KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária

Seu objetivo é recursos em empreendimentos corporativos e centros de distribuição de excelente padrão construtivo, de forma diversificada e preferencialmente prontos, para posterior exploração de locação;  administrado pela Intrag DTVM, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
knri11
Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios.

O fundo possui 16 ativos sendo 9 edifícios comerciais (responsáveis por 15% da ABL e 57% da receita) e 7 centros logísticos (responsáveis por 85% da ABL e 43% da receita) a maioria no eixo Rio – São Paulo.

Fundo possui 72 contratos de locação 26,4% atípicos e 73,6% típicos. 59,46% reajustados pelo IGP-M e 40,54% pelo IPCA.

CNPJ: 12.005.956/0001-65
Constituição: 07/07/2010
Registro CVM: 07/07/2010
Patrimônio: R$ 2.156.912.169,41
Número de Cotas: 13.797.000

Taxas:
Administração: 1,25%a.a. sobre valor de mercado (mínimo de R$ 125.000,00 mensais).
Gestão e custodia já incluídos na taxa de administração.

RI: intrag@itau-unibanco.com.br

785 comentários sobre “KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária

  1. EMissões de KNRI11 e KNCR11
    Pedi que meu gestor de patrimonio do Itau consultasse a Intrag – Kinea sobre as novas emissões :
    Respostas
    1 )não haverá preferencia de cotistas na emissão.
    2) só quem poderá participar são clientes do Itau.
    achei estranha a resposta 2. será que isso é legal juridicamente?

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  2. Retorno de KNRI desde IPO (considerando cotas+reinvestimento dos rendimentos)=113%.

    Retorno do CDI desde o IPO de Kinea “KNRI11″=92,69%.

    Retorno de tesouro IPCA principal 2035, comprado em dez/2010 até hoje=146,31%!!!!

    É como eu não canso de dizer, no Brasil concorremos contra esse monstrengo chamado CDI, veja como é difícil ganhar disso a longo prazo, atualmente kinea ganha, rendeu 1,2x o CDI desde o seu IPO, ok, mas e uma debênture comprada a 120% do CDI em dezembro/2010, quanto teria rendido, e com mais ou menos stress do que um investimento em fundo imobiliário? E o tesouro ipca, rendeu mais (bem mais) que kinea no mesmo período. Então chegamos ao questionamento central, conseguirá Kinea ficar rendendo acima do CDI nos próximos anos fazendo emissão pra “quitar dívida” (e perdendo 3% a 4% do dinheiro arrecadado na emissão)? É isso a “gestão ativa” que os gestores conseguem entregar mesmo “comendo” 15% das receitas ? Por que, então, não pegaram os R$21 milhões de caixa queimados nos últimos doze meses e amortizaram parte desses CRIs?

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    • Fabio, os números são o retorno total (valorização da ação+reinvestimento dos dividendos).

      Tetzner, não sei exatamente quanto disso foi valorização do preço da ação e quanto foi do reinvestimento dos proventos, sei que, por exemplo, na grendene (e outras de alto payout) o peso do reinvestimento dos proventos deve ter sido maior do que em equatorial, por exemplo.

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      • Bem, aí está. Se você conseguir a variação no resultado dessas empresas, a evolução, teríamos mais base. De qualquer forma, a Bovespa saiu de um nível muito ruim desde 2008, boa parte desse desempenho em preço pode ser devido a isso.

        Mas de qualquer forma, parabéns para essas Empresas. A maioria das que conheço não tiveram um desempenho tão bom. Tenho amigos executivos que receberam bônus porque conseguiram fechar o exercício sem prejuízo….

