BBPO11 – BB Progressivo II

Objetivo: Obtenção de renda por meio de aquisição e posterior locação dos imóveis ao Banco do Brasil. Um total de 64 imóveis entre agências e prédios administrativos foram adquiridos, divididos por 14 Estados.

bbpo11

Rentabilidade esperada de 8,5% a.a. atualizados pelo IPCA
ABL total: 395.892,76 m²

BBPO11_contratos

Objetivo:

No primeiro ano os contratos firmados darão uma renda de 8,5%a.a. e serão reajustados anualmente pelo IPCA; deste modo, supondo uma inflação de 5,5%a.a., teríamos uma rentabilidade de 8,96% no segundo ano, 9,46% para o terceiro e 9,98% para o quarto.

Taxas:
Administração de 0,277%a.a sobre valor de mercado pela média diária do valor de fechamento
Custódia: 0,006%a.a. sobre patrimônio liquido na data de emissão corrigido pelo IPCA.

A vacância do fundo provavelmente será zero durante todo o período dos contratos. A taxa histórica dos últimos cinco anos foi de 0%. Além disso os imóveis já se encontram 100% ocupados pelos seus locatários. Caso o BB quebre o contrato o mesmo terá que pagar todo o valor de aluguel devido até o final do acordo.

Todos os imóveis do FII possuem seguro contra danos. Está previsto nos contratos que quaisquer pendencias judiciais existentes nos 64 imóveis serão assumidas inteiramente pelo BB.

Os contratos de locação assinados com o Banco do Brasil S.A. (Locatário) possuem as seguintes características:
(i) Prazo de duração de 120 meses (até novembro/2022).
(ii) Reajuste anual com base na variação do IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
(iii) Para cada imóvel há um valor previsto para Investimentos a serem realizados no período de 10 anos.
(iv) Os valores de alugues são pagos no último dia útil do mês.
(v) O valor mensal de locação de todos os imóveis soma R$ 12.000.000,00.
(vi) Ao término do contrato vigente, existe a possibilidade de renovação da locação, por novo prazo de 120 meses, desde que seja recebida a notificação com 240 dias de antecedência do término da locação atual.

