BBPO11 – BB Progressivo II

Objetivo: Obtenção de renda por meio de aquisição e posterior locação dos imóveis ao Banco do Brasil. Um total de 64 imóveis entre agências e prédios administrativos foram adquiridos, divididos por 14 Estados.

bbpo11

Rentabilidade esperada de 8,5% a.a. atualizados pelo IPCA
ABL total: 395.892,76 m²

BBPO11_contratos

Objetivo:

No primeiro ano os contratos firmados darão uma renda de 8,5%a.a. e serão reajustados anualmente pelo IPCA; deste modo, supondo uma inflação de 5,5%a.a., teríamos uma rentabilidade de 8,96% no segundo ano, 9,46% para o terceiro e 9,98% para o quarto.

Taxas:
Administração de 0,277%a.a sobre valor de mercado pela média diária do valor de fechamento
Custódia: 0,006%a.a. sobre patrimônio liquido na data de emissão corrigido pelo IPCA.

A vacância do fundo provavelmente será zero durante todo o período dos contratos. A taxa histórica dos últimos cinco anos foi de 0%. Além disso os imóveis já se encontram 100% ocupados pelos seus locatários. Caso o BB quebre o contrato o mesmo terá que pagar todo o valor de aluguel devido até o final do acordo.

Todos os imóveis do FII possuem seguro contra danos. Está previsto nos contratos que quaisquer pendencias judiciais existentes nos 64 imóveis serão assumidas inteiramente pelo BB.

Os contratos de locação assinados com o Banco do Brasil S.A. (Locatário) possuem as seguintes características:
(i) Prazo de duração de 120 meses (até novembro/2022).
(ii) Reajuste anual com base na variação do IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
(iii) Para cada imóvel há um valor previsto para Investimentos a serem realizados no período de 10 anos.
(iv) Os valores de alugues são pagos no último dia útil do mês.
(v) O valor mensal de locação de todos os imóveis soma R$ 12.000.000,00.
(vi) Ao término do contrato vigente, existe a possibilidade de renovação da locação, por novo prazo de 120 meses, desde que seja recebida a notificação com 240 dias de antecedência do término da locação atual.