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      • Fábio, a bovespa em dezembro de 2010 estava a 69 mil pontos versus 66mil pontos atualmente. Então, não podemos atribuir o mérito dessas empresas citadas por mim a simplesmente “ter saído de um nível muito ruim em 2008”. Se eu postar esses mesmos retornos tomando como base dezembro/2008 aí vira “covardia”, só que não existia kinea em 2008, então n tenho como comparar.
        Veja bem, também sou cotista de kinea (embora tenha reduzido a posição recentemente) e não quero (e nem teria como querer) que ela, ou qualquer investimento na renda variável, seja competitivo em janelas de tempo muito curtas. Mas, dando uma de Luther King, eu sonho no dia em que você pegue uma janela (média móvel) de 20 ou 25 anos e praticamente todos os investimentos da renda variável performem acima da renda fixa, acabando com essa aberração do mercado financeiro brasileiro que é a NÃO EXISTÊNCIA de um prêmio de risco a longo prazo pras principais aplicações financeiras. O que eu quero dizer com isso? Que mesmo a longo prazo a maioria das aplicações financeiras no Brasil tomam uma surra do CDI, e será que essa surra é simplesmente porque temos um governo “perdulário e gastador”? E nós, investidores, onde está a nossa responsabilidade nisso? Se temos um governo “perdulário e gastador”, por que não embutimos isso nas nossas premissas antes de investir?
        Vamos voltar pro KNRI, sairemos vencedores a longo prazo fazendo emissão (com os custos que esta acarreta) pra quitar dívida (por que essa dívida foi feita então)? Sairemos vitoriosos deixando 15% da renda imobiliária do fundo na mesa do gestor (fora as inúmeras outras despesas que um imóvel tem)? Sairemos vitoriosos não agregando nada de ABL neste mercado absurdamente favorável ao comprador? Sairemos vitoriosos comprimindo os prêmios de risco (yield acima da taxa da NTN-B) em um mercado imobiliária real ainda estagnado? Ficam essas perguntas como reflexão para todos nós.

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      • O que eu quis dizer, lá no meu comentário inicial, northeasteconomy, é justamente isso…todos os negócios tomam uma surra do CDI (para ficar só nessa referência). Você vive de emprego ou tem negócio próprio? Nada mais te resta a não ser vender sua empresa e aplicar tudo no CDI, lamento…. O Brasil é o paraíso que paga as maiores taxas de juros do mundo, só quem pode competir com elas são o cheque especial e as drogas. Também é complicado querer comparar um negócio com a liquidez do Mercado Acionário com um negócio com a liquidez dos FIIs.

        Mas enfim, eu estou polemizando porque gosto de fazer isso…rs….eu entendi o que você está querendo dizer. Faça como eu lhe disse, leve todas essas suas colocações ao RI da Kinea e compartilhe conosco a resposta que te derem depois.

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      • Fábio, como não creio que eles responderão um monte de pergunta, vou direto ao ponto: questionarei – no fds – por que a ABL do fundo estagnou, enquanto outros grandes players do mercado (normalmente os private equity destinados a milionários) já fizeram grande aquisições de ABL.

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      • Já que olhar para trás e escolher o campeão, sem mencionar os cadáveres que caíram no caminho é um argumento válido, tenho outras aplicações que bateram o TD, de longe!!

        Quem do dia 10/07/2012 comprou o bilhete da mega numerado 17 20 26 27 55 57 teve naquela noite um rendimento de 1.333.333,33 vezes. Aplicou 1,5 e ganhou 2 milhões. Quero ver um FII ou ação bater isso.

        É só saber escolher!

        Ou ter o dom da clarividência.

        Ou cair num viés cognitivo….

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    • Por isso que grande parte do blog tem fii E tesouro direto
      Não há conflito, aloquemos nos dois produtos
      Mas tesouro direto depois que desconta os impostos também não é essa Coca Cola toda não rsrsrrs
      E comparar com ação, que tem um risco bem maior é complicado, fora que olhando pra trás é mais fácil.. com certeza há centenas de empresas que não hwream

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      • Colega northeasteconomy (arruma um avatar com nome menor! kkk)
        Sua colocação é pertinente. Não espere apoio na sua fala em um local onde todos investem em Fii
        Na minha visão, o grande erro nem foi o fato de não bater o CDI, e sim, o fato de ter mantido a renda em um nível constante somente para não perder taxa de ADM.
        AGORA, eu não tenho esse fundo porque li aqui varias vezes isso. Não foi por falta de aviso
        Acho que a gente tem que parar de comprar FII por marca. Esse é o problema
        Se a Kinea não fosse do grupo ITAU essa cota estaria tão cara?
        Será que eles teriam feito essa sacanagem? Não fariam
        Veja o MFII11, tem uma boa gestão, paga mais de 1% e tem um RI muito atencioso. TODAVIA, a Mérito não é do ITAU
        A Mérito precisa fazer um nome e por isso precisa tratar bem os cotistas. Já o Kinea tem um bancão pra desovar as cotas nas agencias.Então, tanto faz se o cotista tao contente

        Parafraseando Maquiavel: o cotista tem o fundo que merece!

