TBOF11 – TB OFFICE – FII

TBOF11

A Tower Bridge Corporate possui 5 subsolos de estacionamento + 1 Subsolo Intermediário que oferecem 1.616 vagas para automóveis; espaço adequado para bicicletas (96 vagas).
Os subsolos são servidos por 4 elevadores de acesso da garagem para o Lobby no Térreo e ao Mezanino, 1 elevador de emergência, 2 elevadores de acesso às Lojas, 2 elevadores para as Docas, atendendo até o Mezanino.

Dados técnicos do Imóvel
Área do terreno: 13.224 m2
Área Office: 55.051 m2
Comércio: 1.413 m²
Vagas de estacionamento: 1.616
Andares: 24

O Regulamento do Fundo prevê distribuição de rendimentos no 10º dia útil subsequente ao recebimento da receita do mês anterior.

O Fundo é proprietário de 100% do Tower Bridge Corporate localizado na Avenida Jornalista Roberto Marinho, nº 85, São Paulo/SP.

Administrador: BTG Pactual
Consultora do Fundo: Tishman Speyer
Locatários do Fundo: Grupo Fleury, Tam, Banco Toyota, Zurich Seguros, Qualcomm, Covidien, Abbott

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM-FGV).
Consultoria Imobiliária: 0,20%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo.

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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825 comentários sobre “TBOF11 – TB OFFICE – FII

  1. Enviei um pedido para votar contra à venda do Edifício Tower Bridge com firma reconhecida conforme modelo que a Pactual forneceu. Saberiam informar se é seguro este processo? Fico em dúvida se irão mesmo considerar o meu voto enviando por email…

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    • Igualmente enviei por e-mail a procuração para votar contra a venda do Edifício Tower Bridge. Também solicitei confirmação do recebimento desse encaminhamento, o que resultou em resposta afirmativa do destinatário. Espero que funcione.

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    • Postei ontem nos Correios 24/03 a procuração contra a venda, minha dúvida é se chegará a tempo, visto que os correios disse que o prazo de entrega será de até 8 dias úteis. Apesar de que o BTG Pactual informa no comunicado que o prazo de postagem é até dia 26.

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  2. BêTêGÊ tá “Ixssspertu” kkk tão se matando pra segurar a renda com multas até a AGO

    a proposta vai ser Rejeitada por maioria presente e uma nova AGO vai ser chamada… ai vão destituir o BTG e capar a aTicsham junto

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 21/03/2017
    Data do pagamento 31/03/2017
    Valor do provento por cota (R$) 0,248504045771144
    Período de referência Fevereiro/2017

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  3. CARTA DO NRE-POLI
    janeiro-março 2017

    A motivação para voltar ao assunto vem pela leitura de matéria jornalística de fevereiro, no jornal Valor, na qual se descreve uma oferta oportunista para compra de um imóvel, único patrimônio de um grande FII. O FII foi colocado no mercado em 2013, apoiado em alguma valuation, até porque a CVM assim exige.

    O desempenho do imóvel tem sido incapaz de remunerar o montante de investimento praticado à época a uma rentabilidade competitiva e a matéria jornalística diz que aparece uma oferta e compra a R$ 12.500/m2 ABL, quando o investimento do FII há quatro anos foi a R$ 18.500/m2 ABL. A matéria relata ataques à venda e defesas da valuation.

    Uso esse assunto como protótipo, para aproveitar a lição, mostrando que sob informação de baixa qualidade o investidor acaba por decidir mal.

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    • 2. Cenário referencial e projeção
      Primeiro a tese.
       O procedimento técnico para valuation desse edifício, seja quando foi lançado o FII, como agora, quando os investidores poderão ser levados a votar sobre a sua venda, deve envolver a construção de um cenário de expectativas de comportamento do empreendimento pelo horizonte de 20 anos adiante. Na inserção do FII (em 2013) 20 anos era adequado porque o edifício estava novo. Agora, admitamos que recebeu a conservação e os investimentos em revitalização necessários para se manter inteiramente competitivo, o que se traduz em manter os 20 anos de horizonte. Caso contrário dever-se-ia baixar a data terminal da valuation1.
       Nesse horizonte, o procedimento de valuation exige arbitrar indicadores econômicos, como inflação e taxa referencial de juros. Exige também lançar expectativas de comportamento do mercado competitivo, relacionando demanda de escritórios corporativos com oferta no mercado desse particular empreendimento. Dessa relação é possível prognosticar aluguéis. Ocupação do edifício (oferta x demanda) e aluguéis esperados resultam em renda esperada para o investimento. Taxa de inflação e taxa referencial de juros no mesmo horizonte resultarão na taxa de atratividade para esse tipo de investimento. Renda esperada e taxa de atratividade são combinadas para concluir pela valuation.
       Visto quanta imaginação de como será o futuro, qual será o investidor que admite ser tecnicamente possível determinar o valor do imóvel? Mas…é comum ler relatórios de determinação de valor do imóvel.