Data Base do Reajuste: agosto/2013
Os imóveis do FII:
 1. Ag. Manaus Rua Guilherme Moreira, 315 Manaus - AM
 2. Ag. Aldeota Av. Santos Dumont, 2889 Fortaleza - CE
 3. Ag. Asa Norte 504 Av. W-3 Qd 504 Asa Norte Brasília - DF
 4. Ag. Asa Sul 507 Av. W-3 Qd.7 Lt.7, 8 e 9 - Asa Sul 507 Brasília - DF
 5. Ag. Conjunto Nacional SDN Conj. A Lj.C-03 - 2º pavto. Brasília - DF
 6. Ed. Sede III Qd 01 Bloco G Lote 32-SBS Brasília - DF
 7. CSL Brasília Av. Goiás, 980 - QD. 14 Goiânia - GO
 8. Ag. Uberlândia Av. Afonso Pena, 745 Uberlândia - MG
 9. Ag. Tamoios Rua Tamoios, 731 Belo Horizonte - MG
 10. Ag. Carijós Rua Espírito Santo, 571 Belo Horizonte - MG
 11. CSL Belo Horizonte Rua da Bahia, 2.500 Belo Horizonte - MG
 12. Ag. Juiz de Fora Rua Halfeld, 770 Juiz Fora - MG
 13. Ag. Belo Horizonte Rua Rio de Janeiro, 750 Belo Horizonte - MG
 14. Ag. Afonso Pena Av. Afonso Pena, 2202 Campo Grande - MS
 15. Super VAR e GOV MT Rua Felinto Muller, 2104 Cuiabá - MT
 16. Ag. Belém Centro Av. Pres. Vargas, 248 Belém - PA
 17. CSL Curitiba Pça. Tiradentes, 410 Curitiba - PR
 18. Ag. Maringá Av. Duque de Caxias, 448 Maringá - PR
 19. Ag. Toledo Rua 7 de Setembro, 1209 Toledo - PR
 20. Ag. Ponta Grossa Rua Augusto Ribas, 555 Ponta Grossa - PR
 21. Ag. Campos Goytacazes Pça. das 4 Jornadas, 11 Campos Goytacazes - RJ
 22. Ag. Niterói Av. Ernani Amaral Peixoto, 347 Niterói - RJ
 23. Ag. Tijuca Rua Conde de Bonfim, 369 A Rio de Janeiro - RJ
 24. Ag. Duque de Caxias Av. Presidente Kennedy, 1461 Duque de Caxias - RJ
 25. Ag. Cinelândia Av. 13 de Maio, 13 Rio de Janeiro - RJ
 26. Ag. Jacarepaguá Av.Geremário Dantas, 78 Rio de Janeiro - RJ
 27. Ag. Leblon Av.Bartolomeu Mitre, 438 A Rio de Janeiro - RJ
 28. Ag. Zona Sul Av. N. Senhora de Copacabana, 594 Rio de Janeiro - RJ
 29. Super VAR e GOV RS Rua Honório Silveira Dias, 1830 Porto Alegre - RS
 30. Ag. Caxias do Sul Rua Marques do Herval, 1354 - Ed. Satélite Caxias do Sul - RS
 31. Ag. Passo Fundo Rua Bento Gonçalves, 516 Passo Fundo - RS
 32. Ag. Florianópolis Pça. XV de Novembro 321 Florianópolis - SC
 33. Ag. Pça. XV Novembro BESC Pça. XV de Novembro, 329 Florianópolis - SC
 34. Ag. General Valadão Pça. General Valadão, 377 Aracaju - SE
 35. CSL São Paulo Rua Líbero Badaró, 582 e Rua São Bento, 483 São Paulo - SP
 36. CSL São Paulo Rua Líbero Badaró, 568 e Av. São João, 32 São Paulo - SP
 37. Ag. Ribeirão Preto Rua Duque de Caxias, 725 Ribeirão Preto - SP
 38. Ag. Campinas Rua Dr. Costa Aguiar, 626 Campinas - SP
 39. PSO Piracicaba  Pça. José Bonifácio, 945 Piracicaba - SP
 40. Ag. São José Rio Preto  Rua Voluntários de São Paulo, 2975  São José do Rio Preto - SP
 41. Ag. São José dos Campos Av. Doutor Nelson D'Ávila, 149 São José dos Campos - SP
 42. Ag. Araçatuba Pça. Rui Barbosa, 322 Araçatuba - SP
 43. Ag. Centro Rua XV de Novembro, 191 Sorocaba - SP
 44. Ag. N. Sra. da Lapa Rua N. Sra. da Lapa, 281 São Paulo - SP
 45. Ag. Penha de Franca  Av. Penha de França, 549 São Paulo - SP
 46. Ag. Pça. da Árvore Av. Jabaquara, 424 - Pça. da Árvore São Paulo - SP
 47. Ag. Ipiranga Rua Bom Pastor, 153/169 São Paulo - SP
 48. Ag. Brás Av. Rangel Pestana, 2128 São Paulo - SP
 49. Ag. São Caetano do Sul Pça. Cardeal Arcoverde, 52 São Caetano do Sul - SP
 50. Ag. Campos Elíseos Av. Rio Branco, 1.437 São Paulo - SP
 51. Ag. Pinheiros Rua Pinheiros, 1.492 São Paulo - SP
 52. Ag. Santana Rua Voluntários da Pátria, 1.769 São Paulo - SP
 53. Ag. Santo Amaro Paulista Rua Paulo Eiró, 471  São Paulo - SP
 54. Ag. Ana Rosa Rua Domingos de Moraes, 438 São Paulo - SP
 55. Ag. Freguesia do Ó Av. Santa Marina, 2.618 São Paulo - SP
 56. Ag. Moema Al. dos Jurupis, 1.156 São Paulo - SP
 57. Ag. Brooklin Paulista Rua Joaquim Nabuco, 246 São Paulo - SP
 58. Ag. Casa Verde Rua Baroré, 284 São Paulo - SP
 59. Ag. Paraíso Rua Bernardino de Campos, 250 São Paulo - SP
 60. Ag. Vila Carrão Av. Conselheiro Carrão, 2411 São Paulo - SP
 61. Ag. Bom Retiro Rua Julio Conceição, 438 São Paulo - SP
 62. Ag. Catedral Sorocaba Rua XV de Novembro, 63/67 Sorocaba - SP
 63. Ag. Pça. Rui Barbosa Pça. Rui Barbosa, 55 Bauru - SP
 64. Ag. Bonfim Av. Gov. Pedro de Toledo, 1099 Campinas - SP
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 
Companhia Emissão Série Quantidade Valor (R$)
Gaia Securitizadora 4ª 35ª 34 50.897,32
Gaia Securitizadora 1ª 7ª 5 8.156.574,72
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$) 
Caixa Econômica Federal 14/06/2018 2 28.405.071,76 
Caixa Econômica Federal 24/09/2019 2 22.224.381,35 
Caixa Econômica Federal 13/09/2019 5 50.175.923,69

