AGCX11 – Agências Caixa

O Fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Agências.
O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis, particularmente agências bancárias para locação apenas à Caixa Econômica Federal.
AGCX11
Os valores de aquisição dos Ativos Imobiliários sofrerão atualização monetária do IGP-M/FGV, com pro rata a partir de 1º de dezembro de 2012.
A rentabilidade esperada do Fundo, conforme definido no Estudo de Viabilidade e mensurada em termos de taxa interna de retorno (TIR)  é equivalente a 13,71% (treze inteiros e setenta e um centésimos  por cento) ao ano, considerando eventual acréscimo de inflação, ou  seja, em termos nominais.
Inicialmente o FII irá adquirir 26 imóveis de propriedade da Caixa, usando para isso apenas 40% do total captado. Os 60% restantes serão investidos em ativos financeiros renda fixa (Tesouro Direto, LCI, etc), aguardando novos imóveis a serem adquiridos e locados à Caixa.
O rendimento inicial será proveniente da locação destas agências e dos juros financeiros, apresentando assim um comportamento similar aos outros FIIs de Agências Bancárias: Aquisição do Imóvel > Adaptação ou Reforma > Entrega do Imóvel > Recebimento do Aluguel.
Vale lembrar que entre o começo e o final deste processo o capital investido não rende juros e nem aluguel, baixando assim o rendimento mensal.
Aproximadamente R$ 156 milhões, foram alocados na aquisição de 26 agências bancárias, já em funcionamento, locadas à Caixa Econômica Federal no formato Buy to Lease.
O restante dos recursos captados líquidos, serão utilizados para a aquisição de imóveis, e posterior reforma/construção de agências bancárias, a serem locadas à Caixa Ecônomica Federal, no formato Built to Suit.
Para tanto, o fundo tem atualmente 60 microrregiões de prospecção exclusiva, as quais estão sendo trabalhadas pela Rio Bravo e Jones Lang LaSalle com a finalidade de identificar estes imóveis.
Os recursos ainda não alocados na aquisição e desenvolvimento das novas agências, estão alocados em ativos de renda fixa,  preponderantemente LCI’s e fundos de investimento com rendimentos atrelados ao CDI.
Taxa de Administração
1º ano: 0,651% a.a.
2º ano: 0,551% a.a.
3º ano: 0,451% a.a.
A partir do 4º ano: 0,351% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
Taxas regressiva de 0,651%a.a. no 1º ano de existência do fundo até 0,351%a.a. após 4 anos de existência do fundo, incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultor Imobiliário: Jones Lang LaSalle
O Contrato:

“é assim, o dono(Caixa) vende o imóvel para o novo proprietário(FII) com o compromisso de alugá-lo, geralmente por longos prazos.”
 
” O “lease back” é a modalidade de arrendamento mercantil em que o arrendatário, antes de o ser, vende sua propriedade do bem ao arrendador,recebendo-a, após, em locação. “
 
no caso da caixa:
“Objeto do Contrato: (i) a realização de construção pelo Locador, por intermédio de construtora, de acordo com as especificações dos Locatários e no tempo e forma previstos no projeto e no contrato; e, (ii) a subseqüente locação do empreendimento aos Locatários, em caráter personalíssimo, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de início do Prazo Locatício.”
 
“Renovação da Locação: os Locatários, desde que estejam adimplentes com as obrigações por eles assumidas, gozarão da prerrogativa de solicitar ao locador a renovação do prazo da locação por igual período. Para efeitos de renovação da locação, prevalecerão as mesmas condições do Contrato de Locação Atípica. Nesse momento, as partes poderão rever o valor de locação, sendo que para fins de definição do valor de mercado do aluguel na hipótese de renovação discriminada, cada uma das partes, as suas exclusivas expensas, apresentará um laudo de avaliação elaborado por uma empresa especializada contemplando o valor da locação.”
 
Agências Buy To Lease

Área Construída Início Contrato Término Mês de Nome Endereço Contrato Reajuste
 Ag Inconfidencia R. Curitiba, 888 - Belo Horizonte/MG 2.373,17 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Venda Nova R. Padre Pedro Pinto, 1.580 - Belo Horizonte/MG 2.585,45 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL MG: 4.958,62 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, 160 - Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Av Chile Av. República do Chile, 230 - Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Bandeira R. Mariz e Barros, 79 (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Ipanema R. Visconde de Pirajá, 127 - Rio de Janeiro/RJ 510,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Leme R. Antônio Vieira, 24 - Loja A - Rio de Janeiro/RJ 696,80 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Meier R. Dias da Cruz, 28-A (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, 2370 - Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, 15545 - Rio de Janeiro/RJ 919,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag São Gonçalo R. Dr. Nilo Peçanha, 125 - São Gonçalo/RJ 1.388,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL RJ: 12.632,31 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag Via Anchieta Via Anchieta, 1558 - São Paulo/SP 1.785,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Barra Funda Av. Rio Branco, 1675 (Loja) - São Paulo/SP 1.293,02 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Benedito Coutinho R. Antônio Benedito Coutinho, 149 - Osasco/SP 1.206,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa, 281 (Calçadão) - Carapicuiba/SP 1.949,20 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Santa Cecilia R. das Palmeiras, 233 (Loja) - São Paulo/SP 1.205,86 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Capão Redondo Estrada de Itapecerica, 3429 - São Paulo/SP 1.448,48 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guaianases R. Salvador Gianetti, 436 - São Paulo/SP 2.475,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, 228 - São Paulo/SP 1.312,18 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Imirim Av. Imirim, 1271 - São Paulo/SP 1.384,34 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Itaquaquecetuba R. Sebastião Ferreira dos Santos, 93 - Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Jardim da Saúde Av. do Cursino, 1348 - São Paulo/SP 1.833,14 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, 2125 - São Paulo/SP 1.299,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Pirituba R. Guerino Giovani Leardini, 63/67 - São Paulo/SP 1.368,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, 5386 - Osasco/SP 2.250,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, 85 a 111 - São Paulo/SP 1.446,96 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL SP: 24.598,48 m²

