FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda – FII

FIGS11

No dia 28 de junho de 2013, conforme sua estratégia de investimento, o Fundo adquiriu uma fração correspondente a 36,5% do Shopping Bonsucesso através da aplicação de R$78.949.500,00 e 36,5% do Parque Shopping Maia através da aplicação de R$167.024.000,00 (Total: R$ 245.973.500,00).

(i) Shopping Bonsucesso; em Guarulhos – SP

GSAR11_sbs
(ii) Parque Shopping Maia, em Guarulhos – SP

GSAR11_psm

Áreas Shopping Bonsucesso / Parque Shopping Maia
Terreno: 87.932,25 m² / 24.160,71 m²
Construída: 35.080,86 m² / 89.776,97 m²
ABL Total: 24.293 m² / 31.711 m²

Shopping Bonsucesso: inaugurado em 5 de maio de 2006. Trata-se de um shopping center de pavimento único e conta atualmente com 114 lojas em operação distribuídas em um único piso, sendo 1 hipermercado, 5 âncoras, 1 cinema com 6 salas, 2 megalojas, 1 loja de lazer e 104 lojas satélites.

Parque Shopping Maia: inaugurado em 16 de abril de 2015. Faz parte de um condomínio que engloba um subcondomínio residencial e um condomínio comercial (shopping center). Trata-se de um shopping center verticalizado, com dois pisos de estacionamento e 4 pisos de lojas. Conta atualmente com 174 lojas, sendo 138 lojas em operação. Destas, 5 âncoras, 1 cinema com 11 salas, 1 academia, 4 megalojas, 1 loja de lazer e 126 lojas satelite

RMG: 2019 (48 meses após abertura do Maia)

Taxas:

Administração: 0,20%  a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultor Imobiliário: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 5.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Custódia: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 10.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

Tutor do FII: Billie

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764 comentários sobre “FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda – FII

  1. Prezados,
    fui dar uma olhada no relatório do FIGS de fevereiro e fiquei com uma dúvida sobre que DY que haveria sem considerar a RMG.

    Há duas informações:
    % dos resultado dos imóveis = (35%).
    % dos Rendimentos Distribuídos = (59%) = (resultado do fundo/rendimentos distribuídos)

    Eu entendia que o DY sem RMG seriam em torno de 35% do DY atual. Agora estou entendendo que estes 35% são o percentual da receita em relação a um potencial otimista de receita usado no IPO.
    Por outro lado em relação ao que já é distribuído na prática a renda atual já estaria sendo suficiente para pagar 59%. Ou seja, sem a RMG a renda atual seria em torno de R$ 0,49/cota (renda atual de 0,833 * 0,59) .

    Solicito aos colegas que comentem meu entendimento.

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  2. boa tarde.

    A RMG desse fundo vai mesmo até 2019? Outra pergunta, desculpe se eu estiver sendo repetitivo. Vi no HB que tem gente vendendo enormes quantidades de cotas do fii, seria isso um motivo de preocupação?

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    • Bidu – pelo que sei a RMG vai realmente até Maio 2019.
      Eu tenho este fundo e mantenho as cotas devido ao bom DY e esperar que a receita aumente com o tempo para reduzir o gap sobre o DY. Outros podem entender diferente.

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    • Boa tarde!

      Sim, vai até 2019 (RMG: 2019 – 48 meses após abertura do Maia em abril de 2015).
      Uma sugestão: interprete grandes movimentações no HB ou como desmontagem de posição de algum fundo de fundos (FoF) ou como consequência de algo demonstrado no histórico do fundo. Característica inerente à negociação de ativos de renda variável.
      Preocupação seria se você só se focar nisso e se esquecer do mais importante: os fundamentos do ativo.
      Espero ter ajudado.
      Sds.