RI: vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.504 comentários em “BBPO11 – BB Progressivo II”

    1. Em conclusão ao processo iniciado e comunicado ao mercado em 12 de janeiro de 2021 sobre a negociação para alongamento dos contratos de locação dos imóveis do Fundo feita em conjunto com a CBRE, informamos aos investidores que, do total de 64 imóveis detidos pelo Fundo, 58 imóveis tiveram seus contratos de locação 100% (cem por cento) renovados por mais 5 (cinco) anos à partir de 22 de novembro de 2022 até 22 de novembro de 2027 (“Imóveis Negociados”).

      etc etc etc

      Alguns dos imóveis nao renovados me surpreenderam.

      Curtido por 2 pessoas

      1. à vista, queda líquida de 24% na renda, podendo-se acrescer outros 14% dos imóveis não renovados

        então ficaria um ‘range’ de queda de 24% otimista locando tudo no vigente a 38% vagando tudo (fora o custo de imóveis vagos)

        achei a notícia boa como disse no vídeo de hj… pq minha expectativa era de uma paulada maior…

        mas… foi paulada para quem se iludia que alugava no mesmo patamar de renda… a realidade vai batendo à porta

        * lembrar que muito FII tinha BBPO nas carteiras… além dos FoFs…

        Curtido por 1 pessoa

  1. Olá pessoal, fiz uma análise do fundo pautado nos Laudos de Avaliação dos Imóveis (https://www.vam.com.br/web/site/hs/FII/bb_progressivoII/pt/ativo/estudosAvaliacoes.html) e não vejo um perspectiva positiva para as cotas no curto e médio prazo.

    O valor de mercado dos aluguéis nas regiões onde estão os imóveis do fundo estão cerca de 40% menor do que os alugueis pagos atualmente pelo BB ( R$ 18.240.000,11/BB x R$ 11.066.500,00/Mercado). Se o fundo conseguisse renovar todos os contratos, a receita por cota cairia para R$0,70.

    Outra informação que penso ser negativa, é das idades e conservação dos imóveis. As propriedades tem idade mediana de 33 anos, sendo os prédios mais novos com 18 anos (Jacarepaguá/RJ, Zona Sul/RJ e Toledo/PR). Os edifícios mais antigos tem 43 anos (Manaus/AM, Ag. Belo Horizonte/MG, Belém/PA, Asa Sul/DF, Carijos/MG, General Valadão/SE). O fundo possui 9 imóveis com 40 anos ou mais que correspondem por 16% da receita atual.

    A maioria dos imóveis (#34) foi classificada como tendo conservação “Regular” e pelas fotos destaca-se que o imóvel de Campus dos Goytacazes está com conservação bem ruim nos últimos andares. As fotos também destacam que há muitos andares e espaços vagos nos diferente edifícios. Isso pode ser um indicador, que mesmo que o BB renove nestas localizações, pode renovar só alguns andares e não todo o prédio. Pode-se observar também pelas fotos a ocorrência de várias reformas, o que, por uma lado positivo mostra que a gestão tá cuidando de manter os imóveis em boas condições, por outro lado indica que são imóveis com alta intensidade de investimento em manutenção.

    Ressalto que os Laudos foram executados há quase um ano, porém não acredito que as novas avaliações serão muito diferentes tendo em vista que situação econômica brasileira não mudou muito.

