JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

O FII JS REAL é um fundo imobiliário multigestão, que atualmente direciona grande parte da sua carteira para ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e (ii) Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

JSRE11

O Fundo é administrado pelo Banco J. Safra S.A., em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

Também pode investir em cotas de outros FII, Letras Hipotecárias, imóveis e outros ativos permitidos pela legislação e pelo regulamento do Fundo; trata-se portanto de um FII de FIIs.

No dia 30/09/2014 foi aprovada em assembleia de cotistas a incorporação pelo FII JS REAL dos fundos JS Real Estate Renda Imobiliária FII (JSIM) e JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC), ambos também geridos pelo J. Safra Asset Management. Com isso, FII JS REAL passou a deter aproximadamente R$ 700 milhões de patrimônio e 6.452.470 cotas

O fundo beneficiou-se do ciclo de alta dos juros e defendeu-se das incertezas do mercado imobiliário, conseguindo assim preservar seu patrimônio em comparação com os demais fundos imobiliários representados pelo IFIX.

Taxas:
Administração: 1,0%a.a. sobre valor de mercado médio do fundo.
Custódia, escrituração e gestão já estão incluídos na taxa de administração.
Performance: A taxa de performance é 20% do que exceder 3%+IGPM no semestre, ou seja 6%+IGPM no ano

RI: safra.asset@safra.com.br

Tutor do FII: leoctba

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171 comentários sobre “JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

  1. Bom dia, amigos. Este Fundo tem gestão ativa, com mais liberdade para reposicionar a carteira, não? Isso seria muito importante neste momento de queda nas taxas de juros e inflação…

    Estou pensando em trocar um pouco de FFCI por JSRE, mas ainda não tenho certeza se o faço ou não. Trocar vacância por renda.

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      • Tetzner e demais colegas, fiz uma consulta ao J Safra sobre a estratégia de posicionamento de carteira deles, segue abaixo a resposta. Os caras quebraram todos os recordes em agilidade na resposta…ponto pra eles!

        O JSRE11 é um fundo de gestão ativa, com isso adequamos a alocação da
        carteira de acordo com as nossas perspectivas para o cenário macroeconômico
        e as condições específicas do mercado imobiliário.

        Da mesma forma que o fundo já alterou sua carteira quando a previsão era de
        aumento de juros e queda dos valores de aluguel, entre 2013 a 2015, desde
        fevereiro de 2016 aumentamos a exposição em cotas de FII e estamos
        analisando diversas oportunidades em imóveis para renda e outros ativos
        imobiliários.

        A qualquer momento podemos alterar a alocação da carteira do fundo, desde
        que os investimentos obedeçam aos critérios de risco e retorno esperados
        pelo Comitê de gestão do fundo.

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      • Fábio Castro, ponto para eles, muda a percepção do cotista do FII quando o RI te atende né? Bem diferente de quando o FII não responde ou o faz um mês depois e ainda dá uma de “joão sem braço” e diz que foi pro Spam (sendo que ele respondeu seu email anterior kkk)

        Curtido por 2 pessoas

      • Interessante esse trecho, hein?!

        “… e estamos analisando diversas oportunidades em imóveis para renda e outros ativos imobiliários.”

        Isso que é gestão ativa de verdade!
        Vou acompanhar com mais carinho, de agora em diante.
        Obrigado por compartilhar, Fábio.
        Sds.

        Curtido por 3 pessoas

      • Fabio, nada contra o JSRE, até tenho um pouco dele em carteira. Porém se o motivo da sua troca tem a ver com a renda, imagine um cenário:
        FII de Tijolo A x FII de papel B
        No momento atual A está pagando DY de 0,7% e B de 1%. Imagine que com a queda dos juros, inflação, etc B passe a pagar 0,85% e que a cota caia 10% em decorrência disso. Para recuperar essa perda patrimonial de 10%, quantos meses precisará, contando que a diferença de renda entre eles é 0,15% a.m.?