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  3. Amigos, não quero ser mais entendido do que ninguém aqui, mas essas opiniões que dão conta de que a nova emissão é para dar lastro à manutenção de renda, evocando a nada didática teoria da queima de caixa como motivo dessa emissão, me parecem por demais simplórias….

    Essa emissão equivale 10% do PL do Fundo. E o objetivo declarado é prioritariamente resgatar os CRIs que consomem a renda de 3 imóveis logísticos, nos quais a receita de locação é utilizada como pré-pagamento das obrigações oriundas da aquisição. Não tenho certeza, mas em caso de penalidade pelo resgate antecipado dos certificados, isso pode ter sido negociado. A Kinea é suficientemente profissional para conseguir isso.

    Sendo essas as estratégias, isso destravaria parcela importante de receitas e reduziria as despesas. Tem quem estime que chegue a 0,94. Não posso afirmar tão assertivamente os valores, confesso que não me dei ao trabalho de fazer cálculos nesse sentido. Mas…isso me parece muito mais coerente com uma Empresa como a Kinea, do que uma mera e canhestra “manutenção desesperada de renda irrealista a qualquer custo”…
    Só uma opinião.

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    • Fabio Castro

      imagine um “churrasco” onde a turma ainda está animada, a conversa corre solta, a noite ainda é “uma criança”, o carvão está em brasas, os copos cheios e “precisa continuar servido carne”.

      essa emissão é o equivalente a pedir para um amigo correr no mercado comprar mais carne porque a que tinha acabou, o a linguiçinha está no fim e as asinhas o pessoal já cansou de “beliscar”

      cotista quer renda, ou seja, se não encher a grelha com mais CASH para queimar… a festa acaba kkk

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      • Bem, ainda acho essa teoria muito simplória. A menos que a Kinea esteja mentindo, divulgando informações distorcidas com o objetivo de enganar o mercado, quase um estelionato, um crime financeiro, o objetivo da emissão não é esse.

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      • Fabio como diria “Jack” vamos por partes:

        a emissão é totalmente correta, a gestora é 1000% fidedigna e eu apoio a atitude, tanto que já falava em ser esta a solução

        era isso ou vender bens no fundo do posso (coisa que as três letras fez)

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      • Segunda parte, sanadas as intenções, vem a ser qual a motivação de se fazer a emissão “justo agora”

        bem, temos um mercado deprimido, então vender imóvel não encontraria contrapartida lucrativa e geraria lucros suficientes para reforçar a distribuição

        Só por ir pra renda o LUCRO, o principal não pode, ok até aqui?

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      • emitir e captar num momento em que ocorre o “Gold Rush”, a corrida das cotas, com um braço de distribuição que é o Maior Banco do Brasil…. vai ser igual faca quente na manteiga… quem não exercer em primeira rodada, vai ver ser exercido em sobras

        como vinhamos falando, a queima de caixa (de lucros acumulados em períodos passados, ok, mas se tá no caixa e tá distribuindo sem contrapartida de geração… para mim é queima); então esse processo, como quiserem, chegou no limite

        o dinheiro acabou, seja caixa, seja lucro, zéfini tava com os dias contados

        o que fazer? quita o CRI, traz o aluguel pro caixa e refaz a reserva, porque agora começam as despesas com reformas de 2017

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      • Mas Por Quê????

        Por causa da TARA do cotista pela renda, no respaldo da estrutura do banco, imagina você explicar para uma base de cotistas que a renda vai cair…

        que não corrigi, isso eu já falo há pelo menos 3 anos

        mas enfim, outra discussão

        o que eu quero mostrar é que TUDO é feito para atender o cliente… do banco, do FII

        outra solução seria BAIXAR A RENDA, mas isso Nem a Pau… kkk então, ou emite cotas ou vende imóvel com bom lucro

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      • Teztner, e destas 3 opções (BAIXAR A RENDA, emissão cotas ou vende imóvel com bom lucro, a emissão não seria a melhor opção, hoje, já que a cag……. foi feita?

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      • Pronto, aí eu concordo com você em tudo.

        É como havíamos discutido a alguns dias atrás…certamente o gestor tem um valor de corte no fluxo do caixa para segurar a renda. Atingido esse valor de corte, ou a renda cai ou se obtém uma nova fonte para a manter. Vender imóvel com lucro por exemplo.

