SDIL11 – SDI Logística RIO

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico.

É um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

Os recursos obtidos pelo Fundo foram destinados à aquisição da totalidade das ações de emissão da SPE, a qual era detentora do Empreendimento Imobiliário alvo do fundo.

SDIL11

Estrategicamente localizado na Rodovia Washington Luiz, o Empreendimento Imobiliário tem fácil acesso a qualquer sentido da rodovia (2km do retorno mais distante) e encontra-se próximo das principais vias de acesso ao Rio de Janeiro, como Rodovia Presidente Dutra, Avenida Brasil, Linhas Vermelha e Amarela,  Ponte Rio-Niterói e do futuro Arco Metropolitano. A região em que se encontra o empreendimento Imobiliário possui forte vocação industrial e logística, e conta com a presença de grandes empresas como o Carrefour, Cervejaria Petrópolis, Mantecorp, O Globo, White Martins e REDUC.

Multimodal D Caxias
Avenida Ol 03, 200 – Duque de Caxias – RJ
Área (m2): 64.654,63
Nº de unidades ou lojas: 22

Possuindo área total de 64.651,63m², com 44.130,67m² de área total construída, o Empreendimento Imobiliário compõe-se de dois galpões (Galpão A e Galpão B) e apresenta uma estrutura versátil e flexível, o que possibilita a organização de espaços de até 8.015,81m² no Galpão A e até 36.114,86m²  no Galpão B.

O Galpão A é composto por quatro módulos, com área total construída de 8.015,81m², e o Galpão B composto por 18 Módulos, com área total construída de 36.114,86m² , além de 12 (doze) vagas de carretas, 199 vagas de carros, 20  vagas de motos e 20  vagas de visitantes.

Indexador dos Contratos:  IGP-M  100%

SDIL11_p

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SDIL11_In

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: SDI Administração de Bens Ltda.
Data de início do Fundo: 14/11/2012
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia, Gestão e Consultor Especializado): 0,84 %a.a.

RI: fi@riobravo.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

905 comentários em “SDIL11 – SDI Logística RIO”

      1. Captou pouco. Muitas sobras. Esperar pra ver…

        Achei baixo. Final de ano. Outras subscrições chamando mais a atenção…vão ter que se virar nos 30….ou melhor nos 20 (20% levantados…..) 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      2. Pessoal,

        Atingiram o mínimo. No último comunicado podem encerrar a oferta na 2 quinzena de Janeiro. Acho que encerram, pois vai ser complicado levantar tudo o que queriam com todo o rolo que a gestão ta passando nos demais fundos da casa (opinião pessoal).

        Aqui temos um Fundo feijão com arroz, que pode receber alguma carne se seguirem crescendo com qualidade e diversificando ativos, regiões e locatários.

        Agora é esperar e ver. Deixei as sobras pra la. Preferi outros FII. Se a gestão não mostrar um belo trabalho o SDIL sai da carteira. Confiança na gestão. Na conversa com RI. Olho no olho. Numa pergunta feita e na resposta recebida…tudo isso influência e muito meu ranking pessoal pra ficar ou não num FII.

        Exerci o que tinha direito. Quero que o FII cresça e acho que a tese melhora o produto. Só não pode começar a fazer as “loucuras” que fizeram nos outros…ou tentar incorporar este no famoso ROLO11 😉

        Valeu!!!

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      1. Vou entrar com tudo o que tenho direito (não é muito 😉 )

        MEUS MOTIVOS:

        Minha posição foi reduzida há alguns meses e quero voltar ao que tinha antes
        Acho que a gestão tem feito um bom trabalho
        Mesmo com a crise se segurou bem
        A estratégia de crescer fora dos modais e região que originou o fundo é MUITO acertada na minha visão
        Não tenho outro pra iniciar posição que me agrade ou retorne o que irei alcançar subscrevendo o SDIL
        Acho que será um FII bem resiliente para 5 anos a frente (achismo meu)
        Vai manter miha carteira bem distibuida entre TODOS os meus FII

        São motivos válidos na minha opinião. Mas valem somente pra mim. Normalmente os FII que carrego são pra longo prazo. E quando aparece uma subscrição exerço. Gosto de elevar posição e somar mais e mais pra me acompanhar por anos. Claro que não entro se algo estiver errado. Fora do eixo. Ou se o FII estiver com luz amarela. No meu caso, o SDIL não esta assim.