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    •  Premissas de planejamento.
      i. É aceitável tratar como projeção qualquer traçado de comportamento adiante, cujos fundamentos tenham elevado grau de probabilidade para ocorrer. Exemplo: o orçamento de custo de uma construção, preparado com a melhor técnica, pode ser projeção de custos. Já o preço da obra empreitada será composto do orçamento adicionado a uma margem para cobertura de riscos, porque a projeção (orçamento)
      não pode ser considerada como certeza (100% de probabilidade de ocorrência).
      ii. Quando a probabilidade de ocorrência é baixa, porque os fundamentos não são sólidos para conferir maior certeza, a projeção tem caráter de prognóstico. Exemplo: usando dados da economia e do comportamento da oferta dos aluguéis de escritórios corporativos na cidade de São Paulo, é possível encontrar correlações entre indicadores e aluguéis por meio de análise ex-post2. Essas correlações podem permitir, sempre com um mediano grau de probabilidade, desenhar cenário de aluguéis adiante, que estará sempre em intervalo, justamente pelo grau de incerteza. Mesmo assim, os indicadores podem fugir dos intervalos indicados pela análise. Nestes casos, o
      prognóstico ganha acuidade na medida em que os mercados reajam adiante à semelhança do passado, diante de conjunturas semelhantes. Essa hipótese é tanto mais possível quanto se entenda que “os mercados não aprendem”. Ou seja, os agentes econômicos, diante de conjunturas semelhantes às do passado, tomarão decisões do mesmo teor3. Essa máxima vem sendo confirmada em algumas situações, como, por exemplo, na emulação da ansiedade quando presentes fatores que
      impulsionam bolhas de preços em real estate. Mas, será assim sempre? O NRE-Poli, por exemplo, ensina, da graduação à pós e ao MBA, princípios de valuation que tendem a amenizar os impactos da ansiedade na formação de bolhas. Um dos objetivos é que, com o aprendizado, o comportamento dos agentes ganhe maior dose de racionalidade, contra a ansiedade.
      iii. Quando não há nenhum fundamento para sustentar um prognóstico adiante, o indicador lançado veste-se de arbitragem. Exemplo: o comportamento da inflação adiante e a variação do PIB são fruto de expectativas, mesmo que tratados por meio de modelos simuladores do comportamento da economia.

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    •  Com estas considerações, como rotular uma valuation? É uma arbitragem de valor, tendo em vista que se apoia em alguns prognósticos, cuja probabilidade é maior no curto prazo e vai se esvaindo no médio e longo, como o valor dos aluguéis. Apoia-se ainda em arbitragens, como a da taxa referencial de juros, da inflação, do andamento da economia e a taxa de atratividade referencial do mercado para investimentos em real estate para renda.
       Se a valuation é uma arbitragem de valor, o mínimo que a técnica exige é que seja

      exposta em intervalo e não pontualmente. E mais, não é razoável usar expressão para titular a valuation, que induza o investidor ao erro de entendê-la como determinação de valor, mesmo que em intervalo.
       Outro acento é que, após a aquisição do imóvel por um certo preço, este não passa a ser valor – característica do bem. Usando o FII como pano de fundo, o valor arbitrado em 2013, mesmo que apoiado em técnica adequada de valuation4, não se incorpora ao imóvel, nem muito menos às cotas do FII. As cotas nunca refletem o valor do imóvel, mas a sua capacidade de gerar renda adiante, segundo a percepção dos investidores, muitas vezes ingenuamente apoiada na renda entregue no passado recente.

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    • 3. Cenário dos aluguéis, conforme percebido em 2013 e em 2017
      3.1. Tendo como protótipo o FII citado, com o seu edifício, vejamos como se vislumbravam os aluguéis em 2013 e como era possível fazer o prognóstico para os anos seguintes.
      Usando o índice 100 para aluguel/m2 ABL em 2012 dos imóveis classes [ AAA+AA ], segundo a base de dados Buildings, os aluguéis vinham se comportando como está no gráfico 1 5.
      Em 2013, para valuation do edifício, era necessário traçar um prognóstico dos aluguéis para os 20 anos adiante. Esse procedimento pode: (i). seguir técnica adequada, (ii). usar raciocínio altamente especulativo (contra o investidor que compra), (iii). plotar cenário espelho. Verifica-se também a aplicação, com funesta frequência, da doutrina da perenidade da qual já fiz referência e crítica na Carta 44. No gráfico 1 ilustramos:

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    •  a curva dos alugueis (média do estrato) e 2005 até 2012, indicando busca de pico da onda de preços;
       o cenário espelho [ A ];
       o cenário fantasia [ B ], saboroso para especular contra o mercado, com prognóstico de aluguel que cresce na mesma tendência de 2005 | 2012 e
       o prognóstico fundamentando que, naquela data, já deveria levar em conta a recessão que despontava no horizonte e as ofertas que cresceriam muito adiante (obras em andamento), provocando um desequilíbrio do mercado). Essa combinação deveria fazer os aluguéis mergulharem, como veio a acontecer. Hoje sabemos da profundidade da crise, mas não seria razoável considerar que em 2013 se traçasse uma arbitragem agressivamente recessiva. Então, para “voltar para 2013” consideramos um cenário ex-post moderado para o crescimento do PIB, portanto virtuoso contra o que ocorreu. Isso levanta o valor do imóvel em 2013, quando arbitrado agora.