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      • Felipe Mendes, sem dúvida a questão procede. Mas o que observo é o seguinte: a queda na renda do FFCI está muito mais acelerada do que a do JSRE. Já caiu 5% este mês, deve cair mais uns 8% até abril. O JSRE está reposicionando a carteira para se adaptar ao novo cenário do mercado, o que deve reduzir gradativamente a exposição à DI. Além disso, está com um desconto sobre o patrimônio maior.

        Se mesmo assim ocorrer uma deteriorização de performance do JSRE e o prêmio em relação a FFCI diminuir (ou sumir), volto para o primeiro. Mas isso ocorrerá ao longo do tempo, onde espero usufruir do prêmio maior.

        Sou fã do FFCI. Tenho cotas que paguei exatos R$ 1,02. Mas acho que chegou a hora de reduzir um pouco minha posição nele e vou aproveitar a chance que a vida está me dando para isso….. 🙂

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      • Sim Fábio, faz sentido a sua estratégia, só é bom tomar cuidado com o timing…pois muitas vezes, quando vem a queda na renda depois do pregão, a cota já despenca na abertura do dia seguinte e não dá tempo de fazer a troca.

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    • Também acho interessante o JSRE. Tenho a quase 2 anos em carteira e e tem um rendimento médio mensal de cerca de 0,980% , o que eu considero satisfatório. Já esteve melhor, mas nada fugindo muito disso.

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  2. Pra mim esse fundo é basicamente um substituto de CDB, visto que o grosso da carteira dele segue o CDI, porém a vantagem frente ao KNCR é o desconto em relação ao VP. Porém, ambos devem ter rendimentos cada vez menores (assim como qualquer coisa indexada ao CDI). As cotas andam caindo bastante, inicie uma posição, e comprarei mais se cair mais.

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      • Já percebeu que os FIIs mais consolidados e melhores administrados são aqueles que fazem o famoso “feijão com arroz” ou não tentam “reinventar a roda”?

        Deixa meu JSRE quieto aí tetzner, só ver o caso do Fexc e aquele CRI da PDG, foram tentar reinventar a roda… E vai levar calote mais cedo ou mais tarde.

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    • Boa noite a todos. Eu sou iniciante em fii. Analisei esse fundo e ele parecer ser muito bem administrado. Além disso, todos falam bem dele. No entanto, notei que o valor da cota esta aos poucos se desvalorizando. Essa situação pode ser revertida. Me perdoem se eu falei alguma asneira, mas estou aqui buscando o máximo de informações para ter aprendizado e formar uma boa carteira.

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      • tetzner boa noite. Creio que eu esteja me referindo ao preço. Bom, mais uma vez desculpe me pela ignorância. Mas, no final das contas, ainda vale a pena ter posição nesse fii, não?

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      • david99br não precisa se desculpar estamos aqui para isso, perguntar, responder, ajudar e ser ajudado 😀

        então, preço que é uma referência temporal da disposição ou interesse do mercado por um ativo, certo?

        sem “bem falado” transmite um critério mais para valor do que para preço, ou seja, existe um grupo de investidores que enxergam qualidade no fundo

        o preço cair é resultado apenas de maior oferta de cotas que demanda por elas, então não sei se entra nos critérios iniciais de um estudo

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      • seria interessante olhar o que as 4 letrinhas representam, quanto o fundo tem em Renda Fixa atrelada ao CDI, por exemplo?

        esse é um fator que pode impactar a remuneração futura do FII e que pode estar afetando cotações (preço no momento)

        que vantagens competitivas ele tem? boa gestão? bons ativos? pode usar alguma liquidez para aquisições e oportunidades?