    Curtido por 1 pessoa

    1. Então os laudos de avaliação contratados foram muito mal feitos ou o mercado valorizou bastante de junho de 2020 até a sua pesquisa. Segundo os laudos a queda de receita de locação é algo entre 35% e 40%, se renovar tudo.

      Curtido por 1 pessoa

  2. Uma das afirmações mais frequentes, nestes comentários, é que os aluguéis vão cair, na renovação do BB ou para terceiros , porque , atualmente está sobrevalorizado. Peguei o último relatório trimestral, onde constam todas as agências com o respectivo fator de participação sobre o total dos aluguéis e comparei com o mercado de ofertas ATUAL. Agencia por agência, cidade por cidade. Usei informações de grandes empresas imobiliárias… Surpresa!!!! … O mercado estaria pagando 2% A MAIS na soma de todas as agências. Sei que os aluguéis anunciados sofrem algum desconto na negociação pra valer… , uns 10% talvez. Mesmo assim, não seria a catástrofe anunciada. Criei um link com os valores que usei para quem tiver interesse e também acrescentar ou corrigir algo e comentar aqui. Bons negócios…

    Curtido por 10 pessoas

    1. Paulo Abade, td bem?

      Aqui no blog não dá para passar o link, mas vc consegue fazer um ctrl+c ctrl+v, (às vezes, o comentário fica grande, e vc pode dividir em mais comentários) do comparativo que vc fez, onde constam todas as agências com o respectivo fator de participação sobre o total dos aluguéis e comparou com o mercado de ofertas ATUAL. Agencia por agência, cidade por cidade. Usando as informações de grandes empresas imobiliárias?

      Se conseguir, agradecemos desde já, e parabéns pelo estudo.

      Curtido por 1 pessoa

    2. Muito interessante Paulo Abade. Eu também olhei o último relatório, gostei dos detalhes, bem completo.
      Moro em Campinas e olhei os 2 imóveis daqui, que eu conheço: um é agência e outro é um prédio comercial. Não cheguei a fazer uma pesquisa de preços da região, mas quando vi o preço do aluguel do prédio comercial fiquei meio surpreso, achei barato.
      Realmente não deve estar distante dos valores de mercado. Derrubando uma tese quase aceita de forma unânime!
      Se conseguir compartilhar de alguma forma seu trabalho seria ótimo!
      Abç

      Curtido por 1 pessoa

    3. É o mesmo “terror” de gestor de fundo top que enxerga os GALPÕES ALUGADOS dos Fundos LOG/IND mais caros do que seu preço de reposição, sem se atentar que … imóvel OCUPADO e RENDENDO é, sim, MAIS CARO que imóvel pronto-entregue vazio. Não é burrice: tem método e propósito

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    4. Sou correntista do BB faz, no mínimo, uns 40 anos. VEnho de família de funcionários aposentados por ele, de longa data. O BB, assim como outros bancos, está, sim!, passando por transformações. A maior delas … ELIMINAÇÃO de AGÊNCIAS do povão, concentração de gerentes-virtuais em alguns edifícios centralizados e… virtualização de tudo. A maioria dessas edificações aí da planilha, quiçá todas!, [em BH em garanto!] são agências ADMINISTRATIVAS extremamente bem localizadas que estão a cada dia incorporando o espólio das agências que estão sendo fechadas e gerentes relocados; portanto, se fortalecendo com a crise. Qdo se lê que aluguel vai cair, vai fechar, etc e tal … não é burrice: tem método e propósito

      Curtido por 1 pessoa

      1. Pois é … Meu pai trabalhou na Ag. TAMOIOS… Meu tio na Ag. RIO de JANEIRO, e eu tenho amigos que trabalham na Ag RUA da BAHIA. Essas são as “agências” [na vdd, NÃO são agencias no sentido stricto da palavra, mas quem se importa …] de BH do fundo. T-o-d-a-s… edificios [especialmente a RIO de JANEIRO] em ponto comercial … NOBRE.