Agências Built To Suit
 Nome Endereço Aquisição Área*
 Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 - São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m² jan/14 jan/24 Dezembro
 Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 - São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m² jun/15 mai/25 Fevereiro
 Ag Pq. Maria Helena R. Cel. Souza Franco, 115 - Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m² dez/14 dez/24 Fevereiro
 Ag Jundiapeba Al. Sto. Ângelo, 118 - Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m² fev/16 fev/26 Fevereiro
 Ag Estrada Rio do A Est. Rio do A, 1131 - Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m² Em Fase de Entrega
 Ag R. dos Italianos R. dos Italianos, 609 621 623 - São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m² out/15 out/25 Maio
 Ag Av. Pres. Wilson Av. Rio Branco, 311-B - Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m² dez/14 dez/24 Maio
 Ag Industrial Av. Com. Alex. Garcia, 1285 1389 - Uberlândia/MG 16/06/2014 552,00 m² fev/17 jan/27 Maio
 Ag Rio Claro Av. 1, 500 – Rio Claro/SP 16/07/2014 542,70 m² dez/16 dez/26 Dezembro
 Ag Osasco Av. das Esmeraldas, 512 e R. Rubi, 371 - Osasco/SP 18/07/2014 804,00 m² jul/15 jul/25 Maio
 Ag Pedro Vicente R. Pedro Vicente, 222 - São Paulo/SP 01/08/2014 814,20 m² Em Fase de Entrega
 Ag Cipó Guaçu R. Sesefredo Klein Doll, 12 - Embu-Guaçu/SP 23/09/2014 551,00 m² ago/15 ago/25 Julho
 Ag Campo Limpo Est. do Campo Limpo, 5520 - São Paulo/SP 30/09/2014 604,00 m² Em Revisão
 Ag Paes Leme R. Paes Leme, 250 258 - São Paulo/SP 28/11/2014 903,60 m² set/15 set/25 Outubro
 Ag Pátio do Colégio Lg. Páteo do Colégio, 1 - São Paulo/SP 02/12/2014 676,00 m² Em Fase de Entrega
 * Área Construída do projeto, podendo ocorrer alterações. TOTAL BTS: 9.504,14 m²
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$)
Caixa Econômica Federal 10/10/2010 10 146.104.517,46
Fundo Quantidade Valor (R$) 
Itaú Soberano RF Simples LP FICFI 104.641,21 4.357.282,46 
Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez 
Informações do Ativo Valor (R$) 
Disponibilidades 5.230,82 
Fundos de Renda Fixa 150.461.799,92

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

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1.207 comentários sobre “AGCX11 – Agências Caixa

  1. Também da Rio Bravo, o Santander Agências tem o gráfico de locação/m² consolidado…

    Por que não fazer um desses no report do AGCX?

    * isso que as locações eram bem salgadas na época que olhamos o SAAG… agora com os reajustes deve estar maior ainda, mas não chegam nem perto dos 500/m² daquela agência de Osasco do AGCX

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    • Tetzner, sou bancário. Trabalho no laranjão, mas já fui terceirizado na CEF.
      O que posso dizer?
      CEF é outra vida, não é banco é a caixa… se não me engano tinha uma propaganda, mais que um banco…
      Digo isso pq, trabalho nesse setor a uns 10 anos. na CEF a menor agência que trabalhei acho que devia ter entre 30 e 40 funcionários em comparação com 4 funcionários do banco em outra agência, só ai as dimensões são diferentes. Ag para 40 funcionário necessita de uma estrutura interna grande além de atender diversos públicos. Fato que faz as agência do santander serem ainda menores em sua maioria.

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    • Ainda mais nesse momento de “novas aquisições” buscar descobrir os valores certinhos de Locação/m² e valor Pago/m² adquirido…

      Informe Mensal:

      “Durante o mês de março foram realizados os aceites provisórios das agências de Pedro Vicente e Páteo do Colégio, data a partir da qual passam a ser devidos os alugueis pela Caixa, sendo esses contabilizados após assinatura do aditivo ao contrato de locação, momento no qual a Caixa deverá quitar os alugueis de maneira retroativa desde o recebimento provisório.

      Dessa maneira, todas as agências em fase de entrega para a Caixa estão com os recebimentos provisórios realizados, restando pendentes pequenos ajustes de obra e/ou formalizações documentais.

