FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda – FII

FIGS11

No dia 28 de junho de 2013, conforme sua estratégia de investimento, o Fundo adquiriu uma fração correspondente a 36,5% do Shopping Bonsucesso através da aplicação de R$78.949.500,00 e 36,5% do Parque Shopping Maia através da aplicação de R$167.024.000,00 (Total: R$ 245.973.500,00).

(i) Shopping Bonsucesso; em Guarulhos – SP

GSAR11_sbs
(ii) Parque Shopping Maia, em Guarulhos – SP

GSAR11_psm

Áreas Shopping Bonsucesso / Parque Shopping Maia
Terreno: 87.932,25 m² / 24.160,71 m²
Construída: 35.080,86 m² / 89.776,97 m²
ABL Total: 24.293 m² / 31.711 m²

Shopping Bonsucesso: inaugurado em 5 de maio de 2006. Trata-se de um shopping center de pavimento único e conta atualmente com 114 lojas em operação distribuídas em um único piso, sendo 1 hipermercado, 5 âncoras, 1 cinema com 6 salas, 2 megalojas, 1 loja de lazer e 104 lojas satélites.

Parque Shopping Maia: inaugurado em 16 de abril de 2015. Faz parte de um condomínio que engloba um subdomínio residencial e um condomínio comercial (shopping center). Trata-se de um shopping center verticalizado, com dois pisos de estacionamento e 4 pisos de lojas. Conta atualmente com 174 lojas, sendo 138 lojas em operação. Destas, 5 âncoras, 1 cinema com 11 salas, 1 academia, 4 megalojas, 1 loja de lazer e 126 lojas satélite.

RMG: 2019 (48 meses após abertura do Maia)

Imóveis: Nome, Endereço, Área, Lojas % de Vacância % de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso)

Parque Shopping Maia 18,30% 17,00%
Avenida Bartolomeu de Carlos, 230 - Guarulhos/SP 
Área (m2): 31.711,00 
Nº de unidades ou lojas: 200

Shopping Bonsucesso 3,90% 21,60%
Avenida Juscelino Kubitscheck de Oliveira, 5.308 - Guarulhos/SP 
Área (m2): 24.437,00 
Nº de unidades ou lojas: 132

Taxas:

Administração: 0,20%  a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultor Imobiliário: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 5.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: investimentos@solisinvestimentos.com.br

Tutor do FII: Billie

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1.416 comentários sobre “FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda – FII

  1. Bom, até o momento, o gráfico está seguindo minha previsão de DIAS atrás, para quem curte e gostar de ourivr, o último dia fechou com um padrão de resistencia de alta, e deve vir uma virada pra queda novamente, sinto informar isso, como não tenho certeza de nada, só sei que nada sei, vou postar para atualizar a minha imagem!

    Curtido por 3 pessoas

    • De previsão sua não tem nada. Não é você quem determina preços e sim o mercado. Quer uma previsão? Até a minha avó sabe que ao final da RMG ocorrerá queda no ativo, porém pra quem sabe o que está fazendo e o yield mantido após a RMG isto pouco importa. Incluir análise gráfica em FII com RMG é o fim dos tempos.

      Curtido por 1 pessoa

      • VDC, se não gosta, só ignorar…eu fiz uma previsão sim dias atrás e tenho postado, algumas pessoas se interessam e outras não….cabe cada um seguir o SEU PLANO e ver o que acha melhor, eu não sou fã de análise gráfica em FII também, mas este calhou bem….. eu devo entrarn o FIGS se bater na casa dos 50 reais e se seguir a minha previsão, provavelmente conseguirei entrar, pois já conheço o fundamental, e não me incomoda em usar a análise gráfica para achar um possível ponto de entrada…

        Curtido por 2 pessoas

    • Sou um completo ignorante se comparado aos senhores e vossos conhecimentos. Porém creio, que como tudo no segmento, o valor da cota vá convergir de modo a remunerar um DY semelhante aos seus análogos, com pitadinhas de variações decorrentes do risco e da necessidade reformas. Dito isso, estimo que em junho/2019 a cota esteja variando entre 64 e 72 reais. Não é recomendação de nada. Inclusive, considerando isso, o valor da cota do JRDM deveria ser bem menor.

