CBOP11 – CASTELLO BRANCO OFFICE PARK – FII

O fundo é administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo CVTM SA, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

cbop11_01

O complexo imobiliário Castello Branco Office Park, localizado na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, do qual a Torre Jatobá e, portanto, o Imóvel-Alvo faz parte. O complexo Castello Branco Office Park conta ainda com uma segunda torre de escritórios já construída e ocupada, e poderá contar com outras construções a serem desenvolvidas no complexo pelas proprietárias do terreno remanescente, a TS-2 e a Brickell.

Imóvel-Alvo
A fração ideal de 50% (cinquenta por cento) das unidades autônomas que compõem a Torre II – Edifício Jatobá, situada no complexo imobiliário denominado Castello Branco Office Park; A Torre II – Edifício Jatobá possui área total locável (Área BOMA) de 32.036,35 m².
Av. Marcos Penteado de Ulhoa Rodrigues, 939, em Barueri, São Paulo

A primeira emissão de Cotas do Fundo, iniciada em 11de dezembro de 2.012 e encerrada na mesma data, a qual foi totalmente subscrita e integralizada pelas Ofertantes,  na proporção de 84% (oitenta e quatro por cento) das Cotas para a TS-2, e 16% (dezesseis por cento) das Cotas para a Brickell

A Torre Jatobá possui 32,1 mil m² de área locável e encontra-se atualmente 93% ocupada.
Entre os locatários destaca-se a AES Eletropaulo, presente em 7 andares. No imóvel foram instaladas a matriz, áreas administrativas e controle de operações de toda a
distribuição de energia realizada pela companhia. O imóvel ainda é ocupado por empresas de primeira linha, como a Azul Linhas Aéreas, locatária de três andares, Odontoprev, locatária de dois andares e meio, e Gafisa, com meio andar.

Quantidade de Cotas da Oferta 141.500

Preço por Cota R$979,30

Montante Total da Oferta R$ 138.570.950,00

Investimento Mínimo
50 (cinquenta) Cotas, totalizando a importância de R$48.965,00 (quarenta e oito mil, novecentos e sessenta e cinco reais) por Investidor.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultoria: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Socio Yield

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172 comentários sobre “CBOP11 – CASTELLO BRANCO OFFICE PARK – FII

  1. Do relatório mensal : Em negociação com locatário, o reajuste do aluguel que seria realizado em Janeiro-2017 ocorrerá apenas a partir do aluguel do mês de maio-17.

    Este locatário deve ser a Eletropaulo que ocupa 51% do Prédio (há 4 inquilinos e 4 meses de reajuste e o da Eletropaulo é janeiro).

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  2. Sobre a subida na cotação do CBOP, concordo que a indicação de compra de “ANAL ista” é mais do que suficiente para esse movimento. Porém, lí alguns comentários em que insinuasse que a ANALista tivesse indicado compra para favorecer alguns grandes a desovar suas cotas.
    Sem querer ser advogado do Diabo, mas qual o indício para isso? Alguém localizou grandes ordens de venda, muito acima do volume costumeiro? Será que esse mercado tão pequeno serviria para esse tipo de coisa? Quanto será que algum desses ganharia com um aumento de 5-10% na cotação, visto o pequeno volume que é movimentado em CBOP?
    Meses atrás, após analisar a qualidade e localização dos imóveis, decidi comprar um pouco de BBRC na casa de 105 reais, dias depois a ANAL ista recomendou a compra e a cota foi pra casa de 120. Para mim, foi pura coincidência, que inviabilizou novos aportes. Porém se essa indicação tivesse sido feita para dar saída a grandes ivestidores, a cotação deveria ter recuado depois, não?
    Eu não assino o serviço deles, nem confiaria em analistas do tipo, e posso ser muito ingênuo, mas não consigo enxergar essas coisas no mercado de FIIs. Claro que existem imperfeições e assimetria de informações, como no caso da renegociação do XPCM, por exemplo, em que houve forte movimento de venda, dias antes da notícia, mas acho que isso é natural do negócio, visto que as negociações de aluguel, não são sigilosas (diferentemente de uma fusão ou aquisição de empresas).

