Parque
    Uma área de brincadeiras formada por três atrações pode ser visitada por até 20 pets ao mesmo tempo, durante até 25 minutos, pelo valor de R$20. Os donos têm entrada gratuita e presença obrigatória. A primeira atração é a Piscina de Bolinhas, para cães de pequeno a grande porte. Em seguida, é a vez do Labirinto, onde o pet poderá mostrar sua agilidade para achar o caminho da saída e, se precisar de ajuda, os profissionais estarão por perto. No Agility, os cães mais aventureiros e cheios de energia poderão brincar em escorregadores e obstáculos em formato de rodas.
    Para aqueles que curtem água, haverá uma piscina de 25m², em formato de osso e capacidade para 4 mil litros. Nela, o tempo de permanência é de também 25 minutos com supervisão de profissionais. A atração recebe até três participantes. O ingresso do parque dá direito ao uso da piscina, mas é necessária a compra de um banho após a brincadeira.
    Centro de convivência com feira de adoção e atrações
    O complexo do evento conta ainda com uma área de convivência e diversas atrações.
    Na Turma do Banho, os pets podem recebeu um upgrade no visual, por preços acessíveis para cachorros de todos os portes.
    Para completar a experiência, os donos podem levá-los para vivenciar momentos de celebridade na Click nos Bichos, onde posarão com acessórios na companhia de seus amigões humanos. Serão dois fotógrafos e uma editora de imagem para garantir registros especiais, que ficarão prontos na hora ou poderão ser enviados por e-mail. As imagens podem adquiridas a partir de R$20.
    Além disso, o evento vai realizar uma Feira de Adoção, aos sábados, das 12h às 20h. Já está confirmada a participação das ONGs AVAMA e Cão Leal. O atendimento para triagem e cadastro de adoção será feito no local pela ONG responsável do dia. Todos os pets saem castrados, vacinados e vermifugados.
    Street Pet Art com Fábio Polesi
    Outra atividade que promete deixar o evento imperdível é a presença do artista plástico Fábio Polesi, referência mundial do ramo de ‘Art Pet’ e idealizador do movimento Pet Art Crew. Atualmente, Polesi trabalha com a linha de street art, e para o Pet&Play, criou a série Street Pet Art, que une as duas tendências das suas obras. Aos sábados, o público poderá ver em tempo real o artista produzir grafites com o novo estilo, em primeira mão.
    O Shopping Jardim Sul é pet-friendly e a entrada dos pets é permitida na sua área interna, respeitando as regras da Vigilância Sanitária e boas práticas de convivência.
    Serviço:
    Pet&Play – Shopping Jardim Sul
    Data: 03 a 27/08 – de quinta-feira a domingo
    Local: Estacionamento – G1
    Horário: Quinta-feira e sexta-feira, das 17h às 22h | Sábados, das 10h às 22h | Domingo, das 14h às 20h
    Shopping Jardim Sul
    Rua Itacaiúna, 61 – São Paulo.

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  14. Dívida BR Malls

    Em Agosto, a dívida do Fundo com a BR Malls estava estimada em R$ 7.010.560,81.

    Conforme informado no prospecto do fundo, ao término do período de garantia de renda mínima, Fundo tem a obrigação
    de reembolsar a BR Malls referente as despesas extraordinárias por ela incorridas nos Imóveis-Alvo durante o período por
    ela suportado em razão da rentabilidade mínima.

    A BR Malls entregou ao Fundo o relatório relativo a todas as despesas extraordinárias. Até a competência julho de 2016, o
    valor passível de reembolso pelo Fundo já somava R$ 7.735.794,36 (40% das despesas apontadas pela BR Malls como
    extraordinárias), sendo este valor corrigido mensalmente pelo IGP-M.

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    1. Após o término da Renda Mínima Garantida, o valor devido deverá ser pago em 36 meses, com o primeiro pagamento
      realizado em outubro de 2016.

      Após o encerramento do prazo, caso os pagamentos não sejam suficientes para quitar a
      dívida, o Fundo terá mais 240 dias para efetuar o pagamento do valor em aberto, cabendo então ao administrador divulgar
      como será pago o saldo restante, podendo efetuar nova emissão de cotas, ou retendo distribuição de rendimento ou até
      mesmo sendo diluído em sua participação no empreendimento.

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      2. Na minha visão, é uma opção que não serve para quem tem uma mentalidade imediatista. FIIs são instrumentos de investimento de longo prazo. Esse passa por ocorrências que tem afetado as suas receitas e por consequência a sua capacidade de distribuição de rendimentos, mas que são situações passageiras ou que poderá ser resolvida nos próximos anos. Existe aqueles que vão um pouco mais além no estudo da opção e que em vez de enxergar os problemas visualizam oportunidades. São pessoas que pensam não no agora, mas na aposentadoria. Eu sou um deles. Entendo perfeitamente os riscos. Alguns fazem escolhas baseado na premissa de que quando tudo é céu de brigadeiros, não existem oportunidades.

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      3. beto10k,
        Concordo!
        Agora, a BTG botar no relatório: “ou até mesmo sendo diluído em sua participação no empreendimento.”
        Imagina se, para cada dívida que o fundo tiver com o shopping, o patrimônio for diluído?
        Lamentável essa visão de “longo prazo” deles, mas também é fato que não é a única adm. que pensa assim…

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      4. Acho q o problema aqui nao eh a divida, essa representa só 3,5% do PL e eh bobagem, o pior eh que vem perdendo espaço pro Morumbi Town, e isso eh notorio, estive la 2x esse ano e percebi isso, o proprio relatorio mostra claramente q as vendas nao estao tendo crescimento. A capacidade de expansao tb eh outro complicador

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      5. Imagine que abriu um outro shopping na frente, ainda estamos em crise… Só o fato do shopping manter o faturamento, não houve fuga de lojistas, para mim é um sinal claro de que o shopping se preparou para a concorrência, inclusive é uma das justificativas para a existência da dívida, os administradores fizeram investimentos estratégicos que geraram valor.
        Dois exemplos de shoppings que sofreram muito tempo com concorrência e hj se recuperaram ou estão em processo de recuperacao: West Plaza e Market Place.
        Para mim, Jardim Sul sai em uma condição muito melhor.
        Meu ponto negativo é sobre a dívida: deveriam ter retido 4 ou 5 meses de distribuição e liquidado o passivo na largada, semelhante ao que PQDP fez. Sou contra diluir, mas enquanto IGP-M estiver zerado, não faz diferença pagar ou não a dívida.

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    2. Estava muito interessado nesse fundo. Li um relatório mensal no meio desse ano e lá, curiosamente, não falava nada da dívida. Se eu tivesse entrado nesse fii analisando apenas o que o BTG divulga, eu iria ter uma surpresa muito desagradável. Aind bem que consultei seu blog e mudei de opinião dele.

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    3. Uma coisa não entendo nesse rolo do JRDM.

      Tem uma renda mínima garantida e um dívida que cresce por trás.

      Mais ou menos assim:

      Renda Minima: 100
      Renda real : 50
      Divida : 50

      Você recebe 100, porém ficam esses 50 para trás para pagar depois.

      Na verdade é como se não tivesse renda miníma nenhuma.

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