      Curtido por 1 pessoa

    • Só apareci pra atualizar a imagem…sem mais novidades…

      Alias, num encontro hoje com investidores interessados sobre investimentos e recomendaram a compra de FIGS11…..pra comprar FIIs de Shoppings porque são os mais seguros…

      Curtido por 2 pessoas

    • Vitor, eu apoio analise gráfica para FIIs. Escrevi uma matéria sobre isso. Como não faço trade com FIIs, não importa a liquidez baixa. Usando tempo gráfico de 1D , 1S, 1M, faço meus estudos para eleger pontos de entrada e saída de FIIs pelos fundamentos. 90% dos estudos funcionam bem, lembrando que devido a baixa liquidez podem haver algumas distorções. Segundo minha experiencia, tente estudar um período mais longo, mas não desista.

      Curtido por 2 pessoas

      • MarceloE, obrigado pela força, eu gosto de misturar os 2 com FIIs, para entrar me baseio nos fatos e dados, com a gráfica, eu analiso o melhor local para entrar :), sim, aqui é de se esperar algumas distorções, mas como Fibo/retração abraça muito forte o psicológico do ser humano, não tem porque não ser utilizado, a final, é renda variável.

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  2. FIGS

    Parque Shopping Maia
    Área (m2): 31.711,00
    Nº de unidades ou lojas: 200
    %Vacância____%Inadimplência____%receitas do FII
    14,5000%____26,7000%____49,7600%

    Shopping Bonsucesso
    Área (m2): 24.437,00
    Nº de unidades ou lojas: 132
    %Vacância____%Inadimplência____%receitas do FII
    4,5000%____21,1000%____50,2400%

    * Detalhe: o Maia custou o DOBRO do Bonsucesso… e não rende nem 50% do resultado…. tá osso hein??

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    • Tetzner, bom dia.
      Para além dos custos, vacâncias e dos rendimentos, como devo avaliar um shopping? Sempre ouço falar sobre a dominância de um shopping e sobre o adensamento do entorno. Entretanto, esses parâmetros – por exemplo – parecem não ser tão abordados nos relatórios e demonstrações dos fudos. Por isso pergunto: Como avaliar e mensuar a qualidade de um shopping? Como obter esses dados e comparar com os seus pares?

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      • iLOGIC

        o ponto de partida para mim é ver se quem vai ao shopping gosta dele… buscar alguns feedbacks dos frequentadores

        depois olhar o entorno, ver se tem concorrentes próximo e se há público “cativo” na região… a chance do usuário visitar o empreendimento diminui a medida que aumenta a distância dele

        então se ao redor do shopping tem muita habitação… se ela é compatível com o padrão do empreendimento….

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      • Acho que entendi melhor. É uma abordagem mais qualitativa que quantitativa. Imaginei que houvesse algum acomapanhamento das consultorias especializadas que permitisse analisar certas métricas como por exemplo a renda média do entorno, tempo médio de permanência….
        Muito obrigado pela atenção.

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      • iLOGIC

        ANTES de construírem um shopping em uma determinada região, sim… avalia-se tudo isso… depois de construído é mais difícil o entorno TODO mudar… se o bairro é classe média… vai seguir sendo, se tem favela no entorno… muito provável que continuem por perto… se mora só “magnatas” em torres suntuosas também rsrs

        No Maia temos torres novas no entorno, mas muita coisa vaga ou comprada para investimento; precisa haver a conversão para moradias, então gerar fluxo… isso depende de termos pessoas efetivamente se mudando para a região

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    • Eu olho graficos tb. Curto muito. Mais por ser um indicativo de comportamento….tenho minhas dúvidas pra usa-los em FII não liquidos e grandes. Pontos de entrada e saida…..melhor ferramenta que existe (sou grafista tb) 🙂

      Nos Fii, olho se o preço pago vai gerar a renda que desejo. Simples assim. Se o preço pago o coloca na media ou melhor que seus pares. Se o preço pago reflete a qualidade dos imoveis.