        Como exemplo, o TRXF se mantivesse a oferta 400 de antes, poderia não ver minha subscrição. Agora com 476 a chance é grande. Antes tava “esquisito” e agora melhorou. É mais ou menos assim, bem simples e básico que tomo as decisões de FII.

        Espero ter ajudado

        Valeu!!!

        Curtido por 5 pessoas

      1. Pergunta pro RI… 🙂

        Vai ter que esperar encerrar as sobras. Vai que algum grande (institucional ou PF) pegue bastante 🙂

        Não me lembro de cabeça quanto que precisa pra operação. O mínimo pra fazer alguma coisa. Se não conseguir, o FII vai avisar se:

        Devolve
        Fica pra alguma coisa (mas tem que seguir o que foi acordado no edital da emissão)

        Enfim, esperar o fim pra sabermos o final: Feliz ou novela mexicana

        Valeu!!!

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  1. Pessoal,

    Uma ótima notícia para nosso querido SDIL…

    “…vêm, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, conforme alterada, comunicar que foi assinada, nesta data, Proposta Vinculante (“Proposta”) para aquisição de dois ativos adjacentes (“Imóvel 1”, “Imóvel 2”, em conjunto, “Imóveis”) localizados no município de Contagem, no principal corredor logístico do estado de Minas Gerais. A área total dos terrenos onde se encontram os Imóveis é de 225.080 m² e o valor de aquisição totaliza R$ 421.000.000,00 (quatrocentos e vinte e um milhões de Reais).”

    “O Imóvel 1 é um centro logístico com classificação AAA, recém construído e com alta tecnologia, sendo um dos ativos mais modernos do país para operações de e-commerce. O empreendimento possui área total construída de aproximadamente 58.000 m² e ainda 66.000 m² de terreno utilizado como pátio de estacionamento e com potencial para expansão. O contrato de locação vigente é atípico, na modalidade Builtto-Suit (“BTS”), refletindo ainda toda a infraestrutura de equipamentos necessários para a operação do ocupante, incluindo áreas de administração e espaços de armazenagem com sistema de ar-condicionado. O prazo de vencimento do contrato é no ano de 2034, firmado com a empresa de atuação logística de grande porte, com atuação em todo o território nacional. Por ser um contrato atípico, (i) a multa em caso de rescisão antecipada é igual à somatória dos aluguéis até o seu vencimento do contrato; e (ii) ambas as partes revogam o direito à revisão dos valores de locação até o final do contrato.”

    “O Imóvel 2 é um terreno, vizinho ao Imóvel 1, com projeto em aprovação para a construção de centro logístico com cerca de 25.000 m² de área construída, classe AAA, com projeção de entrega no primeiro semestre de 2022 e mecanismo de renda garantida, com valores em linha com o praticado no mercado, por até 14 (quatorze) meses após a obtenção do habite-se do empreendimento. A obra do Imóvel 2 será arcada pelos proprietários atuais do ativo, com cronograma de início de construção previsto para o primeiro semestre de 2021”

    Gama: Localização + setor em minha visão, muito boas. Uma diversificação eficiente e que gera alfa pro Fundo. Preços, falta analisar com mais calma e melhor quando sair maiores detalhes (próximos avisos). Alguns sempre olharam este FII como algo meio que dormindo no ponto…vendo a o tempo passar. A gestão aqui tem uma estratégia. Clara como agua. Quem esta no Fundo sabe disso. E esta aquisição só reforça esse compromisso. O caminho é muito bom pra este FII. Isso é apenas minha opinião.

    Gostei do Cap rate…mais detalhes são necessários pra uma melhor análise. Mas ta num caminho bastante interessante. Por hora….MUITO POSITIVO. Gosto quando fazem o que considero correto e positivo olhando pro longo prazo.

    De novo, não é recomendação de nada! Apenas minha opinião.

    Valeu!!!

    Curtido por 7 pessoas

      1. Já subiu. Mas tem que concretizar a operação e reportar os números finais. Mais já subiu sim no meu ranking.

        Tem um tempinho que carrego ele. Depois da mudança na tese e diversificação em regiões e setores e um direcionamento muito bacana por parte da gestão, o FII de mediano no setor ganha força e tamanho pra deixar de ser mediano e entrar no grupo dos que considero bom ou acima de bom 🙂

        Vamos dizer que subiu pra 6. E assim que concretizar tudo e os números ficarem reais e divulgados pode ir pra 7 e quem sabe ate virar um 8 a depender dos próximos comunicados e consistência a partir deste momento.

