SAAG11 – SANTANDER Agências – FII

O Fundo tem por objetivo investir em agências bancárias locadas exclusivamente ao Banco Santander no formato Buy to Lease (BTL).

saag11

A primeira emissão de cotas do fundo foi concluída em dezembro de 2012, tendo captado o valor total de R$401.434 milhões, sendo adquiridas 21 agências.

A segunda emissão de cotas do fundo foi concluída em junho de 2013, tendo alcançado o valor de R$ 161.717.200 reais, sendo adquiridas 07 agências.

O patrimônio do Fundo é composto por 28 (vinte e oito) imóveis, agências bancárias, locadas ao Banco Santander através de contratos de locação atípicos, pelo prazo de 10 anos, reajustados anualmente pela variação do IGP-M nos meses de dezembro e junho de cada ano.

Os imóveis foram adquiridos após duas emissões de cotas, realizadas em dezembro de 2012 e junho de 2013, tendo captado o valor total de R$563.151.200.

A rentabilidade (yield) média anual para o período de 10 anos foi estimada em 9,95% ao ano.

AGÊNCIA ENDEREÇO VALOR DE AQUISIÇÃO ABL
 Nova Paulista Av. Paulista, nº 726 - São Paulo/SP R$ 14.629.621 693,32m²
 Avenida Paulista Avenida Paulista, nº 436 - São Paulo/SP R$ 38.743.256 2.857,24m²
 Olivetti - Paulista Avenida Paulista, nº 447 - São Paulo/SP R$ 23.626.011 1.010,00m²
 Berrini Av. Eng. Luiz Carlos Berrini, nº 1307 - São Paulo/SP R$ 16.526.430 1.873,73m²
 Monções Avenida Santo Amaro, nº 3.330 - São Paulo/SP R$ 6.840.876 882m²
 Cons. Rodrigues Alves Rua Cons. Rodrigues Alves, nº 53 - São Paulo/SP R$ 11.233.056 1.093m²
 Liberdade Avenida da Liberdade, nº151 - São Paulo/SP R$ 28.830.163 5.001,70m²
 São Mateus Avenida Mateo Bei, nº 3.286 - São Paulo/SP R$ 14.376.863 2.050,00m²
 Duque de Caxias Rua Duque de Caxias, nº 200 - São Paulo/SP R$ 13.237.331 2.107,31m²
 Santo André Rua Senador Flaquer, nº 305 - Santo André/SP R$ 31.087.217 6.242,43m²
 Marechal Deodoro Rua Marechal Deodoro, nº 460 - São Bernando do Campo/SP R$ 14.912.199 1.615,46m²
 Barão de Jundiaí Rua Barão de Jundiaí, nº 884 - Jundiaí/SP R$ 50.657.342 6.438,52m²
 Santos Praça Visconde de Mauá, nº 20 - Santos/SP R$ 15.117.617 4.505,00m²
 TOTAL SP: 36.369,71 m²
 Ouvidor Avenida Rio Branco, nº 115 - Rio de Janeiro/RJ R$ 23.629.075 1.240,00m²
 Praça Pio X Praça Pio X nº 78/78-A - Rio de Janeiro/RJ R$ 30.861.219 1.964,00m²
 Rio - Centro Rua Quitanda, nº 70 - Rio de Janeiro/RJ R$ 18.902.561 1.928,09m²
 Candelária Rua Buenos Aires, nº 48/48-A - Rio de Janeiro/RJ R$ 17.674.947 1.040,00m²
 Volta Redonda Rua Doze, nº 239 - Volta Redonda/RJ R$ 14.378.293 2.920,00m²
 São Gonçalo - Alcântara Rua João de Almeida, nº 72 - São Gonçalo/RJ R$ 6.537.172 1.089,68m²
 São Gonçalo - Centro Rua Dr. Feliciano Sodré, nº 111 - São Gonçalo/RJ R$ 7.435.625 951,00m²
 TOTAL RJ: 11.132,77 m²
 Belo Horizonte Av. João Pinheiro, nº 500 - Belo Horizonte/MG R$ 23.521.605 4.192,00m²
 Belo Horizonte Praça Tiradentes, nº 85 - Belo Horizonte/MG R$ 14.842.986 2.156,00m²
 Juiz de Fora Avenida Barão do Rio Branco, nº 2.519 - Juiz de Fora/MG R$ 18.012.348 2.918,00m²
 TOTAL MG: 9.266 m²
 Floriano Peixoto Rua Floriano Peixoto, nº 915 - Fortaleza/CE R$ 19.845.046 2.220,00m²
 Pedro I Rua Pedro Primeiro, nº 373 - Fortaleza/CE R$ 19.019.260 2.511,00m²
 TOTAL CE: 4.731 m²
 Monsenhor Celso Rua Monsenhor Celso, nº 154 - Paraná/PR R$ 14.292.579 2182,85m²
 Porto Alegre Rua Sete de Setembro nº 1.100 - Porto Alegre/RS R$ 11.823.443 2.106,79m²
 Recife Rua do Imperador Pedro II, nº 255 - Recife/PE R$ 12.419.529 2.356,94m²
 VALOR DE AQUISIÇÃO TOTAL: R$ 528.252.209,65 ABL TOTAL DO FUNDO: 68.146,06 M²