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    • Para melhor leitura, mostramos no gráfico 2 o prognóstico de evolução dos alugueis e a curva de evolução do PIB, que é um dos proxies usados na geração dos prognósticos fundamentados. Só há fundamentos para desenhar o cenário até 2025, tendo em vista que a curva de alugueis deve provocar aumento da oferta em padrões que não há como reconhecer e que não convém arbitrar, porque se trataria de uma expectativa muito aberta. Na valuation, o cenário de 2026 adiante repercute em 44% do valor medido em 2017 e repercutia em 24% em 2013. Ou seja, o viés eventual sofre esse amortecimento (44% e 24% respectivamente) e, mais, só se verificará viés se a curva
      de alugueis inverter, por pressão de um volume de nova oferta desequilibrado, contra a demanda

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    • 3.2. Na conjuntura atual (início de 2017), mudando a base 100 para os aluguéis de 2016, no gráfico 3 está o que ocorreu com os aluguéis. No mesmo gráfico 3, traçamos um prognóstico baseado em indicadores econômicos e de mercado, assumindo uma retração da oferta de novos empreendimentos adiante (até 2025) e evolução da economia a taxas moderadas.
      No gráfico 3 está destacado o prognóstico de evolução dos aluguéis, considerando-se que, de 2026 adiante o cenário compreende duas fronteiras, sem traçado evolutivo ou involutivo, tendo em vista de que não há como arbitrar a oferta de novos empreendimentos. A melhor arbitragem nessa circunstância é que a oferta de novos empreendimentos não estará marcada pela ansiedade, ou seja, admite-se que, do lado empreendedor, cujas decisões devem ser mais técnicas, “o mercado aprendeu”, de modo que novas ofertas estarão equilibradas com a nova demanda.
      No gráfico 4 ilustramos a curva dos prognósticos ao par com a curva arbitrada da evolução moderada do PIB.

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    • 4. Inflação pelo Ipca, taxa referencial de juros pela Selic e taxa de atratividade por meio de múltiplo da Selic, parametrado pelo benchmark da NTN-B, e a precificação

       A valuation em 2013 (aqui ex-post) e em 2017 deve levar em conta a taxa de atratividade do investidor para comprar a cota do FII. A atratividade deve ser identificada por meio de uma amostra representativa dos investimentos no mesmo mercado, o que é complexo nos FII brasileiros, tendo em vista a diversidade dos portfolios dos fundos. A maioria deles veste um único imóvel, de modo que a sua renda está associada às características do imóvel, desde a idade até a localização, passando pelo perfil de dispersão dos tomadores de locações. O que se pode perceber é que a atratividade tem rondado 8,0 | 8,5% anuais, efetivos acima da inflação pelo Ipca.

       Considera-se ainda na valuation: (i). os contratos de locação têm ciclo anual de ajuste, logo ocorre uma perda de aluguel durante cada ciclo de 12 meses; (ii). renda acima da inflação, não significa que a renda nominal é esta renda somada à inflação anual, querendo indicar somente que a renda em moeda nominal é ajustada em ciclo de ano no patamar de inflação6 e (iii). para que a renda entre a entrada e saída do investimento represente a taxa de atratividade acima da inflação, está implícita a hipótese de que o valor da cota se ajusta com relação à inflação7.

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    •  Em 2013, a taxa de inflação de 12 meses rondava 5,8% e os juros efetivos da Selic (acima da inflação) rondavam 2,0%. A NTN-B (vencimento perto de 20 anos) que paga inflação pelo Ipca estava precificada a taxas de juros efetivas rondando 5,0%. A taxa de atratividade de 8,0% representava um múltiplo de 4,0 contra a taxa Selic e de 1,6 contra a NTN-B;
       Em 2017, pela evolução abrupta da taxa Selic nos anos recessivos, ainda não devidamente compensada para a expectativa de inflação de 4,5%, é mais razoável considerar a taxa de atratividade como múltiplo da NTN-B e não da taxa efetiva de juros “dentro” da Selic. Para os mesmos 8,0%, para a renda das NTN-B de mesmo

      vencimento rondando os 5,5%, o múltiplo está em 1,5.
       Usando técnicas apuradas de precificação, dever-se-ia considerar que, em investimento de ciclo longo, a taxa de atratividade varia a cada ano, impondo-se, portanto, uma arbitragem de taxa referencial de juros, de inflação e fixando um múltiplo para a taxa efetiva de juros (dentro da taxa referencial), ou para um título considerado “custo de oportunidade”, no Brasil a NTN-B sendo um bom parâmetro. Para não construir um cenário que provoca muitas discussões sobre risco implícito às variáveis de comportamento arbitradas, é aceitável a simplificação de que a taxa de atratividade será estável nos cálculos da valuation8.
       Para o nosso caso, usaremos a taxa de atratividade de 8% anual, equivalente, acima da inflação pelo Ipca em todo o horizonte de desempenho do empreendimento.