      Curtido por 2 pessoas

  3. Preciso de um favor: Qual CNPJ lanço na Declaração de I.R relativa aos dividendos recebidos deste FI ? Pedi o informe, mas não enviaram (um fala q é o outro, o outro fala q é um………). Só preciso do CNPJ, pq os valores eu tenho.
    Grato

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    • Zeitona

      SE o Maia tivesse o fluxo do BonSucesso e ele fosse o ativo do shopping com participação majoritária, com mais de 51%, seria um ótimo FII de Shopping

      Do jeito que está, com o FII sendo minoritário, a General Shopping fazendo o máximo que pode para tolher os minoritários, tipo a alienação do estacionamento que acobertou a perda da RMG, eu acho que a situação aqui fica bem delicada.

      O Maia não conseguiu engrenar, perdeu algumas lojas que trariam bom fluxo, está com quase 20% de vacância

      Já o BonSucesso tem fluxo melhor e menor vacância, mas é um shopping já bem “castigadinho”, vai precisar de reformas em breve

      Curtido por 2 pessoas

      • Entendi, estou acompanhando esse fii, e de olho nessa confusão com a general.
        Pelas minhas contas esse fundo teria um potencial de R$0,48 de renda por mês, pela ABL em comparação com outros shoppings!

        Curtido por 1 pessoa

  4. Lucro da General Shopping cai quase 80% no quarto trimestre

    Empresa, dona do Internacional Shopping Guarulhos, teve lucro de R$ 8,8 milhões no último trimestre do ano, queda de 79,5%

    A General Shopping destacou em seu balanço o recuo de 6,3% em sua área bruta locável (ABL), por conta das alienações do Parque Shopping Prudente e Poli Shopping Osasco.

    A companhia viu uma diminuição significativa na receita de serviços no período, de 22,9%, para R$ 21 milhões, afetada pela alienação de algumas operações de estacionamentos e pela redução no fluxo de veículos em alguns empreendimentos.

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      • “… por conta das alienações do Parque Shopping Prudente e Poli Shopping Osasco.”

        E a autofagia continua.
        Já vi esse filme antes.
        Personagens diferentes, enredo parecido e final triste.
        Espero que o mocinho não morra no final.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Fabio

        se você olhar a situação atual do RBGS, o primo carioca desse aqui e também da General, vai ver o quanto ficou engessada a maturação do empreendimento

        eventos fracos ou incompatíveis com o padrão do empreendimento, até desleixo mesmo com decoração e manutenção

        o Maia abriu ao público bem bagunçado e com sujeira de construção ainda, por exemplo

        algo que uma administração mais focada teria evitado

        a General agora vai focar nos já maturados, tentar vender e dedicar energias ao que tem mais condições de potencializar seu retorno de forma mais imediata, a meu ver, minha opinião

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      • Então fiquemos na torcida pra que a GS aliene os ativos, pois certamente tem valor travado nestes shoppings.

        O complexo de prédios cidade maia está na fase final de acabamentos e em 6 meses já terá muita gente de mudança.

        Pelo tanto que Guarulhos cresceu e a quantidade de bares e restaurantes que nAo param de abrir na cidade, só sendo muito incompetente pra não maturar o Maia de uma forma bem rápida nos próximos 2 ou 3 anos…

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      • Morilson;

        Acho difícil a GSB alienar a sua participação no Maia, seja pelos motivos expostos por ti, seja pelos argumentos do Tetzner logo acima.
        O que mais preocupa, além da péssima situação financeira da sócia majoritária, é a possibilidade deste movimento de alienação dos ativos mais maturados (e periféricos) persistir e o Bonsucesso entrar no rol dos negociados.
        Diante disso, algumas dúvidas/problemas:
        O fundo aceitaria vender sua participação junto com a GSB, via aprovação em AGE/AGO?
        Em caso negativo, como ficaria a RMG?
        No caso de um novo sócio majoritário naquele empreendimento, digamos que ele opte por alguma obra de expansão e/ou retrofit assim que adentrar na posse do imóvel (parte majoritária), como ficariam os rendimentos?
        Alguém já imaginou o tamanho do rolo, num caso desses?
        Sds.