Data Base do Reajuste: agosto/2013
Os imóveis do FII:
 1. Ag. Manaus Rua Guilherme Moreira, 315 Manaus - AM
 2. Ag. Aldeota Av. Santos Dumont, 2889 Fortaleza - CE
 3. Ag. Asa Norte 504 Av. W-3 Qd 504 Asa Norte Brasília - DF
 4. Ag. Asa Sul 507 Av. W-3 Qd.7 Lt.7, 8 e 9 - Asa Sul 507 Brasília - DF
 5. Ag. Conjunto Nacional SDN Conj. A Lj.C-03 - 2º pavto. Brasília - DF
 6. Ed. Sede III Qd 01 Bloco G Lote 32-SBS Brasília - DF
 7. CSL Brasília Av. Goiás, 980 - QD. 14 Goiânia - GO
 8. Ag. Uberlândia Av. Afonso Pena, 745 Uberlândia - MG
 9. Ag. Tamoios Rua Tamoios, 731 Belo Horizonte - MG
 10. Ag. Carijós Rua Espírito Santo, 571 Belo Horizonte - MG
 11. CSL Belo Horizonte Rua da Bahia, 2.500 Belo Horizonte - MG
 12. Ag. Juiz de Fora Rua Halfeld, 770 Juiz Fora - MG
 13. Ag. Belo Horizonte Rua Rio de Janeiro, 750 Belo Horizonte - MG
 14. Ag. Afonso Pena Av. Afonso Pena, 2202 Campo Grande - MS
 15. Super VAR e GOV MT Rua Felinto Muller, 2104 Cuiabá - MT
 16. Ag. Belém Centro Av. Pres. Vargas, 248 Belém - PA
 17. CSL Curitiba Pça. Tiradentes, 410 Curitiba - PR
 18. Ag. Maringá Av. Duque de Caxias, 448 Maringá - PR
 19. Ag. Toledo Rua 7 de Setembro, 1209 Toledo - PR
 20. Ag. Ponta Grossa Rua Augusto Ribas, 555 Ponta Grossa - PR
 21. Ag. Campos Goytacazes Pça. das 4 Jornadas, 11 Campos Goytacazes - RJ
 22. Ag. Niterói Av. Ernani Amaral Peixoto, 347 Niterói - RJ
 23. Ag. Tijuca Rua Conde de Bonfim, 369 A Rio de Janeiro - RJ
 24. Ag. Duque de Caxias Av. Presidente Kennedy, 1461 Duque de Caxias - RJ
 25. Ag. Cinelândia Av. 13 de Maio, 13 Rio de Janeiro - RJ
 26. Ag. Jacarepaguá Av.Geremário Dantas, 78 Rio de Janeiro - RJ
 27. Ag. Leblon Av.Bartolomeu Mitre, 438 A Rio de Janeiro - RJ
 28. Ag. Zona Sul Av. N. Senhora de Copacabana, 594 Rio de Janeiro - RJ
 29. Super VAR e GOV RS Rua Honório Silveira Dias, 1830 Porto Alegre - RS
 30. Ag. Caxias do Sul Rua Marques do Herval, 1354 - Ed. Satélite Caxias do Sul - RS
 31. Ag. Passo Fundo Rua Bento Gonçalves, 516 Passo Fundo - RS
 32. Ag. Florianópolis Pça. XV de Novembro 321 Florianópolis - SC
 33. Ag. Pça. XV Novembro BESC Pça. XV de Novembro, 329 Florianópolis - SC
 34. Ag. General Valadão Pça. General Valadão, 377 Aracaju - SE
 35. CSL São Paulo Rua Líbero Badaró, 582 e Rua São Bento, 483 São Paulo - SP
 36. CSL São Paulo Rua Líbero Badaró, 568 e Av. São João, 32 São Paulo - SP
 37. Ag. Ribeirão Preto Rua Duque de Caxias, 725 Ribeirão Preto - SP
 38. Ag. Campinas Rua Dr. Costa Aguiar, 626 Campinas - SP
 39. PSO Piracicaba  Pça. José Bonifácio, 945 Piracicaba - SP
 40. Ag. São José Rio Preto  Rua Voluntários de São Paulo, 2975  São José do Rio Preto - SP
 41. Ag. São José dos Campos Av. Doutor Nelson D'Ávila, 149 São José dos Campos - SP
 42. Ag. Araçatuba Pça. Rui Barbosa, 322 Araçatuba - SP
 43. Ag. Centro Rua XV de Novembro, 191 Sorocaba - SP
 44. Ag. N. Sra. da Lapa Rua N. Sra. da Lapa, 281 São Paulo - SP
 45. Ag. Penha de Franca  Av. Penha de França, 549 São Paulo - SP
 46. Ag. Pça. da Árvore Av. Jabaquara, 424 - Pça. da Árvore São Paulo - SP
 47. Ag. Ipiranga Rua Bom Pastor, 153/169 São Paulo - SP
 48. Ag. Brás Av. Rangel Pestana, 2128 São Paulo - SP
 49. Ag. São Caetano do Sul Pça. Cardeal Arcoverde, 52 São Caetano do Sul - SP
 50. Ag. Campos Elíseos Av. Rio Branco, 1.437 São Paulo - SP
 51. Ag. Pinheiros Rua Pinheiros, 1.492 São Paulo - SP
 52. Ag. Santana Rua Voluntários da Pátria, 1.769 São Paulo - SP
 53. Ag. Santo Amaro Paulista Rua Paulo Eiró, 471  São Paulo - SP
 54. Ag. Ana Rosa Rua Domingos de Moraes, 438 São Paulo - SP
 55. Ag. Freguesia do Ó Av. Santa Marina, 2.618 São Paulo - SP
 56. Ag. Moema Al. dos Jurupis, 1.156 São Paulo - SP
 57. Ag. Brooklin Paulista Rua Joaquim Nabuco, 246 São Paulo - SP
 58. Ag. Casa Verde Rua Baroré, 284 São Paulo - SP
 59. Ag. Paraíso Rua Bernardino de Campos, 250 São Paulo - SP
 60. Ag. Vila Carrão Av. Conselheiro Carrão, 2411 São Paulo - SP
 61. Ag. Bom Retiro Rua Julio Conceição, 438 São Paulo - SP
 62. Ag. Catedral Sorocaba Rua XV de Novembro, 63/67 Sorocaba - SP
 63. Ag. Pça. Rui Barbosa Pça. Rui Barbosa, 55 Bauru - SP
 64. Ag. Bonfim Av. Gov. Pedro de Toledo, 1099 Campinas - SP
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 
Companhia Emissão Série Quantidade Valor (R$)
Gaia Securitizadora 4ª 35ª 34 50.897,32
Gaia Securitizadora 1ª 7ª 5 8.156.574,72
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$) 
Caixa Econômica Federal 14/06/2018 2 28.405.071,76 
Caixa Econômica Federal 24/09/2019 2 22.224.381,35 
Caixa Econômica Federal 13/09/2019 5 50.175.923,69

RI: vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.352 comentários em “BBPO11 – BB Progressivo II”

  1. Gente, atualmente bbpo11 paga 1.06 por cota. Como que vocês acham que ficará o pagamento pós 2022? Eu imagino que o BB vá renovar pelo menos 80% dos locais, só não sei o preço. Os 20% restantes, talvez virem lajes para varejo ou a administradora venda. Vocês acham que começa o ano de 2023 pagando por exemplo, 0,80 centavos por cota???