      Quanto ao fato relevante publicado pela Administradora no dia 12 de dezembro de 2017, comunicando a celebração de proposta de aquisição de 6 agências locadas para a Caixa, informamos que a operação continua em fase de auditoria jurídica, sendo o preço de aquisição passível de ajustes até a efetiva conclusão da operação. “

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  2. Não concordo com a retirado do item 3.4.1 do regulamento do fundo:

    3.4.1. O Fundo não poderá adquirir imóveis gravados com ônus reais..

    Os bens imóveis que atenderem as características a seguir descritas poderão ser indicados pelo Consultor Imobiliário à Instituição Administradora para a aquisição, total ou parcial, da sua propriedade, ou apenas de direitos reais a eles relacionados:
    (i) Bens imóveis que estejam de acordo com o objeto e a política de investimento do Fundos (e se encontrem livres e desembaraçados de quaisquer ônus e gravames relacionados à discussão da propriedade do Imóvel) ;
    Entre os parênteses acima foi retirado pela proposta do administrador do fundo.
    Acho no mínimo estranho comprar um imóvel com o dinheiro dos cotistas e o mesmo estar com algum ônus ou gravame no cartório de imóveis!

    Não concordo também com a inclusão no objeto e na política de investimentos do fundo, no item 3.1 , a possibilidade do fundo investir em um outro fundo administrado pela própria Rio Bravo:
    (c) aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliários, inclusive cotas de fundos de investimento imobiliários administrados ou geridos pela Instituição Administradora e/ou suas afiliadas

    Comprei cotas de um fundo de tijolo e não de um fundo de papel. Além do mais não vou colocar nas mãos da Rio Bravo a decisão de investir ou não em um outro fundo administrado ou gerido por ela mesmo. Tem um grande conflito de interesse nessa decisão. E 2C não é muito diferente de 3C.

    Copio o que o Git disse no mês passado:
    “Eu espero que a compra dessas “49 unidades” e dessas “56 unidades”, não sejam aquele negócio do “eu te ajudo a me ajudar”, para se livrar de bombas rsrs”

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  3. MUDANÇAS NO AGCX – atenção. Carta-consulta recebida hoje e aqui sintetizada:
    Rio Bravo pretende mudar o nome do fundo AGCX e alugar para farmácias ou outras lojas de rua, futuramente, Já existem demarches bem aceitas ( rede de farmácias, de fast food, de mil e uma utilidades, etc)
    Vejamos: a carta-consulta tem 13 páginas e exige uma resposta (pelo correio até 27 de abril e com divulgação do resultado da pesquisa no começo de maio). Como a Caixa CANCELOU novas agências, a Rio Bravo procurou agencias atualmente alugadas à CEF e encontrou 15 possibilidades em due diligence. Mas o estudo ora divulgado analisa o futuro do fundo com a Caixa – devolução dos imóveis por evolução do mercado com menos agencia física e procura então caminhos para perenizar o fundo. Passaria a se chamar FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RIO BRAVO VAREJISTA – FII. Criação de comitê de investidores. Procurando um nicho ainda não explorado escolheram (e já estão trabalhando em cima) CLINICAS POPULARES, FARMÁCIAS, VAREJO ALIMENTAR, ATIVOS EDUCACIONAIS como segue: Varejo Alimentar rede com mais de 1.000 unidades no pais (retorno 8,8% de Cat Rate estimado); Ensino Rede com mais de 1.000 unidades Cap Rate 10%; Rede de Varejos com mais de 1320 unidades permanência mínima de 9 anos e 9,6% de retorno. Recomendo conferirem e analisar mais detalhes
    O que acho? EXCELENTE, NOTA DEZ. Mas sempre lembro: NÃO ME SIGAM, TAMBÉM ESTOU PERDIDO eh eh  Méé méé

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  4. Alguém mais participou hoje da call para tratar das mudanças no Fundo?

    Eu gostei do que ouvi…de maneira geral a ideia é aproximar o Fundo de um REIT de varejo, num primeiro momento 30% dos investimentos seriam fora da CEF o que proporcionaria um prêmio adicional de 2% a 3% (hoje está em 7% salvo engano de minha parte…). Posteriormente isso pode ser aumentado com novas emissões, realmente há mercado disponível para isso. Há negociações com redes de farmácias, lojas, academias e escolas. O retorno esperado fica entre 9% e 11%.

    Quanto à Caixa, é mais ou menos o que já discutimos. O movimento de reestruturação bancária iniciou-se em 2016, foi muito forte o ano passado e deve durar mais uns 2 ou 3 anos até os Bancos se adequarem às necessidades do mercado. A CEF também faz ajustes, mas sensivelmente menores aos demais bancos, até pela natureza do público e dos serviços que atendem – são muito voltados a serviços “sociais” (FGTS, MCMV, bolsa-família, empréstimos a população de baixa renda) e até o momento não manifestaram nenhum movimento no sentido de fechar alguma agência do Fundo. A média de clientes por agência deles é de 25 mil, o dobro dos bancos privados. A expectativa é chegar em 2022 incólume. De qualquer forma as agências poderiam interessar a essas redes de varejo com quem já negociam.