      Tenho, e ja o tinha com bom preço de entrada e se seguir o grafico poderei em breve elevar posição melhorando ainda mais a minha posição. Veja….poderei. Existem mais coisas a serem ponderadas por mim:

      Conseguir mais informações com a gestora
      Conseguir dimensionar os 2 shoppings e suas relevancias
      Conseguir entender o entorno da região
      E o momento atual e pra frente (economia e setor)

      Shopping funcionando e em boa regiao….por bom preço considero bom investimento. Nos FII ate quando erramos…se o preço ajudar…acaba acertando. doidera ne….mais é verdade em alguns casos 9alguns 🙂 )

      Estamos de olho….e com os graficos abertos na tela 🙂

      Valeu!!!

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      • Show Gama!!! Eu tb analiso o fundamental de FIIs, acho que é mais importante do que o Gráfico (em ações é mais gráfico mesmo), postei no FIGS o gráfico, pois o Fibo pega bem o emocional humano, ta caro, ta barato, ta caro, ta barato, calmo, desespero, calmo e desespero rsss se seguir essas ondas, até eu entro, o que me preocupa são as reformas nos shoppings que podem acontecer apos o RMG, e fazer com que o DY sejá quase 0, será que vale o risco?

        Eu gosto de FII (quem não gosta né) que pague próximo dos 1% de rentabilidade, pois acho que esses serão menos afetados quando a SELIC subir, se subir.

        estamos de olho sempre!! abs 🙂

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  3. O preço agora está por volta de 73,xx, considerando 74 para cálculos teríamos 1,12% a.m. até acabar o RMG e então por volta de 0,47% a.m. com a renda real atual (R$0,35). É isso?
    Se fizermos uma média ponderada dos próximos 2 anos de resultados (considerando +10 meses de RMG e 14 meses de R$0,35), teremos:
    Renda média R$0,55 (DY médio 0,74% a.m).
    Considerações adicionais:
    1) Receberemos a maior parte do valor nos primeiros 10 meses, o que nos dá uma vantagem;
    2) O shopping pode melhorar ou piorar seus resultados nos próximos 10 meses, alterando o cálculo pra melhor ou pior.
    Eu havia comprado por R$77 e estou cogitando comprar mais um pouco a R$73 baseado nesse racional. Algum membro mais interado poderia fazer comentários e críticas a esse racional?
    Além disso, acham que a renda real do fundo vai se manter próxima aos 0,35 até o meio de 2019?

    *Repostando porque no fim do tópico não tem visibilidade.

    Curtido por 3 pessoas

    • olá. Eu resolvi fazer a conta na ponta do lápis. 100 cotas compradas a R$ 74.
      100 cotas em 24 meses (10+14 de 0,35) = R$ 1323,00
      se o preço ficar parado em R$ 73, preju de R$ 100. Ganho líquido R$ 1223. Sobre R$ 7400 = 16,5% = 8,25% a.a
      Agora, o nome já diz, Renda Variável, sabe-se lá onde estará a cota no futuro….

      Curtido por 2 pessoas

    • Allan;

      Algumas questões sobre FIGS:

      1) É possível uma reforma/retrofit no Bonsucesso ser anunciada após o término da RMG com consequente retenção de rendimentos, algo já discutido aqui e em outros espaços. O fundo tem em caixa, segundo o último informe trimestral, um total de R$ 661.520,57 (disponibilidades + aplicação em títulos públicos), o que entendo seja insuficiente para arcar com a parte detida pelo fundo e forçaria a retenção nos rendimentos citada (nos moldes do PQDP);

      2) Voltando ao último informe trimestral, o resultado da distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre (linha M = J/F) traz o resultado de 298,6832%, o que realça a distância entre o resultado real e o distribuído via RMG;

      3) Ainda no referido documento, constata-se que no interregno de 03 a 12 meses (dentro do lapso de duração da RMG), 8,40% dos contratos de locação de espaços estarão vencendo. Os mesmo terão os valores de seus aluguéis mantidos, reajustados a maior, menor ou ficarão vagos (parte deles) em eventuais renegociações?;

      4) Creio que a cotação voltará a sofrer mês a mês por conta da aproximação do fim da RMG e uma maior pressão vendedora poderá gerar novas e melhores oportunidades de entrada. Lembrando que o Postalis está impossibilitado de operar no book por conta da sua intervenção pela Previc, a qual termina no 2º semestre (a princípio). Lembrando que o VP atualizado do fundo é de R$ 93,433196.