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    • 5. Horizonte de 20 anos, valor da cota ao final dos 20 anos e [ da receita do aluguel até a renda da cota ].
       Na análise de desempenho do empreendimento deve-se considerar 20 anos de geração de renda, ou o prazo que leva ao momento de revitalização (ver o tema nas questões doutrinárias das cartas já referidas). Não importa que o investidor pretenda sair do investimento mais cedo. A avaliação sobre sair mais cedo é outra análise, diferente da valuation. Na valuation o que se arbitra é valor adequado para entrar e obter, nos 20 anos, uma taxa de retorno equivalente à taxa de atratividade, ou uma renda média anual em regime equivalente à atratividade, a depender de como se formulou o benchmark. Como a leitura da taxa de atratividade para benchmark só pode ser feita medindo “total return” no mercado, a taxa de retorno é a melhor referência.
       No final dos 20 anos, o valor da cota deve ser arbitrado usando critério que define a sua contrapartida com o valor do imóvel, depreciado naquele momento.
       Como o cenário considera o valor do aluguel, para chegar à renda da cota deve-se tomar os custos do FII, da administração às contas gerais, incluindo taxas CVM,

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    • auditoria, contabilidade, arbitragem continuada do valor do imóvel, custódia escritural das cotas e outras contas menores. Neste caso usamos uma referência adequada no mercado brasileiro, de que o FII “consome” 4,35% da receita de aluguéis.
       Valuation em real estate não deve ser feita considerando vazios permanentes9, nem inadimplências: esses são fatores de risco. A taxa de atratividade, quando é medida via mercado, já deve conter uma proteção para esses efeitos. Quando não, o recomendável é que sejam medidos os efeitos (análise de riscos) e, se conveniente, reduzida a valuation para absorvê-los. Custos de corretagem devem ser considerados por meio de parâmetro médio. No estudo deste protótipo, elevamos os 4,35% para 5,00% para absorver os custos de corretagem e de perda inflacionária dentro do ano, pelo ajuste descontinuado dos aluguéis.

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    • 6. Aluguel de referência AAA em 2013 e 2017
      Usando a base de dados Buildings, na região do edifício em discussão, o intervalo de preços pedidos de aluguel (notar que a base de dados não se refere a preços praticados) no mercado competitivo assim se configura (R$ nominais/m2 ABL):
       2017, no intervalo 90 | 105
       2013, no intervalo 120 | 130
      Para as conclusões desta Carta é suficiente trabalhar com a média dos intervalos, o que resultará em uma única medida de valor, segundo cada critério de medida, incluindo os incorretos. Para uma análise de investimento deve-se considerar renda oscilando dentro dos intervalos em todo o ciclo operacional. Esse procedimento levaria à indicação de intervalos de valor, seguindo o critério de arbitragem que mede o valor justo do imóvel em uma determinada transação10

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    • 7. Usando este protótipo como uma lição: com apoio em informação de baixa qualidade, o investidor decide mal.
      7.1. Em 2013 estava evidenciada a bolha de preços de locação, com sua repercussão para o valor dos imóveis. Pelo meio de arbitragem mais recorrente, e mais primário, apoiado na doutrina da perenidade 11 , os imóveis estariam superavaliados. As informações na mídia sobre o caso dizem que o edifício corporativo foi comprado pelos investidores no FII a R$ 18.500 / m2 ABL.
      Nos picos das ondas de preço, especula quem vende, porque utiliza “rotinas de valuation” que induzem o investidor ao erro. Nesse caso, o investidor foi vítima da especulação. E mais, o pico da onda era tão agressivo que a possibilidade de recuperar, no longo prazo, o valor investido a uma taxa de retorno mesmo modesta é muito baixa. Para os investidores que, equivocadamente, raciocinam em moeda nominal, a inflação pode ajustar o desvio.

