JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

O FII JS REAL é um fundo imobiliário multigestão, que atualmente direciona grande parte da sua carteira para ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e (ii) Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

JSRE11

O Fundo é administrado pelo Banco J. Safra S.A., em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

Também pode investir em cotas de outros FII, Letras Hipotecárias, imóveis e outros ativos permitidos pela legislação e pelo regulamento do Fundo; trata-se portanto de um FII de FIIs.

No dia 30/09/2014 foi aprovada em assembleia de cotistas a incorporação pelo FII JS REAL dos fundos JS Real Estate Renda Imobiliária FII (JSIM) e JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC), ambos também geridos pelo J. Safra Asset Management. Com isso, FII JS REAL passou a deter aproximadamente R$ 700 milhões de patrimônio e 6.452.470 cotas

O fundo beneficiou-se do ciclo de alta dos juros e defendeu-se das incertezas do mercado imobiliário, conseguindo assim preservar seu patrimônio em comparação com os demais fundos imobiliários representados pelo IFIX.

Taxas:
Administração: 1,0%a.a. sobre valor de mercado médio do fundo.
Custódia, escrituração e gestão já estão incluídos na taxa de administração.
Performance: A taxa de performance é 20% do que exceder 3%+IGPM no semestre, ou seja 6%+IGPM no ano

RI: safra.asset@safra.com.br

Tutor do FII: leoctba

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280 comentários sobre “JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

  1. Pouco Vejo o pessoal falando sobre esse fundo. Parece ter um rendimento bom e ser bem diversificado. Alguma circunstância que o deixe ruim que eu não esteja vendo? O que se diz do gestor e do administrador dele? Pois para mim parece ser um bom fundo, no geral.

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  2. Do relatório de julho de 2016:

    Comentário do Gestor
    A queda nas taxas de juros reais de longo prazo contribuiu para a valorização das cotas dos fundos imobiliários de renda
    integrantes do IFIX, que atingiu seu maior patamar histórico nos últimos dias de julho/2016. O JSRE11 distribuiu rendimentos de
    R$ 0,93 por cota, um yield de 0,98% sobre o valor de mercado de fechamento de junho/2016.
    O CRI Even que estava na carteira desde a sua emissão (2013) venceu em 31/07/2016 e foi resgatado integralmente no dia útil
    seguinte (01/08/2016), representando quase 10% do patrimônio do fundo. A liquidez proveniente deste vencimento foi aplicada em
    ativos de renda fixa que vão sendo resgatados à medida que o fundo investe em ativos com lastro imobiliário, tais como cotas de
    FII (13,4% s/ PL em 12/2015 vs. 22,9% s/ PL em 07/2016). A carteira de títulos de renda fixa (CRI e LCI) segue 100% adimplente.

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    • Alocação da carteira
      Cotas de FII R$ 22,93%
      Imóveis para Renda 9.816.000 R$ 1,42%
      CRI R$ 26,31% 182.369.256
      LCI R$ 39,49% 273.723.4
      Fundos de renda fixa 82.645.084 R$ 11,92%
      Caixa e contas a receber 22.763 R$ 0,00%
      Rendimentos e contas a pagar (14.410.650) R$ -2,08%
      Patrimônio Líquido 693.060.15

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      • Resultado do mês
        Rendimentos FII 1.038.866,56
        CRI 2.179.649,87
        Aluguéis 61.394,53
        LCI R$ 2.785.249,39
        Despesas (943.654,45)
        Resultado 5.930.709,12
        Res/cota (+reserva acum) 0,95950
        Resultado a distribuir 0,93000

        Curtido por 1 pessoa

      • Mas Leonardo, se entendi bem, esses CRIs que venceram influenciaram a renda e as aplicações provenientes desse resgate vão fazer a renda ser recuperada, aumentando nos próximos meses a distribuição, não?

        Curtido por 2 pessoas

      • Felipe, eles não disseram quantos % do CDI era esse CRI da Even. Mas, supondo que o CRI renda a mesma coisa ou quase a mesma que o CDI da renda fixa, acho que essa troca não vai mudar muito a distribuição.