        Optaram por uma terceira via, que é fazer uma chamada de capital, quitar dívidas, zerar o serviço das mesmas e desbloquear receitas que estavam sendo utilizadas para paga-las. Para mim, excelente solução. Matar dois ou três coelhos com uma só cajadada.

        Quanto à “tara” dos investidores do Fundo por renda, não sei como os gestores podem ser influenciados por isso. Será que fazem algum tipo de “pesquisa” com os cotistas para saber o que mais querem, se renda ou patrimônio? Eu, particularmente, nunca fui consultado sobre isso….rs. Agora, o que não dá é essa história de que os caras vendem o almoço pra pagar a janta. Acho que eles são um pouco melhores do que isso.

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      • Concordo com o fabioccastro.

        Primeiro porque não é “queima” de caixa. O KNRI não está dando este dinheiro distribuído no mês para alguém ou gastando com terceiros, o fundo está DEVOLVENDO para o cotista algo que é dele. Portanto não é “queima de caixa, pode-se chamar de amortização sim, mas não queima de caixa.

        Segundo, eles optaram por uma alternativa financeira para continuar com a distribuição atual, que traz sim BENEFICIOS ao cotista pois dá previsibilidade ao cotista e diminui o impacto no preço da cota por uma condição cíclica do mercado de imóveis.
        O dinheiro captado irá amortizar uma dívida que tem custo de carregamento alto, liberando receita para distribuição.

        Sei que alguns gostariam de uma cota mais baixa para comprar com mais margem de segurança, mas para aqueles já estão posicionados não há interesse nisso. Como é um fundo bastante liquido, ter em mãos cotas valorizadas é sim um benefícios para o DONO das cotas.

        Ou seja, como disse o fabioccastro, a gestão aqui é profissional o suficiente para não estar “vendendo almoço para pagar a janta”.

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      • Isso, MarcosC. E não estão amortizando, pois isso seria totalmente irregular sem aprovação em assembleia. Estão queimando um caixa que foi formado, de acordo com a própria Kinea, com essa finalidade.

        O caso aqui, no fundo, é que é impossível contentar a todos. Já deu pra notar que temos entre nós três grupos bem distintos. Se a renda sobe ou se mantém, o “primeiro grupo” reclama que estão “queimando caixa”, “pagando renda não recorrente”, etc. Também se a renda é mantida por longo período, há um outro grupo que vai reclamar que “o fundo virou renda fixa literalmente”. Se a renda cai, o “terceiro grupo” vai reclamar que o gestor não é bom, que está perdendo para o TD, pra poupança e não sei a que mais. Ou seja, não teremos unanimidade nunca. O que é uma vantagem, pois como já bem disse Arnaldo Jabor, toda unanimidade é burra……rs

        Daqui a 10 anos estaremos aqui no blog discutindo estas mesmas questões e concordando/discordando nos mesmos pontos.

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    • Essa renda fixa não me parece algo honesto. O país experimentou a manipulação de números e foi bem amargo. O cotista não pode querer que o rendimento seja fixo, está comprando o produto errado. Se a Kinea quer vender dessa forma, é tão bizarro quanto. Só falta agora fundo de CRI virar pré-fixado, por clamor sabe-se lá de quem.

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      • Amigo Centurio , compartilhamos aquilo que admiramos e vemos como verdadeiro, não se sinta ofendido e sim lisonjeado. Mas se não quer que isso ocorra, sugiro não mais compartilhar ideias em redes sociais, pois elas são, como o próprio nome indica, “sociais”. Abs.

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  4. a quantidade de Cotas da 5ª Emissão inicialmente ofertada será de até 1.382.935 (um milhão
    trezentas e oitenta e duas mil novecentas e trinta e cinco) Cotas da 5ª Emissão e poderá ser
    acrescida de um lote adicional, a ser emitido na forma prevista no parágrafo 2º do artigo 14 da
    Instrução CVM nº 400/03, equivalente a até 20% (vinte por cento) das Cotas da 5ª Emissão
    inicialmente ofertadas e de um lote suplementar, a ser emitido na forma prevista no artigo 24 da
    Instrução CVM nº 400/03, equivalente a até 15% (quinze por cento) das Cotas da 5ª Emissão
    inicialmente ofertadas, sendo admitido o encerramento da Oferta a qualquer momento, bem como o
    cancelamento do saldo de Cotas da 5ª Emissão não colocado

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    • Alertei anteriormente>>> Segue comentário abaixo.