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    1. Olhando cenário agora com o COVID mexendo em preço de tudo, me parece algo bastante complexo.

      Antes tinha algo bem defensivo e conservador para o FII. Uma renovação de ate 60% com preços bem mais baixos. Vendas dos demais imóveis por bons preços. E uma renda com tudo isso entre 0,6-0,8 por cota. Sendo que no momento de pagar as vendas viria um plus engordando o valor.

      Agora, sem saber como 2021 recupera tudo o que foi deixado de ganhar e o que foi perdido em 2020 não consigo projetar nada. No máximo diria que ficaria um pouco pior e com números ainda mais baixos. Mas tudo isso é pura especulação. Acho que temos que aguardar o andamento das coisas pra conseguir ter uma maior clareza.

      Ao menos quem já postou percebeu que os cenários não estão divergentes assim…seria um bom sinal?

      Valeu!!!

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  2. Pessoal,

    Conversei com a gestão do BBPO. Deixo aqui meus elogios para a equipe da BV Asset que respondeu e atendeu bem minhas dúvidas. Listo aqui as principais. Coloquei no formato de pergunta e resposta pra facilitar. Tentei resumir os assuntos. No geral, os retornos com a gestão estão bom e o futuro não parece mais tão preocupante assim. Turbulência aparecerão, mas não será o fim. Ainda mais com este novo cenário de FII no Brasil. Acho que vale uma boa reflexão.

    O Fundo não é de Agência? – Tem foco em agência. Mais o BBPO é um fundo híbrido. Olhando sua carteira atual e politica de investimento temos aproximadamente 60% do fundo corresponde a lajes corporativas e 40% a agências bancárias.

    Gestão passiva? – A BV Asset, na condição de instituição administradora e gestora do fundo, tem a prerrogativa de alugar os imóveis para outros locatários ou até mesmo vende-los, se assim desejar

    Exclusividade com o BB? – Não temos contrato de exclusividade com o Banco do Brasil para a locação dos imóveis.

    Carteira atual e preocupação com 2022? – Aproveitamos para informar que as negociações para renovação dos contratos que vencem em novembro de 2022 já foram iniciadas com o Banco do Brasil (detalhes apenas apos conclusões e devidamente repassados por vias oficiais)

    BBPO não precisa agir da mesma forma do SAAG? – Não. Podemos seguir com vida própria com ou sem BB

    Não é recomendação de nada!!!

    Valeu!!!

    Curtido por 10 pessoas

    1. O que vejo como potencial risco no BBPO não é tanto a devolução maciça de agências, mas sim uma renegociação mais agressiva de valores. A favor do Fundo temos o reaquecimento da economia, que inclusive favorece o valor dos alugueis para os locadores.

      Utilizei-me do Fundo como um porto seguro para atravessar o período de crise que deprimiu os alugueis…seus contratos atípicos foram perfeitos para ancorar renda. Gradativamente, iniciei uma redução de posição que espero ser bastante cuidadosa. Mas não sairei totalmente dele, vou ficar com um volume que me permita sentir confortável com o risco que vejo. Sabia que as negociações com o BB já se haviam iniciado e é bom ver isso confirmado mais uma vez.

      Curtido por 5 pessoas

      1. Gama, já vi algumas entrevistas com este gestor, e ele vem neste Lero Lero faz mais de ano e não vemos resultado nas renovações.
        Poderia fazer emissão… comprar outros imóveis e etc… Com o VM tão acima do VP seria moleza fazer uma emissão com um valor mediano que ia captar muito.
        Gestão morto aqui.

        Curtido por 1 pessoa

      2. Eu não ia falar nada, mas penso a mesma coisa da VAM. (muito papo e pouca ação)
        Se o BB não renovar (e nem todos imóveis serão), vão ficar perdidinhos.
        A nova gestão do BB tem imposto algumas mudanças na forma de administrar o banco. Parece que estão tentando aproximá-lo o máximo possível de uma instituição privada. Semana passada mesmo foi divulgada na mídia uma alteração na forma de bonificação dos funcionários.