    Curtido por 4 pessoas

      • Fabio Castro

        na verdade é um processo bem básico:

        tem o voto de confiança no começo: promete alguma coisa, eu acredito desde que não tenha histórico

        acompanha-se pra ver se cumpre

        cumprindo, ok ganha mais confiança

        não cumprindo, paro para ver o motivo, se achar que tiveram culpa ou fizeram corpo mole… bye bye confiança

        tem direito de errar, tem segunda chance, mas aí tem que mostrar serviço primeiro, fazer primeiro para merecer a confiança depois

        senão periga cair no canto de sereia da 3C que toda hora lança um plano mirabolante e jura que “agora vai”… sempre tem que cai né kkk

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      • Mas no caso da RB aqui tem dois fatores: primeiro, negociar com empresa pública não é fácil. Tem toda uma burocracia, dependendo do caso tem que ter autorização do ministro e até do congresso. Segundo, o estatuto do Fundo diz que tem que ser contrato atípico, então não adiantava encontrar negócios viáveis que fossem contratos típicos. Tudo isso deu uma emperrada e eu não vi os caras parados esse tempo todo não. Estavam correndo atrás, mas era mesmo muito obstáculo no caminho.

        Mas estou de acordo se você disser que os caras “esqueceram” de colocar alguma salvaguarda no contrato que protegesse contra uma mudança de ideia por parte da CEF. Ficou tudo muito solto e simplesmente dizer que o Fundo não se viabilizaria de outra maneira é muito simplista.

        Também estou de acordo se você disser que poderiam ter tido essa ideia antes. Apesar de saber que já estavam prospectando mercado nessa direção a um tempo e assim que a coisa se tornou mais concreta é que puderam apresentar a proposta aos cotistas.

        Enfim…você tem razão em ficar bravo com o dinheiro parado esse tempo todo sem destino e os caras têm razão em dizer que negócios desse tamanho e dessa complexidade não se resolvem da noite pro dia. Dito isso, de minha parte acho que o Fundo vai ficar bem interessante.

        Curtido por 2 pessoas

      • Relação de Imóveis % em relação às receitas do FII
        São Gonçalo 1,18%
        Nova Iguaçu 3,23%
        Leme 2,74%
        Carapicuiba 1,92%
        Quitaúna 1,38%
        Ipanema 3,16%
        14 Bis 4,91%
        Recreio dos Bandeirantes 2,55%
        Bandeira 1,51%
        Benedito Coutinho 1,13%
        Capão Redondo 1,38%
        Jardim da Saúde 1,70%
        Senador Queirós 1,96%
        Inconfidência 2,38%
        Meier 2,26%
        Av. Chile 2,42%
        Via Anchieta 0,95%
        Planalto Paulista 1,27%
        Santa Cecília 1,31%
        Barra Funda 1,30%
        Guarapiranga 1,31%
        Itaquaquecetuba 1,30%
        Pirituba 1,33%
        Imirim 1,07%
        Guaianases 1,28%
        Venda Nova 2,99%
        Hebraica 1,57%
        Ag Pq. Maria Helena 0,36%
        Ag Av. Pres. Wilson       3,02%
        Vila Mascote 1,10%
        Mutinga 12,57%
        Paes Leme 2,86%
        Italianos 1,51%
        Cipó-Guaçu 0,88%
        Jundiapeba 0,92%
        Rio Claro 5,28%
        Industrial 0,76%

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    • Se houver um IPO ou ao menos uma explicação bem clara dos planos, algo parecido com o que foi o VISC ou MFII, ok. O problema é pagar retrofit (reforma gourmet) para não ficar vago. Num caso destes, o cotista perde no começo, no meio e no fim.

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    • O Fundo foi constituído em 2012, com o objetivo de viabilizar o processo de desmobili-zação de agências da Caixa Econômica Fede-ral (“Caixa”) e de financiar o plano expansão da Caixa. Para tanto, foi realizada uma emissão de R$ 405.000.000,00 (quatrocentos e cinco milhões de reais), para aquisição de 26 (vinte seis) agências de propriedade da Caixa na modalidade Buy-To-Lease (“BTL”), bem como construção de até 36 (trinta e seis) imóveis na modalidade Built-To-Suit (“BTS”).

      Ainda em 2012, foram concluídas as aquisi-ções das 26 (vinte e seis) agências e se iniciou o processo de aquisição de terrenos e edifica-ção das agências na modalidade BTS, sendo que, até o momento, foram construídas 15 (quinze) novas agências.

      No início de 2015, a Caixa comunicou ao Fundo a suspensão do seu plano de expansão e construção de novas agências. Essa posição foi ratificada pela Caixa em julho de 2015, sendo que ambas as comunicações foram informadas aos cotistas por meio de Fatos Relevantes, divulgados em 05 de março e 13 de julho de 2015. Essa suspensão afeta direta-mente o plano de investimento do Fundo.

      Vale ressaltar que não há uma obrigação definitiva por parte da Caixa em contratar a construção de novas agências da modalidade BTS, da mesma forma que o Fundo tem liberda-de de firmar ou não novos contratos de locação e, apesar da suspensão do plano de investimen-tos da Caixa, a estruturação do Fundo se mostrou benéfica aos cotistas que aderiram à oferta de cotas, com retorno total do Fundo de 175% do IFIX e de 166% do CDI (líquido de IR) desde o início do Fundo

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    • Em decorrência dessa alteração no cenário do Fundo, a Rio Bravo passou a explorar diversas oportunidades de novos negócios com a Caixa, mas nenhuma das oportunidades foram aceitas, e por esta razão, a Rio Bravo passou a prospectar novas oportunidades de investimento para o Fundo consistentes em imóveis de terceiros, tendo sido, inclusive, analisados mais de 60 (sessenta) ativos locados para a Caixa. Na maio-ria das oportunidades avaliadas, foi verificado um impeditivo ao prosseguimento por força do Regulamento do Fundo, o qual, além de exigir que o locatário dos imóveis seja a Caixa, somen-te permite a celebração de contratos de locação atípicos, restringindo de maneira significativa o universo de atuação do Fundo.