        Realmente gostei muito desse passo dado.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

      1. Na minha opinião é um fundo nota 5 (de 1 a 10)

        Tem vários outros melhores quando se foca: diversificação imóveis, diversificação geográfica, quantidade de inquilinos, nível dos inquilinos, tipo de contrato, vencimento dos contratos, valor dos contratos, gestão, volume e e liquidez na B3. Fora preço e renda relativa 😉

        Por que dei 5? O fundo era muito focado e altamente restrito. Com a gestão da RB fez uma guinada e foi em busca de maior diversificação, tanto de imóveis como geográfica. Melhorou bastante. Mas não andou o que achava que deveria andar frente a seus pares. Essa nota é pessoal. Vc mesmo pode dar mais ou menos se olhar um ou outro ponto com mais atenção.

        Não gosto muito de dar nota…mas essa pergunta chegou aqui e veio muito rápido o 5…por isso o post. 🙂

        Lembre e reforce sempre: Tem que olhar a estratégia. Ler os últimos relatórios (ao menos os últimos 2 pra ver o que se alterou e a visão pro futuro. Tem que comparar a carteira com seus pares. Cada investidor dara peso maior ou menor para certos dados. Não se deve focar apenas na rentabilidade atual. Gosto de olhar o histórico tanto de renda como da gestão. Pra tentar simular o que será daqui alguns anos. FII na minha carteira são parceiros de muito longo prazo. Mas isso sou EU…

        PS: Carrego ele há algum tempo. Só deixei de alimenta-lo devido a nota dada. Fundo pra seguir recebendo aporte constante precisa ser nota 7 pra cima (olha eu aqui usando nota de novo 🙂 )

        Não é recomendação de nada!!!

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

      2. Potávio,

        BRCO= 8 (apenas minha opinião)
        GGRC= 8 (apenas minha opinião)
        XPLG – Não o monitoro ainda – Mas esta no meu radar – Ele atende a muitos dos meus quesitos…chance grande de ficar bem ranqueado 🙂
        RBVA=5 Segue no radar por achar que tem valor oculto nos imóveis detidos – Vai se transformar ainda – Gestão dando alguns vacilos frente ao mercado e aos seus cotistas – Diria que esta numa fase ruim, mas tem “vigor” pra superar e entregar (apenas opinião própria sobre o ativo)
        HGLG – Não o monitoro ainda

        Lembrando que gosto de dar maiores pesos a quantidade de imóveis, diversificação de locatários, diversificação geográfica (ao menos 3 regiões distintas), perfil dos contratos (atípico, mas aceito mescla com típico), gestão, histórico de distribuição e perfil dos imóveis/inquilinos na composição da receita total (comércio, industrial, varejo, CD, armazenagem e etc).

        Minha nota não significa nada. É apenas uma forma de classificar os fundos que tenho no meu radar. Funciona pra mim. Tenho certeza que cada um dá um peso a uma informação e por isso vai eleger seu preferido.

        Não é indicação de nada!!!

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

    1. Gente, bom dia. Tenho uma “boa” posição nesse fundo, menor que outros fundos de logística que tenho. Ontem saiu a notícia de que a RB vai demolir uma parte de um galpão para fazer retrofit nele, se eu entendi bem. Isso diminuirá a área locável do imóvel.
      Ok, o retrofit deixará o imóvel melhor para os inquilinos, mas não é um erro gastar dinheiro para demolir uma parte do imóvel não???
      Estou pensando em me desfazer das cotas desse fundo…..
      O que vcs acham????

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      1. Se acha que não lhe atende mais, a decisão de sair tem fundamento. Caberá somente a vc

        A gestora avaliou que o retrofit tem potencial de elevar a eficiência e lucratividade do Fundo. Mesmo que após as obras o ABL possa diminuir. Contate o RI e faça suas dúvidas. Eles irão lhe responder e vc poderá refletir mais sobre sua dúvida

        Mudanças para adaptar os ativos sempre existirão. Gosto de entender o racional e ver se ainda se encaixa com o que desejo. Pra isso uso e abuso do RI 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

  2. Pessoal,

    Consegui retorno da RB. Coloco abaixo para que todos possam refletir. Lembrando que questionei as mudanças propostas e se elas poderiam deixar o fundo tomar um rumo “diferente” ao ter qualquer ativo na carteira no local dos HG