        Obs.: Confesso que não me lembro o que prevê o regulamento do fundo, numa situação dessas. Quem se dispuser a jogar uma luz, será bem vindo.

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      • Mbp77 qualquer mudança nos ativos do FII anularia a RMG. A insegurança jurídica num caso desses seria grande. Note também que a General está alienando ativos maduros e “Tops”… o que sabemos não ser o caso do BonSucesso.

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      • mbp77, acho que a RMG é a parte que menos preocupa neste caso, pois existe um contrato. Em caso de venda, ou o novo dono assume ou fazem um acordo com a General para que eles continuem pagando…isso seria um problema lá entre eles, o Fundo está tranquilo.

        Agora, me parece que a venda seria a melhor saída, tanto para a General Shopping como para o Fundo. Podem usar os recursos da venda para aliviar sua situação e um novo proprietário com mais capital e mais gás seria muito bem vindo…..

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  5. FII GENERAL SHOPING ATIVO E RENDA (o “Fundo”), vem, pela presente, enviar a V.Sa. o resumo da Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 13 de fevereiro, às 11h00min, na sede da Administradora, localizada na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 1.355, 3º andar.

    Foi instalada a Assembleia, porém verificou-se não haver quórum suficiente para aprovação ou rejeição das matérias objeto da ordem do dia descritas nas alíneas “a” e “b”. No entanto, ficou esclarecido aos presentes que a Administradora aguardará orientação da Comissão de Valores Mobiliários sobre tais modificações.

    Quanto ao item “c” da Ordem do dia, foi esclarecido aos cotistas presentes quanto ao resultado da contraproposta da aquisição de usufruto para exploração das áreas de estacionamento dos empreendimentos Parque Shopping Maia e Shopping Bonsucesso, conforme solicitado na Assembleia Geral de Cotistas realizada no dia 15.12.2016.

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      • Leandro/david e Tetzner,
        obrigado por compartilhar. Sem querer ser muito otimista, como o Tetzner até comentou, pela vacância teriamos uma melhora significativa para o futuro (redução da perda em relação à RMG),correto?
        Leandro – poderias comentar se na tua perspectiva entendes que está havendo aumento do movimento nestes shoppings também?

        Curtido por 1 pessoa

      • Serrano , parece que sim , mas de forma muito lenta , já fui algumas vezes nos dois shoppings e a impressão que tive , foi de melhora no movimento a cada nova visita, mas a perspectiva é de melhora sim

        Curtido por 3 pessoas

      • Serrano;

        O Bonsucesso já é um shopping bem consolidado na região, pois já opera há uns bons anos.
        Ou seja, são os números que se veem nos relatórios e não muito mais do que aquilo.
        O que poderia ofertar alguma melhora de desempenho seria o Maia, seja pelo pouco tempo de operação (menos de 02 anos), seja pela localização e padrão construtivo superiores ao “primo pobre”.
        A principal catálise para isso, penso eu, seria a entrega de várias empreendimentos no entorno – tanto residenciais, quanto comerciais – que devem aumentar o fluxo de pessoas ao shopping.
        Não obstante, ao contrário do Leandro, não vejo aumento significativo de movimento de quando as minhas visitas e desde a inauguração a vacância não tem sido baixa (entre 20 a 25% da ABL).
        O setor de varejo tem sofrido como um todo nesta crise e aqui não seria diferente.
        Por fim, observar as “peripécias” que a sócia majoritária do fundo (GSB) anda aprontando.
        Um olho no futuro e outro no presente.
        Ambos bem abertos.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