        Curtido por 1 pessoa

      • Sim, mas esse ultimo rendimento não veio um pouco abaixo dos anteriores por causa desse CRI? Será que mantendo a rentabilidade na substituição, não voltariam a distribuir 0,97-0,98?
        Pergunto pq não entendi bem como vai funcionar…

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  3. Ôh, pai Leo! Levanta que seu filho está chorando! 😀

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 29/07/2016
    Data do pagamento 19/08/2016
    Valor do provento por cota R$ 0,93
    Período de referência Julho/2016

    Curtido por 4 pessoas

  4. Resumo do FII:

    JSRE é um dos fundos de maior patrimônio listados na Bovespa, valendo 682 milhões.
    É administrado pelo Banco Safra.
    Taxa de Administração: 1% a.a. s/ PL.
    Taxa de Performance: 20% s/ os rendimentos que excederem 6% a.a. s/ base atualizada por IGPM.
    O fundo tem 3 tipos de ativo diferentes:
    1- Imóvel no RJ no Botafogo: representa 1,4% do valor do fundo, tem 2 andares, um deles alugado, o outro vago.
    2- FIIs em carteira: representam 19,7%. são 9 FIIs, sendo os mais representativos SAAG com 9,2%, HGJH com 3,25% e EDGA com 3,01%. Os outros com porcentagens bem pequenas
    3- Papéis, com cerca de 78,9%:
    CRI: 27,5%- cerca de 24% são atrelados ao CDI. Os devedores mais importantes são a CCI com 9,9% e a EVEN com 9,77%.
    LCI: – 39,4% do FII. Todos atrelados ao CDI. Os principais devedores são a Caixa, com 19,68% e o Banco ABC com 19,58%.
    Tem ainda 13% na renda fixa.

    Seu VP está em 105,74, o que dá um P/VP de 0,90 nesses dias. Considero uma boa margem de segurança.
    Sua distribuição de proventos está variando entre 0,95 3 1,00 real nos últimos meses, o que dá um yeld mensal consistente maior que 1%..
    Seu maior risco é o default dos maiores devedores. Até hoje, não houve qualquer problema com os papéis ou uma queda abrupta nas taxas do CDI, o que considero improvável no momento.

    Curtido por 8 pessoas

  5. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento ou amortização) 30/06/2016
    Data do pagamento 21/07/2016
    Valor do Rendimento ou Amortização por cota R$ 0,980000
    Período de referência Junho/2016

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    • FII JS REAL (JSRE) Relatorio Gerencial – 14/06/2016

      Comentário do Gestor

      Em maio o retorno total do fundo foi de 2,99%, consolidando 8,71% em 2016. O IFIX segue se recuperando com as quedas nas taxas de juros futuros e variou 3,74% no mês.

      O JSRE11 distribuiu rendimentos de R$ 0,97 por cota, equivalente a 1,06% sobre o valor de mercado de fechamento de abril/2016.

      O Fundo seguiu aumentando sua carteira de cotas de FII, passando de R$ 119 milhões para R$ 134 milhões no final de maio, já considerando a valorização da carteira no mês.

      O deságio do valor de mercado em relação ao valor patrimonial da cota se reduziu levemente para 11,94%, uma vez que houve valorização tanto na cota patrimonial (0,82%) quanto no valor de mercado da cota (1,93%).

      A carteira de títulos de renda fixa (CRI e LCI) segue 100% adimplente.

      Curtido por 5 pessoas

  6. JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11) – Abril/16

    Comentário do Gestor
    Em abril o retorno total do fundo foi de 2,56%, consolidando 5,55% em 2016 e, com isso, ultrapassando o CDI bruto no ano. O IFIX segue se recuperando com as quedas nas taxas de juros futuros.

    O JSRE11 distribuiu rendimentos de R$ 0,94 por cota no mês, equivalente a 1,04% sobre o valor de mercado de fechamento de março/2015.

    O Fundo seguiu aumentando sua carteira de cotas de FII, passando de R$ 97 milhões para R$ 119 milhões no final de abril, já considerando a valorização da carteira no mês.

    O deságio do valor de mercado em relação ao valor patrimonial da cota ficou praticamente estável em 12,89%, uma vez que houve valorização tanto na cota patrimonial (+1,44%) quanto no valor de mercado da cota (+1,51%).

