SPTW11 – SP DOWNTOWN – FII

SPTW11

Imóveis Alvo:  O Imóvel Badaró e o Imóvel Belenzinho.

O imóvel de propriedade da SPE Badaró, localizado na Rua  Líbero Badaró n.ºs 633/641 e  a Avenida Prestes Maia n.ºs 98/114, no Subdistrito Sé.

O imóvel de propriedade da SPE Belenzinho, constituído de prédios sob n.ºs 486, 494, 504, 506, 520, 550, 570 e 576 da Rua Padre Adelino e Casas n.ºs01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 e 09 da Vila (denominada Rua Particular Rosa Rosalina), com entrada pelo n.º 492 da mesma Rua Padre Adelino, no 10º Subdistrito – Belenzinho.

Indexador dos Contratos:  100% IGP-M

Participação nas Receitas: 35% Belenzinho / 65% Badaró

Taxas:
Administração: 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: incluída na taxa de administração.
Custódia: 0,04%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 4.500,00 mensais corrigido pelo IGPM)

SPTW11_Laudos

RI:  ri@spdowntown.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

403 comentários em “SPTW11 – SP DOWNTOWN – FII”

  1. Atento discute financiamento com credores para tentar escapar da RJ

    Empresa de call center negocia dívida com bondholders e busca alternativas para levantar recursos

    A Atento, empresa de call center e terceirização de processos que tem como principal cliente a Telefônica, está em conversas com credores para avaliar alternativas de financiamento para levantar recursos para apoiar as operações da companhia, pagar as obrigações financeiras e ajudar a reduzir o nível de alavancagem.

    Mais detalhes no google.

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  2. +R$ 1,93 de um BO antigo com a prefeitura de SP, esse FII jorra dinheiro kkk

    “O incremento estimado na distribuição de rendimentos será de aproximadamente R$ 1,93 por cota, considerando o valor retirado do Sistema de Informações do Banco do Brasil e descontando os honorários advocatícios devidos. Cumpre ressaltar que o impacto na distribuição mencionado será exclusivamente no mês em que o Fundo vier a receber os recursos, o qual ainda não se pode afirmar ao certo. “

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  4. opa, good news normalizou

    SPTW11

    Ato societário de aprovação (se houver)
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/06/2020
    30/06/2020
    Data do pagamento
    08/07/2020

    Rendimento
    Valor do provento por cota (R$)
    0,75

    Amortização (Parcial)
    0,43

    Período de referência
    Junho

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    1. Depois que renegociaram a venda, ficou previsto uma amortização bem gorda em 10/2021. … R$ 18.400.400 (parcela final) / 1.798.000 (cotas) = R$ 10,23 … que seja 9 reais tirando as despesas… Corrijam-me se eu errei em algo.

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    2. Oi, Tetzner. Algum motivo em especial para a cotacao ter despencado no final de marco ? vi que os alugueis sao 100% corrigidos pelo IGPM… isso me agrada muito… mas pelo jeito nao esta no radar das instituicoes ?

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  5. SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ/MF nº 15.538.445/0001-05
    FATO RELEVANTE
    A GENIAL INVESTIMENTOS CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS S.A. (atual denominação da
    GERAÇÃO FUTURO CORRETORA DE VALORES S.A.), com sede na Cidade e Estado do Rio de
    Janeiro, na Praia de Botafogo, n° 288, sala 913 (parte), CEP 22.250-906, inscrita no CNPJ/MF sob
    o nº 27.652.684/0001-62 (“Administradora”) e a BRPP GESTÃO DE PRODUTOS ESTRUTURADOS
    LTDA., com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Rua Surubim, nº 373, Sala 12, CEP 04.571-
    050, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 22.119.959/0001-83 (“Gestora”), na qualidade de
    Administradora e Gestora do SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO,
    inscrito no CNPJ/MF sob o nº 15.538.445/0001-05 (“Fundo”), vêm, diante das informações
    compartilhadas por meio dos fatos relevantes divulgados em 02 de abril de 2020, expor o que
    segue:
    Conforme informado, a Administradora e a Gestora estão em contato direto com a Atento –
    locatária dos imóveis “Belenzinho” e “Badaró” (“Imóveis”) -, a fim de negociar um acordo que
    se adeque à atual crise originada pelo COVID-19 e que busque reduzir ao máximo eventual
    impacto causado aos rendimentos distribuídos aos cotistas.
    Isso permitiu com que as parcelas referentes aos alugueis dos Imóveis correspondentes ao mês
    de abril fossem pagas no dia 02 de abril de 2020, em valor equivalente a 50% do valor devido,
    conforme informado no fato relevante divulgado em 02 de abril de 2020. Do mesmo modo, foi
    paga, ontem, a parcela correspondente ao mês de maio, também em valor equivalente a 50%
    do valor devido, podendo gerar um impacto negativo de R$ 0,30 (trinta centavos) na distribuição
    de rendimentos por cota no mês de maio/2020, quando comparada a março/2020.
    CUMPRE ESCLARECER QUE A RENTABILIDADE ESTIMADA NÃO REPRESENTA E NEM DEVE SER
    CONSIDERADA, A QUALQUER MOMENTO E SOBRE QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA,
    GARANTIA OU SUGESTÃO DE RENTABILIDADE FUTURA AOS COTISTAS POR PARTE DA
    ADMINISTRADORA OU DA GESTORA.
    O Fundo, representado por sua Administradora e Gestora, e a Atento estão em negociação para
    estipular as condições de pagamento dos 50% restantes das parcelas correspondentes aos
    meses de abril e maio de 2020.
    Manteremos os cotistas e o mercado em geral informados sobre novos eventos que possam de
    alguma forma impactá-los.
    Rio de Janeiro, 05 de maio de 2020.
    GENIAL INVESTIMENTOS CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    Administradora
    BRPP GESTÃO DE PRODUTOS ESTRUTURADOS LTDA.
    Gestora