        Curtido por 1 pessoa

      1. Suposição, apenas.
        Muitas ordens de compra, quantidades elevadas, corretora que eles usam (nro. 15).
        Ano passado, quando derreteu aquela primeira vez, aconteceu a mesma coisa, e no relatório seguinte do HFOF veio a confirmação…

        Curtido por 2 pessoas

    1. Por isso que a gestão ativa é importante.

      Em 2012 diziam que era um fundo para aposentadoria. E agora?

      Não estou dizendo que o fundo é/foi ruim, ao contrário, quem comprou naquela época ganhou muito em renda, mas terá que pensar no que vai fazer, pois o principal vai sofrer bastante.

      Curtido por 3 pessoas

      1. “E agora?”
        Se prepara para perder uns 35% a 45% da “aposentadoria”.
        Só trocar o filé mignon por acém, a cocacola por tubaína, a rainequém por xixicarioca, …
        🙂

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    2. O Andre Beltrão quis enxugar o BB e por consequência extinguir cargos e empregos, mas impactou politicamente nos planos de quem quer oferecer mais cargos e poder para eleger os parças no senado e na câmara…

      Mas mas mas mas o cara que nunca trabalhou na vida e sempre defendeu o inchaço do estado com muitos cargos muitas tetas muita rachadinha não tinha se tornado um liberal ???

      Curtido por 1 pessoa

    1. O cenário até o fim de 2022 não muda. R$ 1,08 por cota corrigido pelo igpm. Hoje dá quase DY 1% !!!

      Para depois temos o melhor cenário: Renovação de tudo, pelo valor de mercado. Deve cair uns 20%, o que ainda será fantástico. E o Pior: não renova nada, exceto o sede 3 que já foi extendido por 6 anos por um preço mais camarada, o que é difícil de acontecer por que muitas agências são únicas, exclusivas e históricas na região ou cidade.

      Nesse meio, tem dezenas de cenários, mas devido à quantidade de imóveis, tem também dezenas de cenários do que fazer com eles e não ficar parado por anos como um mono ativo numa cidade ruim.

      Ninguém gosta de ver patrimônio derreter, principalmente porque se precisar, está valendo menos. Mas o fundo ainda vai continuar gigante e com muitas possibilidades. Só precisa a porcaria da gestora começar a trabalhar em prol do cotista.

      Curtido por 4 pessoas

      1. Pode por 40% de queda nos aluguéis, que é o que deve acontecer, o yield fica similar aos FIIs de Varejo com a cota na faixa dos R$ 120..

        Eu particularmente antecipei a saída há 1,5 ano nos R$ 145, mas estou exposto via HFOF, entendo que eles tem uma visão mais clara dos rumos do fundo e saberão se movimentar na hora certa (talvez estejam até aumentando participação neste momento)

        Curtido por 4 pessoas

      2. Na minha opinião, o pior é a gestora. Mas creio que, em caso de muita vacância, a gestora vai ser levada a berlinda também. Esses imóveis na mão de uma boa gestora, faz um bom fundo de varejo.

        Curtido por 2 pessoas

      3. O BB quer cortar custos. Hoje tudo é feito de forma digital. Provavelmente vão devolver boa parte do portifólio.
        O fundo pode simplesmente se desfazer das agências que não serão assimiladas pelo novo contrato. Vender para incorporadoras e distribuir o lucro para os cotistas.

        Curtido por 1 pessoa

      1. A sangria ainda não parou. O fundo é gigante, com 64 ativos. O Ed Sede 3 já foi renegociado para mais um tempo. Muitas agências do fundo são a única na cidade. O imóveis que não sejam de interesse do banco ao término do contrato são bons e de aplicação variada, como comércio de rua, escritórios, etc. Não é um mono ativo numa cidade ruim.

        Curtido por 2 pessoas

    1. Uma das possibilidades é o inicio do aluguel de cotas. Como um dos Fiis mais líquidos e com grande probabilidade de queda no futuro já pode estar sendo afetado pela nova modalidade de operação liberado pela B3.
      Isto é só uma possibilidade, mas importante para refletir que alguns ativos de FIIs podem começar a ter uma maior volatilidade.

      Curtido por 1 pessoa

      1. Será que o BBPO já esta despencando com tal força por conta do final do contrato atípico
        das agencias do BB?
        Se é por isso, quando chegar na data, a cota estará zerada!

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