    A carteira de títulos de renda fixa (CRI e LCI) segue 100% adimplente.

    Curtido por 1 pessoa

  7. ai Waka! mais papel fazendo a alegria… esse menino vai pra Miami esse mês .. rs

    FII JS REAL (JSRE) – DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    Data-base: 31/03/2016
    Data para pagamento: 22/04/2016
    Valor distribuido por cota: R$ 1,00
    Periodo de referencia: Marco/2016

    Norma: a partir de 01/04/2016 cotas ex-rendimento.

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    • JSRE

      Março/16

      Cotas: 6.452.944
      VP: 103,38772
      PL: R$ 667.155.169,43

      Fundo de Investimento Imobiliário (FII): 97.255.232,47
      Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): 187.347.939,84
      Letras de Crédito Imobiliário (LCI): 264.126.234,54
      Fundos de Renda Fixa: 116.404.061,02
      Direitos reais sobre bens imóveis: 9.816.000,00

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    • FII JS REAL (JSRE)

      INFORMES MENSAIS – SUBSTITUICAO

      Os Informes referentes ao meses de dezembro/2015, janeiro/2016 e fevereiro/2016 foram substituidos pelo administrador e encontram-se a disposicao no site da BOVESPA.

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  8. Começamos com a análise do FII JSRE11

    Fundo administrado pelo Safra, não é um fundo muito comentado, por aqui no blog, mas que figura entre os 10 mais líquidos entre todos os FIIs. Possui um PL de 672MM assim distribuídos:

    114MM em fundos de renda fixa;

    2 andares de 1 imóvel classe A localizado no RJ (Botafogo) e valendo 10MM. Apenas 1 andar alugado;

    83MM em cotas de FII, sendo 43MM em Santander Agências e 16MM em EDGA, ou seja, não são fundos lixo, podem até não estar em seus melhores momentos, mas ruins não são;

    261MM em LCI do banco ABC (com vencimento em maio/16) e da Caixa (com vencimento em abril/17) o que representam 19% do PL para cada LCI. Ambos corrigidos pelo CDI;

    200MM em CRI, sendo 70MM da Even e 70MM da CCP, com 85% dos valores corrigidos pelo CDI. Desse montante, 130MM terão vencimento neste ano de 2016.

    Considerações: vejo um fundo com renda altamente atrelada ao CDI, segundo relatório, como proposta do gestor em aproveitar o momento dos juros altos e do mercado ruim, mas que pode aproveitar o momento de liquidação dos CRI, das LCI e o caixa em renda fixa, para aproveitar o momento oportuno para comprar imóveis, comprar cotas de FII ou mesmo alocarem papéis com talvez com outros índices de correção (já que o governo está sinalizando com o fim do aumento dos juros). Ou seja, é um fundo que pode ter um timing perfeito e se dar muito bem.

    Suas cotas vêm sendo castigadas nas últimas semanas e segundo o gestor, não há nenhum problema com o fluxo de pagamento. Atualmente seu desconto sobre o VP é próximo a 25% e a renda ultimamente oscila em torno de 1,00 (algo próximo, com a cota a 80,00 a uma renda de 120% do CDI).

    É possível que ele sofra com bi-tributação? Sim, mas acho pouco provável. Provável é que ele sofra somente com tributação tal qual todos os FII e caso a renda e a cota caíam proporcionalmente ao imposto, o mesmo ainda pode ser considerado interessante.

    Daí eu pergunto: o que eu não estou vendo? Deixo aberta a discussão…

    Curtido por 3 pessoas

    • FlavioPopo,

      Comparando com os demais fundos de fundos, esse gestor se mostra acima da média, sem dúvidas… Se livraram de jrdm na hora certa e comprarama 45m em saag sem fazer a cota subir substancialmente. Ficaram na renda fixa e como você bem observou, tem bala pra gastar…

      Mais um ponto a ser considerado é o fato desse fii ser um dos primeiros que passaram por um processo de consolidação, juntaram dois fiis em um. Foi a forma de manter um fundo rentável para o administrador… Acho que vamos ver mais disso no futuro, gestores juntando fundos sob argumento de que o pl tem de ser maior para manter a viabilidade da gestão do fundo.