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  6. Excelente noticia:

    SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ/MF nº 15.538.445/0001-05
    FATO RELEVANTE
    A GENIAL INVESTIMENTOS CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS S.A. (atual denominação da
    GERAÇÃO FUTURO CORRETORA DE VALORES S.A.), com sede na Cidade e Estado do Rio de
    Janeiro, na Praia de Botafogo, n° 288, sala 913 (parte), CEP 22.250-906, inscrita no CNPJ/MF sob
    o nº 27.652.684/0001-62 (“Administradora”) e a BRPP GESTÃO DE PRODUTOS ESTRUTURADOS
    LTDA., com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Rua Surubim, nº 373, Sala 12, CEP 04.571-
    050, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 22.119.959/0001-83 (“Gestora”), na qualidade de
    Administradora e Gestora do SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO,
    inscrito no CNPJ/MF sob o nº 15.538.445/0001-05 (“Fundo”), vêm, diante das informações
    compartilhadas por meio de fato relevante deste dia 02 de abril de 2020 (“Fato Relevante”),
    expor o que segue:
    Como se informou por meio do Fato Relevante, as parcelas referentes aos alugueis dos imóveis
    “Belenzinho” e “Badaró” foram inadimplidas no dia 01 de abril de 2020. Por essa razão, a
    Administradora e a Gestora entraram em contato direto com a Atento – locatária de ambos os
    imóveis -, a fim de negociar um acordo que se adequasse à atual crise originada pelo COVID-19
    e que buscasse reduzir ao máximo eventual impacto causado aos rendimentos distribuídos aos
    cotistas.
    A relação de confiança mantida entre o Fundo e a Atento possibilitou o pagamento, na data de
    hoje, de 50% do valor total referente às parcelas de aluguel inadimplidas. A negociação se
    encontra em fase final e assim que for formalizada e a transação estiver devidamente assinada
    por ambas as partes, divulgaremos ao mercado.
    Manteremos os cotistas e o mercado em geral informados sobre novos eventos que possam de
    alguma forma impactá-los.
    Rio de Janeiro, 02 de abril de 2020
    GENIAL INVESTIMENTOS CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    Administradora
    BRPP GESTÃO DE PRODUTOS ESTRUTURADOS LTDA.
    Gestora
    03/04/2020 14:43:31
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  7. o SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 15.538.445/0001-05 (“Fundo”), vêm, diante dos acontecimentos decorrentes do CORONAVÍRUS (COVID-19), informar o que segue:

    Foi declarado pela Organização Mundial da Saúde (OMS) que estamos diante de uma Pandemia,
    afetando as economias ao redor do mundo e atingindo severamente empresas de diversos
    setores, de modo a reduzir e, em certos casos, extinguir o faturamento delas.

    A distribuição de rendimentos do Fundo, atualmente, decorre: 1) das parcelas mensais a título
    de aluguel pagas pela Atento referentes à locação dos imóveis “Belenzinho” e “Badaró” e 2) das
    parcelas mensais pagas pela Diálogo em virtude da venda do imóvel “Belenzinho”.