    Curtido por 2 pessoas

    • obseve o volume financeiro antes e vera que em media negociam 25 mil reales no dia foram 790 ou 30 vezes mais que o normal faca um desses por semana e tiras 2 a 3 milhoes por mes ta bom ou gostaria de um pouco mais a acefalia dos seguires de dicas nao reconhece fronteiras os acionistas de hrt e inepar que o digam

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      • Era um FII esquecido e de repente foi indicado pela ANAL ista. Se por exemplo dois investidores movimentassem 25 mil e esse número passou para 50 (devido a divulgação), naturalmente o volume subiria para esse valor ai de 790 mil. Por outro lado se esses 50 comprassem de apenas 2 ou 3…ai sim, seria estranho. Não sei de onde tirou os 2, 3 milhoes por mes? Alguém sozinho, movimentando 700 mil e ganhando 10% em todas as operações? Se consegui me dar mandar um print de alguma operação dessa grandeza ( corretora X vendendo 700k num dia e recomprando por 10% a menos no dia seguinte e repetindo isso algumas vezes, ai me convence.
        Comparar com o mercado de ações então, para mim, não faz sentido, visto a diferença de tamanho e dinâmica dos dois.
        Denovo, não to querendo bancar o advogado do Diabo, só queria ver um indício forte, para me convencer e até me ensinar a fugir das armadilhas. Quero aprender, mas com base em fatos concretos ou minimamente fortes.

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      • como disse era esquecido certo entao para sair negocio alguem tem que compra pra outro vender e quem tinha oferta para venda de um fii esquecido faturou 790 se fizer uma dica quente por semana fatura de 2 a 3 mijones ai margem de preco antes 610 depois 690 o que estima o retorno rapido de 13 um retorno semanal de fazer inveja a comparacao com acoes e pra mostrar que la nao conseguiram fazer e ja sao mais sujos que pau de galinheiro mas ja comecam a fazer historia por aqui so que num mercado sem liquidez fica mais facil manobrar a massa acefala

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      • JS, não consegui entender nada do que disse. De onde vem o lucro de 790? Esse não é o volume total de negócios de um dia?
        Se alguém conseguiu entender…me explique por favor.

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    • A “ANAL ista” conseguiu valorização de 51,4% em 2017 na sua Carteira de FIIs.

      O negócio deles depende da venda de relatórios para sobreviver, se não apresentar resultado vão perder assinantes.

      Mas no Brasilzão não dá para colocar a mão no fogo por ninguém, o tempo dirá.

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    • Cara voce é muito inocente … Nao sei pra voce, mas se eu tenho 1 cota de CBOP que vale 620 e ela sobe para 690 sao 70 reais de lucro para 1 cota. Imagina 100, 1000, 3000, 70000 ….

      Para quem é socio do empreendimento isto pouco importa, pois voce faz sua propria analise independente de analistas.

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  3. CREDIT SUISSE HEDGING

    GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A. , com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 70 0, 11º andar, Itaim Bibi, CEP: 04542 – 000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001 – 30, na qualidade de instituição
    administradora (“Administradora”) do CASTELLO BRANCO OFFICE PARK – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII ,
    inscrito no CNPJ sob o nº 17.144.039/0001 -85 (“Fundo”), vem por meio deste, em razão de solicitação da BM&FBOVESPA a
    respeito de oscilação do valor de mercado das cotas do Fundo, comunicar que não tem conhecimento de qualquer
    ato ou fato que justifique tal oscilação

    Tem sim KKK ” Analista de mercado”

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  4. Durante o mês de outubro-2016, um contrato de locação foi revisionado. A Administradora buscou adequar o valor da
    locação aos parâmetros de mercado com objetivo de manter o nível de ocupação do imóvel, estendendo o prazo da
    vigência do contrato e incrementando as penalidades em caso de saída antecipada.

    Qual contrato?
    Pelas estimativa se trata da azul :
    Azul linha áreas ocupa atualmente 3 andares do empreendimento = 6.864,93 m2
    Aluguel médio contratado deve estar rodando na casa dos 60 m2, levando em conta reajuste a valores de mercado deve girar em torno de 50 até 55 m2.

    Aluguel médio contrato
    6.864,93 x 60 = 411.895,80
    —————————————————
    Aluguel pelo valores de mercado
    6.864,83 x 55 = 377.565,65
    6.864,93 x 50 = 343.246,50
    —————————————————-
    Queda percentual
    55 m2 = 8,33%
    50 m2 = 16,67%
    ————————————————————–
    Qual período de prolongamento?
    Aguardando próximo relatoria com desfecho da negociação.

    Contábil acumulado 2016:
    ———————————————
    Total receitas:R$ 8.276.498,00
    Receita por cota:R$ 58,49
    ————————————————–
    Total despesas:R$ 1.004.008,00
    Despesas por cota:R$ 7,10
    ————————————————-
    Resultado:R$ 7.272.490,00
    Resultado por cota ou renda real:R$ 51,40
    ——————————————————-
    Distribuído:R$ 7.188.200,00
    Distribuído por cota:R$ 50,80
    ———————————————————
    Indicadores
    Margem operacional:87,87%
    Roe Bruto:7,78% a.a
    Roe líquido:6,83% a.a
    Despesas receita:12,13% a.a
    ADM receita:4,12%
    ———————————————————-
    Caixa
    R$ 921.218,19
    PL/ Caixa = 0,87%
    Payout = 98,84%
    ————————————————–
    Patrimonial
    VP = R$ 752,14
    P/VP = 0,81
    PL= 12,05

    Curtido por 4 pessoas

  5. O Fundo distribuirá R$ 4,90 por cota como rendimento referente ao mês de setembro. O pagamento será realizado em 17/10/16, aos detentores de cotas em 30/09/16.