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    • O gráfico 5 ilustra como deverá ter sido identificado o valor do imóvel à época, para apoiar a transação, seguindo diferentes rotinas:
       o valor justo é arbitrado impondo uma taxa de retorno no ciclo de 20 anos equivalente à taxa de atratividade percebida (usamos 8% anual acima da inflação) e um fluxo de renda de alugueis com base nos índices de preços de aluguel que resultam de prognósticos apoiados em curva de regressão, cujos proxies da economia e do mercado são validados. As curvas de prognósticos fundamentados mostradas nos gráficos desta Carta apresentam correlação muito significativa com o conjunto dos proxies utilizados para sua determinação, com confiabilidade de 90%, razão pela qual os intervalos são estreitos;
       o valor inadequado usando a doutrina da perenidade é encontrado dividindo-se o valor do aluguel anual pela taxa de atratividade de 8%;
       o valor sob cenário espelho é encontrado admitindo que o aluguel de 2013 nunca varia em moeda da base e para a taxa de atratividade de 8%;

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    • Pelos valores encontrados, aparentemente a sustentação do valor de aquisição foi feita usando a doutrina da perenidade. O investidor sofreu o impacto da especulação. O valor justo naquele momento, ao redor dos R$ 11.000, estava muito abaixo dos R$ 18.500 de aquisição. O imóvel foi adquirido pelo FII 68% acima do preço justo.
      Usando o que ocorreu entre 2013 e 2016 (4 anos de renda), e admitindo ocupação plena do imóvel, para o valor justo atual de R$ 16.430 (moeda de 2017), mostrado no gráfico 6 adiante, se o FII tivesse comprado pelo valor justo de R$ 10.972, o investidor teria tido um total return de 17,7% anual equivalente, efetivo acima da inflação, com 100% de ocupação do edifício.
      Tendo comprado por R$ 18.500, saindo pelo valor justo em 2017, para 100% de ocupação, a taxa de retorno terá sido de 1,9% anual equivalente, efetiva acima da inflação.

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      • O imóvel foi adquirido pelo FII 68% acima do preço justo.

        Só posso dizer uma coisa. Que engodo! Coitado de quem entrou no IPO

        para 100% de ocupação, a taxa de retorno terá sido de 1,9% anual equivalente, efetiva acima da inflação

        O que não falta é RF que dá mais do que isso (até poupança, dependendo do caso).

        Parabéns por compartilhar Tetzner. Gostaria de ver mais estudos assim!

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    • 7.2. Em 2017 está evidenciada a onda de preços de locação, com sua repercussão para o valor dos imóveis, quando arbitrado inadequadamente. Até por meio da arbitragem mais recorrente, com apoio na doutrina da perenidade, a oferta de compra

      a R$ 12.500 é especulativa. Ou seja, se o FII vende, o investidor perde novamente contra a especulação12.
      No gráfico 6 mostramos os cálculos para 2017.

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    • A oferta de R$ 12.500 pode ter como fundamento um cálculo pelo cenário espelho. Por esse raciocínio, o vendedor especulou contra o comprador (o FII) no pico da onda – situação em 2013, e o comprador contra o vendedor (o FII) no vale – situação em 2017. A oferta está 24% abaixo do valor justo.
      O valor justo de R$ 16.430 entrega ao investidor em ciclo de 20 anos, seguindo a curva de alugueis do prognóstico sustentado, a taxa de retorno de 8% anual, acima da
      inflação. Comprando a R$ 12.500, a taxa de retorno esperada será de 10,2% anual equivalente, acima da inflação.

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    • 8. Conclusão.
      O mercado aprende?
      Neste tema da valuation de empreendimentos para renda e em situações correlatas de investimento, a percepção preocupante é que o mercado ainda não aprendeu. Os especuladores continuam ganhando dos investidores, porque estes usam, ou são levados a usar, informação de baixa qualidade para dar suporte às decisões de comprar e vender.

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      • Tetzner. Sempre houve desconfiança de que o imóvel foi transformado em FII muito acima do preço que valia. E o pessoal começou com essa desconfiança simplesmente comparando com o ABL da região.

        Mas esse estudo que você postou agora DESCASCA totalmente o engodo, colocando os pingos nos “is”.

        O mercado aprendeu? Duvido. No ano que vem, quando a SELIC estiver abaixo dos 9%, veremos IPO mais ou menos nessa linha. Escreve o que eu estou falando

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      • SunTzu

        TODO imóvel, vou repetir, TODO Imóvel que vai para FII, vai por um preço maior do que vale no momento

        Ninguém, vou repetir, NINGUÉM vai vender por menos para pessoa física, pequeno investidor, sem poder de barganha

        no meio de um cardume de financistas que ou olham o lucro das obesas comissões ou as robustas taxas de administração não há um único indivíduo capaz de levantar a voz e dizer:

        “não, nós não vamos lançar esse FII, o cotista vai ser prejudicado por esse preço absurdo…”

        Assume isso, fica anos luz de lançamento de FII Novo, deixa o mercado dar a porrada na cotação e termos muita informação a respeito e depois, pensando em longo prazo, estabeleça seu plano de compras regulares

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      • aprendam uma coisa:

        o cotista no lançamento de um FII NOVO, é o cachorro do mendigo… é aquele que pega as sobras, das sobras…

        o TBOF foi um exemplo nítido de que o interesse financeiro de poucos está acima de tudo, de todos nós

        só com muita união, muita força, conseguiremos mudar isso

        e Você ai pode fazer esta mudança

        Diga NÃO a venda do ativo, Diga Não ao Consultor Omisso e diga Não ao Administrador Relapso e Preguiçoso

        A Fosun vai estar na AGO, já aproveita e troca… aposto que se a venda for negada, eles aceitam ficar com a administração e gestão do imóvel

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      • A principal moeda do mercado de capitais se chama confiança. Sem confiança, não há mercado de capitais sério.