  6. REF.: Comunicado aos Cotistas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GENERAL SHOPPING
    ATIVO E RENDA – FII, inscrito no CNPJ/MF nº. CNPJ/MF n°17.590.518/0001-25.
    Prezado(a) cotista,
    na qualidade de administradora
    (“Administradora”) do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GENERAL SHOPPING ATIVO
    E RENDA – FII, inscrito no CNPJ/MF nº. CNPJ/MF n°17.590.518/0001-25 (o “Fundo”), vem, pelo
    presente, informar que:
    (i) Na Assembleia Geral de Cotistas do dia 15.12.2016, cuja ordem do dia dentre outras,
    era a análise e aprovação da proposta de aquisição de usufruto para exploração das áreas
    de estacionamento dos empreendimentos Parque Shopping Maia e Shopping Bonsucesso.
    Por sugestão dos cotistas, ficou acordado que embora a proposta tivesse sido negada, a
    Administradora deveria fazer uma contraproposta, no sentido de que a proposta seria
    reavaliada se o pagamento pela aquisição de usufruto para exploração das áreas de
    estacionamento dos empreendimentos Parque Shopping Maia e Shopping Bonsucesso
    fosse realizado à vista;
    (ii) A Administradora atendendo à solicitação dos Cotistas no dia 20.12.2016, fez a
    contraproposta;
    (iii) No último dia 30.01.2017, a Administradora recebeu a informação de que a
    contraproposta foi negada nas condições solicitadas.
    Sendo o que nos cumpria para o momento, ficamos à disposição para quaisquer
    esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários, através do seguinte endereço eletrônico:

    Curtido por 4 pessoas

  7. Para melhor ilustrar a importância na não aceitação da venda do uso do estacionamento a ser deliberado na próxima AGO, e angariar mais apoio ao movimento liderado pelo nosso amigo Leandro (Jedi dos FIIs), segue trecho do regulamento do fundo que versa sobre o que acontece com a RMG (Prêmio de Locação) em casos semelhantes:

    “PRÊMIO DE LOCAÇÃO

    Nos termos do Contrato de Pagamento de Prêmio de Locação, o prêmio de locação será devido enquanto o Fundo for (i) o único e direto detentor dos direitos aquisitivos constantes dos Contratos de Compra e Venda de Imóvel, ou (ii) o proprietário direto de fração dos imóveis. Desta forma, caso o Fundo, a qualquer tempo, venha ceder, transferir, alienar e/ou outorgar, quer seja os aludidos direitos aquisitivos ou a propriedade do imóvel que compõem o Parque Shopping Maia e o Shopping Bonsucesso, total ou parcialmente, ficará a GSB imediatamente isenta do pagamento do Prêmio de Locação ao Fundo. ”

    Sds.

    Curtido por 10 pessoas

  8. Recebi hoje a resposta da minha reclamação no episódio da Assembleia:

    Processo Administrativo CVM SP-2016-0515
    Requerida: Fundo de Investimento Imobiliário General Shopping Ativo Renda – FII
    Mensagem: 0069/2017

    Prezado Senhor,
    1. Referimo-nos à reclamação protocolizada pelo senhor em 06/12/2016 através do Sistema de Atendimento ao Cidadão (“SAC”), conforme consta no fim deste email.

    2. O senhor faz menção à Assembléia Geral Extraordinária de Quotistas ocorrida em 15/12/2016, na qual seriam deliberados: a) proposta para aquisição de usufruto para exploração das áreas de estacionamento dos empreendimentos Parque Shopping Maia e Shopping Bonsucesso; e b) inserção, no Regulamento, da possibilidade de convocação por publicação no jornal “DCI – Comércio, Indústria & Serviços”.

    3. Alega o senhor que a proposta não seria satisfatória aos quotistas e que haveria conflito de interesses por parte do quotista General Shopping Brasil S.A.

    4. Conforme se observa da leitura da Ata da citada Assembléia (arquivos PDF em anexo), as propostas não foram aprovadas e o General Shopping Brasil S.A. se absteve de votar.

    5. Por esta razão, o Processo Administrativo CVM SP-2016-0515, aberto para analisar a questão, perdeu o objeto. Portanto, comunicamos seu encerramento.

    Atenciosamente,

    Gerência de Orientação aos Investidores (GOI-2)
    Superintendência de Proteção e Orientação aos Investidores (SOI)
    Comissão de Valores Mobiliários

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