    A política de distribuição de rendimentos do Fundo permanece em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa.

    A estratégia de distribuição de rendimentos objetiva, ainda, ser a mais linear possível, buscando minimizar impactos e oscilações no valor dascotas no mercado secundário.

    A variação observada nas receitas de locação em relação ao verificado nos períodos anteriores se deu em função de
    renegociações e concessões de desconto em contratos de locação vigentes.

    Setembro
    Receitas:R$ 808.983,00
    Despesas:R$ 114.204,00
    Resultado:R$ 694.779,00

    Tudo na mesma por aqui.

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  6. Proposta de alteração no regulamento do fundo:

    “CAPÍTULO IX – DA REMUNERAÇÃO
    Art. 32 – Pela prestação dos serviços de administração, o FUNDO pagará à ADMINISTRADORA a quantia equivalente a:

    I. 0,3% (três décimos por cento) ao ano sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração, observado o valor mínimo mensal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), atualizado anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, nos períodos em que as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável;
    ou
    II. 0,3% (três décimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do FUNDO, observado o valor mínimo mensal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), atualizado anualmente pela variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, quando não for aplicável a hipótese do inciso I acima.”

    Curtido por 2 pessoas

  7. Você Sabia?

    O edifício foi entregue em outubro de 2011 e é a 2ª torre integrante do complexo corporativo Castello Branco Office Park.

    Após a conclusão, o complexo deverá contar com 6 torres, área integrada de serviços e comércio, estacionamento para mais de 7.500 veículos e ampla área verde.

    🙂

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      • Obrigado Tetzner!!!!

        Também gosto desse FII, tenho ele na minha carteira porque acredito que esse fundo possa ser competitivo no longo prazo, muito pelo fato do prédio ser novo e de boa qualidade, é o FII de escritório que mais gosto! bons inquilinos, contratos longos…

        por hora, segue com baixa vacância, tendo em vista que a região onde o fundo se situa passa por momentos complicados.

        nem tudo são flores, a renda de fato veio caindo nos últimos tempos, mas… da vida, nada que uma pequena participação em fundos de papel para equilibrar o dy da carteira!

        vlw Tetzner!!!!!!!!

        Curtido por 2 pessoas

    • Este fundo faz parte dos Top escritórios de são Paulo: Eldorado, TBOF, TRTN , CBOP , RNGO.

      Gosto gasto bastante da qualidade construtiva além dos custos operacionais deste empreendimento.

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      • Perfeito Sr dos FIIs 🙂

        Um adendo para os amigos de outros estados que não conhecem bem a região:

        RNGO e CBOP ambos no Estado de SP, mas na Região conhecida como Alphaville (Barueri +/- 30 km de São Paulo)

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      • Já Eldorado, TBOF e TRNT ficam dentro da Cidade de São Paulo

        TBOF e TRNT ficam na região da Berrini perto da marginal pinheiros mais ou menos 10 km da paulista

        O Eldorado fica na Rebouças mais ou menos 4 Km da Paulista (pra quem é bom de perna dá para ir andando kkk)

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      • Ao lado da rodovia castelo branco próximo ao arco rodoanel; facilita muito para empregados de áreas distante cortarem caminho pelo rodoanel em vez de pegar transito pelo centro de são Paulo.
        Quando estava trabalhar em são Paulo sempre usei rodoanel para ir para alphaville e região, pois pela marginal pinheiros demorava muito.

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      • Chamando comandante André! 🙂 Quero “ibagens” do FIIcóptero!

        RNGO à direita nos 20 segundos
        CBOP à esquerda nos 27 em diante

        notem o espaço que tem ali para fazer as outras torres… o resultado final será algo muito parecido com o que fizeram na planta baixa do cenesp

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      • Vai que é sua, Mr.! 🙂

        Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 31/08/2016
        Data do pagamento 15/09/2016
        Valor do rendimento por cota R$ 4,90 (quatro reais e noventa centavos)
        Período de referência Agosto – 2016

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  8. Receita de aluguel:

    Maio:868.154
    Junho:800.141
    Julho:800.630

    Queda nominal de :R$ 67.524 para os valores cobrados em julho
    Aproximadamente 7,78% sobre receita bruta.

    Aluguel por cota: R$ 5,66
    M2 quadrado aproximado: 55 m2 em linha com praticado na região.

    Resultado:R$ 683.367,00 ou 4,83 por cota
    Impacto por aumento nas despesas do fundo.