      Em dezembro de 2017, foi identificado um portfólio de 15 (quinze) imóveis locados para a Caixa e com contratos atípicos, dos quais a Administradora decidiu por enviar uma proposta não vinculante em relação a 6 (seis) desses imóveis. Atualmente, a operação de aquisição de tais imóveis encontra-se em fase final de audito-ria (Due Diligence) e revisão de valores finais, com base nos laudos de avaliação realizados. Uma vez concretizada, tal aquisição será divulgada por meio de novo fato relevante.

      Na procura por novos investimentos que se enquadrem na política de investimentos do Fundo, a Administradora identificou a oportuni-dade do Fundo investir em ativos que possuam complementariedade em relação aos ativos atuais do seu portfólio e mantenham a essência imobiliária de ativos de rua que as agências Caixa possuem.

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    • Assim sendo, e após diversos estudos analisados, Administradora vem propor a alteração da políti-ca de investimentos do Fundo, sendo abaixo detalhados os principais fatores que motivaram a apresentação desta proposta:

      Alterações tecnológicas e estratégicas no segmento de atuação do locatário: atual-mente, cerca de 60% das transações bancárias são feitas via mobile ou internet banking, redu-zindo a necessidade de espaço nas agências bancárias físicas. Embora acredite-se que haja uma readequação no número de agências ainda durante o prazo dos contratos do Fundo, e que no término dos contratos o Fundo estará bem posicionado em um cenário de equilíbrio na oferta e demanda de espaço físico nas agências, o segmento de agências físicas tende a continuar sofrendo transformações que poderão impactar a capacidade do Fundo em manter ou investir em novos ativos no futuro.

      Concentração: a Administradora acredita que a concentração atual de 100% dos ativos do Fundo em agências bancárias locadas para a Caixa não é prejudicial aos cotistas, visto que (i) a Caixa continua sendo uma instituição bancária com baixo risco de crédito e (ii) os contratos firmados com a Caixa são de longo prazo e possuem multas de rescisão equivalentes a valor dos aluguéis pelo período restante do respectivo contrato.

      No entanto, considerando a perenidade do Fundo e um cenário de eventual término, ou não renovação, dos contratos atuais, a Administrado-ra entende que a diversificação de locatários e de uso final dos ativos é benéfica e permite a formação de um portfólio mais diversificado aos cotistas do Fundo.

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    • Gestão ativa e geração de valor em caso de rescisões da Caixa:

      – Em eventual rescisão da Caixa de parte dos contratos de locação vigentes, caso não haja alteração do Regulamento do Fundo, a Adminis-tradora ficaria impossibilitada de relocar o ativo, tendo de realizar uma venda forçada do ativo vago, potencialmente com perda de valor aos cotistas;

      – Ao se ampliar o escopo de atuação do Fundo, além de diversificar o risco da operação, abre-se a possibilidade de que os novos locatários, que deverão ser empresas de primeira linha, com baixo risco de crédito, reconhecidas, com forte atuação e capilaridade, ocupem algum imóvel que a Caixa venha a desocupar. Esse movimento já foi identificado no âmbito das negociações com algumas grandes redes, que já demonstraram interesse em diversos ativos do Fundo. Ressal-ta-se que somente serão firmados novos contratos nos ativos atuais caso a Caixa comunique sua saída ou seja possível firmar contratos com perma-nência garantida superior às atuais e semelhante condição financeira de locação.

      Estratégia de Alocação dos recursos: o mercado de Fundos Imobiliários no Brasil, se comparado a outros mercados desenvolvidos, ainda é incipiente, com uma concentração de alocação em poucas teses de investimento, nota-damente: (i) lajes corporativas, (ii) shopping cen-ters, (iii) industrial/logístico e (iv) agências bancá-rias. Nesse sentido, o Fundo poderia se tornar uma alternativa adicional de alocação e diversificação de investimentos dentro do setor de fundos imobi-liários, potencialmente trazendo demanda de investidores que buscam por mais diversificação de risco no setor, gerando maior liquidez para o Fundo e potencial de valorização às cotas.