        Curtido por 2 pessoas

    2. Me preocupa, principalmente, a incompetência da VAM no segmento imobiliário.
      Afinal, quem se lembra do BBVJ: FII de prédio novo triplo A em SP que há um bom tempo não gera renda para os cotistas porquê, dizem eles ” está localizado no >lado errado< do Rio Pinheiros".

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  3. Data da informação 31/01/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/01/2020
    Data do pagamento 14/02/2020
    Valor do provento por cota (R$) 1,0578926
    Período de referência janeiro
    Ano 2020
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

      1. Pensando em zerar minha posição nele e alocar uma parte em RBVA, já vou sair com um belo de um lucro sem levar em conta os rendimentos recebidos. Esse FII tem prazo de validade, não serve para o longo prazo.

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  4. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 29/11/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 29/11/2019
    Data do pagamento 13/12/2019
    Valor do provento por cota (R$) 1,0578926
    Período de referência novembro
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

  5. Alguém tem link ou algo parecido sobre FR q o amigo Amaralneto mencionou a alguns dias sobre o fii ter protelado o contrato aluguel do sede III, eu tive q inventar de tudo hoje para não vender um pouco hoje, chegava coçar a ponta do dedo, mas caso tenha estendido o contrato do principal imóvel, responsável por uma importante % da renda, não pretendo vender por hora caso seja um aditivo bem seguro, isso aí, se alguém tiver mais detalhes desse aditivo favor dar uma dica aí ok

    Curtido por 2 pessoas

  6. FECHAMENTO DE AGENCIAS
    O banco público também anunciou nesta quinta-feira (7) que, ao final do terceiro trimestre, havia fechado 463 agências em relação à quantidade vista em igual período de 2018, saindo de 4.147 para 3.684 agências físicas.
    Segundo os executivos do banco, o objetivo é trabalhar com agências menores e mais postos de atendimentos, adequando o tamanho e a importância dessas estruturas a um novo mercado, mais digital.
    “Estamos com um trabalho de revisitar agências, olhar pontualmente a dinâmica de cada uma e adequar o ponto de atendimento ao volume de negócio e potencialidade da praça. Mas não esperamos uma redução tão relevante para o ano que vem, mas sim uma avaliação ponto a ponto. A presença física continua importante”, disse o vice-presidente de distribuição de varejo, Carlos Motta.

    —————

    Lucro do Banco do Brasil salta 33,5% e alcança R$ 4,5 bilhões no 3º tri
    Crescimento foi impulsionado por crédito e tarifas e serviços; banco fechou 463 agências em 12 meses

    SÃO PAULO
    O lucro líquido ajustado do Banco do Brasil deu um salto de 33,5% no terceiro trimestre deste ano em comparação a igual período de 2018, para R$ 4,5 bilhões. O resultado fez o banco revisar para cima suas projeções de lucro em 2019.

    De acordo com o relatório divulgado pelo banco nesta quinta-feira (7), essa alta foi impulsionada pela margem financeira (principal receita de um banco, gerada por crédito) e pela receita com tarifas e prestação de serviços.

    Enquanto a margem financeira bruta líquida registrou um avanço de 5,6%, as receitas com serviços subiram 8,7%. Os ganhos nessa última linha foram calcados principalmente com os ganhos com seguros, previdência e capitalização e também com administração de fundos.

    —————

    FECHAMENTO DE AGÊNCIAS

    O banco público também anunciou nesta quinta-feira (7) que, ao final do terceiro trimestre, havia fechado 463 agências em relação à quantidade vista em igual período de 2018, saindo de 4.147 para 3.684 agências físicas.

    Segundo os executivos do banco, o objetivo é trabalhar com agências menores e mais postos de atendimentos, adequando o tamanho e a importância dessas estruturas a um novo mercado, mais digital.

    “Estamos com um trabalho de revisitar agências, olhar pontualmente a dinâmica de cada uma e adequar o ponto de atendimento ao volume de negócio e potencialidade da praça. Mas não esperamos uma redução tão relevante para o ano que vem, mas sim uma avaliação ponto a ponto. A presença física continua importante”, disse o vice-presidente de distribuição de varejo, Carlos Motta.

    O número de funcionários do banco também sofreu uma redução de 3.360 pessoas no período, para 93.872.

    Curtido por 4 pessoas

    1. POsso estar enganado, mas destas 463 agencias já fechadas quantas estao no fundo? O fundo fez comunicado informando que alguma agencia não pagou ou que vai sair antes do fim do contrato?