      Por lei o fundo é obrigado a manter reservas financeiras, no caso do KNRI com PL de 2 BI , qualquer coisa abaixa de 70 milhões independeste da política da gestora representa duas alternativa: Nova emissão para constituir caixa ou ajuste dos valores pagos.

      Pelo fluxo de caixa operacional atual qualquer coisa em torno de 0,75 ou 0,70 seria suficiente para conter este sangramento.

      com desocupações anunciadas + queda na selic + 20% dos contratos vencendo este ano não acredito que mantenha 0,92 , salve se acontecer um milagre com locação de 100% das áreas vagas e reajuste de receita contratada.

      Lembrando que existe dois tipos de gastos importante para se manter reservas: Reformas para manutenção da competitividade do ativo e amortização de dívida imobiliária.

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      • Brincadeiras à parte e depois dessa descontração, vamos à “vaca fria”

        o rombo no caixa era conhecido por todos, o consumo foi além do ponto permitido, então tinham de virar o barco rapidamente para corrigir o rumo

        Uma vez completa a emissão, creio que o banco capte dentro de casa mesmo, com os cotistas atuais, nem deve ter sobras para não cotistas….

        esses +/- 200 milhões serão suficientes para quitar os CRIs e passar a ter geração de caixa imediada dos lastros

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      • Pelo que entendi tetzner querem quitar financiamento imobiliario e usar fluxo para distribuição.
        KNRI gasta atualmente algo em torno de 6 a 8 milhões com amortização de divida imobiliária a.a.

        Uma coisa que sempre tive dúvida , pois nunca encontrei na DF seria em quanto esta rodando este saldo devedor .

        Outra questão importante : Destes 200 milhões pelo menos 30 ou 40 milhões vai para reforçar caixa , uma parte vai para cobertura de custos de emissão e o que sobrar de fato poderá ser usado para quitar tal dívida.

        Então melhor não ir pensando que estes 200 milhões devem ser totalmente incorporados para quitação do caixa da dívida porque não vai.

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    • Mais um comentário feito anteriormente .

      Emissão é palhaçada MPB por dois motivos!
      – primeiro é que emissão tem custos, então dos 100 investidos 3 ou 4 fica para terceiro e apenas 96 é investido realmente no fundo.

      – Segundo que uma emissão para constituir caixa não será benéfica ao cotista , pensa pelo lado lógico tu entrega 100 só investem 96, destes 96 você recebe de volta via distribuição ? What KKKKKK

      Emissão é para adquirir ativos imobiliários se for para constituir caixa é mesmo esquema de RMG te peço 100 hoje para lhe entregar amanha 95 amanhã ? What KKKK
      Ainda por cima sem correção monetária! KKK

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      • Mr. Fiis:

        My Mother Dinah’s moment too:

        “Diante daquela discussão bem lembrada pelo north acima, eu aposto que até o final deste semestre teremos o anúncio de uma nova emissão.

        É uma das saídas para manter a atual “renda bem fixa” X “taxa de administração bem obesa”.”

        “Felicidade!
        Brilha no ar!
        Como uma estrela!
        Que não está lá!”

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      • Papel é dívida tijolo possui lastro físico.

        Por exemplo papel não tem condomínio, vacância , taxa de adm etc

        Logo se você faz uma emissão em tijolo para cobertura de déficit na pratica você esta pegando dinheiro com investidor para devolver com diluição.

        Vamos ao exemplo

        Digamos que seu fundo é deficitário fazendo uma emissão para reforçar caixa ” Vide caso do fundo thera” e tantos outros do passado.

        Emissão: 100

        Custos da emissão : 4
        Reposição de caixa: 20
        Sobrou = 76

        Dos 100 que você investiu inicialmente apenas 76 foi investido para compra de ativos todo restante foi para cobertura de caixa.

        Agora imagine a seguinte equação: A vacância continua e o gestor decidi usar dinheiro da emissão para distribuição, adiante este pede mais dinheiro ao mercado para cobrir o caixa.

        Faça isso durante 10 anos e veja qual será resultado investimento no longo prazo!
        Faça uma simulação com fundos com baixa taxas de ADM vs Ativos que seguem mercado passivamente com baixa taxa de ADM durante 20 anos.

        A emissão do papel não vai para cobertura de caixa, mas sim para adquirir mais papeis salvo engano ocorra algum default em papeis de primeira linha.