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    • . PROPOSTA DA ADMINISTRADORA

      De forma a permitir uma maior diversificação do Fundo, bem como de se obter melhor relação de risco e retorno aos cotistas, a proposta de altera-ção do Regulamento (Anexo 2 da Consulta Formal – versão com marcas de alteração – e Anexo 3 da Consulta Formal – versão limpa consolidada) tem como principais premissas:

      Perfil dos Imóveis:

      – Manutenção do perfil imobiliário do Fundo, restringindo os novos investimentos à classe de ativos que atualmente compõem o portfólio do Fundo, ou seja, imóveis localizados em áreas urbanas, em regiões de alto fluxo de pessoas e, preferencialmente, em grandes centros;

      – Prioridade por operações de BTL ou Sale Lease-back (“SLB”) com locatários de 1ª linha e contra-tos de longo prazo;

      TIR Target das Novas Operações (estima-da): entre 9-10% a.a. em termos reais;

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    • Estratégia de Alocação: além de diluir a concentração do Fundo em mais locatários, a estratégia é montar uma carteira de imóveis com exposições diversas em relação à economia, tendo como objetivo uma carteira final diversificada entre:

      – Agências Bancárias: Atualmente cerca de 70% do Fundo já está alocado em agências bancárias. Entendemos que, em havendo a flexibilização de atuação dentro do Fundo, existe a oportunidade de renovação do portfó-lio quando os contratos se aproximarem de seu término, alienando ativos selecionados com base em um valor de locação atrativo para a venda.

      – Varejo: existe alta complementariedade entre os pontos atualmente utilizados pela Caixa e operações de varejo, fato que tem sido corroborado pelas conversas com potenciais vendedores e futuros locatários do Fundo.

      – Operações Defensivas: será dada priorida-de também para segmentos com menor correla-ção à economia real, como clínicas populares, redes de academias, farmácias, varejo alimentar e ativos educacionais.

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    • Operações já em análise/negociação:

      Varejo Alimentar
      – Rede com mais de 1.000 unidades no Brasil
      – 8 unidades objeto da operação
      – Valor estimado da operação: R$ 35 milhões
      – 4 anos de permanência garantida
      – Cap Rate Estimado: 8,8%

      Franquia de Ensino
      – Rede com mais de 1.000 unidades
      – 56 unidades objeto da operação
      – Valor estimado da Operação: R$ 56 milhões
      – Cap Rate Estimado: 10%

      Rede de Varejo
      – Rede com mais de 120 unidades
      – 49 unidades objeto da operação
      – Valor estimado da Operação: até R$ 350 milhões
      – Permanência mínima de 10 anos
      – Cap Rate Estimado: 9.6% a.a.

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    • Criação de um Comitê Consultivo:

      – A Administradora entende que a presente proposta de alteração na política de investimento do Fundo o coloca em um novo patamar como veículo de investimento, ressaltando seu caráter de gestão ativa e transformando-o em um fundo com melhor relação risco/retorno a seus cotistas. Nesse sentido, a Administradora entende ser benéfico ao Fundo o aperfeiçoamento de suas práticas de governança ao aproximar seus cotistas, por meio de representantes eleitos, ao dia-a-dia do Fundo, atuando de maneira próxima nos processos de decisão e construção das teses de investimento.

      – Caso aprovado na Consulta Formal, será constituído um Comitê Consultivo composto por até 5 (cinco) membros, sendo 2 (dois) indicados pela Administradora e 3 (três) pelos cotistas do Fundo.

      – A principal função do Comitê Consultivo será a de auxiliar e avaliar, de maneira próxima, os atos de gestão do Fundo, de forma a fornecer aos demais cotistas opiniões fundamentadas e isentas acerca de atividades de gestão da Administradora. O detalhamento das atribui-ções do Comitê Consultivo está disponível no Anexo 4 da Consulta Formal.

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    • Gestão de ativos e contratos:

      – A estratégia da Administradora será, inicial-mente, realizar operações de maior escala, incorporando ao portfólio do Fundo imóveis mais homogêneos e menor número de contra-tos, diminuindo a complexidade de gestão de contratos e ativos. Futuramente, poderá ser necessária a contratação de um serviço adicio-nal de gestão desses contratos, o que já foi considerado na estimativa de retorno real entre 9-10% das novas operações (conside-rando um percentual de 2% sobra a receita bruta do Fundo para gestão de contratos e benfeitorias).

      Alteração da Denominação Social do Fundo:

      – A estratégia da Administradora é expandir a política de investimento do Fundo para que este atue também na aquisição de lojas de Rua/Varejo. Por esta razão, sugerimos alterar a denominação do Fundo para “Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo”, desvinculando sua denominação com relação à Caixa, que permanecerá como principal locatária, contudo, de forma não exclusiva, possibili-tando que o saldo remanescente seja inves-tido em novos locatários.

      De forma a explanar melhor a operação e dirimir quaisquer dúvidas adicionais dos cotistas, serão realizadas duas teleconferên-cias:

      Data: 10/04/2018

      Horário – 15h00

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    • Resumindo novamente:

      A ideia é boa, faz todo sentido, mas notem que levar 6 anos para fazer tudo isso… poxa tão bem acomodados, não?

      E notem ao final a observação da TAXA EXTRA!

      Isso aí… 6 ANOS enrolando e quando propõe algo… lá vem mais TAXAS:

      “”…necessária a contratação de um serviço adicional de gestão desses contratos, o que já foi considerado na estimativa de retorno real entre 9-10% das novas operações (conside-rando um percentual de 2% sobra a receita bruta do Fundo para gestão de contratos e benfeitorias)…”

      Brincadeira hein??