      Portanto, me pergunto se nos 10 meses de vantagem que citou no seu racional acima, houve a inserção desses dados e o quanto estes impactariam na perda de distribuição somada à redução no preço da cota.
      A margem de segurança demonstrada por ti, baseada no VP (entendo eu), é suficiente em caso de materialização dos riscos elencados somada ao custo de oportunidade do período?
      Se sim, siga o plano.
      Se não, o repense.
      Sds.

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      • Bom, minha situação é a seguinte:
        Neste caso da FIGS estou num -23% negativo. Estou indeciso do que fazer, realmente.
        Se executo percentuais de saída, se permaneço pra ver o que ocorre pós esse quadro instável do País ou se meto o pé e aceito meu prejuízo.
        O fundo não tá formado, os últimos dados apresentados aqui são bem impactantes e estou analisando exatamente este ponto que o MBP77 falou..
        “Se sim, siga o plano.
        Se não, o repense.”

        O que fazer?

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      • Madz0r

        repensar podemos sempre ou pelos deveríamos fazer de forma rotineira, até para garantir que o plano está alinhado aos objetivos e fluindo na direção esperada

        o case de FIGS contava com a melhoria do consumo, o que ocorreu no geral mas não como esperado/projetado na região do Maia

        quem tem carregado o fundo nas costas a meu ver é o BonSucesso, que vai dando sinal de cansaço e desgaste também

        agora a queda atual das cotas é fruto da venda aloprada do FoF (BCaFundadeFundos), somado ao momento econômico… se fosse só ele caindo, haveria absorção… como todos os FIIs caíram e ainda temos Bilhões em emissão drenando o $$$ do mercado… a cota vai cair mesmo

        Curtido por 1 pessoa

      • Madz0r

        esquecendo um pouco a questão da cotação, o cotista deveria questionar e cobrar da Sólis:

        Abertura do Resultado por Shopping no relatório mensal
        Situação das Carências no Maia
        valores médios de locação das Lojas âncoras e satélites

        Aí o cotista pode estudar melhor o seus investimento… dessa forma atual é igual investir no escuro

        Curtido por 2 pessoas

      • Portanto é possível compreender que:

        1. A tendência de continuidade de queda é real pelo cenário econômico da falta de aquecimento pelo consumo;
        2. A tendência de continuidade de queda é real pela “rolagem” do papel pelos FoF’s, que vão zerando a posição e reduzindo o preço das cotas;
        3. A tendência de continuidade de queda pode ser real se o Maia não progredir frente ao resultado econômico do BonSucesso;
        4. Pós RMG teremos uma adequação de preço que pode chegar a ZERO se houver necessidade de investimento nos Shoppings Centers;
        MAS
        5. O Fundo administra Shoppings Centers em locais bem habitados e que continuamente terão resultados financeiros, mesmo que baixos;
        6. Shopping Center só quebra por falta de cliente ou por má administração;
        7. Falta cliente?
        8. A administração é ruim ao ponto de fazer os shopping paralisarem e colocar a vacância em 100%?

        Meu emocional manda sair, meu racional manda esperar.

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      • Madz0r;

        A zero o preço da cota não chega porque, com rendimento ou não, há valor implícito nos imóveis (vide o caso de XTED, por exemplo).
        Sendo bem direto, é questão de se analisar se abrir posição nos preços atuais compensa o custo de oportunidade envolvido com a redução nos rendimentos já prevista ao fim da RMG (com reflexos na cota) e que pode ser agravada com um eventual retenção de rendimentos para obras no Bonsucesso (lembrando que isso é uma hipótese).
        Claro, isso vale para um perfil de quem leva preço de entrada em conta.
        Para B&H clássico que só acumula, já são outros 500.
        Sds.

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      • MBP, minha posição é B&H.
        Logicamente que mesmo sendo assim ninguém quer ver uma desvalorização financeira deste porte.
        Entendo eu que esta seara de decisão requer um pouco mais de profundidade de análise.
        Eu não considero tanto o preço de entrada, até porque a maioria dos papéis que possuo foram de entrada na margem de 87 – 85k.
        Já houve regressão do prejuízo de entrada com dividendos, mas a margem frente ao cenário economico só projeta-se para o aumento da disparidade.
        Creio que terei que ser um pouco mais resiliente diante da minha política de investimento.
        Se zerar pagamento de dividendo é que realmente o caldo engrossa.