        Cotas de FII 25,83%
        Imóveis para Renda 1,08%
        CRI 13,80%
        LCI 44,41%
        Fundos de renda fixa e outros 15,75%
        Rendimentos e contas a paga -1,04%

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      • “bati o olho” somei mais de 50% de aderência ao CDI então o que faz os outros FIIs subirem (queda dos juros), pode ser um freio de mão nesse aqui

        mas em tudo se souber olhar vai achar oportunidade, já que com preço menor, compra-se mais cotas nestes fundos de gestão mais ativa pode-se mudar a composição da carteira com o tempo

        eu só queria ressaltar que não se deve ponderar uma aquisição apenas pelo preço, tem que conciliar com a qualidade

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    • Coisa linda
      Nada como estudo, dedicação e principalmente aos participantes deste forum pra me ajudar a ter feito a escolha correta.
      Antes acreditava em papai Noel, renda gorda maquiada, distribuição acima dos recebiveis e outras tranqueiras mais.
      Hoje não, hoje eu só invisto meu suado dinheiro em FIIs com transparência, bons papéis, carteira e principalmente gestão.

      Meu bolso agradece esta renda maravilhosa

      Curtido por 5 pessoas

      • Tenho na minha carteira JSRE , parece bem estruturado e bem administrado, porém estou no prejuízo. A cotação deve reagir!! Aproveito para pedir ajuda na questão de IR. Ontem vendi cotas de dois fundos e obtive “lucro” , i.é, diferença positiva entre o valor de venda e o vapor da compra ( não sei se despesas entram nessa conta). Gostaria de saber se numa próxima venda, agora com prejuízo, haverá compensação. Caso afirmativo isso é feito pela corretora? ( uso o Itau) Existe algum cálculo onde o investidor verificará até quanto pode ter de prejuízo para compensar o imposto devido pelas operações anteriores? Não sei se expliquei devidamente, mas acredito que há muitos com essas duvidas e, acredito tambáem, que os craques do blog captarão o “obscuro”. Obrigado

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      • Esta é para o BARROS sobre IR em FII.
        Você alega que vendeu ontem dia 3 de fev dois fundos com lucro. Prejuízos realizados não retroagem, não podem ser usados no passado, o IR tem de ser pago até o último dia útil do mês seguinte. Mas…

        Mas, no seu caso – e isso é PERFEITAMENTE LEGAL – eu faria o seguinte:

        a) venderia JSRE que você diz estar no prejuizo, na quantidade suficiente para que o prejuizo do JSRE seja igual ou superior ao lucro na venda dos dois outros.
        b) recompraria no mesmo dia as cotas vendidas do JSRE.
        c) compensados lucro e prejuizo, nada a pagar.

        PS: Seu preço de compra será aquele que consta da fatura – custo MAIS encargos. Seu preço de venda é o líquido que consta na fatura – preço obtido MENOS encargos

        E vá curtir o sábado. Aqui em Floripa, na praia dos Ingleses do Rio Vermelho, está um dia lindíssimo, com um ótimo sol e uma brisa que nos alivia do calor.

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  3. Pontos fortes:
    Está com preço abaixo do VP
    Yeld próximo de 1% ao mês, recorrente

    Pontos fracos:
    70% da carteira atrelada ao CDI. Precisa fazer compras de CRI e LCI ou imóveis pra ontem pra aproveitar a grana
    Taxa de administração altíssima.

    Curtido por 3 pessoas

  4. Relatório de dezembro de 2016

    Comentário do Gestor
    O JSRE encerrou 2016 com um retorno total de 22,02% a valor mercado e 14,70% considerando o valor patrimonial, ambos acima
    do CDI bruto do período.
    Durante o mês de dezembro, os imóveis da carteira foram reavaliados a valor de mercado pela empresa Cushman & Wakefield,
    obtendo valor 24% inferior à avaliação do ano anterior (ou -0,3% do valor patrimonial do fundo), refletindo o cenário desafiador enfrentado por imóveis corporativos em especial na cidade do Rio de Janeiro.
    Durante o ano a gestão aumentou a exposição em cotas de FII se beneficiando da queda de juros e gerando valor para o cotista.
    O fundo mantém um bom nível de liquidez com o objetivo de resguardar a agilidade para aproveitar eventuais oportunidadades de investimentos em imóveis e/ou outros ativos que sejam considerados interessantes.