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      • As críticas são válidas, mas pensando no lado positivo:
        – resolver questões de exclusividade ao término do contrato. É o primeiro fundo de agências a fazê-lo, com alguma antecedência para evitar maiores turbulências que certamente viriam.
        – me agrada a ideia de parceria com 2 ou 3 franqueadores. Se serve para uma franquia, normalmente atenderá a outros potenciais locatários do segmento.
        – tamanho das operações parece ser mais compacto, pelo número de unidades x valor das operações. Novo nicho no mercado, o que temos hoje costumam ser redes varejistas com lojas muito grandes e cada unidade representando um valor muito alto de concentração em um único imovel.
        – pontos em centros comerciais mais pulverizados também ajudam na diluição.

        Se realmente demonstrarem que essa pulverização de ativos trará valor ao fundo, pode justificar-se um aumento, desde que convirjam para a média de mercado, em que a soma de todas as taxas fiquem abaixo de 8%. das receitas mensais. Aí tem que fazer a conta se esses 2% adicionais não ferem esse teto

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      • Tetzner;

        Não foram 06, mas sim 03 anos, se levarmos em conta a primeira comunicação da CEF.
        Também acho que demoraram para alterar a política do fundo e dar um novo norte ao dito, mas estavam amarrados ao regulamento e buscando outras alternativas junto à CEF, inquilina esta reconhecidamente burocrática nas suas decisões.
        Então, parados não ficaram.
        Por outro lado, também achei descabido o surgimento de uma eventual “taxa extra”, pois a justificativa desta me pareceu por deveras rasa.
        Já a diversificação de negócios apontada, e até a menção do “microcosmo” de segmento de atuação dos FIIs, me agradou muito!
        Ponderando os prós e os contras, creio que seja um fundo a se olhar com mais atenção, acaso as alterações propostas acima ocorram.
        Sds.

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      • Tirando esses 6 anos de hibernação que o Tetzner mencionou…eu gostei da proposta. Vão reinventar o Fundo, praticamente vai recomeçar do zero. Ao invés de um Fundo grande com 1 inquilino grande, vai ser um Fundo muito grande com uns 4 inquilinos grandes. Vão trocar não só o pneu do carro que estava parado no acostamento, vão trocar o motor também. E SE (repito: SE) funcionar como está sendo desenhado, vai ser algo bem diferente e interessante mesmo…que pode ser expandido para outras redes varejistas no futuro.

        Resta saber dos detalhes do negócio e se, como bem observou o amigo Padre, vão chamar capital também. É o que está parecendo.

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      • Já tive este fundo em carteira mas troquei por outros. O fundo não poderia comprar imóveis de agências de outros bancos e continuar com o perfil de agências?

        Eu espero que a compra dessas “49 unidades” e dessas “56 unidades”, não sejam aquele negócio do “eu te ajudo a me ajudar”, para se livrar de bombas rsrs

        Curtido por 2 pessoas

      • Eu achei sensacional a ideia. Durante um bom tempo os fundos de agências foram um porto seguro nesta crise recente, sem revisionais, sem vacâncias e reajuste pela inflação (mesmo com IGPM negativo em alguns meses).
        Por isso mesmo foram descolando da realidade, e hoje tem preço muito acima do mercado. O que é ótimo agora, mas vai exigir reajuste no futuro.
        Com todas as dúvidas sobre a sobrevivência a longo prazo dos fundos de agência, ao invés de criticar que levou tempo para fazerem esta mudança, eu vejo que foi o primeiro fundo a pensar nisto e efetivamente propor esta mudança nos FIIs de agências atuais, saindo da zona de conforto e procurando novas possibilidades e a sobrevivência do fundo.

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      • Richie foi o único FII de Agências que não conseguiu terminar; até BBRC conseguiu destravar as agências depois de 2 anos enrolado. A operação “rescaldo” pode ser boa, podem antecipar uma discussão e talvez nem seja esse o melhor momento… enfim, isso não muda o passado. Qual o grau de confiança o cotista agora terá que dessa vez vai ser diferente?

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      • Ótima notícia! o Fundo será mais dinâmico, aliando a segurança de ter a Caixa (boa pagadora) com redes de varejo (normalmente pagam bom valor de aluguel e valorizam o ponto). Se fizer nova emissão, poderá melhorar ainda mais o FII.

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      • Momento mais do que propício à isso, não podem é perder tempo (e o mercado arrefecer novamente). Do ponto de vista do negócio achei a ideia excelente, como cotista exerceria sem pensar duas vezes.

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  5. Acabei de receber por e-mail os documentos e a proposta para alteração do regulamento do fundo, a qual, se aprovada, possibilita a locação de imóveis para outros locatários diferentes da CEF. Os documentos estão disponíveis na BMF&BOVESPA, pra quem não recebeu.

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  6. AGCX11 – Jan/18

    Em janeiro, foi anunciado, à título de distribuição de rendimentos, R$ 7,28 por cota. Os recursos financeiros do Fundo aplicados em LCI, tiveram neste mês uma remuneração média de 89,85% do CDI .

    O aceite de obras das agências de Pedro Vicente e Páteo do Colégio estão em processo de aprovação final pela Caixa.

    Aguardamos, portanto, a formalização das entregas dessas agências pela Caixa para o início das cobranças de aluguel.

    Quanto ao fato relevante publicado pela Administradora no dia 12 de dezembro de 2017, comunicando a celebração de proposta de aquisição de 6 agências locadas para a Caixa, estamos em fase de auditoria jurídica e elaboração dos laudos de avaliação das agências.