Taxas:

Administração: 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido na data da segunda emissão corrigido pelo IGPM-FGV.
Após 10 anos de existência do fundo a taxa passa a ser 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

311 comentários em “SAAG11 – SANTANDER Agências – FII”

  1. Boa tarde Amigos,

    Após essa conversão de cotas de SAAG para RBVA e o recebimento das frações de cotas, devemos pagar darf referente a venda da fração? e no imposto de renda como trato essa conversão?

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  2. Pessoal quase não abro o HB da minha corretora e não estava acompanhando esta mudança no SAAG11, hoje ao abrir o HB vi que as minhas cotas eram 14 de RBVA11 é isto mesmo?

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    1. Segue o link com recomendação da Rio Bravo.

      INCORPORAÇÃO
      PERGUNTAS FREQUENTES
      O PRESENTE DOCUMENTO REFERE-SE AO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA VAREJO – FII, CNPJ
      15.576.907/0001-70 (“RBVA”), E DIZ RESPEITO À INCORPORAÇÃO DO SANTANDER AGÊNCIAS FUNDO DE INVESTIMENTO
      IMOBILIÁRIO – FII, CNPJ 16.915.840/0001-14 (“SAAG”). TAL DOCUMENTO É MERAMENTE INFORMATIVO E VISA ESCLARECER AS
      DÚVIDAS LEVANTADAS PELOS INVESTIDORES ATÉ O PRESENTE MOMENTO ATRAVÉS DO CANAL DE RELAÇÕES COM
      INVESTIDORES DA RIO BRAVO INVESTIMENTOS.

      Minhas cotas do SAAG não aparecem mais na minha custódia, o que aconteceu?
      Conforme informado em fato relevante divulgado no dia 14 de abril de 2020, o fundo SAAG foi incorporado pelo RBVA no fator
      de proporção de cotas de 0,88299943. Ou seja, o cotista do SAAG passou a ser cotista do RBVA em 22 de abril de 2020. Portanto,
      basta multiplicar a posição detida em 20 de abril de 2020, último dia de listagem do SAAG, pelo fator de proporção para chegar ao
      número de cotas agora detidas no RBVA.
      Ao aplicar o fator de proporção, o número de cotas deverá corresponder a um número inteiro. Caso seja um número fracionado,
      considera-se o número de cotas arredondado para baixo e a fração de cotas que não formou uma cota inteira volta para o investidor
      diretamente em dinheiro.

      Eu perco a fração de cota que não corresponder a um número inteiro?
      Não, as frações de cotas do RBVA foram ofertadas por meio de leilão a ser realizado na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão. O valor
      residual proveniente do leilão foi creditado nas contas correntes dos respectivos detentores de tais frações.
      No caso do cotista que detinha apenas uma cota de SAAG, o resultado do fator de proporção não constitui cota inteira do RBVA,
      sendo que o resultado será de 0,88299943 cota. A fração de cotas tem o mesmo tratamento que as demais e deverá voltar em
      valor para o investidor, como mencionado acima.
      Por exemplo, o investidor que detinha 5 cotas de SAAG passa a deter 4,41499715 cotas de RBVA. Ou seja, as 4 cotas inteiras farão
      parte de sua carteira e a fração de 0,41499715 se junta a outras frações de cotas e vai para leilão. O valor proporcional proveniente
      do leilão é creditado na conta corrente do investidor, devidamente informado ao seu agente de custódia.

      A fração de cota alienada no leilão está sujeita a tributação?
      Sim, a alienação da fração de cota tem o mesmo tratamento tributário de uma venda em bolsa, portanto o eventual ganho de capital
      na venda desta fração em leilão estará sujeito ao recolhimento do imposto de renda, sendo certo que seu cálculo e o pagamento
      são de exclusiva responsabilidade do investidor. Recomendamos que os investidores procurem orientação de contadores ou
      assessores financeiros quanto ao procedimento aplicável à sua situação específica.

      Quando ocorreu o leilão de cotas?
      O leilão foi realizado em 29 de maio de 2020, teve preço de venda de R$ 129,10 por cota e negociou o montante total de R$
      1.229.677,50. O valor proporcional às frações de cota dos Cotistas foram creditado nas respectivas contas correntes, devidamente
      informadas aos agentes de custódia, no dia 05 de junho de 2020.