    As parcelas referentes ao aluguel de ambos os imóveis são devidas no dia primeiro de cada mês
    e, neste mês de abril, a locatária Atento não cumpriu com os vencimentos previstos nos
    contratos de locação.

    O Fundo possui uma relação duradoura e de confiança com a Atento, que se trata de companhia
    sólida e de abrangência global. Tendo isso em vista, a Administradora e a Gestora estão em
    contato direto com a Atento, a fim de negociar um acordo, ainda dentro deste mês, que se
    adeque à atual crise originada pelo COVID-19 e busque reduzir ao máximo eventual impacto
    causado aos rendimentos distribuídos aos cotistas.

    Manteremos os cotistas e o mercado em geral informados sobre novos eventos que possam de
    alguma forma impactar os cotistas.
    Rio de Janeiro, 02 de abril de 2020

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    1. Do fato relevante de hoje:
      “A relação de confiança mantida entre o Fundo e a Atento possibilitou o pagamento, na data de
      hoje, de 50% do valor total referente às parcelas de aluguel inadimplidas. ”
      Significa que , mes que vem, teremos 50% dos alugueis ($0,31) mais a parcela do lucro da venda do Belenzinho ($0,12) = $0,43/cota. Ao preço de hoje 0,64%, retorno razoável…

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    2. Apesar de não ter sido aprovado o item 2, a Genial expôs o racional da venda, apesar de o ganho de capital, na minha opinião, estar abaixo de um % adequado.
      O fato de receber $$$ pela venda parcelada e continuar recebendo aluguel até 2021 está bacana.
      Por um lado diminui o risco Atento em 30%, e mostram intuito de fazer o fundo crescer, continuando com foco principal em SP, e com intuito de buscar novos negócios em outras regiões.

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      1. “vêm informar, após superadas as condições precedentes, dentre elas a aprovação em assembleia geral extraordinária de cotistas do Fundo, realizada em 21 de novembro de 2019, a alienação do Imóvel Belenzinho pelo valor total de R$ 52.800.000,00 (cinquenta e dois milhões e oitocentos mil reais) (“Operação”).
        Com a liquidação da Operação, o valor auferido será amortizado aos cotistas, bem como estima se potencial distribuição adicional total de rendimentos de aproximadamente R$ 2,10 (dois reais e dez centavos) por cota, pelos próximos doze meses, considerando o número de cotas emitidas pelo Fundo, nesta data.”

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      1. Outros itens propostos pela administradora:

        “(iv) Alterar o nome do Fundo para Corporate Plural Fundo de Investimento Imobiliário – FII.
        …
        (v) Aumentar a taxa de administração de 0,25% a.a. para 0,50% a.a. do patrimônio líquido do Fundo, respeitado o mínimo mensal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), corrigido pelo IGP-M
        …
        (vi) Inclusão dos seguintes dispositivos no regulamento do Fundo:

        8.2. Caso entenda pertinente para fins de cumprimento dos objetivos e da Política de Investimentos do Fundo, bem como após o encerramento da Primeira Emissão, a Administradora, conforme recomendação da Gestora, poderá deliberar por realizar novas emissões de Cotas do Fundo, sem a necessidade de aprovação em Assembleia Geral de Cotistas*, desde que limitadas ao montante máximo de R$ 1.500.000.000,00 (um bilhão e quinhentos milhões de reais).”

        Sds.
        *Gestão ativa, literalmente.

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  11. Após o FIASCO do XPCM … MONO-MONO … estou re-avaliando TODA a minha carteira nesse aspecto… e me deparei com esse fundo o qual participa aprox. 3%.

    Mesmo com esse baixo percentual … não posso igonorar o fato de que os DOIS (únicos) os imóveis do fundo estão inteiramente locado para a mesma empresa, a ATENTO. Basta um decisão da empresa de enxugar “custos”… e o cubículo no qual trabalha 1 empregado pode tranquilamente ser “retrofitado” para trabalhar… 2 ! … deixando um edifico completamente … ocioso.

    Em que pese a recuperação do valor da cota e yield (desde 2017) e contratos atualizados … não creio que seja um risco que me interessa mais a correr. Veremos … mas entrou na lista da ‘guilhotina’

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    1. Faço a ressalva (positiva) de que (ao que tudo indica) uma ATENTO **não** parece ser uma empresa que tenha a veia comercial **criminosa** de uma PETROBRÁS, inquilina do XPCM. Mesmo assim … entrou no meu radar da fila da ‘guilhotina’

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