      Agora vamos listar os perrengues:
      O imóvel do fundo era avaliado em 12,5m e na revisional caiu para 10…
      Vacância de 50% desde muito tempo e com viés de alta.
      Os Cris da even foram rebaixados
      outros cris do fundo tem caído entre 1 e 2% ao mês de modo constante…
      Se houver tributação, vai ser difícil realocar o caminhão de recursos que eles tem em rf.
      Se não houver tributação, não vai ser fácil achar outra lci nas condições das atuais… A demanda aumentou e os bancos reduziram o prêmio… Todo mundo quer fugir do imposto inflacionário…

      Há um claro “gerenciamento” do valor da cotação no book. Em princípio, eu via como uma forma de não desagradar cotistas do próprio safra, garantindo que conseguissem se desfazer de posições sem grandes perdas… Isso é uma coisa que você pode observar muito nesse fundo, grandes volumes de venda da corretora safra.

      Curtido por 2 pessoas

    • Pois então Ecrylo

      Tempos de crise, tempos de incerteza da capacidade dos títulos de crédito privado de manter com suas obrigações e justamente nessa época, boa parte está para ser liquidado.

      Se está difícil de conseguir novos títulos com taxas interessantes, talvez seja o mais prudente se manter longe deles neste momento. O que pode soar como algo ruim, na verdade pode ser algo bastante positivo na medida que o fundo se desobriga a investir em algo arriscado e tendo como opção títulos públicos pre-fixados pagando 16% e LFT 14,25%.

      O PL vem caindo muito lentamente nos últimos meses, muito provavelmente por essas reavaliações negativas e pela queda das cotas de FII. Eu concordo que é duro, mas não é nada anormal. Fogo é ver uma HGBS perdendo 10% do seu PL por um problema judicial….

      Fico atento a essa queda na cotação sem notícias na mídia a respeito dos títulos que ela carrega e até o momento sem FR (se tomarmos como referência o mercado de FII como um todo, é realmente para ficarmos de orelha em pé!). Mas pode ser um movimento normal do mercado podemos estar próximo de uma bela oportunidade.

      Vamos aguardando…

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    • Bem, Flavio, além do que já foi citado pelo ecrylo, gostaria de pontuar alguns detalhes:
      1- A receita do imóvel representa 0,91% do total (está com 50% locado), portanto, irrisório para o fundo.
      2- A receita dos FII, 13% do total do fundo. A maior parte é SAAG, portanto, com receita estável.
      3- A carteira de LCI, 38% da receita do fundo, sendo metade em LCI da Caixa (considero muito seguros) e metado do Banco ABC. Olhando as DF do banco ABC, é um banco pequeno, mas com boas margens, PDD adequado e Basiléia idem.
      4- A carteira de CRI, 30% da receita do fundo. Os CRI mais significativos do ponto de vista percentual são:
      10% da EVEN- Empresa que era uma das Small caps queridinhas da bolsa, vem com margens caindo ano a ano e dívida aumentando. Mesmo assim por enquanto longe da insolvência.
      10% da CCP- empresa imobiliária cuja dívida explodiu a partir de 2014. Essa me preocupa mais do que a EVEN. Ainda mais que seu CRI vence em agosto de 2019. Até lá tem muita água pra rolar.

      Além disso, a maior parte das receitas desse fundo é atrelada ao CDI. Se o governo baixar na marra as taxas de juros e a inflação explodir, perderemos até para a inflação.
      Bem, acho que é isso.

      Curtido por 4 pessoas

      • vou levantar uma hipótese: o mercado está penalizando quem tinha fortes laços com o governo anterior, alguns vão dizer que o patrimônio do fundo não se confunde com o do banco, porem inegável que o ambiente conturbado contamina, quando a casa está pegando fogo (operação zelotes, cpi do carf…) não se perde tempo regando o jardim.

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  9. No dia 22/01, o fundo pagou 1,05 por cota.
    O fundo, em tese, é muito atrelado a CDI e quetais, que tornam-o praticamente um FII de renda fixa.

    No entanto, fui olhar o valor da cota e bateu em 81,00. Qual a pegadinha que eu não estou sabendo? Porque o valor de face ficou tão baixo?