      INCORPORAÇÃO
      PERGUNTAS FREQUENTES

      O que é o fator de proporção?
      A relação de troca da incorporação tem como base o valor patrimonial das cotas do RBVA e do SAAG do dia 31 de dezembro de
      2019. Nesta data, o valor patrimonial (1) do SAAG era de R$ 111,42 por cota e do (2) RBVA era de R$ 126,18 por cota. Portanto,
      o fator de proporção é obtido com a relação (1)/(2) = 0,88299943.
      Vale ressaltar que em dezembro de 2019 foram realizadas as reavaliações patrimoniais dos ativos de ambos os fundos. Os laudos de
      avaliação foram elaborados pela Cushman & Wakefield, empresa referência em avaliação de ativos, e passa por auditoria externa.

      Era cotista do SAAG, como devo calcular o preço médio do RBVA?
      Para fins informativos, seguem abaixo dois exemplos de cálculo do preço médio das cotas do RBVA para esclarecer eventual dúvida
      do investidor. Ressaltamos que o cálculo do preço médio é de exclusiva responsabilidade do investidor, portanto, a exemplificação
      abaixo não imputa qualquer obrigação ou responsabilidade à Rio Bravo Investimentos.
      Exemplo 1: indivíduo que era cotista do SAAG e não era cotista do RBVA até 22 de abril de 2020:

      SAAG
      cotas (1) 50
      custo médio de aquisição por cota (2) R$ 105,00
      custo de aquisição (3) = (1) * (2) R$ 5.250,00
      Exemplo 2: indivíduo que era cotista do SAAG e já era cotista do RBVA antes de 22 de abril de 2020:

      SAAG
      cotas (1) 50
      custo médio de aquisição por cota (2) R$ 105,00
      custo de aquisição (3) = (1) * (2) R$ 5.250,00

      RBVA pré-incorporação
      cotas (4) 100
      custo médio de aquisição por cota (5) R$ 120,00
      custo de aquisição (6) = (4)*(5) R$ 12.000,00

      Na data-base do anúncio de distribuição de resultados do RBVA, 30/04, eu detinha frações de cotas. Também receberei os
      rendimentos referentes a estas frações?
      Sim, fazem jus à distribuição de resultados paga em 15/05 os detentores das cotas inteiras e frações de cotas na data-base de 30/04,
      tendo em vista que o leilão das frações ainda não havia sido realizado na referida data.

      RBVA pós-incorporação
      custo aquisição (3) R$ 5.250,00
      cotas’ (4) = (1) * 0,88299943 44,1499715
      custo médio de aquisição por cota
      (5) = (3) / (4) R$ 118,91

      RBVA pós-incorporação
      custo aquisição (7) = (3) + (6) R$ 17.250,00
      cotas’ (8) = (1)*0,88299943 + (4) 144,1499715
      custo médio de aquisição por cota
      (9) = (7) / (8) R$ 119,67

      INCORPORAÇÃO
      PERGUNTAS FREQUENTES

      Importante ressaltar que os cotistas devem diferenciar os créditos em conta provenientes da alienação das frações daqueles
      provenientes da distribuição de resultados. O primeiro caso, referente à alienação das frações, está sujeito ao recolhimento do
      imposto de renda por parte do investidor, conforme tratado acima.

      Qual a previsão de distribuição de rendimento do RBVA após a incorporação?
      O patamar de resultado ordinário do fundo RBVA após a incorporação do SAAG, ou seja, aquele proveniente da receita de locação
      atualmente contratada é de cerca de R$ 0,83/cota. A Rio Bravo ressalta que aproximadamente 90% desta receita de locação estão
      atrelados à celebração de contratos atípicos com Caixa Econômica Federal, Banco Santander e GPA (Grupo Pão de Açúcar), com
      vencimentos amplamente distribuídos, desde 2022 a 2029, o que contribui para a resiliência das receitas de locação.
      Conforme comentado pela Rio Bravo anteriormente, a distribuição do RBVA, nos últimos meses, contempla resultados ordinários e
      a projeção de resultado extraordinário dentro do semestre, seja através de alienação de imóveis ou de cotas de fundos de
      investimento imobiliário que compõem a carteira do fundo. Portanto, o maior desafio para a gestão neste momento é gerar receita
      extraordinária.
      Tendo em vista o momento que vivemos de combate ao COVID-19, que pode ter um impacto econômico-financeiro imediato e
      relevante nas empresas, a distribuição pode ter flutuações nos próximos meses, seguindo as receitas recebidas pelo fundo e
      dificultando a linearização da distribuição do resultado.
      Salientamos que tal informação não é promessa de resultado, tampouco de distribuição.

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  3. O Santander pediu desconto ou isenção do pagamento do aluguel das agências na pandemia?
    Foi concedido o que ?
    Sei que o Banco Safra renegociou todos os alugueis de suas agências. Abs

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