    A Administradora divulgará novo fato relevante tão logo os documentos de aquisição dos imóveis sejam assinados, ou ainda, caso não sejam cumpridas as Condições Precedentes previstas na Proposta.

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    • Ainda, seguimos com o entendimento de que a possibilidade de um fundo multi-locatário, com maior diversificação de risco, porém mantendo a essência de ativos de varejo, traz maior segurança financeira aos cotistas e dilui a concentração do Fundo em agências bancárias, segmento que passa por importantes e rápidas mudanças tecnológicas, o que tem resultado em uma revisão por parte dos bancos de varejo em suas estratégias de abertura de novas agências.

      Ademais, o regulamento atual, na maneira em que está disposto, não permite a relocação dos ativos em eventual rescisão pela Caixa quando do fim dos contratos, o que limitaria sobremaneira os esforços de relocação do ativo e resultaria em uma venda desses ativos sem um contrato de locação, com provável perda de valor na venda e aos cotistas.

      A Administradora entende que, mesmo com eventual alteração da política de investimentos do Fundo, ao menos cerca de 70% da carteira do Fundo continuará alocada em agências locadas para a Caixa e com contratos atípicos (considerando o sucesso da operação anunciada no dia 12/dez), conforme sua política de investimentos original.

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    • O objetivo da Administradora, além de diminuir a concentração do Fundo em um único tipo de ativo e um único locatário, é sempre manter ou aumentar a rentabilidade média de mercado do Fundo ao mesmo tempo em que trazemos locatários de primeira linha e com bom risco de crédito, adicionando valor ao Fundo e tornando-o uma opção de investimento cada vez mais diversificada e rentável em um cenário de recorrente queda na taxa de juros do país.

      Por fim, ressaltamos mais uma vez que, qualquer operação que não prevista no Regulamento do Fundo deverá ser apreciada e aprovada em regime de quórum qualificado pelos cotistas do Fundo.

      Portanto, assim que for celebrada qualquer proposta não vinculante nesse sentido será convocada assembleia extraordinária para discussão e aprovação da operação, bem como da alteração do regulamento do Fundo.

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      • Seria muito bom se pudesse diversificar essa grana, pena vai passando o tempo e o dinheiro vai se desvalorizando em relação a imóveis ou fiis quando se trata de LP, imagina essa porva toda em Abcp11 a 12,19 e mfii11 a 110, isso sim seria um tiro certeiro, tanto q já estaria com um lucro enorme caso tivesse feito tal alocação, sem mencionar uma renda estável e q seria muito bem vinda p complementar a já existente com as agências, de quebra uma bela diversificação. Sabe qual é o bom disso tudo, é q o cotista pode fazer isso sozinho, sem autorização nenhuma, bastava ter vendido parte de Agcx e comprado Abcp11 e mfii11, pronto tá feito aquilo q os cara não sabem, não tem coragem, ou tem preguiça de fazer….
        Entra aí uma escrita minha esses dias na qual eu dava um destaque especial para a oportunidade de se adquirir rapidamente cotas de fiis q venham a ser oferecida abaixo dos seus preços habitual, principalmente para investidores q tenham uma parte do melhor ativo de todos em carteira, PORVA11 ou PORVA3 kk chamem como quiser, esse ativo lhe permite montar no cavalo quando ele passa prontinho e arreado, depois com calma o cidadão vai vendendo um fii aqui outro ali e repõe o ativo porva q gastou,
        Eu uso também Kncr11 às vezes quando a porva tá curta, também funciona, menos inflamável que a porva, mas as vezes da p acender a carteira abs

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  7. Distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre* Valor(R$)

    F = ∑E Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente 19.972.290,36

    G = 0,95 x F 95% do resultado financeiro líquido acumulado (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93) 18.973.675,842

    H Não possui informação apresentada.

    I (+) Lucro contábil passível de distribuição que excede ao total do resultado financeiroâ µ / resultado financeiro que excede o mínimo de 95%â ·. 271.924,16

    J = G – ∑H + I Rendimentos declarados 19.245.600,002

    K (-) Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre -19.245.600

    L = J – K Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre 0,002

    M = J/F % do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre 96,3615%

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  8. Caixa escolherá vice-presidentes no mercado; vai vender carteiras de crédito
    Reuters Brasil – A Caixa Econômica Federal fará uma reestruturação administrativa e na gestão de capital, numa das mais profundas transformações da história do centenário banco estatal enfraquecido por anos de uso político e denúncias de corrupção.
    O pacote de medidas aprovado pelo conselho de administração nesta terça-feira prevê a profissionalização do quadro de vice-presidentes e o provável encolhimento do banco, com a venda de carteiras de crédito, como parte do processo de enquadramento a regras de capital de Basileia III, que entra em vigor em 2019.
    As medidas vêm na esteira do afastamento, na semana passada, de quatro vice-presidentes da Caixa por suspeita de envolvimento em irregularidades investigadas pela Polícia Federal e pelo Ministério Público em desdobramentos da operação Lava Jato.
    Dos quatro, três foram afastados em definitivo, Antônio Carlos Ferreira (corporativo); Roberto Derziê (governo) e Deusdina Pereira (Fundos de Governo e Loterias). Já José Henrique da Cruz, de Clientes, Negócios e Transformação Digital, foi restituído, porque o banco entendeu que não havia “elementos suficientes” para configurar responsabilidade.

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