        Aproveitando o ensejo:
        Bom dia “Madz0r”!
        As informações e relatórios do FIIGS fundo são de responsabilidade do administrador, que pode ser acessado por e-mail

        Mandei os questionamentos suscitados pelo Tetzner, vamos ver a resposta.

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      • Eu aguentei mais de 1 ano pro BBRC11 dar frutos! Refazendo as contas valeu a pena!

        No FIGS11 acredito em melhora no médio prazo (acima de 2 anos!). Mas acho o o 1º ano pós-RMG será ruim para o fundo…

        Não dá pra adivinhar o futuro, mas não vou comprar nada dele até o valor da cota abaixar do meu PM dele…e ainda vai demorar!

        Curtido por 1 pessoa

    • Tudo especulação, mas como meu yield foi formado em 2016-17 , sigo apenas monitorando…
      Independente do que for, realmente está mais para realizar do que valorizar até o fim do ano

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      • O preço agora está por volta de 73,xx, considerando 74 para cálculos teríamos 1,12% a.m. até acabar o RMG e então por volta de 0,47% a.m. com a renda real atual (R$0,35). É isso?
        Se fizermos uma média ponderada dos próximos 2 anos de resultados (considerando +10 meses de RMG e 14 meses de R$0,35), teremos:
        Renda média R$0,55 (DY médio 0,74% a.m).
        Considerações adicionais:
        1) Receberemos a maior parte do valor nos primeiros 10 meses, o que nos dá uma vantagem;
        2) O shopping pode melhorar ou piorar seus resultados nos próximos 10 meses, alterando o cálculo pra melhor ou pior.
        Eu havia comprado por R$77 e estou cogitando comprar mais um pouco a R$73 baseado nesse racional. Algum membro mais interado poderia fazer comentários e críticas a esse racional?
        Além disso, acham que a renda real do fundo vai se manter próxima aos 0,35 até o meio de 2019?

        Curtido por 1 pessoa

      • AllanRamires,

        Bem colocado seus pontos e bem interessante, o problema é que temos muito SE para dar certo, mas é um ponto de vista muito bom, preocupações que teu tenho:

        – Aumento de Vacância (a demora na economia pode piorar muito isso)
        – Aumento de Inadimplência
        – Menor movimentação nos 2 shoppings, que não são top de linha
        – Baixa inflação para correção dos alugueis
        – Atratividade em outros FIIs que são mais conservadores e estão com renda na mesma faixa.

        Eu só penso em comprar FIGS11, se chegar pelo menos em 60 do jeito que está hoje, ou se esses pontos mencionados melhorarem, vamos aguardar, só o tempo dirá.

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      • Por 60 você teria um DY de 0,58% a.m depois da RMG e uma quantia enorme durante a RMG.

        Se comparar com os 0,51% a.m. atuais de um FII como ABCP11, você estaria tirando dois almoços gratis.. impossível cair até 60 amigo.

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      • Comprei por 73 umas quireras. Acho que o DY mês ao final da RMG será entre 0,46 e 0,53 … não é o fim do mundo p/ esperar 2 anos de recuperação, que seria compensada por 10 meses de RMG gorda.

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      • Há ainda um papo que poderia ser necessário uma reforma no Bomsucesso e que só seria chamado após o fim da RGM que pressionaria os rendimentos.

        Outra problema é o ciclo de alta de juros que vai deve coincidir com o fim da RMG. Na atual situação do mercado, melhor pegar ABCP por 15,40 com renda mensal de 0,51% sendo que já está demonstrando resultados suficientes para subir o DY para 0,58%.

        Acho que merece mais desconto para correr este risco.

        Curtido por 2 pessoas

      • Antonio Duarte

        correto!

        essa reforma é necessária desde o IPO do FII

        mas como de praxe nos lançamentos com RMG: empurra tudo pro final, as reformas e vacâncias… deixa cair no colo do cotista

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      • AllanRamires,
        Lendo o que os colegas postaram, é por essas e outras que eu só compro a 60, enquanto isso, fico em outros 🙂

        Vou postar a imagem que postei mais atualizada com mais detalhe, se bater ali em 62, já dá pra entrar comprado e se for pra 42, mais ainda…. isso é análise gráfica, não quer dizer que eu esteja certo..

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