        Ou seja neste caso especifico emissão de papel é mais benéfica do que tijolos.

        Quando emissão seria beneficia para tijolos ? Quando houve-se oportunidade de comprar imóveis comercias com grande desconto , para isso teria de haver caixa suficiente o que não é o caso do KNRI que amortizou boa parte do caixa.

        O gestores atuais gerenciam fundos de tijolo como se foste de recebíveis imobiliários ai é forçar a barra meu amigo.

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      • Depende muito mais do Macro que do FII rsrs

        Se olhar a Renda, está perdendo e feio do CDI há 4 anos… já que nesse tempo todo não houve qualquer correção da inflação

        então se aplicar ai o efeito da inflação… 0,92 viram…??

        isso que nem gera os 0,92 kkk tá em 0,6x líquido talvez chegue a 0,75 bruto contando com a rende desses CRIs que vão baixar com a emissão

        ainda vai continuar queimando, mas num ritmo menor

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    • Eu sempre achei esse FII muito conveniente ao Itaú….talvez para auem tem muitos investimentos no banco possa ser uma boa, mas nunca achei isso! Sempre fiquei de olho, avaliando e me questionando! Agora tenho certeza aue esse fundo é gerido no melhor interesse do banco! Bora comprar ações do Itau, pq cotas desse fundo já desisti!

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    • Não foi por falta de aviso, parabéns ao tetzner e aos membros desse fórum que já vinham “farejando” essa emissão há muito tempo. E quanto a mim, estou FORA dessa emissão, kinea arranje outros bestas, rs.

      obs: Já pensou que lindo seria não haver demanda para essas cotas? Seria um marco no mercado de fiis brasileiro.

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    • será que não seria melhor esperar para ver quanto vai ser o valor da subscrição e a real intenção do fundo (pode ser para amortizar a dívida e gerar mais receita) antes de tomar posição sobre.

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      • Quando sair subscrição tetzner deve jogar os valores aqui para quem quiser entrar comparar o quanto vai ser efetivamente usado para ampliação do fundo descontando caixa, dívidas e custos da emissão.

        Ai cada um decide se vale u não apena.

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      • Lambari D’Corgo (ótimo nickname kkk)

        o objetivo está explícito no comunicado:

        “Os recursos obtidos no âmbito da 5ª emissão serão utilizados, prioritariamente, para a amortização
        antecipada de determinadas emissões de certificados de recebíveis imobiliários lastreadas em
        créditos imobiliários decorrentes de determinados ativos imobiliários de titularidade do Fundo, sendo “

        tradução: pagar “as dívidas” e trazer o fluxo pro caixa para “tapar o rombo”

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      • 10% é rendimento médio de 1 ano de aluguel , lembrando que o dinheiro da emissão não é 100% investido para resgate do CRI.

        Tem de tirar os custos da emissão reposição do caixa e o que sobrar vai para quitação da dívida imobiliária.

        Outra questão importante é o que o caixa foi constituído para quitar a dívida imobiliária por exemplo:

        se tinha inicialmente 120 milhões em caixa rendiam algo em torno de 12 milhões por ano , juros era usado para amortização da dívida + junto do aluguel das propriedades.

        Desde o inicio do fundo o caixa foi constituído para amortização de dívida imobiliária e reformas nos imóveis , mas o que vemos nos 2 últimos anos é que dinheiro foi usado para complementar distribuição.

        Então agora o coberto ficou curto com a intensificação de queima de caixa que já ameaça as reservas constituídas, o que fazer?

        Simples pede mais dinheiro para o mercado mantém a renda e sai batendo no peito como se tive-se feito uma boa gestão.

        Só que neste meio tempo poderia ter abaixo a renda para manter reservas o que de fato não ocorreu levando ao fundo e precisar passar o pires ao mercado para manter distribuição.

        O que seria convivente em uma emissão seria ampliação da renda com mais imóveis o que de fato algum é vantagem tende em vista que a melhor coisa que pode acontecer neste cenário será manutenção da renda fixa .

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      • Sim a renda seria real advinda não mais do caixa.
        Trocando em miúdos queimaria menos caixa e ficaria com uma renda de 0,90 fixa com uma leve queima de caixa, porem nem tudo são flores.