        Confiar não é sinônimo de ingenuidade ou coisa que o valha. Confiar é acreditar na probidade moral do outro, na lealdade da relação contratual. O contrato não é um jogo onde um ganha e outro perde, mas alinhamento de interesses.

        No caso do TBOF, e o estudo parece indicar isso, alguém não agiu de forma leal, pois oferecer um bem por um valor superior a 68% do “preço justo” está fora de qualquer escala admissível de erro.

        Obviamente, definir o “preço justo” de um ativo é tarefa complexa e olhar pelo “retrovisor” é sempre mais fácil. Todavia, 68% de diferença não parece algo irrelevante. É como se alguém, em uma rodovia cujo limite é de 100km/h tivesse andando a 168km/h ou a 32 km/h. Nenhum dos extremos se sustenta, exceto pela imprudência, negligência ou imperícia.

        Tivesse participado do lançamento, eu certamente procuraria um advogado ou mesmo o ministério público, pois manipulação de preço no mercado de capitais é ilícito severamente punível. A forma de mudar isso é denunciando práticas não equitativas. Por certo, gestor e administrador terão um bom fundamento para justificar uma diferença tão relevante de “preço justo”: 68%.

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      • Do ponto de vista didático, toda essa transação em curso é fantástica…
        Compra na bolha, faz um FII caro.. Daí qdo o mercado tá deprimido vende a mercado, embolsa comissão…
        To vendo o Homer Simpson falando: Adeus, otários!

        Tetzner.. Nem todo FII é superfaturado… Nem todo. Lembra como surgiu o SHPH? Não foi mais caro que o imóvel valia.. Salvo taxas e etc.

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  4. A última Carta DO NÚCLEO DE REAL ESTATE da Poli da USP dá uma aula com o exemplo do casa do TBOF11

    Carta do NRE-POLI – janeiro/março 2017 no.47-17
    Decidir Mal, Utilizando Informação de Baixa Qualidade
    João da Rocha Lima Jr.

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  5. Análise da proposta de compra do TB Office
    Conclusão
    O administrador e o consultor imobiliário entendem que a proposta apresentada
    demonstra um preço que reflete as atuais condições de mercado e o cenário
    econômico atual ainda muito desafiador, considerando altas taxas de vacância,
    desconto, allowance e baixos preços de m². O fundo se encontra em seu
    momento mais desafiador desde a sua constituição. Porém, com as perspectivas
    de melhora do mercado, vislumbramos uma redução na taxa de vacância assim
    como uma melhora no preço de m2 do empreendimento e, consequentemente,
    no valor do ativo. Portanto, entendemos que não estamos no momento de
    mercado apropriado para a alienação do imóvel.

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      • boa!

        então quase 123

        e querem oferecer 75 ?

        olha o tamanho do prejuízo da BêTêGê + aTiCshammm

        convida a Fosun pra assumir o FII na AGO e já resolve a destituição no mesmo dia; só precisa solicitar a alteração da Ata pra incluírem este item

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      • Eu comprei no IPO (30%) e resto no mercado secundário dando um custo médio de 64.
        Mas este valor é enganoso para fazer qualquer cálculo de ganho pois estamos num período longo recebendo rendimentos abaixo da poupança.

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    • Só eu acho que esta conta de corrigir pela inflação bizarra? nunca que vai vender por 1 bi 200 milhões a ilusão de ótica do mercado imobiliario é complicado.

      O custo de construção sobe e a mãe de obra também obviamente preço de construir tende ser reajustado gradualmente.
      Acontece que quando se faz indexação por índices oficiais ocorre um tremendo engodo, se foste assim fácil reajustar em um período de hiperinflação este imóvel seria reajustado em 1000% .

      Infelizmente a inflação trás boa parte dos preços para realidade do mercado com desvalorização nominal do valor investidor.

      O rendimento fica negativo com risco real de perda do montante investidor KKKK

      Ex:
      Cota IPO = 100
      Cota atualmente = 70
      Prejuízo sobre cota 30%

      Aluguel recebido no período 20 reais
      retorno sobre valor investido = 20%

      CDI acumulado do período = 45%
      Perda do aluguel para custo do CDI = 15%

      Perda consolidada
      70 + 20 = 90
      CdI = 145
      Rendimento negativo de -37,93% em relação ao CDI acumulado bruto.