    Estava esperando um momento para entrar, mas parece que tem algo que eu não estou sabendo. Alguém sabe o que rolou?

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    • Brees e Investidor007

      Veja no informe mensal a quais Cris o fundo está exposto e depois veja no link de notícias, uma nota sobre rebaixamento da Moodys…

      Não sei se o rebaixamento do rating de alguns cris deveria ser objeto de fato relevante, mas o mercado vinha reduzindo mês a mês o valor de mercado desses papéis, alguns em 1% ao mês, outros 2%…

      Esse mesmo efeito ocorreu com xpga.

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    • Além do fato citado pelo colega ecrylo, temos a questão da precificação de uma possível tributação nos rendimentos.
      Ademais, tenho uma dúvida:
      Acaso o o projeto do probo e genial Jucazinho Devil seja aprovado no Legislativo e sancionado por Madame Mountain Bike, como se daria a tributação e o cálculo da distribuição num fundo com ativos de RF que perderiam a isenção de IR?
      Este FII tem uma posição relevante neste tipo de aplicação, correto?
      Confesso que me preocupa uma possível bitributação.
      Sds.

      Curtido por 2 pessoas

    • Mbp,

      O buraco é tão embaixo que existem interpretações que variam desde a isenção do fundo e a isenção dos rendimentos distribuídos aos cotistas até a tributação de ambos como renda fixa cdi, a maior tributação proposta. No meio se passa pelo fechamento dos fundos existentes, para evitar qualquer tributação, sendo as cenda encaradas como alienação de um fundo para outro…

      Em suma o negócio está sendo tocado de uma forma bem turva, para garantir que só os amigos da corte venham a ganhar!

      Curtido por 2 pessoas

    • Só lerem os relatórios e os informes mensais.

      Deu uma caída os rendimentos pois creio eu por causa dos FIIs que o fundo possui e tiveram queda nos rendimentos como edga,trxt etc

      O fundo possui LCI,CRIS, um imóvel no RJ e fundos de renda fixa.
      Sempre tem entregado entre R$1 de R$1,05

      Com este preço de R$81 já está mais que precificado o possível IR de dividendos. Mas mesmo assim entregando mais que 1% a.m.

      Saudações

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    • ecrylo;

      O cenário é muito obscuro, sem dúvida. Veja que além da maior taxa em investimentos em RF (vinculadas ao CDI), poderíamos ter uma “bitributação legalizada”.
      PJ (fundo) recolhendo IR quando do resgate e as PFs (cotistas) tendo este abatido novamente antes da distribuição.
      O pior que já pesquisei a respeito e há possibilidade disso ocorrer, vez que são pessoas com naturezas distintas.
      Brasil, pátria tributadora.
      Sds.

      Curtido por 1 pessoa

    • Mbp,

      Sou leigo no assunto e assim questionei as áreas de investimentos de bancos e corretoras que tenho contato, bem como àquelas que ficam tentando nos arrebanhar. Quem mostrou mais conhecimento do assunto estava perplexo com a situação gerada. Um dos analistas comentou justamente a respeito da bitributação considerando aplicação pós-fixada atrelada a cdi/selic. Para complicar ainda mais a situação, houve uma “promessa” de preservar o “estoque existente”. Há algumas estratégias que estão sendo avaliadas pelos gestores: fechamento dos fundos a novas aplicações, extinção de fundos e arbitragem estão entre elas…

      Advinha quem vai pagar pelos processos que se encaminham…

      Curtido por 1 pessoa

  10. FII JS REAL (JSRE)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    O Banco J. Safra S.A, na qualidade de administrador do Fundo de Investimento
    Imobiliario JS Real Estate Multigestao – FII informa sobre a distribuicao de
    rendimento deste Fundo, conforme dados abaixo:

    Data Base: 30/12/2015
    Data para pagamento do rendimento: 22/01/2016
    Valor distribuido por cota: R$ 1,05
    Periodo de referencia: Dezembro/2015

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  11. Coisa boa!!!!!

    FII JS REAL (JSRE)

    DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

    Data base: 30/10/2015
    Data para pagamento: 23/11/2015
    Valor do Rendimento por cota: R$ 1,01
    Periodo de referencia: outubro/

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