        Na prática o que esta acontecendo é o seguinte

        Inicialmente o fundo te pediu 100 em missões passadas.
        Uma parte dos 100 foi para cobertura dos custos da emissão eo resto foi para aquisição de imóveis e constituição das reservas ou caixa.

        Sendo assim você investiu 100 e o fundo aplicou 96 .
        Depois de um tempo este caixa operacional não foi suficiente para manter a renda então fundo começou usar dinheiro dos caixa que veio inicialmente descontando do dinheiro que você pagou ao fundo.

        Na prática o fundo começou amortizar dinheiro que você pagou sem correção monetária ou seja tu pagou 96 mas uma parte que foi para caixa retornou para ti, mesmo esquema da RMG aonde não existe almoço grátis, o dinheiro sai do seu bolso e retorna ao seu bolso enquanto imovel não estiver locado.

        Depois que chegou no limite o fundo lhe pede mais dinheiro para girar a roda e assim por diante.

        Na relação matemática não houve ganho algum para cotista ou seja fundo não conseguiu rentabilizar em cima do dinheiro que você colocou no fundo como ainda lhe devolveu parte via distribuição e agora vai pedir mais para quitar dívida e manter distribuição.

        Cada um decidi se é ruim bom ou não, porem a matemática não mente do ponto de vista de rentabilidade você perdeu dinheiro ou custo oportunidade.

        Se vai ser diferente daqui em diante não sei! mas o que posso lhe falar é que se continuar fazendo isso ad eternum captando dinheiro no mercado e amortizando depois via distribuição as chances de você perder para um fundo 100% passivo devem aumentar exponencialmente.

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      • Lambari, temos que ver o filme inteiro, vamos lá: Supondo que kinea pegue os R$200milhões e quite dívida antecipadamente, ela terá menos despesas financeiras e “sobrará mais dinheiro” pra ser distribuído, certo? Depende, vamos supor o custo médio desses duzentos milhões de dívidas em 10% ao ano (20 milhões de despesas de juros por ano), mas vamos supor que haja disponível no mercado uma aplicação que pague 12% ao ano, então esses mesmos 100 milhões aplicados nela, pagariam toda a conta de juros e ainda sobrariam 4 milhões de resultado financeiro positivo todo ano. Ok, voltando à realidade, muito dificilmente o custo dessa dívida é inferior ao CDI, então antecipar a quitação da mesma seria interessante, correto? Correto, DESDE QUE, essa quitação fosse feita sem emissão, ou seja, com os recursos já disponíveis no ativo do FII, e, DESDE QUE, não existisse no mercado nenhum ativo imobiliário com retorno esperado maior do que o custo dessa dívida a ser quitada antecipadamente.

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  5. Calculo da renda real de knri pelo mes de janeiro

    Receitas totais = 11,5 milhoes
    Despesas totais 2,8 milhões
    Resultado = 8,7 milhões
    Rendimentos distribuídos = 12,7 milhões.

    Só batendo o olho, vemos que antes mesmo de descontar as despesas totais, já não seria capaz de pagar os 12,7 mil~hoes de rendimentos aos cotistas, que configuram 0,92 reais por cota. Tanto que eles usam parte do caixa para fechar essa conta e a gordura vai só diminuindo.

    Isso significa que se somente o resultado fosse distribuído, teríamos uma incrível renda de 0,63 reais por cota
    A renda restante foi paga com caixa.

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    • Só para efeito de estimativa, vamos pegar esse caixa de knri, e supondo que não sejam feitas benfeitorias, não haja mais vacância, precisaríamos de retirar mensalmente 0,29 reais por cota mensalmente para cobrir o rombo.

      E em uma regra de 3 simples, daria 4 milhoes por mês.
      Caixa / gordura mensal = tempo de sobrevivência
      93milhões / 4 milhões por mês = 23 meses para que todo o caixa do fundo seja gasto somente para cobrir o rombo entre a renda real e distribuída e ficando assim, sem margem de segurança para aquisição de novos imoveis, reformas, reserva de emergência.

      Preocupante?

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  6. Boa tarde. Pelo que entendi, esse fundo precisa urgentemente parar de queimar caixa pra continuar sendo sustentável. Como eles pretendem fazer isso? Nova emissão de cotas ou brecar proventos? Eles não podem fazer emissões ad eternum e também brecar os proventos pode tornar o negócio bem menos interessante, levando a cota lá pra baixo. Fico receoso de entrar nesse fundo por causa disso.

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