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  6. São Paulo, 10 de março de 2017.
    Ref.: Convocação para Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo de
    Investimento Imobiliário – FII TB Office
    Prezado Sr. Cotista,
    A BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (“Administradora”), na qualidade de
    Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII TB Office, inscrito no CNPJ sob
    o número 17.365.105/0001-47 (“Fundo”), nos termos do Art. 35 do Regulamento do Fundo e
    do Art. 19 da Instrução CVM n.º 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada
    (“Instrução CVM 472”), vem, por meio desta, convocar V.Sa. a participar da Assembleia
    Geral Extraordinária de Cotistas, a ser realizada, presencialmente, no dia 29 de março, às
    10:00 horas, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria
    Lima, n.º 3.477 – 14º andar.
    Conforme o Fato Relevante divulgado pela Administradora em 02 de março de 2017, a
    Administradora recebeu uma proposta comercial para venda do único ativo do Fundo, 100%
    (cem por cento) do Edifício Tower Bridge Corporate, pelo valor de R$ 753.750.000,00
    (setecentos e cinquenta e três milhões e setecentos e cinquenta mil reais).
    Nesse sentido, a Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo terá como ordem do
    dia as seguintes deliberações:
    Aprovação (i) do aceite da proposta e respectiva venda do Imóvel, pelo valor total de
    R$ 753.750.000,00 (setecentos e cinquenta e três milhões e setecentos e cinquenta mil
    reais), a ser pago ao Fundo, à vista, em moeda corrente nacional, na mesma data e
    mediante a lavratura de escritura de venda e compra do referido imóvel ou celebração
    de outro instrumento suficiente para transmissão do mesmo ao proponente, podendo
    ser firmado compromisso de compra e venda previamente à referida escritura de venda
    e compra definitiva. A efetivação da aquisição está condicionada à confirmação de
    determinadas aprovações, premissas e condições a serem verificadas em diligência a
    ser conduzida pela Compradora, período durante o qual a Compradora terá
    exclusividade na negociação e aquisição do ativo em questão, bem como à
    observância de direito de preferência dos atuais Locatários, condições estas que
    poderão restar refletidas em eventual compromisso de compra e venda; e
    consequentemente (ii) a aprovação da liquidação do Fundo, condicionada à ao
    encerramento de todos os processos judiciais nos quais o Fundo atue como parte, por
    meio de: (a) acordos; (b) substituição, pela Compradora ou terceiro interessado; ou (c)
    desistência de pleitos em que o Fundo figurar no polo ativo. Determina-se, desde já,
    que caso a condição descrita acima não seja alcançada, o Fundo permanecerá em
    funcionamento, com a retenção das receitas auferidas pela venda do imóvel em
    montante suficiente para arcar com as devidas despesas relativas a tais processos
    judiciais e demais custos referentes à manutenção do Fundo, a critério do
    Administrador.
    Srs. Cotistas ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificaçãoi
    e/ou
    prova de representaçãoii, bem como assinar o Livro de Presença de Cotistas.
    A Assembleia Geral de Cotistas se instalará com a presença de qualquer número de cotistas,
    nos termos do Art. 19 da Instrução CVM 472 c/c o Art. 70 da Instrução CVM n.º 555, de 17
    de dezembro de 2014.
    Atenciosamente,
    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
    Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII TB Office

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  7. ainda sim… caro pacas… isso joga o anterior pra 35/m²

    Redução de despesa condominial – Aprovação dos valores de condomínio do Edifício Tower Bridge para o ano de 2017. Nos
    últimos meses a Administradora trabalhou conjuntamente com a administração condominial para buscar uma maior
    eficiência operacional do condomínio. O valor aprovado para o condomínio de 2017 foi de R$ 29,86 por m2, representando
    uma queda de aproximadamente 15% na comparação com 2015.

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  8. OUTRO FATO RELEVANTE
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de
    Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no
    CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TB OFFICE inscrito no
    CNPJ/MF n.º 17.365.105/0001-47, código CVM nº 283-6 (“Fundo”), proprietário de 100% do
    Edifício Tower Bridge (“Imóvel”), informa a seus cotistas e ao mercado em geral, em complemento
    ao último Fato Relevante datado de 01/11/2016, ter recebido nesta data, da TAM Linhas Aéreas S/A
    (“Locatária”) locatária do conjunto 21, localizado no 2º pavimento e de todos os conjuntos que
    compõem o 4º e 5º pavimentos do Imóvel, nova comunicação colocando as chaves do Imóvel
    à disposição, tendo o Fundo recebido o valor de R$ 2.069.700,10 (dois milhões, sessenta e nove mil,
    setecentos reais e dez centavos) relativos aos valores que a Locatária entendeu devidos pela rescisão
    antecipada do contrato.
    O Administrador informa que está diligenciando a fim de realizar a vistoria final do Imóvel para seu
    adequado recebimento e que fará as cobranças dos valores que entender ainda devidos em razão da
    rescisão antecipada do contrato.
    São Paulo, 03 de março de 2017

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  9. Repassando um texto que recebi de um amigo meu, cotista do TBOF ….
    …………………
    FOSUN, o maior conglomerado Chinês ataca Fundo Imobiliário TB Office