    Acumulado do ano.
    Renda real no ano: 36,64
    Distribuído: 36,10

    Fluxo de caixa totalmente dentro dos parâmetros de distribuição.
    Numero de cotista segue aumentado: 681
    Margem operacional julho: 84,36%

    Curtido por 3 pessoas

    • Interceptor ao que tudo indica a queda foi decorrência de ajuste anunciados em outrora ou seja quando caiu para 5,20 poderia ter caindo mais, porem ADM segurou 2 meses para que ocorre-se uma queda gradativa evitando que ocorre-se grandes oscilações no valor da cota no mercado secundário.
      Lembrando que nessa época houve aquele mega leilão com mais de 30 milhões de reais, leilão ao qual participei embutindo como margem de segurança possíveis eventos negativos .

      Esta estratégia de queda parcial esta sendo usada praticamente por todos gestores: Teremos nos próximos meses ativos usando da mesma estratégia: BRCR, RNGO etc.

      Curtido por 1 pessoa

      • Para mim sim peguei cotas por 570 , 580 e 600 fazendo um bom preço médio vide preço praticado no mercado no secundário de 630 + .
        Como alertado anteriormente vide comentário mais antigos acima de 600 não havia margem de segurança adequada para eventos negativos.
        Tudo varia do risco que se aceita correr levando em cotas projeções de revisionais ou desocupações , monte um drive estatístico simulando cenários.

        Pior
        Médio
        Melhor

        O pior cenário simulei saída da azul já no melhor cenário simulei 100% locado.

        Claro que agora estou de fora só observando pelo grande somatória que tenho deste empreendimento em carteira.

        Sinto que muita vezes falta estudo ao pequeno investidor Vide caso recente do nslu, pessoal monta um cenário ou muito otimista ou muito pessimista desconsiderando alguns fundamentos do empreendimento além do risco intrínseco de se investir em fundos imobiliários.

        Outro indicador que uso frequentemente é o custo operacional para se rodar empreendimento mesmo com vacância, custos do cbop são relativamente baixos se comparados com seus pares mesmo a nível de vacância similar.

        Entrando vacância com custo do condomínio ITPTU e ADM comendo boa parte da receita que poderia ser distribuída ao cotista .

        Curtido por 3 pessoas

      • Sim Sr dos FIIs, imóvel vazio é pancada mesmo; se fizessem a conta na hora de reter o inquilino tem desconto que se paga

        Problema é o foco mais na renda que fez, como citado no caso de NSLU, ignorar-se outros fatores de risco

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      • Se há pelo menos uma noção de qual custo operacional do empreendimento fica a critério de investidor aceitar o risco de revisionais, vacância etc.
        O que não pode é fazer continha de yield cru sem esquecer do estoque de m2, custos operacional , índice de vacância fora demais taxas.
        Pois a valorização do empreendimento se dará pelo fluxo de caixa + Valorização do principal que pode vir valorizar ou desvalorizar dependendo da fase do ciclo imobiliário e de aspectos regionais além dos ADM.

        Aceita o risco ?
        Não aceita? compare com outro fundo similar e faça seu próprio juízo de valor.

        Existe sim uma precificação burra em nosso mercado, pois mercado usa curva de juros futuros crua para ajustar yields, ignorando completamente outros fatores como ” Vacância , revisional etc”.

        Ai observamos fundo subindo como foguete apenas porque a taxa de remuneração de outros ativos caíram,
        Subindo com fundamentos regionais e operacionais ruins, aqui mora o perigo de um estudo superficial.
        Pois se aceita valor que esta na pedra tenha como premissa um juízo de valor e gerencialmente de risco por de trás de cada decisão tomada.

        Exemplo: Se der uma merda nos contratos estarei preparado para assumir risco que possa advir de minha decisões sem me precipitar, sendo que tudo isso já foi pensando na projeção do pior cenário.
        Quanto mais conhecemos sobre um empreendimento mais fácil fica para formular juízo de valor sem se deixar levar pelo euforia ou depressão do mercado.

        Curtido por 3 pessoas

  9. Pelo visto a justificativa para a redução do rendimento é complexa, segue a resposta do RI:

    “Caro Tetzner, boa tarde.

    Informações detalhadas a respeito do Fundo e dos rendimentos estarão disponíveis no Relatório Gerencial, a ser divulgado em breve.

    Dada a importância das informações serem divulgadas de maneira uniforme ao mercado, pedimos a gentileza de aguardar a publicação.

    Certos de vossa compreensão.

    Atenciosamente,
    Castello Branco Office Park”

    Curtido por 1 pessoa

  10. SURPRESA!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 29/07/2016
    Data do pagamento 12/08/2016
    Valor do rendimento por cota R$ 4,90 (quatro reais e noventa centavos)
    Período de referência Julho – 2016
    Declaração de isenção de IR* Sim

    Curtido por 3 pessoas

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