    “Não é definido um percentual mínimo nem discriminação por setor, a redação da política de investimento acaba sendo mais ampla. O intuito é a gestão ter a liberdade de buscar outros ativos de maior performance e com isso rentabilizar melhor o caixa do Fundo. O objetivo do fundo permanece o mesmo, isso não tem qualquer alteração. Em anexo as alterações propostas com marcas para ficar mais fácil de visualizar.
    Vale lembrar que o regulamento deste fundo foi originalmente feito para um FII monoativo, que dava menos liberdadade para os gestores, o que não é mais a realidade do fundo. Hoje, ter um leque maior de possibilidades é prática de mercado e condiz com uma gestão ativa e de multiativos.

    Faremos um webcast na próxima quinta-feira (18) com o time de gestão para tirar dúvidas, momento em que abordaremos mais sobre a consulta. Mais informações serão divulgadas em breve.”

    Gama: Tem sentido quando olhamos a origem do Fundo e seu momento atual. Olhando pra frente, de fato não ficar preso a títulos HG permite uma gestão mais ativa para o caixa. A redação do regulamento deixa tudo bem amplo. Neste primeiro contato tem sentido e fica alinhado com tudo o que a gestão tem feito pelo fundo. Haverá um evento para dúvidas e este tema será abordado pela gestão. Vejo vcs la 😉

    Valeu!!!

    Curtido por 2 pessoas

  3. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII
    CNPJ/ME nº 16.671.412/0001-93
    ISIN Cotas: BRSDILCTF004
    Código de Negociação na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”): SDIL11
    FATO RELEVANTE
    A RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS LTDA., sociedade devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)
    para o exercício profissional de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, com sede na Cidade
    de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet, nº 222, bloco B, 3º andar, CEP: 04551-065, Vila
    Olímpia, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 72.600.026/0001-81 (“Administradora” ou “Rio Bravo”), na qualidade
    de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO
    RENDA LOGÍSTICA – FII, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 16.671.412/0001-93 (“Fundo”), e as gestoras
    do Fundo, RIO BRAVO INVESTIMENTOS LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob nº 03.864.607/0001-08, e
    TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob nº
    25.287.778/0001-54 (em conjunto, “Gestoras”), em complemento ao Fato Relevante de 19 de dezembro de
    2019, informa aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral que aditou, nesta data, o
    Compromisso de Compra e Venda (“CCV”) para pagamento da primeira parcela, no valor de R$
    18.150.000,00 (dezoito milhões e cento e cinquenta mil reais), referente à aquisição do empreendimento
    localizado em Guarulhos, São Paulo (“Imóvel”).
    A aquisição tem valor total de R$ 36.300.000,00 (trinta e seis milhões e trezentos mil reais) e será paga
    seguindo o cronograma abaixo. Ainda que os valores sejam pagos a prazo, toda a receita de locação do
    empreendimento será recebida a partir desta data.
    • R$ 18,150 milhões – pagamento realizado nesta data, 05 de junho de 2020;
    • R$ 15,400 milhões – pagamento até janeiro de 2021, após o cumprimento de condições precedentes
    por parte do vendedor do Imóvel;
    • R$ 2,750 milhões – pagamento até junho de 2025, caso o vendedor aprove na prefeitura uma
    possibilidade de expansão da área construída do Galpão.
    O Imóvel possui área bruta locável (“ABL”) de 22.825 m² e está localizado em uma região central de
    Guarulhos, a apenas 5 (cinco) minutos da Rodovia Presidente Dutra, importante via de acesso entre São
    Paulo e Rio de Janeiro. A aquisição prevê ainda a realização de um retrofit para modernização do espaço. O
    objetivo do retrofit é modernizar o ativo e possibilitar melhores especificações técnicas para atrair bons
    inquilinos para o Imóvel. O ativo possuirá ABL de 18.593 m² após todas as reformas previstas. O investimento
    estimado para o projeto é de até R$ 14 milhões e a estimativa das Gestoras é que o retrofit dure 6 (seis)
    meses e deverá ser iniciado em 2022. O cap rate pós-retrofit é estimado em 9,3% (nove vírgula três por cento).
    O Imóvel está totalmente locado para duas empresas: i) Laboratórios Stiefel, empresa do Grupo GSK,
    multinacional do ramo farmacêutico, com contrato de locação atípico na modalidade Sale-Lease-Back (“SLB”)
    e vencimento em dezembro de 2021; e ii) AlmaViva, multinacional do segmento de Tecnologia de Informação
    e Comunicação, contrato de locação na modalidade típica com vencimento em junho de 2023 (“em conjunto,
    Locatárias”).
    A aquisição de um galpão bem localizado, próximo a São Paulo e em um eixo logístico importante, por um
    valor por m² atrativo tem por premissa a geração de valor para o cotista com a melhoria do Imóvel e
    consequente valorização do ativo, pois a gestão pode ter gerência nas melhorias estruturais, atrelando a sua
    localização à qualidade do ativo reformado e modernizado.
    Todos os detalhes referentes à rentabilidade do projeto, tese de investimento e informações do Imóvel e
    Locatárias estão disponíveis no Anexo I deste documento. Recomendamos sua leitura na íntegra.
    Permanecemos à inteira disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
    São Paulo, 05 de junho de 2020.
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,
    na qualidade de instituição administradora; e
    TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA. e
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS LTDA.,
    na qualidade de instituições gestoras do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII

    Curtido por 3 pessoas

    1. Boa aquisição. A “Rio Caro” adquiriu o ativo pelo preço praticado na região com um cap rate que chegará a 9,4% após o retrofit%. Ótima localização.
      Eu gosto do portifólio atual do fundo mas acredito que está concentrado demais hoje. Inclusive em locatários. O roubo de cargas de caminhões nas rodovias do RJ me deixou bem preocupado…
      Quando o mercado estabilizar e ocorrer a 5a emissão veremos como a gestão irá atuar.

      Curtido por 3 pessoas

  4. Pessoal,

    Vcs ja tem alguma opinião formada sobre a AGC que deseja alterar a política de investimento do Fundo?

    Alterar a alocação que não esteja em ativos imobiliários principais, que hoje fica obrigada a estar em ativos HG. A gestão deseja poder estar em LCI e cotas de outros Fundos.

    Pensando aqui e querendo a ajuda de vcs:

    – Os juros baixos travam qualquer capital que esteja em HG neste momento. Um momento que pode durar alguns anos. Essa parcela de capital tem qual função na carteira do fundo?
    – Ativos HG podem oscilar tb. Vimos isso nos CP dentro e fora de fundos. Logo, risco por risco em qualquer opção continuaria existindo. Qual seria maior ou menor?
    – Liberar pra LCI e cotas de outros FII da um range MUITO maior pro fundo trabalhar. Positivo? Mais ou menos risco?
    – Qual % de Pl pode ficar neste ativos? Tem limite definido?

    Enfim, ainda pensando se vale ou não a pena alterar. Entendo de forma inicial, que uma alteração sugerida pela gestão tenha sentido para elevar o potencial do Fundo. Para somar e fazer gestão e cotista ganhar mais no longo prazo. Só que gosto de repensar tudo e quem sabe ver algo que possa estar escondido em boas intenções 😉

    Será que to viajando muito? Bora debater pessoal!

    Valeu!!!

    Curtido por 2 pessoas

    1. Pessoal,

      Mais alguem com este problema? Mando email pro RI da Rioi Bravo, querendo saber sobre as alterações e só recebo retorno automático falando de segunda via de informe de rendimento.

      Tenho tentado contato com eles, e nada.

      Só quero entender melhor o que estamos aprovando, e os % e tipos de ativos. a serem permitidos. Sei que são dados que estão no regulamento e tal. Traria uma certa “facilidade” para os cotistas se houvesse mais informação sobre as mudanças. Como por exemplo: uma simulação de como poderia transformar o fundo…alterar sua visão…ou qualquer outros detalhes.

      Enfim…sigo tentando obter mais detalhes pra validar minha escolha.

      Valeu!!!

      Curtido por 1 pessoa

  5. Data da informação 31/01/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/01/2020
    Data do pagamento 14/02/2020
    Valor do provento por cota (R$) 0,52
    Período de referência Janeiro
    Ano 2020
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

      1. Pm de 100 venda por 160
        Sobram 148 líquidos para vc investir e obter a rentabilidade desejada
        Se perde 8% do capital na venda, isso é tem 12 reais de imposto que está rendendo para vc
        Estou na mesma, PM de 87…
        Dúvida!!!

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  6. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 30/12/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 30/12/2019
    Data do pagamento 15/01/2020
    Valor do provento por cota (R$) 0,57
    Período de referência Dezembro
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

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