      O banco ja esta fazendo os ajustes. Vamos chegar la no fim do contrato e talvez não seja preciso entregar as agencias. Quem sabe? Entregar um numero bem menor do que todos imaginam?

      Tem muita agua pra rolar aqui. Sigo forte e bem feliz. Sem pressa pra tomar qualquer decisão. Ciente e esperando o risco. Risco de alguma noticia ruim bater na cota. Risco de falta de noticia ruim ajudar a cota. Risco de noticia boa disparar a cota. A relação de 2:1 ainda me parece positiva 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 5 pessoas

      1. Gama;

        Apesar de concordar em grande parte contigo, creio que não esperarão até o final do contrato (dezembro/2022), ou muito próximo a ele, para iniciar algum processo de devolução de imóveis ou renegociação de valores/m².
        Tudo vai se basear no custo benefício entre o tempo que resta somada à multa devida(por imóvel) e eventual economia advinda do fechamento de agências.
        Creio que até meados de 2021, vão chamar a gestão do fundo para iniciar conversações.
        Sim, algo que não ocorrerá no curto prazo.
        Copo meio cheio, meio vazio.
        Sds.

        Curtido por 2 pessoas

      2. Eu acredito que a gestão do Fundo já mantenha conversações com a gestão do Banco. Isso, claro, não é nem será divulgado ao público. O fato de a VAM ainda não ter feito nenhum movimento no sentido de mudar o perfil do Fundo como foi feito com o antigo AGCX quer dizer alguma coisa? Não sei.

        Por enquanto mantenho minha posição, sem aumentar nem diminuir.

        Curtido por 5 pessoas

      3. Gama e demais investidores,

        concordo um pouco com todos, entendo o ponto de vista do gama como investidor. O ponto de vista do mbp sobre o final de contrato e possível rescisão dos contratos. Concordo até com o ponto de vista do banco, pois trabalho no concorrente laranja, vejo agência cada vez com menos movimento, mais clientes usando os meios digitais e por consequência também uma redução no número de agências.

        Um ponto que “me preocupa” nesse fundo é a “meta de redução de custos” em que o banco dá para os funcionários, sim o banco dá essa meta tb para os funcionários. Digo isso, pois tenho colega que trabalha no administrativo na área patrimonial do BB e mesmo informou que a meta dele, pessoal, era de redução de aluguéis de R$ 500.000,00 no semestre.
        Então que venham os próximos capítulos dessa história

        Curtido por 2 pessoas

      4. Sim senhores, nada de alarde, mas é uma notícia relevante para BBPO e BBRC. Precisamos ter em mente também que o banco pode fechar a agência e continuar pagando o aluguel, nada o impede de fazer isso, e o fundo nem mesmo precisa publicar fato relevante. Lembramos que isso aconteceu claramente no torre almirante quando a petro saiu de lá, desocuparam e depois de alguns meses enviaram a carta pro fundo informando a desocupação.
        Acho até que esse risco é maior no BBRC, pois sabemos que as agências do BBPO são mais importantes, inclusive a alguns anos atrás o próprio administrador (VAM) dizia que umas duas agências do BBRC estavam desocupadas e o banco estava pagando o aluguel. “Problema deles” é o que diziam.
        Lembramos também que em 2016 o banco fechou um monte de agências e nenhuma dos fundos aparentemente.
        Então é mais uma notícia pra colocar no catálogo.
        Lembrando que BBPO e BBRC somam menos de 3% dos imóveis do banco. A questão está mais em saber se os imóveis serão estratégicos para o banco ou não.

        Curtido por 1 pessoa

      5. Concordo com a maioria das ponderações. Só para recordar os colegas o imóvel sede em Brasilia foi feito um aditivo em janeiro de 2.018 que prorrogou o vencimento para novembro de 2027, este imóvel representa quase 20% das receitas de locações (19,23%). Seria interessante avalaiar os outros imóveis representativos deste fundo para verificar a real importância para o banco.
        Com relação a revisionais e entrega de alguns ativos, isto considero como inevitavel perto ou no final do contrato, resta saber a habilidade da gestora em conduzir o processo.
        Uma redução de 30% traria o DY a 6%aa nos preços atuais, porém a muito a considerar até o final de 2.022 (redução de agencias, aquecimento da economia, aumento do m2 por locação, etc……).

        Curtido por 3 pessoas

  7. Data da informação 31/10/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/10/2019
    Data do pagamento 14/11/2019
    Valor do provento por cota (R$) 1,0578926
    Período de referência outubro
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

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