    Quem protegerá nós minoritários agora??
    Essa foi a pergunta que meu pai me fez quando viu a tentativa dos Chineses de comprarem e encerrarem o Fundo Imobiliário TB Office.
    Meses atrás eu estava convencendo ele a trocar investimentos diretos em imóveis por fundos imobiliários, os argumentos eram maior liquidez, possibilidade de comprar um imóvel bem localizado, possibilidade de comprar parte de um imóvel, facilidade na gestão, renda perpétua mas principalmente complemento na sua aposentadoria.
    Quando ele viu a proposta do FOSUN , maior conglomerado da China, de comprar o prédio e acabar com o fundo ele me disse: “por que eu investiria em Fundo Imobiliário se no momento de baixa eu corro o risco de perder meu imóvel para um investidor gigante como esse?”
    Neste momento estou sem resposta para ele…
    Para piorar o TB Office foi colocado na distribuição inicial em uma base super pulverizada, apenas o Banco do Brasil colocou metade da emissão em mais de 5.000 cotistas pelo Brasil todo. O comprador aposta na dificuldade destes pequenos investidores serem informados e da dificuldade de logística deles para votar, para concretizar sua aquisição.
    A Colliers na época avaliou o prédio em R$ 19.500 o metro, que corrigido até o momento significa R$ 27.000 o metro, exatamente isso, o pequeno investidor pagou próximo de 30 mil o metro e agora corre o risco de perder seu ativo por 12 mil.
    Em um momento em que o investidor individual busca ativos que proporcionem renda para complementar a sua aposentadoria, em um momento que o mercado inicia uma recuperação depois de 4 anos difíceis, no momento de recuperar todas as perdas e dos últimos anos faz sentido os maiores investidores do mundo virem e ficarem com o nosso futuro???
    Meu pai espera essa resposta…

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    • A mesma coisa do mercado ações é mais fácil dar take over em mono ativos ou fundos com PL baixos, para isso existe uma diversificação ou participação suficiente para barras estas manobras kKK.

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    • Acho que você esta equivocado! Infelizmente quem comprou o TBOF no lançamento fez um péssimo negócio, não somente por ter pago caro, mas principalmente por que o mercado virou e os imóveis se desvalorizaram de uma forma geral. Se você tivesse comprado um imóvel naquela época, também teria perdido bastante dinheiro…

      O Tower Bridge esta 50% vago e o gestor nunca conseguiu alugar mais de 65% do prédio. Infelizmente esse risco é inerente a qualquer investimento, seja ele via cota de fundos imobiliarios ou via compra de imovel direto.

      A realidade é que imóveis naquela região com perfil semelhante não valem muito mais do que R$13mil o metro quadrado hoje em dia. Na minha opinião, o chines não esta “tomando” o imóvel do fundo. Muito pelo contrario…a oferta representa um premio em relação ao valor de mercado do fundo e o chines só vai conseguir comprar se os cotistas aprovarem em assembléia! A cota de TBOF hoje esta negociando a R$73,5, sendo que dias antes da oferta estava negociando próximo de R$63. Ou seja, 17% de valorização por conta do Chines. Pode ter certeza que se os cotistas não aprovarem a venda, as cotas voltam para menos de R$63

      Respondedo à sua pergunta…se a venda for aprovada pelos cotistas, você se beneficia do prêmio oferecido pelo Chinês e aplica o dinheiro da venda em outros fundos semelhantes que negociam a multiplos semelhantes ao TBOF pré oferta (Torre Norte, Thera, CEO, BC Fund, etc…)

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  10. FATO RELEVANTE

    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TB OFFICE inscrito no CNPJ/MF n.º 17.365.105/0001-47, código CVM nº 283-6 (“Fundo”), proprietário de 100% do Edifício Tower Bridge Corporate (“Imóvel”), informa a seus cotistas e ao mercado em geral em complemento ao último Fato Relevante datado de 02/02/2017, ter recebido nesta data, da Fosun Property Holdings Limited, nova proposta para venda do Imóvel pelo valor de R$ 753.750.000,00 (setecentos e cinquenta e três milhões e setecentos e cinquenta mil reais).

    A proposta será avaliada pela Administradora e o mercado será devidamente informado quanto a eventuais desdobramentos, sendo certo que a eventual alienação do Imóvel pelo Fundo deverá ser precedida de assembleia geral dos cotistas.

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  11. Investimentos: Imóvel de fundo TB Office é alvo do Fosun
    Proposta feita por grupo chinês preocupa cotistas por desconto de 30% sobre valor pago na oferta

    O prédio comercial Tower Bridge Corporate, na região da Berrini, zona sul da capital paulista, virou alvo de uma oferta de compra pelo Fosun Property Holdings, o mesmo que em meados do ano passado adquiriu o controle da gestora de recursos Rio Bravo.

    No início do mês, o grupo chinês ofereceu R$ 703,5 milhões, informou o BTG Pactual Serviços Financeiros, que administra o fundo imobiliário TB Office, único dono do imóvel.

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