    Curtido por 2 pessoas

      • Realmente Leo, tem que aproveitar o momento. Mas acredito nesse daí viu, não creio que vão fazer cagada, pq se vc for ver a Selic ainda tá alta, então acho que ainda vão aproveitar alguns meses desse cenário ainda favorável pra renda fixa antes de investir em algo. Apenas minha opinião.

        Curtido por 1 pessoa

      • Eu já acredito que a migração esteja ocorrendo, sem pressa ou desespero… até pq a Selic continua alta , como o amigo já relatou; e gostei do comunicado: “aumentou a exposição em cotas de FII se beneficiando da queda de juros e gerando valor para o cotista.”

        Sigo confiante na gestão!

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  5. Papeis x Tijolos

    Inflação e juros caindo, será que está chegando a hora de migrar dos papéis para tijolos?

    Entre a dupla BCRI e VRTA, qual deve sofrer mais queda na renda se o cenário se confirmar?

    Analisando um papel classe A (VRTA) e um tijolo classe B(RBRD), vejo que ambos na cotação atual, deverão pagar um Yield anual próximo à 12,5% nos próximos 12 meses, qual seria a opção mais vantajosa?

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    • E aí Felipe? Tenho esses papeis.
      Na verdade estou muito concentrado em papeis, o que é rentável mas não seguro.
      Assim, fico com um olho no padre e outro na missa.
      BRCR11 a R$ 92,20 dá um retorno de 0,813%, sem IR e com correção monetária na parte imobilizada. XPCM11, agora sem riscos de forfait está dando 0,906%.
      BBPO, AGCX e SAAG também estão refluindo, talvez venham a reabrir uma janela.
      Não são recomendações, apenas estou divagando sobre o que posso vir a fazer….

      Curtido por 1 pessoa

  6. Comentário do Gestor
    O valor de mercado da cota teve uma variação positiva de 6,61% em agosto, contribuindo para a redução do deságio entre o
    valor de mercado e o valor patrimonial (contábil) da cota do JSRE e alcançando 22,45% de retorno total a valor de mercado em
    2016. A alocação em cotas de FII aumentou levemente no mês em função da valorização dos ativos e da aquisição de novas cotas.
    A alocação em CRI diminuiu devido ao vencimento de um papel, conforme divulgado no último relatório mensal.
    O locatário do 21º andar do Ed. Praia de Botafogo, comunicou sua intenção de rescindir antecipadamente o contrato de
    locação que venceria em jul/2017. Estamos discutindo a devolução do imóvel e a multa rescisória. A perda de receita mensal
    equivale R$ 0,01 (um centavo) por cota no rendimento mensal, já considerando os custos do imóvel vago. A vacância nos
    edifícios comerciais do Rio de Janeiro permanece acima de 20% (classes A e B)*.

    Curtido por 1 pessoa

  7. Comentário do Gestor
    O valor de mercado da cota teve uma variação positiva de 7,61% em agosto, contribuindo para a redução do deságio entre o
    valor de mercado e o valor patrimonial (contábil) da cota do JSRE e alcançando 22,45% de retorno total a valor de mercado em
    2016. A alocação em cotas de FII aumentou levemente no mês em função da valorização dos ativos e da aquisição de novas cotas.
    A alocação em CRI diminuiu devido ao vencimento de um papel, conforme divulgado no último relatório mensal.
    O locatário do 21º andar do Ed. Praia de Botafogo, comunicou sua intenção de rescindir antecipadamente o contrato de
    locação que venceria em jul/2017. Estamos discutindo a devolução do imóvel e a multa rescisória. A perda de receita mensal
    equivale R$ 0,01 (um centavo) por cota no rendimento mensal, já considerando os custos do imóvel vago. A vacância nos
    edifícios comerciais do Rio de Janeiro permanece acima de 20% (classes A e B)*

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